パークシティ武蔵小杉はどうですか？【9】

この掲示板も、物件とは直接関係の無い書き込みが増えてますね。
残り戸数は少なくなっていると思いますが、あとは高層階の高額物件中心なんで今が踏ん張りどころなんでしょう。
早くHPに完売御礼が出るのを楽しみにしてます。余計なお世話とは思いますが頑張ってくださいね、三井さん。
（デベとは関係の無い本当の契約者からです。）

タワーで怖いのは、入居のときはあまり気にしない方も多いんだけど
管理費修繕費の月額だね。20年後とかいくらくらいになると思う？
結局賃貸に住むのと変わらないくらい毎月とられることになる。
それでもいいもん！この街のランドマークに住むんだもん！
となるかどうかはよく考えなきゃいけない。
気合とかで買っちゃだめ、よく計算しながら、がんばれ！

資料を見れば分かりますが、同じグレードの部屋であれば、
賃貸と変わらない金額ということは無いですよ。
固定資産税など加えても倍以上異なると思います。

購入費用や20年後の資産価値を含めての話ということかもしれませんが、
それなら確かに賃貸と変わらないと言えますね。
タワーに限ったことでは無いですが。

ただ、グレードを落として家賃の安い部屋を賃貸して、
余ったお金を資産運用に回せば、
購入よりも有利になる可能性が高いと思いますけどね。

あとは立場によって異なりますし、スレ違いなのでこの辺で。

久しぶりにこの板みましたが、居住者はこの掲示板にはいなそうですね。
コメントが虚しい・・・
今の時代、こんなオープンのところで変なこと書く人は、暇人かひがんでる人しかいません。

居住者は、mixiの居住者専用コミュに来てください。
承認制なので、荒らしの人はいません。

親身な相談が出来ます。

ではさようなら。

まあ、完売したら落ち着きますよ。
それまでもう少しの辛抱です。

賃貸でも分譲でもどちらを選んでも適切なプライシングになっています。
経済原理から考えるとどちらかが極端に悪いだなんてありえないです。
そして管理費・修繕費なども見合ったサービス・保守営繕がされていれば問題ないです。

一戸建てを買っても修繕費ってかなり掛かりますからね。

またまた削除が続いてますね。

ここは、よほど強力な削除依頼者がいる模様。
他のエリアのスレに比べたら、
ここのスレなんてとても紳士的なのに。

きっとプライドが高い人が多いんだろう。

ここの板と関係ない無用な話が多すぎるよ。
その上、コメントは幼稚なものばかり…消されて当然

366さんはmix関係者？
個人情報をオープンにしてコメントを書くほうが怖くてできねぇよ。
悪い人ばかりとは言わないけど、親身になってくれるなんて怪しすぎる

別に個人情報なくても大丈夫みたいよ。
mixi覗いてみたけど。

ま、ここでまでそういうこと宣伝しなくていいだろうに。
>>366はそこの管理人か？？

>>366
久しぶりとか言って見てるくせしてな・・・・。
ミクシィのコミュ人数増やしたいのか？
くだらん宣伝してんなよ。

>>364
普通のマンションとタワーの違い、という視点もある。
http://tkmansion.re-editio.com/2006/07/post_10.html
http://tkmansion.re-editio.com/2006/07/post_17.html

毎月が20年、30年となると相当差が開いてくる可能性が高く、
怖ろしいのは滞納者がたくさんでた場合でも修繕は必要なので
お金がある程度ある人が滞納者の分も負担せざるを得ないという
NHK料金や年金のようなパターンになると想像される。
タワーというのはまだ歴史が浅いゆえに
意外と見落としがちな視点なのだが、
個人的にはそうなる可能性は100%に近いとみている。

滞納世帯が出てきたら、うちもそれを理由に滞納します。アホらしいので。

ここのスレは、購入者の耳障りの悪い情報はすぐに削除される。

耳障りのいい事は、事実でなくても、そのまま残り、
その間違いを指摘しているレス（購入者にとって耳障りの悪い情報）が削除される。

369の言っていることは同意。

＞374
そうですね
滞納して、その分個人で積立しておきます。

削除がどうこう言ってる人がいるけど
このスレに限らず、この掲示板は個人がボランティアでやってるわけじゃなく
不動産会社やデベから広告収入を得るために運営されてるんだから
広告主に不都合な内容は削除されて当たり前。

デベから金とって消費者のための掲示板とか、そもそも無理だから（笑）

そうだよね、妬みのゴミレス書こうが、それを快く思わなくて削除しようが同じことだと思うよ。

所詮はただの掲示板、個人活動にすぎないのだから。

だから、くだらない喧嘩するくらいならバンバン削除依頼しましょう。

残ればこの掲示板を作った人にとって正くて、消されればただの荒らしと言うだけのこと。

ＰＣＭの管理会社は三井不動産住宅サービスみたいだけど、ここは週間ダイヤモンドの大手管理会社ベスト100の4位になってますね。
管理戸数は１３５，１００戸で、契約書上の未集金への対応期間で６ヶ月以上で満点、管理費の未収戸数率で1.0％未満（ここ重要）で同じく満点になっています。
建物をお点検・修復する組織も自前で持っており、24時間の無料相談窓口もあり、内部監査などの法令順守を推進する組織も持っており管理会社として日本屈指のレベルで信用できると思います。
かなりしっかりと管理費や修繕費も徴収してくれそうなので他のマンションよりもその点は安心できるのではないかなと思ってますが。

建物が立てた後のアフターサービスに関しても三井自体がやりますが(意外とこういうことをするところは少なく、関連会社や同属企業、酷いところのはゼネコンまかせで自分で建てたのに丸投げ）この点もさすが三井と思いました。
そういったところもここに決めた理由の一つです。
大手で面子をかけてを建ててるなと感じてます。

また、ここまで大手が建てるマンションだと、万が一耐震偽造問題みたいなことがあっても会社が潰れずに（傾いても）建て直してくれるだろうとも考えましたけどね。

と書いてももちろん私は社員でもなんでもなくただの一消費者です。
一生物の高いものなので真剣に勉強しましたけど。

いまさらながら
三井不動産
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%89%E4%BA%95%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%9...

施行/竹中工務店
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%AB%B9%E4%B8%AD%E5%B7%A5%E5%8B%99%E5%B...

ここが組んでまともなもの建てられなけば、一体どこが作れるんでしょうか？

http://www.nandemo-best10.com/ltvframe.cgi?ranking=f_mansion-developer...三井不動産&click=com&rank=31

こうはなりたくないね。
http://www.nandemo-best10.com/ltvframe.cgi?ranking=f_mansion-developer...ヒューザー&click=com&rank=31

見れませんよ？

>>381
竹中工務店って東京タワーや新丸ビル、日本中のドーム野球場のほとんど作ってんですね。びっくり。

竹中が社運を賭けて建設しているのだから、
修繕費なども結果的には少なくなるんじゃない？

竹中工務店が社運を賭けて建設してるんだから、
修繕費も安くなるんじゃない？
都庁から10数年、技術も進歩してますし。
なので、多少高めでもOK

竹中はいい会社なんだろうけど
大阪の会社ってのがやだね

大阪人はまったくもって信用できる人種にはおもえん

夜中のヨイショ合戦。
頑張りましょう！
売り切れるまで。

自慢話と選んでよかった話が大杉。

>>393さん
とりあえず、落ち着いて。
オープンな掲示板ですから、スルーでいいじゃないですか。

また削除されてるよ。

ここの言論統制はすごいな。

>>393となっても、その参照もできない。

腕利きの監視人がいるんでしょうねww

>>374
それはさみしいね。
格差タワーと言っても、
同じタワーに住む人々は文字通り運命共同体、金持ちが貧乏を助けなきゃ。
冗談に聞こえるかもしれないけど、
20年もすればあちらこちらのタワーで
まじで起きてくる問題だと思う。
金額のプールが予定より低いタワーは、
必要な修繕ができず、また誰も中古で購入しようと
思わない。タワーの価値が激下がりとなるという危険もある。
それを防ぐために修繕費が想像を絶する値上げと
なることが管理組合の滞納者たちの多数決により決定、みたいな。
なんか近未来小説書けそう　笑

最上階付近の数少ない金持ち世帯が、修繕費として管理組合にもともとの
修繕費の数百倍もの寄付をしたり、
滞納者の就職の世話をしてやったり、支払い免除してやったり、
などの美談があちこちで生まれることを祈ってるよ。

作文長いよ。

カスミ食ってでも払ってください。
見栄張ったんだから責任持ってください。

自問自答かな。

ここは管理会社しっかりしているからあんまり心配要らないと思うけど。
管理費等滞納者への対応について
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46149/
をみてても結局競売になったりそて後の買った業者などが未集金を負担します。
世の中そんなに甘くないです。
まあ管理組合と管理会社は大変ですが、見得はって入って払えなかった人は淘汰されます。
管理会社の能力は大事ですよ。

私へ言ってるの？

そう　あなたです。
でもね。駅から４分。東横線。

売れ残ることはない。
どう考えても・・・。

しかし391の書き込みはまともな意見でよかったのに。
たまたま見てて、妬みレスした奴に対して余りに図星だったから
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujo/
で名前も書けなきくらい図星で悔しくて削除依頼したのが通ったみたいだね。
もう一回書いて欲しいくらいだったけど。
妬みが反撃されるのは見ていて痛快です。

その後の392、393の書き込みは削除依頼も出てないし余りの書き込みに管理人が消したみたいだね。
どんな見苦しいことが書いてあったのか教えて欲しい。

みなさん、遅くまで大変ですね。
虚しいけどがんばりましょう。

そう？
結構面白いけど。

ココの価格ってかなり高価だけど、この価格が周辺の再開発完了後に
正当化されるレベルに成るのか気になるところ。

そこで、武蔵小杉の不動産屋を数件回って、店頭表示価格を調査してみました。
駅から近い物件って、希少だからか、余程建物がひどくない限りは
誰が買うの／借りるのという値段でも、駅5分圏内はすぐに契約済みに
なってしまう。賃貸は特に決まるのが早いのか、ほとんど見かけない。
ココの価格やモデルハウスで聞いた賃貸予想価格ほど高い物件は
見つけられないけれど、駅5分圏内で内容もココより下の物件が
かなり高価で、駅近に向けて過激な価格上昇になっている。
SFTとMSTの価格差が正当化されるかは不明だけど、駅から遠い物件との
価格差は正当化されるのかもという感触でした。
武蔵小杉駅周辺の相場決定は、パークシティーと駅直結のA地区次第。
かなり高くとも、買える／借りられる人が契約してしまいそうに思えた。

それなので、借入額が大きくて返済額に占める金利払いが大きくなったり
しない範囲で買えるのなら、ココを買うのも有りといったところかなぁ。

今週末の登録ってどういう状況なのかな？

>>397

それは最悪のご意見ですね。
貧乏だから金持ちあてにして滞納してもいいわけないです。
他人に迷惑かけるなら、転売して清算して欲しい。
でなきゃ、我が家も即滞納します。

今後の登録は今までのようには行かないでしょうね。
先週契約に行ってきましたけど、
翌日から登録開始だったにもかかわらず
モデルルームのフロアは閑古鳥状態で
１次の販売分もキャンセルも出ていたし、
超高層の億ションクラスはいずれ売れるにしても
中規模の部屋は、高層ゆえに坪単価が高いことが
ネックになるのかな。
売れ残っても、三井の関連会社に流れるのでしょうから
心配ないでしょうが。

確かにあまり売れてないらしいですね。
売れ残り部屋はいずれまとめて安く不動産ファンドに売却です。
賃貸にまわるでしょう。
所詮武蔵小杉。ＭＩＤの値付けはあまりにも高すぎた。

売れにくい部屋が残ってしまったんでしょうね。
ただ個人的には40階以下の部屋に関しては
それほど値付けが高いとは思いません。
川崎・新川崎なども検討しましたが、
立地や周辺環境など総合的に見ると、よほど高い物件が
ゴロゴロしています。
もちろん以前の武蔵小杉の相場からは
比較できないほど上がっているのでしょうが、
今の市場の流れからすると決して高すぎる物件とは
言えないのでは。

これだけ条件が良くても売れないってことは価格が高いってことですよ。
市場が答えてます。

中層はそれほどでもなかったけど、超高層は高いってことでしょ。

この販売期間と価格でこの売れ残り数なら順調に売れています。

１次のキャンセルということは、お値頃の部屋があるかもしれないってことでしょうか？
ここ、換気システムもいいですね。これだけでも一流マンションという気がしました。

>>416
営業さん。お仕事ご苦労様です。

全然営業じゃありません。
武蔵小杉在中の一般サラリーマンですが何か？

順調かどうかは分かりませんよ。
実は売れ残っててもパビでは「完売」って言ってましたから。

換気システムの設置は建築基準法で義務付けられていますから、一流マンションでなくても必ず付いていますよ。

さすがに、それを知らない営業さんはいないでしょう。

>>409
マンションというのは現代長屋なんだから、
滞納する方はあなたの親兄弟と同じなんだよ。
冷たいこと言ってないで助けてやってくれ。

>他人に迷惑かけるなら、転売して清算して欲しい。
管理費滞納からは雪だるま式に苦しくなる。
清算も難しくなり、凄惨になる。
それが2割にも達すると、競売にかけるのも難しくなる。
それが20年後に予想される「タワーごと不良債権化」。
ここのタワーがそうなるかはわかんないけど、
運命共同体であることは絶対的な真実なんだよね。
濃い絆で結ばれた格差家族どうし。
良くとらえれば、そこから新しい文化も生まれるだろう。

不測の事態で困窮するのは仕方ないとしても、無理に購入してやっぱり払えませんというのでは、あまりに無責任すぎる。将来の収支は、給与・金利・生活費の変動など、ある程度のリスクを見込んで手堅く計画すべきです。過去レスを見ても、当物件の購入は無謀じゃないかと思える人が散見されます。

また、最近のマンション雑誌（駅に置いてある無料誌の類）など、さかんに購入を煽る風潮も問題。また、甘い資金計画で購入を勧めるデベロッパーの姿勢も問題。（去年夏に当物件のＭＲに行ったところ、販売員が1%そこそこの金利で35年ローンのシミュレーションを出してきて、こんなに返済が楽ですよと言ってきたのは絶句しました。）

ただし、一番問題なのは、そういった甘い話を鵜呑みにする購入者自身。背伸びせず、堅実な将来計画を策定しましょう。

いや、換気システムがついているのが良いと言っているのではなくて、ここの換気システムが全熱交換型であるということが良いと言ってるんですよ。お風呂場の換気扇をゆっくり回してるだけの簡易型換気システムが多い中、ここは一流品を使っているという意味。簡易型だと換気システムを使っていると冬は寒い空気がどんどん入ってくるからエアコンもったいない。でも、ここはきちんと暖められた空気が入ってくる仕組みになっているんでしょ？　川崎の人気タワーだって簡易型ですよ。こういうマイナーな気配りができる物件は、全体にも気配りが行き届いていると思われ、一流マンションと予想してみたのです。　
営業ではないです。本当にキャンセル物件があるのなら、近々ＭＲに言ってみようかな。でも、予算を書いたら鼻で笑われそうなので止めておこうかな。　どんなに気に入ったマンションでも、先立つものが無ければ無理なものは無理ですからね。

一流マンションなら、浄水器が標準装備されてないのは珍しいですね。
装備しないのが気配りですか。

え、そうなんですか？　ＨＰしか内容を見ていないので気づきませんでした。びっくりですね。まぁ、浄水器は後付の方が機能の高いものがつけられるし、そうなると既存のものがじゃまになる。そう思えば気配りしてることになるのか？換気システムは後から変更できるものではないし。　いずれにしても実際に見ないとわからないものですね。

あと、タンクレストイレの住戸のトイレには
タオル掛けが付いてないですよ。
好きなタオル掛けを後付けしましょう。

浄水器の他、トイレの手洗い、浴室乾燥機など、最近のマンションなら通常付いてる設備のいくつかが欠けていますよね。

浴室乾燥機は付いてますよ

なんで、MRに行けばわかることを、ここでグダグダ
書き合ってどうしたいのでしょう。

不思議です。

基本的なことも知らないってのは、
つまりこのマンションに興味がないってことでしょう。

実に下らないですね。

管理規約（案）にあるように、マンションの管理費、修繕費は払わなければ、管理組合より債務として扱われ、債務回収されます。悪質ならば債務回収業者に回収を依頼されたり、資産を差し押さえされたりしても滞納者は文句は言えません。
金持ちが払えば良いとか、滞納者がいたら私も払わないとかいう問題ではありません。それ以前に、その様なことを書いて、人間として恥ずかしくないのでしょうか。払うべきものを払うのは当たり前のことではないですか。見当違いしていませんか。

今ここで未来の滞納の話してもあまり意味がありません。
なぜなら、購入者全員がここを見ているわけでないから。

管理費が高くなるのは、致し方なしでしょう。

>430
全くその通り。

ＰＣＭほど高価な住宅を購入する人のレベルがこんなものかと思いました。

４３１
それでは何の話をするの？これから先は全てが未来だよ。想定されることは危機管理上、全て検討するのが良いでしょう。問題が顕在化してから、騒いでも遅いですよ。

ここで騒いだからといって、
マンションの全体運営に影響を及ぼすことができるのですか？
とても疑問です。

しかもここは検討板。
本当に購入者であるならば、住民板でやった方が有益。
検討板である限りにおいては、購入者以外で
不安だけ煽る人がいます。
あと、知識のひけらかし。

まあここで自己満的にやっていても、
今後に広がりはないでしょうけどね。

いざ問題なってからでもいいのでは？
騒ぐというより、会議やって手はず整えて粛々と
滞納者への締め付けを行うだけだと思いますよ。

おーおー　荒れそうだー

押しつけばかりのレス
人間性が分かっちゃうぞ〜

プライド高いのが多そうだ。
　
人としての温かさを希望〜　　
やさしさ忘れてませんか〜

434さん
「ここで騒いだからといって、
マンションの全体運営に影響を及ぼすことができるのですか？
とても疑問です。」って、そういう問題ではないですよ。管理費等を金持ちが払えば良いとか、滞納者がいたら私も払わないとか言う人に対して意見しているのでしょ。別に全体運営の話をしているのではありません。

PCMの購入者で金持ちが払えば良いとか、滞納者がいたら私も払わないとか
言う人がこの板に居るって事ですよね。

で、どこに居るんだ？

『金持ちが払えば良い』
『滞納者がいたら私も払わない』

・・・なんだか払える給食費を払わせるべきだ、という意見に対して
「給食を無料にすれば滞納はなくなる」とか
「弁当にすればよい」などと言う人と発想が
似ていますね。

自由には責任が、権利には義務が伴うという
当然のことを教えてこなかった教育に、
こういう人たちがでてきた遠因があると思う。

No.374あたりまで、さかのぼってみましょう。

>>439さん
情報サンクス。
でも、こいつらホントにここの購入者？単なる煽りでしょう。
熱くならずにスルーでいきましょう。

川崎のタワーと迷ってる者です。
先日モデルルームに行ったのですが、殆ど埋まってましたね。
小杉の方が住環境が良いので残念。
帰ってから気になったのですが、川崎のタワマンと違いここは免震構造ではなく制震構造となってますね。その方が同じ川崎市内でも良いって事なんですかね。
詳しい方いましたら是非、教えて下さい。

「滞納者がいたら払いません」に我が家も賛成です。
なぜなら彼らの分まで払っていたら滞納者の思う壺だから。
我も我もと大量に滞納者が出ると結局大問題になり、滞納者への督促が厳しくなる。
そこがまで追い詰めないとダメなんですよ、滞納者は。
滞納世帯はマンションのガンです。

その勢いなら、滞納世帯はいたたまれなくなるでしょうね。
ちなみに管理維持費を滞納→競売にかけられて売られた場合、
競売で落とした購入者は前の住人が滞納していた
管理費維持費を払う義務があるって聞いたのですが。

>>441
免震も制震も一長一短なところがあるので、コンセプトにあわせて使えばヨロシ。
免震はアスペクト比が小さい（太くて低い）建物の方が相性がいいですから、非常に背の高いＰＣＭには制震の方が合ってるのではないかな。

>>441さん
場所によって制震・免震というよりも、デベロッパーとか施工主の考え方の違いによるかと思われます。
同じ小杉内でもコスギタワーは制震、住友やナイスのマンションは免震ですからね。
一般的に超高層タワーの免震は少ないです。
免震は安心感ありますが、ランニングコストを含めて未知数なところが多々ありますね。
それぞれに一長一短ありますが、免震について議論されているスレッドがあると思うので、そちらを参考にされるといいのではないでしょうか。

その通り。でも当然その分割安に売られます。
要は滞納者には特に厳しく接する必要があるという事です。

滞納者には442のような正当な手続でペナルティを与えられるのだから、正々堂々と対処すればいい。

なのに、他人が滞納するなら自分も滞納するなんていう人間は低レベル極まりないです。

誰かがルール違反をしたら自分もしていいんですか？答えは小学生でも分かります。

滞納者の話題で時間を割いていますが、同じ予測なら明るい話題で進めてはどうですか。
暗いですよ。

>>447

滞納世帯は正々堂々と対処しても解決しないから最近問題になってるんですよ。
二次滞納者をそこまで卑下するんなら、その前に一次滞納者をもっと糾弾すべき。最初の原因なのですから。
まあ何と言われても、我が家は他に滞納者が存在する以上、同様に滞納を宣言します。でもあなたは納めてくださいね。

別に管理費を滞納しても差し押さえとかされないでしょう？
戸々（組合員）を相手に組合長が裁判おこすとも考えられないし、
エレベータが動かなくなったり、共用設備の維持が成り立たなくなるのを
我慢すればいいだけじゃない？自分たちの組合費なんだから

いいよ、あなた契約者じゃないから。

誰が払ってないか公開するシステム作れば自然といなくなると思います。
子供同士が一番残酷だから、「管理費払ってないくせにエレベータ乗るなよ」とかいじめが出て、いてもたってもいられなくなると思う。

いいねー、公開制。
滞納世帯はどんどん公表して断固糾弾しましょう！

いや、ほんと管理費滞納だの格差タワーだのしつこいね。
別に管理費滞納の話しなんて、このタワーの滞納率が高いという実績があるわけでもないのに、誰もそんな話しを真に受ける奴なんていないって。
もう少し意外性のある話題を提供して欲しい。

449みたいな屈折した人間が同じマンションにいるのは非常に残念。

また、そんな人間も表では善良な住人面をしているかと思うと気持ち悪いです。

滞納者の情報はそんなに簡単にオープンにできないのではないですか？
理事さんたちに逆切れってこともありそう。
マンションコミュニティの理事会版に滞納者への対応のスレッドが
あります。実際、がんばってらっしゃる方たちの対応を読むと勉強に
なります。

私が思うにこの話題で盛り上がっている人こそＭｉｎｏｒｉｔｙではないでしょうか。あくまでも予想ですが。

ちなみに、今すんでるとこは５００世帯。公開されてる滞納世帯は
５〜６世帯（一部は5年以上）。みんな仕事のないお年寄りですよ。
ここを買えて、子供がいじめられるような家庭は滞納するまえに
売ってどこかにいきますよ。滞納分を他の世帯が負担なんかしてないし。