OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

ここの１Ｌって５年後値落ちしないですかね？池袋周辺の１Ｌ中古を見ると築年数が古かったり、駅から遠かったり華やかさがなかったり、、でもほぼ二千万台なんですよね、、、
そうなるとやっぱりみんな古くて華やかさがなくても安い方へ行ってしまいますかね？こうゆう高級マンションの中古需要ってあるのでしょうか？

>>648
タワマンだと車の出し入れ以前に下に降りるのが面倒になっちゃいそう？

>>647

管理費が４１０円／㎡で、更に修繕費が４００円／㎡ですか。
あわせて８１０円／㎡
大変ですね…

>>651

築３６年の三田綱町パークマンションが管理・修繕費で７５０円／㎡くらい
なのでそれなりのグレードを保つにはそんなもんかもね

ん？
修繕は４０円／㎡からスタートして３０年目くらいで１５倍になるんじゃなかったですか？
５年毎くらいで見直しがあるだろうけど？

>>621さん
一番金がかかるのは人件費なのはわかるのですが、ここの共用施設で人件費がかかるのってそんなにないと思う。
フィットネスにしても、ゲストルームにしても受付するのは、管理人さんなんじゃないかと思うし、しかも
ここはコンシェルジュもいないようなので人件費にお金がかかるとはあまり考えにくいですよね。。。

>>642さん
タワー型の駐車場はかなり維持管理費がかかるそうですね。ここの管理費が高い理由として、タワー型が
やっぱり関係してるんでしょうかね。

駐車場１棟で９０台収容×４棟ともなれば、駐車場の維持管理費は莫大なものでしょう。

それは、駐車場代で賄うべきものでしょう

山手線内駅直結タワマンを探している人にとっては、品川・大崎・日暮里・高輪台・・・
と限られてくるので、管理費が他より高くても気にしない購入者もいるでしょう。

維持費は駐車場代で賄いますよ？
ただ、維持費高のために駐車場収益率が低くなるという話。

>657

東池袋直結で限定しても、エアライズや区役所タワーと競合するから、厳しいよ。

エアライズは駅真上だし、管理費も圧倒的に安いから、アウルは完敗だねえ。

>659
657ですが、確かにそれは言えますね。
エアライズは地下２階と３階の水平機械式駐車場だから、巨大モーターとか使わないんでしょうね。
新庁舎も地下Ｐだし。

アウルが差別化できるのは、山手線内唯一の50階超えでしょうが、
このあとしばらく山手線内50階以上は計画ないのかな？

>660さんへ

50階超が利点って話よく見るけど、本当に利点？
一般人は、50階超部分に住むわけでもないし、最上階にラウンジ等があるわけでもなし。例えば、48階建のマンションと何か違いはあるの？
むしろ、清掃、修繕、エレベーターなど50階超によって余計に生じる負担をメリットを享受できない一般契約者も均等に負担している点はデメリットとも言える。

豊島区役所の新庁舎の管理費は平米900円って区役所主催の説明会で言ってたよ。
住宅部分がいくらになるかは存じませんが。

新庁舎の管理費がいくらかなんてどうでもいいです。

じゃあスルーすればいいのに。
なに仕切ってくれてんの？

661さんの言うとおり、超高層に魅力を感じない人もいるでしょう。
でも、現地であのアウルの圧倒的な高さを見ると目を見張ってしまいます。
たとえ低層に住んでも、52階建というシンボルは不動産価値も下支えするはず。
別に必死な契約者や検討者じゃなく、単なる通りすがりの感想ですが・・・

サンシャイン60があるから圧倒的な高さに感じないのがつらい。

比較参照のためにも新庁舎情報は必要。いま豊島区主催で説明会やってるね。

池袋西武の屋上からもかなり存在感あって見えるし、
文京区側から見るとサンシャインより目立ってますよ。首都高５号を走ると特に。

アウルは高さ189mですから凄く目立ちますね。

>654さん
たしかに。
ここはコンシェルジュがいないので人件費が管理費高ではなさそうですね。
管理費高の原因がはっきりしないとなかなか踏み切れません。

首都高を走っていたらかなり目立っていましたね。私的にもサンシャインより目立っていたイメージがありました。

>>670

一般のタワーマンションに比べて駐車場収入からの管理費補填率が
低いのが原因です。その分修繕積立金が充実するため将来の積立金
値上げをしなくてよいという制度設計です。

近所の東急賃貸タワーマンションと兄弟のようによく似ています

目立ってますねー！
すごい存在感があって、外観的には素敵です。
私も管理費高気になってたんですが、勉強になりました。
そういうことだったんですねー。

駐車場の収入はほとんど修繕積立金に充てられるんですね。
契約された方に長期修繕計画書は手渡されていると思いますが、
どのように値上げされていくのか具体的な額が知りたいです。

修繕積立金は　以下のように推移することを計画している。
１～４年　２０.０円（／㎡）
５～９年　77.３円（／㎡）
１０～１４年　１３４.５円（／㎡）
１５年～　148.8円（／㎡）　

ちなみに一時金の徴収予定はない。駐車場収入をプールしている
おかげと思われます

おかげ、って
住民全員の共有物である駐車場を
一部の住民だけが利用するのだから、
収入をプールして全員のために使うのは当然です。

第1期2次　物件概要より抜粋
-----------------------------------------------------------
住戸専有面積 37.80m2〜118.89m2
修繕積立金（月額） 1,520円〜4,760円
修繕積立基金（引渡時一括） 343,980円〜1,081,910円
-----------------------------------------------------------

物件概要からは、修繕積立金は月額40円（当初、平米あたり）と読み取れますが、
月額20円という数字はどこから出ているのですか？

また、駐車場収入の前提としている稼働率はどの程度で、
その内、管理費・積立金に割り振る額はどの程度で、
稼働率が想定に満たない場合、どのように運営していくのかも気になります。

営業さんから詳しくお聞きになったら？

管理組合の収入を全員のために使うのは当然です
修繕費として積み立てておくか、管理費に補填するかという話です。
トータルでみれば住民の負担はどちらでも変わりません。
ただほとんどのマンションは管理費補填の割合が多いので、数年後
の修繕費の値上げされるので、早めの売り逃げが得となります。

受益者負担という観点からいえば駐車場収入はなるべく管理費に
まわさず修繕積立金として積み立てておくほうが公平でしょう。

665さん
確かに、近くを通るとアウルの存在感ってすごいなって感じさせられます。

672さん
>>その分修繕積立金が充実するため将来の積立金値上げをしなくてよいという制度設計です。
なるほど。管理費が高い分、将来積立金の値上げをしなくてもよいということなんですね。
それなら納得です。ただでさえ管理費が高く、数年後にはどれくらい管理費も修繕費も
値上げされるんだろうと思っていました。

>>681

後から修繕費足りなくなって一時金集めなくてすむような
制度設計すると、ここのスレみたいに単純に単価だけみて
「管理費が高い！」と判断されて結局客に嫌われるから
デベは管理費安く見えるような制度設計するわけだ。

あとから一時金あつめるような制度設計は悪質というより
入居当初の管理費を安くしてほしいという「客のニーズ」
だから、商売熱心なデベはそうするよ。

ただここはゴクレ分譲だけど事業主体がＵＲだから、
制度設計においては客のニーズより国交省の指導みたいな
やつに忠実だったわけだね。

それだったら、どうせ支払う総額が同じなら、最初から管理費安くして修繕金高くしとけばいいのに。へんなの。

ゴクレさんの第２決算（６月末）決算が出てきましたね。
http://www.goldcrest.co.jp/ir/pdf/101028_01.pdf

注目の契約残高（※１）は　685戸
（※１）売買契約済みで、完成・引き渡しを待って売り上げ計上する予定の案件の総数。

ちなみに
アウル分譲戸数：473戸
勝どき分譲戸数：328戸
合計　　　　　：801戸

さあ、どうみたものか。

↑　９月末

失礼。

仮に契約残高が全て勝どきとアウルだとすると、
９末時点でアウルと勝どきの合計で119戸が残りか。
意外と少ないのか？

９月末に契約し１０月に引渡しの物件や、アウルと勝どき以外の青田売りもあるはずなので、すべてがアウルと勝どきであるはずはないが、
ゴクレの場合今期の目玉商品はアウルと勝どきであるから、かなりの割合だと推測できる。

85％がアウルと勝どきと想定した場合、2つあわせて契約残高は583戸ぐらいだろうか。
そうすると、残戸数は218戸。

この218戸のうちアウルがどれぐらいかというと・・・
勝どきを残50戸と推測した場合、アウルは9月末時点で170戸ぐらい残っているのだろうか？

・・ごめん。
あんまり参考にしないで。
自分自身の備忘録です。

備忘録ならブログでも作って書いたらどうですか？

ブログとか面倒くさいじゃないですか。
ごめんね。

>688さんはどう見る？

>85％がアウルと勝どきと想定した場合
15%というと103戸になるが、他の物件の青田買がこれだけあるかどうか？
ここの推測で大きく数字がぶれるねー
９末時点から今日まで（公式には）勝どき９戸アウル３０戸売っているのだっけ。

売主が公にしている数字って、
友の会及び豊島区民優先分譲住戸：100戸
第1期1次：40戸
第1期2次：30戸
第1期3次：30戸予定
以外にあったっけ？

672さんの説明はなるほどと思うところもありますが、情報ソースは何でしょう？今まで散々言われてきた事だし、営業からもそう言った説明は聞けませんでした。そんなシンプルな理由ならゴクレの営業にも説明できるのではと思います。

もうちょっと、ゴクレさんの４半期決算を読み解くと、

・平成23年3月期の連結業績予想
　　50,700（百万）

－－－－－－－－－－－－－－－－－－
・売上高２Ｑ
　　12,665（百万）
・契約残高２Ｑ
　　37,537（百万）685戸

売上高と契約残高で（50,202（百万））ほぼ予算達成（99%）。
おイタして、キャンセル続発しなければほっとけばいいってレベルじゃないか？

>693さん
要は売り急ぐ必要はないって事ですね。

>694さん

そういうことになりますね。
得意技の売り渋りになるかもしれませんね。
来期売り出す目玉商品もなさそうですし・・。

ちなみに
37,537（百万）／685戸　で契約残高の１戸あたりの単価は、約5,479万
この高い価格帯からして、ほとんどがアウルと勝どきとみて間違いないでしょう。

と言う事は、一期の傾向からすると眺望や日当り的に多少価格を抑えざるを得ない北西、南西を中心に先に売りさばいて、竣工後に現地MRで眺望の抜ける南東や上層階を見せて高く売るって作戦かな。

そろそろ棟内モデルルーム出来る頃ですかね。

>684
非分譲(地権者・テナント)の戸数を無視してるけど、これも契約残高(権利移転前)に数えるんじゃ？
９末時点(アウル一般販売前)での、アウルと勝どきの残戸数が計119戸以下なんて、ありえない。