ザタワー＆パークス田園都市溝の口【５】

同感！
構造に関わる部分は１０年保証ですから、売主は逃げられない。
出来上がった建物全体の強度確認をすれば１回で済むはず。

まーまー、値段に見合うかどうかは、価値観の違いもありますから。
万が一の問題は住む前に見つかった方が修繕の迷惑もうけないですからね。

木を見て森を見てなかった。森を見て木を見てなかった。なんてことになら
なければ、確認は少しでも多くの人でやった方が良いのは確かですから。
費用は別にして。。。

先に内覧会を受けられる方にはメリットが薄いのかもしれませんが、
こんな問題ありましたとか、こんなところが気になりました、なんて
情報交換ができると良いですね。

特に共有部分については、みんなで気にしないと見落としたままなんて
状況になってしまうでしょうし・・・・

>No.61 同感です。設計関係の仕事をしていて、ここの購入者です。
戸建じゃないから... 構造は点検口からのぞける躯体だけ見ても判断つかないでしょう。
見た目で判断つくぐらい下手な業者はこのレベルのプロジェクトでは使わないと思います。
設計とゼネコンの自主検査を信用しています。
内装の仕上げは微細なキズでも気になる人はよくチェックしたらよいと思います。
床の鳴りや扉建付けの不具合は普通のひとでも分かると思います。
あと一年点検も普通にあるんじゃないでしょうか？

そういえば近くのグランドステージ溝の口も業者に頼んでみてもらって
「これはいい物件だ」ってお墨付きもらったらしいよw
所詮そんなもん。

託児所ポポラーの電話申し込みが21日10時からあって、電話を掛けまくったんだけど
ずーっと話中。午後2時過ぎにやっとつながったら先着順の割引枠はもう埋まったて。
割引枠に入った人っているのかな？？

ポポラー12時前にやっと繋がり、割引枠埋まってました。電話中、聞かれた事に答える度に保留になり、担当者なのになかなか登録手続が終わらなかった。割引枠15人ですよね・・・。少ないですね。

12時半頃につながりましたが、うちもポポラーの優先枠取れませんでした。繰上げ当選待ちです。
夕方営業の人と話したら30までいったとのこと。
住民は全員２割引とかにしてくれると助かるのになぁ。そしたらさすがに利益が出ないか。
15年くらい経って一世代ずれると外部の人が増えてきて住民枠も利用しやすくなるのかも。

今日はエンジェルリング点いてますね。
賛否両論あるようですが、個人的には好きです。
やわらかい印象の光で悪くないんじゃないかと…

エンジェルリング見ました。う〜〜ん…何と言ったら良いんだろう！
実際に見るとナンダカ照れて
しまうのは私だけかしら？

　当マンションの購入者で大手ゼネコンに勤務する一級建築士（専門は構造設計）です。内覧会同行サービスの件、いろいろ話題に出ていますね。各自の価値観にそって依頼するか否かを判断すれば済む話ですが、建設業に携わる者からアドバイスさせていただくと、建築士に同行してもらうのが正攻法です。私も意匠や設備に詳しくないため、主人を説得して意匠専門の建築士に同行を依頼しました。主人には、「もったいないな。建築士なんだからお前が確認すればいいだろ」って最初は言われましたが。
　不動産・建設業界を知る私から申し上げたいのは、専門性の強いこの業界では、顧客の無知に乗じた倫理観の低さ、対応の悪さをよく目にします。大京や住不、三井建設がどうこうという話ではありません。業界全体の話です。
　工事を担当するゼネコンはデベと請負契約を結び、代金をデベから受領します。ゼネコンにとって重要なことは、工期を守り、ダメ工事などの余分な費用を出さないことです。ゼネコンにとっての契約相手先（＝お客様）は、入居者ではなくデベです。デベに気に入られ、別の工事でも特命で、そして設計施工で発注いただけるように努力するのです（特命や設計施工は利益率が高い）。
　また、デベにとって重要なことは、いかに完成時までに完売し、引渡しを行うかということです。入居者から受領した代金で、土地を担保とした借入金や金利を返済して抵当権を抹消する必要があるわけですから。内覧会で修繕箇所を指摘され引渡しが遅れれば大変なことです。
　建物は工場で生産される工業用品と違い、職人が現場で１つ１つ作り上げていくものです。同じ設計図書に基づいて作ったとしても、施工業者、職人、監理者か違えば出来上がりは異なります。完璧なものはないのです。テレビなどの工業品ですら、たとえば「三重県亀山工場製」ってなれば人気が高まりますよね。マンションなどの建物となればなおさらで、１つ１つ出来上がりは違うのです。
　話が少しそれますが、洋服などをオーダーメイドしたことありませんか。生地やデザインを選んで洋服を作るオーダーメイドの場合、注文する時点では、現物は目の前にはありません。そして、代金の何割かを手付として支払うことが多いと思います。できあがるまで、どんな気持ちでしょうか。うまくできているかな。サイズはぴったりかな。不安が多いはずです。すでにお店に売っている既製の洋服を手に取り、汚れはないか、サイズが合うか試着して確認できるのと状況は異なります。また、オーダーメイドで洋服を頼んだ際には、品物を受け取るときに、すべてを確認します。それがその洋服との初めての出会いなんですから。家に持ち帰った後で、「生地が破れています」「ボタンが１つありません」って言って直してくれる保証はありません。もちろん信用が大切なお店にとっては、仕方なく直す場合も多いでしょうが。
　マンションも同じです。自分の部屋を実際に見ることなく、契約し、手付金を支払っているのです。だから、入居前の内覧会で施工具合や精度を確かめるのです。入居後にクレームしても、それに応じてくれるかどうかは確約されていません。応じてくれたら、それは親切な売主・施工者ということだけです。もちろん施工不良が明らかである場合は別です。ただ、やはり入居後の対応は限定されます。品確法は、１０年保証ですが、柱などの基本構造部分の瑕疵についてのみ対象です（内覧会ではチェックできない項目です）。製造物責任法（ＰＬ法）は、不動産を対象外としています。窓ガラス、ドアなど不動産の一部となった動産については、対象となりますが。それに何より、入居前にわかる不具合は入居前に直してもらうのがお互いのためです。「後からでもきっと対応してくれるはず」と思うのは、相手がゼネコンやデベの場合、かなりの確率で「美しい勘違い」といえます。「後からでも。。。」が通用すれば、内覧会の意味がありません。それでもどうにかなると思われるのであれば、内覧会のチェック項目シートの捺印欄で、「不具合なし」や「不具合あるが修繕はゼネコンに一任」という欄に捺印すればよいのです。
　洋服１枚ならたいしたことないかもしれませんが、マンションですからね。代金が数千万円もする買物です。内覧会で確認できるのは、金額に換算すれば、わずかですけどね。土地代を除いた建物の費用のうち、基本構造部分を除く部分しかチェックできないんですから。でも、数万円の建築士費用をかけて確認してもらうのは、決して高くないはずです。
　汚れやキズは大きな話ではありませんし、個人差もあるでしょう。でも、設備上の不具合、床や壁のゆがみなど、なかなか素人ではわかりませんよ。たとえば、ビー玉を持っていって床に置いて水平かどうかを確かめようと思っている方がいるかもしれませんが、無理ですよ。床の傾きは３／１０００までなら認められていますが、床が新しいフローリングでワックスがかかった後であれば１／１０００の傾きでもビー玉は転がります。立ち会ったゼネコン担当者に「そんなもんですよ」「これは許容範囲内です」って言われたらどう対応しますか。相手はクレームを言われたときにどう対処するかを心得たプロです。知識のある人に対応してもらうのが正攻法だと思います。
　売主も大手ですし、施工者もタワーマンションには定評があるゼネコンですし、間違えたものはつくらないでしょう。ゼネコンによる現場検査、本社担当部署の検査、設計監理事務所の検査、売主の検査もあります。これで十分かもしれません。でも、この業界の汚さを知る私とすれば、自分が確認できるチャンスがあるのであれば、そして意匠建築士を同行させて自分たちで確認できるチャンスがあるのであれば、「念のため」確認したいと思います。悪気があって故意に設計や施工精度を落とすようなことをするような業者は、このマンションに関してはいないと思います（それは姉歯さん達だけ）。要は、施工者に悪気がなくても、完璧なものができないのが普通というのが、この業界なのです。だから自分たちの目で、そして自分たちの立場に立った意匠建築士によって確認したいのです。
　ちなみに、私は設計図書を基本構造から確認済みです。モデルルームになかったので大京まで見に行きました。ご存知のとおり、地盤は決して良くない地域です。ただ、それに見合っただけの杭や柱で構造設計されております。可もなく不可もなくという感じですが、周辺マンションと比べると、立派です。販売当初の周辺相場が坪１７０万円を切る中で、ここは中層階東向で１８０万円程度、高層階東向では２００万円を越えていますね（下層階・西向は私たちが買ったときはほとんど売られてなかったので販売価格を知りません）。相場よりかなり高い価格ですが、それにはそうした理由あるのです。
　引渡しまで３ヶ月弱ですね。私たちは引越し日が抽選でいつになっても、自家用車で少しずつ生活用品を運び生活し始めちゃおうと思っています！ちなみに、ドラえもんの提携引越会社に見積り取ったら、１４万円でした。箱詰めからやってくれるプランです。移動距離は５ｋｍ程度。３人家族、２ＬＤＫから４ＬＤＫへの引越しです！規格外の大きさのベッドとソファがあり、多少高い見積りになったようです。

>>70さん

要点を簡潔に行きましょう。長い文は読まない人の方が多いので。
構造設計の方から見ても、悪くはないとのことで少し安心の度合いが上がりました。

耐震偽造の問題もあり、一級建築士にも専門があり、専門外のことには疎いという
のは理解できたのですが、70さんが言われる意匠建築士といわれるような方かどう
かを、素人がどうやって見分ければ良いのでしょうか。
良い方法ってありますか？

内覧会業者ってことだけで選択するしかないのでしょうかね！？

>>70さん

専門家の意見、大変参考になりました。ありがとうございます。
正直構造については、「これだけのプロジェクトだからいいかげんなものは作らない（作れない）だろう」という点であまり根拠もないのに安心していましたが、70さんの書き込みを見てほっとしました。
こういう方が同じマンションに住まわれると思うと頼りになりますね。

内覧会業者も調べたらいろいろありました。
中にはスタッフの持っている資格や専門分野をＨＰ上に公開している業者もありましたよ。
それで見分けるのも一つの方法でしょう。
あとは直接業者に問い合わせるのが早道ではないでしょうか。

>72さん

71です。
業者の表記は、言い方が悪いかもしれないですけど、自己申告に近いものですよね。
実際の経験値というのは能力を、どうやって見分けると良いのでしょうねってことですよ。

例えば、こういう質問をしてみて答えられないようなところ(人)は駄目とか、第三者が
専門性を評価した資格証みたいなものがありますよとか、ないかなぁと思ったのです。

一級建築士の人でも、専門外の場合があるってことですから、信頼に値する知識がある
人をどうやって選択するのかが重要ってことでしょう？
名ばかりの一級建築士にお墨付きを頂いても、何の保証にもならないってことだと思い
ますので。

７０さん、むちゃ参考になりました。ありがとうございます。
建築検査同行業者の評判わかれば教えて下さい。

　７０です。
　建築士同行サービスで、どこの会社が良いか否かは、私にもわかりかねます。腕の良し悪しもその個人次第でしょう。
　ただ、基本的にはどこに頼んで誰が来ても、一級建築士、二級建築士、一級建築施工管理技士などの有資格者ですし、マンションの内覧会のプロです。休日なら内覧会スケジュールがいっぱいで経験の浅い建築士が1人で来るなんてこともあるようですが、ここの内覧会は平日ということもあり、その心配もないのではないでしょうか。
　また、事前に「私達は建築士を連れて行きます。建築士に『天井裏やシンクの下の点検口はすべて事前にあけておいてもらってください。そして、専有部分の設計図書を用意してもらっておいてください』と頼まれたので、宜しくお願いします」と売主に事前に電話しておけば、ゼネコン側は現場でしっかりと対応できるスタッフ（所長クラス）を配置しますし、対応が変わります。そういう部屋は、内覧会の前に再チェックをしたりもします。

70さんへ

大変参考になりました。
このような書き込みがあると本当に助かります。
文章は長い短いではなく内容ですね。本当にありがとうございました！

たしかに参考になりました。
キッチン、洗面化粧台下の点検口と
壁・パイプスペースの点検口を開けておくよに頼んであります。
そのメールに対して住友の営業からは何の返信もありませんが。。。

>75さん

73(71)です。回答ありがとうございます。
どちらかというと、専門家も同行させるので、準備よろしくねって言うのが
効果的といったところですかね。
そのために費用がかかるというのも悲しいことですが、対応が変わるのは現実
なのでしょうね・・・

内覧会までやってるのに、未だに「第7期」で売り出してるなんて
完全売れ残りですね！

どうやら、79さんは、通りすがりの方のようですね。
情報が正確でない。。。。

http://www.daikyo.co.jp/KOBETSU/MU001061/gaiyo.html
ザ・タワー＆パークス田園都市溝の口
　第7期　予告物件概要

>>80
79ではないが、このスケジュールは結構タイトだと思いますよ。
内覧会は２ヶ月くらい前からやらないと間に合わないと思いますが。。。

正確でないと言ったのは、内覧会をやっていると言う点についてですよ。

それに、今までに何度か話に出ているようですが、最初から10期までやると
言っている物件ではないですかねぇ。

どういう販売戦略なのかが分かるはずもなし。
当初からの方針で売っているだけではないですかね。
売り出していない物件を売れ残っているという表現も正しいのかどうか。。。

青田買いが普通だと思っていれば、竣工時に買い手が居ないものは残って
いると解釈するのでしょうが。

別に売主が、どうやって売ろうがあまり関係ないかな。
個人的には、一度に売ってもらわない方が、今のところはメリットですけど。

７０さん
非常に読みにくい。
改行をきちんとして。

でも役にたちました。

今月末には、全ての検査が終わるように言ってましたよね？！

外観は完成系になったのですかねぇ。
近所の方、どんなものでしょう？

最初から10期まで、なんて営業の逃げ口上を真に受けてどうするの？
そんなにダラダラと長期間販売を続けて、販売側にどんなメリットがあるの？

戸数が多くて売り裁けないから10期なんてギネス記録の販売してるんですけどね。

経営哲学語りたいなら他でどうぞぉ。

>>87
そういうレベルじゃないんじゃ．．．
10期って言ったら間違いなく竣工後になるだろうからね。
引渡し後に残ってる状態と残ってない状態って話かと。
まぁこればっかりは蓋を開けてみないとわかんないので見守るしかないかと。

竣工前に売らなきゃいけないって、何で決め付けてるのでしょう？
青田買いだけが、売り方じゃないですよ。どっちが得かは売主の判断ですから。

それに、そんなに不安なら購入対象にしなければ良いだけですよ。
外野で騒いでも仕方ないですね。
見守るしかないって、騒いでるのは作意的？！

ま、完売されてないことでメリットもあるので良いのですけど。

当初は低層階希望でしたが、低層階は竣工後に発売ということで、泣く泣く（？）高層階を購入しました。
（今となっては良かったと思ってるけどｗ）
本当かどうかは分かりませんが、低層階だと眺望などMRなどでは分からないことも多いってことで、現物を見てから購入してもらう戦略とか聞きましたよ。

ここは売主のメリットを問う場所ですか？
同じことを何度も書いても同じですよ。

７０の建築士です。
「期分け分譲」「一括分譲」について。

「期分け分譲」「一括分譲」ですが、売主にとっては一括分譲が最も楽で効果的で経済的です。少ない期間に売るわけですから販管費が抑えられます。しかし、一括分譲には大きな欠点があり、一般的には、期分け分譲が多いと思われます。

全戸数１００戸のマンションがあり、一括分譲したところ全戸完売したものの、後日そのうち5戸がキャンセルされたとします。では、この５戸はどのように売るのでしょうか。完売後、営業担当者は別のマンション現場に転勤になっているでしょうし、ＭＲもなくなっています。この５戸を売却するための手間と費用は意外に大きいのです。しかも、完売することを考えて一括分譲したのに、その後に費用が発生すれば、売主からすれば計画外の支出となります（会社経営上もマズイですね）。それだったら、最初から長期間（建築確認後〜引渡し）にわたって販売計画を立てるほうが売主にとって都合がよいのです。その分費用はかさみますが、販売価格に多少上乗せすれば済む話です。買主だって、マンションが一括分譲で売られたことを知っています。なのに、また追加で５戸販売となれば、「キャンセルが出たな」あるいは「売れ残ったな」って感づきます。あまり好ましくはありませんよね。

期分け分譲の場合、第１期で１０戸売れて、後日２戸キャンセルが出ても（売れ残っても）、その２戸は何もなかったように最初から第２期で販売予定だった部屋とともに販売できるのです。デベの立場に立てば、まともな販売戦略ではないでしょうか。１０期が多いか少ないかは別にして、引渡し直前まで売り続けるということは、それなりにメリットがあるのです。もちろん、引渡し後まで販売が続くのは良くなんですけどね。引渡し後の未売却の部屋の修繕維持費などは売主が管理組合に支払をすることになりますし、いかにも「売れ残り」という感じがしますよね。

７０の建築士です。
「第７期予告物件概要」について。

うちのマンションも少し価格が上昇しているように思います。「第７期予告物件概要」から、６４．４７平米（６５Ａタイプ）が３７５０万円程度、９１．４５平米（９０Ｅタイプ）が６３５０万円程度と推測できます。これを坪当たりで計算すると、６５Ａタイプは１９２万円、９０Ｅタイプは２３０万円となります。６５Ａは西向きしかなかったと思います。９０Ｅは南西向きでしたよね。現在下層階のみ売れ残っているようなので、今回の販売分も下層階のものでしょう。

皆さんも自分の部屋の坪単価と比較してみてください。方角や階数が皆さん違うので一概に比べられませんが、今回の販売単価は皆さんが購入したときよりも多少高く感じないでしょうか。

最多販売価格帯表記から販売戸数が最も多いと推測できる６５Ａで考えますと、この西向き下層階の６５Ａは、以前（１年くらい前）売られていた東向き中層階の部屋の売り出し価格の単価と同程度です。つまり販売単価が上がっているわけです。部屋によっては、下層階の販売価格が中層階より高いネジレ現象が出てきていると思って間違いないでしょう。

マンション用土地購入価格がどんどん上がっています。デベは、路線価の３倍程度で購入せざるを得ないのが常識となってきています。その土地代金やゼネコンへの工事費支払などは銀行借入でまかなうことが多いわけですが、借入金利も上昇しています。デベはその上昇分をマンション購入者に負担してもらうべく販売価格を上げているわけです。７／１９の日経新聞に、長谷工アーベストによるマンション購入者のアンケート記事がありましたが、「ローン金利や地価の上昇によりマンション購入を急いだ人が全体の８割」とのことです。このように需要がある一方で、デベは売り急がず、供給数を減らしていますので、価格は上がる一方というわけです。

マンション販売は青田売りが基本です。つまり、建築確認許可が出た直後に売り出し、購入者と契約するのです。しかし、最近は青田売りをするマンションが減っています。以前は、金曜日の新聞折り込み広告といえばほとんどがマンション広告でしたが、ずいぶん減りましたよね。たまに見つけても、マンション概要だけ掲載されていて、販売価格は未定、販売時期はかなり先なんていう広告もあるくらいです。売主がマンションの広告を出せるのは、その広告の目的が販売か否かに関わらず、開発許可・建築確認許可後になります（宅建業法の規定による）。したがって、販売価格未定と広告に記載のマンションでもいま売ろうと思えば売れるのに、わざと売らないのです。なぜか？　時間が経てば周辺相場も高騰する見込のため、青田売りするより、完成直前に売ったほうが得する公算だからです。また、人気の東京ベイエリアや小杉周辺のマンションについては、駅前開発が終了していないため、周辺が整備されるのを待ってから販売を開始する場合もあります。そのほうが高値で売れますからね。三井不動産が販売する芝浦アイランドのグローヴタワー（４９階建て）は、当初の販売計画を変更し、販売を１年間取りやめましたが、その理由はこういうものでしょう。地価高騰、住宅ローン金利の上昇、消費税増税の見込、ローン減税の縮小など買う側は急ぐ必要があるのですが、その分売る側は余裕なのです。逆に言えば、いまこの時期に急いで青田売りしているようなマンションは、デベとしては売るのに自信がない物件といえるでしょう。

参考になる意見です。こういう書き込みをどんどんお願いします。

>>93
売れ残りもしくはキャンセル住戸を次の回に入れ込むと購入者にはばれますよ。
いままで別物件で外れまくった（残ったところは好みの間取りじゃなかったので却下した）
時に、次回に入れ込むことは無かったです。

仰ってるのがキャンセル住戸の先着で処理って話なら別ですが。。。
どっちにしても売主の戦略なのでなんとも言えませんがちょっとよみづらい戦略ですね。
（わざわざコストがかかっても良いような、なんか意図するところがあるんじゃないかと
　勘ぐる人がでてもおかしくないということで）

94さん

まじめに相手してあげなくて大丈夫ですよ。
定期的に行われる単なる冷やかしですから。
わざわざ、販売戦略を、個別の物件で話すようなことでもないですし。

販売方法より、建築の状況の方が気になるのですけど。。。。
公園等も完成状態になったのですかね。。。

日本記録万歳！

坪単価の話は興味深いですね。

９９さん。公園には遊具が設置されてますよ。外構工事や造園工事は完成しているのでは。あとはクリーニングくらいでしょうか。

購買者には申し訳ないですか購入検討者としてはタワーの競合物件が武蔵小杉
川崎に多くてそれらの物件が再開発超駅近なので比較すると魅力に欠けるのでしょう。
川崎、武蔵小杉はほんと瞬間蒸発物件ばかりのなでここの印象派地味ですよね。
結局いつでも買える感があるのは否めないと思います。

102さん
ありがとう御座います。

時間を作って見に行っても良さそうですね。

103さん

仰る通り、ただ、小杉は先が見えない不安もありますから。
周辺環境が良く分からないまま、数千世帯も一気に増えると考えるとゾッとします。
人の価値観って面白いですね。

数千世帯なんてたいした増加じゃないですよ。人口1万5千人程度の増加は
どうってことないですよ。東横線と横須賀線新駅であと数万人増えても
田園都市線より混みませんよ。田園都市線はパンク寸前だが東横線は
乗り入れも多いしかなり余裕があります。溝口(田園都市線）駅はホーム
に人があふれかえってるじゃないですか。購買検討者はそのへん分かってますよ。

まあまあ〜
時間帯によっては東横線で身長１７５センチの自分も電車の乗り降りで足が中に浮いてバタバタ動かしたこともあり、田園都市線は最近事故やトラブルで遅れが多発してホームに人があふれてたこともありますが・・・みんなが１０６さんと同じ時間に電車に乗っている訳じゃないので・・・
購入をその理由で迷っているのでしたら東横沿線に購入された方が後悔せずに済むんじゃないでしょうか？

106は小杉のタワー購入者？

うーん・・・低層階より中層階が高いのは納得いかないなぁ

逆じゃね？