購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART４】

多少お金に余裕があっても、子供が一番の宝です。３人も育てているなんて尊敬します。
子供のため、家族のためのマイホームですしね。

２８４５さん
子育て必死で頑張っていらっしゃいますね。
先がないなんて恐ろしいこという輩は無視してください。

子どもを一人前に育てることほどすばらしいことはないですよ。
３人も立派に育てられて尊敬です。
子どもはお金かかりますが子どもからはそれ以上のものをもらえますよね。

ちょっと変な方向に向かってしまっていそうですが、マンションについて1点質問させてください。
修繕積立についてですが、今まで何度も「数年おきに上がる」「最近は購入時に修繕計画書がある」
というような書き込みを見ます。

私が見に行ったマンションも修繕計画書はあり、5年毎の修繕積立金の予定費用が書かれていたのですが、
購入当初は6000～7000円くらいだったのですが、5年毎に1万円くらいずつ上昇して行き、20年後には
修繕積立金だけで5～6万くらいの予定金額になっていました･･･。

その分、大規模修繕の際に一時徴収などがないかもしれない、というようなことも考えられますが、
例えば20年後に売却しようにも、修繕管理費併せて7～8万（駐車場は最低2.5万）する築20年の
マンションを買ってくれる人がいるかな･･･、と心配になってます。

雰囲気があってとても良いマンションだと思うのですが、この修繕計画書を見てちょっと
引いているのですが、他のマンションの修繕計画も同じような計画なのでしょうか？
計画通りだと修繕積立だけで20年で800万超、30年で1600万くらい支払うことになり、
管理費、駐車場も計算すると、10年毎に500万追加で必要になってしまいます。

額が額なので、さすがに勿体無いと思ってしまい、これならこのマンションの近く戸建も
検討してみようと思っているのですが、みなさんのマンションはどんな感じなのでしょうか？
ちなみに検討している物件は、城西地区の財閥系低層マンション80平米前後です。

5年毎の修繕積立金の予定費用、6000～7000円位、5年毎に1万円位ずつ上昇、
20年後には 修繕積立金だけで5～6万位
それでしたら、うちのマンションとほぼ同じです。うちも財閥系のマンションです。

うちの場合は、今の自宅マンション以外にセカンド利用を目的に購入した他都道府県のマンション、
夏季とスキーシーズン限定で年30～40日利用する一戸建てがあり、
20年後には、それらの３つのマンションの管理費、修繕積立金・固定資産税だけで
年間300万を越えることになります。
他に持っている2軒の投資用マンションの家賃で、230万～250万円分は補える予定ですが、
それでも、20年後に50万の不足が出ることに気づいたのが最近です。
20年後は確実に年金暮らしなので、セカンド用の狭いマンションに引越し、
収益を生むマンションを貸すか売って生活費にあてる緊急事態の発生が危惧されています。

2853さん、
20年後、30年後にどれだけの収入を見込めるか、貯金があるのか、
家族で話し合われれてみたらいかがでしょう。

＞2854
すっごい参考にならない書き込みで面白い♪

>2853>2854
怖えぇぇ

＞2854さん
最初の3行を見ると、やはり修繕積立は同じような感じなのですね。
中段の投資用物件についてはまったく別問題なので余談として、
最後の2行については、将来修繕管理費で月に10万掛かったとしても、
これからの予定収入、貯金等を考えると問題ないかと思っています。

もちろん、職を失ってる可能性がゼロとは言い切れないですが、
支払いが厳しいということよりも、勿体無いと思ってしまう方が強くて･･･。

いくら手入れが良かったとしても、築20年で管理修繕が月7～8万だと
値を下げないとなかなか買い手がつかないだろうなと･･･。

勿体無いと思う人にはマンション購入、おすすめできません。

> 5年毎の修繕積立金の予定費用、6000～7000円位、5年毎に1万円位ずつ上昇、20年後には 修繕積立金だけで5～6万位

これ本当ですか？
私は、MRめぐりをしていて、長期修繕計画も何度も見ていますが、”5年毎に1万円位ずつ上昇”って一度もみたことありませよ。途中の一時金徴収もないです

当初５０００円前後で、２０年後で２万弱程度が多いのですが、検討しているマンションの価格は、４０００～５０００万程度です

とても高価なマンションか、共有設備の多いマンションではないのですか？
今築２０年のマンションでも、修繕費５万もとっているマンションってそんなにあるの？知り合いの家でもないよ。

> 財閥系低層マンション80平米前後です。

1289です
解りました。低層マンションで戸数が少ないのですね。
その場合、外壁の塗りなおしやエレベータなどのメンテナンス費用が、戸数割りになるので、負担が大きくなりますね。

>2859
修繕積立金のアップ率は、マンションによってだいぶ違いますよ。
計画書で以後アップはなく。一定金額と見込んで初年度から多めの金額を支払うマンションもあれば、
最初は極端に抑えておいて、上げていくタイプがあります。5年後とに上がっていくタイプのマンションは
2853さんのようなあがり方をしているようです。

かかりますよ。
うちの義理の両親のマンションは修繕積立費4万円ぐらい。これに管理費1万5千円ぐらい。
戸数は200戸ぐらい、築20年はたっているかな。

＞2859さん
嘘か本当か？という質問については本当です。
城西の低層で財閥系なので、一般よりは高額なマンションだと思います。
80平米で8000～9000万くらいでしょうか。
共有設備はゲストルームもジムも何もありません。エントランスは豪華だと思います。

思うに、築20年で5万取っているマンションがないわけではないと思いますが、
今の中古で月額が少ないところは、たぶん一時徴収のある可能性があるのでは？

普通に考えて一時徴収が必要になると、出せない人が1人でも居ると強制修繕というのは
難しくなってしまうので、計画の中に組み込んでしまうようにしたら5万になった、
ということかと思っています。計画通り進むかも分かりませんし･･･。

２０年経過したマンションで修繕積立が５万円は当たり前では？
一時徴収が困難を期すので、普通に毎月の修繕費を少し上乗せするのは良くとる手法です。
その分、売れなくなり、未納者も出てきますが、、、

当たり前かもしれないけど5万を越える支払いは年金暮らしには厳しいだろうね。

20年越えたマンションで、
どうしても売れない場合
そのマンションはどうなっちゃうんですか？

> ２０年経過したマンションで修繕積立が５万円は当たり前では？

今築２０年のマンションならあるかもしれませんね。
販売時に長期修繕計画が義務づけられていなかったために、安く設定され、ずっと上がらずに急に大規模修繕の前にあがったケースですね。

でも最近のマンションで、計画段階で２０年後に５万もとるマンションは、小規模かかなり高級なマンションだと思いますよ。

高級とまではいえない新築マンション住まいですが、
（修繕費だけで）20年後に5万ではなく、
20年後7万になる試算です。

最近の中規模マンションの大規模修繕は、１戸あたり１００万程度が目安とされています。

修繕積み立て金が、月１万として、年１２万、２０年で２４０万です

細々と１０年目などで修繕したとしても、十分２０年目は足りると思いますよ。
なんで５万もとるのかな？そんな高級マンションなのですか？

役員や管理組合が能無しの集まりのマンションだと、管理会社の言いなりで管理会社経由の大規模修繕工事をしますから、マンション住民はボラレまくってしまっているのが現状でしょう。

今時、管理会社経由で大規模修繕工事をする役員や管理組合は、世間知らずで恥ずかしい限りなんですがね…

>>2869
追加で100万の間違いでは？

＞2869さん
なぜ5万なのかまでは分かりません。
世帯数は40数世帯、平均価格は坪350万くらいです。
共有設備らしい設備はなく、内廊下ではあります。
あ。エレベーターが8機あります･･･。

また、少なくとも平均で月1万円でたりるということはないようです。
http://www.jjtowns.jp/edit/jj-guide/qa/contents/123402.html

昔のスレですが、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4683/
最初の修繕積立基金が30万、毎月の修繕積立金が7000円（3年ごとに数千円上がる）、
修繕積立一時金が10年ごとに30万〜60万となっていて･･･

検討している物件は高めではありますが、やっぱりこれくらいが普通なんですかね。
一時金があったら高すぎるくらいだとは思いますが。

これならやっぱり戸建てかな･･･。

修繕積立金のことで不満に思っているのは、
5年後、10年後・・・で上がっていく今のシステムです。
総額が変わらないなら、
フラットで支払えた方がどれだけ楽か、と思います。
先に、楽をしておいて、後で苦しいのは嫌ですからね。

マンションの管理費が高額なのは当たり前です。
何を今さら言っているのでしょうか？
何度も言いますが、マンションは富裕層の住居です。
一生管理費・修繕費を払い、一時修繕費を支払し、他人の未納分を支払できる人しか購入してはいけません。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/29530/
未納問題は３０％・修繕積立金不足問題は４３％のマンションに存在するんですね。
多少無理しても自己責任の戸建てかな。

管理費の未納問題の根深さが記載されております。
その他にもマンション購入のリスクが丁寧に記載されています。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20100201p4000p4.html
こんなにマンションにはリスクがあったんですね、、、

それでもマンション人気はなくなりませんね。
デメリットも覚悟の上で皆さん買われるんでしょう。

>>2872
40世帯でエレベータ８機ってどんでもないっすね。
それだけ無駄(豪勢)なマンションなら
管理費、修繕積立金もお高いんでしょうね。

>>2877
あいもかわらず、ねずみ講がなくならないのと同じでしょう。

たったの４０世帯でエレベーターが８機とは、どんだけヘンチクリンのマンションなんですか(笑)

同じことの繰り返し・・・
ほんとレベル低いスレいい加減に終わりましょう

エレベータ8機ということに補足しておくと、4階建てなのですが、縦4世帯につき1台のエレベータで、
エレベータに乗ると自分の部屋の階にしか行くことが出来なくなってます。
エレベータを降りると自分の部屋の玄関だけ。

まぁ無駄と思う人には無駄なのでしょうけど、マンションでプライバシー保とうとすると
こんな感じになるかと。

都内では結構こういうマンションあると思うのですが？
住人は誰でもどこにでも行けるエレベータって、ちょっと心配で･･･。
マンション入口のオートロックなんてあって無いようなものだと思ってますし、
これくらいはないとマンションの方がセキュリティが高いって言えない様な気も･･･。

色々と検索してみてみたら

修繕費問題は、かなり問題になっているようですね
築20年以上のマンションの問題と言ってた人が居ましたが、逆に最近のマンションの方が余計な設備が多い分、問題がありそうですね

住んでる人も>>2870のような他人任せで批判するだけの人が増えているようですし
理事の人の苦悩が偲ばれます

＞2882さん
すごくわかります
オートロックって、意味ないですよね
自分が入る時に一緒に入ろうとする人とか、実は住人かも知れなくても
疑ってしまいます
一度鍵を無くして鍵の110番の人に来てもらいましたが、特殊な工具など使わず
いとも簡単に自動ドア開けてました…
アレ見たときは本当にオートロック意味ないなーと思いましたね。

それでも戸建てより安心だと思っています。
戸建ては怖いというのが拭いきれず。
だからマンション買いました。

>>2882
あまりに仕様が特殊すぎて、あなたの発言は、(本当だとしても)他の人の参考には
ならないので、無視します。　少なくとも戸建よりは、セキュリティ気にならない。

戸建は鍵を一箇所忘れたら大変。
しっかりしてても人間なんだからうっかりはあるかもしれない。
色んな意味でマンション高層階の方が安心率は全然高い。
ただ修繕費、管理費も高いのも事実。
完璧では無いが程よい安心料ですな

戸建は庭を眺め四季を通じ楽しめます。
マンションのルーフやスカイバルコニーでは
この風流を味わうことができません。

>>2882
実害件数は違いますが、気になるかならないかは主観の問題でしょう？
マンションの入り口にあるオートロックと、自分の部屋の玄関の鍵だけ（玄関前を写している監視カメラは
普通のマンション（外廊下）にはない）で安心だと思える人なら、そういう仕様のマンションでも気にならない
というだけですよね。

都区内だと自分のフロアしかエレベータが止まらない物件って結構あると思いますが、
安価な物件とか郊外とかだと少ないから知らないのかもしれませんが。

いつもいつも高仕様（高額）のマンションの話になると、それは特殊、それは高額、それは一般サラリーでは
買えない、平均は4000～5000万だ、と普通（以下？）仕様のマンションに話を持って行き、戸建てより
マンションが良いということを正当化しようとするのがとても残念です。

他の方の参考にならないのではなく、あなたの検討予算では参考にはならないだけでは？
ここを見ている全員が4000～5000万の物件を探しているわけではないと思いますよ。

>>2882
メンテナンス中は階段？階段も８列？

2882さんのようなマンションは普通にありますよね。というか普通だと思ってました。特殊じゃないです。
マンションのセキュリティを謳うなら、それくらいじゃないとね。不特定多数が出入りできるわけだし。
最近の戸建はセキュリティしっかりしてますよ。一昔前の設備とは大違いです。

>>2891
普通にあるのなら、ちょっと見てみたいので
10件くらい上げていただけませんか？

今住んでるマンションは２戸で一つのエレベーターです。2822さんとこは１戸で一つだから及びませんが。

＞2890さん
8列並んでるわけではないですが、8箇所あります。

マンションの高級仕様が特殊で参考にならないなら戸建ての重度のセキュリティーもある意味特殊ですよね。

みんながみんな毎月お金だしてセキュリティー会社に頼んでるわけないだろうし。
普通仕様って考えたら戸建ては鍵と市販の防犯グッズのみ。
マンションはオートロックと鍵でしょうね。

そう考えたら圧倒的にマンション有利。

最近は賃貸物件でも指定したフロアしか行けないというような物件は増えてきてますね。
割と高級賃貸ですが、ラ・トゥール新宿でも指定したフロアしか降りれないですね。

分譲でも財閥系の（最）上位シリーズなら似たような仕様では？
決して普通とは言いませんが、いまどき珍しくも無いと思いますけど。

ただ、5000万前後では買える物件では相当珍しいと思います。

＞2895
何が有利か分かりません。そもそも普通と普通で比較するものなのですか？（何が普通か分かりませんし）
ALSOKの戸建て月額3150円のプランを見てみたらどうでしょう？結構なサービスです。
マンションもサービス内容が違い、団体割引みたいなものなので安価ですが、毎月管理費という名で
費用払ってるのに、比較になると戸建ての場合だけ普通だと対策なしなんですか？
もっと言うと、オートロックの設置、維持にも費用は掛かってるんですけどね。

いろいろ数字並べてるけど、戸建とマンションの安全性なんてイメージでしかないんだよ。
同じ程度のセキュリティをしても、マンションの方が小魚が群れて身を守るみたいなイメージで（全体として何匹かは食われるけど、たぶん自分は大丈夫みたいな）安全性が高いって感じるんだな。

いつになったら、
40戸でエレベータが８機もあるような物件を教えてもらえるのでしょうか？
普通と言うくらいだから、簡単に見つかるのでは？

>>2899
各階専用のエレベータと勘違いしてない？
その発想は間違いなく40代以上だと思うけどｗ