シティハウス市谷薬王寺ってどうですか？

柳町駅付近は2.3こじゃれた店あり。神楽坂や荒木町をふらふらすればいくらでもうまい店が見つかる。戸山は学生多く猥雑で事件も多発。期になるエリアは昼と夜に何度か足を運んでみるのをおすすめします。

ここだと神楽坂は徒歩圏内ではないでしょう・・・（歩ける距離ではあるけど）

神楽坂に行かなきゃお店がないなら、最初から神楽坂に住むよね

この場所だったら戸山のほうがいいでしょ。つーか購入層がそもそも違うか。

のんびり住めていいところですよ
外苑東通りが綺麗になってどのくらい交通量が増えるかは心配ですが・・・

この物件なら南西向きの部屋を選べば、騒音もなんとかなりそう

大江戸線、都営新宿線の両方を使えるし、新宿駅からタクシーですぐだから
便利のエリアに入りますよ

価格次第だけど、なかなか便利でよい物件なのでは・・・という気が次第にしてきた

随分昔の話だけれど、あの近辺通った時に、ごみ処理場だかなんだか忘れたけれども
建設反対という垂れ幕をみた記憶が・・・・
未だにできていないとこみると頓挫したのかな？

CENTER TOKYOの公園辺りに建てようとしたらしい・・・。
多分、頓挫したんでは？

ここで1Rって需要あるんかな？

ゴミ処理場は、ザ・センター東京がある場所そのものに建てようとしましたが、
費用対効果の問題で取りやめになりましたね。

1R重要はなくはないでしょうけど、微妙ですね

電車利用なら、他にもっと便利で同程度の価格の地域はあるし、
車利用にしても、同程度の便利さでもっと素敵なお店がある地域があるし・・・

ここで1R希望の方は、実家か職場が近い方が多いのでは？
それ以外があえて好む立地ではなさそう

牛込柳町も曙橋も路線的に微妙すぎますね、駅前もさびれてる感じがしますし。

前は曙橋徒歩2分位の所に茶座っていうおしゃれな和カフェがあって、
ヘルシーなカフェメシやカレーが美味しくてお気に入りだったんです
でも去年の年末閉店しちゃったんですよね・・・残念

私の中では茶座のあるなしでこのエリアの評価が変わったなー

エリア的に絶対ここじゃなきゃって魅力が元々無いからな。

逆に絶対ここじゃないとっていうエリアもまたそうないと思いますけどね。

喫茶店とかがなくて駅周辺があかぬけないのは同感。
道路が拡幅中だからかな・・

道路が拡幅して綺麗になったら、資産価値上昇でしょ

９５サン　私も同感です。

牛込柳町駅から徒歩4分。新宿西口駅まで行くのにめちゃくちゃ便利なところですね。

ここら辺はとても住みやすいですよ。

大江戸線や新宿線をつかえない路線のように言っている人がいますが、なんら不便は感じません。
乗り換えの一回も許容できない人はいないでしょうし、都心居住の感覚は十分に味わえると思います。
（別に大江戸線を推してはいませんが、路線にランクをつけるかのように、大江戸線や新宿線を下に
位置づけようとする言い回しに違和感を感じます）

個人的に残念なのはお店が少ないこと。
喫茶店やお食事処がもう少しあったらなとは思います。

駅前や町並みがぱっとしないというのもまったく同感ですが、現在は道路拡幅中で、
汚い個人商店が大分なくなったので、拡幅後の町並みにはやや期待してます。

この物件は
東側・・・道路側　拡張後はたしてどうなるか

西側・・・ひな壇の戸建の密集地

南側・・・すでに１０階相当の建物あり

北側・・・現在は建物無しだが、建築確認の看板あり

どうかね？？？

三井のパークリュクスを見てから決める感じですかね

まともな人の住むとこじゃない。
薬王寺はヤバイ。
加賀町とか甲良町と違い過ぎる。

なんで加賀町と比べるんだ・・？

市谷加賀町がすぐ隣町だからでは？

薬王寺町は、場所によりけりでしょうね。
加賀町と向かい合った銀杏坂通り沿いの薬王寺町はなかなか閑静です。

しかし外苑東通りより西側は少し雰囲気は変わりますよね。河田町方面に近いところは特に。
でも薬王寺町が人の住むところじゃないなんてことは全くない。悪くないと思いますけどね。

できれば、加賀町のほうがいいのは事実

道路拡張後の騒音、排気ガスが大いに気になりますね

交通量は半端じゃないのは確かです。

加賀町のほうがいいのは言わずもがな。

だからあえて比較して薬王寺町を悪く言うのはナンセンスじゃないかな。

そのへんはマンションの価格にちゃんと出てる訳だし。


薬王寺町在住ではないけど、あまりの書き込みに一言。

毎日見てるけど、だんだん出来てきましたね。

結論から言えば、山手線の内側の物件を購入するのが、資産価値は減少しない

カバーが外れ、外壁が半分見えて来ましたね。

高いよ

この前、見てきました。
工事中ということもあり、希望の部屋は見れませんでしたが
内装は素敵でしたよ。

＞＞106

どうですか、街並みに馴染んでる感じでしょうか。小規模なので建設途中でも目立つ存在ではないと思いますけど、私は比較的地味目の外観が好きで、サラッと現れてくれれば良いと思っています。

気にし過ぎなのか、新築のマンションって出入りする時に誰かに見られているような気がするんですよね。なので、あまり目立たず、中身さえ充実していれば嬉しいかなと。

内廊下もすごくいいですね、外苑東通り沿いなので外から見えないほうがいいなと思いました。

外観はモノトーンで落ち着いた雰囲気でしたよ。
私は1LDKのモデルルームを見ましたが、内装は他のマンションと比べると少しグレード良かったと思います。
それよりも角部屋で明るく開放的なところが気に入りました。

106です

ピカピカの新築だからやはり目立ちますよ。しかし特にバブリーな感じもせず、落ち着いています。窓が大きいのが印象的ですね。

外観はいいですよね。
２ｌｄｋを見てきました、外苑東沿いの部屋だったんですが音は気にならなかったですね。
ただ将来的には交通量がどうなるか気になります、増えるのかな？

内装とかはタワーマンションみたいな間取りでいい感じでしたね。金額が５２００万ぐらいで高い気がしたけど

5200万円くらいのお部屋は1LDKか2LDKどちらですか？
2LDKであれば相場の価格帯だとおもいますよ。
内装は良かったですか・・・私も今週末に見に行ってみようかしら。

2LDKはリビングは直窓タイプなんですね、明るそう。他の部屋がバルコニーに面してるのでどの部屋も充分な採光が望めそうです、いい仕様にしてくれた感じです。

3LDK～はないですけど場所が場所だけにこの部屋数でもけっこうなお値段で、本腰を入れて検討して後悔しないようにしようと思います。

1Kもいい間取り、通路真っ直ぐで奥に横に広がるリビング、一人入居される方にとっては優雅な空間だと思います。

5200万の部屋は２ldkでしたね。
ただ、道路沿いの部屋で道がまだ工事中だったから、何度も言うけど交通量が気になる。

一番上の階で5500ぐらいだった、まだ予定価格って言ってたから下がるかも？な強気な金額に感じた。
感想は
内装◎　内廊下◎　外観〇　共用△　金額△　な感じ。

眺望は重視しないから何とも…
外苑東の交通量と５０００万を切る価格であえば買いかなとは思う。

外苑東通りは渋滞して中々進まないという情報がありますから、車がビュンビュン行き交うわけではないのは音の面で心配が和らぐかな。それに幅拡張の話も未確定だけどあるみたいで、そうなったらなったで目の前の視界が今以上に広がるし。

どちらにしてもこの物件にとっては悪く働く要素がなくていいと思います。たぶん検討するか否かはそれ以前の段階の話で、道路沿いの物件をどう判断するか時点だと思うんですよね。自分は道路の分のスペース安定の恩恵は大きいといつも思うから前向きです。

近くに住んでるんで気軽な気持ちで見てきましたー。
建物の共用部分はだいぶスッキリとした印象。
個人的にはもっと明るいエントランスが好き。
落ち着いたシンプルな雰囲気が好みの方にはいいのかも♪

道路の音は私は気にならないですよ～
歩道もけっこう広く取るって噂だし、電柱が地面に埋め込まれるとかで期待大。

あんまり変な人が越してこないといいな～。
近所の住民としてはそこが一番気になる。

現在の外苑東通りの交通量はそれほど気になりません。
それよりここは女子医大と国立国際医療研究センターが近いので、救急車の音が頻繁に聞こえます。自分は慣れたからほとんど気になりませんが、お客さんが泊まると指摘されることがあります。でも女子医大まで徒歩で行けるので、非常に便利な場所です。もしも利便性の他さらに静かさまで求めるなら、市谷加賀町付近まで行かないといけませんね。

以前、救急病院のすぐ隣に住んでいたことがあるので、救急車のサイレンの音は頻繁でした。最初は、とても気になっていましたが、慣れてしまえば、日常の生活音みたいなもの。とはいっても、感じ方には、個人差がありますが。

救急車は病院が近づくと近隣に配慮しサイレンを消すのが普通。だから救急病院のすぐ隣は意外とうるさくないこともあります。（もちろんうるさい場合もあるでしょう）。
むしろ少し離れた大通り沿いの方がうるさかったりすることもあります。ここは慣れればたいしたことはないレベルですけどね。

この辺、中古になると相当下がるよ。

そんなことないと思うけど。
具体的な事例とかご存知ですか？

南側の２Ｌを検討中、この界隈では見てきた中では相当良い。
５戸しかないが、現状では第一候補。

南と東と西に開口している部屋は、この辺では無く眺望と採光と通風でレベルが相当高かった。
内装レベルも品質はプラウドも見たがそれより全然良い。
新宿高層と神楽坂方面とヒルズも一望できるし、窓もよい感じ。
３方向が見渡せるだけで一目惚れ中、ただかなり人気があるらしく場合によっては抽選もあると言われたのが心配。

資産価値は、外苑東が拡幅されれば綺麗になるしあまり心配していない。それよりも、この周辺は今後が楽しみなエリア
だと逆に思っている。周辺も見てきたが神楽坂隣接は少し煩いし外苑東沿いは中に入らなければ内装レベルをケチった
物件ばかりだったのでここはスミフという事もあり十分に魅力的に感じた。
周辺住民が購入するケースが多いと営業が言っていたのも好ポイント。

迷うポイントは外装が黒で妻が男臭いと言う意見と、他の人も言っていたがエントランスなどが見栄えしない事か…
外苑東の交通量と音は、気になるほどではなく上層階だからか、窓を開けても大きく聞こえなかった。
総合的に見て相当に良いと感じたのだが、少し冷静になって検討中。

低層中心に見てきたが、これはこれで十分魅力的なんだよなぁ・・・

現状は某高層賃貸に住んでいるが、曙町周辺は韓国人・中国人が多すぎて検討除外。
エリア的には神楽坂とこの辺りのプラウド・パークホームズなど見てきたが結果的にイマイチ。

そこから神楽坂へ色々見たが、現状が高層の為か静かなのは良いがやっぱり眺望と風通しは重要な要素だと痛感。
地元に住んで薬王寺はマイナーだが、河田よりも良いかなとは感じてます・・・

仲之町も良いんだけど、商店街とかの異国情緒が住んでみてほんとに慣れなかった、差別と取られると嫌だが薬王寺付近は歩いている感じでは曙町・河田周辺よりも外国人がいないと感じる。今後は心配だが周辺マンションに多くないとの情報を得ている。加賀町以東はもっと良いんだろうけどどうなんだろう？

１２４さん、
今朝の折込によると、平成21年築のパークハウス市谷柳町が　48.72m2　3680万円で売ってます。
新築販売価格が高すぎる？にしても3年経たずに坪単価250万円。

パークハウス市谷柳町、もともと坪単価300切る部屋もあったのではないでしょうか？？。

当時のブログ記事を見つけました。
http://msfn.seesaa.net/s/article/109105645.html

外苑東通りは拡幅後の交通量が増えると思うんだけど。

128さん、すみふの営業？？？　
即反論ってすごいね・・・

128です。130さん、
営業疑惑がかかるとは面白いですね。
この物件とは家が近いから掲示板が目についただけです。皆さんの参考になりそうな情報載せただけで、反論したつもりはないんですけどね。

パークハウスは震災で色々とあったという噂だし、評価はイマイチだよね。
外苑東通り沿いでも牛込柳町は公害とかで地元民にはちょっと印象が良くないかもね。

私は薬王寺付近の道沿いは道路拡幅後は中古相場も安定すると思うよ、交通量も増える事はあまり考えられないしね。
柳町交差点から先は変わらないから、道路の利便性は良くはならないし…右折できる様になるかもぐらい。
近所としては住友には頑張ってもらいたいよね、王手の最後の物件だしこれもコケルと相場が下がるし…

１３０です、
気に入ったなら購入すればいいと思います。
直近の三井は、短期売り切りのため価格をかなり抑えて出したので、中古価格に
影響してるはずですけどね。
うちも近隣ですが、驚くべき査定価格が出てきたのでご参考までお知らせしました。

130さん、ありがとうございます。
お互い有意義に情報交換しましょう。
中古価格はなかなか購入時には予想困難ですよね。
この辺りは外苑東通りだけでなく、大日本印刷工場の再編計画（高層化と公園緑地化）があり、これがどう作用するかが気になります。もしうまくいけば人口が増えて需要も増えそうですね…。

是非すみふには頑張ってもらってこの界隈の相場を上げてほしい。

市谷山伏町の駐車場跡にも期待していたが、どうやら積水は分譲ではなくて賃貸（マンション）で計画中のようで残念。

パークハウス市谷柳町は３６８０万円から更に値引きして売れたそうです。

ぜんぜん盛り上がって無いですね。
実際に見学して見たら、なかなか上品な感じで良かったのですが。

盛り上がりませんね…

パークハウスって何かあったの？
あそこは管理組合がしっかりしているみたいだけど。

道路拡張で汚いお店はどんどんなくなってるし、この辺は大分よくなるんじゃないかな。
シティハウスにも期待。

最上階に１ＬＤＫもあるんですね、ココがいいかも。
面積もギリギリ許容範囲です。

何より角であることが最上階に加えて嬉しいポジショニングで、バルコニーの狭さは気になるところですがリビングにきちんと直窓があります。東から日を入れるにはバルコニーでワンクッション置くよりはこの仕様でいいのだろうと思いました。

いいコメントが入ってたにで見に行ったんですが、、、

食洗機も付いて無いし、窓開けるとかなりうるさいし、
バルコニーもホコリっぽいし、、、
おまけにお墓がいっぱい見えるし。

そうなんですよね、通り側は交通量もあって結構うるさい。
では道路の反対側の部屋はというとお墓ビューなんですよね…。
良い点はすみふのハイグレード仕様だから各所の材質が良い、高台、駅に近いこと。

ちなみに、もしや５月から価格UPしましたか？

お墓は見えますよね^^;
でも何か高い建物が建つ可能性は少ないという考え方もできるみたいですね。
ある種メリットととらえる考え方もあるかと。
でもどうしてもだめって言う方がいるのもわかるんですよね。
こういうのって好みが大きく別れることになりますから。

高い建物が立たないって、裏側は大通り沿いじゃないから、墓地でも墓地でなくても高いものは立たないよ。
建てかわらないなら、ずっと墓地ってことでしょ。。。建てかわるなら、建てかわって欲しいくらいなんじゃないの?

将来、中古で売ろうとしたら大変だよ。
墓も大通りも敬遠される要因みたいだし。あえて選ぶマンションではない気がする。

お墓がメリットですか？そんなことないと思う。
メリットなら公式サイトに「お墓見えます」とか「お墓があるから眺望安心」とか売り文句として書くでしょう？
お墓はデメリットだよ。

地名も地名ですし、この辺りはお寺の多い地域なんですね。
地名の元となる薬王寺は明治維新で廃寺になってしまったそうですが、
マンションの周囲だけでも5院のお寺を確認することができます。
そういった歴史のある街にマンションが建つという事なので、お墓ビュー云々で
論議するのはナンセンスなのではないでしょうか。

道挟んだ反対側の加賀町ならお墓無いし街並みも違う。

車道が近くなるし交通量が増えることはデメリットではあるものの、道路拡幅工事自体は歩道もきれいになるし物件のバリューアップにつながる面も。消費者は拡幅で実際にその辺がどうなるか様子見してる？

不動産屋さんはすぐに「バリュー」だとか「資産価値」だとか「家賃収入」だとかお金のことばかり。

大通り沿いが嫌われるのは、健康面の問題でしょ?

前知事の石原慎太郎さんが記者会見で、黒い粉を撒きながら、排気ガス規制を訴えましたよね。中国で問題になっているPM２．５と同じ類の微粒子が車から排出されてるんですよ。
東京都は、ぜんそくにかかる治療費の患者負担をゼロにしてます。それくらい東京の大気汚染は酷いんです。ぜんそくを抱える子供も多いですよ。

健康面を考えると大通り沿いは嫌われても仕方ない。
お金に変えられないものもあると思うんです。

資産価値は上がると思う。
電線地中化は大きい。
それに、実際に建物の中に入ると車の音なんてほとんど聞こえないように思うのですが。

では道路側のお部屋をお買いになっては。
入居後の詳細レポートをお待ちしてます。

外苑東通りは夜はさすがに交通量がものすごく減りますけれどね。
だから夜間は例えば睡眠に影響があるとかそういうかんじではないと思います。
１日中家にいらっしゃる方だと気になるのかもしれませんね。
気候の良い季節は窓を開けたりしたいでしょうし、
そうすると音や排気ガスが気になるでしょうから。
昼間は仕事などで家にいない方の方が向いている立地かもしれないですね。

６０戸くらいのマンションで完成から１年以上経つのに、こんなにいっぱい残っているのは初めて見た。

前の通りの交通量もあるかもしれないですが
価格帯が１LDK～２LDKのわりにはかなり強気な感じですよね。
その辺りが影響しているのではないでしょうか。
場所が場所だけに致し方ないのかもしれないですが。
もう少し下がれば検討したいのですけれど。

価格は逆に上げたんですよ。

>155さん
空気は動くものだから大通り沿いだろうがなかろうが周辺地域でさほど差はないだろうし、空気にこだわる人はそもそも田舎志向で都会は選択肢に入っていないと思います。
そして田舎を選んだら選んだで、通勤時間や利便性、密な人間関係や虫関係、逆に車社会だったりと他の問題が出てくるでしょう。
私はひどい花粉症なので、自然あふれる田舎の空気のほうが辛いです。普段も窓は開けず洗濯物の外干しもせず、空気清浄機のある生活が普通なので、気密性の高いマンションのほうが空気が良いと感じます。
空気といっても、人それぞれの生活スタイルによっても違うということで、ご参考までに。

駆け込み需要のせいかアベノミクスのせいか、最近中古物件や他新築物件の価格がとても強気な分、ここは割安感が出てきたような。
アベノミクス前の建設価格というのが、ここに来て吉と出ている気がする。
天然石カウンターや天井型カセットエアコンが標準装備など設備に高級感あるし、間取りもなかなか。同じグレード（住友のエクセレントグレードでしたっけ？）のマンションを今後新しく作ろうとしたら、販売価格はもっと高値になっていきそうな気がする。

んっ　頑張ってっｖ

このご時世に値上げですか?
ただ単に、広告費と人件費がかさんでるだけでしょ。

住友と言う組織で売れないお家を、
１０年後に素人がまともな値段で売れる気がしないね。

資産価値ってそこまで考えるべきだと思うんですよね。

単に今は値段が高めだからまだ売れていないだけで、１０年たって中古でそれなりにお得感のある値段で出したら売れると思いますよ？

ここに限らずですが、ブランドマンションはやはり管理や長期修繕計画がしっかりしてるので（名前に傷が付くとその後の経営販売に支障をきたしますから）、建て逃げ同然の聞いたことのないゼネコン物件よりは値崩れしないんじゃないかな。

166は何だか良く分からない話ですね？？？


＞単に今は値段が高めだからまだ売れていない
割高って思ってるってこと？そのうちに値引きするとでも？

＞１０年たって中古でそれなりにお得感のある値段で出したら売れると思います
１０年後に安く売れって言う意味？

＞建て逃げ同然の聞いたことのないゼネコン物件よりは値崩れしないんじゃないかな。
でも値崩れしない、とかなんとか…。

全く分からないので解説をお願いします。

166です。あくまで私見ですが。

＞割高って思ってるってこと？そのうちに値引きするとでも？
すみふの物件は、総じて確かに新築時における値段は高めだと思っています。確かに物は良いのですが。

＞１０年後に安く売れって言う意味？
例えば新築で買った人が１０年なり住んだ後売りに出すとした場合、新築時の価格から少し引いた価格で売りに出したとしたら、充分魅力的な物件ではないかなと。

＞でも値崩れしない、とかなんとか…。
今は中古物件が新築時より価格が高いという逆転現象が起こっていますが、減価償却の観点からも基本的には新築時より価格は下がるのが通常だと考えております。
その場合、管理の良いブランドマンションだと、他と比べた場合に低下率が低いかと。
「全く値崩れしない」とは書いておらず、「管理の行き届かない名のしれないマンションと比べると、激しく値崩れはしないのでは？」と比較かつ推測で書きました。伝わりにくかったとしたらすみません。

>１６８さん
ちょっと値下がりで売れる前提がおかしいと皆さん言ってるんですが。。。
１６５さんのレス読んでそう思いませんか?

マイナーデベ物件よりメジャーデベ物件の方が値下がりしづらいよ
新築の時いくらだった？と聞く人はいても新築時の周りの物件価格まで聞く人はいない
なので元が高いからと言って住友だけ著しく値下がりするなんてことはない

新築は大量売りだが中古は同時に出ない限りライバルが居ないからむしろ中古の方が売るのは楽
新築は普通の価格でも1年間売れ残りとかザラだが中古ではまずない

値下がり率は分譲価格そのものより分譲時期の影響の方がはるかにデカイから資産価値気にするなら今が買いか見極めて後は気に入った物件住めば良い
ドコでも下落率はほぼ一緒

中古査定＆売り出し価格の決定方法を全く無視した発言でびっくりです。

中古市場で大通り沿いはツライ。お墓もキビしいね。
新築でこれだけ苦戦してるしね。
一般人が売ろうとしても簡単ではないと思う。
新築＝大量供給 と言うが、他のマンションは短期間でもっと多く供給していそうな気がしますよ。

10年後売れると思って買うんだから買いもしねえ奴の御託なんざ余計なお世話だっつうの

この辺りは、スーパーもいくつかあって、神楽坂にも歩けますし、ちょっと足を伸ばせば新宿、青山にも行けて便利ですよ！ドラッグストアもいくつかあります。洋服売ってたり、スタバがあるようなエリアではありませんが、生活はしやすいかと思います。お気に入りは明治神宮外苑のゴルフ打ちっぱなしですw

外苑東通りの拡張工事も進んでますし、牛込柳町の新しい駅出入口も工事中ですし、資産価値が上がって欲しいですね！

174

何でも近所みたいに言いますね。全然近くないですよ。
ホントに近所の方ですか？

「近所」の認識が人によって違うという事ではないでしょうか。
自転車があれば自分だったら174さんが書かれた範囲は普通に生活圏にできます。
でも徒歩だとちょっと広すぎてしまうかなぁと。
渋い街ですが、暮らすには良いのではないでしょうか。
ちょうど落ち着いているというか。

特記事項として外苑東通りの都市計画道路について注記されていますが、
拡幅整備後は周辺環境・車両通行量・騒音等に影響が出る場合があるとの
事です。今現在はどのような状況でしょうか？
既に工事は完了しているのでしょうか。

都市計画道路は土地の買収で手間取っているという記事を以前見たことがあります
既に工事が終了している場所もちらほらあります。
この辺り、結構混むんですよね。
道幅が広がればもう少しスムーズになっていくんじゃないかと考えています。
完成は平成２９年度の予定のようです。

資産性？
近くのマンションの掲示板には、
１０年間で３０％くらい値下がりするのが普通だと書いてあるけど。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/311609/res/133-146#link_comment