パークシティ武蔵小杉はどうですか？【3】

>>200さん
高層階買わない限り、あきらめた方がいいと思いますよ。南側は。
駅近なんですから、景観は妥協せざるを得ないと思います。

>>200
東京機械の跡地はマンションです。タワーになるかはわかりませんが。
ただ、今のところ工場の移転先が見つかっていないので、いつマンションが建つかは決まっていません。

SFTの場合、

北：眺望は問題なし。
　　日照悪い。
　　近くに線路。
東：今は眺望の問題ないが、NECルネッサンス北の工場の動向が不透明。
　　日照は問題なし。
　　近くに消防署。
　　近くに線路。
　　近くに綱島街道。
南：中丸子地区の３本のタワーマンション、東京機械跡地の建設により、眺望はやや悪いか。
　　日照は問題なさそう。
西：３本のタワーマンションが近くにあり、真西しか眺望の抜けがない。
　　日照はMSTのため微妙。
　　近くに線路。

ちなみに、ビューラウンジは北東向き。ビューバスは北向き。
坪単価は南＞東＞北＞西。

>>202
ガセ情報流すな　まだ何も決まってないハズ

>>204
私も東京建物が取得したような説明を営業担当から聞きましたよ。
ＫＯＳＵＧＩタワーとは別で。
移転先が見つかり次第マンションになると言ってました。

公式発表を通常の解釈で読み解くと、東京建物は東京機械所有地開発の優先交渉権を得たに過ぎず、具体的な計画はまだ構想段階。但し、住宅もしくは商業施設を軸として検討する。
http://www.tks-net.co.jp/ir/news060428a.pdf
確定しているのはここまで、と理解するのが至極真っ当でしょう。
それ以上の情報を仮にご存知なのであればインサイダー情報でしょうから、出典を明らかにして頂きたいものです。

出来ればマンションはたくさん出来ているので、商業施設が良いですね

自分の知らない情報をガセと決め付けるなんてガキですな。

>>203
東急をまたいだ向かい側にもマンションが建つ予定なので
西（北西？）の眺望も期待できないと思います。
富士山見えるかな？

皆さんの情報をお伺いしますとマンションばかりなので、やはり大きな商業施設が
必要なのでは？と思ってしまいます。
横須賀線の駅などは駅ビルなどは難しいのでしょうか？

>>209さん

確かに東急西側のタワー（小杉駅南部A地区）で、真西の狭い範囲と北北西しか抜けが無いですね。
富士山は東急東側のタワー（小杉駅南部C地区）の裏側なので、
ある程度の階以上なら見えたと思います。
説明会の時にCGを見せてもらったのですが、記憶が曖昧なので、
今度確認する予定です。

自分は一応西向きの部屋も検討していますが、日照が少し心配です。
夏の西日は問題なく部屋に入ってくると思いますが、
冬になると太陽が南に寄るため、MSTに遮られてしまうかも。
冬に西日が当たるかどうか、詳しい方いましたら教えて下さい。

>>210さん

JRは駅ナカビジネスを拡大しているので、
JR武蔵小杉駅に出来る可能性はありますね。
新宿・品川・大宮の規模は無理でしょうが、
西船橋のような規模があれば充分かも。

ただ、東京都が駅ナカの税金を上げる動きをしているので、
他の県も追従したりしたら、どうなるか分からないですけどね。

可能性としてはあると思います。

西船橋って、、、
いなかじゃん

>>211
MRの商談ルームにあるPCで眺望の他に日影図もシミュレーションできますよ。季節、夏至、冬至、時間帯で建物が影で、どれ位隠れるのか確認できます。
私は東と南で検討していましたが、朝８時は２０階くらいまで影が伸びてきていました。(レジデンスの影)
西方向は全く見ていなかったのでコメント出来ませんが今度MRに行かれたときに販売員に頼んでみれば見せてもらえると思います。

西側は40階か41階より上なら富士山が見えたと思う。

>212さん
＞ただ、東京都が駅ナカの税金を上げる動きをしているので、
＞他の県も追従したりしたら、どうなるか分からないですけどね。
そうなんですね。それはちょっと心配です。
でも大げさな駅ビルではなくても良いので、何かテナントとか入ると嬉しいですね。

>>214さん

情報感謝です。
日影図のシミュレーションできるのですね。早速確認してみます。
レジデンスから影ができるとなると、結構伸びるものですね。

>>215

了解です。情報有難うございます。

>>208
だから元ネタ出してみろって
住宅・商業施設として検討中としか発表されてないのにね^^

>>215さん
そんなに上の階じゃないと見えないんですね。残念。
何かさえぎるものありましたでしょうか？
少なくとも中低層は東横線ホームとお見合いですけど。

眺望気にしてたら買えんな。
○ビはつれー

ここのバルコニーはコンクリートですか？それとも眺望重視のガラス仕様でしょうか？
それと奥行きはどのくらい確保されているのでしょうか？

この物件でガラスだと、外から丸見えになりそうですが・・・？
どちらですかね？？

>>221
ここはガラス手摺でした。但し、建物全体が鳥をイメージしており、一部のガラス部分には模様の一部が着色されています。多分透けて見えないかも知れませんので希望部屋が完全透明かどうかは注意したほうが良いでしょう。
事前説明会の模型の説明では鳥のイメージが分かりませんでしたが、先週の布手提げ入り資料集に建物のデザインのコンセプト記載でやっと理解できました。CGが沢山掲載されているので内廊下のイメージも理解しやすいと思います。
バルコニーは手摺の芯まで1.85mです。柱がベランダに出ていますが、奥行きの半分位だと見てよいでしょう。

＞223さん
221さんではありませんが、詳細ありがとうございます。
一部のガラス部分がお部屋によっては着色されてるかもしれないという事ですね？
私が希望してるお部屋はどうか、今度営業の方に聞いてみようと思います。
（多分フォレストの方は赤っぽい色でしょうか？）

全然関係ないお話で申し訳ありませんが、このマンションのコンセプトのテュリとデュリの
鳥の絵可愛いですよね。個人的に気に入ってます（＾＾）

>>224
STFはレンガ色、MSTは青色で統一されています。
先ほどの資料集にペーパクラフト模型を一枚の平面紙に広げた絵が各タワー毎に載っています。
CGとこれが正しいとすると、短辺(南北)が着色されている部分が最も多いです。次が長辺の西低層階が殆んど塗り潰されています。最も少ないのは東側です。(SFT)
このタワーは下から上まで全てガラスですが、恐らく部屋によってはガラス手摺が全部塗りつぶされている所が出て来るでしょう。

最新の資料集に、かなり豪華な小鳥の絵本がついていました。
この物件は魔法瓶浴槽などがオプションで外出しになっていたりするので、外だしコストが多くかかることが予想されるので、絵本のコストを物件に振り向けて欲しいのになーと思います。

>>224さん
同意です。トゥリ・ドゥリのキャラは最初見たとき、何だこれ？？って思いましたが、
密かに可愛いと思うようになりました。気づかない内に、あのサイト更新されてますね。
楽しく拝見しています。

外観のデューダ氏デザインのツインバードは、人によって好き嫌いありますが、
個人的には気に入ってます。青い色は少し心配ですが、
赤い方は古くなってもいい味だすように思います。
レンガのような色ですからね。

いよいよ明日MRなので、のんびり楽しんできます。

>223様
詳細ありがとうございます。レンガ色なら、なんとか良いかなあと思っています。
赤はちょっと派手ですよね苦笑
小鳥の絵本確かにそのコストを他に向けてほしい反面、ちょっと嬉しかったりしてしまいます。
（スイマセン）
＞226様
私も最初何だこれ？？って思いました笑　でも何度も見てるうちに可愛くなってきちゃって・・

外観は個人的には気に入ってます。（ＣＧ良く出来てますよね）
2棟でひとつの鳥に見える所が良いなと感じてます。
ＭＲ気をつけて行ってきてくださいね。

所でカラーは皆さん何色が良かったと感じましたか？うちは低層階希望なので
もう選べないのですが。

>>178さんに同感です。

このスレには、「回答へのお礼」を強要したがる
>>176さんのような方がいますが、
はっきり言って了見が狭いと思います。

質問をした側の人だって、再びここを訪ねた時には、
答える側に回るかも知れない…
そういう想像力を持ちましょうよ。

皆さん、こんばんは。
初めて書き込みいたします。
私は、要望書を提出済みの者です。ここの掲示板を見ていらっしゃる方の中に私のご近所さんになる方がいらっしゃるかと思うと楽しく思います（既に購入できるものと思い込んでいます）。この場を借りて情報交換ができればと思っています。担当の方が親切に対応してくれるのでスムーズに事が進んでいます。宜しくお願い致します。

MR行って来ました。前に質問があって、答えの無いものを補足しておきます。
営業の方に質問しまくりでしたが、嫌な顔一つせず答えて頂きました。
勘違い・聞き違いの可能性もあるので、重要なところは担当の方にご確認下さい。

日照：西→冬至はほとんど日が当たらず。南寄りの部屋で一時間くらい。
　　　東→大体OK
　　　南→今のところ、冬至でも昼間は長い時間、日が当たる。
富士山：西向き42階で富士山の頭が見えます。（1/2くらい）
北の南武線に挟まれた土地：南武線とJRとの連絡通路（予定）
階高：3.2m
ベランダのガラス手摺について：ガラスの高さは1.3m前後。部屋によっては下2/3、全面に色が付いている様子。横に縞模様になっている部屋もあります。MRで確認できますが、部屋の中から見ると色がついたガラス手摺は、かなり違和感あります。これは欠点かな。
全体の管理組合：無いようです。SFT、MSTで別。
内廊下のエアコン：有り

他に、MSTの共有施設も利用可能。
MST、SFTの屋上にルーフバルコニー有り。
高層階・低層階エレベーターの境目は21階（21階は両方利用可能）。

>>224さん
カラーは悩み中です。
フローリングを淡い茶色、ドアや引き戸を濃い茶色にしようと決めていたのですが、セレクトに無かったからです。
ウォールナットとチェリーは普通ですが、バーチと潮路は少し変わっているんですよね。
無難なところでチェリーか、奇をてらってバーチや潮路にするか、
って感じですかね。

>>229さん
初めまして。お互い希望通りに購入できるといいですね。（自分は恐らく抽選かな。）これからよろしくお願いします。

>231様
やはり無難だとチェリーですよね。　バーチはＭＲで見た時ちょっと明るい白だなあと
思いました。潮路は和風部屋にはあいそうかなと思いましたけど。。。
出来ればドアとフローリングは別々で選択出来る感じだったら本当に良いのになあと思いますね。

>>64
確か私の担当ですが、芝浦で嫌な思いをされたのですか？

>>224さん
バーチは扉が変わってますよね。小さなお子様に受けが良さそうですが。
あと確かに潮路は和室に合いそうですね。お年を召した方のいる家庭を意識したデザインという印象です。
確か浴槽の壁紙の色も違うと思ったので、次にMR行ったときに確認する予定です。実物見ないとイメージ涌かないですからね。

>231様
こちらこそ宜しくお願い致します。来週、税務相談を受けに行く予定です。私の狙っている部屋の種類には、今だ要望書が出されていないと担当者が言っていました。そうなると自分の選択は間違っているのかと不安にも思うものです。競合する方がいないに越した事がないのですが、身勝手なものですよね。

>234さん
そういえば浴槽違いましたよね。すっかり忘れていました。。。
浴槽で思いだしましたが、シャワーバーがスライド式でなかったのがちょっと
残念だったのですが、これはオプションもないので、きっと替えられないのでしょうね。
色々見落としてる気がするので、私も近いうちに見に行こうと思います。

ＭＲ遠いんで現地行く前にちょっとお聞きしたいんですが、85〜90m2クラスの部屋の価格帯ってどのあたりですか？

>>237
現在の予定価格では以下の通りです。

北西角　88.88㎡：5790(13F)-6030(24F)/89.61㎡：8540(46F)
　西　　90.12㎡：7760-7890(43F)
南西角　91.14㎡：5750(3F)-6220(12F)/89.56㎡：6520(34F)-6650(42F)/85.61㎡：8010(44F)
　南　　87.94㎡：6510(25F)-6670(33F)/89.08㎡:6830(40F)/88.97㎡:8420(46F)
南東角　89.24㎡:未発表(34F-39F, 42F)/94.98㎡:6630(2F)-7490(33F)
　東　　88.97㎡:5570(2F)-6490(33F)/90.12㎡:7790(43F)-8970(47F)
北東角　85.08㎡:6080(13F)-6250(24F)/88.66㎡:6370(25F)-6500(33F)
　北　　該当なし

間取りは45-130㎡まで多様にあります。
私は明日要望書を出しに行く予定です。

>>235さん
このまま競合無しでいけるといいですね。まだ期間ありますが羨ましい限りです。デベロッパーが大々的に広告うった後は倍率もあがるでしょうし、第一期で決まるといいですね。

>>236さん
なるほど。シャワーバーについては見逃していました。何回もMR行く必要ありそうですね。それがまた楽しいのですが。

>>238

237です。ありがとうございました。
うはー、やっぱり高いねー。豊洲よりちょっと高い？
下層階で予算ギリギリかな・・。

高いのか安いのかよくわからん

管理費、修繕積立金計画、駐車場代を確認した方はいらっしゃいますか？
事前説明会での引渡時の修繕積立金（一時金）の額はかなりのもので、
驚いた覚えがありますが。

うーん・・・
ブランドを考えても、５百万は高いです。

ＰＣ豊洲の場合で、駐車場込みで長期的にみたら維持費１０万／月程度。
それ以上になっちゃうとつらいねぇ。

238さん
６０−７０㎡クラスの予定価格帯もお教えいただけますでしょうか？
よろしくお願い致します。

バルコニーは奥行き１．８５ｍらしいですが、バルコニーガラスは全部屋とも透明なのでしょうか？
ペイントされているところは、透けて見えないのでしょうか？

>> 242
資金計画のシュミレーションをした際の例では、88.66㎡の部屋で
管理費・修繕積立金：32,183円
タワー駐車場(普通車)：18,000円
長期に掛かる金額はまだ見ていません。１０年毎にドカンと徴収するのか月々で分配するのかによって方針は変わるようです。
汐留あたりのマンションで1〜2年の新古が下がっている状況を見ても、>>243の言われるとおり５００万高いと思いますね。中古を狙うのも手ですが。

>>246
今日MRで確認しましたがペイントされているところは透けては見えません。
これは模型を実際に見るか営業の方に希望の部屋がどうなっているのか確認するしかないと思います。悪いところはベランダガラス全部塗りつぶしの部屋もあるような感じです。

>>245
下記の通りです。

北西角　76.56㎡:4640(3F)-5130(9F)
　西　　67.40㎡:4060(5F)-4300(9F)/76.56㎡:4860(10F)-5050(24F)/73.52㎡:4870(25F)-4970(33F)
　西　　77.27㎡:4650(5F)-4920(9F)/75.22㎡:4800(10F)-4990(24F)/63.57㎡:4430(25F)-4560(33F)
　西　　74.92㎡:4560(5F)-4870(12F)/72.37㎡:4790(25F)-4950(33F)
　西　　64.11㎡:3920(5F)-4180(12F)/71.89㎡:4920(26F)/74.60㎡:4990(27F)
　西　　76.56㎡:未発表(34-39F,42F)/75.22㎡:未発表(34-39F,42F)/63.57㎡:未発表(40-41F)
南西角　該当なし
　南　　57.90㎡:3940(2F)/69.49㎡:4850(3F)-5260(24F)/75.12㎡:5740(25F)-5870(33F)/75.10㎡:6610(44F)
　南　　75.12㎡:5310(2F)-5750(24F)/72.70㎡:未発表(34-39F,42F)
南東角　該当なし
　東　　76.52㎡:4890(2F)-5500(24F)/73.14㎡:未発表(34-39F,42F)
　東　　75.37㎡:4830(2F)-5160(12F)/77.36㎡:5560(25F)-5750(33F)/63.57㎡:未発表(34-39F,42F)
　東　　63.57㎡:未発表(34-39F)/73.52㎡:未発表(34-39F,42F)/71.67㎡:未発表(40-41F)
北東角　72.60㎡:未発表(34-39F,42F)
　北　　62.42㎡:3870(3F)-4280(24F)/57.64㎡:4370(43F)-4380(44F)/他は55㎡のみ

>>242さん
223さんと重なる部分がありますが、㎡あたり、
管理費：263円
修繕積立費：89円
修繕積立基金：7120円
（多少誤差があります。）
長期修繕計画はまだ未定のようです。
他の物件と比べると、
管理費：やや高い、修繕積立費：普通、修繕積立基金：高い
といった印象です。
坪単価は豊洲より高いですね。

素人考えで申し訳ないのですが、管理費が高いのはう〜んという感じですが
修繕積立が高いのは仕方ないかなと思っています。
何せタワーですし、修繕にどれだけの費用がかかるか未知な部分もあるのではないでしょうか？

管理費が高いのはスパがあるのが影響しているな。
駐車場の契約率が高ければ管理費が少し安くなるかもしれない。

将来的にスパをやめてトランクルームにしてほしいです

駐車場は安いね。
安定してくると、管理費2.5万　維持補修費2〜3万　駐車場2万　固資税2万といったとこですかね？

245です。
詳細な情報ありがとうございました。
三井ブランド×駅前再開発−川崎市≧坪２００〜２５０万
ってな感じの値付けでしょうが。。
まぁ、便利だから妥当なんでしょうか。
都内勤務と身としては、少し迷っています。

>>254さん
修繕積立費、積立基金は月に直すと当初2万円弱ですが、5年毎に上昇するでしょうし、
それを考えると、そのくらいになりそうですね。
（80〜90㎡の部屋での換算だと思いますが。）
固定資産税は減税解除後はどのくらいになるんでしょうね？
詳しい方いましたら、教えて下さい。

固定資産税は約倍になると聞きましたが…
なので武蔵小杉のマンション80平米で平均15〜20万が30〜40万になるって事ですかね
高いですよねー…

スパは管理費を払った上で、使用料も払わなければならないのでしょうか？
だいたい１回の使用で2000円ってとこですかね？

そうなると、全部含めたランニングコストは月10万になりそうですね。
やはり一戸建てに比べて、結構費用がかかりますね。
まあ一戸建てでは、この立地を確保するのは無理ですが。

スパの使用料は未定とのことですが、恐らく数百円だと思います。
ビューラウンジも使用料を取るかもしれないとのことです。
個人的にはビューラウンジは無料でいいと思いますが。

思ったよりはランニングコストも常識的な範囲に収まりそうですね。
ところで駐車場設置率はどのくらいなのでしょうか？
もしお判りでしたら、教えてください。

あまり設置率が高すぎて空車になるのもランニングコストに響くし、
かといって駐車場が足りなくて、入れないのも困るし、
どのくらいが適正なのでしょうかね？

>>259
基本データは住宅情報ナビなどに載ってるので自分で調べてください。

ランニングコストは初期で月10万
将来的には15〜20万を見ておいた方がいいでしょうね
（部屋の広さにもよりますが）

物件のローンに加えて支払わなければならないからキツいですねえ…
やっぱり賃貸の方が割がいいかなあ

あ、それに加えて固定資産税と都市開発税も払わなければならないのか…
う〜ん…

毎月のランニングコスト
管理費2.5万、維持補修費2.5万、駐車場2万、固資税（減免終了後）2.5万で、ざっくり約10万。
車もそこそこの新車を購入すれば、ガス代や保険等も含め約6万。
合計16万×12ヶ月で、約200万。
これに住宅ローンですよね・・・

600万台の年収では、営業さんに相手にしてもらえないのでしょうか？
（頭金にもよるとおもいますが）
ところで、皆さんの年収は、いったい・・・

>>263

ローンの利子が3000万借りたとして3%の金利だと最初は月7〜8万円くらい？
自分もそうですが、サラリーマンには楽な額ではないですよね。

とりあえず財閥系の営業さんはしっかりしてるので、相手にされないということは無いでしょう。

>>263
私３０代前半で、年収1100万円ですが、
この物件は躊躇してます。

>>260
総戸数 1437戸 に対して 敷地内機械式 873台 敷地内平面 26台

別にそんなに突き放さなくてもいいんじゃない？？

「カーシェアリングシステム」ってないのかな〜

日本では文化的に定着するのは難しいでしょうね。

>>265
それで躊躇しますか…慎重ですね
私は33で年収800万ですが、買おうとしています…
大丈夫でしょうか

年収の話は止めませんか？
人それぞれだと思いますし・・
もし、この年収で不安ですという内容でしたら、ローン板でお話なさってはどうでしょうか？

話はかわりますが、低層階ご希望の方っていらっしゃいますか？
カラーは選べませんが、オプションはどうなんでしょうか？
ご存知の方いらっしゃったら教えてください。

家族構成や頭金や購入する部屋、今後の昇給の見込みによりけりでしょう。
よく年収の４倍が現実的な住宅ローンの上限と言われてますが、高層タワーの場合、維持費が高いので多少余裕をみて、３−４倍のレンジに入ってれば大丈夫じゃないでしょうか。

>>269
頭金2000以上突っ込めるならいいんじゃない

PC豊洲と比べると、内装はマシで管理費と初期修繕積立金はより少し安いですね。
両物件を同価格で比べると、
・PC小杉：西向 16F 75.22m2 4,880万円
・PC豊洲：東向 50F 80.38m2 4,880万円（東向きは人気無し）
相変わらず小杉は強気。
マンション検討前は自分は業界内で給料が高いほうの会社に入っていると
思っていたのですが、実は一生かけてウサギ小屋のような部屋の支払いを
するのがせいぜいの＊＊＊みでした。
世の中には金持ちが多いんですね。
自分も金持ちになれるよう全力を尽くします！

昨日モデルルーム行ってきましたが
要望書結構出てるみたいでバラがたくさんついてました。
いいと思った北西角部屋ももう全部バラついてたけど…
確かにあそこは広さの割りに安い。きっと間近で花火観れるし。

名前忘れたけどもう一本のほうは今のが終わってからの販売だそうで
３０階くらいまでオプション選択できないっぽいですね。それはちょっと悩む…

すいません。要望書ってなんですか？

>>275
ある部屋に対して購入意思があると宣言する書類です。この時点では源泉徴収やローン審査などはありません。今回のような大規模物件では、人気の部屋の分布状況などをディベロッパーが調査する目的もあると思います。この物件では第３希望まで指定できます。
その次に申込み→抽選→当選→契約という流れになります。申し込み時点でローン審査などの支払い能力が問われてきます。

>>274
MSTは平成21年(2009年)に引渡しになりますので、住宅ローン減税の適用は外れる公算が高いですね。SFTも平成20年11月末なので、工事が更に遅れると際どいですが....。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm
２年後は1998年に小渕内閣が乱発した国債が大量償還される時期となり金利が上昇し不動産需要が冷え込むことが予想され、優遇措置が復活する可能性もあるかもしれません。

しかし、汐留タワーマンションの中古価格の暴落事例や、上がり続ける管理・修繕積立費、マンション・ローン購入者からのアドバイスなどを聞くと、要望書を出しましたが、未だ悩んでいます。

その優遇措置を期待して２年待つより今買った方が断然いいですよね…
ただ私もマンションは長く住むものではないと思っています。
ですが転売するにしても、管理費の高いタワーより普通の低層マンションの方が
売りやすい傾向にありますし。（ただタワーの50階以上の高層階は別）
だいたい20年以内で転売、しかも暴落覚悟で買うしかないですね。
私はそのつもりです。ちなみにローンも10年です。

やっぱりタワーは転売しにくいんですか…
駅近等の好条件であってもやっぱり低層階は厳しいのですか…
うちはもともと１０階前後を希望しているので購入を考えてしまいます。
マンション購入って難しいんですね。

>>278さん
率直なご意見ありがとうございます。
タワーの場合、売却の苦労体験談やサンプルが未だ多くないのと、賃貸としても、この地域は供給過剰なので相場は厳しいと思います。
幾つか中古仲介サイトのタワー物件を定点観測していますが、高層階も強気の価格のところは中々売買成立していません。

ところで、私は角部屋を検討していますが、MRで固定窓清掃は年２回と聞きました。(他の物件では年４回が大半だったので、少ないかなと感じました)
ベランダのガラス手摺清掃は聞きそびれる、どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？

>>279さん
たしかに修繕積立金の高騰や管理費が高い等の要因はあるでしょうが、
転売しにくいとまでは、どうでしょうかね。
タワーだからというよりも、元値が高いので、中古価格との比較で苦しむと思いますが、
武蔵小杉の発展次第で、需要はある程度は大丈夫だと思いますよ。
って、予測の範囲は出ませんがね（↑これも希望的観測。）

確かに武蔵小杉はこれからかなりのマンションが出来るので
供給過剰になる事は私も覚悟の上ですが、
その中でもパークシティは立地は良いと思うので、中古で出しても
売れないことはないと思うのですが。。甘いでしょうか？

立地から言うと、武蔵小杉の駅近の物件はすべて中古で売れない事はないと思いますよ。
ただ、転売価格がどうなるかが問題で、転売の時期と部屋の広さと階によって差が出る。
ただでさえ修繕費、管理費が元から高い上、上昇率も半端ではないはず。
売るなら15年以内かと思います。20年を超えたら格安で売る事になるのでは。
ご自分が中古物件を買う事を想像してみて下さい。
物件価格と管理費修繕費の合計で購入を考えるでしょう。
値段さえ安くすれば買手はいくらでもつきます。
管理費等は個人で設定できないので、転売する物件価格を下げればよいのです。

>283さん
ありがとうございます。
15年以内ですか。
それまでにローンをほとんど終わらせないといけないという事ですよね。
う〜ん悩みます。
修繕費、管理費は確かにタワーは高いですからね。それでも中古に出した時
この物件に住みたいと思う物件でないといけないという事でしょうか？

パークシティ新川崎の最上階の中古物件がけっこう前の話なのですが、7,500万円で売られていたので、利便性の小杉ですしあまり心配しなくても大丈夫なのではないでしょうか。ただこれから世の中どう変わってゆくかはわかりませんけど、それは誰にもわかりませんし。

売ること心配しているならば賃貸のタワーに住めばいいのに・・・
近くに2本も立つんだから。

>285
>パークシティ新川崎の最上階の中古物件がけっこう前の話なのですが、
>7,500万円で売られていたので、

中古物件の価格は、売主の売却希望価格で、いくらで売れたかはまた
別ですよ。

つまり、売主はどんな値段設定だってできる。

タワーの売主は、結構強気で長期間売れ残っていることも多いよ。

最上階で７５００万だったらかなり値落ちしてませんか？
元は億いってるんじゃないの？
竣工からそんなに時間たってないのに。。。

>>286
賃貸は資産にならないから、たとえ二束三文で売る事になっても
やはり購入した方が老後はいいと思いますよ
年とってから賃貸料を払い続けるのもきついし
売って田舎の一軒家を買う事もできるし

もうすぐ築20年を迎えるマンションでも、新築並みの価格で売られ、売れるんですから、気にし過ぎなんじゃないですか。元は億っていっても、時代が違いますし、まだ新しいといえるお隣のサウザンドタワーの40階の部屋と同等の価格ですよ。部屋の広さ等は覚えていませんけど。

天井も低い、ボロイ、昔のデザインセンスそれでも売れますよ。確かに販売価格といくらで売れたかはわかりませんけど、そんなことばかり言っていたらどんな物件が買えますか。売ることばかり考えるのだったら23区内意外は検討することないと思いますけど。

値段はともかくとしても、東横駅2分の物件が売れないことはないのではないですか？

売れるでしょうね。ただ、元が少々高すぎるから、値落ちは激しいと思う。
中古物件としては、ランニングコストが安いレジデンスあたりの方が人気になりそう。

> 賃貸は資産にならないから、たとえ二束三文で売る事になっても
> やはり購入した方が老後はいいと思いますよ
> 年とってから賃貸料を払い続けるのもきついし
> 売って田舎の一軒家を買う事もできるし

別にマンション購入を否定しているわけではないですよ。
わずかな期間で数千万円下落することがわかりきっている物件を買う意味がわからないんです。
タワーに住みたいなら賃貸タワーに数年住んで欲求を満たして
その後価格に見合ったマンションを買えばいいと思うんですけど。
このタワーの購入を考えている収入層ならば賃貸住みながら貯金は楽勝でしょう。

ずっと小杉に住んでいますが、若いうちは交通の便がよくて好きだったのですが
今となってみては子供は育てにくいし、東横線の駅は今現在でもパンク気味だし、デパートないし
いろいろいまいちです。
こんなところに無尽蔵にマンションばかり数千世帯増えたらそれこそめちゃくちゃになってしまって
下落は間違いないと思います。

２９２さん、子供育てにくいですか?
私は２児(現在幼稚園児)の母ですが、このタワーに限定はしていませんが、
小杉物件購入を真剣に考えています。
武蔵小杉の子育てのしにくい所(理由)等、教えていただけるとうれしいです。
また、子供にとっての環境はどうでしょうか。
私個人としては、昔東横線で通学していましたが、武蔵小杉に住んだことはありません。
武蔵小杉に対して悪いイメージは無いのですが…
ずっと住んでいらした方の率直な意見が聞きたいです。
よろしくお願いいたします。

私も一児の母ですが、この物件購入考えています。
現在専業主婦なので保育園は考えてませんが、マンションラッシュで小杉の人口増えたら
江東区現象のような学校もパンクですかね？

>> 292さん
> タワーに住みたいなら賃貸タワーに数年住んで欲求を満たして
> その後価格に見合ったマンションを買えばいいと思うんですけど。

同感です。現在、分譲タワーマンションに賃貸で住んでいますが、
1年弱で眺望にも飽きて、低層マンションでもいいかなと思うようになりました。
パークシティーも考慮に入れていますが、坪単価高いですよね。
291さん同様、値落ちが結構あるのかなって思ってます。
今住んでいるタワーはパークシティーと同じように駅近物件ですが、
ほとんど値崩れしていません（一部の住戸は値上がり）。
中古で出るとすぐに買い手がついているようです。
ただ、今住んでいるところは分譲価格が安かったんですよね。
それもあって値崩れしてない。

ある専門家のコメントを読みましたが、間取り、日当たり、眺望など、それぞれの項目の中で、
一番価値として下落率が高いのは眺望だそうです。

風の強さなど、関連するデメリットが大きいからでしょうか。

私もそれを見て、なんか納得してしまいました。
最近、低層マンションの人気が高くなっているのも、こんな要因も１つとしてあるかもしれません。

パークシティシリーズの低層棟に賃貸で住んでいる者ですが、
ここは築２０年近く経っていますが、現在３ＬＤＫ、３０００万円台で取引されてます。
まあ昭和６３年築なんでまさにバブル絶頂で億ション近くだったらしいですが・・・・・
緑も多く、子育て環境抜群です！

>>293さん、294さん
ただいま中原区内で子育て中の通りすがりのものです。

川崎市、特に中原区と高津区の子育て環境の悪さは有名な話です。
保育園はおろか幼稚園にいれるのも大変です。
実数はわかりませんが、幼稚園に入れずに自主サークルというかたちで保育を行っている母親のグループがあることは事実です。

マンションラッシュで子育て世代の住民が増えたにもかかわらず、幼稚園も保育園も受け入れ人数を増やすわけではありません。
市としての対策も、一過性の問題としてとらえているのか、はっきりいって何もしてないんじゃないかと感じるくらいです。
この物件にも保育園を作るようですが、周辺の人口増加の激しさを考えると焼け石に水な気がします。

一定以上の世帯数のあるマンションは保育施設を設置しなければ建築許可出さないくらいのことはして欲しいものです。
幼稚園なら少子化が進めばそれほど数は必要ないかもしれませんけど、働く女性の増加を考えれば、保育施設はいくらあってもいい気がします。

293です。
298さん、うちの子はその辺りの物件の出来上がる頃には
小学生になっているのですが、小学校の環境はどうなんでしょうか。
幼稚園世代は今住んでいるところで終わらせてから引っ越したいと考えているんです。
中原区の子育て環境がそんなに評判悪いのだと、ちょっと躊躇してしまいます。
小学校も６年間、重要な時期ですもんね。
中学からはうまくもし私立に通えたとしても、小学校は公立で、と決めています。
公立小学校の評判などはどうなんでしょうか。
このマンションの通学区の小学校に限らず、もし情報をお持ちであれば他の所の事も
教えていただければと思います。よろしくお願いします。

298です。

>>299さんへ
「中原区の子育て環境」といっても、うちの子はまだ２歳なもので、周囲からも小学校の情報はあまり入ってこないためよくわかりません。
あまりお役に立てず申し訳ありません。
川崎市総合教育センターのＨＰにいくと、学級数や学区、教育目標など基本データが載っています。
でも残念ながら学校の評判までは載っていません。
市のＨＰだから当たり前ですが。

このマンションの学区とは違う学区になりますが、今井小・今井中が評判がよいとは聞いています。
ちなみに。
高津区だと久本小が私立中に進学する子が多く水準が高いそうです。
宮前区は宮前平駅から近い富士見台小が、帰国子女受け入れなどしていて学童数も多いです。
富士見台小は私が中学受験した２０年近く前、すでに私立中受験が盛んな小学校でした。

川崎は東京と横浜に挟まれているので私立中の選択肢がとても広いです。
学力と家庭の経済力の両方とも恵まれた子は中学から私立にいくケースが多いと思います。
そのためか、川崎市内にある公立高校は学区トップ校（今は学区は関係ありませんが）でも他のエリアのトップ校と比べるとレベルがちょっと低いかな、という感じです。
かつて高校生相手の教育関連の仕事をしてましたので、これは実感としてありました。