プラウド新浦安　住人専用Part3

新浦安地区の他のマンションの状況も徒歩で見て回りましたが、高洲地区は特に液状化が酷いです。橋を渡った先の明海（の一部）はほぼ被害なしですね。水の出た跡すらないです。どうして地区でこんなに状況が違うのでしょうか。

383です。みなさんの認識が聞けてよかったです。納得したく、２点だけ教えてください。

１　竣工当時より、Ｃ棟の天辺は、Ｄ棟・Ｂ棟より高かった

カタログや販売資料を見直したのですが、天辺は、綺麗に水平平行に描かれています。
今は、Ｄ棟・Ｂ棟に比べ、Ｃ棟が、どうみても高く見えます。

２　Ｂ棟とＣ棟のジョイント部分（２Ｆ・３Ｆ）は破損・隙間発生しており、イエロー
　　テープが貼られています。Ｂ棟がズレタ結果と感じたのですが。躯体に問題ないと
　　コメントありましたが、この事象は、どう理解したらいいのでしょうか？

地震でＢ棟Ｃ棟が同じ動きすれば壊れる必要ないのだが、そうはならないよね。

まあ何かしら問題がありそうということだから調査するしかないでしょう。
地震保険入っててよかったです。

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地震保険の内容知らないんだね。
この程度なら対象外ですよ。

何にしても公の効力のある調査を行わないと、
疑心暗鬼が広がるばかりです。
・支持層から伸びている杭に問題ないか（水平、杭自身など）
・躯体に問題はないか（施行時からの変化など）

これで問題ないとなれば、話はそこで終わりでは。
問題あっても直すのみ。

株でもそうですが、宙ぶらりな状態が一番よくない。

阪神大震災は縦揺れが酷かった。
どっちも経験した私としては、今回の揺れはそれほどのものでは
なかったと感じています。
なのに、共有部の目に余る惨状。
本当に野村は阪神大震災を想定して作ったのでしょうか?
あの程度の揺れで、ここまでの惨状になる物件を、他に見ない高値で
よく売ったなと怒りを覚えてしまいます。
酷すぎます。

震度５だからね。震度７ならしょうがないと思うけど
震度５なんて一生の内に何度かくるでしょ

１０００年に一度の大地震というのは宮城で津波などの被害にあわれた地域のことであって
ここの震度５弱が、１０００年に一度なわけではありませんよね。
マンションの庭を見るたびに、がっくりしてしまいます。

パームコートの五倍十倍の損傷というのが解せないなあ。
液状化対策の薬とかが少なかったとしか思えない。

ところで、中古売買の契約途中でこのような状態に入った場合無償解約って出来るのだろうか？
外周の毀損とかって解約対象になるのかな？

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震度５にも耐えられない手抜き工事であった以上、修復（場合によっては建て直し）＋液状化対策の費用を野村不動産が負担するのは当然だけど、引越しや修復工事で被る不都合に対する補償も要求すべきでしょうね。

修復＋液状化対策＋補償（800万円/戸）ぐらいですかね、納得のいく水準となると。

やっぱ手抜き工事を疑って然るべき？

＞２８６さん

私は子供と一緒に高中公園へ避難しました。
後から小学生や付近方々が続々と集まってきました。電柱工事をしていた方々も集まってきてましたね。
その後津波が怖かったので、部屋にいた方が安心かと思い急いで戻りました。

>>392
別に高洲は入船や明海に比べて、ひどいことはないですよ。
望海、パークシティー、潮音、ラデャアン、レジアスみんな敷地内の液状化はほとんど無い。

敷地内に被害を受けたのはプラウドだけですよ。
高洲ではない。

>396

地震保険は躯体や共用部の損傷は対象になりませんよ。家具や内装の損傷のみが対象です。

躯体・共用部の損傷に関しては、大災害の場合、通常住民が共同で費用を負担することになります。

ただ、本物件に関しては、カタログスペックが出せていなかったということもあり、野村不動産が全額負担することになると思いますので、それほど心配しなくてもよろしいかと。

以前より売りに出されているお部屋がありますよね。
その物件が三井リハウスのHPに出ているのですが
参考映像として、地震前の建物や共用部分の映像があります。

これは比較映像として大変役に立つと思うので、皆さん参考にされてください。
また、三井リハウスさんにお願いして映像を保存させていただきたい。

今回のこと、しっかり教訓にしたほうがいいですね。
震度５の地震なんてこれからいくらでもあることでしょう。
とにかく完璧に元通りに直してもらえればそれでいいです。

高洲公園のテニスコートからみると、BとC棟の隙間は平行ではないように見える。
かりにこれがOKでも、

駐車場の陥没
駐車場の門扉と共用棟の傾き。
傾いだゴミ置き場。
棟と道路の段差などの修理の費用は
応急処置で数千万。
完全復旧で億単位。
修繕積立金で直すとしても、一戸当たり数十万の負担。
管理組合まとめるの大変だわ。

しかし、モアナ、潮音、レジアスとほとんど被害がないのに、
なんでここはこんなに被災したんだろう。

みなさん野村を責めたい気持ちはわかりますが、
公共施設等も液状化の被害を受けているような現状で、
手抜き工事と断言できるのでしょうか？
手抜きであればそもそも施工会社の責任ですね。
たまたま地盤が弱かった、これも分譲主の責任ではなく埋立者＝県の責任です。

最後にあくまで損害賠償は請求側に立証責任があります。
果てしない戦いですよ。

このまま放置できないのは明らか。資産価値より何より安全性。各戸数十万で済むのなら、とにかく納得のいく修繕をしましょう。そのためにはまず検査。

ただ、野村には全て元通りでなくても、少なくとも近隣他物件と変わらない安全性を確保すべき義務があると思う。安かろう悪かろうではなく、野村の言葉を信じて、それなりの金額をお支払いしているのだから。

>手抜きであればそもそも施工会社の責任ですね。
>たまたま地盤が弱かった、これも分譲主の責任ではなく埋立者＝県の責任です。
その考え方はおかしいです。
もしかして不動産業者の方ですか？

施工が悪かろうが、地盤が悪かろうが、
私たち購入者は不動産会社と契約して購入しました。
購入する際に免責として扱われるよう明記されているならまだしも、
そうでなければ私たちが窓口とする相手は不動産会社です。
施工会社にも埋立者にも、不動産会社が文句を言えばいいだけの話です。

また、周囲の公共施設と比べるのもいいですが
他所も壊れているんだから、自分たちも我慢するというような考えには反対です。
それなりの金額を出しています。
他所との比較ではなく、そのお金と契約に見合った対応を要求すべきと考えます。

自腹切るならこのままでいいです。これ以上の出費はできません。

＞＞４１５
金持ちなんじゃないの？新浦安の住人は・・。

このままでは、売却や賃貸できないのはおろか、居住不適格の烙印を押されかねないので修繕を希望します。全戸痛み分けすべきです。

出費はきついな。

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数十万の出費を惜しむことで、後々数百万、また数千万の痛みを負う可能性がある非常事態だと思います。

４１４さん
確かに高い買い物でしたが、天災は誰の責任でもありません。

みなさんの言うとおり、まず第三者のチェック、破損状況の把握が必要です。
チェック＆修繕の過程であきらかに問題があれば堂々と戦いましょう。

復旧には野村不さんの協力も必要不可欠です。
私はこういうときこそ不動産会社とは協力関係を保つべきと考えます。

>>412

手抜き工事が施工会社にあったとしても、その監督責任は野村なので、基本的に買主として損害賠償を請求する相手先は野村になるでしょうね。　賠償金を野村が施工会社にパス＆スルーしたとしても買主としては一向に構いませんが。

県（千葉県企業庁）の責任、というのも分からないではないですが、埋立地ということで液状化対策の指示を、土地の落札者である野村には行っております。野村は、その指示を「居住部分」にしか適用しませんでした。

共有部分および駐車場には何ら液状化対策を施さなかった結果、液状化の影響を受けない「居住部分」と、影響を受ける「共有部分」に歪みが生まれて、今回の惨状に至った、と考えています。野村が契約者に配布した資料を読むと、「建物は十分な液状化対策を施しており、野村はその監督管理を適切に行った。」との記載があります。

この資料の「建物」には、グランドコテージ及びキッズルームの入っている所謂”建物”、駐車場および付帯設備も含まれると、当然に解されるわけですが、実際には液状化対策を行っていなかったか、極めて不十分な水準であったことは、現在の情況を見れば自明です。

故に、「建物は十分な液状化対策を施しており、野村はその監督管理を適切に行った。」云々の記載は虚偽であり、修復・対策・補償の責任は野村に帰結することは当然といえます。

よし！　みんなで戦おう！

自分との戦いだぞ

421さんの解釈に賛同します。異臭問題も忘れずセット案件とし、対処していきたいものです。

野村の瑕疵等についてだが、立証は無理でしょう。

>現在の情況を見れば自明
など妄想です。
見れば分かる。ではなく、裁判で立証出来る客観的データが必要。

液状化については、野村も想定内。いざという時には言い逃れ出来るか、
立証困難（地下を掘ってみないと、図面と違う事がわからないなど）になる事は心得ている。

総会で、
ダメもとですが、
裁判費用を無駄にするのを覚悟で戦ってみてもいいですか？
という合意を得て行うなら問題ないが。

>>426

本件は、宅地建物取引法の瑕疵を問うよりも、消費者契約法で対処したほうがよさそうですね。
もちろん、マンションでの適用例もあります。

＊東急不動産のマンション購入被害者が語る - 日本初となる消費者契約法によるマンション購入の解約と代金全額を取り戻すことに成功。
http://www.mynewsjapan.com/reports/1101　

下記のように、事実と異なる説明（今回の場合、「建物」に液状化対策が施されている、という説明）に基づく契約の場合、消費者契約法により解約と代金の取り返しが、何年後でも可能です。

立証は、例えば傾いたゴミ捨て場の建物などは、建て直しが不可避なので、建て直しの際に第三者機関と弁護士を入れて、液状化対策がなされていないことを確認してもらえば良いかと。


第二章　消費者契約

　第一節　消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し

（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）

第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
一　重要事項について事実と異なることを告げること。当該告げられた内容が事実であるとの誤認

＞428
であればちゃんと重説読んでみれば。杭基礎がある建物と杭基礎がない建物は
普通区別して書いてあるから。で、杭基礎のない建物は沈下の可能性がある
ことも通常書いてある。それがないなら争えるんじゃない。

法律で争うなら言った言わないでなく、まず契約・重説を確認することが肝要。

パームコートの工事の過程を南西側からよく見ていたが、建築基礎工事に入る前に、地盤強化工事、液状化対策工事に十分な時間をかけていたことが思い出される。縦長で高い黄色の重機で、砂のようなコンクリート材を、かなり細かなピッチで地中に埋めて、地盤を固めているようだった。
記憶では、建物部分だけではなく、共用部や駐車場部分も同じ作業をしていたのではないか。だから、パームコートの被害は軽微なのか？
ここの、共用部の液状化対策はどうだったのか？
剥がれたタイルの下を見ると、ただの土、泥だが、もう少しコンクリートで固めるなどしてタイルを張るのが普通ではないのか？
下が泥で、そこに直接タイルを敷き詰める程度では、震度5でなくても、簡単にズレる代物ではないのか。
共用部の工事内容について真実を知りたい。

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消費者契約法の重要事項告知義務は宅建業法の重要事項説明と同様にみなされるのでは　そうなれば重要事項に液状化が該当していなければ野村に不備を問えないのではないでしょうか
野村が液状化対策をしているつもりを前提とすれば隠れたる瑕疵を問うのが一番でないでしょうか

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重説の記載は、地盤沈下対策として、一部建物は支持地盤に杭基礎で固定している、というもの。
一部建物以外の付帯建物は、「将来的に地盤沈下の影響を受ける可能性がある」という旨も確かに記載されている。

ただしこれは、液状化の話ではない。
液状化≠地盤沈下であり、同じく　液状化対策≠地盤沈下対策であるのだから、重説の地盤沈下対策の記載は今回起きた液状化の話と関連づけるべきでない。

液状化に関しては、少なくとも自分に関して言えば、

口頭でノムさんから受けた説明：
「液状化対策は万全なので、阪神以上の地震が来てもダイジョーV！」

受け取った説明資料（Quality Report)：
「液状化対策として、建物下に砂杭を3000本」
※この「建物」の定義は明確でない。少なくとも、居住棟とグランドコテージ、エントランス棟のみ、というような記載はない。

ということであり、「敷地内の建造物全てについて液状化対策が施されている」と、購入予定者（専門知識を持たない建設関係者ではない場合がほとんど）が誤解するのは自然なこと。事実、自分はそうだった。

そうなると、所謂「都合の悪いこと（敷地内全体に液状化対策が施されているわけではないということ）は教えてくれなかった」ということになり、グレーながらも以下に該当するとみていいでしょう。

消費者契約法
第一節　消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し
第四条 ２

消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

野村不動産と対抗するならちゃんと対抗できる材料を持たなきゃ。

まず基本的な理解として、支持地盤に打つ杭と砂杭が別ものだって理解している？
支持地盤に打つ杭が「砂」杭なわけないじゃん。

砂杭3,000本打つ対策が当時の工法として液状化対策としては適切なもので、
実際に打ってあるのだったら勝てないよね。

これだけメジャーな大手が液状化ごときで裁判で負ける様な施工工事はしていないはず。
確定とは言えないけど少なくとも基準を下回る工事はあり得ない。

パームコートに関しては凝固ミルクか粉末剤をより多く混入してあると思われ。
単純に施工工事の書面、証明書的なものを公開してもらい問題無ければ管理組合が野村に掛け合い
付属建物の補修費用だけでも交渉してみたら良い。

法的に問題なく野村側が取り合わない様であれば組合で議事を開き四分の三？だか規定の数字
を集め自腹ですみやかに工事するしか方法は無い。

パームとの比較は明らかに差が歴然なのでその点を突くのも手。

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けっこう貴重で参考になる意見が多いのですが、なぜこの掲示板でやるんですか？
なんかかなり不毛な気が・・・

本格的にこの議論を総会なり、対策委員会でやるなら、ここで議論した内容なんて採用されないでしょうから、
また一からで二度手間じゃないですか？


しかるべきところで議論した方が、スムーズに進むと思いますよ。

一般の人の液状化の認識というのは、建物の建ってないところに広がる泥水、泥の水溜りです。
野村さんが営業トークで言った
「液状化対策しています。」
と言った言葉は、もちろん敷地内も、というか、"液状化した場合"というのを建物のない敷地でイメージした人が大多数ではないでしょうか。

もし、野村さんが今になって
「建物の下の液状化対策をしたのであって、敷地内をしたとは言っていません。」
と言うのであれば、地震の際、今回のような事態が起きることは野村さんには予想できたことであり、
そこのところ、販売するにあたってはひとりひとりに説明をしなければならなかったことではないのでしょうか。

「建物はもちろん液状化対策しているから大丈夫、でも敷地内は、たかが、震度５くらいの地震で、凄いことになるかもしれません」と。

すみません４３８です。
私の見る限り、もらった資料に「敷地内(共有庭等)の液状化対策」についての記載がないように思います。
(見落としならすみません。)

敷地内は特に、液状化対策をしていなのではないでしょうか。

裁判は無駄でしょう。
基準通りに設計してあれば、指摘は困難。
判決も、想定外の予見は困難であった。で終わり。
野村も、ここのカキコ見て、笑っているだろう。
余裕だな。って。
ここで書かれた事を想定しておき、裁判があっても、余裕の釈明ですね。
住人は、ここで、書かれる事は、住人には、無駄ではあるが、野村にとっては、いい参考情報。

414
それなりの金額をなんていうと又アンチから攻撃されるよ。価格が高くなったのは工事の規格が高くなったからではない。高くても買うという趣向を持った需要と、それを見越してとんでもない価格で土地を落札して、良い所ばかり謳い上げて高価格で売った野村。
そういえば最初の入札では他のグループが落札して、インチキ疑惑でやり直しになったんだよね。あの時の騒ぎからして県は信用できないから、インフラの工事はどうやって業者を決めたか気になるところ。