クロスエアタワー（(仮称)目黒区大橋再開発タワーレジデンス）

508
プリズムと比べて、なんの意味がある？

プリズムはたしかに仕様は悪かったけど竣工後一年位の大幅値引きで買えた人はラッキーだったね。私は値引き提示されましが結局度胸がなく買い損ねたクチですが。

プリズムは値引きしてないよ(^^)
いいかげんだなぁ〜

プリズムのことはどうでもいいんじゃない？
何のために検討しているのか意味を考えてよ。
隣の物件と比較して勝った負けたじゃ寂しいよ。

わたしの知る限りプリズムタワーは坪290までは値段下げてましたよ。知り合い買ってるしね。

以下の点を良く考える必要があると思いますが、あまり議論されていないような。。。活発な議論をお願いします。

・これ以上悪い環境は無いと思える「ガス室」のような立地⇒246、首都高3号線、山手通り、大橋ジャンクションの4重苦。首都高3号線を走る人は分かると思うが、いつも大橋ジャンクションの手前では深夜でも3km程度の渋滞発生。騒音・排気ガスがマンションを直撃。

・不要な施設でかさむ修繕費⇒徒歩5分にコナミスポーツ青葉台（露天風呂もある充実したスポーツ施設）があるのにマンション内にジム有り。徒歩1分に大型スーパーがあるのにマンション内に東急スーパー。その分分譲価格・管理費が上乗せ。

・屋上庭園に隣接だが、誰でも入れる屋上庭園。即ち、ホームレス・暴走族等のリスクに家族をさらす危険性大。

・上記のようなリスクが分かっていながら購入して事故が発生し、周りから『やっぱ馬鹿じゃん』と批判されるリスク

あんた、購入検討中なの？
購入考えているのにネガばっかりじゃん。

徒歩１分のスーパーは狭いから品揃え悪いよ。
コナミは混みすぎで行く気しないし。風呂はいいけど。

空中庭園は、詳細聞いたの？
だいたい池尻大橋に１０年以上いるけど、ホームレスなんて１年に１回見るかどうか。
みんな渋谷にいっちゃうっしょ。
もう暴走族なんていない。二子玉川辺りだと神奈川県の暴走族たまにいるらしいけどさ。

これ以上ない悪い環境だと思うなら、買うの辞めな。

急行も止まる三茶のタワーにでもどうぞ。

>>511
公式HPで1億の部屋が8000万ぐらいになってました（笑）

あーあさっそくバカな値段設定したツケがまわってきましたね
値引き値引き→それでもやっぱり売れない→さらに値引き
プリズムとまったく同じ流れ　

ここ経営やばいらしいですね

ってか営業の書き込み多くね？

経営やばいってどこが？

プチバブル時代とは思えない低価格で入札（当初買い手なし）かつ東京都がらみ物件を考慮し
坪300切りの価格を価格発表前は期待していた人が私含めてかなり多かったかと思います。
結局プリズム値引き後の坪単価以上であったため地代を考えたら憤慨！というのがネガの最たる要因
でしょう。劣悪な環境であろうが、低仕様であろうが安ければ売れる時代ですから残念です。
待てばいずれ値引き価格で手に入る可能性はありますが間取りも減るし他の魅力的な物件もでてくるかな。

まあマンションは毎年どんどん建ってるし良いのでたら買うわ

この土地の経緯は周知の事実なので今の価格ではとても。スミフ品川（定借）のようにいけばね。
初心者の方は周辺物件より安いかもと飛びついちゃう人もいそうだけど昔よりネットの情報が多いから
色々吟味してそうですね。400以上売るには相当時間かかりそうですが東急さん的にはプリズム終了、
ライズにめどをたて今度はここに集中とうまくできているんでしょうね。

騒音・渋滞・排気ガス　とても人の住む地域じゃない

↑同感。

そういう人は246沿い、六本木通り沿いには住めないね。

利益がでたら都に還元する契約じゃなかったっけ？
あなた方が都民で、買うつもりないなら、売れるように応援すれば？

533さん
あんまり荒らすような発言はやめましょう。

528さん
低俗とか言うくらいなら、さぞ高級住宅地にお住まいなのでしょうね。
人間の質とか発言なさるのであれば、この板にはもういらっしゃらないでください。
会社でも嫌われてそうなかわいそうな人だこと。

>>５２７
そうそう。
だから今の価格は過剰に利益乗せてないはずですよ。儲け過ぎても意味ないから。
それでも高いと感じるのであれば、目に見えないところに金をかけてるってことなんじゃないかな。

目に見えない、地震対策がしてあるとかかな？

例えば内廊下の壁やメーターボックスの蓋がコンクリや金属パネルむき出しか、クロスを張り詰めてあるかとかで、結構コストに違いが出て見栄えにも大きな差があるので、今度確認してこようと思ってます。

なんだか、東京都のオール三ツ星らしく、
オール三ツ星ってあまりないみたいですが、
この東京都評価って、あてになるものですかね？

オール3星も時々認めますがたいして意味はないですね。私は＋にはとりますけど。
。当初と想定外の感じるデメリットは、徒歩７分かかり駅近とはいえない。さすがに当初どこも
入札がかからない土地であったように低地。高い煙突ができ今後煙突タワーと揶揄される可能性。
何度か各駅乗ったがやはり不便、本数多いバスは大橋まで歩く。東山学区からはずれ何かと問題になった学区。
各階の間取りの振り分けで賃貸者と共存可能性高い。狭い間取り、非分譲多すぎ。
それを相殺できる価格を期待したが周辺の中級新築マンションと同価格。やはり入札も入らなかった土地の
大型タワマンなら坪300は切ってほしかった。ここに住む時点で環境は諦めてましたが
学区は痛い！（私立受かれば問題ないが）安ければここまでけなされないのに、値下げに期待するか他かな。

駒場の方に私立は色々ありますが保険が東山でないのは厳しい。結局坪350もするなら近所のMやGレベル
の高級感を漂わせてくれないと（土地代も全然違うし比較にしてはいけないが）環境もエコといって
理論上問題ないといい将来はかなり良くなると言われても30年後くらいだろうね。それも未知数だし。
安く手に入れた土地なんだからせめてこの価格なら仕様はあげてほしかった。制震も気になる。

ここの学区はたしか、青葉台、大橋だよね。

問題の仕分け大臣も大橋在住。お子様は私立だけどな。

わたしは駒場以下で東山以上だと思います。
最近は公立でも小学校選べるんじゃなかったっけ？

選べるなら問題ないね。菅刈なら検討外でしょうがいいとこ色々あるのね。

団地が縦にのびたマンションですな

いやいや、普通の横の団地なら
長周期地震動対策を考えないで済みます。

週末見に行きましたけど、仕様は普通ですね。
図書館入ってるのはよいけれど。。

値付けは
＠３３０ちょいって感じなので、、まあ　場所と規模を考えると、妥当じゃないでしょうか。
でも、あまりにも幹線道路が渦巻いてるから、「気」を気にする人は　避ける立地だな～

普通に購入した土地なら＠３３０ならまずまずと思えるが、
意外に駅から歩くのと仕様を考えると少し高い。敷地の譲渡価格は当初入札額から
破格に下がったことを考慮するとかなり高い。図書館は部外者侵入のリスクもあるが良いね。
公園は子供のことを考えると安全性を考えいらない。

積極的に選ぶ理由はないけど価格の絶対額が高くはないので選ぶ人もいるでしょうか。

売ることも考えると、パスしようと思います。

それが賢明かな。MSも物件価格は土地代＋建物代となる。前者が価格を主に左右する。
ここは例えば周辺物件より前者がかなり安い。単純に坪50～100万程度は
安いと換算すると仕様が見た目よりかなり良い可能性はあるが割にあわない。

プリズムを検討していたものです。
今は賃貸で中目黒駅前のタワーに住んでます。

周り（青葉台、東山、駒場）に比べれば低地だけど、池尻大橋から西側の田園都市線沿いはずーっと低地では？
中目黒も目黒駅近くの三井さん物件も川沿いだから低地です。

仕様は良くありませんが、中層階で坪330くらいだったので、
妥当な価格かと思い、前向きに検討中です。
並行して、三井さん物件も検討中。

土地代が周辺相場と比べて激安で手に入れることができたら、
品川の定期借地除いて、分譲代金が安くなったマンションって具体的にどこかあるんですか？

東急すら入札しなかったんだから、１回目、２回目で入札業者がいなかったのは
普通に考えて、単純に時期が悪かっただけだろ。

ついでに、、、
与謝野さんが２０１３年から消費税あげる噂があるけど、
ほんとにそうなるとしたら、あと１年後ろ倒しにして欲しいね。

>>549
安かったのは、晴海レジデンスかな。
土地は、何処かの土地と等価交換だったそうな。

地代が高いとこの土地は高かったと言うが、逆は言わずに分譲価格に上乗せするからあまり公にならない。
ここはこの価格で安い地代と知ると興ざめしますが、知らないと547さんの言う通りかもしれません。
中目黒のアトラスからだったら仕様もかなり見劣りするんでないでしょうか。中目黒駅近といい羨ましい。

５５２さん
ありがとうございます。晴見ですか。
土地が格安なのは、あまり前例がないということなんですかね。

５５３さん
UR賃貸なので、仕様的には賃貸仕様になっているかは謎ですが、
エクセレント仕様であれば、あまり変わらないように感じました。
旦那実家が半蔵門線内なので、田園都市線の方がなにかと便利なのです（横浜方面に行くことや、日比谷線を使うことが稀なので）。

クロスエアータワーも高速道路が五月蝿い可能性ありですが、
アトラスタワーは部屋の向きに寄っては、中目黒駅のアナウンスが五月蝿すぎる。

都心の高層マンションはどこでも窓あけると五月蝿いんでしょうけどね。

晴海レジデンスは本当にやすかった、良い買い物だったよ
１部屋転売であとは賃貸収入
ここは割高だし投資にはむきませんね。ココじゃなきゃ絶対ヤダって人用かな？

中目黒駅前タワーなら五月蠅い以上のメリットがある、高くてもだから人気。
田園都市なら三茶タワーのがまだ便利、かつ三井だし。実際の徒歩時間余りかわらないしね。
池尻各駅待つなら渋谷でた方が早い場合が結局多いから中目黒からの引っ越しは余りメリットないかも。

日比谷線は使用しない前提で、半蔵門線を使う機会が多く、
田園都市線沿い必須であれば、ここか三軒茶屋のタワーですね。

私も三軒茶屋のタワーを見に行きましたが、駅からの道が狭く躊躇してます。

三茶タワーは三菱ですよね。
両方見に行きました。

管理費がほぼ同等と考えると、公共施設や共用施設が充実してるこちらに気持ちが傾いています。

三茶は駅からの距離が９分ですが、少々歩きにくいのと、ペンシルビルみたいで隣との距離が近すぎるのがマイナスですね。

もう少し価格が下がれば三茶でも・・・と思いますが、リセールも視野に入れると資産価値が維持できそうなのはこちらなのかなと思ってます。

正式価格どうなるんでしょうね。

三茶は三菱地所ですよ。
三井のタワーとなると、最寄り目黒駅の目黒川沿いかな。

この板とは関係ないけど、目黒駅の三井はタワーじゃないよ。
１０階建て。雅叙園の先だけど、坂がきついかもね。

三茶はここに価格合わせてくるでしょう。立地はまだましだし資産価値考えたら
三茶かな。売却のとき三茶のが有利だし、こういう時に東急と比べると財閥系は強い。
ただどちらも好き好んで住む立地でないな。三茶も、池尻も５，６分歩くと環境も群とよくなるけど、
大通り沿い歩いても意味無いからね。

今月下旬からMRのプレオープンがはじまるようですが、
これって予約制なんでしょうか？
予約なしでふらっと見に行けますかね？

562
2月上旬以降であれば、事前に電話すれば当日でも
行けると思いますよ。
予約なしはきついかもね。

公園が安全性考えMS直結にならなければいいね。近くに公園があるマンションということなら
+材料になるが直結では－かな。世田谷公園など良い公園が多い中わざわざ空気の悪い人工公園に
人が集まるかは疑問なのでそれはそれ安心だけど。

>>541さん
目黒区の小学校は選択可能になっています。
ただ学校によっては教室数に余裕がないため受け入れ不可となって
いるところも。
受け入れ不可の学校もその指定地域であればもちろん入学できます。
生徒の通学負担や学校と地域の関係などを考慮し、住所地の指定校に
隣接する学校の範囲が決まっている様です。

東山や駒場希望が菅刈になってしまったりとか運もあるんですね。
重要な要素なので引っ越す前に確定情報がほしい。
筑駒、東邦受かればとり越し苦労になりますが。

566
筑駒、駒東って中学高校でしょ。
小学校は関係ないんでない？
目黒区のHP観て自分で調べてみてください。
親も少しは勉強しないとね。

東山はここ数年受け入れしてないよ。

公園が直結でマイナスって意味分からん。
当然直結部分はダブルオートロックだし、夜間立ち入り禁止で管理事務所もある公園。
いろいろな植栽が入って庭園風らしいのでプラスと思っているけど。

直結によるマイナスってあるの？安全性？

生き物が住み着くとは思えませんが、ビオトープもやるらしいしね。
管理事務所も夜間立ち入れないのも、知らない人が書き込んでるだけですよ。

やはり安全性を考えてかね。確かに公園直結は微妙、駅直結なら意味大だけど。
いっそのことプライベートならそれを売りにできるが都絡みだからね。
東山受受け入れないのが本当なら痛い。ここはどこの学区になるのでしょうか？

ビオトープには維持管理費用は当然完全東京都、区立持ちですよね？
そうでないとプライベートにしないとおかしい。

＞570
国家公務員ばかりの東山ご希望なのであれば、
東山に引っ越すしかないね。
大橋、青葉台は菅刈小学校だよ。
ちなみに駒場も公務員多いよ。
小学校から私立行けば問題ないのでは？


＞571
公園は目黒区の管理なので、プライベートは逆におかしい。

再開発なんだから、公園の管理維持費は、マンション管理費には入ってない。
MRで聞いてみてください。

大橋、青葉台は菅刈小学校なら三茶にしようかね。学区がかなり将来を左右する。
賢いとこいけば筑駒あたりにいけんでしょうが。

こんな排ガスだらけの環境で子育てしたくありません

573
世田谷区はよくわからないけど、
三茶の三菱がいいかもね。

三宿の公立中学は荒れてるからご注意ね。

目黒は子育てファミリーのイメージあまりないな。
逆に他行ってって感じ。

同じ池尻最寄りでこんな物件も始まるみたい。
世田谷公園近くて環境は抜群だけど価格は高いだろうなー。

http://www.ch195.jp/

>569さん
>生き物が住み着くとは思えませんが、ビオトープもやるらしいしね。
思わず笑ってしまいました。
ビオトープは青山や新宿などの都心でも成功例があるので、もしかすると
ここにもヤゴやメダカが住み着くかもしれませんよ。

空き缶拾う生き物も住み着きそうですけどね

MR行った方、管理費や修繕積み立て費はどのくらいでしたか？

>577
私もその物件も気になっています。

空き缶拾う生き物とは犬のことですか？

マンション環境性能表示で三ツ星というのはすごいことなのでしょうか？それとも当たり前のこと？

屋上緑化というのは住人が出入りすることはできるのですか？風が強くて行っても意味無し？

当たり前でもないし凄くもない、ウリにはするけどあの環境だから。。。
世田谷公園→環境の良い分だけ高そう。住商価格またはスミフ価格。
ここは公園来て健康を害するのもどうかと。

>582さん
屋上緑化へは立ち入る事ができないかもしれませんが、
大橋ジャンクションの空中庭園と直結しているので、
そちらで緑や自然を楽しむ事が出来ると思います。
目黒区の緑被率を20%にあげる目標って、やはり排気ガス対策なんでしょうか。

空中庭園に集まる一般人は実際いますかね。結局ここの人だけ？

わたしは近くの戸建にすんでいますが
今からジャンクションの空中庭園がとても楽しみです！
そういう人多いですよ。
すごく賑わいそうです。

空中庭園という言葉にあまり馴染みがないので、ついジブリの天空の城みたいなものを想像してしまいます。空を富んでいるイメージ。どんな形にしても、緑が身近にあるのはとても良いことですね。

こんばんは。本日モデルルーム見てきました。
感想としては値段の割りに部屋で使っている素材などがチープに感じました。
また共有施設や充分すぎるセキュリティなどで管理費修繕積立費が高い感じました。
駐車場も33000-37000円とまぁそこそこ高いですね。

588さん
このマンション近辺の駐車場相場は31,145円なので相場よりマンション内は若干高いですね。マンション内で駐車場があればぬれなくてすむけど、たまにしかのらない人などは近辺で安い駐車場を探した方がこの値段なら安い所があるかもしれませんね。

いやいや近所の高級マンションでも機械式25000円～が相場。本当に33000円ならぼったくり。
自走式平面なら納得値段ですが。機械式なら車の人は無理だね。

環八より外側のマンション（世田谷区）の分譲マンションに住んでますが、機械式駐車場でも２万５千円〜３万１千円。
機械式はメンテナンスにお金がかかるし、将来的に資金不足に陥るリスクを考慮すると妥当かな。
車持たない人からすれば、高くても問題ないしね。

ここのタワーは決められた場所に入庫する必要はなく、
空いているところに入庫できる仕組みだからすごいなぁ。と感じました。

売りが公園って（笑）

588さん、MR行ったのなら
掲示板で話題になってる長周期地震動への対策は聞かなかったんですか？

593
588ではありませんが、かなり上から目線の書き方に捉えられますよ。
検討していて気になるなら、自分で聞いた方がいいと思いますよ。
検討外なら、わざわざ書き込む必要ないのでは？

やはり高いな、あの高級物件グランドヒルズでも2万5千円～、MVは高かったかな。
空いているところに入庫だとトラブル時に必ず生じるからね。でもカメラは設置か。
半分位は場所が決められた駐車場だといいですね。それが高い設定の方ですかね。
かわりに管理費が安いのを望みますが値段設定は？車ない人はとばっちり受けそうだが。

＞588さん
駐車場代高めですね。3万円台は仕方ないのかな。
セキュリティもしっかりしているとのことですが、管理費等が高いのも気になりますね。

593は588さんとさん付けなのに
上から目線批判の594は588も593も呼び捨ての面白さ。私も呼び捨ててみました。

駐車場は借りない予定なので、駐車場代はしっかり取って
管理費や修繕費に回してほしい。

高いなら自分の駐車場位は確保したいものです。車ない方は逆に高い方がいいんですよね。
時間が経つにつれてマイナス面が多く明らかになってますがMRに行き逆にプラス面が
あれば何でしょうか。

本日MR行ってきました。となりにパークホームズ目黒レジデンスのMRがOpen。比較という意味でも両方見た方がいいです。

結論から言うと、坪300万円未満の値付けで無ければ検討する価値無しです。

【悪い点】
①眺望がゼロ・・・リビングの目の前に1.2mの曇りガラスの柵があり、ベランダに出て外を見ない限り眺望無いという特異な作り。
②排気ガスの「喫煙室」の立地・・・やはり幹線道路3本の三重苦＆高速道路ジャンクションに囲まれた立地は東京の中でも最も環境が悪い。子育て世代としては周りに神経を疑われる。

【良い点】
①図書館・・・エレベーターから降りて図書館というマンションは日本に存在せず（但し、居住者と入れ違いに一般人が居住区に入るというトラブルが頻発しそう）。

599さん、

レポートありがとうございます。
300以下でなけば検討価値なしですか。。。
330位が平均なのでかなり高すぎる値付けというわけですね。

普通は駐車場の余剰資金を管理費や修繕積み立て費にまわすことはないのでは？
現在住んでいるマンションの収支がどうなっているか不明ですが、
駐車場はメンテ等に使うようなことを聞いたことがある気がします。
マンションによって違うのでしょうかね。

ちなみに、スーパー用の駐車場もあるので、セキュリティー的には,,,って感じです。
ただ図書館行くのは、住居から行くのと、外から行くのは別エレベーター。

バルコニーの曇りガラスは、中層階以下はプリズムから見えちゃうからでは？（お見合いはしないけど）
高速道路からも見えちゃうし。。。と個人的に思いました。
プレミアムフロアのみ透明ガラスでしたね。
タワーですべての階がガラスのマンションもよくありますが、
５０メートルほど離れている隣マンションからも隣マンション（ガラスではない）も丸見えですし（豊洲の友人が後悔してました）。

図書館なんて頻回に使う人以外メリットありますか。
住民以外が建物内に増えてしまい、ない方がいい人も多いでしょう。
プリズムとか周辺の住民で重宝する方には良いでしょうね。

588です。

駐車場がどんな形になるかは特に営業マンに質問はしませんでしたが、
メリットとして雨に濡れずにそのまま住居に入れる点ですかね。

それって普通の気が。この値段なら近くに安いのがあるでしょ。
将来的に積立金の上昇幅が大きいので駐車場代はばかにならない。

5000円高いとしても年間60000円、管理費2カ月分なら
面倒でも手かも。

周辺より数千円高いからと言って、
外部の駐車場借りる人なんていますかね？
二子新地以西なら、そんな方もいるかもしれないが、
クロスエアー買って、数千円ケチル人は車持たないのでは？

居住者以外が侵入してくることを懸念されている方が多いみたいですが、
エレベーターは、基本的に居住階しか行けないみたいなので、
あまり心配することはないかもしれません。
（エレベーター内に鍵をかざせば、全ての階が押せるようになるみたい）

セキュリティー強化しすぎると、住民からすると住民的には面倒。
帝国ホテルのセミスイートとかエレベーターおりて、部屋に行くまでに
更に一回鍵をかざして、セキュリティー突破する必要があり、面倒すぎる。

そんな細かい部分よりは、排気ガス地区を許容できるか否かの方が判断ポイントとして重要ですね。

クロスエアタワーの駐車場は分譲駐車場も含まれています。
一般には知られていませんが、分譲駐車場は入居者にとって極めて不利な仕組みです（過去に売主と管理組合で裁判で争われたほど）。賃貸駐車場であれば月々の駐車代は管理組合に支払われますが、分譲駐車場の分譲料金（数百万円）は全て売主の懐に入り、管理組合には全く入ってきません。従い、分譲駐車場はマンションビギナーに見えない形で売主が儲ける仕組みです（入居者の中では分譲駐車場があることを喜ぶおめでたい人も多し）。

別の人も言っていましたが、坪300万円未満なら検討するレベルのマンションと思います。もっとも、坪単価400万円台でプリズムを買った人もいっぱいいますので、何も知らないお客さんが買う可能性はありますがね。