パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

>>359
そうでもないんじゃない？今半分ちょい（たぶん35階くらい）だから
内装まで含めると結構そんなもんじゃないかな。

>>361
もう着工して、そんなに建ってるんですか？
小杉在住ですがあちらの方向へはあまり行かないので、全く知りませんでした。

現在ではSFT・MSTともに大体それくらいです。
内装まで工事されているかは外からはわかりませんが。

当選者の方おめでとうございます。
横須賀線で品川10分強で東横線、目黒線と実は世田谷より便利です
もんね。土日は横浜、渋谷、鎌倉といろいろ行けて楽しいですしね。
2倍で当選しましたがよかったです！

皆さん応援ありがとうございます。

都心のあちこちにアクティブに出没したい自分にとって、便利な駅に近いココは最高だったんです。
都内では面積を確保しようとすると駅から遠くなるし。勤務地も南武線で近いし。
これから探す伴侶次第で手放す可能性も有るから、過剰供給気味な武蔵小杉では、
価値下落が怖くて他は手が出せないし。

このまま落ち込んでいると運が逃げてしまいそう。

今日は早く寝て、落ち着いたら前向きに次の手を考えていきたいと思います。
まずは浮いてしまった頭金の資産運用を考えていくつもりです。
今の普通預金金利では、賃貸で家賃を払っている分、どんどん購入でききる物件価格が
下がっていってしまうので。

昨日までのネガキャンは一体なんだったのでしょうか？

結局、登録者がネギャキャンをしていたということ。
掲示板の情報は気をつけないといい物件買い損ねるね。

SFTの時もネガキャンがありました。でも開いてみればすぐ完売でした。やっぱり、倍率を低くするための策だったんでしょうね。ちなみにあの方々は当選なさったのかな？

>>小杉さんのかな？コピペします。

>>建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので、このマンションの適>>正価格について積み上げ方式で試算してみました。

>>土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝50万円／㎡×9312.90㎡
　 　＝465,645万円・・・①

という投稿があったけど土地取得価格が1平米50万とありますよね。
取得価格という観点ならいいけど時価は不二サッシの跡地が坪400万で
売却されてるから三井の立地なら坪600万はいくから1平米180万円。
90平米のマンション購入者の区分所有は5坪ぐらいだからそれだけで
3000万の価値があるということ。プラス建物代のコスト部分だけで
３３万掛ける９０平米でまたまた3000万円
合計90平米クラスの原価（建物は原価）（土地は時価）
だけで6000万円の価値がある。
三井が土地をいくらで仕入れたかは知らないけど
土地を時価ベースで考えるとマンションの価格と
原価の差がほとんど無いおいしいマンションと言えますね。
値下がりリスクは少ないと見ました。むしろ値上がりしそう。

荒らし＝嵐が去った後のすっきりした状況ですね。
何はともあれMST1期の方、ひとまずはお疲れ様でした。
これから一緒により良い街にしていきましょう。

お疲れ様でした。
いい酒飲めました。

落選した方には申し訳ないけど、今日はゆっくり眠れそうです。
明日から頑張って２年後に備えたいと思います。
ここを選んで良かったと思えるような、素敵な街にして行きましょう♪

当選したときは嬉しいものです。舞い上がってるから。
冷静に今後のことを考えられるのは、売買契約した後です。
そのときではもう遅いけど。

mixiにこのマンションのコミュニティがありますよー。
購入が決まった方は是非どうぞ（＾−＾）

どうぞっつたってどうやって招待してくれるの？

オイラは当選したとき逆にこわくなっちゃったな。
買っていいのかなーって。
皆さんもそこからまだ時間的猶予ありますから充分考えてください。
結局私は買っちゃいましたが、よく考えて覚悟を決めてから買えば、
ある意味、後悔はないでしょう。

このMixiは営業野郎の釣りです。スルーしましょう。

営業ってわざわざ自分の時間使ってMixiやるかね？

当たったはいいもの、正直本当に“買い”か悩みます。

２年後の金利が怖いです。
低層階とはいえ人生最大のお買い物です。
正直、契約金すら微妙な位ほど結構無理して買うことになりそうなので、
子供・・仕事・・等とこれからの人生設計が変わって来ます。
もしかしてここまで無理して買うことは無い？？
自問自答です。

今週末の説明会までにちゃんと覚悟を決めねば！！

＜３７９
迷うくらいならやめたほうがいい。
無理して買うといざというときに手持ちがなくて厳しいことになる。
金さえあれば何とかなる。

とりあえず公庫で金利確定させておくから２年後の金利は気にしません。

ただ生活は今まで通りとはいかないだろうと予測は出来る。それでも今
夜は嬉しくて眠れない。後の苦労は予測できるのにね。何故だろう？

また眠れなくなる疑問が出てきた。

７０平米台で気にいった間取りが南しかなく登録したら、無事当たりました。
だけど、東京機械の跡地がどうなるか気になってしょうがない。
工事始めたらうるさいだろうし、目の前にタワーでも建ったら
東向きより1割以上は高い金額なのに台無し。どうしようかなぁ。
しばらくまって、東京建物に期待しようかなぁ。

＜３７９さん
資金のこと、考えちゃいますよね。
うちもギリギリなので同じ心境です。でも、ここは買います。
これから先、利便性がよく駅前物件（タワーに限らず）を購入しようとすると、
今以上の価格が当たり前になるのではないかと予測しています。
本日の抽選を見る限り、ＭＳＴの購入を心底希望されている人が多かったと思います。
これから頑張って仕事して、ＭＳＴで快適な暮らしを送りましょうね。

とりあえず、２年間で資金をためるぞ！！って思っていたけれど、
逆にあと２年しかないんですよねぇ
私は資金に余裕がないので、ちょっとビビッてます。
固定資産税と都市計画税が年間２０万程と試算していますが、
そういったもろもろの金額のことを、モデルルームで舞い上がってしまって意外と忘れていましたよ（笑）〜。
っと言ってもやっぱり購入してよかったと思いますよ！

ギリギリの資金計画で申込みを決めた方は、契約までの間によく再検討した方がいいでしょうね。特に営業の人に言われるがまま、低い金利水準で返済シミュレーションして大丈夫だと判断した方は危険です。修繕積立金の上昇や金利上昇など、ある程度保守的に見積もった方が無難だと思います。
あ、別にキャンセル住戸を狙ってる訳ではないですよ。

１期は完売だったのでしょうか？

今回、抽選で落選してしまいましたが、再登録後の抽選で当選しました！！
こういうこともあるのかと、今は安堵の気持ちです。
第一期の再登録住戸は35戸でしたが、全てに再登録が入っていました。
あとは、当選された方に、どのくらいキャンセルが発生するかになるでしょう。
いずれにしろ、落選された方のキャンセル待ちも多いと思いますので、早期に実質的な「完売」となることと思います。
それにしても、昨日の抽選会の熱気はものすごいものでした。

月々の管理費・修繕費（SFTのもの）を３０年払ったとすると、７０平米代でも合わせて１６５０万円ほどになります。立地はすばらしいですが、最後に冷静になって私はやめました。
それだけのものを物件価格の上に払う価値が出るか、これからも武蔵小杉に注目していきたいと思います。

同感ですね 兎角、購入価格ばかりに目が行きがちですが
ランニングコストにもっとシビアになり 購入者がもっと
物件価格を厳しく追求したらと思います

　当選者の方は、しばらくは当選の喜びをかみしめたらよろしいと思います。その上で、ローンの金利を含めトータル幾ら支払うのか、諸経費がどの程度かかるのか、将来の人口減少を踏まえ価値がどの程度減少するのかを冷静に考えられたらよろしいと思います。
　当選者だけが悩むことが出来るのです。悩むことも楽しいことだと思いますよ。

そして契約した後も、本当に良い買い物だったのだろうか、ローン金利の上昇は今後どこまで行くのか、などと悩み続けます。
引渡しまで長いだけに、悩む期間も長いです。

購入を真剣に悩んでいるものです。
サイトを見ていると、年収1,000万以上の方でなければ住めないような
発言が多いのですが、実際のところはいかがでしょうか。
私は、年収750で頭金1,200万を準備しており、
約4,000万の住宅ローンを予定しています。
子供は1人の予定です。（半年後に生まれます。双子でなければいいのですが。）
どうしも、ＭＩＤに住みたいと思っておりますので、皆さんの意見を聞きたいと思います。
私のステイタスでの購入は、無謀なのでしょうか。また、同じ様なステイタスの方はいらっしゃるのでしょうか。教えください。
※真剣に悩んでいますので、節度あるコメントお待ちしています。

お仕事が安定しているのであれば、可能だと思います。
金利は無駄なので、あと２年でさらに頭金を作ること、繰り上げ返済をすることをお勧めします。
年収１０００万円未満で購入する方もいると思います。

>392さん

私も392さんと同じような条件で購入しようとしています。
『無謀ではないと思います。でも、余裕とも言えないでしょうね。』
と、私の場合はマンション研究会のFPに言われました。
でも、立地や躯体など条件を話したら、この物件は”買い”、
買ったほうがいいと言う結論になりました。
まぁ、会社のFPにはやめたほうが良いと言われましたけど。
でも買います！

一緒に頑張りませんか？
心配なら、デベとは無関係なFPに相談してみたらいかがですか？

私は当選が決定したときから、ネガキャンやってた方や、
品川/港南信望者と一緒に住むのはいやだなぁと考えています。

>392
4000万円を35年返済でローンを組むと、毎月の返済額は15.4万円です（利率3.0%の前提）。管理費を含めると、月負担額は18万円を超えますね。年収負担率は3割近くになりますから、キツイのは間違いありません。でも、無理ではないと思います。

上記の前提以上に金利が上昇するリスク、日常生活での相当程度の倹約（海外旅行や奢侈品購入などを我慢する）などの覚悟が出来ていれば買っても問題ないでしょう。

>392
悩むところですね。
正直、もう少し借入れを減らせたら、と思います。
もちろん、現在の年収でも買えないことはありませんし、
まだ年齢が３０代前半で、給与アップも期待できるのであれば大丈夫でしょう。

ただ、現時点では「衣」「食」「住」＋「お子様の教育費」の
トータルバランスを考えると、「住」の支出が突出するように思います。
生活の基本の場となる「住」にお金をかけたくなるのは
よくわかります。
ただ、そのしわ寄せが他の要素に大きく生じるのは間違いありません。
とくに子供への教育費は馬鹿になりません。
私自身、身をもって経験しております。
自分の望むトータル的な生活レベルを再度、確認なさるのが
よろしいかと存じます。

このスレッドだと客観的に意見を求めるのが難しい側面もありますので（同一条件で購入した方は仲間を増やしたいでしょうし、キャンセル物件を探す方はキャンセルを望むので）、客観的・中立的な情報をもとに考えられたらいかがでしょうか。オールアバウトを探すと下記記事が出てきました。貼り付けて読まれてみたらどうでしょうか。

http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20050112A/index....

http://allabout.co.jp/finance/loan/closeup/CU20060403A/index.htm

http://profile.allabout.co.jp/member/modules/askProfessional/qa_detail...

諸費用が高いか否かは次のサイト
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20030510/index.htm
ローンの金利が上がる場合の参考には次のサイト
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20060122A/index.htm

392です。
皆さま、ご意見ありがとうございます。
正直、ここまでご親切なコメントをいただけると
思っていなかったのでとても感謝しております。
購入後、ご近所がコメントを下さった方たちですと良いのですが。。。
購入については、まだ1週間ありますので慎重に考えていきたいと思います。
引続き有益な情報や見解がありましたらアドバイス下さい。
よろしくお願いお願いいたします。

ライフプランニングを含めて、独立系のファイナンシャルプランナーに相談した方が良いのでは？ＦＰによって違いますが、数時間であれば、数万円でアドバイスをもらえます。マンションの価格に比べれば安いですし、何より、買うにしろ、買わないにしろ、後悔や心配が軽減すると思います。
ＦＰは以下で探せます。

http://www.myadviser.jp/

>392さんへ

当方４０台後半、妻１人子供１人（今春大学生）
年収1,300万円（１馬力）今春1.5年前に契約した新築マンションに入居
購入価格約6,000万円、借り入れはありません。

公務員でなければ将来安定なんて判らないと思います。（私は民間のサラリーマンです）
年齢が若いので将来性は高いかも知れませんが、債務は確定してしまいます。
子供の費用もこれから本当にかかりますよ。
一番子供にお金が掛かる頃管理費、修繕費の負担も増えると思います。
まだお若いのですから今は蓄財に励んでは？
お子さんが中学生になる頃までは我慢してその時出会った物件を買うというのはどうでしょうか？
その頃になってもここが良ければ中古で買っても良いのではないかと思います。

でも、最後はご自身でリスクと将来性を比較して決断するしかありませんね！

年収６００万弱
３０才台前半
頭金あと２年で５００万貯蓄予定
子供無し・・・でもほしいです。
親からの援助も期待できません。
こんな私達に４０００万円台の部屋が当たりました。
返済計画・・・↑の皆さんの書き込みを読んでいると
私達は、お門違いもいいところな様な気がします。

ローンと維持費の関係、興味深く読ませてもらいました。

例えばのケースで（このケースが妥当かどうかは別として）

この物件のある部屋を年収600万円の人がフラット35(金利3.0%仮定)の35年払で買うケースを想定します。
フラット上限返済比率25%の年額150万円（月7万5千円、ボーナス30万円）支払うと、3243万円借り入れ可能です。

入居後の諸費用は、この物件の73m2程度ですと管理費と修繕積立金等で2万4千円程度、
クルマ持ちだと仮定すると駐車場代1万6千円の計4万円程度。

ローンと合わせて、月々11万5千円程度、ボーナス30万円の支払いになります。
税引き後の月々の手取りが28万だとすると、手元に残るのは16万5千円。

一人暮らしや夫婦共働きならなんとかなる額でしょうが、夫しか働かない家庭の場合はきついでしょうね。

ご自分の場合はどうなるか、十分資金シミュレーションされてご判断ください。

固定資産税も結構でかいですよ。

403さん、まだ30代前半じゃないですか。しかも子供なし。
こちらは40代半ばで4000万の借入。こちらも当たったはいいけれどローンのことで
悩んでます。まだキャンセルはできますし、ローンシュミレーションをして
前向きに検討してみませんか。

「悩み考える」のことが大事。
後悔するのはちゃんと悩み考えなかったから。
考えて、さらに考え抜いての末の決断には同時に「覚悟」が生まれます。
「覚悟」とは仮にその後自分の決断が誤っていたことに気づいても、
あるいは想定もしてなかった環境の変化や天変地異ですら、
自分の責任であると受け入れられること・・・
・・・だと私は思っています。

人生にリスクはつきもの。
リスクから逃げてばかりでは何も生まれないし面白くないよね。
リスクを知覚し、受け入れ、前向きに取り組んでみましょうよ。

うまく＊＊れば良いけれど、寝たきりということもあります。
これもリスクの一つです。
（過去に団信加入経験のある世帯主より）

４０３です
心強いお言葉・アドバイスありがとうございます。
あと６日・・・
本当・・人生にリスクはつき物ですよね。
借金も財産！
悩んで悩んで悩みぬいて悔いのない結論を出したいと思います。

私は年収６００万後半ですが、伸びは期待できません。
でもローンは３０００万未満に抑えて繰り上げ返済を
頑張ろうと思っています。

ちなみに子供はまだですが、できても私立は考えてい
ません。自分の人生は自分で切り開けと思っています
ので、冷たいと思うかもしれませんが、私立行きたけ
れば差額分は自分で働けと思っています。
（かなり古いと思われるかもしれませんが）

403さん
407です。識者の意見も取り入れながらじっくりお考えになるといいと思います。
何なら一日くらい会社ズル休みして考えたっていいんじゃないですかね。

ただ、さっきの書き込みでは何か買い煽ったような感じもするので、
１．本来、住宅購入を含めた家計とは不確実性のリスクをとるべきものではないこと。
２．（誰でもそうでしょうが）私自身が403さんの現状ならかなり逡巡すること。
という私の考えも申し添えておきます。

その上で、まだ若くて、ご自身と奥さんも含めて収入の増加の余地も残されており、
本当にチャレンジされるのであれば応援したいという気持ちで書いている次第です。

>403
今後のプランをしっかり持てれば大丈夫だと思いますよ。
私もお門違いかもしれませんが、３０台後半で６００万台
後半の収入で購入決めましたから。
（給料の伸びは見込まずにシュミレーションしました。）

当方42歳。頭金2000万で4000万のローンを組む予定。年収900万円で返済可能でしょうか？
結婚はしていますが子供は居ません。何とか定年までには返したいですが・・・。

ここでローンの相談するよりも専門家（FP）に相談したほうが良いですよ。
ここ↓なら無料でFPがある程度答えてくれますよ。（※回し者じゃないです。）
http://kanto.m-douyo.jp/

私は33歳(いずれ結婚予定)、年収900万円、自己資金1500万円(諸費用除く)でしたが、4000万円の借金をして5500万円の物件を購入するのを断念したことがあります。
かなり魅力的な物件だったので辛かったのですが、冷静に考えて手堅い生活プランを立てるべきとの結論に至りました。

そうそう、「住」まいは「人の主」ではなくて「人が主」でなければなりません。

住宅ローン板がありますので、こちらも参考になるかと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/com/loan/index.html

時間がないと大変かと思いますが、ご自身でシミュレーションされるのが一番確実でしょうね。
基本的に住宅・教育・老後資金が人生の三大資金になりますが、
他にも毎日の生活費や車・住宅関連費（管理費など）を挙げていって、
総額どのくらいになるのか計算すると分かりやすいかと思います。

結局それを手伝ってもらうのがFPですけどね。
416さんの通り、中立的なFPへの相談もお勧めです。

住宅を購入するにしても見送るにしても、この経験は役に立ちますよ。

管理費は途中で上昇するはずです。積立金も。（パビで確認済）
将来いくらになるのか三井に確認されたら？
この辺は固定費なのでバカにならないですよ。

余談ですが、月島のタワー・リバーシティー２１の友人宅は
８４㎡で管理費＋積立金だけで約月８５０００円取られる　らしいです。
他に駐車場代、固定資産税、自室内装修理費などかかります。

あと、２０年後？位で修繕積立金がドカンとくると聞いたのですが・・（これは未確認）

ＳＦＴ購入者です。
３０才台の購入検討者の方も結構多いようですが、その場合ＭＳＴが４５年間居住できると仮定して、老後にもう一度住居を探すことになりませんか？もしくは建替え資金等。
その辺の老後住居費の確保も考慮すべきかと。。

大きなお世話かもしれませんが、これからはリスクは最小限に抑えて確実な道を進むのがいいと思います。
いままでは医療や介護などの分野で、日本は非常に恵まれていました。
右肩上がりが終わり、就労可能な人口の割合は確実に減少していますので、これまでのような社会保障は望めないでしょう。
消費税を25%にでもしない限り（私には25%でも足りるのかどうか判りませんが）、レールから外れた人には悲惨な老後が待っているかもしれません。
これからは、リスクを避けて心に余裕を持って暮らすのが、豊かな生活とされるのではなのではないでしょうか。

417さんは心配ないでしょう。
手堅いと言っても年収９００万なら何が問題あるの？

>423
旅行や車、食事など、住居以外の面でもゆとりある生活をしたいと思ったからです。このへんの価値観は人それぞれでしょうね。

確かに老後のことも考える必要があるけど、「今」を楽しむ必要もあるかと思いますよ。

資金計画診断システムは結構わかりやすいかも。
http://www.flat35.com/simulation/index.html

このスレみてると、どうもマンション価格の上昇もそろそろ限界ですね。やはり親から援助受けられない普通の一般サラリーマンが買える価格は5000万円〜6000万円が限界。マンションを消耗品として割り切って買える価格は4000万円台までかな。3000万円台で都心タワマンが買えた数年前がうらやましい。

>415さん
定年が60歳とすると、18年で完済するには年間290万円の返済が必要(金利3%)。これ自体、特に問題ないでしょう。
むしろ問題は、ご自分の退職金とあわせて定年時に老後資金の貯えが十分かどうかという点。定年までに必要な貯蓄額を想定し、18年で割った金額を毎年貯金できるかどうか考えてみましょう。

夫29歳年収700万（妻働く予定で+300万）で子供一人の者、
借入れ4,000万の予定です。

いままでＲＯＭってました。
このサイトの金銭感覚で考えると私でしたら2,500万程度のローンしか組めそうにないですね。
実際の身のまわり（職場）の方のライフスタイルと比較したとき、
このサイト方は借入金が少ないので正直驚きました。

皆さんの老後のリスクシミュレーションには頭があがりません。
これなら札束を握り締めたまま一生安泰で終えられそうですね。

でも、私は、どうしても住みたいので4,000万の借入れで
ここの物件を購入しようと思います。
大切なのは「今から」だと考えています。
ここでいう一般サラリーマン（私と同じ年収で足りますか？）でしたら
4,000万前後のローンを返済できるか否かは、
当事者の気持ち次第でどうにでもなることだと思います。

①生きてる間に憧れの場所で時を過ごしたいか？
②万が一のことを考え続けリスク対策に人生の大半を費やすか？

人生という観点で考えれば、どちらの時間の過ごし方も変わらないと思います。
ここの物件を買う一般サラリーマンがこの2択しか用意されていないのであれば
私は①をとります。（②の考えで諦めるのは性分に合わないので。）

この考え方には異論反論あると思います。
せっかくのコミュニティサイトですので発言させていただきました。
若造の発言ですので不愉快に思われた方にはお詫び申し上げます。
ご意見・ご異見がある方、コメントお待ちしております。

20万円/70平米（管理費等別）で借家できればOKでは無いでしょうか？

ローン抱えて永住の地ですか。
一般的にタワマンを余裕で買える層は、永住など考えないで
適当な時期に住み替えるつもりをしてる方が多いようですが。

>431
物件の魅力に憑りつかれて冷静さを失っているようですね。

①生きてる間に憧れの場所で時を過ごす。
②万が一のことを考え続けリスク対策に人生の大半を費やす。

この選択肢であれば、①の方が良さそうに見えるのは当たり前でしょう。
でも、同じ事も言い方を換えればこうなります。

①過大な住宅ローンを抱え、返済のために慎ましい生活を送る。
②身の丈に合った住宅ローンを組み、余裕のある生活を送る。

マンションを購入する前って、モデルルームの素敵さや新しい生活の期待感などで、一種のトランス状態に陥ると思います。
共働きが前提の431さんにとって、4000万円の借入金が過大とまでは言えないと思いますが、奥様が退職し、2人目の子供が出来たとしたら、生活は結構厳しいと思います。
冷静になって、よく検討してみることをお勧めします。

上の方にすでに書かれていることですが、ご心配なら中立的なFPに相談し、客観的なアドバイスをもらうのがいいでしょう。また、そうでなくてもローンの審査のところで返済可能性をものすごくシビアに見られるので、それをパスできれば、見通しは立つと考えてよいと思います。

私（40代後半）の場合世帯年収は2000万円弱あり、SFTの超高層階をセカンドハウス（当面は賃貸に出すつもり）として購入し、相応の頭金を入れたうえで3000万円のローンを組むことにしていますが、銀行の審査はうんざりするくらいに慎重そのものでした。6年ちょっと前に購入し6000万円借りた本宅のローンがまだ3000万円残っているためです。これまでの返済実績を見て欲しいと言いたかったけれども、バブル崩壊で痛い目をみた銀行さんはなかなかそうしてくれませんでした。最終的にはOKが出ましたが。

もちろん、将来のことだからリスクがあるのは当たり前。それに対する100％の備えなんて誰にもできません。その時はその時だ、と思っています。大きな資産をもつと人生に前向きになれるしね。

>>４３５さん
ローン組んで賃貸に出すのはかなりハイリスク、ローリターンでは？
この周辺では賃貸タワーが複数できて将来賃貸市場は激戦となると思います。
武蔵小杉の周辺賃貸相場は（少なくとも今までは）決して高くはありません。
私も顧問税理士に節税対策兼ねて聞いたところ「止めたほうがよい」とのことでしたが。。
不動産で失敗すると大きいですよ。

>>４２９さん
同感ですね。確かに世帯収入が増えないのに（社会保障費などは逆に増加）、また消費なども停滞してるのに、MS価格が右肩上がりになるのは不自然。大量供給でもあり、早ければ来年には下降し始めるのでは、と読んでます。
今回落選された方のほうが実は幸運なのかもしれません。

駅近の三井の３棟目、駅直結の東急不動産のマンションが賃貸に出るとしたら、パークシティ武蔵小杉を賃貸に出すといっても、どの程度の値段で貸し出せるか、安易な予測は危険そうですね。
賃貸に出すとしたら、ローンの支払額が少ない方がよいかと思いました。
もちろん将来の予測は誰にも出来ませんが・・・

今日は株が大暴落してますね。世界的にも。不動産投資は株価に遅れて比例するものです。
そろそろ高値でしょうか。売り時であっても、買い時ではないような・・そんな不安があります。
ネガキャンではなく正直な気持ちです。

株が落ちていると言っても今日1日だけの話ですので不動産云々と言うには早いですね。
注目すべきことだとは思いますが。

434です。ご心配ありがとうございます。私は都心山の手に住んでいますが、たまたまこの辺に土地勘もあり、多摩川に近いなど都心にはない開放感と庶民的な街並みを魅力に感じています。そこで不動産投資というより文字通りセカンドハウスとしてSFTの住戸を購入しました。いずれは子供を住まわせるなり自分が住むなりしたいと思っています。

小杉駅周辺のごく限られたエリアに、官民合わせて1000億円をゆうに超える集中投資がされるわけで、それによる街の変化をその中心部から見守るのを楽しみにしています。

>434さん
431です。仰る通りですね。ありがとうございます。
冷静に考えてみると確かに「トランス状態」でした。
というより、私のコメントは決意表明でしたね。

この意気込みがあれば、返せるとは思っていますが、
①過大な住宅ローンを抱え、返済のために慎ましい生活を送る。
②身の丈に合った住宅ローンを組み、余裕のある生活を送る。
でしら②も良いかな？と考えてしまいます。

それぐらい欲しい物件にお目にかかれたのも、
まぁ幸せかな？と、思いつつ限られた時間ですが悩んでいきたいと思います。

442さん
言わずもがな、熟考されるのは当たり前の話でしょうが、
精一杯すーっごくよく考えてみてください！！
すると不思議なもんで、結果がどうなろうともその時に
するであろう後悔が小さなものになると思います。
精神的感情論ですみませんが、人間なんてそんなものよ。

>>442
他所に誤爆した文で恐縮ですが　再掲

＞夫29歳年収700万（妻働く予定で+300万）で子供一人

借入金は３５００万が上限という気がする。
年収１３００万でも３０００万くらいのローンにしないと他の分野に
カネがまわらない。
物件優遇で３年固定で１．８とかの金利もあるが
３％で３５年固定で考えて　月々の返済額は１５．４万円

固定資産税、管理費修繕積立金、駐車場、光熱費で
７万　計　２２．４万が住居費だ。
７００万というと月収手取りは３８万くらい。
１６万＋２０万（奥さんの収入）があればなんとかできそうだが
保育園６万円／月と所得税・住民税と急な医療費に注意。

＞実際の身のまわり（職場）の方のライフスタイルと比較したとき、
＞このサイト方は借入金が少ないので正直驚きました。

＞これなら札束を握り締めたまま一生安泰で終えられそうですね。
というか、札束は意味がなくて「金のなる木＝資産」を持ちたいと
考えるのでしょう。金は増やすもので使えば消えてなくなる。
マイホームは、土地＋耐久消費財であって資産とはいいがたい。
ただし、これから長期のインフレに向かうと仮定したら目一杯借金を
して不動産を買うのは正しい。


＞4,000万前後のローンを返済できるか否かは、
＞当事者の気持ち次第でどうにでもなることだと思います。
言うのは簡単だな。

＞①生きてる間に憧れの場所で時を過ごしたいか？
＞②万が一のことを考え続けリスク対策に人生の大半を費やすか？
選択肢は他にもあるだろう。
マイホーム購入を資産形成につなげるにはどうしたらいいか？
そういう方策はないものか。

＞人生という観点で考えれば、・・・2択しか用意されていないのであれば
私は①をとります。

こどもが欲しいから買うとダダをこねているようだ。要するに緻密なシミュレーションが
苦手だといいたいのだろう。代わりにシミュレーションしてあげよう。

インフレが１０年で１．４倍つまり１００万円が７１万円の値打ちしか
なくなれば、４０００万の借金の１０年目の残債３２５０万も
２３００万くらいの価値しかない。逆に１０年でマンション価格が
さらに４割あがっているだろうから５０００万の物件は７０００万ださ
ないと買えない。

ひとえにこの物件が実際にどこまで値上がりする価値を持つかという
ことだ。それとインフレが資産インフレであって生活費が圧迫されないことが
条件だが。

431さんへ


ローンは　少し考えれば　払っていないかのように払い続けられますよ

たとえば　頭金を極力減らします


ローン残金は逆に増えてしまいますが

頭金をおさえたことで　でてきた資金をＦＸで運用すればいいだけです


ちょうど円高になっているので買い時ですし
クロス円が今は金利的にも手堅いです

レバ1倍で６％程度としても
為替リスクを加味して５〜６通貨に分散して　レバ３倍なら大丈夫でしょう・・・

ということは
余剰金が１０００万程度もあれば　年利１８０万はいってきます
月１５万円の支払いを１２ヶ月ちょうどできる金額です

年収はそのまま生活につかったり
余裕があれば　繰上げ返済もできます


ローン金利より高い金利で運用すればいいだけなのです


この程度を
リスクとかいいだすひとは投資はむかないかもしれません

431=442さん

434です。残り時間も少ないですが、冷静に人生設計をしてみて良い結論を出してください。個人的な意見を一言でいうと、「結構厳しいけど、無理ではない」です。

444さんの意見は、少々口が悪いのと、後半の乱暴な仮定に基づく議論は問題ですが、前半部分の意見は極めて妥当な判断だと思います。

また、借金して投資することを勧める445の意見は論外です。

そういう罪な話はしなさんな。相手は素人さんなんだし。
どうしてもというなら
http://www.amazon.co.jp/%E5%A4%96%E5%9B%BD%E7%82%BA%E6%9B%BF%E3%83%88%...
とか
http://www.amazon.co.jp/%E5%A4%A2%E3%82%92%E3%81%8B%E3%81%AA%E3%81%88%...
で、基本を押さえてから

みなさん、他人の懐具合を熱心に論じ合うなんてユニークですよ。

↑
ちょうど今、当選して契約するまでの間だからでしょう。
また、この物件は高いので、みんな背伸びして買おうとしていることの現れかも知れません。

４４６さんへ

４４５ですが　借金して投資しろなんて書いていませんよ
きちんと　読んでください・・・

頭金を減らしたことで

本来払ってしまうはずだったお金をＦＸで運用するのも一考と書いたのです

ちゃんと読まずに論外とかいってる
あなたも十分　口がわるいですよ

ちゃんと読んで書いてますよ。

投資資金を確保するために頭金を減らせば、それだけ借入金額を増やす必要があるのですから、結果的には借金をして投資しているのと同じです。それを頭金の増減だけで説明するのは不適切です。

余剰資金で投資すれば最大でもそれを失うだけですが、借金で投資すれば返済が出来なくなります。そればかりか、ＦＸはレバレッジが効くため追証発生というリスクもあります。

マンションというリスク資産を持つ以上、債務残高がある程度減るまでは他のリスク資産の保有をなるべく控えるのが安全です。それなのに、ローンの返済が可能かどうか思案している人に投資を勧めるなんて非常識だと思いませんか？

返済リスクに関してですが、返済が苦しくなれば売却すればよいのではと思っています。
５年間、家賃15万で賃貸マンションに住んでいると、合計家賃が９００万円。5000万で買ったマンションがどのくらい値下がりしてもトントンなんですか？　ざっくりいって、4500万で売れればトントンですか？　であれば、4000万で売れれば500万の持ち出し。そのくらいの損害で終わるのであればまた一所懸命働いて一から出直すという考えはないのでしょうか？　人生、山谷。

典型的に投資を知らない無知なひとの発想ですね

３倍でリスクヘッジのため　メジャー通貨で５〜６通貨に分散投資して
追証なんて　なりませんよ

逆に追証になるなら　どういう事態でなるのか説明してほしいですね

過去のクロス円の為替リスクとトレンドを検証しましたか？

日本は今年５月に三角合併により
Ｍ＆Ａ規制緩和で株式市場は経済の指標云々にかかわらず
外資の介入がみられることによる
株価堅調は予想の範囲ですが
その後は明るい兆しはそれほどありませんよ

円安基調だからこそ　大手輸出関連企業に支えられてた今の景気回復があるのです

だからＦＸといっているんですよ
知識も不十分なあなたが
私の説明も理解しないで　簡単に追証なんていわないでください

ローンも投資も
金利と変動リスクをともなうものです

考え方がわからないと
リスク自体のとりかたをあやまって
たいがいのひとがそうであるように
金融機関のおもうつぼです

金融自由化されたのですから
少しは運用する知恵と能力をみにつけてはいかがですか

「追証」はＦＸの典型的なリスクとして挙げただけで、分散投資との関係で言及した訳ではありません。まだ言いたい事はありますが、これ以上の反論は掲示板の趣旨から逸脱するため控えます。

ほとんどの人にとってマンションは投資のためでなく、生活の場として購入する訳ですから、基本的にはローンはできるだけ少ない方がいいですね。少なく借りて、早く返すのが理想です。

抽選で落ちました。
第二期はいつごろの予定なんでしょうか？
初めてのマンション購入で、よく分かりません。
三井の方が「絶対大丈夫」と太鼓判を押していたのに。ショックです。

なんかＦＸ知ったかくんがでてきたね。
まあレバ3倍程度で、金利差があるうちはだいじょうぶなんだろうけど、
税金はちゃんと払えよ。とくにくりっく３６５でなければ、
泣く子もだまる雑所得。年収高い人は悲惨なほど税金とられる。
複数年の損益通算も全くなし。
スワップ部分だけ確定益になる会社とか未決済のうちは
一切税金なしの会社とかいろいろある。
当局はＦＸ脱税を本気で洗いはじめてるから、気をつけろよ。

４５４さんへ

購入者のひとりですので　私もこれ以上の議論はいたしません
失礼な言い方がありましたことお詫びいたします

ちなみに現金購入です

住宅ローン…国内金利↑により、返済金額↑
FXのスワップ金利差で運用…国内金利↑により、運用益↓

FXは金利上昇リスクを増幅するから、住宅ローン抱えてる人はやんない方がいいかもね。
そのうえ円高になったりしたら三重苦

投資って詳しい人と　そうでない人が話すと　こんなふうにかみあわないんだよね・・・