ザ・パークハウス 愛宕虎ノ門（愛宕虎ノ門プロジェクト（仮称））ってどうですか？

>５０年後に更新だけど大家さんが天徳寺さんだから高くすることはないと思う。

お寺が破産したら敷地所有権が不動産会社に移転して更新拒絶してくるという可能性もあるけど、その可能性は限りなくゼロに近いとは言えるかな。昔不動産鑑定士に借地権の評価方法を聞いてみたら、借地権設定時の権利金の額で評価する方法もあるそうだ。金を払ったのだからそれくらい価値があるだろうという考え方らしい。ここは権利金いくら払ったのかな？

お風呂でミストもいいですが、私はオーディオ機能を利用してカラオケしてます。キッチンにあるお風呂スイッチにオーディオをつなげて、大好きな音楽を一緒に歌いながらミストしてます。音量調整もできるので、ご近所に迷惑にならない程度で聞いて歌ってますけど。それとトイレの電気が人感センサーであることも気に入ってますね。

建物内のモデルルームを見に行きました。
廊下が広いのがよいですね。ただ，ライトがまぶしいほどについていて，こういうのって管理費に影響してくるんだろうなあと心配になりました。廊下だと点灯している時間もかなり長いですよね。
そんなことは気にしない人がこのあたりには住むのかな。

＞152
お風呂でカラオケですかあ、何だか楽しそうですねえ。私はオーディオブックを聴くことを趣味にしているのでお風呂でそれも聴けるかな。入浴しながら聴くということは今まで思い付かなかったというか、できるのになぜしなかったんだろうと今更・・・。こちらのマンションも入浴中の楽しみは持てそうですね。他に楽しめる方法とかあれば皆さんから情報を集めたいです。

あ、水に絶対強い大型のテレビ欲しいかも。
あるかな。

ここぐらいのバスルームなら設置できそうじゃないですか。

地権者を除けば８８戸のうち、２１戸が売れ残り・・・厳しいでしょうね。
２,３Ｆは都の職員住宅、東南側に限って言えば、４，５階は青松寺の墓下、６，７階はお墓参り人と同目線、
８，９階はお墓ビュー、かろうじて１０階からは気にならないレベルかと（感覚に個人差はあると思いますが）
売れ残るのも納得できる。
部屋によっては投資用にも借り手がつくのか二の足を踏む物件。
駅近で便利で仕様もそこそこなのに、眺望と借地権のハンデを背負ってしまったようです。

入居済みのかたのお話は、参考になります。
ミストサウナは、設備されているマンションが増えていますが、私は経験したことがありません。
湿気がこもって、カビにつながるのでは、などと考えていましたが、
評判は、良いのですね。うらやましいです。

１５５さん
一理あるけど、この近辺でお寺の土地じゃないところは少ないですよ。借地権だって定期じゃなくて、普通！普通借地権ということを考えてほしいなあ。まして風致地区の際に立地しており、東南は高い建物は永久的に立たないんだから、お墓を気にしなければ「買い」だと思いますけどねえ。

東南のお墓ビュー側に住んでます。青松寺さんのお墓はとてもきれいに整備されていて、お墓にはツツジが植えてあったり、大きな杉の木が中央にあって、お墓の周りにも樹木が一杯ですから印象は非常に明るいです。今のところ線香のにおいも鐘の音もありません。逆に建物がたっていない分、一日中小鳥達の憩いの場になっていますし、目の前が明るい分空気もおいしい。窓を目っぱい開けておくと気持ちの良いそよ風が入ってくる。夏は涼しいと思います。それに２m幅のベランダから見る東京タワーを改めて見ていると東京のど真ん中にいるんだという気分になります。窓からは愛宕森タワーを除けば真っ青な空が広がっているし、ここを購入したことは正解だと思います。

近くの男坂が何気に気になります･･･
ここで足腰を鍛えたいという意欲が沸々と。

近辺の方々は同じ発想も多いかと思いますが、
実際ここを自由に運動の為に昇降することは許されていますか？

あまり利用者が多いことが心配されると神聖な場所なので制限が入ったり、
もう入っていたりの点が不明です。

上記は個人的チェックポイントですが、
こちらのマンション、近代の街環境と歴史的環境が混在していて充実していますね。

１５９さんへ
愛宕神社『男坂』斜度４０度で距離２６mあります。江戸時代はここを一気に駆け上がり競争で名を馳せた武士は出世したと言われ別名「出世坂」とも呼ばれています。江戸末期、西郷隆盛と勝海舟がここに登り眼下の江戸を一望しながら江戸の町を戦火にしないと話したところでもあるらしい。『男坂』の難点は登ったら同じところを降りないこと。幸せが逃げていくそうです。それなら愛宕神社の裏の西参道の階段を降りれば愛宕トンネルにたどり着きます。そこからザ・パークハウス愛宕虎の門まで徒歩1分、更に1分歩いて東京タワーを左に見ながら上島珈琲店で一服なんて優雅なお散歩コースもありです。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

うーん、２ＬＤＫだけですか。もう一部屋欲しいところなんですけどこの条件でも住みたい立地ですねー、
面積は部屋数なり相応だと思いますから普通に家族で生活するにあたって狭くは感じないかなー。

子どもの部屋をきちっと用意してあげるなら６０Ａが良さそうですね。
もう一部屋もバルコニーに面してるし全部屋の日当たりが確保できる配置です。

一見ビルのようなたたずまいですね。
駅徒歩３分は魅力的です。
間取りが１か２しかないのは残念ですね。
ディスポーサーもいいですし、モデルルームもいいのですが、
場所的に仕方ないのかなとも思います。

立地は抜群。仕様もなかなか。
北西向きがいいけど、広い間取りがないね。

一瞬ビル化と思いました。
たしかにそんな感じの外観ですね。
また立地もいいです。
駅に近く、利用しやすい、こういう物件最近増えていますね。
１ＬＤＫと２ＬＤＫしかないのは確かに残念。
５０平米の２ＬＤＫ、６０平米の３ＬＤＫ普通にありますからね。
ですが一つ一つの部屋は広いかなと思います。
設備も問題ありませんし、モデルルームもいいですね。
周辺環境も、愛宕神社が近いのと芝公園が徒歩圏内は魅力的です。

ビルっぽいですね～、私はこのクールな感じが気に入ってます。見た目は生活感がない感じ、違った生活が待ってそう。

神谷町駅は散策しましたけどこういうデザインのほうが周辺にも馴染むのかな～とも考えてます。

まあ中はちゃんと家の造りですし、ビルかと思っている建物から主婦や子どもが出てくるっていうシーンが何気に私的に新しい感覚です。

ビルっぽいというか普通の外観なのでは。
ただ近くのパークコートに比べて見た目もそうですがグレード感がないですね。
立地は申し分ないと思います。

モデルルームに行ったときは仕様は悪くないと思いました。
変に無駄なものもなく、派手さはないけど、グレードが低いわけではなく、好感持てました。

ガラス手摺→コンクリと引越した経験がありますが
採光具合が全然変わりましたよ。

特に直射日光が入らなかったりバルコニー奥行きがあったりする場合は
ガラスを通して入る光の貴重さを実感すると思います。

ここは北向きとかないから十分明るそうですが。

モデルルーム見学出来ておらず基本的な質問で恐縮ですが
①お墓の反対側の部屋（北西）は未だ残っているのでしょうか？
②SHOHO利用は可でしょうか？

西側は55Eの5528万円だけだと思います。

東側（南側）はお墓と近い階が残っている状況ですね。
来年1月に近隣のタワーマンション販売開始になるので
そのお客さんがついでに見に来る需要を期待する形ですかね。

タワーマンションの価格次第で一挙に売れるか、
そのまま在庫として残るか決まりそうですね。

タワーマンションは駅への動線を考えた場合、信号待ちがネックですね。
必ず横断歩道を渡る必要があります。

とにかく坪単価しだいですね。
近隣の実績では坪：300～600万程度と開きが大きく
NTTの相場が分からず、どれくらいになるか未知数です。

散々悩んだあげく、購入決めました。
お墓は最初ネックでしたが、普通に生活している分には目に入らないですし、むしろ高い建物が絶対に建たないので、現在の良好な日当たりが保証される方のメリットが大きいかなと思いました。
あと、駅まで近い！雨が降ってても走れば地下の入り口まで1分かからないのは魅力的です。
そして、やはり価格ですね～。この立地でこの価格はすごいです。地代とか考えても、やはりお買い得です。
入居者の方々、よろしくおねがいします！

一挙に減り、残り3戸になりましたね。

老後での神谷町ライフが想像できないのですが。シニア層（５０−）の方の意見聞かせてください。

↑
どこなら老後の生活をイメージできるのだろう？
下町とか？

何度かしか行ったことがないけど神谷町駅周辺は細かく雰囲気が分かれている印象はありました。なので場所によっては永住に相応しい場所があるのなと思ってます、パークハウスの立地がまさにそうなのかがポイントになりますよね、メインストリートでなく一本中に入ることで落ち着きと安定のある場所なのかなと想像はしてますが、町自体の利便性はどうでしょうか。

すみません。普通借地権について今一つわかりません。
こちらの敷地に関しては専有面積割合による賃借権の準共有、一部所有権の共有と書かれていますが
建物に関しては明記されていません。
当然専有部分は所有権、共有部分は所有権の共有でしょうか？
定期借地権との違いは５０年後に壊す、壊さず更新もできる、以外になにかありますか？

普通借地権でも更新できないことはありますよ。

地主さんの都合で更新できない場合は地主さんが建物を時価で買い取るんですよね？

まあ５０年後の時価なんでほとんどゼロってこともあるでしょう。原状回復義務（取り壊し撤去費用負担）を逃れるのが主目的ですね。

田舎は別でしょうが、港区ではオリンピックの頃に建てられたマンションで3000万円台で中古で売れている物件がありますよ。

>191

その３０００万のほとんどは敷地の権利の価値です。建物買取請求の価格は敷地の価値は抜くので建物だけで計算するんです。

50年後の建物の時価がただ同然だとしても、地主さんが引き取ってくれるなら
定期借地権マンションのように解体費用かからないしいいですね。

公式ホームページの物件概要がみれなくなってますが、
残り二戸は売れたのかなあ。六階の部屋はギリギリお墓のトウバの先端が見えてましたが、その分日当たりはよさそうだし
気にならない人にはよさそうでしたが。
今時の安っぽい内装とは違ってここはドアの面材もツキイタだし、廊下や水回りの床も御影石だったし。
高級感ある内装でしたね。

アベノミクスの影響で
都心部のマンション売買が活発になってきているようです。

先日、某モデルルーム（近隣）でそのような話を伺いました。
今、供給している物件はお得と、、煽られました・・・。

株価投資と平行して、不動産投資一挙に完売したのかもしれませんね。

消費税上がると、物件価格上昇を抑える為に
必ずコストダウン（スペックダウン）してきます。

よって、高級仕様の物件は将来比較した際に優位になるかもしれませんね。

リーマンショック後のマンションの仕様はかなり下がってるからねえ。これ以上下げられるのかな。
むしろ、イケイケで物件価格上げて仕様も良くしてくるという可能性もあるのでは？特に都心物件は。
不動産も株と同じでどんどん上がると思えば高くても買う人間が増える。転売屋がまた出てくるかもね。

いずれにしろ、今売ってる物件を買っといて損はない気はする。

やっぱり完売になりましたね。
結果的にいい物件だったと思います。
ウェリスタワーのMRにもいきましたがあちらも結構よさそうでした。
ただ所有権だからこちらよりは随分高いです。