築３５年って買いますか？

＞新築になってから一度も住まずに売却すると、４９％？位の税金が掛ります。

すみません、確認していないので間違えていたらごめんなさい。
そのような話がマンション内で聞こえてきていたので・・。

３９％（所得税３０％、住民税９％）じゃなかったでしたっけ？

そんな金勘定で面倒なことを長々と待っているなら、なぜ新築を買わないのか不思議です。

新築は買って即２割以上の評価減確実では。買う理由が見栄以外に見当たらない。

今は新築の方が割安
都心や好立地ほどその傾向が顕著

＞新築は買って即２割以上の評価減確実では
新築は新しいこと意外にメリットがない、というのは当たっています。

好立地には、中古マンションしかないというのも当たっています。

投資や金勘定を気長にしないで、住まいとして買うなら大正解だと思います。

新築の値下がりは、場所によりますね郊外なら買って2割減額は当然
中古を新築と同等で買う人がいるわけない。

３年前に都心物件110㎡を12800万円で買いましたが、査定してもらったら
売却は11000万円スタートだと言われましたから減額はそれほどでもない。

完成時期が1969年1月
2011年4月に内装リフォーム済み(リノベーション：キッチン、浴室、トイレ、壁、床、玄関ドア、サッシ)
管理費は9000円弱、修繕積み立て金は10000円弱

リノベーションされたりしてますが、完成時期をみるとかなりたってるのでそこがひっかかってます。買いなマンションでしょうか。
港区の

＞407
㎡数書かないと、判断できないよね。
修繕積立金から推測すると40～50㎡くらいかな？

＞(リノベーション：キッチン、浴室、トイレ、壁、床、玄関ドア、サッシ)
玄関ドア、サッシは共有部分ですから無断でリノベーションしたということは
管理組合がいい加減で、事前に工事内容の届けを見ていないこと。

サッシは、隠れてリフォームしそうだけど玄関ドアを交換するのは悪質なのか
管理組合が機能していないのか。


管理組合が機能していないマンションは買わないほうがいい。

建具を変えたことを指摘させるクイズだったんじゃないですか？
本当にマンション検討者ならこんな情報だけ出してアドバイスをほしがるとかありえないでしょう

検討者は知らないんじゃないのかな、管理組合の理事を何年かやらないとね。

築３４年
６０平米 ２ＬＤＫ
バルコニー６０平方メートル
駅徒歩１５分
世帯数１６
管理費 ８０００
修繕積立金 １６０００
巡回管理 エレベーター無し
高台斜面で最上階
眺望はかなり良い
これって買いですか？
エントランスも無し
近隣は昔から高級住宅地でも古いためか売れてないみたいです。

物件価格 １２００万
リフォーム済みです。

所在地が書いてないので価格が高いのかわからない。
16,000×12ヶ月×16戸＝307万円　これで駐車場収入がなければ何も出来ない。

マイナス要素：駅遠、エレベターなし
これが我慢できるなら買いでしょう

賃貸で家賃10万円とすると管理費を含めても10年余で回収できる
あとは、家賃24,000（管理費+修繕積立金）の感覚でずっと住める。

1,200万円は、都内山手線内の同面積のマンションだと新築から数年で値下がりする額だね
住まいとしてはお買い得な感じ。

理事何年かやらないと買えないなら、築35年購入層のパイは小さくなるばっかりだよ。
所有物件の価値を下げたくないのなら、既オーナーは気前よく教えてあげるくらいでないと。只でもハンデがあるんだから。

＞築35年購入層のパイは小さくなるばっかりだよ。

新築は経済的に無理、一次取得者や素人は買わなくていいのでは？

先の1200万円のマンションが家賃を仮に10万円として単純利回り年利10％
諸費用をはずしても7.5％で回るから低金利の時代の投資としては最適でしょう。

10年後に1200万円が半額になるとも思えない、売却して900万円くらいかな。
パイが小さくなっても問題ないレベル、最後には取り壊して土地代が残るしね

そのタメにはもちろん、取り壊し代が掛かる。
それ以前に、組合総会で取り壊しの決議をしなくてはならず、
取り壊さずに補修で住み続けたい人たちとモメることになる。
更に、新たにどんな建物を建てるかの意見調節が長引くのが普通。
問題だらけ。

やれやれ今度は投資家目線か。そして、また取り壊し反対派からネガティブ意見が。
これじゃ素人や一次取得者は手を出さないな。苦労が最初から判ってたら避けるだろう。結果、老朽物件は投資で買う奴ばっかり。

マンションは住まいに利用しようと、お金があれば収益物件にしようと自由です
うちは近所に広い新築マンション買って、前の都心マンションを収益物件にしてます
管理組合でもめようが、建替でもめようが関係ない、家賃が入ればいいんです。

その通りだし実際そうなんだけど、それだと都合が悪い自宅使用派がうるさい。

安く買って高く売る。
買う時はネガキャン、売る時はリノベーションとかヴィンテージとかポジティブに行こう

徒歩6分以上は無理

表参道徒歩８分ですがなにか？
あ、副都心線ならもっと近いけどつかったことないや

>422
俺も表参道8分だけど渋谷5分。
やっぱり5分以内でしょ。

渋谷区のまちづくり計画にかかっていれば大化けするかも。美竹エリア

新日鉄都市開発が建替えしているね。

美竹ビル以外はどうするんだろうね。目黒区の後追う人口減少区の頑張りに期待

明治通りと美竹公園の間、こどもの城の裏手、馬鹿でかい空き地は何になるの？

渋小が廃校になった時は泣いた。
俺の時は1学年2クラスもあったのに。

ほんとに安いなら買いだろう。
勉強してみ？
http://utun.jp/jxB/

買わねー。

買わないよ～。

ボロマンションの総会会場から。
家賃収入が止まる建て替えか金かけても家賃アップにならない修繕かで紛糾。

うるさ型70代80代の死ぬの待ちだな。

>432
70代、80代より、我慢を知らない60代前半の方がたち悪いんジャマイカ
学生運動して勉強してなかった馬鹿なオッサン共が一番手を焼く

年少になるほど豊かな日本幻想が希薄なだけマシではって気もする。
勉強してなくても損得勘定くらいできるでしょ。

70代80代に建て替え決議って酷だなぁ
終の棲みかのつもりでいる人が多いはず
マンション解散してこじんまりした新築が買い替えられるだけの金額が渡されれば動くってところだろうなあ

物件にもよるがオーナーは実際住んでなくて賃貸に回してる場合も多い。本当に困るのは独居老人とか。

耐久性100年の物件が、まだたった35年ですから折返にも到達していない
普通のマンションで40年で立替なんて幻想だと思いますけどね。

100年保たそうなんてつい最近の発想。同潤会なんて風呂もなかったじゃん。
日本の集合住宅黎明期に建てられた文化住宅を買って自分で住もうってのは余程の酔狂か、リフォーム業者に騙くらかされてるタダの情弱。

同潤会など酔狂の極みでしょう。森ビルさん。

酔狂の極みの一例

築７０年でリノベ、６２年の定期借地権付き集合住宅として分譲
http://www.ienojikan.com/toptopics/community/20090624.html

ちなみに分譲価格は平均坪２００万、場所は文京区の西片。
東大のすぐちかくです。
定借だしコーポラという特殊スキームなんでおそらく
通常の住宅ローンはまず使えないでしょう。
だかキャッシュがないと難しい。

すぐ裏に本郷館という有名な木造下宿屋があるのだが
そちらは残念ながら取り壊しが決まったとのこと。

定借物件のローンは、
新築も中古もフラット35を使うのが普通なんだけど、
築70年のリノベ物件にフラットが使えるのかなあ。　

まあ素人がコネもなく自力でフラットの審査通すのはまず無理でしょう。いちいち詳細なデューデリジェンスなんでしてられないし。
築古物件流通のためにはローンのスキーム整備も必要だね。今のままだと金持ちの道楽の範疇を超えられないだろう。

もちろんどっかのデベロッパーが古い建物買い取って耐震工事してフラット認定取れば可能かも。
てもそうなるとコスト増になるし新築より高くなっちゃうから誰も買わない。普通に建物壊して新築するでしよ

フラットを通すのにコネは特段関係ないのでは。
金融機関担当の手元にはフラット専用のマニュアル本があります。
金融機関の人間でも所詮その程度です。審査はあくまで機構がやるもの。
もちろん不適格でいったん返ってきたときに受け答えは多少要りますが。

ちなみに（フラットがどうかは忘れましたが、）
住宅ローンではＲＣマンションで最長５０年マイナス経過年数分しか
見てくれないケースが多いのでは。
（もちろん税法上の耐用年数はＲＣ４７年とそれより短いわけですが。）

よく言えば通受け玄人好みだが、悪く言えば酔狂の極み時間金の無駄。
市場流動性を期待するのが間違い。手元流動性が無く買うのも間違い。

流動性考えなければいいんじゃん。立地条件いいとこ買って貸さずに自宅として住む。
都心部は築25年くらいから寝落ちも少ないし。50年、70年となれば既存不適格でなければ建て替え考えるでしょ。
自分とマンションの終末期が重ならないように、話の進行促進、または阻止するのが面倒ってタイプは手を出さない方がいいけど。

寝落ち→値落ち

流動性ないならレバかけたらダメ

レバかけなきゃいんでしょ(笑)

もちろん！
全額自己資本なら単に金のかかる趣味ってことで全く問題ない。

レバヲカケヨウニモカケラレナイ、が正解

自分とマンションの終末期が重ならないように


↑

言えてるなあ

日本（東京）の集合住宅が出来始めて40年強。
当時は金持ちが買うものだった（一次取得者は郊外に流れた）から新築当時から持ち続けてるオーナーだと70〜80代。
老朽物件の終末期は、そのオーナーのＸデー次第だね。あんまり引っ張ると少子化が来ちゃうけど。

中古マンションをみていると
７０㎡前後は、古くてもよく流動していますが
いくら元高級マンションでも１００㎡を
超えると意外と動いてないような気がします
３５年も経つと　だれもかってくれないのでは？
購買意欲ってマンションの広さも関係しますか？

築古の１００㎡越えあたりは
ランニングコストが一般に高くなりやすいですよね
中古の販売価格がそれなりに低そうに見えても
仮にそのランニングの差額を住宅ローン換算した場合
新築のマンションや戸建てと変わらないか
逆に高くなるケースが多いと思います
結局築古は大胆に値下げしないとしようがないのでは

広さの分だけ管理費etc.も高くなる。永住仕様の部屋数多い間取りは、いい場所を安く買いたいDINKS やSOHO派には向かないでしょ。
賃料も高くしないと合わないから投資にも向かない。ランニングコスト考えたら新築とどっこいではヴィンテージ好きくらいしか手を出す奴いないのでは。

挙げ句、最終処分がね。出口戦略というべきか。描けないでしょう。何年住むのか知らないが。
築２５年でもぎりぎりでは。１０年住んで、なかなか売れないでしょう。

子どもたちが大きくなって
広い家がほしいのですが
中古の広めマンションって
やっぱり　オススメではない？
ということですかあ～？

子供はそのうち出ていくから、広いのが必要な時期だけ
借りるのがいいと思うよ。

相談です。
さいたま市の東浦和にある物件で迷っています。

皆さんの意見をお聞かせ下さい。


＜物件A＞
1400万
公団中古団地　300世帯
駅(JR) 徒歩5分
5階建ての5階部分(70㎡)＋30坪
築35年 フルリフォーム済
管理・積立　計16000円
建て替え案が出始めている第二中高層住居用地

＜物件B＞
1400万
民間マンション　40世帯
駅(JR) 徒歩5分
7階建て3階部分関し(70㎡)
築23年フルリフォーム済
管理・積立　計26000円
物件Aに隣接

いずれにせよ、10年程度で戸建て購入を考えています。また、Aに関しては建て替え後、移り住むのも可。
どちらを購入する方が、売却損が少なくすむと思いますか？？
購入する場合にチェックしておいた方がいいこともありましたら、教えて下さい。

>460

１９８１年に建築基準法の耐震基準が変更されているから、竣工で１９８４年以上の物件を買った方が良いでしょう。

しかし、東浦和は価値ないでしょ。多少狭くなっても京浜東北線か埼京線沿いで買うべき。

最近雑誌でやたらと中古マンション購入→リノベーションで自分のスタイルにあった生活などと銘打っている記事を見るが耐震基準を満たしているかわからないような物件をとてもじゃないが買う気にならない。

最初から築が古いものしか見ていないのであれば
築10年以内、築10～30、30年以上の物件をよく見比べることをお勧めする。

最近のものはハイサッシになっているので採光が昔のマンションに比べて格段に上がっている。
また断熱もいい。

そういった目に見えない生活環境も全く違ってくる
。
最初からオートロック、モニターインターフォンがあるマンションとないマンションでは後でかかる金額も全く違ってくる。
後でそういった設備を入れるのはとても高くかかるんだ。。

内装設備はリフォームでどうにでもなるが配管の関係で結局間取りはあまりいじれないなどということは多々ある。

30年前の建築技術と今の建築技術は全く違う。

記事や人の意見に踊らされず自分の目で確かめることが1番手っ取りばやい。

買わん。

建て替えEXITが見込めない物件は買わないな。

今日、ニュースで今後は、
空き部屋率が増えていく問題
をやっていました。

なんか､､家買う事自体躊躇するようになりましたね
ましてや、築古は、手が出せなくなっていきますね

現在の築35年は耐用年数50年のマンションがほとんどですよね。
あと15年後に建て替えです。
現在は耐用年数100年のマンションがほとんどですので、35年後に築35年で買っても問題はないと思います。

そんな計算通りに行くわけありませんよ。耐久年数が経過したら建て替え資金はどこから出るの？
お上から降ってこず、持ち出しも嫌となったら余剰床に値のつく立地でなければ実現不可能は目に見えてる。
いずれ廃墟を待つのがオチ。そうでなくてもこの先、少子化。老朽マンションのババ抜きはとうに始まっています。

私は、銀行ローンの返済を前倒しで終えたのを機に、新築一戸建てに住み替え、中古で購入し築２５年を超えていたマンションを売却しました。この時、築３０年近いマンションが売れるか、非常に心配だったことを思い出します。運良く売れましたが。

１０年後に一戸建てに住むつもりならば、多少無理しても、現時点で一戸建て購入された方がいいと思います。
理由は、３０年を超えるマンションを購入する人は極めて限られ、売れないリスクが非常に高くなるからです。たとえ売れても、極めて低い価格でしか売れない可能性も高いですよ。
そうなると、資金計画も大きく狂います。

一般の人はよほど思い入れが無い限り、買わないのではないでしょうか？　多少高くても新築よりは安い、築浅の快適で魅力的なマンションは世の中たくさん出ています。　
築３５年超えの物件は、おそらく賃貸用に不動産屋が、極めて安い価格で買いたたくぐらいだと思いますよ。

建替えもそんなにうまくいかないと思いますよ。実際住んでいたので時間としてわかるのですが、古いマンションは、人が入れ替わっていくうちに、いろんな事情の人が入ってきます。よほど容積に余裕があり、無償で建替えが可能ならば別なのかもしれませんが、そうでないならば、老後の余生を送っている年金生活者や、賃貸に出している不動産屋は、建替えに興味はありません。

素朴な質問。
独居老人は行き場ないから反対するのはわかるが不動産屋は築年経ちすぎて埋まらなくなったらどうするの？
（売り逃げ、でもそもそも買わない、でもなく築年数の経ってる物件を取得するからには、建て替えも当然念頭にあると思うが）

詳しい事情は知りません。
不動産屋の資金繰り状況と、現状でもそれなりに安定した収入が得られているかどうかじゃないでしょうか？
彼らは、は住んでいる住民と違って、快適な生活の維持というよりは、なるべく少ない投資で家賃収入を稼ぐことが第一ですが、中には極端な考えの人もいました。

『極端な考え』？

築30年超えの中古住宅が売れているって、どうして？
http://extras.jp.msn.com/house/journal.aspx?post=12dd1ef6-62f6-4073-bb...

マンションによるでしょ。
実家は、築35年になるが、三井が経年優化の例で宣伝していて、
売り出し価格より3割以上高く取引されています。
中古はとにかく管理です。

経年『優化』って初めて聞いた。
植栽なんかは年数経った方がいいのは分かるけど
古くなった躯体をどうしたらプラス評価できるんだ？

綱町ですかね

経年優化なんて、ググれば出てくるし、
都内駅近のバブル前の大規模マンションなんは、売り出し価格より上がってるなんて普通。

売れないマンションは、場所と管理が悪いんです。

>売り出し価格より３割以上高く

↑これって比較対象＝35年前の値段ってことですか？

35年前で億ション（自体が少なかったと思う）だったら1.3億ってこと？

一体どこのことだろう・・・

どこ？
白金？ 高輪？

みんながバカにする、ダさいたま市の与野ハウスは築40年弱でも人気があるみたい

日本もようやく欧米のように中古物件が見直されるようになったか

震災後じゃ無理だって。

条件いいとこのオーナーは少子化本格化前に建て替え売り抜け狙い
条件悪いとこはどんどんダンピングされて早晩廃墟だよ。

築30年ﾏﾝｼｮﾝ 2000万

三井不動産 竹中工務店
三井不動産管理


買うか迷います、建て替えとか、、

年数経てば分譲施工会社に意味ないですよ。
立地条件、建築条件の方が遥かに重要。
容積率に余裕がないのに建て替えできたマンションなんて聞いたことがありません。

古いマンション売却容易に 成長を妨げる建築規制の緩和を
2013.09.02

政府は29日、アベノミクスの一環で、老朽マンションの解体・売却への規制緩和に関する方針を固めた。

現行の民法では、共同の所有者や部屋の借り手全員の合意が要るため、
老朽マンションを解体し、さら地にして売却することは難しい。
マンションの所有者や第三者が建て替えようとしても、結局は断念せざるを得ないケースが多い。
結果として、多くの老朽マンションが放置されてきた。
これまでに多くの土地やビジネスチャンスを失わせてきた上に、
古いマンションは、大地震での倒壊や将来のスラム化が危惧されている。

しかし、今回の法整備が進めば、所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。
政府は、同時に住民の引越し代支援など、売却をさらに促す方策も検討しているという。
これは震災対策も踏まえた、安倍政権の成長戦略の一つであり、
6月に閣議決定された「規制改革実施計画」に盛り込まれたもの。
老朽マンション売却が進めば、新住居やオフィスへの建て直しが進む。
不動産投資の増加が期待される。(参考:29日付日本経済新聞)

板橋区にある、管理良好で有名な1000戸超えの築35年位の三井のマンション（と書くと分かってしまうのかな）
そんんなに人気でもない駅から徒歩10分ですが、70～80平米台がまだ2千万位で売られてます。
ここってどう思われますか。
建物の見た目はいまいちですが、緑に囲まれた環境、広さ、安さ、高層階の眺めの良さに引かれてしまいます…
ここを読むとリスクは高そうだなと思いつつ、やはり気になってしまいます。
ちなみに将来は山手線内の戸建を引き継ぐ予定あり。

その年数だと35年ローンとかは無理でしょうけど
（都市銀行のローン可能上限は、大抵60年ー築年数とか。築35年なら25年）
資金面は問題ないですか？築古マンションは管理費etc.高い場合多いですがそれも大丈夫？
その年数なら先々の建て替えの話だけ、くらいは出てるのではと思われますが
容積率や建蔽率、修繕積立金に余裕はありますか？
そして現状で耐震審査受けてますか？

以上をクリアして、毎年払う税金に諸経費まで足し込んで÷自分が住む年数して
借りるより安いと思われるなら買われてもいいんじゃないでしょうか
（私なら同じ物件を借りて住むこと考えますが。
税金分お得だし、その立地で建て替えは既存住民ニーズはともかく
新築物件ニーズが薄そうです※すいません）。

その年数のマンション買うには、自分が最後のオーナーになる覚悟が必要とどこかで読みました。
マンションは自分が不要になって、買い手借り手がつかなくても
簡単には放棄できません。いずれ継ぐ家がおありだったら
わざわざ責任を背負い込まなくてもいいように思われますけど。

あ、それでも買いたいなら決して言い値では買わない方が。

築35年で35年ローン可能って、高金利で中途解約金もバカ高いス◯ガ銀行とか？

投資用でなくて？

うーん　マンションは新しいのに限る。。

新築は二割がデベの儲け。お布施払いたいならそうすれば

ちなみに築浅も気分的なメリット以外の旨味なし。
新築みたいな保証もなし。

２割くらいの儲けがなければ、マンション建てるデベはいなくなるわ。
ばかたれが。

35年も経ったら、そのマンションやその部屋で
過去にどんな事件や事故があったとしても、ウヤムヤになってることでしょう。
重説に載せられることもなく。

マジレスすると、耐震的には１９８１年の建築基準法大改正が適用された物件が望ましい。

マンデべは潰れていいんじゃん（実際ボンボン潰れてるが）。
そもそも日本には、これ以上新築建てなくても買い替え借り換えで済んじゃう充分な住宅ストックがある。
中古＜＜＜新築ニーズに無制限に応え続ける＝人口減少国で未来に税金投入して解体撤去する産業廃棄物供給し続ける。

市場価値は1980年産も1981年産もそう変わらないんでは笑
むしろ1970年代産の方が条件によっては建て替えに近づくが、築30年未満じゃ話すら出ない。
時間経過するうちに五輪特需が過ぎ去ったら、満を持して東京でも人口減少スタート。

建て替えも、容積率に余裕がないなら自腹。
解体撤去しなけりゃいけない廃墟付きの土地が残ることになり、マイナス資産。

『条件によっては』書いてるべ。築古新築によらず
郊外、湾岸含めニュータウン、既存不適格、駅遠買ったら建て替えの目は減る一方。

建て替えだけでなく解体＆更地化して持分で分配、も
4/5の合意でOKとなれば、既存不適格には敗者復活の目もあるが。
廃墟撤去しても土地自体に値段のつかないとこを買っちゃ駄目だね。
そしてマンションは、築年数古いものほど場所はいい。

既存不適格マンションって結構ありますね。
完成後に高さ制限ができたり、規制が変わったりして。
あるいは将来不適格になるのを分かってて建てたり。