OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

それこの人だよね？？
文体が同じだし。

No.886 by 近所をよく知る人 2010-09-21 20:48
874だが。反響が凄いので驚いている。
私は新大塚近辺の戸建てに住んでいる。
仕事の関係上、春日通りを朝晩通っている。
アウルは見るからに高級そうで目立つので注目していた。
年齢を考えアウルの様なマンションに住みたいと思い情報収集中
掲示板を見るとこんな状態だった。思った事を正直に書いただけ。
少なくとも自分はそう思った。
そんな自分はアウルは買えそうもない。
近所マンション住民でもない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

194です。
返信ありがとうございます。
「Light Rail Transit」の略なんですね。

ちょっと調べてみたら池袋のLRTも全く話がないわけでもないんですね。
http://www.toshisaisei.go.jp/05suisin/kantoh/04suisin/h15/29.html

「池袋副都心の地位が相対的に低下、輝きが失われているとの危機感があり、池袋副都心のイメージアップを図る必要がある。」

っていうのは気になりますが... ^_^;

造幣局の前の工事は歩道を拡げるだけ？
車道の工事はないの？

LRTの話が全くないわけではないけど、あくまでも区やURなんかが、様子を見ている状態でしょう。
色々ある計画の中の一つで、まだ具体性を帯びてないだけ。

確かに、
知人の港南の2000戸物件は管理費が安い。

各戸月一万円でも2000戸あれば、月2000万円、年間2億4千万円ですものね。

>>1期1次が終わってすぐに2次40戸販売と出してはみたけど
>>思ったほど要望が集まらないから、30戸にしてチラシを撒いたが正解でしょ。

これがそのまんま正解のような気がする。けど、同時期に配布されたチラシは最初から30戸だ！っていうならそれでもいいんじゃない？40戸だろうと30戸だろうと何が問題なのか…。

サンクンガーデンは、木が植えられてるところだけかと思ってましたが、透明な屋根のある通路にもなっているんですね。公式サイトではわからなかった。

>>199
>>201
パークタワーイーストプレイスをネガってた
その新大塚近くの人は本人は契約者じゃないと言ってるが
契約者だと思うな。
アウルを高級だ、住みたいと賞賛する人間はいないだろう。

アウル契約者でもなけば、208さんが書いてる通り
サンクンガーデンが透明な屋根のある通路にもなっているとは
公式HP、販促カタログ見てもわらない。

よって、LRTは契約者の買い煽りでしかなく、実現の可能性は乏しいといえる。

大規模マンション管理費

ワールドシティタワーズ １７３円/m2(８０m2換算１３,８４０円)

ザトーキョータワーズ ２１３円/m2(８０m2換算１７,０４０円)

品川Ｖタワー ２７６円/m2(８０m2換算２２,０８０円)

パークタワーグランスカイ ３１３円/m2(８０m2換算２５,０４０円)

ブリリアマーレ有明 ３５０円/m2(８０m2換算２８,０００円)

パークコート虎ノ門愛宕タワー ３８０/m2(８０m2換算３０,４００円)

アウルタワー ４０９円/m2(８０m2換算月額３２,７２０円)

六本木ヒルズレジデンス ５２０円/m2(８０m2換算４１,６００円)

>205さん
管理費のカラクリですか。
過去レスに市川はデッキの維持費を払ってるとあるし、アウルもサンシャインやメトロに協力金みたいなものを払ってるのかもしれないですね？

>>210さん
ありがとうございます。

地権者住戸と賃貸が主なヒルズは別として、アウルの管理費の高さが際立ってますね。
管理費が高いから良いとは限らないからなあ。
どんなサービスを提供してくれるのか非常に気になります。

勝どきビュータワー　２３９円m2

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン　２７１円/m2

大崎ウエストシティタワーズ　２９１円/m2

シティタワー麻布十番　２９４円/m2

パークコート赤坂ザタワー　３２４円/m2


アウルタワー ４０９円/m2　←←　ココ



平河町森タワーレジデンス　６０５円/m2

【平米あたり管理費保存版】

>158、>210、213をまとめてみあました。


ワールドシティタワーズ １７３円/m2(８０m2換算１３,８４０円)

エアライズタワー　１８０円（８０m2換算１４,４００円）

ザトーキョータワーズ ２１３円/m2(８０m2換算１７,０４０円)

勝どきビュータワー　２３９円m2 （８０m2換算１９,１２０円）

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン　２７１円/m2 （８０m2換算２１,６８０円）

品川Ｖタワー ２７６円/m2(８０m2換算２２,０８０円)

シティタワー池袋ウエストゲート　２８２円（８０m2換算２２,５６０円）

大崎ウエストシティタワーズ　２９１円/m2 （８０m2換算２３,２８０円）

シティタワー麻布十番　２９４円/m2 （８０m2換算２３,５２０円）

ザ・タワーグランディア　３００円（８０m2換算２４,０００円）

パークタワーグランスカイ ３１３円/m2(８０m2換算２５,０４０円)

パークタワー池袋イーストプレイス ３１７円（８０m2換算２５,３６０円）

アトラスタワー茗荷谷　３２０円（８０m2換算２５,６００円）

パークコート赤坂ザタワー　３２４円/m2 （８０m2換算２５,９２０円）

ブリリアマーレ有明 ３５０円/m2(８０m2換算２８,０００円)

パークコート虎ノ門愛宕タワー ３８０/m2(８０m2換算３０,４００円)



☆アウルタワー ４０９円/m2(８０m2換算月額３２,７２０円)



六本木ヒルズレジデンス ５２０円/m2(８０m2換算４１,６００円)

平河町森タワーレジデンス　６０５円/m2 （８０m2換算　４８，４００円）


>189さんより引用
アウルタワー管理費の内訳
全体管理費 92円/㎡ + (住宅部分 317円/㎡, 店舗部分 246円/㎡, 事務所部分 360円/㎡)
つまり、一般の住宅部分は全体管理費 92円/㎡ + 住宅部分 317円/㎡ = 409円/㎡となります。

214さん、素晴らしい。
あとパークタワー上野池之端が405円/平米ですね。最初は510円/平米位でしたが途中で下げましたね。

こんなに高い管理費は謎だ。

やはり、地権者分も負担してるのか？
あるいは、地下プロムナードの管理が金かかるのか？
確かに不特定多数が通るから清掃や軽微が大変なのかも知れない。

しかし、プロムナードの所有者は一体誰なのか？

そりゃあ地下プロムナードはアウルタワー所有でしょう？

エアライズ住民ですが、＠180は明らかに違います。正しい数字まで教えるつもりはありませんが。

出ている中古物件から計算すると@218円ぐらいですか。
それでも安いですよね。

サンシャインに通ずるプロムナードの管理費も含まれてるのだろうか？

【平米あたり管理費改訂版１】

○三井不動産住宅サービスの管理物件
☆ゴールドクレストのマンション

ワールドシティタワーズ １７３円/m2(８０m2換算１３,８４０円) 住友不動産建物サービス

グローリオタワー巣鴨　１９２円/m2(８０m2換算１５,３６０円) セコムホームライフ

☆ザ・クレストタワー　２０１円/m2(８０m2換算１６,０８０円)ゴールドクレストコミュニティ

☆ベイクレストタワー　２１０円/m2(８０m2換算１６,８００円)野村リビングサポート

ザトーキョータワーズ ２１３円/m2(８０m2換算１７,０４０円) 住商建物

白金タワー　２１３円/m2(８０m2換算１７,０４０円)長谷工コミュニティ

エアライズタワー　２１８円/㎡（８０m2換算１７,４４０円） 日本ハウズイング

ＣＡＰＩＴＡＬ ＭＡＲＫ ＴＯＷＥＲ　２２４円/m2(８０m2換算１７,９２０円) 東急コミュニティー

Ｂｒｉｌｌｉａタワー東京　２３５円m2 （８０m2換算１８,８００円）東京建物アメニティサポート

☆勝どきビュータワー　２３９円m2 （８０m2換算１９,１２０円） 東急コミュニティー

○芝浦アイランド　ケープタワー２４３円m2 （８０m2換算１９,４４０円）三井不動産住宅サービス

シティタワー有明　２４３円m2 （８０m2換算１９,４４０円）住友不動産建物サービス

カテリーナ三田タワースイート・イーストアーク　２４５円m2 （８０m2換算１９,６００円）日本ハウズイング

シティタワー新宿新都心　２４８円m2 （８０m2換算１９,８４０円）住友不動産建物サービス

シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル　２５３円m2（８０m2換算２０,２４０円）住友不動産建物サービス

○パークタワー東中野　２５０円m2（８０m2換算２０,０００円）三井不動産住宅サービス

ＴＨＥ ＣＥＮＴＥＲ ＴＯＫＹＯ　２６０円m2（８０m2換算２０,８００円）野村リビングサポート

二子玉川ライズ タワー＆レジデンス　２６５円m2（８０m2換算２１,２００円）東急コミュニティー

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン　２７１円/m2 （８０m2換算２１,６８０円） 住友不動産建物サービス

○芝浦アイランド　グローヴタワー ２７３円/m2 （８０m2換算２１,８４０円）三井不動産住宅サービス

品川Ｖタワー ２７６円/m2(８０m2換算２２,０８０円) 日本ファシリティ

シティタワー池袋ウエストゲート　２８２円/㎡（８０m2換算２２,５６０円）住友不動産建物サービス

大崎ウエストシティタワーズ　２９１円/m2 （８０m2換算２３,２８０円）住友不動産建物サービス

シティタワー麻布十番　２９４円/m2 （８０m2換算２３,５２０円） 住友不動産建物サービス

○THE　TOYOSU　TOWER　２９８円/m2（８０m2換算２３,８４０円）三井不動産住宅サービス

ザ・タワーグランディア　３００円/㎡（８０m2換算２４,０００円） コミュニティワン

○パークシティ豊洲 TOWER-A　３０３円/㎡（８０m2換算２４,２４０円）三井不動産住宅サービス

ザ・ヒルトップタワー高輪台　３０９円/㎡（８０m2換算２４,７２０円）総合ハウジングサービス

プラウドタワー千代田富士見　３１０円/㎡（８０m2換算２４,８００円）野村リビングサポート

ブリリア有明スカイタワー　３１２円/㎡（８０m2換算２４,９６０円）東京建物アメニティサポート

☆クレストタワー品川シーサイド　３１２円/㎡（８０m2換算２４,９６０円）ゴールドクレストコミュニティ

○パークタワーグランスカイ ３１３円/m2(８０m2換算２５,０４０円) 三井不動産住宅サービス

○パークタワー池袋イーストプレイス ３１７円/㎡（８０m2換算２５,３６０円） 三井不動産住宅サービス

○アトラスタワー茗荷谷　３２０円/㎡（８０m2換算２５,６００円） 三井不動産住宅サービス

○パークコート赤坂ザタワー　３２４円/m2 （８０m2換算２５,９２０円） 三井不動産住宅サービス

赤坂タワーレジデンスTop of the Hill　３２７円/m2（８０m2換算２６,１６０円）森ビル

ＴＡＫＡＮＡＷＡ Ｔｈｅ ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ　３３１円/m2（８０m2換算２６,４８０円）長谷工コミュニティ

コンシェリア西新宿ＴＯＷＥＲ’Ｓ　ＷＥＳＴ　３５０円/m2(８０m2換算２８,０００円)クレアスコミュニティ

ブリリアマーレ有明 ３５０円/m2(８０m2換算２８,０００円) 東京建物アメニティサポート

☆クレストプライムタワー芝　３５０円/m2(８０m2換算２８,０００円)ゴールドクレストコミュニティ

○パークタワー目黒　３６１円/m2(８０m2換算２８,８８０円)三井不動産住宅サービス

○パークコート虎ノ門愛宕タワー ３８０/m2(８０m2換算３０,４００円) 三井不動産住宅サービス

○THE　ROPPONGI　TOKYO　３８０/m2(８０m2換算３０,４００円) 三井不動産住宅サービス

○パークタワー上野池之端　４０５円/㎡(８０m2換算３２,４００円) 三井不動産住宅サービス



○☆アウルタワー ４０９円/m2(８０m2換算月額３２,７２０円) 三井不動産住宅サービス



○虎ノ門タワーズ レジデンス　４６７円/m2(８０m2換算月額３７,３６０円) 三井不動産住宅サービス

六本木ヒルズレジデンス ５２０円/m2(８０m2換算４１,６００円) 森ビル

平河町森タワーレジデンス　６０５円/m2 （８０m2換算　４８，４００円） 森ビル


>189さんより引用
アウルタワー管理費の内訳
全体管理費 92円/㎡ + (住宅部分 317円/㎡, 店舗部分 246円/㎡, 事務所部分 360円/㎡)
つまり、一般の住宅部分は全体管理費 92円/㎡ + 住宅部分 317円/㎡ = 409円/㎡となります。



三井の管理物件は高い傾向にありますね。

エアライズ住民さんから＠180は違うと苦情があったので訂正済みです。

高い管理費に圧迫されたのか修繕積立金が異常に安いことも気がかりだな。
５年後に大幅アップだろうが、そうなると中古は売りにくくなるね。

ここは修繕積立金が異常に安いの？

>>220
含まれているでしょう。

○パークタワー目黒　３６１円/m2(８０m2換算２８,８８０円)三井不動産住宅サービス
○パークコート虎ノ門愛宕タワー ３８０/m2(８０m2換算３０,４００円) 三井不動産住宅サービス
○THE　ROPPONGI　TOKYO　３８０/m2(８０m2換算３０,４００円) 三井不動産住宅サービス
○パークタワー上野池之端　４０５円/㎡(８０m2換算３２,４００円) 三井不動産住宅サービス

○☆アウルタワー ４０９円/m2(８０m2換算月額３２,７２０円) 三井不動産住宅サービス

○虎ノ門タワーズ レジデンス　４６７円/m2(８０m2換算月額３７,３６０円) 三井不動産住宅サービス


三井不動産住宅サービスの管理が高いことは一覧見ると明らかだが、
アウルと違って、どれも高級タワマンと云われる物件だよね。

うーん、アウルの管理費が高いのは謎だ、、、

URが絡んでるのはアウルだけ？

第一期は即日完売となっていたけど、今回はどうかな。
価格も部屋も住民もいろいろみたいなマンションですね。

即日完売を演出できるように30戸に減らしたんでしょ？

>>221
プラウドタワー千代田富士見は
野村リビングサポートではないよ。中古広告でもよく間違ってるけど。

元の地権者たちが管理会社を作り、オフィス棟と居住棟の管理をしている。

管理費にネット接続料やスカパー光の代金が含まれる込み込み物件と別請求の物件がありますよ。

豊洲タワーは別請求でもっと割高でしたので。

ＷＣＴも別請求じゃなかったかな？

それを含めて出さないとあまり意味無いですね

登録開始になってゴクレ営業の煽りが激しくなってきたな

>>229
確かにネットや光TVの料金が込みの物件と別の物件がありますよね。
ネットの接続料含めるとだいぶ違ってくるような・・・。

ここもネット接続料は別途かかるんじゃかったっけ？

>>232
別途かかります。

おいくらぐらいでしょう？

管理費の内訳を営業さんに聞いてもはっきりしない場合は、
管理会社に直接尋て教えていただけるものなんでしょうか。
内訳について契約後に騒ぎ立てるよりは、どこにどれ位かかるのか
把握しておきたいですよね。

189さん
>共有部分の割合が多い、もしくはその管理費が高いなどは考えられますが、少なくとも私の今のマンション(キッズルーム、ジム、プール付)と比べても約2倍なので、明らかに割高です。
ここにもキッズルームはありますが、それほど管理費のかかるものには感じないし、それ以外だとフィットネスルーム？これは利用料が無料のようですが、こういうものが管理費を高くしているのでしょうか？
>納得いかなければ管理組合で決を取って管理会社を変えればいいことです。
管理会社って簡単に変えることができるのでしょうか？というよりも、管理組合で動いてくれるのかしら？

管理組合の総会に積極的に出席して、
賛成する方が多ければ可能ですが、
「出席」さえ少ないマンションもあるみたいですね。

236さん、
だからみんな「何でこんなに高いんだ!?」って騒いでるわけです。

管理会社を変えること自体は簡単だけど、けっこう労力のかかる作業です。

変える前提で話すより、検討者としてはまずはその理由を知りたいところだけど、今のところ明確な答えは出てないですね。

えっ、ここのマンションって管理費の内訳とか
長期修繕計画書とか事前説明会ないの？

さすがゴクレクオリティ。

アウルは地権者持ち分が１/３弱だから管理会社変更は容易じゃないと思う。

管理会社変更できないような規約になってるところもあるけど、ここの規約案はどうなってるの？

地権者さんがいたからこそアウル建設が可能だったわけだから、多少、管理費が高いくらい文句は言わない。

入居後も、アウルの管理組合は、地権者さんを中心に運営していくんだから、ごちゃごちゃ文句言う一般契約者はアウルに住みにくくなるかもよ。

ついに地権者登場かw

おまえらアウルに住まわしてやるんだから、ごちゃごちゃ言わず俺の管理費も払え。当たり前だろ。

by地権者

よくよく考えると地権者の奴らって可哀想だよな。
先祖代々の土地を提供させられたうえに、部外者と共同して住まなきゃならなくて、それまで負担してなかった管理費や修繕積立金を負担するわけだから。
私は優先分譲で購入した者だが、地権者には一定の配慮をするべきだと思う。

地権者には一定の配慮どころか充分すぎるほど配慮してあるんじゃねえ？
割り増し優遇とか管理費優遇とかは知らんけど？

地権者に何かしらの優遇があるとなると、それを手放すようなことはしないでしょう。
管理会社の変更はまずありえないと思った方がいいのかな？

１期の理事会は地権者のみで分譲組は部外者だからね。
地権者、理事会と管理会社の絆は強いよ。
理事長さんはあのお方ですよね？

他のマンションだって、
地権者がデべから何かしら
優遇された条件を貰っているのが普通でしょう。

だから地権者ありのマンションは嫌われる。

>理事会と管理会社の絆は強いよ。

お互い利益供与で真っ黒黒かな。

住んでる万損の理事会は、年中、管理会社と飲みに行ってるようだよ。
理事会にはフロントマネージャークラスしか出ないのに、飲み会には本社からお偉方が出張ってくるみたい。

マンション理事会は町内会のようなものかな。
町内会の役員は旅行会社などからお中元、お歳暮、旅行の招待とかされるよね。

地権者に文句があるならアウルを買わなきゃいいだけ。
契約者は納得して購入している。

（文句があるなら買うんじゃねーよ）
（お前が買わなくても買うバカはいくらでもいるんだよ）

>>252
はいはい。
そういう契約者は契約者スレへどうぞ。

目くそと鼻くそが議論してると思ったら、そのうち本物が議論に加わってきたみたい、このレスは何なんだ。

>244さん
冷静に考えてみれば、地権者は確かにそうですね。
管理費・修繕積立に係る額は決して小さくないですから。
御年配の方なら尚更自分の土地を手放す事に抵抗があると
思うのですが、全員が納得するほどの優遇措置があるのでしょうか。

ここの地権者って数からいえば単にマンションに住んでた人がほとんどじゃないの。自分の土地って区分所有の？

元々ここは戸建てが多かったけど…

ここはもともとほとんど戸建が多かった。
マンションは小さいのが2棟。

地権者って管理費免除じゃないんですか？

パークコート麻布十番みたいに。

地権者免除の他に管理費が高い理由が思いつかないね。

えー、パークコート麻布十番は地権者って管理費免除なの！

ここもそうなのかな？

飯田橋のプラウドは、
管理会社自体が
再開発地の為に地権者たちが作った会社、だそうな。

物件価格も管理費も割高だから、どこかにＵＲやゴクレ等に加えて、地権者が搾取しているんだろうな。
そうじゃないとつじつまが合わない。

逆に言えば、地権者はそういう甘い汁があるからこそ、引越しやら管理費など様々な負担を負ってまで、事業に協力したんだろう。

勝ビューは地権者住戸が割安に販売されてるけど、ここはないんですかね？

>266
1月には地権者住戸がわんさと放出されるでしょう？

地権者住戸を買ったとしたら、地権者の優遇を引き継げますか？

URって14兆円も借金があるんだってね。

竣工前後に割安な地権者住戸が放出されたら、需給のバランスがさらに崩れるし、競争上もゴクレ販売住戸の価格は更に引き下げられるだろうな。
検討者は２〜３ヶ月後の竣工まで待った方が賢いかも。
契約者は、買い煽って買い支えるか、価格が暴落する前にとっとと転売しちゃった方が良いかもな。

こちらは全戸数に対して駐車場の割合が少ないですね。
これは問題ないんですかね。
池袋なら、利便性がいいし車なんて必要ないんでしょうか。

駐車場少ないですね。
車好きで二台もつかたは抽選に当たらなかったらどうするのかしら

戸建に住んでた地権者が多いから、放出住戸だけではなく
賃貸に出る住戸も多いでしょうね。
工場や出版社は大口地権者さんだから賃貸に出しそうだなあ。

>268
最近じゃ麻布十番は地権者管理費０円を引き継げてましたから、ここも引き継げると思うよ。

>274
管理規約変更で将来払わせられるようになったりしないだろうか？
４／５条項だから心配いらないかな？
地権者が反対すれば通らないし。

275さん
4/5条項って何ですか？
管理規約の中で、何か特例的なものがあるのでしょうか。

管理費免除を引き継げるなら、長い目で見るとかなりお得ですよね！
管理費が一番高い部屋だと20年で1000万円以上浮くことになる。

地権者だけ管理費免除だなんてネガの妄想もここまで来たか。即日完売でかなり焦ってるのかな？

『40戸ｗ』即日完売

駐車場も少ないですが、バイク置場は２８台しかないみたいですね。
置けなかった場合どうするのかな・・・
マンションのちょっとした敷地や前などに置いてしまう人などがいないといいですけどね。
バイクなどが違法に止まっていると子供達が危ないですよね。

違法バイクを取り締まるのは
管理会社の責任。高い管理費払うんだからビシビシと。

241さん
>>アウルの管理組合は、地権者さんを中心に運営していくんだから、ごちゃごちゃ文句言う一般契約者はアウルに住みにくくなるかもよ。
へぇー、地権者さんが中心になるんですねぇ。高いお金出してマンション購入しても、更に高いお金出して管理費払ってても住みにくい住人になっちゃうのか…やだなぁ。

271さん
駐車場の割合が少ないですよね。我が家も車2台所有してましたが、2台とも手放そうか悩み中です。

駐車場1台なら抽選無しで借りられますよ。
473戸に対して234台（49，5％）
この売れ行きなら余裕でしょう。
400戸売れない限りは先着順でOKだと思いますよ。
タワー式で良ければね。

マンション内で借りられないと、結構辛いですよね＞駐車場
この辺りの月極めってあまり空いていないイメージ…。
実際はどうなんだろう？

アウルのタワー駐車場ってよく見ると4棟に分かれているので、駐車場の契約数が少なければ、1棟を休止させたりして維持費を抑えたりできないのかなぁ？

２台分借りたい世帯もあるだろうから
埋まるんじゃない？

教えてください。結局アウルとプラウド板橋どっちが高値掴み？

>>285
休止させて動かなくなってしまったら
その方が金がかからないかな？

駐車場は多すぎると思うけどね。

>>288

まぁ、285は例えばの話だよ。
使わない駐車場棟は最低限の動作確認を何ヶ月かに一度行えば十分だろうと思うんだよね。

>287さん
竣工まで３ヶ月を切ってるのに大量に売れ残ってて、価格を引き下げてきたアウルと、８００戸を即日完売の連続で売り切ったプラウドでは、どちらが高値掴みだったかは明白でしょう。
むしろプラウドは後半価格を上げていたので、第一期購入者は含み益が発生していると思います。
同じように後半で価格を上げていたシティタワーウエストゲートでは坪当たり１００万円(坪２２０万円→３２０万円)くらいの転売益が出ているようです。

>287さん
不動産の素人が、自分が住むマンションの購入に関して損得考えながら決めたところで、あまり意味ないよ。
実際のところ、プロでも5年後、10年後にどうなっているかなんて判らないんだから。為替や株の投機と一緒。

結局のところ、自分がその金額を出して住みたいか否かでしょう。自宅購入の目的でさらに儲けようと思ってるのなら、いつまでも購入のきっかけがつかめないし、これだと思って買って、あとで予想に反して下がったらショックが大きいよ。

でも、290さんの話しを読めば
後半価格を上げた物件は
後半に買ったら高値掴みですね。

>292
でも、ここは、最初から、高値○み…

アウル価格下げてきたんだ。1L 3500万で買える？

>293
この値段で欲しいと思って購入している人をわざわざ不安にさせる必要ないんじゃない？

何が高値なのかなんで、後になってからじゃないとわからんよ。数か月前に買いだと思って、購入した米ドル預金が塩漬けになった俺が言うんだから。

>>295
それは貴殿に投資のセンスがないからじゃないですか？

マンション検討スレで、株や為替の話など、どうでもいい話題はやめてくれ。

そうだそうだ、投資目的でマンション購入するなら、もっと別の有用な板があるだろ。そっち行け。

アウルを買って儲けようって人は少ない（ほとんどいない）んじゃない？
買って5年後、10年後、家族が増えて住み替える時に
7000万円で買った住戸が5000万円で売れるかなどと心配する人は少なからず居るでしょう。

ウエストゲートは中古が坪３００万位で出てるけど、半年くらい前から売り出されているよ。
実際に取引されているわけではないので、いわゆる脳内含み益。

中古物件は、実際の相場に関係なく
売り手のほぼ希望価格で出せますからね。出すだけは。

ウエストゲートとプラウド池袋とで迷ってて、プラウド池袋にしました。
不動産屋に相談したところ、ウエストゲートほどではありませんが、プラウド池袋も買値以上では売れそうなので、これを原資にアウルタワーに移りたいと思います。
今までの話を総合すると地権者住戸が狙い目なんですかね。

>302さん
プラウド池袋は、元々割安で販売されたらしいので、儲けがでるといいですね。
地権者住戸ですが、ゴクレが販売にからむわけではないので、どのような間取りなのか、またどんな仕様なのか全く見えないところが微妙ですね。はっきりしたことは判りませんが、地権者住戸だから管理費が安いということは、よほどの例外ケースを除いて無いと思いますよ。

>>289
駐車場の収入を修繕費用に充てている場合、
大規模修繕の際立ち行かなくなってしまうのでは？
利用者が少なければ、使っていない駐車場をなくしてしまった方がいいと思います。

4つあるタワー駐車場のうち、ひとつで80台以上収容可能なんですね。
すごい技術だなあ。

タワー駐車場の技術なんてどうでもいいな。
車の保有者と非保有者との間で不公平にならないようにすることが大事。
もし駐車場が余るようだったら外部に貸し出したり、利用権を売却して、住民に還元するのもありだな。

>>301
売れなくても別によいのであれば、
希望価格で売りに出して買い手が見つかるまで待ち続けるのもいいかもしれん。

>307
管理費や修繕積立金は持ち出しになり、マンション自体の築年数も経過するけど・・・

個人売主の中古物件の場合、最初強気の値段設定していて、売れないとどんどん値段を下げる傾向かな。買うほうも、相手の足元見るし。仲介業者が、そうゆう売り方に慣れてしまってるみたい。

新築の場合は、デベの体力勝負かな。十分な資産があるデベだと値下げしないし、資金繰りが厳しくなると、なんとか捌こうと売り急いで値下げする。

ウエストゲートの転売者が仮に１割下げて成約したとすると、坪当たり70万円の儲けか。
ボッタクリもいいところだが、昔、自分も検討していただけに悔しい。。

仮に、の話をしても意味がない。

アウルタワーも坪290万円→360万円くらいになるといいな。
含み益があるというだけで住んでて満足感ありそうだし、いざという時はローンの精算も楽だろうしね。

>306
駐車場が空いているからといって外部に貸すと
税制上結構ややこしい事になるんじゃなかったっけ？
管理組合を法人化しないといけないとか。。。？

税制上の問題もあるし
セキュリティ上の問題もあるから無理。

>>311
未入居じゃなきゃ、そんなに高く売れないでしょ。

値上がりを期待したい気持ちはわかるけど、新築マンションは、未入居ならまだしも中古だと買った直後から基本2-3割下がるのが当たり前。
値上がりするなんてあまり期待しない方がいいよ。
宝くじで1万円以上当たるくらいの確率で考えといたほうがいいでしょう。

周辺のエアライズやシティタワー池袋ウエストゲート、それから知人のワールドシティタワーズなど大儲けした成功例を見てしまうと、自分も…と思ってしまうのはしょうがないんじゃ？

確かに、アウルは分譲価格が高いので、買った直後に２〜３割下がるというのが実態なのかもしれないけど。

せめて、分譲価格がウエストゲート並みの坪220万円くらいだったらなあ。

ミニバブル時代になら、
分譲価格よりも中古価格が数割上がったマンションはたくさんあったよ。

まだ３年ぐらい前の話なんだから、忘れずに覚えていようよ。

>>312さん
それは知らなかった。
外部に貸し出す場合、不動産に仲介してもらって貸し出せばいいのかと
簡単に考えていましたが、色々ややこしい事になるんですね。
将来的に空きが多くなれば、駐車場料金の見直しなども考えなければいけないのでしょうか。

>>318さん、税制上ややこしいなんて事は特にありませんよ。

ただし外部に貸す場合は、３年目以降に消費税が掛かる場合がある（住民は永久に不課税）、経費を除いた利益に所得税が掛かる、年毎に法人住民税が掛かりますが、管理会社がやってくれます（ネガは必ずややこしいと言うだろう）。

また管理組合を法人にしなければならないと言うのは全くのガセです。

不動産に仲介してもらって貸し出せばいいと簡単に考えて問題ありません。

駐車場を外部に貸し出したところで、相応の利益が見込めるだろうか？
一時的に大きな出費になるが、保守点検、バレット交換、更新費用を考えると、1棟閉鎖、撤去してしまった方が良さそうな気がするが。

過去に値上がりした物件がそりゃあるかもしれないけど、OWLが上がるかどうかはわからないでしょ?
っていうか、それなりにいい値段で、少なくともお買い得価格ではなさそうよ?

過去そういう値上がり案件をつかめなかった人は、この板に張り付いてても特段いいことはないと思うよ。
そもそも全体的に上がる物件の確率は低いんだから、「もっと安くならないかなぁ」とか、「売れてないみたいだから値下げしないかなぁ」とか言っててもねぇ。

一般的に売れ残ったら値下げするんじゃない？
ゴクレが値下げするかどうかは知らないけど。

>>304
利用者が少なければ、確かになくしてしまうのが一番いいんだろうけど、駐車場をなくすことだって費用がかかるだろうから、306さんのように外部に貸し出すのがいいのかなって思いますね。アウル住人には利用されない1棟を外部ようにしてしまえばいいのかな…と。また利便性を考えて元々車を所有していない人も、いずれ購入するかもしれないし、そうなれば駐車場も欲しくなるでしょうから、なくしてしまうよりあった方がいいかと。

一般的には値下げするけど、ゴクレに限っていえばあまり値下げしないみたい。
だからあちこちの物件が売れ残ってる。

もう少し値段が下がったら買いたいって人が多いってことは、ぎりぎりの線で価格設定されてるってことなんじゃない? ちょっと悔しい気もするが。

駐車場は、足りなくて順番待ちするくらいなら、少し余ってても駐車場代でメンテが回ってりゃいいよ。
竣工前に完売は難しそうだから、それまでに買えば確実に駐車場は確保できるってことで、前向きにとらえよう。

>>323さん
いずれ車を持ちたいって人もいるだろうけど、年々入居率が下がることも考えないと。
なくしてしまうにも1億円近くかかるかもしれないし
このまま維持すれば赤字を垂れ流すってことにもつながりかねないし。

長く住むつもりが無かったら、駐車場が多いにこしたことはない。
駐車場待ち300台とかだったらしゃれにならないから。

マンション　駐車場　外部貸し
でググってみると
319さんの書き込んだのとは別、の内容もありますよ。

維持するのに１台あたり月に１，５万くらい必要なんだったっけ？
トランクルームに改造して月２万で貸せないのかな？

うちも都心の高層マンションだけど、駐車場待ち200組以上。
このくらいの台数なら駐車場が埋まらずに赤字垂れ流しってことはないんじゃない?
少し余るくらいがいいよ。
駐車場がないと、賃貸に出すときも借り手がつきにくくなるからね。

賃貸に出す場合、購入者が持っている駐車場使用権は賃借人に引き継げるんですか？

住友のシティタワーシリーズは値上がりする例が多いようだけど、
ＵＲやゴクレのタワーってどうなんだろ？

決算時の貸借対照表があるから。

安売りして大幅欠損だすより、高値のままで保有資産として持ってるほうがいいのです。

上場会社はネガが考えるほど単純ではないのであります。

>>332
分譲価格が高いから
値上がりはないでしょ？

>>331

そのあたりは規約によりますね。
売買の場合は引き継げないケースが多いですが賃貸の場合は
区分所有者の変更がないのでそのまま引き継げる（実際には転貸契約）
ことが多いです

どっちにしても駐車場があいてれば賃貸に出すときは有利。
なので埋まらない心配をするより適度に空きがある方がいい。

駐車場はほぼ間違いなく管理組合に返還する必要があると思われます。
こういうことは、管理規約にも明記されるんじゃないかな。
敷地内を使いたくても使えない人がいたとしたら、そういう人たちに
優先的に使わせてあげないと、不公平になりますので。

>>319
私も検索してみたのだけど、319さんとは違う回答を見ました。
どちらにしても住民が払う料金には課税はないけれど、外部に貸すと課税があるのですね。

駐車場はちょっと余っている位のがいいですけど
ここは激戦になってしまうのではないかなぁ…。

駅前立地で２３４台もあるんだから、駐車場の心配はいらないですよ。
むしろ駐輪場が足りないのではないかと。

駐輪場が足らなくなるのも困りますね。
西友前の駐輪場が自転車でいっぱいのようですね。

駐輪場が足りなくて、住人がエントランス前に自転車置いたりしだすと
サンシャイン勤務者などが、ここ置いて良い場所なんだと自転車やバイクを置く可能性が高い。
上に住んでるライオンズ住人は、公園に自転車置けなくなったから西友前に置くようになったらしいね。
西友とファミマの間は不法駐輪、歩行者天国状態だから、車の運転は気をつけた方がいいよ。

338さん
>>駐車場はほぼ間違いなく管理組合に返還する必要があると思われます。
>>そういう人たちに優先的に使わせてあげないと、不公平になりますので。
そうなんですね。私は、335さんのおっしゃるように区分所有者の変更がないので(賃貸に出すだけで)
駐車場についても、貸主さんが管理組合から1台分借りていれば、それをそのまま転貸するのかと
思っておりましたので、可能かと思ってました。また賃貸人であっても、転貸なので、
駐車場や共用施設等の利用も他の入居者と同じ扱いになるかと思ってました。

賃貸人への駐車場の転貸ＯＫなら、3月以降の購入者は一生駐車場借りれないかもしれないね？
ここがどうかは分からないけど、待ち順で貸すか、都度、抽選が一般的じゃないの？

都度抽選はないな。
普通は住み続けている人なら、駐車場を取り上げられない。

西友の駐輪場すごい沢山自転車止まってますよね。
TUTAYAの前とかもすごい。

東池袋のですね。
あの西友は店舗も汚いですし、そういった管理が杜撰過ぎます。
反対側の駐輪場が有料化されてからますます酷くて。
よしやさんもそうなりかけましたが、警備員を配置したり
手を尽くされていたように思います。

西友と豊島区にガンガン苦情言うくらいしか対策は無いでしょうね。

確かに西友のところはすごいかも…。
歩道からちょっと出て歩いたりしています。
でもあれだけの自転車をとめる駐輪場を作るスペースもないかんじ？

>>347
管理が行き届かないと自然とそうなっていくんですよねぇ。
西友ってダメなんですね・・・。

苦情言って、片っ端から排除してもらう？
排除後に集めておく場所、あるのかな。

ないです。

↑
スパムですか？

＞＞３４７さん
西友ほどの大きなスーパーなら自転車を管理する警備員さんくらい
配置できそうな感じがしますがね。
あそこを通るたびに何だか倒れてきそうな気がしてしまって
怖いですね。

外資だし、警備員配置するのは無駄だと思ってるのかもね？

西友なら、池袋はホームグラウンドみたいなものだから、
地元民に迷惑掛けちゃいけないと思う。

赤羽がホームグラウンドだと思ってるんじゃない？

サンシャインって駐輪場なかったけ？そっちにとめられないのかな。

>333さん
えっ！
そうすると、バランスシートの実態はかなり悪いということですか？
それより、こんな掲示板でこんなこと断定して流布しちゃって貴方大丈夫ですか？

>360

日本語読める？
日本語読めたとしても、棚卸資産の評価とかしっている？

わざといってるんだろ？
君はやればできる子なんだから、もうちょっとがんばろうね。

>359
サンシャインの西側と北側にあるみたいですね。
定期利用はないみたいですが。

サンシャイン駐輪場は４時間１００円みたいですね。

今日車で近くを通りましたが、西友とファミマの間の道は最悪でしたね。
チャリンコの駐輪は多いわ、それをよけて通る通行人は多いわで、危なくてしょうがない感じでした。
その前の公園も、60歳前後と思しきおじさん達があちこちでタバコ吸ってて煙たい煙たい。

マンションの外面はよさげだっただけに、足元がこれじゃちょっと残念。
正直、子供育てるにはあんま環境よくなさそうでした。
再開発が進めば少し変わってくるんでしょうか？

>>364
西友が入ってるマンションの建て替え、駐輪場設置でもなければ改善されないでしょうね。

３７平米って賃貸出したらいくらで出せますか？

20万円

20万はちょっと多いかな。
平米単価4000円で、16万ぐらい？
新築プレミアムが1割ついて、18万弱ぐらいかなぁ。
あと、大体1階あたり2000円ぐらい変わってきそう。
ちなみに方角は賃貸価格には、あんまり関係ないと思いますが、実際はどんなもんですか？

３７平米ならコミコミで１５万円くらいかな。
新宿区の某タワマン（２９階）は４５平米２０万円でありますよ。

356さん
>外資だし、警備員配置するのは無駄だと思ってるのかもね？
言われてみれば、どこの西友でも警備員さんって見たことがないような気がする。しかもどこの西友も駐輪場って狭い感じもするし、自転車だけでなく駐車場のマナーも悪いような気がする。これだけひどいと苦情の電話もたくさん入ってそうな気がしますが、そうでもないのでしょうかね。

364さん
前の公園は特別に喫煙する場所でもあるのでしょうか？それとも公園だから…って感じで普通に吸っているのでしょうか？

368〜369さんありがとうございます。その金額だったら利益がでます。ただ管理費が高くなっていくのが、、、立地と建物はすごく魅力的です。なので検討したいのですが、ここって価格表を出すとき今回売り出すとこしか見せてこないのでイライラします。売り出していない部分の値段をきいても調べてくるといって席を外し教えてくれると思いきや曖昧な答え方。。
多分見方が間違ってなければまだ沢山空いてます。星印がついてる部分が今後の販売予定住戸だと思うので。ネガばっかり出てくるけど実際昨日抽選行ったけど倍率高いよ！！

>342さん
本当ですね。自転車って不思議なもので一台置いてあると次々止まっていきますからね。
不法駐輪の撤去はそんなにこの辺りは頻繁にないのでしょうか？

ローン借りる銀行によっては賃貸（自身が住む以外）は認めないようなこと聞いたんですが、特に気にせず貸してしまっていいもんなんですかね？？

24時間営業店だと不法駐輪の撤去は難しいんじゃないですかね？
警告シールを貼って終わりでしょう。

0,8パーセント程度で借りれるけどね。
人によるけど。

ここの営業って二人と関わってるけど(変な意味じゃないよ)とても感じの良い方です。アタシの場合は管理職の営業さんが担当してくれてるんだけど、凄く親身になって相談にのってくれるよ。

もう少し勉強したほうが...住宅ローン組んで賃貸にだすなんて特例除いてできませんよ。ばれたら全額一括返済です。
賃貸で収益上げるのはリスク高いからあまり考えないほうがいい。

>371殿は住宅ローン組むとは一言も書いてないんじゃないかな。
他の人が勝手に書いてるだけで。

371ではなく373が住宅ローン組む話してる。

そういえば駐輪場撤去されてるの一度も見たことないな。整備はしてるみたいだけどね…やっぱり店の前だと難しいよね

西友も駐輪場止める機械つくればいいのになぁ

あそこの西友は駐輪場の機械を設置する場所もないような気がします。
ウチの近所の西友は警備員さんがいてテキパキ整理してくれるのになぁ。

駐輪場の機械を作っても、警備員がテキパキ整理しても、溢れてるから意味ないでしょう。

増え続ける一方か、チャリ。

>>373

状況による。
銀行だって住宅ローンは貸し続けたい（利息をもらい続けたい）のが本音。
アパマンローンなんかより美味しいからね。

最初から投資目的なら貸してくれないので最低でも住民票は移して居住実績
くらいは作ろう。転勤とか家族の介護とかの理由で居住できず、ローン返済
のために賃貸に出すことは通常認められる範囲。
ただしローンの引き落とし口座の残金が足りないなどの事故は絶対に起こさ
ないこと。

そりゃ売りたいから親身になってお世話するだろうよ。
売れたら知らん顔。
部屋のクレームは大成任せになるるのかな。

ゴクレ営業の親身な対応例
「南東と比べて北西はお買い得ですよ。」
→優先分譲後期で南東値下げ

「ここだけの話、北西は値上げします。ただし、早くからモデルルームに来ていただいた貴方にだけ特別に値上げ前の価格で分譲します。」
→形だけ北西を値上げするも第１期で価格を戻す

それはゴクレ営業の親身な対応というより
一番売りにくい北西を売るためのセールスだったのでは？
北西買うくらいなら北向きの方が良くない？

>>386
もちろん大成まかせでしょ？
内覧にゴクレが立ち会うってのはないかもね？

内覧は、内覧業者を同行させれば
大成任せにできないでしょ。厳しい質問や指摘されるので。

竣工が近くなると内覧業者の書き込みが出没するから
ご用心ご用心。

オイオイ、390だが業者ではないよ。
そう言えば、逆に内覧業者不要の書き込みも増えるんだったね。
「誰が」書くか知らないけど。

>342
西友前に置いてある自転車ってライオンズ住人の方々の自転車が多いのでしょうか？買い物客の自転車も
あるので西友前はごった返し状態ですよね。西友だけでなく、ライオンズに苦情を言わないといけないのかな。
不法駐輪が多いと見た目もあまりよくないし、交通事故の元になってしまうのに。何とかして欲しいですね。

警備員配置もそうだけど、機械式の駐輪場でも用意して欲しいなって思います。
有料だとしても西友で買い物した人には無料などいろいろ考えられそうなのに…

まぁ、西友がアウルに属してる訳じゃあるまいし、苦情を言える立場にはないでしょうね。
もし本当にいやなら、せめてできる努力は西友で買い物しないくらいじゃないですか？

あと、西友は近所に住んでる人はみんな利用していると
思いますので、ライオンズ住人だけでもないかと。
むしろ、ライオンズ住人がわざわざ自転車に乗って西友に
行く理由がないようにも思います。

わざわざ自転車に乗って西友に行くのではなくて
駐輪場が足りない、撤去されないから置きやすいんだと思う。
アウルの工事の一環で隣の公園の工事があり、駐輪できなくなったからね。
公園の工事するなら西池袋公園のように地下駐輪場も作れば良かったのにな。
アウルが完成したらサンクンガーデンから公園の間は不法駐輪しやすいんじゃないかな？

ライオンズって西友にくっついてるマンションの事では？そこの住民がマンション駐輪場でなく西友の駐輪場や周囲に置きっぱなしにしてるって話ではないのですか？

マンションの駐輪場が足りてないんだよ。
アウル契約者のおばさんが、駅近に住んでるけど
駐輪場が全然足りないって言ってたよ。

ライズシティの地下に駐輪場があるけど、西友の駐輪場にもそこを使うように貼紙がありますが、地下にとめるのは面倒なので、西友横付けしてしまう人が多いんだと思います。

今後暮らしやすくなりそうなエリア
１　押上・墨田
２　二子玉川
３　品川・大崎エリア

アウルは大型商業施設の隣で便利なんだろうけど、迷惑駐輪問題には頭を痛めそうですね？