レジデンス・ザ・武蔵小杉【２】

全く気にならないと言えばうそになりますが、眺望と日当たりは別だと
考えています。駅前広場をはさんで住友のマンションが建ったとしても
日当たりはやはり南側だと思います。
ここまでマンションが立て込んでくると、タワーでも眺望は厳しいと
思いますよ。

立地環境はこの物件とかわらないのに、どこからそんな言葉がでてくるんですかね

ここの土地の空気や水の綺麗さはどんなもんでしょうか？

小杉再開発に対する疑問や行政への不満を書き込むと、すぐにスレ違いだと
指摘された挙句、容赦なく削除されています。
コスタ，パークシティの板でも同様のことが起こってます。
生活環境って物件価値と切れない関係にある話なのに、非常に不可解です。
逆にこの異常に敏感な反応が、この問題の根深さを表しているようで怖ろしい。

ＭＲへ行った際に気になったのですが、電車が通るたびにずいぶんゆれました。
実際の部屋もあんなにゆれるんですかね。

ご近所に住んでる方がいらっしゃったら教えてほしいです。


今週号の住宅情報に掲載されてませんでしたね。(コスタも)
ここはあまり広告しないのでしょうか？
それとも何かあるのかなぁ。

川崎市工業地域のマンション高さ制限を導入!
と言うことらしいですが、商業地域のこのマンションは、今後建て替え時に今回と同様の容積の建物は建つんでしょうか？
また、工業地域のコスタは大丈夫なのでしょうか？
それともこの開発地域内は将来にわたって特例なのですか？
わかる人いますか？

>249

営業費や広告費は節約しているようです。
コスタのようにTVCMとかばしばしやられると結局価格に反映されるんで、
その方針には賛成です。
俳優を使うのも不要ですね、その分専用設備を充実させてほしいです。

容積率の制限と、高さの制限は別ですよね。
将来、高さ制限が厳しくなっても、容積率の制限が変わらなければ、
同じ面積のマンションに建て替えられるはずですよ。
ここ以外のどんなタワーも特別な容積率で建てているわけではなく、
その区画に定められた容積率の範囲内で建てているはずです。

＞252さん、ありがとうございます。
大丈夫なんですね。
でも、この高さ制限、レジデンス西側の東京建物（東京機械跡地）の今後の開発にも適用されるんですか？
だといいんだけどなぁ。
西側購入希望なので。

>252
おいおい。
レジデンスの情報はHPに記載されていないのでよくわかりませんが、多分行政から
容積率緩和措置を受けているものと思われます。

例えばパークシティの場合、HPの情報によれば、第二種住居地域で容積率が200％
から300％にもかかわらず、敷地面積の十倍の延べ床面積となっています。
共用部分の一部は容積率算定の対象外なので正確なことはいえませんが、実際の
容積率は800％くらいなのでは。

したがって、建直しには、行政の許可が必要であり、その時々の行政判断に左右
されることになるでしょう。

一つ懸念しているのは、武蔵小杉は川沿いなので、元来風が強い地域なのですが、
タワーマンションの林立によって、かなりのビル風が生じる惧れがあります。

実際、駅の反対側のタワープレイス前に行ってみればわかりますが、自転車で
まっすぐに進めないほど強い風が吹くことが少なくないです。周辺に駐車して
いる大型バイクなんかも、よく倒れていますしね。

タワーマンションがすべて完成する10年後には、ビル風が公害となり、
行政が容積率の緩和を許可しないなんてことになるかもしれませんよ。

253さんは人の意見を鵜呑みにせず、リクコスの社員によく確認すべき。
まあ契約時の重要事項説明にその旨記載されるんだろうけど。

高さ制限の変更と違って、容積率を減らされる場合、
占有面積を減らされるわけですから、
一戸建てで言うところの土地の没収と同じですよね。
単に「800％を750％にします」では住民が黙ってられないですよね？
そんなことってあるんですか？
損失分の補填とかないと．．．

都市計画で定める用途地域と建蔽率・容積率そのものが変更されて
いなければ、既得権にはなりません。

その都市計画でさえも、行政の都合によって変更される場合がある
のです。

再開発地域によくある、特例として認められているだけの物件は、
そもそも将来に亘って同じ容積率で建て替えが保証されていない
筈です。

都市計画で定める容積率自体が変更されるのか、販売員によく確認
したほうが良いと思いますよ。

それは、重要事項説明書に書いてあるべき内容なのですよね？

絶対高さ制限や景観規制の導入が相次いでいる状況ですので、
多かれ少なかれ、どのマンションの重要事項説明書にも
「法令や行政等の方針の変更により、将来、同等の建物への建て替えが
できなくなる可能性があります」のような文言は入っていると思います。

タワーマンションなら尚更ですよ。

パークシティのHPのコピペですが、
１０００％近いですね。
駅前ならでは、（商業地域）という面もあってのことでしょうね。

敷地面積 M：9312.90平米、S：8222.82平米
建築面積 M：3813.30平米、S：2005.84平米
延床面積 M：103343.31平米、S：81004.45平米

ここ（レジデンス）は、容積率499％ですね。パンフにしか載ってないようです。

容積率超えは、首都圏マンションでは良くある話。
そもそも建て替え決定にはどれほど時間がかかるのか、
途中で頓挫するケースの方が多い。
高齢化した住民から新たに莫大な金を収集し加えて5/4以上の賛成が必要。
むしろ延命を意識したつくりになっているのかを確認された方が良いのでは。

>262、臭いが強い飲食店（焼肉店とか）は入らないって営業さんが言ってました。
コンビニ、銀行、本屋、カフェ、パン屋、洋菓子店、和菓子店なんかだといいなぁ。