パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

パークシティ武蔵小杉のいいところは８４７さんの感想のように
五千万台から六千万台そこそこで９０平米クラスの間取りが超駅近タワー型
マンションにしては多くラインナップされていたところですね。
東横線沿線の特に都内は同じ価格だとせいぜい６０平米台で駅１０分以上
でしょうからそのような地域が地元になる人はパークシティ武蔵小杉はお買い得
に感じたと思います。通勤利便性は駅に近い分と横須賀新駅でよくなるわけですし。

ただ、東横エリアの外や千葉、埼玉方面の方は川崎なのになぜこんなに高いの？
という意見を持ってる人が多いと思いました。会社でマンションを探してる人が
多いのですが、武蔵小杉なのに湾岸マンションより高いぐらいじゃないと疑問を
持ってる人いました。なので見方によって高い、安いというのはかわるのでしょう。

東横線沿線住民や地元以外の方は武蔵小杉が品川１０km以内だということを知らない方が
多いです。武蔵小杉のマイナー性のおかげでまだこの価格ですが実際に新駅ができて
実は距離的に都心と近いことが認知されると価値が上がる余地もまだあると思ってます。
ただこんな駅近立地のマンションは便利で価格が上がろうが売るつもりはないですが。

90平米以上購入者です。私は実家が目黒区、勤務地が川崎方面です。

仕事は転勤はまずないであろうこと、そしてこれから子どもができたら
父母にも家に来てもらうだろうし、子どもが大きくなれば通学にも便利な
土地なので、大学卒業くらいまではここに一緒に住み続けるであろう、と考えました。
もっと将来に、両親の面倒をみなくてはいけなくても、広ければ同居もできます。
また、住居内は床と壁の作りでリフォームがしやすいようになっているので、
占有面先さえ広ければ将来使いやすいように間取りも変えられるな、と思いました。

http://www.maruko.cup.com/sakuramatsuri20070401.html
さくら祭りがあるそうです。

＞ただし新丸子〜元住吉は除外

これは、建築の技術がまだそれほどすすんでいない頃からの
「多摩川の泥で出来た土地の上に家を建てて住むなんて、
地盤はゆるいし洪水はどうするの」
という昔の人の知恵なのではないでしょうか。

営業の方の話ですと、再開発の途中でこのあたりには
さらに下の地盤にとても丈夫な地盤が発見されたと聞きました。

そうなると、とても平坦で自転車の移動も楽で、言うことなし！ですよ。

私は子供の頃から横浜に住んでいてここ１5年以上渋谷に住んでるいるので、武蔵小杉の辺りも
それなりに知っておりますが、正直、皆さんがこの土地柄をそこまで嫌う理由が良くわかりません。
従って全く迷わずにここをすぐ購入しました。自分にとっては利便性が一番だったからです。

＜私は購入者です＞とかいってるけど、
みんなが便利性で選んでいる街は便利なだけの街で終わり。
池袋も東京駅も便利だけど住みたい街ランキングではいつも番外。
吉祥寺の魅力は、住民がいい街にしようと意識し活動してること。
風俗店は条例で作れないし、そういうマニフェストが論点になる街だから
結果として人気があるのでしょう。さあ、購入したあなたたち、ちゃんと自分が
変えてゆくと意志を持ってますか？。いい物件＝価格が上がる、って発想してる
うちは過去のイメージの悪さを皮肉ってる人たちとまったく同じレベルでしょう。

風俗店が禁止されてるのは
吉祥寺ばかりでなく　全国の９９．９％の地域は禁止だよ

それに
吉祥寺には風俗店あるしね

みなさんが言われるように武蔵小杉のいままでのイメージはたしかにあまり良くはないですね。（東横線の中で）
ごちゃごちゃしているし、これといった商業施設もないし、ちょっとガラの悪い住人も多そうだし・・（失礼！）川崎市のイメージもそんなに良くないし。
ただ今回の再開発の内容を見ると劇的に、本当に劇的に変わりますね。
もともとある程度の規模の町なのにこんなに変わる町はほかにないと思います。
5年後、10年後に大化けするのではないかと密かに期待しています。

川崎駅もラゾーナがオープンしただけで相当イメージがよくなったと思います。
みんなで良い町にしていきたいですね。

>>856
吉祥寺についてなにも知らないようですね。
吉祥寺はパチンコの町じゃないですか。駅の周りは
パチンコ屋だらけでさらに近鉄デパート裏知ってますか？？？行った事もない
街について語るのはどうかと思いますね。
吉祥寺がどうこうというよりあなたの嘘は問題ありますね。

>>836さん
その本、私も立ち読みですが読みました。
その中に、「入居時期ー竣工時期＝２ヶ月以下はダメマンション」と書いてありましたよね。
パークシティ武蔵小杉は入居時期ー竣工時期＝０になってしまいます。
やはり突貫工事になってしまうマンションなのか不安です・・・。

>857/859
856さんの言いたいことは、吉祥寺がどうのということじゃ
ないんじゃないでしょうか。ここをちゃんと考えようということでしょう。
吉祥寺についてはそちらでやればいいし。

>>862
856のような煽りに反応してはいけませんよ。

川崎市のHPで、
中原区と幸区は液状化の可能性が極めて高い地域が多いことが分かりました。
はっきりとそう書いてあります。川崎市のHP内の情報は以下です。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/higai/jisin.htm#KISYOCHO

上記HPの液状化危険度マップをみると、パークシティ武蔵小杉のあたりは、
青（危険度低い）か、赤（きわめて高い）か、ギリギリのところで
地図が小さすぎてわからない・・・。
どなたか、このマップの現物を区役所か市役所でもらった方いませんか？
地盤が固くても液状化が起こると、建造物と地盤の間がスカスカになるので
建物の傾き、ゆがみ、ひびわれの原因になるそうです。
地質のマップも見たのですが、このあたり一帯は人口地形（盛土・干拓地など）なので、
固い岩盤の上にやわらかい土が乗っていることになります。

私はこの物件を非常に気に入っていますので、
日曜日に契約するつもりではいますが、
この点については一応、契約前に伺ってみようと思っています。

864さんへ

このマンションの土地はグランドになる前は水田だったと
営業さんに契約会のときに伺いました。
でも、明治後半〜大正ぐらいから80年以上グランドだったので、
地中の水分含有量は低いと思われます。
地盤が固ければ揺れは低いのですが、地中が砂のような細かい粒子ばかりで水分含有量が高いと
液状化が起こりやすいです。
私は時間がなく見るできなかったのですが、
地盤調査書がMRにあるはずなので、ぜひコピーを貰ってください。
（できれば写真としてここに載せていただけたら嬉しいです・・・）

一応、横浜市の防災HPの一部抜粋を載せておきます。
これを読む限り、PCTは倒壊、傾くなどの危険性は低いと思います。

>阪神・淡路大震災では、かつてない規模で液状化が発生し、人工島であるポートアイランドや六甲
>アイランド、臨海部の埋立地の住宅では建物が傾くなどの被害がありましたが、マンション等の中
>高層建物の液状化被害は比較的小さいものでした。
>　これは、建物を硬い地盤まで支持杭で到達させ、しかも杭と建物とが緊密に固定されていたた
>め、隆起も沈下もまぬがれたと言われています。

865さん

アドバイスありがとうございます。
今日、MRで確認したところ液状化マップは見せてくれました。
（地盤調査書というのは知りませんでしたので確認していませんが・・・）
やはり南関東地震（関東大震災レベルの地震）が発生した場合は、
液状化の危険性があるとのことで、
あとからよくみたら「重要事項説明書」にも記載がありました。
しかし、担当者の話では、液状化とはあくまで表層の地盤に起こることで
マンションの場合は、一軒家と違って岩盤に固定しているので
たとえ液状化が発生しても躯体自体への影響は少ないそうです。
もちろん、庭がデコボコになるとかはありますが・・・とのこと。
それと、865さんも契約者ならお持ちと思いますが、
重要事項説明書には、
「本マンション周辺は、地震被害想定区域（液状化想定区域）として示されており、
地震時に地盤の液状化現象が発生するおそれがある区域となっております。
想定区域は、南関東地震（大正12年の関東大震災再来）を想定したものであるため、
震源の位置や地震規模が異なれば、液状化が発生しない可能性があります。」
と記載されていますね。
担当者によれば、つまりよほどすごい地震が来ない限りは・・・ということで、
品川の海のほうとか、豊洲、みなとみらいに比べたら、相当安全といえるそうです。
上記のような歴史の浅い埋立地に立っているマンションの重要事項説明書では、
震度5で液状化の危険、と明記しているとこもあるそうです。
「震度5と関東大震災じゃかなり違いますからねえ・・・」とおっしゃっていました。
ということで、安心とはいえないまでも、負っていいリスクの範囲かな、と
納得して帰ってきました。

８６０さん、８３６です。
先日、契約しました。

担当者に確認したところ、竣工時期は平成20年末から平成２１年初春とのことでした。（その後、引渡しまでの間で内覧会など様々なイベントを行うそうです。）
入居時期ー竣工時期＝3ヶ月以上なので、大丈夫だと思います。
引渡しまで2年以上もありますので、突貫工事というわけではないでしょう。

でもあと2年以上待つのは、やっぱり長いですよね。しばらくはマンションのことを忘れた生活をしなければと思います。

>>869
どの程度上がるかはおっしゃっていませんでしたが
営業の方は確実に２期は上がると言ってましたよ。

第一期二次の契約者です。
二次はあがりませんでしたね。
ということは二期もあがらないのでは（あがってもわずか）。
特にまだ幾つか残っている中層階はあげにくいのではと思います。当該物件の同じ間取りの高層階よりも高額にはしにくいと思うからです。

でもＳＦＴと全く同じ間取り、同じ価格であがっているとしたらあがるのかとも思いますね。実際どの程度あがったのでしょうかね。

やはりわかりませんね。
意味のない投稿すいません。

871です。
８７１の第二段落は意味不明でしたね。

言い直します。
ＳＦＴの場合は、第一期と第二期で同じ間取りにもかかわらず、値段が上がったことはあったのでしょうか。もちろん同じ間取りで同じ階はないので、一つ二つ階が違うだけで、第二期の方が大幅に上昇したということはあったのでしょうか。
あがっていたとしたら、ＭＳＴの場合も、第一期と第二期で違うかもしれませんね。値段が上がるかもしれませんね。

また、ＳＦＴとＭＳＴは同じ間取り、同じ階層で値段は大幅にあがっているのでしょうか。
ＳＦＴの９０タイプの部屋は幾らくらいだったのでしょうか（階層によっても違うのでしょうが・・・）。
ＭＳＴは２０階後半から３０階までＭ９０の東向きで６５００〜６７００程度だったと思います（今、手元に資料がないので、記憶ですが）が、同じくらいの階層で東向きのＳＦＴの９０タイプの部屋は幾ら位だったのでしょうか。

日経不動産ニュースに記載されていたので転写します。不二サッシは2007年3月、川崎市中原区中丸子にある土地9353m2を売却する。買い主は長谷工コーポレーションで、価格は122億6700万円だ。1m2あたりに換算すると131万円になる。坪単価に換算すると433万円　長谷工は利用方法を検討中だ。 JR向河原駅から徒歩6分、川崎市が地区計画をかけて再開発を促しているエリア内に、この土地がある。東急東横線武蔵小杉駅からは徒歩8分の距離だ。北側の大きな区画と南側の小さな区画に分かれており、それぞれ「商業・業務・居住機能などの計画的な導入を図る」地区と、「優れた居住環境の都市型住宅を整備する」地区に指定されている。との事でした。以前土地の価格について記載ありましたがその際㎡50万円位と記載があったので参考までに。

>>873
ということは坪４００万超だったということですね。
ここなら６００万してもおかしくないということですね。
時価だと。９０平米で５坪ぐらいの持分として土地代だけで
５坪で３０００万に上がってしまったということですね。

SFT購入者です。25階から30階の角部屋で90のタイプは階によって値段が上がっていきますが、6200万から6700万くらいの間でした。やはりMSTは高くなっていましたね。

＞８７４

意味がわからん。

>>874

その土地の容積率・高さ制限によってほとんど同じエリアでも坪単価は大きく変わります。当たり前ですが。
長谷工の購入した土地は、北側は100m制限地区ですが、南側は20m（セットバックで45m）までの地域です。ちょっと比較はしにくいですね。

ちなみにパークの土地は底値よりずいぶん前の取得だから、もっと高いかも^^;

８７４さん

「９０㎡だと土地持分５坪」とは三井からのアナウンスでしょうか？

９５㎡タイプを購入しましたが持分計算したら約3.9坪でしたよ・・・

土地持分計算上で
ゲストルーム、展望室、ロビー、などMS内共用施設部分は三井の持分でしょうか？
それとも所有者で按分でしょうか？

東京機械の跡地は、やはり商業施設と高層マンションが建つようですね。
昨日付けで、東京機械がプレスリリースやってます。

高層マンションが建つと、西の駅前商業施設に建つマンションとで、
PCMの２方向はなんとなく、見晴らしを邪魔するマンションが建ってしまいますね…

南はちょっと割高なのに、マンションが建つと…

景観は今後に亘って約束されたものではないとはいえ、
建設中にそうなると、やっぱり悔しいものです。

東京建物が入ってきた時点でマンション建設はほぼ決定的でしたからね。
南の第2工場跡だということで少し離れているだけ良かったのでは？
隣接している土地は商業施設のようですがこれの高さはいかほどになりますやら。

883さん
その内容はどこに正式に出ていますか？

>>884
http://www.tks-net.co.jp/ir/news070329.pdf
ここに出ていますよ〜。
武蔵小杉の今後スレなどにもいろいろ書かれています。

商業施設と言うことは階数は１０〜１５階の可能性もありますね。マンションは１００ｍ近く離れるので、商業施設より上の階であれば、マンションが目の前と言う最悪の事態は避けられるかも知れませんね。商業施設の客用の入り口は敷地の東西面、サービス用のアプローチは南北面のいずれかに取られる可能性が高いですね。敷地は商業施設としては、かなり拾いので店舗と映画館等のかなり大規模な複合施設になるのでしょうか。今後の進展が興味深いですね。

これで南面の資産価値が上がる！
ラッキーです。

ネガキャンの人たちがずっと「小杉にはろくな商業施設がない！」と叫び続けていましたが、これで論拠は完全に失われましたね。駅北口再開発の動きもあるし、武蔵小杉駅周辺は、まちがいなく東横線有数の活気ある市街地を形成していくでしょう。

MSTの２期以降はこれまで以上に凄い人気になるかも。私はSFT購入者ですが、結果的にとてもいい買い物をしたことになるのかな。街の完成が本当に楽しみです。

商業施設も、容積率を無駄なく使うだろうから、
１０階から１５階ですむかなぁ。

すみません、高層マンション建設予定の東京機械の南第２工場というのは、どこらへんの土地なのでしょうか？　東京機械の土地は大きな三角形のような形の土地ですが、その一番南端辺りの土地のことでしょうか？

容積率を充分使わない代わりに建蔽率を行政と交渉して緩和してもらうのでは？
施設周辺に地面ない分、面積いっぱいに施設を作る気がする。

建ぺい率を低くし公開空地を確保して地面の環境を良くする。そのボーナスとして容積率を緩和してもらうというのが、都市計画にいう「総合設計制度」であったり「地区計画」であったりします。この逆の、容積率を節約するために建ぺい率を高めて敷地目一杯にビルを建てるということは通常認められません。

この一帯は川崎市が全体として再開発の地区計画をかけているエリアであり、パークシティを含む超高層ビル群・そのふもとの広大な庭園・緑地形成という方向性に全体としては矛盾しないような形で大規模商業施設も計画され建設されることになると思われます。

東京機械の南第２工場の場所ですが、武蔵小杉はどうですかにのっていますよ。

第二工場はこちらのブロックだと思います。
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35%2F34%2F13.925&lon=139%2F39%2F47.6...

大型商業施設が予定されている第２工場はＭＳＴ南側の細い道を隔てた隣接地で
面積は2.4haです。PCMの全体面積より僅かに広い面積です。
東京建物（ブリリア）のマンションが建つと言われている第1工場は
さらにその南のブロックです。
商業施設については高島屋説が噂されていますが、とすれば港南台くらいの
規模になるのでしょうか？
また東京機械の社宅等がある約7000m2の部分に建設予定地の看板が立っていますね。
ここも上はマンションで下は商業施設という話があるようですね。
この部分は新駅とつながる通路と隣接することになるのでしょうか。

>>896さん

逆ですよ。第１が商業施設で、第２がマンションです。
第１が北側の工場、第２が南側の工場。

最近、マンション購入を考え始めたものです。
基本的なことをお聞きします。
この物件は、2009年4月入居予定なので、住宅ローン減税は適応外ってことですよね？
さらに、ローンの利率も、(支払い開始時は)今よりもっと上がった利率になるんですよね？

ローン利率は必ずしも上がるとは限りません。下がることも
あります。神のみぞ知るというところですね。