購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART４】

赤坂のタワマンだったら解体してもすこし利益は出るかも。
三田とかのタワマンであれば買いたい人土地代はトントンですね。
２３区内以外でのマンションの解体費は、土地を売っても確実に持ち出しになるというのは
有名な話。解体積立金を制度化しようという動きもあります。

一等地であれば、プラスは出るでしょうね。
分かりやすく、最近の定期借地物件では解体準備金を月額で徴収しているので、少し見てみた。

広尾ガーデンフォレストの例では、
71.44平米の部屋で、解体準備金は月1,400円、入居時一時金で3,030,000円。
ここは50年定期借地なので、71.44平米に対して3,870,000円が解体費用と見てとれる。

広尾ガーデンフォレストは総敷地に対して総延床面積が4倍くらい。
ということは71.44平米の部屋の4分の1程度の敷地権利を有することになる。

ざっと5坪ちょっと分くらい。坪300万だとして1500万、解体準備金を差し引いて1200万くらいは
プラスになる計算ですね。もちろん、定期借地物件なので、参考としてです。

低層マンションなら土地の持分は多くなるでしょうが（その分当然高い）、大通り沿いなどで
容積率が緩和されているところのマンションは、一度持分がどのくらいか確認したほうが良い
でしょうね。

赤坂とか三田のタワマンの方が土地の持分なんて期待できないと思いますけどね。

好立地なら解体しただけで終わりなんてことはありえない。
次に建てるマンションかビルのデベが採算を見込んで計画建てるよ。
それで権利者に金払ってどいてもらうか、プラスの費用で入居してもらう。
以前東急沿線の某建替えに関係したことあるけど、築数十年以上の物件に１～2千万程度払って1憶足らずになってたよ。
これはかなり好条件の例だけどね。

ゼロになるなら、そもそも住民や権利者が解体なんて同意しないんだよ。
耐用年数は70年以上だろ、住めるなら住むし、貸せるなら貸すよ。
土地とか資産としての権利の話だったはずが、いきなり解体とかの話になるのがおかしい。
いったい、何歳まで生きる気なの？

＞低層マンションなら土地の持分は多くなるでしょうが

うちは低層で100㎡で持ち分90㎡以上なんだが、嘘つき呼ばわりだもんな～
それで登記もされてるし固定資産税も来てんだけど(笑

保有税　たくさん　

払えば

解体準備金を差し引いて1200万くらいは
⇒1100万くらいの間違い。

付け加えると、完全に同じ立地は無理なので、坪250万の広尾アドレスに20坪の狭小3階建て戸建てを建てた場合、
50年後には同じ条件なら土地だけでも5000万で売ることが出来ますね。

まぁ広尾アドレスじゃなくても、坪200万で25坪でも同じことが言えるんですけどね。
3900万か･･･。

＞｢長期的にはマンションより戸建が経済的で資産価値が高い｣

同じような立地ならそうとも言えるかもしれないが、劣る立地の戸建と優れた立地のマンションなら分からんよ。
だって、劣る立地は土地があっても思った価格での買い手を見つけるの大変だもの。
思うような値がつかなくても、貸すこともできない。
マンションでいい立地なら、それなりの値で売れたり、貸したりもできる。
賃貸用に買ってくれる人もいるからね。

マンションか戸建かなんて、一般論では語れない話。
今後ますます悪い立地のところから土地の値段は崩れてくよ。
頼みの綱の外国人も買わない、日本人は減ってくって状況だからね。
どっちにしろ、立地や物件が良くなければ、資産性なんてあんまり考えないほうがいいんじゃないの。

一戸当たり3,870,000円の解体費用というのは、決して高くはないね。

>71.44平米に対して3,870,000円が解体費用

こんな安くは解体できませんが(笑)・・・タワマンなら特にね。
その後、新築をしないのなら更に高くなりますよ。
床面積と同じ土地を持っていると妄想してるおかしな人も出現しちゃうし
願望が真実に思えちゃう、・・・の末期の症状だね。

↑
床面積と同じ土地所有なんて書いてる人、一人もいないじゃん(笑
持ち分として登記されてるのが、床面積とあまり変わらいというのはありうるよ。
一種低層地域で建蔽率40％、容積率100％以下とかの地域の余裕のある低層マンションなら。

まあ、土地所有云々で、戸建とマンションで争っても仕方ないだろ。
土地については戸建有利だよ。
ただ、それが資産性とか収益に結びつくかどうかは、立地次第だから戸建で土地があるからいいなんて話にはならん。

国際標準である収益還元法は、日本にはなかなか根付かないと言われてきた。
つまり不動産から得られる期待収益を資産価値と見なす発想は、土地のような不動産そのものに価値を見出し取引してる社会には合わないというわけだ。
取引があるというだけの理由で、土地には価格がつき資産性があるとされてきたわけだ。

ところが、買い手はどんどん減ってる状況。
同時に、収益を生むかどうかわからない土地は、取引され難くなってきてる。
人口が減って、土地自体は貴重なものではなりつつあるんだから当然なんだが。
取引に新たに参加してきそうな外国人は、取引があるゆえに買うのではなく、収益が見込めるかどうかで買う。
実際に自分が住む家を不動産投資と見なす人はあまり多くないだろう。
だけど、不動産の資産価値を言うのなら、日本の不動産市場自体が大きく変わってきてることも考えないとね。

>9433
姑のところは駅近の戸建だったのを舅がＲＣにして上階ワンフロアに自分が住み、
他は貸したりしています。
もちろん階段も別にありますけれど、自宅の階段は普段使いません。
ＥＶのみ。
というのも、段の一つですら、足を持ち上げるのが大変になったのです。

明日は忘年会なので早出しないと仕事がきついのでもう寝ます。

マンションの解体跡地の地価は、実勢価格の半分かそれ以下になる。
実勢価格は、たとえばその土地まで行ける道路分の差し引きその他インフラの整備費が差引かれる。
相当土地に価値が無ければ、解体費用はまかなえない。足が出る。

一戸建ても実はマンションと同じ様に管理費や補修費は掛かっている。
ただその経費は地方自治体が負担している。町の入り口は、マンションの入り口と同じ。
玄関までの道路、電線、上下水道、側溝、街路樹、清掃などなどの保守整備は、全て公費でまかなわれる
一戸建てはマンションでいう玄関から中だけを自費で保守管理すれば良い。
一戸建てをまかなう税金はマンション住民の税金からも捻出される。

↑
だから、足が出るなら、住民や権利者は解体に同意しないんだって。
同意もなしに勝手に解体なんて話はできないんだよ。

>>9464
ギャグだよね？
ね？

一戸建ての土地は、５０坪であってもマンションの土地８０坪以上に相当する。
大半が道路を必ず占有しているからだ、マンションの土地は、一つの土地を区分私有か借地しているにすぎない、
引き込み道路を作れば土地は半減、だからマンション所有者の土地は半分以下の価値となる。

＞9458
せっかく実例を探したのに「そんなに安く出来ない」一言で逃げてないで、実例を出して頂ければと。
ちなみに広尾ガーデンフォレストを含め、定期借地物件は更地にして土地を返却することになってますが、
この値段です。

この広尾ガーデンフォレストの価格設定がおかしいのでしょうか？何か特殊なんでしょうか？
急にタワマンは･･･って縛りにしてますが、広尾ガーデンフォレストはタワマンでしょうか？
タワマンは一般的なマンションなんでしょうか？

まぁ私は戸建て建設中なのでどっちでも良いですが、間違ったマンションの認識をお持ちかもと思います。
実際に建て替えたマンションなんて多くないのに、そんなに安くないって言われても説得力ないですよ。
もちろん、足が出るマンションもあると思いますけどね。

7～8年前、同じ8000万程度の予算。

わたしのうち：都区内の立地のいい評判デベの駅7～8分のマンション。→　ほぼ元値維持。
あにき：同じ沿線の電車で10分離れ駅15分の戸建。→　すでに同じ住宅地で1千万以上ダウンらしい。

土地より立地だと思います。

＞実際に建て替えたマンションなんて多くないのに、そんなに安くないって言われても説得力ない

たしかに(笑
9468さんのは計算プロセスも明確で分かり易かったけど。
建替えがまだそんなにないうえに、50年以上のスパンで考える建替えの話ばかり出されてもね・・・

＞9467

これも誤解ですね。

＞大半が道路を必ず占有しているからだ、
うちの近所は道路は私有地で近所と共有ですよ(持分ありだけど）。

＞マンションの土地は、一つの土地を区分私有か借地しているにすぎない、
法的にも登記上も、定借でないかぎり、借用などという形式にはなっていませんよね。

自慢の戸建てに住んで何の不満もないのになんでマンション攻撃すんの？
全然理解できない。

今満足してるならそれで良くない？

マンション派も戸建て派にやーやー言われても痛くもかゆくもないだろうし。

戸建ての溜まりに溜まったストレス発散の場なんだね。
やっぱり戸建ては嫌だ。

いい戸建はいいんだけどね。

得かどうかで不満足な戸建を買うと、こういう発散の場所が必要になるんでしょう。

家自慢してくれた方が、はるかに参考になるんだけど。

余裕のある戸建の人(余裕のあるマンションの人も）は、やはり鷹揚でしょう。

同じ価格なら
管理費不要、駐車場費用不要、土地資産有り、
の理由で一戸建ての方が資産価値が高いという当たり前の話では？

これって攻撃？

先程のニュースでマンション騒音問題起因の事件やってました。

いくら煩いからって壁に穴空けて都市ガスを送りつけるなんて。。

ガス使用の低スペマンションですが。

＞9474
マンション派が、うそでも何でも、ただ声張り上げて、現実逃避したいって感じでしょうか。
主張する人ほど、マンション購入の後悔が後ろに見え隠れして悲しいですね。
まー、一生、マンション購入失敗の後悔が続くわけですからねー、大きなトラウマですから悲惨です。
私はボランティアのつもりで、時々怒らせたり、なだめたりして話に付き合ってあげていますよ。
大声を張り上げてもらえば、一瞬ですが苦悩を忘れさせて差し上げられますからね。

＞同じ価格なら

これは違うよ。
正しくは「同じ立地なら」。
郊外の不便な戸建を買って動くに動けないのは何人も知ってる。
一方、都区内のいい立地のマンションで価値を維持してたり、財産増やしてるのもいる。
どっちも同じような価格だったと思うけどね。

同じような立地ならたしかに戸建のほうが資産価値はあるでしょ。
ただし、予算的に狭くならざるを得ないのがちょっと痛いけど。

＞9476

マンション派なんてほとんど主張してないじゃん。
おかしなデータや計算だしてくる人に、具体的にこうこうと説明してる程度だよね。
戸建は得だ得だといい加減な計算で言ってるのが圧倒的に多いよ。

うちは都区内に戸建、マンション両方ありだから、どっちもいいとこ悪いとこあると思うけど。
戸建で得だなんて思ったことない。
それなりにお金かけてるし、別に利殖になるわけでもないからね。
都区内で場所も悪くないので下がることはないと思うけど、すんなり買い手がつくとも思ってないし。
（マンションのほうがこういう点についてははるかに機動的に対応できるのは事実）
戸建はうち好みの空間を手に入れられただけで十分だよ。

一部の戸建派が、まともな論理も計算ももなしに、とにかく滅茶苦茶言い続けてるのは分かります。

＞マンションのほうがこういう点についてははるかに機動的に対応できるのは事実
これは大間違いだね。
マンションの方が戸建より流動性があるって？　勘違いだよ。

↑
じゃどう勘違いなの？
うちの近隣は3～4か月で中古マンションはほぼ一新されてる。
戸建はその程度の期間じゃ、ほとんど動いてないよ。
つまり回転率に大きな差があるわけだ。
都区内都心（千代田区）直通20～30分の地域の場合だけどね。

３０歳で家を買って、余生一生５０年ずーと住み続けると仮定すると
マンションは、７０００万円一戸建てとの経費差があるよ。

マンションの年間維持経費５０万円Ｘ５０年で２５００万円に、
大規模補修費用の不足は必ず発生するから年間２０万円を経常したいね。
すると合計３５００万円

一方戸建は、１０年に一回１００万円の補修塗装をすると５回で５００万円、
どこかの補修もあるだろうから５００万円 やっぱりマンションの維持経費は
２５００万円近く多く掛かるね。
実際、戸建はこんなに掛からないから３０００万円以上の差は出るけどね。

さらなる衝撃！！として
５０年住むと、マンションはマイナス査定で更なる持ち出しが発生するね。貯金しないと。
一戸建ては土地代は残る、
４０００万円の土地だとマンションとの経費差は７０００万円になるね。
考えるだけでもおそろしい。

教えてやるな。

辺鄙な戸建て買って動くに動けない。買うまでは意味がわからない。

これが資産格差のはじまりなんだから。黙って見ていたらいいんだよ。
団塊ジュニアが親父と同じ誤りを犯す。
それでもいいじゃん。

教えてやるな。とは「教えてもムダ」「黙っていたらいい」という意味。
念のため。

買えることと維持できることは意味が違う。
だいたい自分が維持できるか心配だから維持費なんて計算するんだろ？
3000万4000万のカネなんて、教育費や車もつ持たないと医療費介護で
いくらでもでてくる金額。
生涯賃金が3.5億としたら高々１０％以下の話。
建物はどんなものでもライフサイクルコストは取得価格の3倍は
かかるものだよ。
賃貸はそういうものを見込んだ価格なんだからね。

＞３０歳で家を買って、余生一生５０年ずーと住み続けると仮定すると

爆笑
同じマンションに一生住むという仮定自体意味がない。
http://www.jt-i.jp/labo/moving/index.html

チンピラ若造の30代の価値観と社会的地位のできあがった50代の価値観では
趣味もライフスタイルも全く違うでしょう。
それなのに、30代の経済力で買った家にケチケチ何十年も住み続けるって
そこまで貧しいか、あるいはもともと背伸びしすぎか。

また出たね。
わけの分かんない計算。
戸建のコストは過少計算、マンションのコストは過大計算。
以前1000万だった差が、今や7000万にまでなりました～
次は1億かね。

50年なら、戸建のほうが建て替えや大規模修繕の金かかるよ。
法定耐用年数は、マンションは70年以上、戸建は50年未満、知ってた？
50年なら数千万の建て替え費用や大規模修繕費用、考えといたほうがいい。

マンションの年間維持経費って、管理費と修繕積立の区別ついてない？
両方合わせても普通は30万位なんだが、50万てどこから出てくんの？

50年後、戸建で土地が残っても、建替えるか、引越すか、どっちにしろ2～3千万は必要。
その頃、マンションは、、、ちゃんとメンテされてれば、まだ住むことは可。
もしくは賃貸可、立地がよければそれなりの賃料で。
30年目までに売るか、それ以降は賃貸に出すか。

どっちにしろ、4000万の土地に建つ戸建と見合うマンションなら、最低そのくらい返ってくるよ。
諸経費差引後の利益10万×12か月×20年で2400万、売却時に1千万未満でも3600万程度。
ああ、老後のためのもう少し小さ目のマンションなら賃料で概ね買えそうだね。
計算だけなら、いくらでもできます(笑
まあ、買って、実際に賃貸したり転居してみれば分かる。

だいたい4000万の土地って、どこだよ(笑
坪100万程度のとこじゃ、50年後には田舎の田畑並の値段になってんじゃないか。
土地土地いうなら、都心30分圏内とか郊外拠点の駅10分内、今の価格なら最低150～200万以上だろ。

9483さんの仰る通りで、多少の維持管理費の差額をケチって、使えない土地なんて買ってもしょうがない。
辺鄙な郊外なら、維持管理費にかかるコストよりも、建物の減価や土地の値下がりのほうが大きいだろ(笑

チンピラ若造って・・・・
若造はともかくチンピラっていうのはあなたの過去であって
30代全般に言えることではありませんよ

＞同じマンションに一生住むという仮定自体意味がない

まあ居心地がいいのか、結構高めで収入もいい人が多いところでも長く住んでる人が多いマンションもある。
だけど、一般的には30年もすれば移ってる人のほうが多いだろうね。
だいたい30年も同じとこ住んでるの、飽きないか？

２５年で給水管、エレベータ、ポンプなど劣化する。３０年ならＥＶの
オーバーホール、かごの取り換え時期だね。
大規模修繕というのは資金問題でなかなか行われないから
その前に住み替えというのは、マンション住まいの常識だろ。
別に、売らずとも人に貸す手もある。都心マンションなら
ＳＯＨＯとして事務所需要もあるし。

>9487
チンピラの意味
http://zokugo-dict.com/17ti/chinpira.htm

>>9487
>>9490
なるほど、小物のくせに大物を気取っている者を嘲う言葉なのか。朝から勉強になった(笑)。

ここすごいレス数だね。感心した。一戸建ては結局自己満足の賜物だわな。贅沢も青天井だし、コストかけたくなきゃそれこそあばら家生活も可能。俺は50年後に7000万丸儲け、なんて夢見る余裕ないんで、仕事しますわ。

正確には一戸建てが50年で1500万＋土地資産くらい経済的。

差は土地資産によりけり。

マンション派叩きより自慢話を聞きたい。
マンション派の自慢はわりとあるけど戸建て派の自慢がまだ少なすぎる。
維持費が安いとかはなんか計算がざっくりしてるから
もう少し具体的な計算結果や庭や騒音もなく快適って話を聞きたい。

郊外の大きめの一戸建てに住んでみたいと言ったら、
「子どもが独立する頃には、少子高齢化で、ド田舎になってるけど良いの？」
って、主人に言われました。

他人に言われたら、反発してみたくなるセリフだけど、
身内に言われて冷静になって考えてみると妙に言い得ている気がしてならない。
結局、戸建だって立地がダメなら、土地だけ残っても仕方がない・・・。

>「子どもが独立する頃には、少子高齢化で、ド田舎になってるけど良いの？」

少子高齢化したからって、都会がド田舎になんかならないよ。
それはその土地がもともとド田舎なだけ。
田舎の定義を勉強しなさい、旦那さんww

マイホーム購入は一生を左右します。
＊ここにいる自称タワマン、駅直結住人、豪邸住人は除きます（業者さんがほとんど）。

マンションを買ってしまうと数千万円、維持経費が余計に掛かってしかいます。
「買ったのになぜ家賃みたいにお金を支払う義務が？？？？？それも一生？？？」
毎月の支払日が来るたびに後悔というトラウマが一生あなたに付き合います。

さらにマンションは少なくとも２０年に１回買い換えないと資産価値は０になります。
値上がりしていれば良いのですが、多くは中古車のような値下がりが・・・
手数料を差引けば・・・優良物件でない限り賃貸は・・・。
普通の社会人ならわかりますよね。

○インターネットに頼らないで足で調べましょう。
①近所の一戸建ての方にリフォームの実態を聞きまわる
②中古マンションの実態を調べる
③維持経費の内訳を知る
などすれば、その違いと集金構造に唖然とすることでしょう。
それでマンションを選べば、ここのマンション住人のように後悔はしないですみますよ。

>>9490
豆知識をありがとう
でも、どの意味であるにしても30代全般がチンピラとは言えないですね。
謙虚な30代もいるだろうし、大物の30代もいるでしょうから。

>>
２５年で給水管、エレベータ、ポンプなど劣化する。３０年ならＥＶの
オーバーホール、かごの取り換え時期だね。
大規模修繕というのは資金問題でなかなか行われないから
その前に住み替えというのは、マンション住まいの常識だろ。
別に、売らずとも人に貸す手もある。都心マンションなら
ＳＯＨＯとして事務所需要もあるし。

永住する気のないマンションのことをなぜこんなに熱く語ってるの、みなさん。
10年、20年で手放すんだったら、修繕費だとか土地の持ち分だとか、
かまったく気にする必要ないのでは?

あのー、管理人さんにお願い?になるのかな?
このままじゃ、ここNo.10000くらいいきますよね。
最初から読もうと思っても重たいせいか、閲覧できないです。
次を立ててもらえませんか?