築３５年って買いますか？

378は、高度利用地区の容積率緩和
を知らないの？

まあ容積率緩和ってのは再開発にともなう総合設計制度で例外的に
行われるけどエリアとして容積率そのものがどかんと緩和される
ケースは>>378の指摘の通りきわめて少ない。

容積率２００％の制限の土地に家建てて１年後にいきなり４００％に
緩和されたら普通怒るでしょ。
エリアごと建て替える場合などにしか容積率緩和はされません基本。

で再開発エリアに近接しているエリアが悲喜こもごも。
再開発組合に参加できればいいが、コンセンサスが取れず参加できない
となるといきなり道の反対側の容積率が緩和されビルが建つ。
こっちは昔のまま。

容積率アップして建て替え！っていうより容積率が未消化で保留床の
売却による住民負担ゼロの建て替えが可能ってのはあります。
もっとも民間デベロッパーが容積率余らせて建設するなんてことは
地価の高い都心なら４０年前でもほとんどないので、公的住宅の払い
下げ（同潤会アパートとか）とかじゃないと実現性は薄いです。

でもそんなバリュー株みたいな不動産があったらプロが見逃してません。
素人が手に入れられるのは何らかの理由でプロが手を出さなかった
物件のみです。その理由に納得できる（というかデメリットにならない）
場合には買いってことでしょう。

中古マンションなんてババ抜きだよ。
普通に考えれば新築時が一番価格が高くて年数が経つにつれて価格が下がる。
しかし新築から３５年も経つとその間には地価が上昇したり暴落したりと
いろいろ事件もおきるから、２５年目で買って３０年目で手放した人は
利益が出ていたりすることもある。もちろん２０年目で買って２５年で
手放した人は減価率５０％で涙目だったりする。

ただ３５年で買った物件が４０年目とか４５年目で買ったときと同等の
以上の価格で売れるケースは稀だし、２０年目、３０年目とは桁違いに
メインテナンス費用がかかる。

物には何でも寿命がある。中古マンションの価格は残存年数と残存期間中
にかかるコストで決まる、というかプロ（素人投資家含む）は判断する。

あとは素人にだましてババ抜かせるしかない。
みなさんくれぐれもリノベを称するリフォーム屋やリノベ雑誌にだまさ
れませんようｗ

>378,>382の指摘が正しい。
>376の
＞都心部なら、容積率が昔よりもアップしている
はやはり勝手な思い込みでしかないな。事実はまったく異なる。
容積率アップがあるしても>380が例示した大規模商業地くらい。住宅地では皆無だろう。
それに、もともと容積率が余っていますという物件もほとんどない。
従って「都心部のマンションは容積率に余裕があり、建替えで床面積が増やせる」などということはない。

それでも都心部は郊外に比べれば建替えはし易いとは思う。
それは床面積が増えずとも［建替え経費＜建替えによる資産価値アップ］という図式になり易いからだろう。
例えば新築100平米が12千万の立地でも、築40年なら半値の６千万で買える。建替え経費は３～４千万だろうから、合計９～10千万の投資で12千万の新築を得ることができる。建替え決議までこぎつけられればの話だが。

ここの掲示板では、「都心部」と言われている区の古いマンションを所有していました。
容積率がＵＰしたので、還元率１００％でマンションを建て替えました。
交通の便の良い立地でしたので、余剰床は難なく売れました。

ただ、10年掛りましたけど・・・。
色々とタイヘンなこともありました。

新宿御苑のマンションエンパイヤコープは御苑の脇にあるが故
高さ制限のため容積率が消化できていなかったけど行政と交渉を
重ね還元率１００％持ち出しなし（ちょっとあったけど）の
建て替えが可能となった。余剰床を買ったのは野村不動産。
これでも建て替え委員会発足から決議まで２０年かかっている。

これをやったコンサル会社が白金台のマンション２棟を合わせて
の建て替えコンサルやった。
築４１年と築２８年で後者は建て替えするには早いが、２棟を
合わせて開発することで敷地が大きく角地となり、また桜田通り
に面する土地となるため容積率が３５０％も大幅アップしたため
実現した。こちらはタワーになる見込み。デベは同じ野村不動産。

成功事例だが両者とも例外中の例外です。

二棟合わせて一棟での建替えは、Ｎ区の隣りあわせのマンションが初だったと思います。

ゼネコンはフジタで、デべは・・ちょっと忘れました。
隣接地の取り込みに失敗したのか（？）民家が残っています。

↑
これですね

http://www.fujita.co.jp/information/news/2005/topic_n2005_0802.html

三十五歳の女と結婚しますか？

若返る可能性のある物件を買えばいい話。そこが人間との違い。

生まれ変わるだろw

>388さんへ、385より。

そのマンションです。
駅近くで、メトロと都営が使えて、新宿までのバスも便利な立地だったので（頑張れば歩ける！）、竣工前に完売しました。

隣り合わせた2棟の建替えは、合意が大変なんでしょうが、ここは、良い感じに建て替えられていました。

↑387でした。ごめんなさい。

タダで建替えなんて、宝くじより若干確率の高い絵空事だと

新しいマンションんに住みたいなら、「最初から新築マンション買えばいい」のにね。

結局は経済力ということですね。
貧乏人は頑張って背伸びしないことですね。

タダで建て替えって、それは違いますよ。
所有している土地を提供して、建物と交換したんです。
等価交換と言うんですけど。

タダで建て替え？？できるわけないですから。

等価交換は経験がありますが、土地代で建物と交換なんていくらでもない。
建物壊すにも1億円近くはかかりますから、戸数割したら200万円はいきます。

建物代は坪60万円位ですが、共有部分が40％以上ありますから専有面積☓1.4÷3.3

買った人はいいですが、これからの人は新しいマンションが欲しいなら
新築物件を買ったほうがいいでしょう。

安く住まいを探して、住み続ける人はうまくいけば50年住めますし
最後に資産も残りますから、子供に残してやれます。

独身の人は論外ですね、どうでもいいいや。

横流れしてませんか？
自己負担なく建て替えされて新しい物件に住みたい人ばかりじゃないでしょう。売る人だっているわけだし。

35年買って、50年住み続けるつもり
戸建てもあるので、都心の別荘にしてもいいしね。
マンションは管理してくれるから、気楽です。

>>397

もちろん再開発組合に参加せず権利を売却することも可能ですが
権利変換は原価で行うため権利を売却するにしても、いわゆる
地権者住居として権利変換して完成後に売却するほうが有利な
場合が多いです。

マンション建替え議決後に、売却する場合は、事業協力者に地権を譲ることになりますが、税金が少々お安くなります。
賃貸に出している場合で利差の１０％です。
普通は、所有5年超えで利差の２０％ですから、少々お得です。
自宅の場合は3000万円控除使えると思います。

新築になってから一度も住まずに売却すると、４９％？位の税金が掛ります。

＞新築になってから一度も住まずに売却すると、４９％？位の税金が掛ります。

すみません、確認していないので間違えていたらごめんなさい。
そのような話がマンション内で聞こえてきていたので・・。

３９％（所得税３０％、住民税９％）じゃなかったでしたっけ？

そんな金勘定で面倒なことを長々と待っているなら、なぜ新築を買わないのか不思議です。

新築は買って即２割以上の評価減確実では。買う理由が見栄以外に見当たらない。

今は新築の方が割安
都心や好立地ほどその傾向が顕著

＞新築は買って即２割以上の評価減確実では
新築は新しいこと意外にメリットがない、というのは当たっています。

好立地には、中古マンションしかないというのも当たっています。

投資や金勘定を気長にしないで、住まいとして買うなら大正解だと思います。

新築の値下がりは、場所によりますね郊外なら買って2割減額は当然
中古を新築と同等で買う人がいるわけない。

３年前に都心物件110㎡を12800万円で買いましたが、査定してもらったら
売却は11000万円スタートだと言われましたから減額はそれほどでもない。

完成時期が1969年1月
2011年4月に内装リフォーム済み(リノベーション：キッチン、浴室、トイレ、壁、床、玄関ドア、サッシ)
管理費は9000円弱、修繕積み立て金は10000円弱

リノベーションされたりしてますが、完成時期をみるとかなりたってるのでそこがひっかかってます。買いなマンションでしょうか。
港区の

＞407
㎡数書かないと、判断できないよね。
修繕積立金から推測すると40～50㎡くらいかな？

＞(リノベーション：キッチン、浴室、トイレ、壁、床、玄関ドア、サッシ)
玄関ドア、サッシは共有部分ですから無断でリノベーションしたということは
管理組合がいい加減で、事前に工事内容の届けを見ていないこと。

サッシは、隠れてリフォームしそうだけど玄関ドアを交換するのは悪質なのか
管理組合が機能していないのか。


管理組合が機能していないマンションは買わないほうがいい。

建具を変えたことを指摘させるクイズだったんじゃないですか？
本当にマンション検討者ならこんな情報だけ出してアドバイスをほしがるとかありえないでしょう

検討者は知らないんじゃないのかな、管理組合の理事を何年かやらないとね。

築３４年
６０平米 ２ＬＤＫ
バルコニー６０平方メートル
駅徒歩１５分
世帯数１６
管理費 ８０００
修繕積立金 １６０００
巡回管理 エレベーター無し
高台斜面で最上階
眺望はかなり良い
これって買いですか？
エントランスも無し
近隣は昔から高級住宅地でも古いためか売れてないみたいです。

物件価格 １２００万
リフォーム済みです。

所在地が書いてないので価格が高いのかわからない。
16,000×12ヶ月×16戸＝307万円　これで駐車場収入がなければ何も出来ない。

マイナス要素：駅遠、エレベターなし
これが我慢できるなら買いでしょう

賃貸で家賃10万円とすると管理費を含めても10年余で回収できる
あとは、家賃24,000（管理費+修繕積立金）の感覚でずっと住める。

1,200万円は、都内山手線内の同面積のマンションだと新築から数年で値下がりする額だね
住まいとしてはお買い得な感じ。

理事何年かやらないと買えないなら、築35年購入層のパイは小さくなるばっかりだよ。
所有物件の価値を下げたくないのなら、既オーナーは気前よく教えてあげるくらいでないと。只でもハンデがあるんだから。

＞築35年購入層のパイは小さくなるばっかりだよ。

新築は経済的に無理、一次取得者や素人は買わなくていいのでは？

先の1200万円のマンションが家賃を仮に10万円として単純利回り年利10％
諸費用をはずしても7.5％で回るから低金利の時代の投資としては最適でしょう。

10年後に1200万円が半額になるとも思えない、売却して900万円くらいかな。
パイが小さくなっても問題ないレベル、最後には取り壊して土地代が残るしね

そのタメにはもちろん、取り壊し代が掛かる。
それ以前に、組合総会で取り壊しの決議をしなくてはならず、
取り壊さずに補修で住み続けたい人たちとモメることになる。
更に、新たにどんな建物を建てるかの意見調節が長引くのが普通。
問題だらけ。

やれやれ今度は投資家目線か。そして、また取り壊し反対派からネガティブ意見が。
これじゃ素人や一次取得者は手を出さないな。苦労が最初から判ってたら避けるだろう。結果、老朽物件は投資で買う奴ばっかり。

マンションは住まいに利用しようと、お金があれば収益物件にしようと自由です
うちは近所に広い新築マンション買って、前の都心マンションを収益物件にしてます
管理組合でもめようが、建替でもめようが関係ない、家賃が入ればいいんです。

その通りだし実際そうなんだけど、それだと都合が悪い自宅使用派がうるさい。

安く買って高く売る。
買う時はネガキャン、売る時はリノベーションとかヴィンテージとかポジティブに行こう

徒歩6分以上は無理

表参道徒歩８分ですがなにか？
あ、副都心線ならもっと近いけどつかったことないや

>422
俺も表参道8分だけど渋谷5分。
やっぱり5分以内でしょ。

渋谷区のまちづくり計画にかかっていれば大化けするかも。美竹エリア

新日鉄都市開発が建替えしているね。

美竹ビル以外はどうするんだろうね。目黒区の後追う人口減少区の頑張りに期待

明治通りと美竹公園の間、こどもの城の裏手、馬鹿でかい空き地は何になるの？

渋小が廃校になった時は泣いた。
俺の時は1学年2クラスもあったのに。

ほんとに安いなら買いだろう。
勉強してみ？
http://utun.jp/jxB/

買わねー。

買わないよ～。

ボロマンションの総会会場から。
家賃収入が止まる建て替えか金かけても家賃アップにならない修繕かで紛糾。

うるさ型70代80代の死ぬの待ちだな。

>432
70代、80代より、我慢を知らない60代前半の方がたち悪いんジャマイカ
学生運動して勉強してなかった馬鹿なオッサン共が一番手を焼く

年少になるほど豊かな日本幻想が希薄なだけマシではって気もする。
勉強してなくても損得勘定くらいできるでしょ。

70代80代に建て替え決議って酷だなぁ
終の棲みかのつもりでいる人が多いはず
マンション解散してこじんまりした新築が買い替えられるだけの金額が渡されれば動くってところだろうなあ

物件にもよるがオーナーは実際住んでなくて賃貸に回してる場合も多い。本当に困るのは独居老人とか。

耐久性100年の物件が、まだたった35年ですから折返にも到達していない
普通のマンションで40年で立替なんて幻想だと思いますけどね。

100年保たそうなんてつい最近の発想。同潤会なんて風呂もなかったじゃん。
日本の集合住宅黎明期に建てられた文化住宅を買って自分で住もうってのは余程の酔狂か、リフォーム業者に騙くらかされてるタダの情弱。

同潤会など酔狂の極みでしょう。森ビルさん。

酔狂の極みの一例

築７０年でリノベ、６２年の定期借地権付き集合住宅として分譲
http://www.ienojikan.com/toptopics/community/20090624.html

ちなみに分譲価格は平均坪２００万、場所は文京区の西片。
東大のすぐちかくです。
定借だしコーポラという特殊スキームなんでおそらく
通常の住宅ローンはまず使えないでしょう。
だかキャッシュがないと難しい。

すぐ裏に本郷館という有名な木造下宿屋があるのだが
そちらは残念ながら取り壊しが決まったとのこと。

定借物件のローンは、
新築も中古もフラット35を使うのが普通なんだけど、
築70年のリノベ物件にフラットが使えるのかなあ。　

まあ素人がコネもなく自力でフラットの審査通すのはまず無理でしょう。いちいち詳細なデューデリジェンスなんでしてられないし。
築古物件流通のためにはローンのスキーム整備も必要だね。今のままだと金持ちの道楽の範疇を超えられないだろう。

もちろんどっかのデベロッパーが古い建物買い取って耐震工事してフラット認定取れば可能かも。
てもそうなるとコスト増になるし新築より高くなっちゃうから誰も買わない。普通に建物壊して新築するでしよ

フラットを通すのにコネは特段関係ないのでは。
金融機関担当の手元にはフラット専用のマニュアル本があります。
金融機関の人間でも所詮その程度です。審査はあくまで機構がやるもの。
もちろん不適格でいったん返ってきたときに受け答えは多少要りますが。

ちなみに（フラットがどうかは忘れましたが、）
住宅ローンではＲＣマンションで最長５０年マイナス経過年数分しか
見てくれないケースが多いのでは。
（もちろん税法上の耐用年数はＲＣ４７年とそれより短いわけですが。）

よく言えば通受け玄人好みだが、悪く言えば酔狂の極み時間金の無駄。
市場流動性を期待するのが間違い。手元流動性が無く買うのも間違い。

流動性考えなければいいんじゃん。立地条件いいとこ買って貸さずに自宅として住む。
都心部は築25年くらいから寝落ちも少ないし。50年、70年となれば既存不適格でなければ建て替え考えるでしょ。
自分とマンションの終末期が重ならないように、話の進行促進、または阻止するのが面倒ってタイプは手を出さない方がいいけど。

寝落ち→値落ち

流動性ないならレバかけたらダメ

レバかけなきゃいんでしょ(笑)

もちろん！
全額自己資本なら単に金のかかる趣味ってことで全く問題ない。

レバヲカケヨウニモカケラレナイ、が正解

自分とマンションの終末期が重ならないように


↑

言えてるなあ

日本（東京）の集合住宅が出来始めて40年強。
当時は金持ちが買うものだった（一次取得者は郊外に流れた）から新築当時から持ち続けてるオーナーだと70〜80代。
老朽物件の終末期は、そのオーナーのＸデー次第だね。あんまり引っ張ると少子化が来ちゃうけど。

中古マンションをみていると
７０㎡前後は、古くてもよく流動していますが
いくら元高級マンションでも１００㎡を
超えると意外と動いてないような気がします
３５年も経つと　だれもかってくれないのでは？
購買意欲ってマンションの広さも関係しますか？

築古の１００㎡越えあたりは
ランニングコストが一般に高くなりやすいですよね
中古の販売価格がそれなりに低そうに見えても
仮にそのランニングの差額を住宅ローン換算した場合
新築のマンションや戸建てと変わらないか
逆に高くなるケースが多いと思います
結局築古は大胆に値下げしないとしようがないのでは

広さの分だけ管理費etc.も高くなる。永住仕様の部屋数多い間取りは、いい場所を安く買いたいDINKS やSOHO派には向かないでしょ。
賃料も高くしないと合わないから投資にも向かない。ランニングコスト考えたら新築とどっこいではヴィンテージ好きくらいしか手を出す奴いないのでは。

挙げ句、最終処分がね。出口戦略というべきか。描けないでしょう。何年住むのか知らないが。
築２５年でもぎりぎりでは。１０年住んで、なかなか売れないでしょう。

子どもたちが大きくなって
広い家がほしいのですが
中古の広めマンションって
やっぱり　オススメではない？
ということですかあ～？

子供はそのうち出ていくから、広いのが必要な時期だけ
借りるのがいいと思うよ。

相談です。
さいたま市の東浦和にある物件で迷っています。

皆さんの意見をお聞かせ下さい。


＜物件A＞
1400万
公団中古団地　300世帯
駅(JR) 徒歩5分
5階建ての5階部分(70㎡)＋30坪
築35年 フルリフォーム済
管理・積立　計16000円
建て替え案が出始めている第二中高層住居用地

＜物件B＞
1400万
民間マンション　40世帯
駅(JR) 徒歩5分
7階建て3階部分関し(70㎡)
築23年フルリフォーム済
管理・積立　計26000円
物件Aに隣接

いずれにせよ、10年程度で戸建て購入を考えています。また、Aに関しては建て替え後、移り住むのも可。
どちらを購入する方が、売却損が少なくすむと思いますか？？
購入する場合にチェックしておいた方がいいこともありましたら、教えて下さい。

>460

１９８１年に建築基準法の耐震基準が変更されているから、竣工で１９８４年以上の物件を買った方が良いでしょう。

しかし、東浦和は価値ないでしょ。多少狭くなっても京浜東北線か埼京線沿いで買うべき。

最近雑誌でやたらと中古マンション購入→リノベーションで自分のスタイルにあった生活などと銘打っている記事を見るが耐震基準を満たしているかわからないような物件をとてもじゃないが買う気にならない。

最初から築が古いものしか見ていないのであれば
築10年以内、築10～30、30年以上の物件をよく見比べることをお勧めする。

最近のものはハイサッシになっているので採光が昔のマンションに比べて格段に上がっている。
また断熱もいい。

そういった目に見えない生活環境も全く違ってくる
。
最初からオートロック、モニターインターフォンがあるマンションとないマンションでは後でかかる金額も全く違ってくる。
後でそういった設備を入れるのはとても高くかかるんだ。。

内装設備はリフォームでどうにでもなるが配管の関係で結局間取りはあまりいじれないなどということは多々ある。

30年前の建築技術と今の建築技術は全く違う。

記事や人の意見に踊らされず自分の目で確かめることが1番手っ取りばやい。

買わん。

建て替えEXITが見込めない物件は買わないな。

今日、ニュースで今後は、
空き部屋率が増えていく問題
をやっていました。

なんか､､家買う事自体躊躇するようになりましたね
ましてや、築古は、手が出せなくなっていきますね

現在の築35年は耐用年数50年のマンションがほとんどですよね。
あと15年後に建て替えです。
現在は耐用年数100年のマンションがほとんどですので、35年後に築35年で買っても問題はないと思います。

そんな計算通りに行くわけありませんよ。耐久年数が経過したら建て替え資金はどこから出るの？
お上から降ってこず、持ち出しも嫌となったら余剰床に値のつく立地でなければ実現不可能は目に見えてる。
いずれ廃墟を待つのがオチ。そうでなくてもこの先、少子化。老朽マンションのババ抜きはとうに始まっています。

私は、銀行ローンの返済を前倒しで終えたのを機に、新築一戸建てに住み替え、中古で購入し築２５年を超えていたマンションを売却しました。この時、築３０年近いマンションが売れるか、非常に心配だったことを思い出します。運良く売れましたが。

１０年後に一戸建てに住むつもりならば、多少無理しても、現時点で一戸建て購入された方がいいと思います。
理由は、３０年を超えるマンションを購入する人は極めて限られ、売れないリスクが非常に高くなるからです。たとえ売れても、極めて低い価格でしか売れない可能性も高いですよ。
そうなると、資金計画も大きく狂います。

一般の人はよほど思い入れが無い限り、買わないのではないでしょうか？　多少高くても新築よりは安い、築浅の快適で魅力的なマンションは世の中たくさん出ています。　
築３５年超えの物件は、おそらく賃貸用に不動産屋が、極めて安い価格で買いたたくぐらいだと思いますよ。

建替えもそんなにうまくいかないと思いますよ。実際住んでいたので時間としてわかるのですが、古いマンションは、人が入れ替わっていくうちに、いろんな事情の人が入ってきます。よほど容積に余裕があり、無償で建替えが可能ならば別なのかもしれませんが、そうでないならば、老後の余生を送っている年金生活者や、賃貸に出している不動産屋は、建替えに興味はありません。

素朴な質問。
独居老人は行き場ないから反対するのはわかるが不動産屋は築年経ちすぎて埋まらなくなったらどうするの？
（売り逃げ、でもそもそも買わない、でもなく築年数の経ってる物件を取得するからには、建て替えも当然念頭にあると思うが）

詳しい事情は知りません。
不動産屋の資金繰り状況と、現状でもそれなりに安定した収入が得られているかどうかじゃないでしょうか？
彼らは、は住んでいる住民と違って、快適な生活の維持というよりは、なるべく少ない投資で家賃収入を稼ぐことが第一ですが、中には極端な考えの人もいました。

『極端な考え』？

築30年超えの中古住宅が売れているって、どうして？
http://extras.jp.msn.com/house/journal.aspx?post=12dd1ef6-62f6-4073-bb...

マンションによるでしょ。
実家は、築35年になるが、三井が経年優化の例で宣伝していて、
売り出し価格より3割以上高く取引されています。
中古はとにかく管理です。

経年『優化』って初めて聞いた。
植栽なんかは年数経った方がいいのは分かるけど
古くなった躯体をどうしたらプラス評価できるんだ？

綱町ですかね

経年優化なんて、ググれば出てくるし、
都内駅近のバブル前の大規模マンションなんは、売り出し価格より上がってるなんて普通。

売れないマンションは、場所と管理が悪いんです。

>売り出し価格より３割以上高く

↑これって比較対象＝35年前の値段ってことですか？

35年前で億ション（自体が少なかったと思う）だったら1.3億ってこと？

一体どこのことだろう・・・

どこ？
白金？ 高輪？

みんながバカにする、ダさいたま市の与野ハウスは築40年弱でも人気があるみたい

日本もようやく欧米のように中古物件が見直されるようになったか