Brillia(ブリリア)大井町ラヴィアンタワー Part2

407さん
>あそこに居酒屋ができても集客力があるとはあまり思えないのですが

劇団四季の公演を見た帰りに居酒屋に立ち寄る人がいるかも？
ストリートビューで閲覧してみましたが、商業ビルが建ち並ぶ、
比較的静かな通りなんですね。
テナントに居酒屋が入っても、会社帰りに立ち寄るくらいでしょうから、
土日はお休みの店も出てくるかもしれませんね。

＞４２０
じゃあ下がった値段で買ってみな。そんな値段で売ってくれる奇特な人がいるのなら。
計算上の減価云々と、需給で決まる取引価格をごっちゃにする時点で話になってないね。
倒産デベの在庫処分のバッタ売りのときでもない限り、「業者利益云々」言ってもまったく意味ないよ。

中古になった時
・需要がなきゃ下げざるをえない。
・需要があっても見合った価格でなければ売れない。
・ローンが大量に残っていれば下げられない、売る事が出来ない。

・しかしそれでも負担が軽くなるならとローン算を覚悟で売る人がいる。

・買ってくれる人がいればいいがローン清算の為、中古なのに高い価格のままだと取引成立せず

転売目的の人なら、前の人も書いていたけどもっと都心の人気のある地域の物件買うんじゃないかな？
私もここを永住目的で購入するのですが、転売価格までは考えないかな…。
まぁ資産価値が急落するのは嫌ですけど。

404さん
クリーニング店やクリニックが入居されるのはいいですね。クリーニング店やクリニックの他にも
ドラッグストアやスーパー、コンビニなどが入居するのも生活する上では、助かりますよね。
飲食店ばかり（居酒屋ばかり）っていうのも何だかね。。。動線がわかれているとしても、居酒屋の
客はマンション周辺にウロウロするでしょうし。以前の店舗はどんな感じのお店が並んでいたんでしょうね。
土地柄的に、やっぱり居酒屋が多いんでしょうかね～。

クリニックが入るといざという時便利でいいですねー
飲食店がテナントに入っているとゴキブリとかが増えるって聞くのでできれば、食べ物以外のお店が入ってくれるといいなーと思います。

虫の問題は多少は心配ですが
スーパーは嬉しいです！
結局生活する上でスムーズに
ラクになったら◎ですもんね。

これまで、大井町は築浅のファミリー向けマンションが少なかったこともあり、中古がほとんど出なかったり、出ても販売価格とあまり変わらなかったりでしたけど。豊洲や有明みたいにタワー乱立でいつも中古物件が出ている地域に比べて、値段は下がりにくい場所ですよ。

普通に考えて飲み屋やら消費者金融。あとは商店街にあるような小さな八百屋とかね。よくてファミレスとかだろーな絶対。

430
割高マンションだったら
普通に下がるとおもいますが。

エリアも重要ですが
相場も重要です

このマンションは割高なんですか？

もし、430の言うように中古価格が下がらないのならそれはそれで売れないって事で‥結局この辺りは地元か永住目的じゃなければ買わない方がいいって感じですかね？
転売の可能性あるなら都心に限る。

そもそも転売目的の人はこんなエリアの割高は買わないね。

地元民から見れば、ここの場所はそんなによくないよ。
だって立会川の川べりでしょ。
かつてあった店は、スナックみたいな店ばっか。
割高なので、買いません。

そうだね。
住友ビル側の通りって立会道路だからね。
川埋め立てた感あるよね。

407さん　御意見ありがとうございます！

書類のやり取りやらで、
平日の20時ごろ、休日の午前
など歩いてみたのですが、人通りが少ないなぁという印象でした。

サンピア商店街もいつ開いてるのかな？って感じで
自分なら、あそこに店は持たないなぁと。

というわけで、居酒屋ができないといいですね～。

かつてあった店はスナックかもしれませんが、
このタワーをきっかけに、新しい町になりそうな予感がしてます。

横浜にも、東京にもアクセスが良くて、
品川や大崎よりお手ごろ感が断然ある。

まさに、これからの町だと思います。

大井町5分 坪単価３２０ ←ここ
大崎3分 坪単価３１０

お手ごろ感？

433,434さん
販売価格とあまり変わらない中古物件が出て、すぐに売れてしまうのが、この辺りの築浅マンションの特徴ですね。この掲示板でも話題があったように、どこに行くにもアクセスが良いので、このエリア限定で狙っている人が結構いるみたいです。
嘘だと思うなら、この辺りの不動産屋に、中古物件に興味があるふりをして、聞いてみればいいと思いますよ。
この物件が相場より高いかどうかは、人によって違うかもしれませんが、プチバブルだった頃でた、アリュールやテラスよりも下がっているわけで、妥当な価格だと思います。販売が始まれば、どのように評価されているかは、すぐに分かるわけですが。

440さん

大崎3分坪単価310ってどこのマンションですか？

私はすでに先行登録したものなんですが、永住目的で購入予定です。仕事や帰省で羽田や品川をよく使うし、公園や区役所も近くて家族で住むにもいいかなと思ってます。場所がいいのでそれほど将来的に資産価値は落ちないかなと思ってるんですが…。
あと選んだ理由としては、現在は文京区に住んでるんですが、都心ってイトーヨーカドーみたいな便利なショッピングセンターが皆無なんですよね。家族がいると少し都心から離れたほうが住みやすいかなと思ってここに決めました。
店舗部分はスーパーやコンビニ、クリニックなら大歓迎ですが、安っぽい居酒屋とか入ったらちょっとイヤですね…

４４２さん

大崎ウエストシティタワーです。
大崎駅とペデストリアン直結ですよ

坪310万？売れ残りがあって、交渉したら値切れるのかな？

http://www.yamanote-direct.com/index.html

OWCTは310じゃ変えないよ(笑)

OWCTは340〜350万円/坪ってトコじゃないですかね。

OWCTは高いよね

>439
あなたの希望的観測で幻想でしかない

>441
アリュールやテラスってプチバブル期の物件。
しかもアリュールは高級仕様でこの辺りには中々ない希少性がある。
他のエリア（都心や人気エリア）でアリュールのような敷地面積や仕様だとかなりの価格になるはず。
あの仕様だけど大井町だからこの価格っていうので売れた。
だから今建てているここと比較しても意味無い。

>439さん
このタワーをきっかけにとは現地を見た事ないのでしょうか？
ここは大井町の端の方にありそもそも中心になるような立地ではないですよ。
再開発で駅前の阪急がリニューアルしたり、劇団四季が出来たりと駅前は少しづつ変わってきていますが‥。

タワーって言っても共用設備ショボい、コンシェルジュいない、仕様微妙、眺望どの方角も良くないでタワーのメリット全く無いのに価格だけタワーの割高価格。

これなら山手線駅直結の大崎の方がタワーとしてまだましかも。

大崎ウエストシティタワーは
販売当初は３４０でしたが割高なので
３１０に下げたとのこと。

>443さん
確かに都心って駅前が栄えてるって感じないですよね。立地自体が便利で用事があれば銀座でも秋葉原でも新宿にでも何処にでもすぐ行けるからかな。

その点大井町のような郊外は駅前にイトーヨーカ堂がやヤマダ電機があったりアトレがあったりと生活に便利な施設が一極集中していて駅前だけかなり賑わって充実しているパターン多いですね。
ここもそうですけど例えば川崎なんかも。

>452
プラス下駄履きで居酒屋なんかが入ったらもう‥。

>446
頑張れば310でも買えるよ。
入居して１年経つマンションだからね。

454
そんな自虐的にならなくても(ｰｰ;)

↑交渉次第でって事ですか？
もしそうだったら断然OWCTの方がいいな。

チラシ入ってね。
OWCTのチラシと似てて間違えそうになった。

OWCTが坪単価310？私もこの夏に何度か足を運びましたが、とてもそんな値段じゃなかったですね。交渉がお上手なんですねw

夏と秋で状況変わってきてるとか？
何れにしてもOWCTが坪310ならかなり魅力的です。

買えない人と、競争率を下げたい人達が、必死にネガっている(^_^;)
自分が欲しくないなら、このサイトに来なければいいだけなのに。人気物件にありがちの光景ですね。

＞４３８
結構落ち着いた…というか、静かですよね。
以前はもっと賑わっていたのかな？

>>４４０さん
大崎より高いということですか！？
びっくりです。大崎はオフィス街というイメージがあるのでもっと高いかと
思っていました。

> 453 さん
価格改定は420万→340万の誤りでは

低層階ならモリモトとあんまり変わらない

>452さん
ここの共用設備ってそんなにショボいですかね？スタディサロンや屋上のスカイガーデンなんかはいいなって思いますけど。コンシェルジュがいても別に何にもならないと思います。よく聞くコンシェルジュサービスって、自分でできるようなことばかり。管理費にも影響するでしょうし、人件費にお金を使うのであれば、他に使っていただきたいって思うので。

残念ながらここコンシェルジュがいないにもかかわらず、コンシェルジュがいるタワマンと同等かそれ以上の管理費をとられるんです。タワーの割に戸数が少なく、地権者多いから仕方ないのかなー

>467
自分に言い聞かせてるだけ。
ここはタワーのメリット全く享受できない割高マンション。

>462
競争率？(笑)
皆さん自分の検討物件がこうであって欲しいという事をあたかも事実のように書くのは止めましょう。

４６５さん

高層マンションの本にかいてありますよ。
OWCTが坪単価３１０って

本屋さんですぐ探せるとおもうので
興味あれば探してみてください。

割高マンション⇨値下げマンション
割安マンション⇨値上がりマンション

の実際のマンション名がたくさんのっているので
勉強になりますよ

確かに管理費12,600円～40,800円っていうのは少し高く感じるね
その割に共有施設が盛りだくさんって感じもしないし
管理費を圧迫しているのってどの部分なんだろう

>471 さん
恐らく本が間違いですよ。
すみふに問い合わせしてみては。

共用設備のわりに管理費高いね。コンシェルジュもいないのに。
多分免震のメンテナンス費用が高いのかも。

>470
あなたも、どうせ買う気もないのに、買おうと思って色々考えている人に、茶々入れるのはやめた方がいいですよ。（笑）
親切のつもりなら、余計なお世話です。

OWCTが坪310万円なら、買いだと思う。
でも、そんなうまい話あるわけ無いし、本当だとしても売れ残ったしょーもない部屋なんじゃない？
いい部屋なら、こんな所で人に教える前に、自分で買うだろうし。

確かここは管理人が3人いたはず。
管理費が高いのはそこの人件費じゃないかなぁ。

管理人減らせば管理費安くなるんじゃないですかね。

ＯＴＣの残りものは柱が出っ張った間取りしかないんじゃない。
それに柱の芯まで専有面積に加算され、ベランダも小さいから
専有面積の割には住みにくいダイレクトウィンドウ。

競争率は高いかもしれませんよ。私はプレミアムグレードを購入予定なんですが、どうやら抽選になってしまったようです。20日の抽選の結果を祈るばかりです(-人-)

>477さん
管理人3人って総戸数に対して多いような気がしますが、どうなんでしょうか。
その管理人はコンシェルジュ的な役割なんですかね。

そういえばマンション近くの商店街のアーケードは屋根付で、雨でも濡れないで駅までいけますね。

今日から登録開始ですね。
競争率高そうですか。
じゃあ、マンションギャラリーは、大賑わいですね。

>>480

管理人さんが複数いて24時間常駐管理だと、新聞配達さんをチェックして入館させることができるので、朝郵便受けまでいかずとも、ドア先で新聞をゲットできます。中高年者にはありがたいです。

サンピア通りを渡るときに雨に打たれます。でも、電車に濡れた傘を持ち込まなくて済むので、これはうれしいです。

管理人さんは常時3人なんですか？それとも3人がローテーション？

アーケードあるのはいいですね

勝手にローテーションだと思っていたのですが、どうなんでしょうね？

管理人さんは８時～２０時までいるみたいですし。

どのタイプが一番人気かね？

いろんな階層の人たちがはいるマンションだから一番安いタイプが一番安心。

管理人さんが複数いるのは他のマンションでもよくあることなのでしょうか？
キメ細やかに管理をしてくれるなら住民全体に恩恵があるので
下手な共有施設より管理費の使い道としてはいいのかも。

>>482さん
自分の家のドア先で新聞を受け取る事ができるのはいいですね。
もしかしたら下のポストまで新聞を毎朝とりにいかなくてはならないのかもとおもっていたので。

477さん
管理人さんが3人もいらっしゃるんですね。269戸の割に多いように感じますが、コンシェルジュ的なサービス業務もされるといいですよね。
482さん
24時間常駐管理でも、管理人さん自体は8時から20時までしかいらっしゃらないので、新聞配達さんのチェックまではしてないのではないでしょうか。20時以降8時までの間は警備員による管理になりますけど、警備員がチェックするのかなぁ。

479ですが、倍率やっぱり高いです（ ; ; ）さっき担当の人から連絡が入りました。こりゃあ抽選外れた時の事をしっかり考えとかないと…外れたら武蔵小杉のエクラスタワーも考慮に入れようかなあ(^_^;)

プレミアムも4戸で抽選と聞きました。
27階が比較的開いているので要望変更を打診されました。
予想外の展開です！∵〜

490です。25階も27階もたいして眺望変わらないだろうし、できれば余分なお金使いたくないから25階がいいですよねえ。

空いてる所に誘導かけるのは普通では？
1戸でも多く売る為にどこのデベもやりますが‥。

管理人は8時～20時でしょこれ普通だよね。
考えれば考える程全くもってタワーのメリットないマンションだな‥。
でもってタワーのデメリットである下駄履きだし。（しかも全てのタワーがそうな訳ではないし）
唯一高層階のプレミア住戸ぐらいかな？タワーに住んでるって思えるの。
悩ましいな。

新聞は管理人さんが届けてくれるんですかね？
下まで下りなくてもいいのは助かりますが、セキュリティ面は落ちますよね。

警備員がチェックすればセキュリティの問題は無いとおもいます。
新聞関係で、拡販員は土地を渡ってアコギなセールスするので
問題あるけれども、配達の人は地元の販売店が把握しているので
変な人は少ないですよ。

問題になると警備員の責任になるので、
そーゆーチェックはやりたがらないんじゃないですかね。
期待しない方がガッカリしなくて良いと思います。

管理人が新聞届けたりはしない。
このスレ分譲初心者ばっかり？

自分も含めて初心者が多いと思いますんでいろいろご教授頂けると助かります(＾ｰ^)ノ

新聞も管理人が配ってくれればセキュリティ面の心配はありませんが、
何せ早朝ですからね～。
分譲マンションの戸別の新聞配達は、配達員にオートロックの暗証番号を教えたり、
専用のカードを持つ事で入館できるようにしているところが多いようです。

うちのマンションでは、新聞配達員には専用のカードを渡しているようです。なので、新聞はすべて玄関先まで届けてもらえます。ちなみに夕刊は、各戸配達は行わない為、郵便BOXへの配達です。ここのマンションもきっと配達員に暗証番号を教えるなり、専用のカードで入れるようになるんだと思います。

すいません。初心者です。
タワーマンションて、何階以上だとタワーになるんでしょ。

確か21階以上だったと思います。

24時間有人管理のマンションは、朝刊の配達員さんにカードキーを渡しています。
そしてエントランスでの警備員さんへのチェックを義務付けてしてセキュリティを
確保しています。

こちらも５０４さんのおっしゃるような感じでやっていただければ、
セキュリティ面は安心ですね。

タワマンの戸別配達は、販売店によっては嫌がるところもあるでしょうね。
その辺を考えると、戸別配達される新聞は一部の決まった新聞社になるかもしれません。

話は変わりますがここの天井カセット式エアコンはプレミアムだけかと思ったら、
スーペリアも標準装備なんですね。
修理が大変だ・・・。

504さん
ここも24時間有人管理のマンションになるので、同じようなシステムになるかもしれませんね。

506さん
たしかに天井カセット式エアコンって修理やメンテナンスが大変そうなイメージがありますよね。
修理費って一体どれくらいかかるんでしょうね？メンテナンスする場合は、業者を呼んだ方がいいのかしら？
修理やメンテナンスが大変そうに感じますが、見た目的には部屋がスッキリ広く感じられそうなので、
私は普通のエアコンが設置されるよりうれしいかなって思います。

倍率が一番高くなりそうなタイプの部屋はどこですかね？

>507さん
天井埋め込み式のエアコンは、修理も高いけどメンテナンスとしての
クリーニングをするだけでも割高ですよ。
業者にもよりますが、壁掛け型プラス5000～10000円ってところでしょうか。

>506さん
数社取りまとめ可能な販売店になるのではないかと思います。
>509さん
ここは天井カセット式エアコンだからスッキリしていいな～なんて思っていたのですが、クリーニング代も割高なんですね。クリーニングも大抵旦那がやってくれているので、今まで業者に頼んだことがないのですが、壁掛け型でおいくらくらいかかるものなのでしょうか？また、クリーニングはメーカーに頼んだ方がよいのでしょうか？マンションに関係ない話ですみません。

天井カセット式って壁掛け式と比べたらメンテナンスは大変そう…。でも均一に空気が流れそうな感じがしますが、実際にはどうなんでしょうか？？

下駄履きの店舗情報ご存知の方いますか？

コンビニ、クリニック、区の施設と聞きました。

そうなんですか。
一部決まったという事ですかね？
結構な数が入ると言われていましたが、それ以外は情報ないんですかね？
地権者の絡みでも店舗入ると言われてた分とか。
↑情報はMRでの発信でしょうか？

区の施設って何ですかね？
以前話題になっていた居酒屋等はどうなっているのですかね？

確かに新聞なんかより下駄履きの方が気になります。

区のスペースが一つだけあるとのことでしたが、そのスペースをどう使うかはまだ未定のようですよ。区がそのスペースを第三者に貸し出す可能性もあるそうです。

517さん
第三者って、民間企業が入る可能性もありなんでしょうか。
居酒屋が入るくらいなら、子供から大人まで利用できる
文化施設が入ってくれればいいな。
各種ワークショップが受講できるスペースとか…。

期待しない方がいいよ。所詮、良くも悪くもアングラな大井町にあるタワーマンションの下駄だから。

クリニックが入るのは喜ばしいですね。
クリニックモールのように数種類の診療科があればもっとうれしいのですが…。