パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

>392さん

私も392さんと同じような条件で購入しようとしています。
『無謀ではないと思います。でも、余裕とも言えないでしょうね。』
と、私の場合はマンション研究会のFPに言われました。
でも、立地や躯体など条件を話したら、この物件は”買い”、
買ったほうがいいと言う結論になりました。
まぁ、会社のFPにはやめたほうが良いと言われましたけど。
でも買います！

一緒に頑張りませんか？
心配なら、デベとは無関係なFPに相談してみたらいかがですか？

私は当選が決定したときから、ネガキャンやってた方や、
品川/港南信望者と一緒に住むのはいやだなぁと考えています。

>392
4000万円を35年返済でローンを組むと、毎月の返済額は15.4万円です（利率3.0%の前提）。管理費を含めると、月負担額は18万円を超えますね。年収負担率は3割近くになりますから、キツイのは間違いありません。でも、無理ではないと思います。

上記の前提以上に金利が上昇するリスク、日常生活での相当程度の倹約（海外旅行や奢侈品購入などを我慢する）などの覚悟が出来ていれば買っても問題ないでしょう。

>392
悩むところですね。
正直、もう少し借入れを減らせたら、と思います。
もちろん、現在の年収でも買えないことはありませんし、
まだ年齢が３０代前半で、給与アップも期待できるのであれば大丈夫でしょう。

ただ、現時点では「衣」「食」「住」＋「お子様の教育費」の
トータルバランスを考えると、「住」の支出が突出するように思います。
生活の基本の場となる「住」にお金をかけたくなるのは
よくわかります。
ただ、そのしわ寄せが他の要素に大きく生じるのは間違いありません。
とくに子供への教育費は馬鹿になりません。
私自身、身をもって経験しております。
自分の望むトータル的な生活レベルを再度、確認なさるのが
よろしいかと存じます。

このスレッドだと客観的に意見を求めるのが難しい側面もありますので（同一条件で購入した方は仲間を増やしたいでしょうし、キャンセル物件を探す方はキャンセルを望むので）、客観的・中立的な情報をもとに考えられたらいかがでしょうか。オールアバウトを探すと下記記事が出てきました。貼り付けて読まれてみたらどうでしょうか。

http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20050112A/index....

http://allabout.co.jp/finance/loan/closeup/CU20060403A/index.htm

http://profile.allabout.co.jp/member/modules/askProfessional/qa_detail...

諸費用が高いか否かは次のサイト
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20030510/index.htm
ローンの金利が上がる場合の参考には次のサイト
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20060122A/index.htm

392です。
皆さま、ご意見ありがとうございます。
正直、ここまでご親切なコメントをいただけると
思っていなかったのでとても感謝しております。
購入後、ご近所がコメントを下さった方たちですと良いのですが。。。
購入については、まだ1週間ありますので慎重に考えていきたいと思います。
引続き有益な情報や見解がありましたらアドバイス下さい。
よろしくお願いお願いいたします。

ライフプランニングを含めて、独立系のファイナンシャルプランナーに相談した方が良いのでは？ＦＰによって違いますが、数時間であれば、数万円でアドバイスをもらえます。マンションの価格に比べれば安いですし、何より、買うにしろ、買わないにしろ、後悔や心配が軽減すると思います。
ＦＰは以下で探せます。

http://www.myadviser.jp/

>392さんへ

当方４０台後半、妻１人子供１人（今春大学生）
年収1,300万円（１馬力）今春1.5年前に契約した新築マンションに入居
購入価格約6,000万円、借り入れはありません。

公務員でなければ将来安定なんて判らないと思います。（私は民間のサラリーマンです）
年齢が若いので将来性は高いかも知れませんが、債務は確定してしまいます。
子供の費用もこれから本当にかかりますよ。
一番子供にお金が掛かる頃管理費、修繕費の負担も増えると思います。
まだお若いのですから今は蓄財に励んでは？
お子さんが中学生になる頃までは我慢してその時出会った物件を買うというのはどうでしょうか？
その頃になってもここが良ければ中古で買っても良いのではないかと思います。

でも、最後はご自身でリスクと将来性を比較して決断するしかありませんね！

年収６００万弱
３０才台前半
頭金あと２年で５００万貯蓄予定
子供無し・・・でもほしいです。
親からの援助も期待できません。
こんな私達に４０００万円台の部屋が当たりました。
返済計画・・・↑の皆さんの書き込みを読んでいると
私達は、お門違いもいいところな様な気がします。

ローンと維持費の関係、興味深く読ませてもらいました。

例えばのケースで（このケースが妥当かどうかは別として）

この物件のある部屋を年収600万円の人がフラット35(金利3.0%仮定)の35年払で買うケースを想定します。
フラット上限返済比率25%の年額150万円（月7万5千円、ボーナス30万円）支払うと、3243万円借り入れ可能です。

入居後の諸費用は、この物件の73m2程度ですと管理費と修繕積立金等で2万4千円程度、
クルマ持ちだと仮定すると駐車場代1万6千円の計4万円程度。

ローンと合わせて、月々11万5千円程度、ボーナス30万円の支払いになります。
税引き後の月々の手取りが28万だとすると、手元に残るのは16万5千円。

一人暮らしや夫婦共働きならなんとかなる額でしょうが、夫しか働かない家庭の場合はきついでしょうね。

ご自分の場合はどうなるか、十分資金シミュレーションされてご判断ください。

固定資産税も結構でかいですよ。

403さん、まだ30代前半じゃないですか。しかも子供なし。
こちらは40代半ばで4000万の借入。こちらも当たったはいいけれどローンのことで
悩んでます。まだキャンセルはできますし、ローンシュミレーションをして
前向きに検討してみませんか。

「悩み考える」のことが大事。
後悔するのはちゃんと悩み考えなかったから。
考えて、さらに考え抜いての末の決断には同時に「覚悟」が生まれます。
「覚悟」とは仮にその後自分の決断が誤っていたことに気づいても、
あるいは想定もしてなかった環境の変化や天変地異ですら、
自分の責任であると受け入れられること・・・
・・・だと私は思っています。

人生にリスクはつきもの。
リスクから逃げてばかりでは何も生まれないし面白くないよね。
リスクを知覚し、受け入れ、前向きに取り組んでみましょうよ。

うまく＊＊れば良いけれど、寝たきりということもあります。
これもリスクの一つです。
（過去に団信加入経験のある世帯主より）

４０３です
心強いお言葉・アドバイスありがとうございます。
あと６日・・・
本当・・人生にリスクはつき物ですよね。
借金も財産！
悩んで悩んで悩みぬいて悔いのない結論を出したいと思います。

私は年収６００万後半ですが、伸びは期待できません。
でもローンは３０００万未満に抑えて繰り上げ返済を
頑張ろうと思っています。

ちなみに子供はまだですが、できても私立は考えてい
ません。自分の人生は自分で切り開けと思っています
ので、冷たいと思うかもしれませんが、私立行きたけ
れば差額分は自分で働けと思っています。
（かなり古いと思われるかもしれませんが）

403さん
407です。識者の意見も取り入れながらじっくりお考えになるといいと思います。
何なら一日くらい会社ズル休みして考えたっていいんじゃないですかね。

ただ、さっきの書き込みでは何か買い煽ったような感じもするので、
１．本来、住宅購入を含めた家計とは不確実性のリスクをとるべきものではないこと。
２．（誰でもそうでしょうが）私自身が403さんの現状ならかなり逡巡すること。
という私の考えも申し添えておきます。

その上で、まだ若くて、ご自身と奥さんも含めて収入の増加の余地も残されており、
本当にチャレンジされるのであれば応援したいという気持ちで書いている次第です。

>403
今後のプランをしっかり持てれば大丈夫だと思いますよ。
私もお門違いかもしれませんが、３０台後半で６００万台
後半の収入で購入決めましたから。
（給料の伸びは見込まずにシュミレーションしました。）

当方42歳。頭金2000万で4000万のローンを組む予定。年収900万円で返済可能でしょうか？
結婚はしていますが子供は居ません。何とか定年までには返したいですが・・・。

ここでローンの相談するよりも専門家（FP）に相談したほうが良いですよ。
ここ↓なら無料でFPがある程度答えてくれますよ。（※回し者じゃないです。）
http://kanto.m-douyo.jp/

私は33歳(いずれ結婚予定)、年収900万円、自己資金1500万円(諸費用除く)でしたが、4000万円の借金をして5500万円の物件を購入するのを断念したことがあります。
かなり魅力的な物件だったので辛かったのですが、冷静に考えて手堅い生活プランを立てるべきとの結論に至りました。

そうそう、「住」まいは「人の主」ではなくて「人が主」でなければなりません。

住宅ローン板がありますので、こちらも参考になるかと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/com/loan/index.html

時間がないと大変かと思いますが、ご自身でシミュレーションされるのが一番確実でしょうね。
基本的に住宅・教育・老後資金が人生の三大資金になりますが、
他にも毎日の生活費や車・住宅関連費（管理費など）を挙げていって、
総額どのくらいになるのか計算すると分かりやすいかと思います。

結局それを手伝ってもらうのがFPですけどね。
416さんの通り、中立的なFPへの相談もお勧めです。

住宅を購入するにしても見送るにしても、この経験は役に立ちますよ。

管理費は途中で上昇するはずです。積立金も。（パビで確認済）
将来いくらになるのか三井に確認されたら？
この辺は固定費なのでバカにならないですよ。

余談ですが、月島のタワー・リバーシティー２１の友人宅は
８４㎡で管理費＋積立金だけで約月８５０００円取られる　らしいです。
他に駐車場代、固定資産税、自室内装修理費などかかります。

あと、２０年後？位で修繕積立金がドカンとくると聞いたのですが・・（これは未確認）

ＳＦＴ購入者です。
３０才台の購入検討者の方も結構多いようですが、その場合ＭＳＴが４５年間居住できると仮定して、老後にもう一度住居を探すことになりませんか？もしくは建替え資金等。
その辺の老後住居費の確保も考慮すべきかと。。

大きなお世話かもしれませんが、これからはリスクは最小限に抑えて確実な道を進むのがいいと思います。
いままでは医療や介護などの分野で、日本は非常に恵まれていました。
右肩上がりが終わり、就労可能な人口の割合は確実に減少していますので、これまでのような社会保障は望めないでしょう。
消費税を25%にでもしない限り（私には25%でも足りるのかどうか判りませんが）、レールから外れた人には悲惨な老後が待っているかもしれません。
これからは、リスクを避けて心に余裕を持って暮らすのが、豊かな生活とされるのではなのではないでしょうか。

417さんは心配ないでしょう。
手堅いと言っても年収９００万なら何が問題あるの？

>423
旅行や車、食事など、住居以外の面でもゆとりある生活をしたいと思ったからです。このへんの価値観は人それぞれでしょうね。

確かに老後のことも考える必要があるけど、「今」を楽しむ必要もあるかと思いますよ。

資金計画診断システムは結構わかりやすいかも。
http://www.flat35.com/simulation/index.html

このスレみてると、どうもマンション価格の上昇もそろそろ限界ですね。やはり親から援助受けられない普通の一般サラリーマンが買える価格は5000万円〜6000万円が限界。マンションを消耗品として割り切って買える価格は4000万円台までかな。3000万円台で都心タワマンが買えた数年前がうらやましい。

>415さん
定年が60歳とすると、18年で完済するには年間290万円の返済が必要(金利3%)。これ自体、特に問題ないでしょう。
むしろ問題は、ご自分の退職金とあわせて定年時に老後資金の貯えが十分かどうかという点。定年までに必要な貯蓄額を想定し、18年で割った金額を毎年貯金できるかどうか考えてみましょう。

夫29歳年収700万（妻働く予定で+300万）で子供一人の者、
借入れ4,000万の予定です。

いままでＲＯＭってました。
このサイトの金銭感覚で考えると私でしたら2,500万程度のローンしか組めそうにないですね。
実際の身のまわり（職場）の方のライフスタイルと比較したとき、
このサイト方は借入金が少ないので正直驚きました。

皆さんの老後のリスクシミュレーションには頭があがりません。
これなら札束を握り締めたまま一生安泰で終えられそうですね。

でも、私は、どうしても住みたいので4,000万の借入れで
ここの物件を購入しようと思います。
大切なのは「今から」だと考えています。
ここでいう一般サラリーマン（私と同じ年収で足りますか？）でしたら
4,000万前後のローンを返済できるか否かは、
当事者の気持ち次第でどうにでもなることだと思います。

①生きてる間に憧れの場所で時を過ごしたいか？
②万が一のことを考え続けリスク対策に人生の大半を費やすか？

人生という観点で考えれば、どちらの時間の過ごし方も変わらないと思います。
ここの物件を買う一般サラリーマンがこの2択しか用意されていないのであれば
私は①をとります。（②の考えで諦めるのは性分に合わないので。）

この考え方には異論反論あると思います。
せっかくのコミュニティサイトですので発言させていただきました。
若造の発言ですので不愉快に思われた方にはお詫び申し上げます。
ご意見・ご異見がある方、コメントお待ちしております。

20万円/70平米（管理費等別）で借家できればOKでは無いでしょうか？

ローン抱えて永住の地ですか。
一般的にタワマンを余裕で買える層は、永住など考えないで
適当な時期に住み替えるつもりをしてる方が多いようですが。

>431
物件の魅力に憑りつかれて冷静さを失っているようですね。

①生きてる間に憧れの場所で時を過ごす。
②万が一のことを考え続けリスク対策に人生の大半を費やす。

この選択肢であれば、①の方が良さそうに見えるのは当たり前でしょう。
でも、同じ事も言い方を換えればこうなります。

①過大な住宅ローンを抱え、返済のために慎ましい生活を送る。
②身の丈に合った住宅ローンを組み、余裕のある生活を送る。

マンションを購入する前って、モデルルームの素敵さや新しい生活の期待感などで、一種のトランス状態に陥ると思います。
共働きが前提の431さんにとって、4000万円の借入金が過大とまでは言えないと思いますが、奥様が退職し、2人目の子供が出来たとしたら、生活は結構厳しいと思います。
冷静になって、よく検討してみることをお勧めします。

上の方にすでに書かれていることですが、ご心配なら中立的なFPに相談し、客観的なアドバイスをもらうのがいいでしょう。また、そうでなくてもローンの審査のところで返済可能性をものすごくシビアに見られるので、それをパスできれば、見通しは立つと考えてよいと思います。

私（40代後半）の場合世帯年収は2000万円弱あり、SFTの超高層階をセカンドハウス（当面は賃貸に出すつもり）として購入し、相応の頭金を入れたうえで3000万円のローンを組むことにしていますが、銀行の審査はうんざりするくらいに慎重そのものでした。6年ちょっと前に購入し6000万円借りた本宅のローンがまだ3000万円残っているためです。これまでの返済実績を見て欲しいと言いたかったけれども、バブル崩壊で痛い目をみた銀行さんはなかなかそうしてくれませんでした。最終的にはOKが出ましたが。

もちろん、将来のことだからリスクがあるのは当たり前。それに対する100％の備えなんて誰にもできません。その時はその時だ、と思っています。大きな資産をもつと人生に前向きになれるしね。

>>４３５さん
ローン組んで賃貸に出すのはかなりハイリスク、ローリターンでは？
この周辺では賃貸タワーが複数できて将来賃貸市場は激戦となると思います。
武蔵小杉の周辺賃貸相場は（少なくとも今までは）決して高くはありません。
私も顧問税理士に節税対策兼ねて聞いたところ「止めたほうがよい」とのことでしたが。。
不動産で失敗すると大きいですよ。

>>４２９さん
同感ですね。確かに世帯収入が増えないのに（社会保障費などは逆に増加）、また消費なども停滞してるのに、MS価格が右肩上がりになるのは不自然。大量供給でもあり、早ければ来年には下降し始めるのでは、と読んでます。
今回落選された方のほうが実は幸運なのかもしれません。

駅近の三井の３棟目、駅直結の東急不動産のマンションが賃貸に出るとしたら、パークシティ武蔵小杉を賃貸に出すといっても、どの程度の値段で貸し出せるか、安易な予測は危険そうですね。
賃貸に出すとしたら、ローンの支払額が少ない方がよいかと思いました。
もちろん将来の予測は誰にも出来ませんが・・・

今日は株が大暴落してますね。世界的にも。不動産投資は株価に遅れて比例するものです。
そろそろ高値でしょうか。売り時であっても、買い時ではないような・・そんな不安があります。
ネガキャンではなく正直な気持ちです。

株が落ちていると言っても今日1日だけの話ですので不動産云々と言うには早いですね。
注目すべきことだとは思いますが。

434です。ご心配ありがとうございます。私は都心山の手に住んでいますが、たまたまこの辺に土地勘もあり、多摩川に近いなど都心にはない開放感と庶民的な街並みを魅力に感じています。そこで不動産投資というより文字通りセカンドハウスとしてSFTの住戸を購入しました。いずれは子供を住まわせるなり自分が住むなりしたいと思っています。

小杉駅周辺のごく限られたエリアに、官民合わせて1000億円をゆうに超える集中投資がされるわけで、それによる街の変化をその中心部から見守るのを楽しみにしています。

>434さん
431です。仰る通りですね。ありがとうございます。
冷静に考えてみると確かに「トランス状態」でした。
というより、私のコメントは決意表明でしたね。

この意気込みがあれば、返せるとは思っていますが、
①過大な住宅ローンを抱え、返済のために慎ましい生活を送る。
②身の丈に合った住宅ローンを組み、余裕のある生活を送る。
でしら②も良いかな？と考えてしまいます。

それぐらい欲しい物件にお目にかかれたのも、
まぁ幸せかな？と、思いつつ限られた時間ですが悩んでいきたいと思います。

442さん
言わずもがな、熟考されるのは当たり前の話でしょうが、
精一杯すーっごくよく考えてみてください！！
すると不思議なもんで、結果がどうなろうともその時に
するであろう後悔が小さなものになると思います。
精神的感情論ですみませんが、人間なんてそんなものよ。