築３５年って買いますか？

>戦後闇市の面影が残りゴチャゴチャ

立地は良くなかったね。こんなところをよく買うなあというのがおおかたの意見だった。

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いえ私が指したのは再開発以後のことです。そこまで見通して買ってたなら慧眼ですね。うちも頑張ろう笑

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再開発も頓挫するケースもあるから、今から先は難しいかも。

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デベもゼネコン商売だから宣伝材料になるような立地の中規模以上案件なら手がけたい。そこらへんはバランスシートでしょう。

いずれにしても都心部駅近集中の流れは続くから新築中古関わらず、不便な場所買っちゃ駄目ですね。

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便利な場所の築２５年
やや不便な場所の築１０年
不便な場所の新築

どれを選びますか？

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それだけでは決められないなあ。便利やや不便の程度の差が気になる。三つとも値段がまったく同じなら25年にするかもだけど
（新築は必ず値下がり覚悟しなくてはならないけど、25年経ってれば上物はタダみたいなものでそれ以上に大きくは下がらないだろうから）。

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水回りを含めてどの程度
リフォームにお金かけましたか？
ある程度入居前にリフォームしても
やはり、次々に修理は必要でしょうか？

１５年くらいは、住みたいと思ってます

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（参考になるか解りませんけど）私の場合は床の張り替えと浴室、台所を作って←事務所使用されてたのでどちらともなかった 合計 200万未満でした。
買った時点で建て替え話が出てたので、最大十数年のために大枚叩くのも無駄だな、と。
ある意味、長期契約で賃貸に住んでる（早晩壊すとき退去するから）感覚に近いかもしれません。
いくらが適正か、はご本人が十五年にいくらまでならかけていいと思えるか、に拠るんではないでしょうか。

赤水出るような物件は論外ですし、大規模修繕は決まれば待ったなしですから、購入前に管理状態チェックは必須ですね。
まだ入居一年半ですが特に不都合はありません。マンションは管理、を実感してます。

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管理の状態とは、仲介業者に確認しますか？
管理組合だと住人さんなので買うかどうかも決めかねているときに
難しいような気がしますが？
管理人さんでしょうか？

我が家でチェックしている物件も
そうとうの中古ですが
立地が良いのと広いのと
値段が安いですが、（リフォームは必要です）
大規模修繕は５年前にすませたとのことでした。
やはり、築年数が古いだけあって
住んでいる人も高齢化しているような感じもあります。
見に行ったのが、昼間なので目立つだけかもしれませんが

管理規約なども見てみたいですが、
あと、何をどうチェックしたらよいでしょうか？

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時間帯を変えて何度も見に行った方がいいですよね、朝昼晩。
立地が良い＝都心立地の場合、事務所使用してる部屋が多いと平日と週末でも変わるから、それも要確認かと。
エントランス、ゴミ捨て場、駐車場駐輪場。ほかに共有施設があればそれも。

下見に行って住人らしき人をつかまえて住み心地を聞く、というのもありでしょう。
住人（及び仲介業者）は物件を貶しはしないでしょうから、聞いても話半分にしておいた方がいいでしょうけど。

管理規約や総会の議事録も、購入前提なら見せてもらえるのでしたっけ？
公開を頑なに拒むところは何かしら問題があると思った方がいい・・・と聞いたことがあります。

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うちは、マンション売却にあたり、管理規約はもちろんのこと、総会議事録や建物修繕のための、専門業者による査定結果に至るまで、仲介に提出してあります。
ちゃんとした売主仲介なら、そういったものは持っているのでは？と思います。
仲介に確認されるのが良いかと。

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蛇足だけど、転売できない可能性も頭に入れておいた方がいい。『築25年超えを買うなら自分が最後のオーナーになる覚悟が必要』と読んだことがある。
現実的に、よほど立地に恵まれていなければ買い手側に立ったら転売の難しさは想像がつく。

あと、30年とか経ってたら初期段階でも建て替え話が出ているかどうか。出ないところは既存不適格疑った方がいい。

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管理の良い築３５年以上のマンションは
今後リノベーションっていう方向で
生まれ変わっていきますか？
実際には難しいでしょうか？

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『リノベーションで』、『生まれ変わる』の意味するところが分かりません…。

リノベーション＝修繕ですか？築年数経てば修繕なしには市場価値は下がる一方だと思う。
しかし修繕では良くて現状価値の維持が精々なのではないでしょうか。
修繕で価値が保たれている、所謂ヴィンテージはいまでも充分高いです。しかし修繕で価値向上にまでは至っていないと思われます。

生まれ変わるとまで言えるには、やはり建て替えしかないのではないでしょうか。

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このたびの地震を経験して
やっぱり鉄筋のビルが良いと思った
と同時に
鉄筋でも古いビルは怖いね

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このたびの地震を経験して
やっぱり鉄筋のビルの会社が良いと思った
と同時に
鉄筋でも古いビルの会社は怖いね

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今までは、築３５年でもリノベーションした物件なら有りだと思っていたけど
この地震を経験してからは、考えが全く変わってしまった。。。。

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>77
同意。

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中古買うなら何年前なら許容範囲？
1990年くらいが限界でしょうか？

そりゃー新築がいいけど、懐が許さね～

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この震災で、新築でも下がる場所あるかも。

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震災後は一に立地二に年数？

新築でも下がる場所はある…というか首都圏でもキャンセルしたい人＆買い控え続出でしょう。
今買わなきゃならない事情のある人以外に、買う気になる人いないだろうから。

デベは震災特需のコスト増を盾に、新規計画も凍結で在庫の値崩れを可能な限り防ごうとする。
築年数古い物件のオーナーも体力続く限り持ちこたえようとする。一種我慢比べ。
インフレ懸念も噂されつつあるから、潮時の見極めが震災前以上に難しい。

建て替え可能な老朽物件は建て替え計画が加速する。
現状維持では値下がり加速だし、変化を望まない高齢オーナーも命に関わる事態に接して転向組が出るはず。

うちのマンション、築35年だから検査して問題発覚となったらそれも建て替えの後押しになると思う（食器が割れた程度で、外部から確認できる損傷ないが）。

旧耐震だから駄目、新基準だから安心というのは安直すぎる。命に別状ない場合の次に出てくる金の問題、
所有マンションの不良債権化が怖ければどんな物件も買わない方がいい。震災を経験してる時点で事故物件扱いする輩もいるのだから。

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こんなレス見つけた
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154575/res/186

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＞建て替え可能な老朽物件は建て替え計画が加速する。
加速しても耐震補強、建替とメリットのないものに老後の資金をつぎ込むのかな？

チエルノブイリ原発の10Km圏内にも老人が相変わらず生活しているよ

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可能には売りになる立地という条件も当然含まれる。自己資金投入が必要な物件の話はしていない。地方に僻地では端から無理な話。
仮に本人たちが要建て替えと考えても余剰床が売れて本人負担は引っ越し経費位って前提でないと話がまとまらない。
容積率に余りがないとか、新築で部屋数増やしても売れる見込みのない立地とかでは、デベも乗らないから成立不可能。

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そういえば、知人が住んでいた埼玉県新座の大規模公団住宅があります。
築25年位で駅から15分でエレベーター無し、100㎡で1200万円でネットで売りだしてました。
同じ不動産屋に賃貸募集も出てたけど、家賃8万円だったからそれくらいが適正なのかも。

都内だったら家賃8万円ならワンルーム、あちらは確か５DKでした。

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住宅公社が破綻の時代ですからね。その上少子化では地方や郊外の需要はシュリンクする一方でしょう。
液状化で埋立地暴落傾向を見ても、『不動』産というくらいで何を置いてもまず立地、の傾向が強まる気がします。

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>85
市場経済ですから、需要がないと価格はそれなり。
私にとっては８万円でも高い、と感じます。

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新座では、駅自体が不便なのに更に駅遠ではねえ。
私も８万でも高いに同感。

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＞85
失礼しました調べたら新座ではなくて、東武東上線の柳瀬川徒歩15分志木25分の
新座リバーサイドとう公団でした100㎡で8万円でも高いのですね。

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どっちにしても高いと思う…神奈川方面なら多少高くできるかもしれないけど、埼玉方面・駅遠・築25年は三重苦に思える。

その上 100平米となったら大人数向けだけど一生買わ（買え）ないファミリー用って発想がまさに公団。
借家住まいで子沢山より、少数精鋭か子無し都心志向が時代の流れだから。アンマッチなんだと思う。

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引退したら都内の自宅マンションを20万円以上で賃貸にして8万円の公団で
小遣い稼ぎで住みたいです。
通勤がなければ自然がいっぱいの埼玉もいいかもしれません。
でも心配なのは、不便だから友人が遊びに来なくなるかもしれませんね・

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志木駅は東上線のほか有楽町線や副都心線も使える。
駅前はマルイもあるし、慶応や立教の付属もある。
駅近い新築マンションは結構高いエリアだよ。
1200万円ならリノべして住むという方法もあるね。

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築25年〜だと税制上も不利だし徒歩25分では建て替えても需要が見込めず塩漬け放置となりそうな…
住みつぶすならいいんでしょうけど。

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100㎡をリノベすると1000万円近い出費になりますね、合計で2200万円ならどうでしょう？
志木あたりは周辺環境は緑も多く田舎なので住環境としてはいいですね。
エレベーターが無くても、坂の上に住んでいるつもりなら健康には良さそうです。
でも、築25年で坪単価40万円というのはそれなりのエリアだということですから
買う方が悩むのは当然でしょう。

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志木は駅に近いと高いんだけどねぇ。

ＵＲでも光が丘の高値も不思議ですけどね。
確かに住環境も利便性も公立校も良いのですが
築20年超が新築並かそれ以上の価格ですからねぇ。

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JR山手線の恵比寿か地下鉄の広尾あたりにマンションを探そうかと思って中古マンションサイトで検索してみました。
70㎡以上で検索したら160軒ヒットして、1980年（築31年）以上のマンションが25軒ありました。
70㎡前後のマンションはだいたい5000万円前後が相場のようで最高が6000万円でした。
築30年でも坪単価200万円～250万円、だいたい新築マンションの半額くらいでやっぱり都心のマンションは高いなと思いました。
ちなみに築25年の100㎡だと8500万円であったので、前の投稿にあった新座のマンションの7倍でした古いマンションを買うなら、やはり人気エリアじゃないとダメなのかもしれませんね。

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人気エリアでない老朽マンションは単なるジャンク化とか価格低下の一途傾向が怖いですね。
人気エリアだと築25年経過あたりで値段は安定傾向に入りますから。
場所さえ良ければ下げても売れない確率が低いところが強い。

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1978年の宮城沖地震後、耐震設計法が抜本的に見直され、
1980年にの建築基準法が大幅改正されています。
旧耐震基準の時期に建築確認された物件の購入は躊躇しますね。
1985年以降が無難です。

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東京の3A（青山、赤坂、麻布）にある物件以外なら買わない。

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考えることはみんな同じだから、新耐震で好立地だとそんなに安くはありませんよ。
無難とお得は両立不可能。不動産に買い得なし。よく言ったもんです。

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相談です

築30年マンションを購入検討中

･神奈川の真ん中あたり
･2LDK(60㎡)
･専用庭10坪
･管理費･修繕･駐車場･専用庭料あわせて2万
･駅徒歩20分
･バス停徒歩2分
･バス一時間6本以上
･東南向き
･商業施設徒歩2分圏内に多数あり
･小学校中学校高校(二校)徒歩7分圏内にあり

･価格が1000万

駅から遠いことと、売り主の事情(急ぎ)のためこの価格

当方現金一括払いの余力あり


みなさんなら買いますか？
またいくらなら買いますか？

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皆さんに質問です

田園都市線 用賀駅
駅歩20分 築30年マンションを購入しました。

子なし30台前半夫婦で、近々ほしいと考えています。

3DKを1LDKにセンスよくリフォームして、10年くらいで完済後、高く売ってよりいい注文住宅購入資金にあてたいのですが、いくらくらいで売れますか？

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購入価格も戸数も階数も書いてなくて情報が少なすぎて判断できません。

一般論で言えば、1LDKにしたら購入層が限られるので売り難くなると思います。
リフォーム代は売却にほとんどプラスにならない、駅遠でマンションとして魅力なし30年から急落するから築40年になったら現在の半額くらいでしょう。
スケルトンリフォームをしたら、500～1000万円くらないかな？
オリジナルが3DKなら60㎡弱だろうから、子どもが大きくなったら2LDKにするか3DKに戻して一生住むのが得策かと思います。

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都内の一等地ならいいけど、用賀で築４０年は買う人いなそうですが・・・。

普通のファミリーマンション感覚では買い替え築３０年って限界じゃないですか？
自分なら築２０年までしか見ないから検索外です。

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同意。用賀というほぼ郊外で駅遠、築40年で60平米…3000万は切らないと厳しいというか見向きもされないのでは。
自分なら出せて2000万とか。

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ちなみに2000万で購入しました。ボロボロなのでキレイにリフォームし、デザイナーズな感じにする予定です。

倍くらいで売れないですか？儲かった資金で世田谷に一戸建てを建てたいのですが。

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＞106さん
2000万円で購入して、1000万円でリフォームして合計3000万円
これが4000万円で簡単に売れるなら、リノベ業者が飛びついてあなたより先にやるでしょう。

＞キレイにリフォームし、デザイナーズな感じ
これはファッションと同じ、趣味の世界ですから好き好きです
人によっては悪趣味と感じて絶対に手を出さない。

以前60㎡のオリジナル２ＬＤＫを壁を全部取り払ってデザイナー的な１Ｒにして住んでいる
５０代のＤＩＮＫＳの居住中物件を「興味本位？」で見に行ったことがあります
２０帖位のリビングダイニングキッチンん兼寝室になるので開放感がありましたが
生活を考えると無駄な空間と思い５分で帰ってきました。
仲介業者に聞いたら、長期間売れなくて有名な物件だそうです（笑）

もう買ってしまったのですからこんな感じしか選択肢はないのだと思います。
デザイナーリフォーム→子供が大きくなったら３ＤＫにリフォームして一生住む

リフォームして楽しく暮らして１０年後に1000万円で投げ売りして、ローンで戸建てを買う。
←年間100万円のマイナスで、楽しく暮らせれば幸せですよ
用賀あたりの郊外で不便な新築買ったら10年間で1000万円は間違いなく下がります。

中古マンションは価格をプロの不動産業者と市場が決めます、
お買い得なんて99％ありません。
現実は素人が2000万円で買えたということは、リノベ業者は2000万円で
”絶対に買わなかった”ということですよ。
ウソだと思うのなら、入居してからリフォームして買取業者に査定してもらえばわかりますよ？

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中古の場合は新耐震基準かどうかを気にする人がいる。
あと新耐震以前の物件はローンに条件がつく場合もあるらしい。

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ローンに条件って担保評価だね。リノベーションの評価は見解が分かれそうですね

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＞106
言いにくいのですが残念な買い物でしたね。
自分だったら目黒か目白の駅近の築30年60㎡を買います、
検索すれば2000～2300万円でリフォームした
中古マンションはたくさんあります。

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