二子玉川再開発マンションを予想してみましょう

やっぱり駅から遠い物件はダメなんですね。。

ここにできるＭＳは駅から６，７分位でしょうか。
再開発エリアの中では最も駅から遠い場所ですよね。
深沢よりはるかに近いですが、武蔵小杉ほど駅に近くもない。

10分ですな。ほぼ平坦で、見事に歩車分離された遊歩道なのでつらくは有りません。

予定の話…（笑い）

武蔵小杉は、高層マンション乱立させ杉、武蔵小杉なのに、価格たか杉。

近郊物件は都心の喧騒を避けてとか、子供を育てる環境とかいう話が多いのですが、どうなんでしょう。先日、友人がオークラに泊まっていて週末に訪ねたのですが、それなりに緑もあり、のんびり散歩している住民の人達のみ散見されるといった感じでした。良い学校・幼稚園も皇居の廻りから渋谷にかけてに多いので、子供にとって良い環境はあのあたりなのかなあと感じました。
思いっきり田舎にいけば自然もありましょうが、ごみごみした駅側のプラウトの中古が坪６００万円なんてどういう人が買うのでしょうか。世田谷の住民でこのへんの高層を買うひといるのでしょうか。
子供が日吉に通うのには便利かもしれませんか。

持論だが多摩川渡るのと渡らないのでは天と地の差だから。
武蔵小杉は川崎市も後押ししてる。
二子玉は、値が低くては買う人居ないのでは？
超ハイグレードがいいのではないか？
町の価値が決まるかも？
言い杉か？

東京急行電鉄グループが進めている東京・世田谷の二子玉川地区再開発で、東急百貨店、東急ストアが共同出店することが明らかになった。関係筋によると、東急百貨店は“デパ地下”を強化したスタイル、東急ストアは高級食品スーパーを商業施設棟に出店する見通し。

激しく買いにはらないと抽選漏れするな。

>166
オークラ近辺の緑ある環境というのは、城山ヒルズ〜六本木一丁目駅の辺りですか。六本木一丁目の駅に隣接する賃貸タワーマンションは、最上階月450万円らしく、こちらもびっくりです。

都心周辺は分譲、賃貸とも価格上昇傾向が続いてるようですね。
ニコタマの再開発エリアも坪４００以下なら投資目的で私も即買い。
でも安ければ抽選倍率高いでしょう。
坪４５０なら無抽選で買えるでしょうけど。。

坪単価が下がれば、抽選倍率が高くなり、結局買えなくなる可能性が高いです。
少なくとも私は坪３５０なら絶対買いです。

まだ坪350万円なんて夢を見てる人がいる。用賀で坪420万円なのに。プレミアがついてる二子玉川なら50万円スタートで、高層は軽く500万円越えでしょう。世の中金余りで金持ちはいっぱいいるからね。

＞176
冷静でいいね。今回の値上がり前に君は買ってるの？
利益確定・含み増加してるわけ？
１６年ぶりに値上がりしてるんだから土地本位制の日本人には仕方ないだろ。

１７６さん

そんなにこのエリアがダメなら、どうしてこの板に来るの？
結局高く評価してるんでしょ、このエリアを。
安く買いたい心理は分かりますが、安けそれだけ買い殺到ですよ。
もし坪３５０以下なら私は２部屋買います。

坪500万スタートはないだろうけど坪400万スタートは有り得る。
2階だけ安く坪380万、3階坪400万、4階坪420万、5階坪430万、6階坪440万と、坪10万刻みピッチで、
12階坪500万オーバーから坪5万ピッチ、最上階46階が670万円、
平均坪単価550万円くらいのカンジじゃないですか？
2階〜3階だけ50倍とか異常な倍率が付いて、12階から上はほとんど無抽選といったイメージ。

3年前の底値感覚が抜けない方々から相当批判されるでしょうけど苦もなく半年3期で完売かな？

新価格か新新価格であることは確か。
ちょうどマンション価格のピークで買うリスクはあると思う。

東急も売り渋りしてちょうど最高値付近で販売ですね。それを買うかどうか。

はい、お金があるので買います。

ここは思いっきり郊外のタワマン。
坪400万とか500万の話が出ているのは正直笑える。

>>183
ここが郊外？そっちの方が笑えるんですけど。

１８３さん

では単にＰＡＳＳすればよいのでは？
さようなら。

郊外じゃなくて何なんでしょう？
ますますお笑い。
坪500万あり得ませんね。

平均５００万まで行かないかもしれませんが、近くまでは行きますよ。
プラウドが基準とされるのでしょうがないんじゃないですか？

そんなに安いんなら３部屋も買えそう、超ラッキー。

１８６さん

単に安く買いたいだけでしょう。
いい方法がありますよ。
３年前に買うことです、ハイ。

１８６は、３年前でも買えなかったんでしょう。

世田谷は郊外でしょ。だからいいんです。都心に近いのに郊外というところが。

>>176
176の意見に全く同感。プラウドの価格なんて参考になりませんね。
大体、この場所でオーバー500万なんてプライシングおかしいでしょ。

４００でも５００でもどっちでもいいんじゃない。どっちみち買うんだから。

よし、坪３００で買いだ！

その前に抽選ね。

>>１９３
本スレの趣旨は「・・・どの程度の価格帯になるのでしょうか。」

二子より上野毛辺りがいいんだが、落ち着てて。　　だが、何せ物件がない。
もう、建つ予定は当分ないんだろうな。

いろいろ言ってますが、要するに「安く買いたい」ってこと？

>>200
こういう質問が出てくること自体、感覚がおかしい。
よく理解してもらいたいね。無理かもしれんが。

いい物件を安く買う→無理
いい物件を高く買う→可能
お買い得と思った物件→実は外れ物件

個人的には高めの価格設定希望。抽選なしになるので。

ここでいくらネガキャン張ったところで、相場価格より安く出るはずないでしょ。

都心のタワマンの上昇トレンドは、ここにはフルスライドで
影響を及ぼさないですよ。
この場所においては、＠400、＠500で1000戸規模の物件をさばくのは
無理。
投資採算のみならずマーケティングも無視した、めちゃくちゃな値付け。
この開発のライバルは武蔵小杉でしょう。
値付けを間違えて物件抱えるリスクくらい、東急だって分かってるはず。

>>205
武蔵小杉がライバルって・・・あんた何も分かっちゃいないね。
23区東か北の下町出身か、地方出身の都心住まいでしょ？

２０６みたいな発言みると、このスレは何もわかっちゃいない連中が
多いってことだよ。
この場所はそんなにお高いのかね？
＠５００なんてありえないね。

＠４００＠５００でもいいよ。そんなこと想像しても買えるやつは買えて、買えないやつは買えないんだから。それより早く知りたいね。小杉がライバルって思ってる平和なやつも世の中いるから面白いね。言うのは、ただだからね。

どんなにネガティブな意見を言われても
10年前からここを買いたいと思っていました。
ここを首を長くして待っていた人は周りにも
たくさんいます。

武蔵小杉のライバルはやっぱ武蔵小山でしょ！

要するにプチブルということですか。
それなら良く分かります。

>>214
じゃあ、小杉と大差ないじゃん。
23区の辺境で1000戸坪500は成り立たないって。

これだけ売り渋ってんだからリーズナブルな値付けは有り得んでしょ〜


小杉とコチラ検討してる御仁は今川崎とか神奈川県在住者が多いと思われ。もともと
都内にお住まいの方々にゃ多摩リバー越えなんて“信ジラレナーーイ！”よね〜www

高い値つけを夢見る地域住民多いと思いますよ。相場が上がれば、住んでいる物件を売って夢の都心に移住しやすくなりますから。ここは陸の孤島世田谷のオアシスですから。辺境の人々からみればここのマンションも夢でしょうが、世田谷での買いは一戸建。マンションの居住性を求めるなら、一緒に都心への交通の便が無ければね。ここの交通の便が良いなんて言っているひとは都心がどこにあると思っているのでしょうか。渋谷は都心ではなくて副都心。

>219
世田谷住民はみんながみんな都心に買えないから住んでる訳ではないよ。緑豊かな環境と利便性、地盤、ある程度のブランド感で選びました。自分的には都心の建物の密集具合が息がつまるんだよね。そういう人多いとおもうけど。価値観の押し付けはやめましょう。

２１９です。読み返すと価値観の押し付けになっていますね、失礼。
私は世田谷一戸建派でしたが、最近、３Ａの良さを見直しています。

>>219
地盤と言えば、この辺りは国分寺なんとか（うろ覚えですみません）と言って、地盤が硬くて安心
なんだよね。
最近至る所で地震が起きてて怖いですし。

地盤はいいので、あとは施工業者かな……？（笑）

二子玉川は人気あると思いますよ。特にＶＥＲＹ世代のプチセレブママには。おそらくベビーカーで大きな顔して買い物できるデパートって玉川高島屋が１番だし。
あんなに大きなデパートがあるのに、駅前に居酒屋とかパチンコ屋とかファミリーには必要ないものがないって、大きな駅ではなかなかないのでは。
年収１千万以上あって、親からそれなりに援助してもらえる世帯が購入できる価格だったら大変なことになりそう・・・

>219さん 都心ってどこですか？陸の孤島の定義はなんですか？

駅前は、新しい商店街が出来てますね。ロータリー側の商店街は、次々と閉店又は、移転して
開発準備が進んでる様に見受けられます。

漸く5月本格工事。

２２５さん、
陸の孤島の定義はありませんが、私の在所も含め世田谷に多い電車不便な地域という意味で書きました。都心と言えば、皇居・霞ヶ関の周辺地域でしょう。どこにお住まいですか。

＞あんなに大きなデパートがあるのに、駅前に居酒屋とかパチンコ屋とかファミリーには必要ないものがない


？？？
駅のまん前（ロータリー前）には無いけど、高島屋の周りにはパチンコ屋も居酒屋も
たくさんありますよ。

工事の遅れはないのでしょうか？マンションよりショッピングセンターとか公園の方が完成は早い？
再開発関連の詳細の完成予定時期をご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい

パチンコ屋ありますよ！名前は“ゴールデンボール”！！（笑）

ニコタマというのは女性にとってはブランドなんですね。白金、ニコタマ、新浦安がこのカテゴリーでしょうか。

白金＞＞二個玉＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞新浦安
ですね

新浦安？？？？？？？？？？？
まだ、用賀、自由が丘、たまプラの方が・・・

実力以上に女性の評価が高いという意味です。用賀やたまプラはブランドじゃあ無いし、自由が丘は実力に見合ったブランド力でしょう。

新浦安の評価が高いって？？
誰がそんなこと言ってたの？初耳なんですが・・・

新浦安って何があるの？？？
ホントに知らない・・・。

新浦安で波紋が起きているようですね。
目糞、鼻糞を笑う。

なんてったて、マリナーゼだから！（新浦安住民）

マンションは立地が重要と考える自分としては
新浦安は評価高いと感じます。
よって236さんに１票。

ニコタマには高島屋がある、他には何にもないけど。

新浦安話は興味もないし知らないし止めましょう。
マンションの敷地内に店舗予定はあるのでしょうか？コンビニ・スーパーは欲しいな

新浦安よりも、武蔵小杉との比較で価格帯はどうでしょう？

>245
煽りが全く相手にされてない。。（苦笑）
みじめだね。

＞245
悪いこと言わないので、あなたは溝の口か登戸辺りで探した方が良いです。そのレベルの方です。
その方面の別スレ探してください。

ニコタマが新浦安や武蔵小杉より良いことには議論の余地無し。
問題は都心物件との比較。パークコート虎ノ門で面白い会話がされてます。
河川敷と芝公園の比較、玉川高島屋とミッドタウンの比較、路線価の比較、
その格差が価格差に反映されるならニコタマも買いかもしれません。

都心とニコタマ
ニコタマと新浦安

全く同じ構図ではないでしょうか

煽りはスルーすればいいんですよ。みんな分かってるんだから。

ニコタマこそチマチマしてるのでは
なにも線路沿いの駅のあんな狭いところへ
人も車も電車も全部集まらなくてもいいのに

ちまちましていやだと思えばなんでこのスレに書き込みするかな？新浦安にお帰り。

都心からみてカッペ

本題の価格帯予想に戻りましょう。プラウド物件は都心価格並だったように記憶していますが、今回も都心新価格と同程度になるのでしょうか。

再開発レート分高くなるかも。Ｔさん結構強気に考えてるみたい。商業・ビジネス・住居・公園セットだから。

＠420〜＠450程度じゃないですか？
最近の用賀程度にしておけばほしがる人結構いると思います。
かといってこれだけの戸数ですから、
＠500は無理でしょう。

買える奴少な……

ここは、即日完売確実でしょう。