管理費等滞納者への対応について【Part２】

今日、管理会社から聞いたところによると、７０数万円の滞納者は今月も支払いがないとのこと。よって「法的手続き」を来月の理事会で検討させてほしいということになりました。この「法的手続き」ってどんなことを決めて行うのか？どなたか教えていただけないでしょうか？恥ずかしい私事ですが法律に音痴なもので・・・あとはですね、ここ半年間で全くお支払いなし２０万強の滞納者には理事長印付きの内容証明を、これも理事会で取り上げて実施する見込み。余談ですがこの滞納者は数年前の自治会長だった人です。

>61さん
私のマンションは昨年、理事長の自分が原告となり、高額滞納者に民事訴訟をしました。
管理会社では訴訟をして支払いを求めることはできませんので、
管理組合から原告を出せないと訴訟手続きが進みません。
原告が出せずに、滞納金額が増えていく状態では事態が悪くなるばかりです。
裁判は滞納者欠席のため、一応勝訴（解決には遠いけど）。
裁判に関することは弁護士事務所に全部委任なので、専門知識は無くても大丈夫です。
管理組合が損害を受けることなので、自分たちが積極的になる必要があります。

少額訴訟や支払い督促は弁護士には依頼しないでしょう普通は。
この程度は理事長が動けばいいこと。
知識はなくても裁判所にいけば手続きの仕方は教えてくれるよ。

ちなみに滞納者の部屋番号や名前はマンション内で公表してますか？

＞63　反訴されたら、(弁護士)登場ですかね？

>65
反訴されれば当然普通訴訟になりますが、滞納者が反訴する訳がないでしょう。
負けるのが確実なのに裁判するお金はありませんよ。
又、いくら弁護士がお金のためといっても引き受けることはありません。
相談にのるだけのことです。訴訟は絶対にしないでしょう。

反訴されるかどうかは、訴状の内容によるし、判決ではなく和解を勧められることもある。
和解となった場合、訴訟費用は請求できないし、弁護士費用については、そもそも規約等に事前の取り決めがないと請求できない。

>67
管理費等を支払わないのは義務違反行為ですよ。
違反しているのが明確なのに、反訴して普通訴訟にもっていくんですか？
和解にもっていくとは、滞納金の額を減らすとかですか？
滞納金を減らすことは区分所有者全員の了解が必要で、一人でも反対すれば
減額はできないんですよ、知ってます？
弁護士費用については、規約にその負担が記載されていない組合はないでしょう。

滞納は経済活動の中の一手段です。悪質な場合は法的手段に訴えられますが、規約に決められた遅延損害金などをい支払えば済むことですし理事長はその回収に務める義務があります。

>69
遅延損害金を支払えば、管理費等は支払わなくていいということですか。
そんなことやってたら、マンションの管理はできませんよ。
管理会社や業者への支払いも金利分だけ支払えば元金は支払わなくて
いいのかな。
世の中そんなに甘くはないよ。
滞納者が一人や二人ならそんなに問題はないだろうが、2割、3割となったら
管理費はぎりぎりで予算化されてるので資金不足になってしまう。
修繕積立金を取り崩して管理費に充当することはできないしね。
考えが甘いよ。

>>68
だから「内容による」と書いているのだけど。
管理組合が請求する管理費の計算内容（金額や延滞の起算など）、管理費等に含まれる内容辺りは争点になりやすい。
「違反しているのは明白」というのであれば、その辺の計算書類は準備できるだろうけど。
管理費等の中身も同じ。少額訴訟は相手が希望すれば、通常訴訟へ移行できる。
あと和解については、相手が金額は全部認め、一括では払えないから分割払いを希望するケースもある。

＞遅延損害金を支払えば、管理費等は支払わなくていいということですか。 そんなことやってたら、マンションの管理はできませんよ。

規約を読みましょうね。
遅延損害金は良い収入の一つですよ。
決算報告も読んでね。

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

支払督促の場合、異議申し立てすれば、普通訴訟になります。
ただし、異議申し立ては必ずしも「払わない」とかではなく
管理組合が一括で滞納額を支払えといって督促していることに
対して、例えば何とか分割に出来ないかといったケースもあります。
このような場合、裁判所書記官から手続きの案内がきます。
裁判に出向くと、裁判官と司法委員方が同席して和解を求めてくる
ケースが多いと思います。
別室で司法委員と一緒に話合いをして、和解案をつくり、最後に
裁判官が読み上げて和解成立です。

ちなみに上記の支払督促の手続きは管理会社担当が代行して
行ってくれました。もちろん総会を経ています。
さすがに普通裁判の場合は、そうはいかずに代表者である
理事長が出席しました。担当の方は傍聴しており安心できました。
このようなケースであれば弁護士まで必要ないですよ。

>>73
「請求できる」としているのみで、実際に認められるかは、裁判内容による。

＞「請求できる」としているのみで、実際に認められるかは、裁判内容による。
規約に規定してあれば簡単に認められる。

弁護士費用は認められるよ。
払わないのが一番いけないんだからね。

>このようなケースであれば弁護士まで必要ないですよ。

規約通りに弁護士費用も滞納者負担だから無理するのは利口でないね。

＞規約通りに弁護士費用も滞納者負担だから無理するのは利口でないね。

勝訴しても滞納回収できるとは限らないから、
自分たちでできる範囲として自分たちで行ったということです。
特に無理をしているような内容ではありません。

弁護士費用分も滞納額が増えることになっては元も子もないし
良い経験にもなります。

>勝訴しても滞納回収できるとは限らないから、

始めから負けを意識する理事長にその資格無し。

弁護士費用は最初は組合費負担、被告に請求もできるからと、弁護士に丸投げ。
自分達で勉強してないから、基本的な質問を理事が弁護士に繰り返し、
相談料も高額になり、時間もかかった。
滞納していた区分所有者はその間に銀行等と話し合いを済ませ、
物件を任意売却し出ていった。
管理組合は滞納した区分所有者の行き先も知らず、
新たな購入者からは、弁護士費用取ることが出来ず、
迎えた総会で組合運営費の多大な支出を指摘され、
説明できない理事はフルボッコにされた。

>80
勝訴すれば動産からは簡単に回収できますよ。
車・テレビ・パソコン・宝石等滞納額程度は取れるんじゃないかな。

＞管理組合は滞納した区分所有者の行き先も知らず、 新たな購入者からは、弁護士費用取ることが出来ず、
迎えた総会で組合運営費の多大な支出を指摘され、 説明できない理事はフルボッコにされた。

＊＊＊根性で理事長の資格は全くない。

>83

そのような動産があればよいですが・・・
執行官が連れてくる、買い取り屋が査定して、手数料を差し引かれると
滞納額に比較してスズメの涙です。
でも、無いよりはいいけど

制裁の一種

>81
勝訴は間違いないでしょう。
負けを意識する云々を言っているのではなくて、現実問題で
勝訴しても払えない人はいて、その場合にどうするかを視野に
いれておかなければならないと言っているのです。

理事長の資格が有る無いの問題ではないでしょう。

>勝訴しても払えない人はいて、その場合にどうするかを視野にいれておかなければならないと言っているのです。
その時は競売訴訟する外無いでしょう

遅延損害金はこちらでどうぞ

裁判所なんて裁判でもしないと使わないかと思っていたけど、
督促を簡易裁判所経由で出すという方法があるのね。

これで出した督促に従わないと強制執行権が自動的に得られたり、
裁判で勝訴したのと同じ効果があるので強い。

たった1000円で出せるし、裁判所行かずに郵送で請求できると聞いて
これを在任中に知っていればと思った。

あほか。督促に債務者が、『従えません』と書いてきたらどうなるって。

>>91
その場合は裁判ですが、そんな負けるとわかってる（しかも負けたら
裁判費用まで加算されて請求される）勝負に出る人間はいない。

なにしろ100回やって100回管理組合が勝つのは確実で、しかも情状酌量で
割引とかもあり得ないのだから。初回で結審で、そうなったら給与
差し押さえですよ？そんなことになったらとても会社に居られないし
隣近所にバレバレになってとても住めない。払うしかない。

銀行の借金でもないし支払わなくてもいいやと舐めきってる
不払い住民を一発で払わせて下さいとお願いしてくる逆の立場にできるのに、
使わない手はないでしょう。

あと、どうもこれら不払いの人はわかってないみたいなのだけど、
輪番ってことは一周すると誰が不払い常習犯でどれだけの損害を
みんなに与えてるかバレバレなんですよね。やっぱり管理組合の
仕組みをわかってないんだろうなー、知ったら青くなるんだろうなー。

ほう。『従わない』ではなく『10回払いにしてくださいまし。』と回答してみようか。

>92
まず、先取特権のある滞納金では給与差し押さえはできません。区分所有権と建物に備え付けられた動産のみが対象となります。
支払い督促や少額訴訟では、債務名義を獲得するだけで、弁護士に依頼しても回収まではしてくれません。
それから、区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な場合に請求できるものなのです。
滞納金の競売請求は実効性はほとんどありません。只、先取り特権があるので、抵当権者が競売を申し立てた場合、配当要求が可能になり、滞納者が破産した場合も滞納金を支払ってもらえるということはあります。
先取特権は、登記債権には劣後するのです。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる可能性があります。但し、築年数が経過しているマンションであれば、銀行とかの抵当権は少なくなっている可能性はありますが。

支払い督促には強制執行権があることにはなっているけど、実態は競売はできないからね。
金融債権者を差し置いてやっても意味ないから。
結局、早く競売や任売をしてもらって、新購入者（特定承継人）に支払ってもらうのが一番いいのだが。
売却されなければ、いつまでも滞納金は回収されない。
それかといって、滞納金が共同生活を維持できないレベルでもなければ競売は難しいからね。

管理費滞納者には共有部のエレベーターもゴミ置き場も使わせないこと。
滞納者の玄関前の電球も取り外して下さい。

９４、９５のレス、良くまとめてますね、参考になりました。

>96
滞納者には有無を言わさず水道も電気も止まるのだから、そのくらいの対応は当たり前の正当な対応です。
そのくらいしないから滞納者にナメられて滞納者は続々と増え続けるのです。
強行手段で行くべきです！

滞納者に裁判さえ起こせば仕事に差し支えありますから、ほとんどの方は直ぐに支払いますよ。

最悪、勝つとわかり切っている裁判ですから、結審まで行けば間違いなく給料を差し押さえできます。

自分も理事長時に裁判で滞納額が全て支払われました。

>>100
弁理士使ったのかな。

間違った。弁護士。

>100
嘘をいってはいけませんよ。
管理費等の先取特権で、給料の差し押さえはできません。
金融債権は給与の差し押さえはできますけどね。

１００は嘘ついてたんだね、黙りこんでしまった。

嘘つくつもりなく、単なる半可通。

行動を起こさない脳無し役員ばかりでは滞納者問題は永遠になくならないでしょうな。

行動を起こすのは管理会社ではありません。
管理委託契約でも、ある程度のことをやれば
後は、組合にその責任が回ってくるので、いかに
理事が動くかということです。
これは、輪番制でも推薦制の理事でも、動く者は動く、
動かない者は動かない。

動かざること山の如し。

滞納金の回収は難しい。
ただ、ひたすら督促を繰り返すのが良策。

滞納者に対しては、掲示板で督促すればいいんだよ。
部屋番号と滞納額ぐらいは掲示しても、問題はないよ。
個人情報義務違反は問題ないからね。
相手は名誉棄損ででも提訴するかな？
滞納するぐらいお金に困っている者が、提訴する筈はないかな。