築３５年って買いますか？

徒歩6分以上は無理

表参道徒歩８分ですがなにか？
あ、副都心線ならもっと近いけどつかったことないや

>422
俺も表参道8分だけど渋谷5分。
やっぱり5分以内でしょ。

渋谷区のまちづくり計画にかかっていれば大化けするかも。美竹エリア

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新日鉄都市開発が建替えしているね。

美竹ビル以外はどうするんだろうね。目黒区の後追う人口減少区の頑張りに期待

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明治通りと美竹公園の間、こどもの城の裏手、馬鹿でかい空き地は何になるの？

渋小が廃校になった時は泣いた。
俺の時は1学年2クラスもあったのに。

ほんとに安いなら買いだろう。
勉強してみ？
http://utun.jp/jxB/

買わねー。

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買わないよ～。

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ボロマンションの総会会場から。
家賃収入が止まる建て替えか金かけても家賃アップにならない修繕かで紛糾。

うるさ型70代80代の死ぬの待ちだな。

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>432
70代、80代より、我慢を知らない60代前半の方がたち悪いんジャマイカ
学生運動して勉強してなかった馬鹿なオッサン共が一番手を焼く

年少になるほど豊かな日本幻想が希薄なだけマシではって気もする。
勉強してなくても損得勘定くらいできるでしょ。

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70代80代に建て替え決議って酷だなぁ
終の棲みかのつもりでいる人が多いはず
マンション解散してこじんまりした新築が買い替えられるだけの金額が渡されれば動くってところだろうなあ

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物件にもよるがオーナーは実際住んでなくて賃貸に回してる場合も多い。本当に困るのは独居老人とか。

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耐久性100年の物件が、まだたった35年ですから折返にも到達していない
普通のマンションで40年で立替なんて幻想だと思いますけどね。

100年保たそうなんてつい最近の発想。同潤会なんて風呂もなかったじゃん。
日本の集合住宅黎明期に建てられた文化住宅を買って自分で住もうってのは余程の酔狂か、リフォーム業者に騙くらかされてるタダの情弱。

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同潤会など酔狂の極みでしょう。森ビルさん。

酔狂の極みの一例

築７０年でリノベ、６２年の定期借地権付き集合住宅として分譲
http://www.ienojikan.com/toptopics/community/20090624.html

ちなみに分譲価格は平均坪２００万、場所は文京区の西片。
東大のすぐちかくです。
定借だしコーポラという特殊スキームなんでおそらく
通常の住宅ローンはまず使えないでしょう。
だかキャッシュがないと難しい。

すぐ裏に本郷館という有名な木造下宿屋があるのだが
そちらは残念ながら取り壊しが決まったとのこと。

定借物件のローンは、
新築も中古もフラット35を使うのが普通なんだけど、
築70年のリノベ物件にフラットが使えるのかなあ。　

まあ素人がコネもなく自力でフラットの審査通すのはまず無理でしょう。いちいち詳細なデューデリジェンスなんでしてられないし。
築古物件流通のためにはローンのスキーム整備も必要だね。今のままだと金持ちの道楽の範疇を超えられないだろう。

もちろんどっかのデベロッパーが古い建物買い取って耐震工事してフラット認定取れば可能かも。
てもそうなるとコスト増になるし新築より高くなっちゃうから誰も買わない。普通に建物壊して新築するでしよ

フラットを通すのにコネは特段関係ないのでは。
金融機関担当の手元にはフラット専用のマニュアル本があります。
金融機関の人間でも所詮その程度です。審査はあくまで機構がやるもの。
もちろん不適格でいったん返ってきたときに受け答えは多少要りますが。

ちなみに（フラットがどうかは忘れましたが、）
住宅ローンではＲＣマンションで最長５０年マイナス経過年数分しか
見てくれないケースが多いのでは。
（もちろん税法上の耐用年数はＲＣ４７年とそれより短いわけですが。）

よく言えば通受け玄人好みだが、悪く言えば酔狂の極み時間金の無駄。
市場流動性を期待するのが間違い。手元流動性が無く買うのも間違い。

流動性考えなければいいんじゃん。立地条件いいとこ買って貸さずに自宅として住む。
都心部は築25年くらいから寝落ちも少ないし。50年、70年となれば既存不適格でなければ建て替え考えるでしょ。
自分とマンションの終末期が重ならないように、話の進行促進、または阻止するのが面倒ってタイプは手を出さない方がいいけど。

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寝落ち→値落ち

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流動性ないならレバかけたらダメ

レバかけなきゃいんでしょ(笑)

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もちろん！
全額自己資本なら単に金のかかる趣味ってことで全く問題ない。

レバヲカケヨウニモカケラレナイ、が正解

自分とマンションの終末期が重ならないように


↑

言えてるなあ

日本（東京）の集合住宅が出来始めて40年強。
当時は金持ちが買うものだった（一次取得者は郊外に流れた）から新築当時から持ち続けてるオーナーだと70〜80代。
老朽物件の終末期は、そのオーナーのＸデー次第だね。あんまり引っ張ると少子化が来ちゃうけど。

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中古マンションをみていると
７０㎡前後は、古くてもよく流動していますが
いくら元高級マンションでも１００㎡を
超えると意外と動いてないような気がします
３５年も経つと　だれもかってくれないのでは？
購買意欲ってマンションの広さも関係しますか？

築古の１００㎡越えあたりは
ランニングコストが一般に高くなりやすいですよね
中古の販売価格がそれなりに低そうに見えても
仮にそのランニングの差額を住宅ローン換算した場合
新築のマンションや戸建てと変わらないか
逆に高くなるケースが多いと思います
結局築古は大胆に値下げしないとしようがないのでは

広さの分だけ管理費etc.も高くなる。永住仕様の部屋数多い間取りは、いい場所を安く買いたいDINKS やSOHO派には向かないでしょ。
賃料も高くしないと合わないから投資にも向かない。ランニングコスト考えたら新築とどっこいではヴィンテージ好きくらいしか手を出す奴いないのでは。

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挙げ句、最終処分がね。出口戦略というべきか。描けないでしょう。何年住むのか知らないが。
築２５年でもぎりぎりでは。１０年住んで、なかなか売れないでしょう。

子どもたちが大きくなって
広い家がほしいのですが
中古の広めマンションって
やっぱり　オススメではない？
ということですかあ～？

子供はそのうち出ていくから、広いのが必要な時期だけ
借りるのがいいと思うよ。

相談です。
さいたま市の東浦和にある物件で迷っています。

皆さんの意見をお聞かせ下さい。


＜物件A＞
1400万
公団中古団地　300世帯
駅(JR) 徒歩5分
5階建ての5階部分(70㎡)＋30坪
築35年 フルリフォーム済
管理・積立　計16000円
建て替え案が出始めている第二中高層住居用地

＜物件B＞
1400万
民間マンション　40世帯
駅(JR) 徒歩5分
7階建て3階部分関し(70㎡)
築23年フルリフォーム済
管理・積立　計26000円
物件Aに隣接

いずれにせよ、10年程度で戸建て購入を考えています。また、Aに関しては建て替え後、移り住むのも可。
どちらを購入する方が、売却損が少なくすむと思いますか？？
購入する場合にチェックしておいた方がいいこともありましたら、教えて下さい。

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>460

１９８１年に建築基準法の耐震基準が変更されているから、竣工で１９８４年以上の物件を買った方が良いでしょう。

しかし、東浦和は価値ないでしょ。多少狭くなっても京浜東北線か埼京線沿いで買うべき。

最近雑誌でやたらと中古マンション購入→リノベーションで自分のスタイルにあった生活などと銘打っている記事を見るが耐震基準を満たしているかわからないような物件をとてもじゃないが買う気にならない。

最初から築が古いものしか見ていないのであれば
築10年以内、築10～30、30年以上の物件をよく見比べることをお勧めする。

最近のものはハイサッシになっているので採光が昔のマンションに比べて格段に上がっている。
また断熱もいい。

そういった目に見えない生活環境も全く違ってくる
。
最初からオートロック、モニターインターフォンがあるマンションとないマンションでは後でかかる金額も全く違ってくる。
後でそういった設備を入れるのはとても高くかかるんだ。。

内装設備はリフォームでどうにでもなるが配管の関係で結局間取りはあまりいじれないなどということは多々ある。

30年前の建築技術と今の建築技術は全く違う。

記事や人の意見に踊らされず自分の目で確かめることが1番手っ取りばやい。

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買わん。

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建て替えEXITが見込めない物件は買わないな。

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今日、ニュースで今後は、
空き部屋率が増えていく問題
をやっていました。

なんか､､家買う事自体躊躇するようになりましたね
ましてや、築古は、手が出せなくなっていきますね

現在の築35年は耐用年数50年のマンションがほとんどですよね。
あと15年後に建て替えです。
現在は耐用年数100年のマンションがほとんどですので、35年後に築35年で買っても問題はないと思います。

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そんな計算通りに行くわけありませんよ。耐久年数が経過したら建て替え資金はどこから出るの？
お上から降ってこず、持ち出しも嫌となったら余剰床に値のつく立地でなければ実現不可能は目に見えてる。
いずれ廃墟を待つのがオチ。そうでなくてもこの先、少子化。老朽マンションのババ抜きはとうに始まっています。

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私は、銀行ローンの返済を前倒しで終えたのを機に、新築一戸建てに住み替え、中古で購入し築２５年を超えていたマンションを売却しました。この時、築３０年近いマンションが売れるか、非常に心配だったことを思い出します。運良く売れましたが。

１０年後に一戸建てに住むつもりならば、多少無理しても、現時点で一戸建て購入された方がいいと思います。
理由は、３０年を超えるマンションを購入する人は極めて限られ、売れないリスクが非常に高くなるからです。たとえ売れても、極めて低い価格でしか売れない可能性も高いですよ。
そうなると、資金計画も大きく狂います。

一般の人はよほど思い入れが無い限り、買わないのではないでしょうか？　多少高くても新築よりは安い、築浅の快適で魅力的なマンションは世の中たくさん出ています。　
築３５年超えの物件は、おそらく賃貸用に不動産屋が、極めて安い価格で買いたたくぐらいだと思いますよ。

建替えもそんなにうまくいかないと思いますよ。実際住んでいたので時間としてわかるのですが、古いマンションは、人が入れ替わっていくうちに、いろんな事情の人が入ってきます。よほど容積に余裕があり、無償で建替えが可能ならば別なのかもしれませんが、そうでないならば、老後の余生を送っている年金生活者や、賃貸に出している不動産屋は、建替えに興味はありません。

素朴な質問。
独居老人は行き場ないから反対するのはわかるが不動産屋は築年経ちすぎて埋まらなくなったらどうするの？
（売り逃げ、でもそもそも買わない、でもなく築年数の経ってる物件を取得するからには、建て替えも当然念頭にあると思うが）

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詳しい事情は知りません。
不動産屋の資金繰り状況と、現状でもそれなりに安定した収入が得られているかどうかじゃないでしょうか？
彼らは、は住んでいる住民と違って、快適な生活の維持というよりは、なるべく少ない投資で家賃収入を稼ぐことが第一ですが、中には極端な考えの人もいました。

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