物件概要 |
所在地 |
東京都豊島区東池袋4丁目90番(地番) |
交通 |
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分 山手線 「池袋」駅 徒歩9分 埼京線 「池袋」駅 徒歩9分 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分 東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分 東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分 東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分 西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
608戸(うち非分譲住戸135戸、ほか防災センター1室、管理室1室、パーティールーム1室、キッズルーム1室、フィットネスルーム1室、シアタールーム1室、ゲストルーム2室、プレミアムビューラウンジ1室、スカイラウンジ1室) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上52階 地下2階建・塔屋2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2010年12月20日 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社ゴールドクレスト
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
アウルタワー口コミ掲示板・評判
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609
匿名さん
水窪川? 大崎はリバーサイドが売りだぞ
目黒川の画像を公式HPに掲載して歌ってる
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610
匿名さん
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611
匿名さん
モデルルームのタイプをみてしまうとどうしても
2LDKがいいとなってしまいますよね。
万が一売却する事になってしまった場合も
2LDKが一番売りやすいかな?
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612
匿名さん
ここは管理費が高めですが、
共用施設が充実してるからその分割高なんでしょうか?
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613
匿名さん
駐車場収入からの管理費会計への補填が少なめだからです。
URが事業主体なので制度設計は良心的
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614
匿名さん
613さん
アウルの管理費は@400円前後なんでしたっけ?
駐車場収入が補填されないからと言っても、ちょっと高すぎますよね。
管理費については度々話題にのぼりますが、何故高額になるかと言った
情報が全く出てこないんですよね。
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615
匿名さん
一般的に管理費会計の収入は各区分所有者から集める管理費と
駐車場収入(の一部)となりますがマンションによっては管理費会計
の収入の半分以上が駐車場収入というところもあります。
駐車場料金は近隣相場で設定されるのであまり問題になりませんが
本来組合員の共有財産である駐車場からあがる収入の大部分がデベの
関連会社である管理会社に流れるというのはあまり健全ではない
ですね。ここはURなので駐車場収入の大半は修繕積立金として
管理組合に内部留保される設計になっています。
駐車場収入の補填割合、将来の修繕計画にもとづく修繕金改定計画
などをきちんと見ないと、単純に比較はできません。
ここまで細かく質問する人は少なくデベに特定されかねないので
購入検討者は個々にご確認ください。
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616
匿名さん
子どもが一人だったら2LDKが暮らしやすいですからね。
あまり部屋が多くても、掃除が大変ですし
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617
匿名さん
そうですね、うちも子どもが1人なので、2LDK希望です。
お客さんがあれば、ゲストルームに泊ってもらえるので、
夫婦の寝室と子ども部屋の2部屋あればいいかな。
売るときのことまでは、考えてないですねどね。
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618
匿名さん
駐車場も30,000円~50,000円とけして安くはないような気がします。駐車場収入から補填されないからって管理費が高くなるのも…ね。管理費の細かな情報についてって、モデルルームに出向いたら、教えていただけたりするのでしょうかね。管理費の高額な理由ってやっぱり共用施設が充実しているからなのでしょうか。パーティールーム1室、キッズルーム1室、フィットネスルーム1室、シアタールーム1室、ゲストルーム2室、プレミアムビューラウンジ1室、スカイラウンジ1室って、どれも利用時に利用料金を取られそうなものばかりですが…。
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619
匿名さん
ウエストゲートなんかは駐車場は丸々企業のもので区分所有者に益が入ってこないが、
共用施設が無いから管理費は安いですね。
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620
匿名さん
618さん
都度払う施設利用料は、維持管理コストに大した貢献にならないと思います。
無料だと毎日のように使う人が出て混んでしまうから課金してる、程度で。
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621
匿名さん
共用施設っていっても例えばキッズルームやシアタールームなんて
なんてあっても別に金かからない。
一番金かかるのは人件費。例えばジムの受付に専用に人を張って
いたりすると金かかる。
あとは共用部の電気代、これが結構馬鹿にならない。
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622
匿名さん
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623
匿名さん
アウルの場合駐車場設置率は約60%
駐車場料金が平均3万とすれば一戸あたりの平均収入は1万8千円となる。
これが半分管理費に流れているとすれば一戸あたり9千円の補填が
されていることになります。
駐車場収入の管理費補填率によって一戸あたりの管理費補填は最初
ゼロ円~1万8千円の幅があるわけでこの比率が明らかでない限り
一概に管理費が高いのかどうか判断できないと考えます。
ちなみに某タワマンでは駐車場設置率がここより高く、そして補填率が
高いので管理費が安く運営できています。
その代償として将来の修繕費負担がすさまじいので車を持たず、修繕費
値上げの前に売り抜けるのが得な形になっています。
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624
匿名さん
>>619
ウエストゲートは無駄な共用施設がないから良いですよね。
管理費が高いからって、それに見合ったサービスを受けるとは限らないですし。
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625
匿名さん
>611さん
やはり2LDKが人気なのではないでしょうか。
広めに夫婦二人で暮しても良いですし、
家族でも充分対応できますしね。
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626
匿名さん
>623さん
>アウルの場合駐車場設置率は約60%
ってどこで確認されましたか?
自分は40%前後と聞きましたが。
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627
匿名さん
↑失礼、利用率の間違いです。いずれにしても設置率に利用率かけないと意味ないですよね。
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628
匿名さん
住民以外も大勢往来するサンクンガーデン&地下プロムナードは、清掃は1日何回かしないとでしょうね。
ウエストゲートとは違って、駅~サンシャインに抜ける好立地にある宿命というか。
展望風呂や内廊下も、光熱費かかりそう。
まあ、615さんの言うとおり修繕費に回してるからか、アウルは修繕積立金の負担分は安くなってる。
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629
匿名さん
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630
匿名さん
駐車場利用率(稼働率?)が40%というのは無いと思います。
アウルは2~6階に会社が入るため、社用車・営業車のための別枠があるので、
それを除いた場合が設置率が40%と説明を受けられたとか(分譲者用234台÷全戸数608戸=38.4%)
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631
匿名さん
分譲用駐車場以外を除いて計算しても意味が無いですね。
地権者用駐車場もあるんだから。
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632
匿名さん
地権者+会社用駐車場110台
分譲者用駐車場234台÷分譲戸数473戸
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633
匿名さん
そういえばここって管理費が高い割にはコンシェルジュがいないみたいですね。
共用施設が立派だとコンシェルジュは当然のようにいるのかなと思ってたんですが。
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634
匿名さん
50階超のタワマンの修繕なんて、あまり例が無いんだから、そもそも修繕に要する費用は莫大にかかるというのが素直な考え。
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635
匿名さん
2LDKが売却する時に一番売りやすいのではないかな。
一人暮らしの人も家族にも対応できるからね。
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636
匿名さん
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637
匿名さん
>>630&632
駐車場って結局どうなっているんだろう?って思っていたからスッキリしました。
この立地で40%はどうなんでしょうね…。
私は少ないような気がするのですが、駅近だからガラガラじゃ?という意見も前の方にありましたしね…。
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638
匿名さん
住宅用の駐車場が足りなきゃ商業用駐車場を借りれるんじゃないの?
同じ建物内タワー駐車場なんだし。
商業用は半分以上余るでしょ?
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639
匿名さん
そんなに簡単とは思えませんが?
管理規約をまず変更しなくてはダメでしょう。
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640
匿名さん
管理規約の変更かあ。
いろいろ入ってるマンションはややこしいね。
じゃ、駐車場2台分借りるのは厳しそうだね。
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641
匿名さん
近所のマンションに住んでいる人から聞いたのですが、そのマンションの駐車場はガラガラだと。
結局、便が良いので皆さん車を手放している方が多いとか。おかげで、その収入源をどうやって補うのか大変らしい。アウルも、駐車場余るんじゃないかな?
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642
匿名さん
アウルみたいなタワー型駐車場って、車庫出しにスゲー時間かかるし、維持費はかかるし、いざというときに増築して管理組合の収入をアップさせることもできないから、不便ですね。
駐車場は平置きが一番ですね(ニッコリ
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643
匿名さん
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644
匿名さん
2LDKだろうと何だろうと、ここは管理費が高いから中古市場では売り難い。
新築プレミアムが剥げて、修繕積立金が値上げになる数年後には、池袋のタワーマンションで最低クラスの坪単価になるでしょう。
イーストプレイスより安く叩き売りせざるを得なかったりしてw
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645
匿名さん
>地権者+会社用駐車場110台
>分譲者用駐車場234台÷分譲戸数473戸=49.4%
473戸に対して234台の駐車場は多いと思います。
設置率40%の190台
稼働率90%の170台が常に埋まるくらいが良かったんじゃないかな?
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646
匿名さん
入居率がどのくらいか分からないと、駐車場の稼働率は計算できない。
この売れ行きなら、入居開始前に部屋を購入すれば、駐車場は確実に使用できると思う。
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647
匿名さん
>>636
築30年を過ぎると修繕費は400円/㎡くらいになるのは普通ですよ。
最初は修繕金を少なめに設定するのでそうなります。
駐車場収入からの管理費補填割合率を下げて(その分管理費が高くなる)
修繕費として積み立てておけば将来の修繕費値上げ負担は軽くなります。
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648
匿名さん
>>641
確かにこれだけの立地だと、趣味で車乗ってる人以外は手放しちゃうかも。
オマケにタワー型駐車場だと、車の出し入れで面倒になっちゃいそうだし。
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649
匿名
ここの1Lって5年後値落ちしないですかね?池袋周辺の1L中古を見ると築年数が古かったり、駅から遠かったり華やかさがなかったり、、でもほぼ二千万台なんですよね、、、
そうなるとやっぱりみんな古くて華やかさがなくても安い方へ行ってしまいますかね?こうゆう高級マンションの中古需要ってあるのでしょうか?
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650
匿名さん
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651
匿名さん
>>647
管理費が410円/㎡で、更に修繕費が400円/㎡ですか。
あわせて810円/㎡
大変ですね…
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652
匿名さん
>>651
築36年の三田綱町パークマンションが管理・修繕費で750円/㎡くらい
なのでそれなりのグレードを保つにはそんなもんかもね
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653
匿名さん
ん?
修繕は40円/㎡からスタートして30年目くらいで15倍になるんじゃなかったですか?
5年毎くらいで見直しがあるだろうけど?
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654
匿名さん
>>621さん
一番金がかかるのは人件費なのはわかるのですが、ここの共用施設で人件費がかかるのってそんなにないと思う。
フィットネスにしても、ゲストルームにしても受付するのは、管理人さんなんじゃないかと思うし、しかも
ここはコンシェルジュもいないようなので人件費にお金がかかるとはあまり考えにくいですよね。。。
>>642さん
タワー型の駐車場はかなり維持管理費がかかるそうですね。ここの管理費が高い理由として、タワー型が
やっぱり関係してるんでしょうかね。
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655
匿名さん
駐車場1棟で90台収容×4棟ともなれば、駐車場の維持管理費は莫大なものでしょう。
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656
匿名さん
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657
匿名さん
山手線内駅直結タワマンを探している人にとっては、品川・大崎・日暮里・高輪台・・・
と限られてくるので、管理費が他より高くても気にしない購入者もいるでしょう。
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658
匿名さん
維持費は駐車場代で賄いますよ?
ただ、維持費高のために駐車場収益率が低くなるという話。
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659
匿名さん
>657
東池袋直結で限定しても、エアライズや区役所タワーと競合するから、厳しいよ。
エアライズは駅真上だし、管理費も圧倒的に安いから、アウルは完敗だねえ。
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660
匿名さん
>659
657ですが、確かにそれは言えますね。
エアライズは地下2階と3階の水平機械式駐車場だから、巨大モーターとか使わないんでしょうね。
新庁舎も地下Pだし。
アウルが差別化できるのは、山手線内唯一の50階超えでしょうが、
このあとしばらく山手線内50階以上は計画ないのかな?
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661
匿名さん
>660さんへ
50階超が利点って話よく見るけど、本当に利点?
一般人は、50階超部分に住むわけでもないし、最上階にラウンジ等があるわけでもなし。例えば、48階建のマンションと何か違いはあるの?
むしろ、清掃、修繕、エレベーターなど50階超によって余計に生じる負担をメリットを享受できない一般契約者も均等に負担している点はデメリットとも言える。
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662
匿名さん
豊島区役所の新庁舎の管理費は平米900円って区役所主催の説明会で言ってたよ。
住宅部分がいくらになるかは存じませんが。
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663
匿名さん
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664
匿名さん
じゃあスルーすればいいのに。
なに仕切ってくれてんの?
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665
匿名さん
661さんの言うとおり、超高層に魅力を感じない人もいるでしょう。
でも、現地であのアウルの圧倒的な高さを見ると目を見張ってしまいます。
たとえ低層に住んでも、52階建というシンボルは不動産価値も下支えするはず。
別に必死な契約者や検討者じゃなく、単なる通りすがりの感想ですが・・・
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666
匿名さん
サンシャイン60があるから圧倒的な高さに感じないのがつらい。
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667
匿名さん
比較参照のためにも新庁舎情報は必要。いま豊島区主催で説明会やってるね。
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668
匿名さん
池袋西武の屋上からもかなり存在感あって見えるし、
文京区側から見るとサンシャインより目立ってますよ。首都高5号を走ると特に。
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669
匿名さん
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670
匿名さん
>654さん
たしかに。
ここはコンシェルジュがいないので人件費が管理費高ではなさそうですね。
管理費高の原因がはっきりしないとなかなか踏み切れません。
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671
匿名さん
首都高を走っていたらかなり目立っていましたね。私的にもサンシャインより目立っていたイメージがありました。
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672
匿名さん
>>670
一般のタワーマンションに比べて駐車場収入からの管理費補填率が
低いのが原因です。その分修繕積立金が充実するため将来の積立金
値上げをしなくてよいという制度設計です。
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673
匿名さん
近所の東急賃貸タワーマンションと兄弟のようによく似ています
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674
匿名さん
目立ってますねー!
すごい存在感があって、外観的には素敵です。
私も管理費高気になってたんですが、勉強になりました。
そういうことだったんですねー。
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675
匿名さん
駐車場の収入はほとんど修繕積立金に充てられるんですね。
契約された方に長期修繕計画書は手渡されていると思いますが、
どのように値上げされていくのか具体的な額が知りたいです。
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676
匿名さん
修繕積立金は 以下のように推移することを計画している。
1~4年 20.0円(/㎡)
5~9年 77.3円(/㎡)
10~14年 134.5円(/㎡)
15年~ 148.8円(/㎡)
ちなみに一時金の徴収予定はない。駐車場収入をプールしている
おかげと思われます
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677
匿名さん
おかげ、って
住民全員の共有物である駐車場を
一部の住民だけが利用するのだから、
収入をプールして全員のために使うのは当然です。
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678
匿名さん
第1期2次 物件概要より抜粋
-----------------------------------------------------------
住戸専有面積 37.80m2〜118.89m2
修繕積立金(月額) 1,520円〜4,760円
修繕積立基金(引渡時一括) 343,980円〜1,081,910円
-----------------------------------------------------------
物件概要からは、修繕積立金は月額40円(当初、平米あたり)と読み取れますが、
月額20円という数字はどこから出ているのですか?
また、駐車場収入の前提としている稼働率はどの程度で、
その内、管理費・積立金に割り振る額はどの程度で、
稼働率が想定に満たない場合、どのように運営していくのかも気になります。
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679
匿名さん
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680
匿名さん
管理組合の収入を全員のために使うのは当然です
修繕費として積み立てておくか、管理費に補填するかという話です。
トータルでみれば住民の負担はどちらでも変わりません。
ただほとんどのマンションは管理費補填の割合が多いので、数年後
の修繕費の値上げされるので、早めの売り逃げが得となります。
受益者負担という観点からいえば駐車場収入はなるべく管理費に
まわさず修繕積立金として積み立てておくほうが公平でしょう。
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681
匿名さん
665さん
確かに、近くを通るとアウルの存在感ってすごいなって感じさせられます。
672さん
>>その分修繕積立金が充実するため将来の積立金値上げをしなくてよいという制度設計です。
なるほど。管理費が高い分、将来積立金の値上げをしなくてもよいということなんですね。
それなら納得です。ただでさえ管理費が高く、数年後にはどれくらい管理費も修繕費も
値上げされるんだろうと思っていました。
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682
匿名さん
>>681
後から修繕費足りなくなって一時金集めなくてすむような
制度設計すると、ここのスレみたいに単純に単価だけみて
「管理費が高い!」と判断されて結局客に嫌われるから
デベは管理費安く見えるような制度設計するわけだ。
あとから一時金あつめるような制度設計は悪質というより
入居当初の管理費を安くしてほしいという「客のニーズ」
だから、商売熱心なデベはそうするよ。
ただここはゴクレ分譲だけど事業主体がURだから、
制度設計においては客のニーズより国交省の指導みたいな
やつに忠実だったわけだね。
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683
匿名さん
それだったら、どうせ支払う総額が同じなら、最初から管理費安くして修繕金高くしとけばいいのに。へんなの。
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684
匿名さん
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685
匿名さん
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686
匿名さん
仮に契約残高が全て勝どきとアウルだとすると、
9末時点でアウルと勝どきの合計で119戸が残りか。
意外と少ないのか?
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687
匿名さん
9月末に契約し10月に引渡しの物件や、アウルと勝どき以外の青田売りもあるはずなので、すべてがアウルと勝どきであるはずはないが、
ゴクレの場合今期の目玉商品はアウルと勝どきであるから、かなりの割合だと推測できる。
85%がアウルと勝どきと想定した場合、2つあわせて契約残高は583戸ぐらいだろうか。
そうすると、残戸数は218戸。
この218戸のうちアウルがどれぐらいかというと・・・
勝どきを残50戸と推測した場合、アウルは9月末時点で170戸ぐらい残っているのだろうか?
・・ごめん。
あんまり参考にしないで。
自分自身の備忘録です。
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688
匿名さん
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689
匿名さん
ブログとか面倒くさいじゃないですか。
ごめんね。
>688さんはどう見る?
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690
匿名さん
>85%がアウルと勝どきと想定した場合
15%というと103戸になるが、他の物件の青田買がこれだけあるかどうか?
ここの推測で大きく数字がぶれるねー
9末時点から今日まで(公式には)勝どき9戸アウル30戸売っているのだっけ。
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691
購入検討中さん
売主が公にしている数字って、
友の会及び豊島区民優先分譲住戸:100戸
第1期1次:40戸
第1期2次:30戸
第1期3次:30戸予定
以外にあったっけ?
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692
匿名さん
672さんの説明はなるほどと思うところもありますが、情報ソースは何でしょう?今まで散々言われてきた事だし、営業からもそう言った説明は聞けませんでした。そんなシンプルな理由ならゴクレの営業にも説明できるのではと思います。
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693
匿名さん
もうちょっと、ゴクレさんの4半期決算を読み解くと、
・平成23年3月期の連結業績予想
50,700(百万)
------------------
・売上高2Q
12,665(百万)
・契約残高2Q
37,537(百万)685戸
売上高と契約残高で(50,202(百万))ほぼ予算達成(99%)。
おイタして、キャンセル続発しなければほっとけばいいってレベルじゃないか?
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694
匿名さん
>693さん
要は売り急ぐ必要はないって事ですね。
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695
匿名さん
>694さん
そういうことになりますね。
得意技の売り渋りになるかもしれませんね。
来期売り出す目玉商品もなさそうですし・・。
ちなみに
37,537(百万)/685戸 で契約残高の1戸あたりの単価は、約5,479万
この高い価格帯からして、ほとんどがアウルと勝どきとみて間違いないでしょう。
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696
匿名さん
と言う事は、一期の傾向からすると眺望や日当り的に多少価格を抑えざるを得ない北西、南西を中心に先に売りさばいて、竣工後に現地MRで眺望の抜ける南東や上層階を見せて高く売るって作戦かな。
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697
購入検討中さん
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698
匿名さん
>684
非分譲(地権者・テナント)の戸数を無視してるけど、これも契約残高(権利移転前)に数えるんじゃ?
9末時点(アウル一般販売前)での、アウルと勝どきの残戸数が計119戸以下なんて、ありえない。
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699
匿名さん
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700
匿名さん
>698
聞かれたから答えるが、ここではあくまでゴクレ販売分しか検証していない。
残りの住戸およびテナントは、地権者が自ら、または何らかの組織を通じて貸与または販売するのであろう。
ちなみに最大で119戸しかアウルと勝どきあわせてゴクレの販売住戸が残っていないのではなく、最低116戸以上残っていると言える。
(801-685=116)
※119と言うのは686さんの書き誤りと思われる。
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701
匿名さん
>>698
非分譲は再開発組合から地権者に直接引き渡されるので
ゴクレの在庫・売り上げにはなりません
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702
匿名さん
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703
匿名さん
ある程度経つと事業主体のURから再開発組合に移譲しないの?
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704
匿名さん
再開発組合施工事業ではないので組合に移譲はないです。
大成建設→UR(施工者)→地権者へ引渡
ちなみに店舗はURの保留床入札で不動産投資ファンドが買ってるので
ゴクレの在庫にはなりません。
>>697
ゴクレが引き渡しを受けないと棟内モデルルームは作れませんから
できるとすれば2月以降ですかね。
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705
匿名さん
地権者内覧は何度もやってるようだけど、契約者はまだ内覧できないの?
部屋はできてるんだろうから、見せてくれればいいのに
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706
匿名さん
>>705
地権者は今現在でも土地・建物の権利者(所有者等)であって、契約者はまだ手付けの段階で登記も引渡しもされていない。
内覧できる権利はまだ無いと思います。
契約は口頭で成立する!引渡しは関係ない!なんて民法は持ち出さないでね。
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707
匿名さん
9月末時点で最低116戸以上だよね。
10月に勝どき2期2次9戸・アウル1期2次30戸が販売されたから
この分を考えると現時点では最低77戸以上が残っていることになるのかな。
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708
契約済みさん
>>706
内覧会は登記、引渡しより前にありますよ。
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