グランシンフォニア（戸田公園ミツカン跡地）Part 2

あえて釣られてみるけど>367そんなことも分からずにマンション買って大丈夫？

>>368さん
私も全くのシロウトで構造についてはほとんど解かりませんが、
EXP.Jは「エキスパンションジョイント」のようです。
コンクリは温度差で伸縮し、壁や床にヒビが入ってしまいますが、
それを防ぐための接合部との事です。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A8%E3%82%AD%E3%82%B9%E3%83%91%E3%8...

>>３７２さん
戸田に親戚が住んでいますが、行った時にお酢の匂いがした経験は一度もありません。

>367さん
以下長文失礼します。

>１）ＰＳとは何を指すか。
パイプスペースです。
台所やお風呂の排水をPS部分に集めて下に流すための配水管が通る場所です。
モデルルームの大型模型にもありますよ。ここは配水管の内壁にもグラスウールを
貼って防音処理をしているようです。

>２）コンクリートの壁とＡＬＣの壁をなぜ使い分けているのか
ALCは工場生産される非耐力壁です。廊下側など構造耐力を必要としない部分にだけ
付いているのは、そのためです。作業効率化とコスト削減のために採用されていると
推察します。
反対に、コンクリートの壁は柱や梁と同じく構造上必要な耐力壁です。
なので在来工法でコンクリートを現場で流して壁を作っているのでしょう。

>３）廊下側の室外機置き場に排水の「とい」がない。廊下が滑らないのか。
最近のマンションでは廊下側に樋が付くことは稀です。
室外機の排水ホースから廊下の壁の立ち上がり部分までは、スリット(溝)を入れて
廊下に水が垂れ流しにならないようにするのが普通です。
ここはどうか分かりませんが、多分そうなります。
気になるようなら営業マンに尋ねられたら良いでしょう。

>４）なぜ部屋は直床なのに洗面室まわりは二重床か。逆にするのが妥当では。
369さんの仰せの通りです。
キッチンや洗面室、お風呂は、下に排水の勾配を取るためのスペースが必要です。
ここは直床ですので、直床部分に比べて水廻り部分はスラブ(床)コンクリートが
25cm程度は下がっていると思います。
なのでキッチンや洗面室は、リビングや居室に比べて天井が低いです。

>５）上の階にいくほど柱が細くなる？
柱はだんだん細くなります。これはどの建築でも同じです。
梁も然りです。
その理由ですが、上層階になるほど必要となる耐力が少なくなります。
例えば1階の柱は、1階フロアと上の14階分を支える耐力が必要ですが、
15階は15階フロアを支えられれば十分です。
なので1階の柱の太さ（＝コンクリート量、鉄筋量）は不要です。
また、重量を軽くする、建築コストを減らす目的もあります。

>６）ＥＸＰ．Ｊとは何か。
377さん仰せの通りエキスパンション・ジョイントです。
ウィキペディアでは温度差の影響と書いてますが、地震の影響を考慮して
取り付けられているものだと解釈しています。
建物と建物の間は地震の際の揺れ方が違いますので、間の接合部を
鉄筋コンクリートで固めてしまうと、地震時にそこに振動のねじれが集中し壊れます。
それを防止するためのものです。

似た例で言いますと、電車の連結部です。鉄板が2枚重なっています。
踏み面はきっちり取ることができ、走行中に車両同士がずれても
互いに影響がありません。あんなイメージです。

>379さん

素晴らしい！！！

質問者ではないけど379さんすごいですね、ありがとうございます。
長文で大変だろうにすごく分かりやすくて勉強になりました。教科書みたい！

367です。

379さん、ありがとうございます！
分かりやすいご説明で、かなり疑問がすっきりしました。
元業者さんという事で、さすがにお詳しいですね！

質問ばかりで恐縮ですが
在来工法を調べて見たところ木造がどうという
情報ばかり出て来ました。
在来工法とはどういう工法なのでしょうか。

またここは二重床でないことであれこれ言われて
いるようですが、やはりコンクリートの上に直接
フローリングを敷くと遮音性に劣るのでしょうか。

1期2次について詳しい情報を知ってる人います？

>382さん

ページトップの右上にある【タイトル・スレ本文から検索】というところに
「直床」と入力して検索すると直床に関するスレがたくさん出てくるので
参考にしてみたらいかがでしょうか？

>383
私も気になってます。

それと、今回はCDE棟の販売だったかと思いますが、

他の棟はその後の販売になるんでしょうか？

色々気になって掲示板見ていましたが、
379さんの詳しい説明のおかげで気になってた部分が
解消されました！！
ありがとうございます。
ここらへんは環境が気に入ってるので、検討中です。

他の棟はもっと後のようですね。

2次はCDEの希望の多い部屋が出されるようなので

どこが出るか早めに押さえておくとよさそうです。

382です。
384さん、ありがとうございます。
トピックはすでにたくさんあるのですね。
見てみます。

379さんに伺ったのは、プロの方がどう考えられているか
知りたいのもありまして…。

>382さん
喜んでいただいて何よりです。
小生は不動産業を辞めて5,6年になります。
その間の流行り廃れはよく分かっておりませんことご了承ください。

>在来工法とはどういう工法なのでしょうか。
在来工法とは、昔ながらの施工方法という意味です。
そのため在来工法という特別な工法があるわけではありません。
具体的には、鉄筋屋が鉄筋を組み、型枠大工がコンクリートを流し込むための枠を型取り、
生コン屋がコンクリートを流し込む、乱暴に言えばそんな手順で作られているということです。

>コンクリートの上に直接フローリングを敷くと遮音性に劣るのでしょうか。
一般的には二重床の方が良いとされます。遮音性も二重床の方が高いのでしょう。
しかし直床でも日常生活に支障を来すものではありませんので小生は気にしておりません。

なお、厳密にいいますとコンクリートの上にはSL材(セルフレベリング材)というものが
敷設されています。スラブ(床)のコンクリートの仕上がりはどうしても凸凹になるため、
SL材を撒いて重力の力で床面を真っ平らにします。フローリングはその上に敷かれます。
床厚は数cm増します。フローリングも定着し凹凸に起因するきしみも軽減されます。

>389さん

私も質問者さんではありませんが、素朴なギモンです。

あなたはこちらの物件を購入する予定ですか？

私は購入するので、もしそうなら心強いと思って・・・（＾＾；）。

>390さん
この物件は検討中です。
購入するかどうかは未定です。

そうなんですね。

ありがとうございました。

388です。
元業者さん、ありがとうございました。
ご親切に回答いただいて感謝しています。

384さん、ひととおり読むのが大変でしたが
教えていただいたトピックで知りたいことの
ほとんどが分かりました。
ありがとうございました。

直床が一番マイナスなのは売る時かもね。

売るときに直床かどうかなんて絶対関係ない。

絶対とは言い切れないだろ。
中古物件はリフォームされる可能性が出てくるが、直床は水回りを大きく動かせないからな。

水廻りを動かさずにリフォームすりゃいい。
それが普通だ。
下手に水廻りを動かしたら下階の住人はたまったもんじゃない。
リフォームで上の住人が好き勝手に水廻りを決めるとどうなるか分かるか？
騒音でトラブルになるんだよ。漏水時のダメージもでかい。
考えてもみなよ、自分の寝室の上が風呂場だったら最悪だぜ。
水廻りは全階縦一列同じ場所にあるのが理想なんだよ。

394さんの言うとおり
売る時に少なからず影響すると思うけどなぁ

新築の時に
直床だからって悩む人がたくさんいるってことは
中古でも同じでしょ。
私は悩んだから。

永住なら自分が納得すれば問題ないけど
売る前提だったら考慮すべきでは。

絶対関係ない、って言いきれる自信はすごい。

直床は新築時に１階から最上階まで同じ間取りになるが、二重床は上下階で違う間取りにできる自由度があるが、リフォーム時は直床も二重床も変わらない

って最近どこかで読んだ気がする。

勘弁してよ。まさにリフォーム時には大きく関係するし、売却時にも絶対に関係するぞ。
二重床二重天井は関東ではマストの場合が多い。
考慮検討から外される可能性がある。

絶対と言われたからあえて書きますけど、
二重床じゃないから私はこの物件はパスしました。
二重床だけが理由ではないですが、大きな理由の１つになります。
あしからず。

直床だけど2重天井だからさほど気にしない。

でもそんな誰しも売る前提で買ったりしないでしょ。
永住目的の人なら当分問題ないだろうし、そういう人たちが売る時期にさしかかったら
築年数も大分経ってるからそれが直床だろうが二重床だろうかはあまり反映されないだろうよ。
10年以内に売る予定の人なら影響あるだろうね。

そうかなあ？
年数経てばさらに周りは二重床二重天井だらけで余計に直床は目立つかもしれないよ。

E棟がもう少し南を向いていたなら

買いだったなぁ・・・。

残念。

敷地の形状からして、その配棟計画は厳しかったでしょうね。
それにしても、これだけ大きな敷地なのに、南向き住戸が少ないのはもったいない。
もっと良い配棟プランは無かったのかと思います。
あと、どれもこれも似たような間取りも・・・。

これで、価格が相場並なら納得ですが、

戸田公園駅相場の２割増くらい高いようですね。

1期2次は来週らしいです。早っ。

二重床だろうが自床だろうが遮音等級が同じなら大差ない。ここは遮音等級ＬＬ－４５。ただそれだけ。

リフォーム、可変性の話しじゃないの？
全然ずれてるね。

今日と明日の予約制の優先案内会で、
一期二次で出す部屋を決めてしまう勢いですね。

二期の登録は、本当に11/6なのでしょうか。
届いた資料には11月上旬とだけ書いてました。

希望の部屋がはっきりしている人は、
とりあえず行ってみたら良さそうです。

特に一次で落ちた人が希望する部屋は、
担当営業マンも頑張ってガードしてくれるかも。

水回りをその場から動かせない直床より、リビング内で配置換えが出来る２重床の方がいい。
中古購入をする人の中にはリフォームをするのを前提に買う人もいるだろうし。

出来る>>>>>>>>>>出来ない
なのは言うまでもない。

>395

謝っちゃったら？

409もそうだけど、直床はどう強弁したってマイナス要因なのだから、マイナス面は認めた上で他に良い点を探すといった姿勢が肝要。
同じ敷地に同じ条件で直床と二重床の棟があり同価格でも直床を買うかい？そういうこと。

ちゃんとした二重床なら言われている通り二重床>直床だが
二重床信仰が広まり、なんちゃって二重床の物件も広まってるとか・・・
価格が手頃だとその危険性が大きくなるとか・・・
二重床には確かに惹かれるがなんちゃって二重床にはご用心あれ

直床>なんちゃって二重床

６日は１期２次の登録＆抽選会なので２期はその後でしょう
わからないことはここで聞くより直接パビリオンに電話して聞くほうが確実で早いですよ

デベはこれから新たに集客しないといけないが、どーしても日程が中途半端だね
2期は頑張って100組集めて12月上旬に登録抽選ってスケジュールになるんじゃない？

スーモの相場は当てにならないですよ。
戸田に住んでいますが、戸田公園駅徒歩8分で大規模なら安いくらいです。
特に西と東。

安いわけねえだろ！　浦和と同じ価格帯だよ。

似たような価格で買える部屋があるってだけで坪単価は全然違うでしょ。

浦和の下の方と同じくらいだよ。

あと100戸売ってもまだ半分以上
残るんだから大変だね。
しかもこれからはネックの多い
住戸ばかり。
完売したらいいね。

415
意味がよくわからん

418
悪いが、埼京線沿線にしては安いとは思えないが。
しかも駅から8分という中途半端な距離だし。

どう見ても購入を真剣に考えてる意見が無くて残念です。

浦和も見学に行きましたけど、広さと金額が合わないので断念しました。
今まで戸田に住んだことはないのですが、総合的に利便性が良く購入を決めました。

第１期で契約された方はどのような魅力を持たれて購入を決断されましたか？
是非教えて下さい。

話題の切り返し上手いな。
さすが。

浦和が良ければ浦和の物件買うよね。
うちは戸田公園がいいから購入予定です。
一番の決め手は駅の周りに繁華街がないこと。
デパートなどへの買い物は休日にしかいかないし、
駅が栄えていると人が多くて疲れる。
でも、スーパーや薬局など生活に必要なものは大体周りにある。
便利な街ではないがうちにはこれくらいがちょうどいい。
物件自体は、マンモスなのと購入予定の部屋が希望の広さよりちょっと狭いのがネックだったけど、妥協できる範囲だった。
共用施設は多いが、かかる経費÷923で負担が予想外に大きくなりすぎなさそうなので納得した。

マンモスはマイナスですよね。
雰囲気が団地っぽくなりそうで。
子供が共用廊下で鬼ごっこしそうな感じとでも言えばわかりやすいかな。
あくまでも｢感じ｣なんだけど、細かい所に管理が行き届くかが心配です。

環境
大規模
共用施設
自走駐100％

価格はもっと安い方が良かったですが
他のマンションと比較してここが総合的に
良いと判断しました。

子供の同級生も多いでしょうから同じマンションで
友達をたくさん作ってくれることも期待して。。

>428さん
マンモスがマイナスだと思えばマイナスでしょうね。
プラスだと思えばプラスです。
個々人の考え方の違いであり決めつけは良くありません。

大規模を私はプラスで見てます。

・敷地内で子供を遊ばせられる
　→大規模でもタワーじゃ無理。

・子供を通じての近所付き合いがある

・人間関係が良くも悪くも薄まる
　→30－40人くらいのマンションだと、何かで悪者にされると徹底的に対立しそう…

・戸田公園のランドマーク的物件

・ディスポーザが付けられるのも大規模で自前で処理施設があるからだし

ってカンジでしょうか。
ちなみに幼少時期を団地で過ごした世代なので、団地自体、キライじゃないです。

使えないなと思う共用施設はあるんですけど、
427さんと同じ意見で戸数が多いから許容できるといった感じです。
自分もあまり賑わった駅は苦手なので戸田公園くらいの規模や環境は魅力に思います。

ただ、これだけの戸数があっても条件がいいと思える物件が出ないと厳しいですね。
あまり住民対象のイベントとかは増やさないで欲しいなとは思います。
住む人が多いと参加しない人もそう目立たないでしょうけど、不必要な馴れ合いは極力避けたいです。

ファミリータイプのマンモス、売るときに競争になるかもね。
時期が重なりがちだし、階や面積で直接比較されるから競争相手が下げたら下げざるを得ないし。
自分の意向ではなく、常にライバルをみながらの値付けになってしまうことがある。

↑
ファミリータイプのマンモス、買うときに競争になるかもね。
時期が重なりがちだし、階や面積で直接比較されるから住戸が売れたら他のを高くても買わざるを得ないし。
自分の意向ではなく、常にライバルをみながらの値付けになってしまうことがある。


ネガさんへ。
こんな解釈も可。
いい加減、このスレから離れてくれていいよ。

>434
さすがにその強弁は無理がありすぎです。
マイナス面を見ないふりして称賛のみするのなら掲示板の意味ないような。
一理あるマイナス指摘にカーッとならずにプラスとマイナスを冷静に判断したいものですね。

私もエレベーターが付いた14階建て高層団地出身ですが、子供の頃はボールをあてる鬼ごっこや中庭で缶蹴りなどして遊びましたが、良く怒られたのを覚えています。廊下などを走り回っていましたからね。
中学生の頃は死角になる場所があるので、夏休みはみんなで酒なんかを飲みましたよ。ここではまさに北側の公園が
そうなりそうですね。ある意味、子供にとっては友達も多いし良いマンションなのではないかな！

残念だけれど戸田で中古買う時は競争にならなそうだよ。。。
需要と供給のみならず売り主の事情もありますから買い手優位は動かないなぁ、、。

１００戸以下で外装タイル張り、機械式駐車場。私のマンションはこれで出費が増えて問題になっています。そして、修繕費の値上げが検討されています。特に機械式駐車場はペケ！交換となると１台あたり１００万円以上。
それからすると大規模、自走式はマル。

戸田で新築マンション考えるとここ以外に選択肢無いよね

まずはモデルルームに行ってみよう！
ネガは考慮無用かな。勢いで前進も大事かも。

戸田ってまだまだ発展しそうですね。
戸田公園、戸田、北戸田と続々マンション建設ラッシュですし。
これで隣と合併でもしてくれたら完璧？かな。
きれいな町並み期待。

だけどはっきりいっていいと思うのは最初だけとおもいますよ。
大規模マンションが人気といっても現在と中古市場の話だけであって
売り抜けする人はいいと思いますが、そうでない考えの人は
３５年後とか修繕計画とかで苦労すると思うな～？


さすがにこれだけの規模だと、ぜったい屁理屈ゆうひとも
いるだろうし？

そうともかぎらないだろうけど、その時期に役員にでもなったら
大変そうですよね・

３０－４０で対立しそうなんて考えてるなら
他の一戸建てとか無理ですよねー？

住めば都なんて言葉もあるし
そんなこと気にしていたらどこも住めませんよ？

結局ポイントは　場所　金額　広さ　設備
どう妥協するかでしょ？

子供を一番に考えるならそれでよし

夫婦と共働きなら、設備のいいところにすめるだろうし？

何を一番に考えるかじゃありませんか？

３５年後とか大変だよ～とか言われても…、ねぇ。
それ言い出したら何も買えなくね？

>442
修繕計画は大規模MSより小規模MSの方が苦労しますね。
その言い方だとマンション自体を否定することになります。
442さんは戸建てを購入されたらいかがですか？

441
戸田市を数十年見てきたが、出来たのは改築したイオン程度。県内はどうしても京浜東北沿線>>>埼京線沿線(武蔵浦和辺りは別かもね)で開発をしてるように思う。
特に、新都心あたりもあるしね。戸田の発展は、良くて新しいスーパー程度じゃないかと思う。


445
修繕計画って、何も金銭面だけじゃないのをわかっていないようですね。
大規模で、特に複数の棟に分かれるマンションは、どこの棟から修繕をするかだけでも意見が分かれて揉めたりするものなのですよ。大規模ゆえの問題点は多いのです。戸数が多けりゃいいってものじゃない。小規模でも、無駄な施設が無く管理が行き届いているマンションなら、修繕もスムースに行くもの。大規模でも、荒く使われて管理が行き届かなければ、途中に余計な修繕が必要になり、うまく行かなかったりする。
某大規模マンションでも、アリーナで花火をされて床が焼けてしまったと大騒ぎしてました。
そういうこと。

446さんはここを検討しているのですか？

検討してないと来ちゃいけないの？
明るい意見だけが聞きたければ、営業さんと話してればいいんじゃない？

こういう掲示板は、良い面も悪い面も知ることが出来るのがメリットだと気づいた方がいい。

いや、目的を知りたいんです。
利害関係でもあるんですか。

＞448

じゃあ検討もしてないのに、何でここに張り付いてんの？

どの棟から始めるかでもめる程度は大した問題ではないですね。
金銭的な規模のメリットは重要です。全員に関わる話だから。

べつに検討・購入しなくても掲示板利用するのは自由でしょ。
ただいちいち物知り顔で上からものを言うような言い方は不愉快ではある。

スルーが一番ですね。

うん。
おまけに大分間違った理屈を鼻高く述べているし。

ここは日影図を見せて
もらえるのでしょうか。

近くの建物の日陰の影響が
どうなるか分かるものです。

さみしんぼのかまってちゃんが混ざっているね…

日照図見せてくれなかったね・・・。

作成中ですって言われた。

契約済みの人いるのにね。

同じくです。見せてくれなかったというか、無いと言われました。自己日影の図は見せてもらえました。これは例えばD棟がE棟に与える日陰の図などです。

専門紙のサイトにも、第1期完売の記事が出てました。

有楽土地など開発　埼玉・戸田の大規模マンション、第１期260戸が即完

　有楽土地、平和不動産、ＮＴＴ都市開発、ヒューリック、神鋼不動産の５社が、埼玉県戸田市で開発中の分譲マンション「グランシンフォニア」（ＪＲ埼京線戸田公園駅徒歩８分、総戸数923戸）の第１期販売260戸が即日完売した。販売価格は3200万～5580万円（専有面積67～92平方メートル）。最高倍率10倍、平均1.15倍だった。
　７月下旬のマンションギャラリー開設後、来場件数2206件、問い合わせ件数は5835件に上っている。
　「ＪＲ新宿駅まで直通19分の利便性」「充実した駅前利便施設」に加え、緑豊かな自然環境が整っている点にも高い評価が集まった。また、子育てサポートが充実した自治体に建設されること、夜９時までオープン予定の保育園が敷地内に併設されることも魅力として映ったようだ。

http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM017572

公式サイトにも「第1期260邸即日完売」というお知らせが出てますね。
第1期2次は31戸、第1期3次は未定だけど、即日完売のニュースで勢いがついちゃうかな？
どれぐらい売れるんだろ・・・。

アリーナで花火って戸田駅近辺のマンションで起きた事件か

１次で抽選漏れした人が優先なら、
さすがに１期２次の抽選は人が少ないかな？

アリーナで花火はここでよく比較対象に出てくる戸田駅徒歩圏の某マンション契約者板で話題になってたよ
なんかエレベーターのボタンも何度か壊されてるらしい。。。

まだ建ったばかりのマンションなのにね↓

戸田公園かぁ
やだな。発展が見込めん。
子供も嫌いだし、とても対象にはならない。

↑戸田は素晴らしい街だ。

住んでたあの頃が懐かしい。親切な人多かったしね。

見栄張って豊洲辺りに住むよりマシじゃない？
交通は不便、りんかい線も高いし。

子供無しでも無駄に高くつく必要もない。

発展しなくても生活に便利だったらそれでいい
都心に出るのに便利なところだから発展したところに行きたいときはすぐにいけるから


生活の場はのんびりしてるほうがいい

466さんに同感です。
発展した場所が好きな人もいるし、
のんびりした場所に住みたい人もいますよね。
戸田公園ののんびりしたところが好きです。

464さんに同感です。
マンションを買う以上は資産価値を保てる立地等が大切だと思います。

>>468
戸田公園近辺も十分に資産価値はあると思うのだが。
身の丈にあった選択をするのが一番重要じゃないのかな？

戸田公園に資産価値がないと思ってるなら
そもそもこの物件は検討対象外でしょ。

エレベーター壊されたりって治安悪いの？

戸田公園に資産価値があるなんて初めて聞きました。

北戸田駅周りは何も無さすぎだし、戸田駅周りは治安悪いし、戸田市で住むなら戸田公園だろうね。

>471さん

オートロックの新築マンション内でのことなのであり、同マンションでは屋内のアリーナで花火をされて床が焦げるといった事件も起きていることから、治安が悪いのではなくてそこの住人にいたずら者がいると考えるのが一般的かと思います