パークシティ武蔵小杉はどうですか？【9】

>316
デイトレであと１年半の間に証券会社に返済しつつ、マンション価格
のキャッシュも貯める、貯まらなければ銀行からローンで・・
ということのようです。
ご本人がブログで公開していることとはいえこれ以上はスレ違い
なので。

>>317
格差タワーってのは冗談ではなくて
金利上昇でもあれば、いずれ顕在化する可能性はあるだろうな。
調査によると５百戸以上のマンションになってくると
管理費の滞納が18.5%にもなったという話もあるらしいね。
10世帯に１世帯が滞納という過酷な世界から不良債権化になる可能性も。
年金じゃないけど、
まじめに払ってる人が他人のせいで馬鹿をみる、みたいのが
一番怖いね。

失礼間違えた、１０世帯に約２世帯だね。
数字は国土交通省が実施した「平成15年度マンション総合調査結果」による。

金利は上昇しますよ。年内にあと２回。来年も２回はほぼ既定路線です。
カツカツでやっと買ってる世帯が多いようなので、入居後が大変ですね。
１０年で１割近くの世帯が入れ替わってしまうのでは。

売ればいいんですよ。金利が上がってマンションが上がらん訳
ないでしょ。駅前で。みんなで一緒に売ろう。

金利が上がると普通不動産下がりますよ。

金利上昇→貨幣価値下落→物価上昇→地価上昇→不動産価格上昇

新築マンションの供給が続く街なのに、中古で値上がり期待しても無理でしょう。
みんなで一緒に売ってたら、中古物件もたくさん供給されるわけだし。

金利上昇→貨幣価値上昇でしょ。コレ常識。

豊洲にまたスレができたおかげで、
また荒らしが沈静化しそうですね。

しばらくここのスレは、静かになるかもしれませんね。

その前にこの物件の販売が終わるから
住民板は残っても、検討板は終わるでしょう。

住民板は盛り上がってないし、
入居2ヶ月まではここにいてもいいというルールがある。
移動時期がきたら管理人さんからのお知らせがあるよ。

それはそうと、次回は最終期？

7月1日から開始された登録で最後ではありません。
前回の未登録分を中心に再募集のかたちですね。
今回の登録可能な部屋以外にもまだ契約に至っていない部屋がありますのでそれは最終期第二次ということになるでしょう。

見比べてみましたが高額な部屋も着実に契約に至っていますね。

立地の優位性から考えると売れ残ることはないと思います。

そうですね。いずれは完売すると思います。
でも再募集の部屋には、
最終期１次で売れたはずの部屋がいくつかプラスされてました。
９０のＡＷとか。
契約直前にキャンセルした人が少し
出たようですね。

マンション価格最高値時期なんだからそう簡単に完売しないでしょう。
明らかに客の熱が冷めてるし。ＭＩＤは高すぎた。。

高額物件（億以上）はそれ狙いの層がいるから、問題無さそう。
7000万くらいまでなら、高いけどそれでもリーマン層にも手が届く。
この間の7000万以上億以下くらいが一番難しいのかな、と素人が想像。

でも、完売するだろうとは思う。

>>349

346じゃないけど。
逆じゃね？

金利が上昇すると、銀行の預金金利が通常上昇して、
預金性向が高まり、市中に出回る通貨量が減るから、
貨幣価値上がるんじゃないの？

逆に、金利下がると預金の価値が下がって預金性向が減り、
別の金融商品購入、その他市中へ出回る貨幣量が増え、
結果インフレで価値が下落するんじゃないの？

俺は経済学部出たけど、デタラメ習ったのかなぁ？？

金利が上昇して貯金した通貨が金庫にしまわれるわけではなく、
高利で貸し出されて市中に出回り、通貨量が増えるのです。
逆に金利が下がるとタンス貯金が増え、通貨量が減る。

金利上がると、企業の設備投資等投資判断が慎重になるので、
市中に出回る通貨量って減るのでは？
それに、まさにマンションみたいに金利勝負のものも
動きが鈍り、預金性向が高まるのでは？

金利が上がると国民は預金量を増やそうとします。
また住宅ローンを組む人が減ります。
その結果、マンション購入者が減り価格下落傾向となります。

日銀が超低金利にして資金ジャブジャブにして、景気良くしようとしたり、株を上げようとしたり、デフレを抑止しようとしてましたよね。

もう金利の話はいいでしょう。他でやってください。

この掲示板も、物件とは直接関係の無い書き込みが増えてますね。
残り戸数は少なくなっていると思いますが、あとは高層階の高額物件中心なんで今が踏ん張りどころなんでしょう。
早くHPに完売御礼が出るのを楽しみにしてます。余計なお世話とは思いますが頑張ってくださいね、三井さん。
（デベとは関係の無い本当の契約者からです。）

タワーで怖いのは、入居のときはあまり気にしない方も多いんだけど
管理費修繕費の月額だね。20年後とかいくらくらいになると思う？
結局賃貸に住むのと変わらないくらい毎月とられることになる。
それでもいいもん！この街のランドマークに住むんだもん！
となるかどうかはよく考えなきゃいけない。
気合とかで買っちゃだめ、よく計算しながら、がんばれ！

資料を見れば分かりますが、同じグレードの部屋であれば、
賃貸と変わらない金額ということは無いですよ。
固定資産税など加えても倍以上異なると思います。

購入費用や20年後の資産価値を含めての話ということかもしれませんが、
それなら確かに賃貸と変わらないと言えますね。
タワーに限ったことでは無いですが。

ただ、グレードを落として家賃の安い部屋を賃貸して、
余ったお金を資産運用に回せば、
購入よりも有利になる可能性が高いと思いますけどね。

あとは立場によって異なりますし、スレ違いなのでこの辺で。

久しぶりにこの板みましたが、居住者はこの掲示板にはいなそうですね。
コメントが虚しい・・・
今の時代、こんなオープンのところで変なこと書く人は、暇人かひがんでる人しかいません。

居住者は、mixiの居住者専用コミュに来てください。
承認制なので、荒らしの人はいません。

親身な相談が出来ます。

ではさようなら。

まあ、完売したら落ち着きますよ。
それまでもう少しの辛抱です。

賃貸でも分譲でもどちらを選んでも適切なプライシングになっています。
経済原理から考えるとどちらかが極端に悪いだなんてありえないです。
そして管理費・修繕費なども見合ったサービス・保守営繕がされていれば問題ないです。

一戸建てを買っても修繕費ってかなり掛かりますからね。

またまた削除が続いてますね。

ここは、よほど強力な削除依頼者がいる模様。
他のエリアのスレに比べたら、
ここのスレなんてとても紳士的なのに。

きっとプライドが高い人が多いんだろう。

ここの板と関係ない無用な話が多すぎるよ。
その上、コメントは幼稚なものばかり…消されて当然

366さんはmix関係者？
個人情報をオープンにしてコメントを書くほうが怖くてできねぇよ。
悪い人ばかりとは言わないけど、親身になってくれるなんて怪しすぎる

別に個人情報なくても大丈夫みたいよ。
mixi覗いてみたけど。

ま、ここでまでそういうこと宣伝しなくていいだろうに。
>>366はそこの管理人か？？

>>366
久しぶりとか言って見てるくせしてな・・・・。
ミクシィのコミュ人数増やしたいのか？
くだらん宣伝してんなよ。

>>364
普通のマンションとタワーの違い、という視点もある。
http://tkmansion.re-editio.com/2006/07/post_10.html
http://tkmansion.re-editio.com/2006/07/post_17.html

毎月が20年、30年となると相当差が開いてくる可能性が高く、
怖ろしいのは滞納者がたくさんでた場合でも修繕は必要なので
お金がある程度ある人が滞納者の分も負担せざるを得ないという
NHK料金や年金のようなパターンになると想像される。
タワーというのはまだ歴史が浅いゆえに
意外と見落としがちな視点なのだが、
個人的にはそうなる可能性は100%に近いとみている。

滞納世帯が出てきたら、うちもそれを理由に滞納します。アホらしいので。

ここのスレは、購入者の耳障りの悪い情報はすぐに削除される。

耳障りのいい事は、事実でなくても、そのまま残り、
その間違いを指摘しているレス（購入者にとって耳障りの悪い情報）が削除される。

369の言っていることは同意。

＞374
そうですね
滞納して、その分個人で積立しておきます。

削除がどうこう言ってる人がいるけど
このスレに限らず、この掲示板は個人がボランティアでやってるわけじゃなく
不動産会社やデベから広告収入を得るために運営されてるんだから
広告主に不都合な内容は削除されて当たり前。

デベから金とって消費者のための掲示板とか、そもそも無理だから（笑）

そうだよね、妬みのゴミレス書こうが、それを快く思わなくて削除しようが同じことだと思うよ。

所詮はただの掲示板、個人活動にすぎないのだから。

だから、くだらない喧嘩するくらいならバンバン削除依頼しましょう。

残ればこの掲示板を作った人にとって正くて、消されればただの荒らしと言うだけのこと。

ＰＣＭの管理会社は三井不動産住宅サービスみたいだけど、ここは週間ダイヤモンドの大手管理会社ベスト100の4位になってますね。
管理戸数は１３５，１００戸で、契約書上の未集金への対応期間で６ヶ月以上で満点、管理費の未収戸数率で1.0％未満（ここ重要）で同じく満点になっています。
建物をお点検・修復する組織も自前で持っており、24時間の無料相談窓口もあり、内部監査などの法令順守を推進する組織も持っており管理会社として日本屈指のレベルで信用できると思います。
かなりしっかりと管理費や修繕費も徴収してくれそうなので他のマンションよりもその点は安心できるのではないかなと思ってますが。

建物が立てた後のアフターサービスに関しても三井自体がやりますが(意外とこういうことをするところは少なく、関連会社や同属企業、酷いところのはゼネコンまかせで自分で建てたのに丸投げ）この点もさすが三井と思いました。
そういったところもここに決めた理由の一つです。
大手で面子をかけてを建ててるなと感じてます。

また、ここまで大手が建てるマンションだと、万が一耐震偽造問題みたいなことがあっても会社が潰れずに（傾いても）建て直してくれるだろうとも考えましたけどね。

と書いてももちろん私は社員でもなんでもなくただの一消費者です。
一生物の高いものなので真剣に勉強しましたけど。

いまさらながら
三井不動産
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%89%E4%BA%95%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%9...

施行/竹中工務店
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%AB%B9%E4%B8%AD%E5%B7%A5%E5%8B%99%E5%B...

ここが組んでまともなもの建てられなけば、一体どこが作れるんでしょうか？

http://www.nandemo-best10.com/ltvframe.cgi?ranking=f_mansion-developer...三井不動産&click=com&rank=31

こうはなりたくないね。
http://www.nandemo-best10.com/ltvframe.cgi?ranking=f_mansion-developer...ヒューザー&click=com&rank=31

見れませんよ？

>>381
竹中工務店って東京タワーや新丸ビル、日本中のドーム野球場のほとんど作ってんですね。びっくり。

竹中が社運を賭けて建設しているのだから、
修繕費なども結果的には少なくなるんじゃない？

竹中工務店が社運を賭けて建設してるんだから、
修繕費も安くなるんじゃない？
都庁から10数年、技術も進歩してますし。
なので、多少高めでもOK

竹中はいい会社なんだろうけど
大阪の会社ってのがやだね

大阪人はまったくもって信用できる人種にはおもえん

夜中のヨイショ合戦。
頑張りましょう！
売り切れるまで。

自慢話と選んでよかった話が大杉。

>>393さん
とりあえず、落ち着いて。
オープンな掲示板ですから、スルーでいいじゃないですか。

また削除されてるよ。

ここの言論統制はすごいな。

>>393となっても、その参照もできない。

腕利きの監視人がいるんでしょうねww

>>374
それはさみしいね。
格差タワーと言っても、
同じタワーに住む人々は文字通り運命共同体、金持ちが貧乏を助けなきゃ。
冗談に聞こえるかもしれないけど、
20年もすればあちらこちらのタワーで
まじで起きてくる問題だと思う。
金額のプールが予定より低いタワーは、
必要な修繕ができず、また誰も中古で購入しようと
思わない。タワーの価値が激下がりとなるという危険もある。
それを防ぐために修繕費が想像を絶する値上げと
なることが管理組合の滞納者たちの多数決により決定、みたいな。
なんか近未来小説書けそう　笑

最上階付近の数少ない金持ち世帯が、修繕費として管理組合にもともとの
修繕費の数百倍もの寄付をしたり、
滞納者の就職の世話をしてやったり、支払い免除してやったり、
などの美談があちこちで生まれることを祈ってるよ。

作文長いよ。

カスミ食ってでも払ってください。
見栄張ったんだから責任持ってください。

自問自答かな。

ここは管理会社しっかりしているからあんまり心配要らないと思うけど。
管理費等滞納者への対応について
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46149/
をみてても結局競売になったりそて後の買った業者などが未集金を負担します。
世の中そんなに甘くないです。
まあ管理組合と管理会社は大変ですが、見得はって入って払えなかった人は淘汰されます。
管理会社の能力は大事ですよ。

私へ言ってるの？

そう　あなたです。
でもね。駅から４分。東横線。

売れ残ることはない。
どう考えても・・・。

しかし391の書き込みはまともな意見でよかったのに。
たまたま見てて、妬みレスした奴に対して余りに図星だったから
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujo/
で名前も書けなきくらい図星で悔しくて削除依頼したのが通ったみたいだね。
もう一回書いて欲しいくらいだったけど。
妬みが反撃されるのは見ていて痛快です。

その後の392、393の書き込みは削除依頼も出てないし余りの書き込みに管理人が消したみたいだね。
どんな見苦しいことが書いてあったのか教えて欲しい。

みなさん、遅くまで大変ですね。
虚しいけどがんばりましょう。

そう？
結構面白いけど。

ココの価格ってかなり高価だけど、この価格が周辺の再開発完了後に
正当化されるレベルに成るのか気になるところ。

そこで、武蔵小杉の不動産屋を数件回って、店頭表示価格を調査してみました。
駅から近い物件って、希少だからか、余程建物がひどくない限りは
誰が買うの／借りるのという値段でも、駅5分圏内はすぐに契約済みに
なってしまう。賃貸は特に決まるのが早いのか、ほとんど見かけない。
ココの価格やモデルハウスで聞いた賃貸予想価格ほど高い物件は
見つけられないけれど、駅5分圏内で内容もココより下の物件が
かなり高価で、駅近に向けて過激な価格上昇になっている。
SFTとMSTの価格差が正当化されるかは不明だけど、駅から遠い物件との
価格差は正当化されるのかもという感触でした。
武蔵小杉駅周辺の相場決定は、パークシティーと駅直結のA地区次第。
かなり高くとも、買える／借りられる人が契約してしまいそうに思えた。

それなので、借入額が大きくて返済額に占める金利払いが大きくなったり
しない範囲で買えるのなら、ココを買うのも有りといったところかなぁ。

今週末の登録ってどういう状況なのかな？

>>397

それは最悪のご意見ですね。
貧乏だから金持ちあてにして滞納してもいいわけないです。
他人に迷惑かけるなら、転売して清算して欲しい。
でなきゃ、我が家も即滞納します。

今後の登録は今までのようには行かないでしょうね。
先週契約に行ってきましたけど、
翌日から登録開始だったにもかかわらず
モデルルームのフロアは閑古鳥状態で
１次の販売分もキャンセルも出ていたし、
超高層の億ションクラスはいずれ売れるにしても
中規模の部屋は、高層ゆえに坪単価が高いことが
ネックになるのかな。
売れ残っても、三井の関連会社に流れるのでしょうから
心配ないでしょうが。

確かにあまり売れてないらしいですね。
売れ残り部屋はいずれまとめて安く不動産ファンドに売却です。
賃貸にまわるでしょう。
所詮武蔵小杉。ＭＩＤの値付けはあまりにも高すぎた。

売れにくい部屋が残ってしまったんでしょうね。
ただ個人的には40階以下の部屋に関しては
それほど値付けが高いとは思いません。
川崎・新川崎なども検討しましたが、
立地や周辺環境など総合的に見ると、よほど高い物件が
ゴロゴロしています。
もちろん以前の武蔵小杉の相場からは
比較できないほど上がっているのでしょうが、
今の市場の流れからすると決して高すぎる物件とは
言えないのでは。

これだけ条件が良くても売れないってことは価格が高いってことですよ。
市場が答えてます。

中層はそれほどでもなかったけど、超高層は高いってことでしょ。

この販売期間と価格でこの売れ残り数なら順調に売れています。

１次のキャンセルということは、お値頃の部屋があるかもしれないってことでしょうか？
ここ、換気システムもいいですね。これだけでも一流マンションという気がしました。

>>416
営業さん。お仕事ご苦労様です。

全然営業じゃありません。
武蔵小杉在中の一般サラリーマンですが何か？

順調かどうかは分かりませんよ。
実は売れ残っててもパビでは「完売」って言ってましたから。

換気システムの設置は建築基準法で義務付けられていますから、一流マンションでなくても必ず付いていますよ。

さすがに、それを知らない営業さんはいないでしょう。

>>409
マンションというのは現代長屋なんだから、
滞納する方はあなたの親兄弟と同じなんだよ。
冷たいこと言ってないで助けてやってくれ。

>他人に迷惑かけるなら、転売して清算して欲しい。
管理費滞納からは雪だるま式に苦しくなる。
清算も難しくなり、凄惨になる。
それが2割にも達すると、競売にかけるのも難しくなる。
それが20年後に予想される「タワーごと不良債権化」。
ここのタワーがそうなるかはわかんないけど、
運命共同体であることは絶対的な真実なんだよね。
濃い絆で結ばれた格差家族どうし。
良くとらえれば、そこから新しい文化も生まれるだろう。

不測の事態で困窮するのは仕方ないとしても、無理に購入してやっぱり払えませんというのでは、あまりに無責任すぎる。将来の収支は、給与・金利・生活費の変動など、ある程度のリスクを見込んで手堅く計画すべきです。過去レスを見ても、当物件の購入は無謀じゃないかと思える人が散見されます。

また、最近のマンション雑誌（駅に置いてある無料誌の類）など、さかんに購入を煽る風潮も問題。また、甘い資金計画で購入を勧めるデベロッパーの姿勢も問題。（去年夏に当物件のＭＲに行ったところ、販売員が1%そこそこの金利で35年ローンのシミュレーションを出してきて、こんなに返済が楽ですよと言ってきたのは絶句しました。）

ただし、一番問題なのは、そういった甘い話を鵜呑みにする購入者自身。背伸びせず、堅実な将来計画を策定しましょう。