築３５年って買いますか？

>>113さん

誰かに相談していれば買うのを止めてくれたかもしれなかったのにね、残念。

たま団は駅にも近くて良いと思うのになんで安いのかな？
家賃も９から１０万円くらいみたい。

http://www.tokutoku-bukken.com/estate/tama-plaza2/index.html#

光が丘団地も一時より安くなったね、十分高いけど。
なんでこんなに高いのか？
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/110O3016/

東京都と神奈川県の差額でしょう

中古は買うのが難しいね。
古くなればなるほど。
私は売る側の経験しかないが。

>115さん

容積率余ってますけどね、私のとこは。でなきゃ買わない(笑)。
お隣さんは賃貸住人ばかりの投資物件化してますが、金の折り合いがつけば住んでるオーナーが少ない分、話が早いかと。
どちらにせよ買値より高く持ち分売却さえできれば、本人的には満足です。

>120さん（同一人物かな）

戸山ですか？なら難しそうですね、確かに。

>>126
＞容積率余ってますけどね、私のとこは。でなきゃ買わない(笑)。
120です
本当？信じられない？というのが実感ですよ民間物件では。
容積率って、同じ用途地域の区画で300％とか単純なものじゃありませんよ
うちのマンションも同じ区画で北側は１０ｍ道路で容積率400％消化できますが
同じ区画の10m離れたお隣りは最高400％だけど240％しか建築できませんよ。
「ちゃんと役所の建築課に聞くのか、建築士さんに確認しました？」
マンション住民だって自分のマンションの本当に建築できる容積率とか
間違っているかほとんど知らないですよ、仲介業者はもっと知らないですよ。

＞金の折り合いがつけば住んでるオーナーが少ない分、話が早いかと。
建替えのことですか？　全く逆だと思いますよ。
目白に前のマンション２ＬＤＫまだ持って貸していますが、住んでいないから建替えの
話が来たら”絶対に反対”しますよ。住んでないオーナーはほとんど同じ考えだと思います。

なぜだと思いますか？

公団は高田馬場です。

240％のお隣りは６ｍ道路ですか？
道路拡張があれば400％になれるかも。

たとえ住んでる人が少なくても、頑固に反対する人がいれば
簡単には話がつかないみたいですよ。建替え問題は。

阿佐ヶ谷は、ずっともめていまして、まだ住んでいる人もいるんだとか。反対派の人らしい。

訴訟になったら、時間かかるし、建替えは、容積が余っていても難しいそうだ。

>127

コンサル試案でタワー化と言われていますから根拠のない話ではありませんよ。ちなみに公団でもないです。

賃料収入を得てるオーナーが反対に回るかどうかは、物件の属性に拠りませんか？
安定収入でいいと思うオーナーが多ければ反対だろうし、ここならもっと取れる（又は建て替え時に持ち分売ったら高値がつく）自信があれば
賛成も多くなります。私のところは賛成が優勢です。一概には言えないのでは。

＞130
あそこタワーになるんですか？
確かに近所にタワーはないですよね、だから修繕しないお金をかけない。
でも新宿区はタワーを規制する方向ですから難航するでしょうね準工業地ですし賃借たくさん。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_10_00005.html

新宿を含めて幾つかの区ではタワマン規制しているのに、
なぜか次々とタワマンは建てられていく…

そうですね、タワーマンションは将来は○○ニュータウンより始末が悪いかもしれません
公団はエレベーターがなかったりしてお金はかからないけど、タワーだけは維持費が高額。
朽廃した中規模マンションは想像できますが、朽廃したタワーマンションはどうするんでしょう？
タワーマンションの大規模修繕って想像がつきません・・・

>131

どちらを想定されているか不明ですが私の物件は新宿区ではありません。

既存物件を建て替えるには高層化くらいしかないのだから反対してても始まりませんよ。
そも人口減少なら新規供給はいらないはず、だが購入希望者は新築を欲しがる。
化粧直しをした老朽中古を買えと強制できますか？

＞既存物件を建て替えるには高層化くらいしかないのだから反対してても始まりませんよ。

失礼しました高田馬場じゃないんですか？
もしかすると郊外ということですか？

うちのマンションでも2部屋持っているオーナーが、マンションが老朽化したらそこらじゅう
古いマンションだらけになるよ
用途地域が変わって容積率緩和で20階くらいにしてタダで住めると言うと、お年寄りたちは
うなずきますから。
理事の中に建築家がいて、いつも苦笑いしてこちらを見ます、都内のマンションは
けっこういい加減な申請をして既存不適格が多いらしいです。
うちの場合の手口は、お隣りの土地で操作したようです。
高層化しようが、低層で敷地いっぱいに建てようが容積率は同じでしょう。

お金を支払ってコンサルタントが付いているなら、実現の可能性はありますね
持ち出しはなければ幸いです。

原宿駅前のコープオリンピアでさえ持ち出しか専有面積縮小らしいですよ。

まァ、惹句がお得意だことね。

自分で書けないよいうな漢字書くから調べたよ
じゃっ‐く【惹句】
人の心をひきつける短い文句。特に広告文などで、誇張してうたい上げた文句。キャッチフレーズ。

意味が全然違いそう・・・

いいえ、その通りでしょう。

築30年超のマンションの建替でタワーマンションになった事例はないので
マスコミで大きな話題になりそうですね。
都心部ではなさそうですから、郊外ならありそうです

一般論で
再開発予定地のお年寄り、って高層階に住むのは嫌がる人が多いですよ。震災前から。
それが、再開発のなかなか進まない理由の一つ。

各論で
一人暮らしが疲れたので戸建てからマンションの8階に引っ越した70代後半の母親は、
最初は嫌がっていましたが３ヶ月もすると、高いところは景色も日当たりも良くて
最高だねと大喜びです。
人間は順応性がありますが、思い切るまでは大変です。
5階程度の古いマンションから、タワーなら相当難しいでしょうね。
建替は検討初めて早くて5年、普通は10年はかかるし途中で頓挫して中止もあるから
思ったとおり進まないのが、共同住宅のデメリットなんだな。
お年寄りはローンが終わっているからまだ可能性はあるけど、最近買った人は
ローンが始まったばかりで、さらなる持ち出しを容認するはずがない。
タダで面積が大きくなれば誰も文句は言わないだろうけど、マジックのようには行かないし
若い人は、ローンを支払いながら、仮住まいで3年間以上家賃とダブルで支払うことに
ならないのかな？
残念な結果です。

＞だが購入希望者は新築を欲しがる。化粧直しをした老朽中古を買えと強制できますか？
都心では立地が良くて割安のスケルトンリフォームしたリノベーションマンションが静かな
ブームを呼んでいるそうです。京都の古い町家にも若い人が賃貸で沢山住んでいる。
首都圏でマンションを買いたい層の80％は新築志向だそうですが、都心に限定すれば
60％位だと思います、つまり40％は立地のよい中古マンションを探している。
郊外の中古は10年で場合によっては半額、都心ではありえないから中古は郊外は
買わないほうがいい。
まさに中古マンションは需給関係で価格は市場が決めるという、いい例です。

約10年ほど前に30才で結婚し、自分の年と同じ年齢のマンションを買った者です。

管理状態が良いという前提で、値段次第かなぁ、と思います。
私の場合、周囲の新築マンションに比べて十分に安くて、
今後これ以下に下がってもそれほど損をしないだろうと思ったので買いました。

10年経って築40年ですが、大規模修繕も終わって、売買価格を見る感じでは、
買った値段と同じくらいでは売れそうな感じ（売り出し価格は明らかに高い）。

ローンも終わったので、結構余裕の暮らしができてます。

あとはこのマンションがいつまで持つかなんですが、
この感じだとまだ二、三十年は十分持ちそう。

物件選べば、35年もありだと思う。

建替の話をされている人が多いですが現実的には？マークがつきます。

鉄筋がむき出しになったり、雨漏りがしたり、給排水がダメになって日常生活に支障をきたすようになれば仕方ないでしょうが、民間のマンションの場合修繕するからそんな状態にならないですよね。

両親が再開発の等価交換で仮住まいをしたことがあるので費用の明細を見せてもらいましたが、仮住まいの費用が月々12万円、家財が全部入らないのでトランクルームを借りて3万円、礼金仲介手数料、引越し費用が往復で50万円約3年間で約650万円の出費になりました。
新しいマンションの取得税、登録免許税、消費税、管理準備金、修繕積立金基金、売買契約書などで400万円。
エアコン、照明、家具などの購入費用で50万円と入居するのに450万円と合計で最低でも1,100万円以上は掛かった計算になりました。。
容積率の余剰で同等の面積の新築が貰えたとしても、全戸の住民が「現金」でこのお金を用意できなければならないことになります。
築古マンションを建て替える場合は、その他に取り壊し費用とコンサルタント費用もかかります。
建替費用はタダで新しいマンションが手に入るように考えるいるようですが、現実はそんなに甘くない。
70㎡取得するのに1,500万円+αの費用が掛かるのです。これは都心であろうと郊外であろうと建物の費用ですから大差はありません。

総会で80％の賛成があれば建替は可能になりましたが、最低1,500万円以上の現金の費用を説明しても賛成する人が多いと思いますか。

持ち分売るなら費用は不要。桜上水のオーナーあたりも持ち分売った金を原資にホーム入居組がいると聞きます。

>142

震災直後の書き込みに年数が経っていてもリフォームすればいいかと思っていたけど、震災の後は思えなくなった。とありますよ。
総意でなくても、旧耐震で問題なかったオーナーの感覚とこれから買うユーザーの感覚は違う。
売るには売れても、値下げしなくてはならないのならもっと高く売れる手立てを考えた方がいい。

>139

シャトー三田は20階？位のタワーみたいですよ。
白金台の二軒合同建て替えもタワー。

タワーにして戸数を稼げば、在来の所有者の持ち出しが無いか少なくて済むからでしょう。
またタワーにすることで高層階の価格を上げることができ、低層階の価格を抑えることが可能になる。
等価交換で、建て替え期間中の経費の余裕が無い世帯の救済にもつながる。
都心部ではタワーにして、周辺に余地を取ることが、防災にもつながる。

>142

>都心では四割が中古志向

なのは値段的に新築難しいからってだけでは。
耐震か否かも重要視される流れだし数字に意味はないと思う。
所有物件が選ばれなければ確率０でしょ。

>145
建替の持分売却は評価が安くなる、とどこかのサイトに書いてありました。

>148
容積率に余剰があるケースだけですよね。
余裕がなければ叶わぬ夢。

だから容積率に余裕のない老朽物件は買っちゃ駄目。ジャンク→廃墟確定。

>150

桜上水みたいに、デベじゃなく一般に売る手もある。ボロ家が6000万とかで出てますよ。成約価格は？だけど。

今、築古でよければ3Aに予算2000万円～3000万円でリフォームされた30㎡～40㎡が買えますよね。　　　　
築古で昔の団地サイズでよければ有栖川公園の近くのマンションが2000万円代で買える。
まあ、築古マンションを購入しても今の修繕技術があれば半永久的に住めてしまう可能性もあるかも
しれませんが、やっぱりそうでない可能性、3Aの物件といえどもスラム化していく可能性もある
わけですよね。ですから都心の築古は一般的に売却損が少ないといわれても、いざ買うとなると、
本当にお買い得なのかどうかはやっぱりわからないですよね。

それに対して、郊外・近郊に新築物件購入は将来の売却を考えると損だとされますが、
たとえば今50才以上なら郊外に新築の現金一括購入もありかなって考えてます。
今の不動産の市場動向だと、世田谷で3000万円で新築50㎡を狙うっていうのもありですよね。

＞だから容積率に余裕のない老朽物件は買っちゃ駄目。
老朽物件は論外ですが、マンションで容積率に余裕は2パターンしかないと思います。
1.公団なとで役人体質で経済合理性を考えずに容積率を余らせた。
2.建設後に、容積率が緩和になった
3.容積率いっぱいに建てても売れる見込みがなかった
4.建設後に容積率が下がった、もしくは違法建築で容積率オーバー（既存不適格）
　建築基準法改正で、バルコニー、エントランスホール共用施設などが容積率から除外

調べると都心を中心に民間分譲では圧倒的に4が多かったです。
マンションはデベにとて利益追求の事業ですから、人気エリアであれば0.1％単位まで
消化するのが普通です。
よく、余裕のマンションと素人は言いますが、余裕ではなくて
「容積率が低くて大きく建てられない」というのが現状です。
マンション用地を確保するときも、同じブロックで道を隔てて300％と500％では
土地代も大きく違います。
30年超の都心物件価格は、その大半が土地代（付加価値）だと思います。
仲介業者は、管理がいいとか言いますが1つの要因で表面的なことです。

＞等価交換で、建て替え期間中の経費の余裕が無い世帯の救済にもつながる。
デベは無駄な必要経費を支払うと赤字になりますから、全て持分から控除します
つまりその分保留床（専有面積）が減るということ。

大多数の新築志向は
1.最新設備・・設備はその時代の流行です、維持費や管理費負担が重くなることもある
2.新築で気分がいい・・・下落幅ではなくて下落額を考えれば中古より大きい、見栄は張れる
3.最新の仕様・・バルコニー、共有設備は確かに進歩、個室内は？
4.新耐震や免震構造で安全・・地盤により結果はマチマチ大地震が証明してくれました
5.専有面積が大きい・・・昔はマンションは高級品ですから広い物件は新築に多い
6.青田売りが多数・・・未経験の一次取得者にはとても不利

大多数の中古購入者の志向
1.価格が安く広い部屋が買える→○
2.なるべく10年以内の築浅→中古のメリットが最も薄い時期
3.管理が良い→眼に見えるので確かに有利
4.立地が良い→マンションに適した土地には昔から建設されている

マグロの競りと同じで、人気があれば価格は高い、他人と同じ思考だと得することは少ない
のは株式市場と同じ、人気と住み心地は違うこともある。

東京都は１日、都内で【２４件目】の認可となる「宇田川町住宅マンション建替組合」の設立を認可することとなった。今年度中の認可が５件目となり、平成１４年の円滑化法施工以降最高の件数となった。
現マンション（鉄筋コンクリート造地上７階地下１階・住宅１６戸、事務所１戸）が、鉄筋コンクリート造地上１３階地下１階・住宅５０戸、店舗１戸の再建マンションとなる。
平成２３年８月解体着工。参加組合員は旭化成ホームズ株式会社

売却益を追求する人は、資金があってプロ集団のゴマンといる不動産業者より早く
見つける必要がありますね。
2011年に全国で30年超のマンションは100万戸数、東京都だけで40万戸あるそうですから
平均80戸として5,000物件もあり、不動産を見る目があれば選り取り見取りで探せます。

数年前から「100年マンション」という宣伝が新築マンションのHPに踊っています。
分譲マンションの歴史は50年程度、10年前は都内では築古マンションの基準は25年以上でした。
35年前と現在でマンションの耐久性が2倍に伸びたとは思えませんけど
新耐震と旧耐震の違いは、何でしょうか？
旧耐震は、震度7の地震で大半が倒壊するような、殺人基準だったのでしょうか？

政府の旧耐震マンションの建替促進は、不況の建設業界の後押しのような
気がするのは私だけでしょうか。
不動産業界は、政治献金の貴重な財源という構造は今も昔も変わらない。

電気製品も経産省の基準では部品6年程度ですが、冷蔵庫、エアコンで20年以上
問題なく使えてしまう場合もあります。
日本では在庫部品は資産勘定で課税されますから企業は早く廃棄したい、米国は違います。
省エネ家電も使えるものを買い換えさせる消費促進の政府のキャンペーンのような気がします。

耐震基準の変遷
1950年　建築基準法公布（旧耐震基準）
　　　　　　強度型の構造基準（設計震度0.2）
　↓
1971年　建築基準法改正（改正旧耐震基準）
　　　　　　強度型+一部靭性考慮（柱の帯筋強化）
　↓
1981年　建築基準法改正（新耐震基準）
　　　　　　強度型+靭性型

一般的に、1981年以降の新耐震基準と、それ以前の旧耐震基準に区分されていますが、実際は、1971年の改正も大きな意味を持っています。
1971年の改正により柱の帯筋の本数が増やされました。柱の帯筋（フープ筋）とは、柱の縦方向の鉄筋（主筋）を横方向に束ねている鉄筋で、ちょうど樽の『たが』の役割を担っています。

1968年の十勝沖地震で鉄筋コンクリート建物の柱の破壊被害が多く生じたため、急きょ基準が強化されたのですが、その強化の効果が阪神大震災では顕著に表れました

阪神大震災で倒壊や大破まで至った建物の多くが1971年以前の建物であり、1971年～1981年の建物は倒壊や大破は殆どなく、新耐震建物に比べると被害はあったものの、1971年以前の建物よりも被害の程度は軽かったのです。

ソース
http://tokiwa-architect.co.jp/taisinsindan1.html

新築マンションを購入して10年後に売却する場合と
築10年ものを購入して築20年の時点で売却する場合は
一般的には、後者のほうが持ち出しが少ないと思います。
でも都心の優良物件ほど、その差は少なくなると思うんですよ。

それでは築30年ものを購入して築40年の時点で売却するのは
賢明かっていうとそれもわからない。
築30年ものが築40年まで住めるのかっていうのは
やっぱり不確実だと思うんですよ。

港区山手線内のような場所のマンションだと
築30年ものを購入して築40年の時点で売却するという場合
築30年の時点とほとんど同じ値段で売却できるから
港区山手線内の築古はお買い得という考え方も確かに成立する
と思うんですけど、それはそのマンションが築40年になる前に
老朽化して住めなくなるリスクを乗り越えた結果だと思うんですよ。

そのへんを考えると「新築は損」という常識はおいといて
あえて新築を購入するという選択もありだと思うんですよ。

コスト上の損得と気分的なメリットは別立てで考えた方がいいでしょうね。
それにしても新築は、転勤や離婚でも売らずに住むというくらいでないと金銭的なメリットを見出だせないんだけど。
平均ニ三割乗っかる宣伝費を、〜十年後に売った場合も損益計上しないで済む（＝その分、引かずに済む）物件って想像つかない。
震災前の湾岸物件ならあり得たが。個人的には築浅もほぼメリットを感じない。

＞それでは築30年ものを購入して築40年の時点で売却するのは
＞賢明かっていうとそれもわからない。

山手線内とかなら普通に住めます、多分30万人位がその条件で住んでいます
違いは新しいか古いか、駅遠か駅近か（笑

たとえば、知人が住んでいる広尾の築41年83㎡で4780万円で売り出してるから
少なく見積もっても4500万円では売れると思います。管理費積立金で4万円。
このエリア新築なら1億円超です。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...
何度も行ったことがありますが、エントランスも洒落た普通のマンションでした。

＞築30年の時点とほとんど同じ値段で売却できるから港区山手線内の築古はお買い得という
＞考え方も確かに成立すると思うんですけど、
それは売却のタイミングと市況によると思います、前述の広尾の物件は数年前に7000万円位で
出ていたような記憶があります。

新築の坪単価って新築分譲を見るとおおよそ検討がつきますから、
都内なら30年、40年の事例がいくつもあります。
郊外や地方だと事例は少ないかもしれませんが、探せばあるので検索してみてください。
東京23区のマンションで、朽廃して住めなくなったという物件は皆無だと思います。
なぜなら、建替事例が50件程度、該当物件は数千件はありますから。

＞新築は、転勤や離婚でも売らずに住むというくらいでないと金銭的なメリットを
＞見出だせないんだけど。
何人か離婚経験者を知っていますが、新築でも中古でもローンで買えば売却が普通
一方の親が金持ちだったり、別に住むところがあればすると奥さんと子供がそのまま住んでいます。
もちろんローンは奥さんが支払います。

＞個人的には築浅もほぼメリットを感じない。
その通りだと思います、中途半端だし最初の1～15年位が1番値下がりするような気がします。

退職後に夫婦で生活していく物件としていろいろ考えています。
たとえば下記のような物件なんですが、築古ではありますが、
きれいにリフォームされており価格も大変リーズナブルだと思うんですよ。
下記のごとくの予算で都心に住めるんだったらお買い得な感じがします。
ただ、あと25年～30年下記の物件に住み続けることができるのかといったら
やっぱり不確実だと思うんですよ。
まあ、建物が老朽化してエレベーターが使えなくなっても気にしませんが
水道、ガス、電気がストップしたらほかに家を買う必要が出てきて、
結果的にやっぱり割高な物件だったってことになりますよね。
問題はそこですよ。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/NX90T051/
http://www.rehouse.co.jp/mansion/FBKNZ010/
http://www.rehouse.co.jp/mansion/NZQT3001/
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

いっぽう、同じような価格帯の物件ですが、下記のごとくの物件を買っておけば
ひと安心っていう考え方も、やっぱり成立すると思うんですよ。
建物が早めに老朽化しても自己判断で建て替えればいいだけの話ですしね。

http://www.rehouse.co.jp/kodate/FR4NZ169/

さて、お買い得なのはどっちでしょうね。

＞建物が老朽化してエレベーターが使えなくなっても気にしませんが
こんなことがあったら委託管理している管理会社が訴えられる。
エレベーター点検は法律で決まっています。
1Rとかって、離婚を考えているということですか、
家具は全部捨ててシンプルライフ？

・・・とバーチャルに真面目に回答してしまって情けない？

買いやすくなっているとはいえ、やっぱり麻布に2000万円で住むには
どうしても無理があるよね。
まあ、港区山手線内にちょっと納得がいく物件（新築70㎡）を購入すると
なると最低でも1億円必要だと思うんだよ。

で、住宅にぽんと1億円出せないけどやっぱり都心での生活に
ひかれるという場合、一つの戦略として
>>162の一番最後にあるような郊外の戸建をまず確保、
その後に>>162に提示したような中古マンションをセカンドハウス
として購入という戦略があると思うよ。

物件を選べば、郊外の一戸建と都心のマンション（30㎡～40㎡）の
合計で3000万円以下も可能だと思う。

で、郊外のゆったりした一戸建と都心のマンションを
その時の気分でいったりきたりすれば、
いい気分転換にもなると思うよ。

>162
老後は質の高い医療が確保できる場所が私は選択基準です。

＞165
房総の館山に行ったときタクシンーの運転手と話したら
「東京から移住してくるけど、年を取ると病院通いが始まるし自動車がないと
生活が出来ないから都会に帰っていく人が多い」そうです。

新婚時代に都心の35㎡のマンションに住んだ経験がありますが
収納できない片付かない、イライラした毎日でした。
老後なら家財も荷物も増えるから最低でも50㎡ないと大変だし
プライバシーが保てない。

＞港区山手線内にちょっと納得がいく物件（新築70㎡）を購入すると
＞なると最低でも1億円必要だと思うんだよ。

築30年で、そんな物件ありますか？　あったら具体的に教えてください。
ここ中古マンションのスレッドなんですけど・・・。

>>166
港区山手線内に50㎡ともなると築古でも3000万円必要ですよね。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/19513172/

でも今だと3000万円出せば世田谷に新築が買えちゃう。
50才以上で新築を買っとけばまず老朽化による建て替えの心配が
いらないと思うんですが、マンションに3000万円出すんなら
どうしても新築のほうに目が行っちゃいますよね。
http://www.ss-parkside.com/

同じくらいの値段の中古と新築を比較してしまいますが
このスレの人的に、お買い得なのはどっちでしょうね。

シャンボール三田か、安くなったね
かなり前だが6000万円くらいの時に見に行ったことがある。

山手線なら北側が安いよ、目白や駒込なら環境もいいし広いのが買える
これ昔は億ションでした。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/111Q3014/
120㎡で5000万円日本女子大の隣
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/100Y3077/

世田谷区内はピンキリ、
庶民的な街もあるし、駅遠物件は安くなる。