OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

ブログとか面倒くさいじゃないですか。
ごめんね。

>688さんはどう見る？

>85％がアウルと勝どきと想定した場合
15%というと103戸になるが、他の物件の青田買がこれだけあるかどうか？
ここの推測で大きく数字がぶれるねー
９末時点から今日まで（公式には）勝どき９戸アウル３０戸売っているのだっけ。

売主が公にしている数字って、
友の会及び豊島区民優先分譲住戸：100戸
第1期1次：40戸
第1期2次：30戸
第1期3次：30戸予定
以外にあったっけ？

672さんの説明はなるほどと思うところもありますが、情報ソースは何でしょう？今まで散々言われてきた事だし、営業からもそう言った説明は聞けませんでした。そんなシンプルな理由ならゴクレの営業にも説明できるのではと思います。

もうちょっと、ゴクレさんの４半期決算を読み解くと、

・平成23年3月期の連結業績予想
　　50,700（百万）

－－－－－－－－－－－－－－－－－－
・売上高２Ｑ
　　12,665（百万）
・契約残高２Ｑ
　　37,537（百万）685戸

売上高と契約残高で（50,202（百万））ほぼ予算達成（99%）。
おイタして、キャンセル続発しなければほっとけばいいってレベルじゃないか？

>693さん
要は売り急ぐ必要はないって事ですね。

>694さん

そういうことになりますね。
得意技の売り渋りになるかもしれませんね。
来期売り出す目玉商品もなさそうですし・・。

ちなみに
37,537（百万）／685戸　で契約残高の１戸あたりの単価は、約5,479万
この高い価格帯からして、ほとんどがアウルと勝どきとみて間違いないでしょう。

と言う事は、一期の傾向からすると眺望や日当り的に多少価格を抑えざるを得ない北西、南西を中心に先に売りさばいて、竣工後に現地MRで眺望の抜ける南東や上層階を見せて高く売るって作戦かな。

そろそろ棟内モデルルーム出来る頃ですかね。

>684
非分譲(地権者・テナント)の戸数を無視してるけど、これも契約残高(権利移転前)に数えるんじゃ？
９末時点(アウル一般販売前)での、アウルと勝どきの残戸数が計119戸以下なんて、ありえない。

分譲の473戸だけしかゴクレは関係してません。

>698

聞かれたから答えるが、ここではあくまでゴクレ販売分しか検証していない。
残りの住戸およびテナントは、地権者が自ら、または何らかの組織を通じて貸与または販売するのであろう。

ちなみに最大で119戸しかアウルと勝どきあわせてゴクレの販売住戸が残っていないのではなく、最低116戸以上残っていると言える。
(801-685=116)
※119と言うのは686さんの書き誤りと思われる。

>>698

非分譲は再開発組合から地権者に直接引き渡されるので
ゴクレの在庫・売り上げにはなりません

ある程度経つと事業主体のＵＲから再開発組合に移譲しないの？

再開発組合施工事業ではないので組合に移譲はないです。

大成建設→UR（施工者）→地権者へ引渡

ちなみに店舗はURの保留床入札で不動産投資ファンドが買ってるので
ゴクレの在庫にはなりません。

>>697
ゴクレが引き渡しを受けないと棟内モデルルームは作れませんから
できるとすれば2月以降ですかね。

地権者内覧は何度もやってるようだけど、契約者はまだ内覧できないの？
部屋はできてるんだろうから、見せてくれればいいのに

>>705
地権者は今現在でも土地・建物の権利者（所有者等）であって、契約者はまだ手付けの段階で登記も引渡しもされていない。

内覧できる権利はまだ無いと思います。

契約は口頭で成立する！引渡しは関係ない！なんて民法は持ち出さないでね。

９月末時点で最低116戸以上だよね。
10月に勝どき2期2次9戸・アウル1期2次30戸が販売されたから
この分を考えると現時点では最低77戸以上が残っていることになるのかな。

>>706

内覧会は登記、引渡しより前にありますよ。

さすがに残り3桁切っているとは思えないけど、300戸は残っているとも思えない。
間を取って9月末で200弱ぐらいじゃないのかね。
勝手な想像だが、
第1期1次〜3次で100戸（9月40戸、10月30戸、11月30戸）
第2期1次〜3次で100戸（12月40戸、1月30戸、2月30戸）
最終期（3月〜先着順）とかのシナリオを考えているんじゃないかな。
これなら辻褄があう。

あくまで勝手な想像ですが。

北西の部屋だと、ペンギンが観られますよ！
サンシャイン水族館の屋上で、良くペンギンが
遊んでますから。

水族館は来年の夏まで改装休業中じゃなかったっけ？

改装中ですが、ペンギンは今日も屋上にいます。

>７１０さん
北西の部屋だと、ペンギンが観られますよ！
サンシャイン水族館の屋上で、良くペンギンが
遊んでますから。

すごいですね。自宅からペンギンが見えるところなんてここ位じゃないかしら？
来年改装後はもっと色々な動物がみられるのかな？

サンシャイン水族館ってどこにあるの？
文化会館？ワールドインポートマート？

ワールドインポートマートですよ。

水族館はワールドインポートマートの屋上です。
休館前に行きましたが、サンシャイン水族館は魚や海獣だけでなく
フェネックギツネや、飼育小屋から脱走してニュースになった
アリクイも飼育されていて、子供がすごく喜んでました。

そうそう、水族館が工事中でも、たまに水槽で魚を運ぶ車がサンシャインに来てる。
生きたエサが必要な生き物もいるのかな。

四半期情報からの計算で、アウル＋勝どきが合計で最低77戸残っていることしかわからないの？
実際の残りは200？300？400？

そうだよ。
ただ契約残高は未引渡、未竣工物件だから、他の大手デベと比較して、ゴクレのそれに該当する案件は限定されているから推測はしやすいよね。

契約残高685戸の内、１割が勝どきアウル以外とすれば、
801-685*.9-(30+9)=145.5
勝どき完売と見れば残146戸がアウル
同様に２割で残214戸、４割で残351戸
自分の信じたい数字でOK

IR情報からでは、何もわからないということですね。
販売計画から計算すると約300戸残だから、こっちを信じます。

そうでもないよ。
アウルの残が300戸(９末時点で270戸)であるためには、
契約残高685戸の内少なくとも226戸が勝どきアウル以外である必要がある、ということがわかる。

訂正 (９月末時点で330戸）

サンシャインシティアルパですが本日リニューアルオープンです

>709
>第1期1次〜3次で100戸（9月40戸、10月30戸、11月30戸）
>第2期1次〜3次で100戸（12月40戸、1月30戸、2月30戸）
ひと月に30～40戸って無理そうに感じるけど…人気物件なら有なのかな。シナリオ通りなら凄いですね。
>710
北西って日当たりとか考えちゃうと微妙～って思っちゃいますけど、ペンギンが見られると思うとちょっと違いますね。改装後もそのまま見られるんでしょうかね。北側は冬場さむそうに感じるけど、高層階ならどうなんだろう？日の当たり具合が悪くなければ、検討の中にも入れれそうな気もします。

日当たりというか明るいことは明るいですよ＞高層北側

ただし港区とか品川区あたりのマンションは北側が都心方面
だから夜景が綺麗でそれゆえ価値があるのですが、豊島区の
北側は茫漠たる関東平野が広がっているだけであんまり面白
い景色ではありません。

ま、サンシャイン６０の展望台で確かめてみてください

結局、決算情報から何も計算できなかったってこと

人によってはそうだろう。
自分の頭に合わせて考えないと。

あんなに分かりやすく説明してくれる人もいるのに、意固地なネガがいるもんだ。

頭が悪いと思われるか素直に受け入れるかだね。

>>725
毎月30戸売るのはキツイよ。
3次販売、11月上旬の日程がずれ込みそうだし。

計算の結果、残77～500戸の間です
ってか？

ゴールドクレストのHPを見ると、今後竣工予定で販売してそうなのはこれくらいかな？

・先着順販売中
スカイクレストビュー芝浦　48戸
クレストフォルム武蔵小杉御殿町　51戸

・販売中
勝どきビュータワー　328戸（優先100戸）
OWL TOWER アウルタワー　473戸（優先100戸）
クレストグランディオ武蔵野　142戸

・第一期予定中
クレストフォルム戸越　69戸（優先20戸、第一期15戸予定）
クレストシティ アクアグランデ　485戸（優先100戸、第一期50戸予定）
クレストフォルム武蔵新城ブリーズスクエア　57戸（優先15戸、第一期15戸予定）

・未定
クレストフォルム船堀サウスステージ　65戸（優先30戸）
クレストレジデンス大森西　71戸（優先30戸）
（仮称）クレストフォルム南大井　57戸（優先20戸）
クレストレジデンス新川崎　165戸（優先50戸）


総販売戸数2011戸（優先490戸）

品川、芝、他の築年数がかなり経つのも新築扱いです。

>733
新築かどうかは関係ないんだよ。

竣工済みかどうかだよ。

勝どきビューはもう、来月竣工でしょ。

>>736
これはまた痛い人が…
わからないなら無理に書き込まない方がいいよ

売れ行きが気になるなら何日もグダグダ書いてねえでゴクレに聞いたらどう？