パークシティ武蔵小杉はどうですか？【6】

そうですか、確かに賃貸で貸す場合には地盤などはあまり関係ないですもんね。
やはりパークシティMSTは割高とお感じですか？

>>250さん

251は私です。

>>251さん
そうですね。武蔵小杉というアドレスを考えると非常に高いように思います。
生活物資購入程度なら小杉で完結しますがレジャーなどを考えた場合結局都内か横浜に出ないとならない。
そして経済的な事を考えればどうしても交通手段は電車に限られてしまいます。という事は自動的に
電車の動いてる時間内で行動しなければなりません。それに車だと混雑状況で距離が長い分現地への到着時間の誤差が激しいですしね。
横浜、都内両方比較的利用頻度が高くて東西を結ぶ南武線も外せないというライフスタイルの方なら
高いですがいい所なんでしょうね。

>>253さん

なるほど。
ちなみにSFTの時も検討されていましたか？
MSTよりも5パーセントほど安く、ローン減税等で優遇されていましたがやはり買うならSFTを買っておくべきだったとお思いですか？

ちなみにMM地区だとどのあたりのMSを考えていらっしゃいますか？まさかMMMではないですよね。

>>254さん
そうですね。「買う」という事が前提なら今となってはSFTの方がよかったと私は思います。
どちらも私個人の価値観だと高過ぎます。あの駅近というのは分かりますが仕様がなんとも
この価格帯のマンションにしてはお粗末な感じがします。一見華美ではありますが…
ＭＭですがこれからまだ売り出す物件がありそうなのでそちら待ちかなと思っています。
ＭＭＭも検討したんですけど…1番悔しかったのはやはり月島（勝どき）でした。

>>245さん
大体おおまかに1千万を35年で借りると月支払いが3万強。
一番安いファミリータイプで5000万ぐらいからだけど、ちょっと
気の利いた間取りの部屋は6000万程度です。仮に6000万全額借りると
月のローンが22-3万ぐらいでしょうね。

先日、仕事で勝どきに行ってきましたが、何だか暗い雰囲気で、
中途半端なオフィスビルの街、というイメージでした。人間が
生活することが想像しにくいというか。なので、月島はずしても
そんなに落ち込まなくてもいいと思いますよ。

それに、千葉寄り、埼玉寄りの都内に買うぐらいなら、小杉の方が
よいと思って選びました。一瞬、豊洲とかも候補に入れましたが
「江東区」という住所に抵抗があってやめました。

千葉、埼玉方面の方にとっては勝どきや豊洲よりも
小杉の方が高いのが理解できないでしょうね。
東横線沿線は資産家が多いから資産が地震で崩壊
するイメージのある埋立地は対象外でしょうね。
その子供達も親に埋立地は反対されて買えないのでしょう。

実際に三井レジの営業もMRでここは埋立地ではないから
安心ですのフレーズを多用してました。

そういう三井もレジも豊洲には大型マンション作ってるよね
何て営業したのかな？

埋立地は価格勝負。

都内勤務者や投資関係で、本当にみなとみらいと検討がだぶるかなー。
自分はMMも見に行きましたが、真剣な検討は武蔵小杉と川崎の方しかないですね。
商業施設等が便利だと思うなら、川崎で十分便利だと思うし、電車の利便性
なら圧倒的に武蔵小杉でしょう。確かに全国の知名度は横浜って良いのかも
しれませんが、あんな遠いところから都内に通うのはちょっと‥。
しかも横浜駅の近くではないしね。
完全に川崎市アドレス検討者です。

朝まで討論会のような、とても面白いものを読ませていただいています。
インターネットを開くと一番にこのサイトを見ています。
いろんなことがわかって楽しいです。

>265住所を買え、とはよく言われることです。

すぐ転売（要するに売り逃げ）するならね。
不動産を中長期的に運用するつもりならば、それよりもう少し幅広い分析が必要です。

３０年以上武蔵小杉在住の者ですが、
みなさん、武蔵小杉を相当過大評価してますね。期待先行する気持ちはよく分かりますが。

ここは普通の庶民の町です。本当に何もありません。おしゃれなショップなし、美味しいレストランなし、レジャー施設なし、散歩したくなる街並なし。
みなとみらいと比較は期待としては面白いですが、無茶です。
ターミナル駅としての利便性はありますが、（残念ながら）それだけです。

正直、マンション群より百貨店に来て欲しいですね。

それと、１期販売予定のはずが、希望者いなくて２期に大量に回っている事実をもう少し直視されたほうがいいと思いますが。
はっきり言って人気ナシなんです。
購入したい欲求があると、「あばたもえくぼ状態」になるので要注意です。

ちなみにネガではないです、念のため。

地震とか災害といわれても埋立地が崩壊してそれ以外が大丈夫という何とも絶妙な震度の地震が起きたら
そりゃもうそんなの仕方ないんじゃない？私だったらその絶妙な地震より毎日の生活圏やライフスタイルの
リズム重視だな〜
勝どきは安かったですね。南向き中層（レインボーブリッジビュー）でも坪250.いくらまだ殺風景とはいえ銀座まで2キロですものね。
自転車で銀座なんてお洒落じゃないですか？
横浜勤務の人にはさすがに通勤を考えると都内はオススメしなですが都内勤務なら坪350以上の小杉はちょっと高いかな〜

>坪350以上の小杉
おいおい比較の仕方がおかしいぞ（笑

>>267さん　ターミナル駅としての利便性はありますが、（残念ながら）それだけです。
↑全く同感です。こっちにもあっちにも行きたいっていう人にはいいんでしょうね。

ここの適正価格はせいぜい坪２５０でしょう。
高層階でも坪３００まで。
それ以上は高すぎ！

このままだと売れ残るでしょう。
駅直結の三井マンション販売開始までにはディスカウントも。。

武蔵小杉便利かぁ〜？
どこにでも乗り換えなしでいけるなんていっちゃってるけど
どこに行くのにも中途半端に時間かかりすぎるぞ。

次の三井の駅直結３７Ｆマンションの販売はいつ？
来年上旬かな？

>267
百貨店いいですね。私も期待します。

東京機械の大株主ってダビンチらしいですよ。
つまりダビンチ次第。

私もいろいろ考えた結果、次の駅直結３８Ｆ三井物件まで待とうと思います。
どなたか詳細ご存知な方いらっしゃいませんか？

三井の38階タワーは2010年竣工予定です。
竣工2年前の発売なら、来年発売になりますがまだ未定です。

>>281さん
東京機械の跡地では無いですよ。

ここの南側がどうなるかって事です。
現在最大の懸念事項で、ＭＩＤの資産価値に直結します（特に南面購入者）
ダビンチは不動産ファンドですから、当然彼らが最も儲かる施設を作ります。

ファンドでも賃貸マンション以外に分譲マンション、オフィスビルなどもやはり手がけるんでしょうか？

２７８さんへ
本当に不動産屋業界で割高物件ってことは周知の事実なんでしょうか？
確かにＳＦＴより５％も高いのはひどいなぁと思いましたが。。

ハッキリ言って値下げはないと思いますね。今後売り出されるMSにも言えることですが。
建設費が上がってますしね。資材高騰で北京オリンピックが始まるまでは落ち着かないと思いますよ。オリンピック終わっても中国の建設ラッシュが止まるとは思えないし。
中国が上値ではねてるから日本は昔ほど安く仕入れることができない。
テレビでやってるマグロと状況は似ていますよ。

それに加えてまた耐震偽造問題が取りざたされているけど、タワーだってチョロチョロ施工不良出てきてますよ。他のスレ見れば判るけど、安すぎる建設費は懐疑的になるべき。高ければ安心というわけじゃないけれど、もう少しこの物件の躯体の良さを理解してもいいのでは。竹中はタワーMS建設にもっと食い込みたい意向もあって、持てる技術を結集してこの武蔵小杉物件に取り組んでいる。制振構造技術や150N/㎡の高強度なコンクリートを使用しているのもその一つ。他のタワーMSのコンクリート強度を見てみたらいかにこちらが頑強か良く判りますよ。

町並みがまだまだと言う人がいるけど、それはこれからの再開発しだいだから気にしなくてもいいのでは。交通至便で人が集まれば自然に商業施設等は集まってくるもの。百貨店進出もありえますよ。ただ武蔵小杉の物件を購入する方は、駅前の利便性を持った閑静な住宅地としての高層MSを維持しつつ適度な商業施設を望んでいる方も多いのは事実。どちらにせよ5年後の駅周辺の町並みを見れば納得できるので心配はいりません。

それでも高いと判断される方は、やはり対象からはずしたほうが良いかもしれませんね。

>>283さん

既出のコピペですが・・・


イトーヨーカドーは投資法人に売却されましたよ。
http://www.jpr-reit.co.jp/ir/news/news2006/2006-0928-02.pdf

玉川製造所は東京建物に売却されました。
http://www.tks-net.co.jp/ir/news060428a.pdf


みたいですよ。

MST南面の東京機械跡地は東京建物が共同で開発するようです。

>>284さん
住宅新報のHPで記事の検索ができます。
特にそのようなコメントはありませんね。
http://www.jutaku-s.com/

２８６さん
将来のマンション価格は結局誰にも分かりませんよ。
ここ数年上昇してきたからって、資材価格が上がったって、今後買う人が少なければ売れずに必ず値下がりします。需給で決まるんですよ、需給で。

あと、玉川製造所ですが何処にも売却したって書いてないです。
「共同で推進」としか書いてないです。
移転先が決まらないのに土地だけ先に売却しないですよ、普通。

>>278さん

住宅新報のHPで検索したら良い情報しかヒットしませんでしたけど、割高情報はどこを見ればいいんですか？

こんなのがでてしまいました。

住宅新報
上半期・人気のマンション、１位は「パークシティ武蔵小杉」　ネクスト
　不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ'Ｓ」を運営しているネクスト（東京都中央区）はこのほど、「06年上半期・人気マンションランキング20位」を発表した。
http://shinchiku.homes.co.jp/contents/ranking/index2006.php
　新築分譲マンションの情報サイト「新築ＨＯＭＥ'Ｓ」に掲載された物件が対象で、アクセス数などを基に同社が独自に集計したもの。対象物件は3,190物件。
　１位は、三井不動産、三井都市開発、新日石不動産による共同事業「パークシティ武蔵小杉」（神奈川県川崎市）だった。同物件は地上59階と47階建てのツインタワーからなる総戸数1,437戸の大規模プロジェクト。７月７日のモデルルームオープンまでに約9,000組の反響があった。２位は大和ハウス工業の「Ｄ'グラフォート清澄白河 Sparkling Tower」（東京都江東区）。同物件も超高層で、地上32階建て・総戸数155戸。３位は積水ハウスの「グランドメゾン中目黒 THE CLASS」（東京都目黒区）だった。
　上位20位中、３物件が武蔵小杉エリアでの供給。駅前再開発が進み、鉄道路線の良好なアクセス性を確保している同エリアに高い人気が集まった。


どうしましょう？

単に販売戸数が多いからでしょ。

すでに低倍率なので大丈夫ですよ

　15年中原区在住です。
　それまで横浜に住んでいましたが、子供が生まれ、保育園・学童のあまりの差に、川崎の物件を探して転居しました。いわゆる「川崎」はよくないイメージが先行しているようですが、中原区は選んで正解でした。散歩する街並みはない、とありましたが、新緑の駅前通りはケヤキが美しい。大きな２つ公園（等々力、平和）、二ヶ領沿いの花桃、元住吉付近の桜並木、多摩川と季節を感じるお散歩コースは私には十分でした。

　子育てでも、随分助けられました。共働きで祖父母は県外の身にとって、病気の時でも子供を預けられる場所がある川崎のシステムはすごい、と思いました。心強かったです。普段の保育時間も長めだったので、羨ましいといわれました。学童へあがっても（今はわくわく、という別のシステムですが）どうしても、の時、子供をお願いする意味では安心でした。

　一方、ＭＭ地区へ出かけた時、夕暮れ、怖かったです。車は走っていますが、人がいない。道に迷っても人に聞けないわけで、殺風景さにここは嫌だ、と思いました。例えば18時頃、ここを子供がランドセルをしょって帰る姿はぞっとします。（もちろん、他に安全な道があるのかもしれませんが）

　今回の開発でどう変化するかはわかりませんが、今まで同様、子育てする者にも優しい街になってくれれば、と願います

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一人でお疲れ様です。

>>300

誰も頼んでないので素直にこのスレから退出願います。

>>うん、施工不良だし高いよね。
所詮は埋め立て、投資物件向けでしょ。
自分で住むのはやめたほうがいいのはみんな知ってるから。
↑それを言うなら所詮は小杉でしょうが（笑

日曜日なので元気な供がたくさんいますね。

ふふふ。。。面白い。小杉買う人ってみなとみらいに興味ないでしょう。
みなとみらいの購買層は横浜よりさらに奥地のDEEP神奈川の東海道、京急
の横浜に憧れてる層。小杉購買層は東横線の都内、県内の住民で横浜より
すでに都心よりに住んでる人たちでしょ。わざわざさらに不便なみなとみらい
に買おうって人はいないですよ。（ニコニコ

今日は天気がいいですね。

MRにいっている方、報告お待ちしてます。

>>305
横浜って小杉より不便なの？

↑埼玉千葉県民発見

JR南武線、早いところ頼みます。

http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p02312.html

ワンパクな子が遊びに来ていますね。

このレスの住民の方、よその子供達に広場をかしてあげましょうよ。
ちょと傍観させて頂きます。

あーあ、炎上しちゃってますね、このスレ・・・

東横沿線に40年以上住み続けていますが幼い頃は小杉・元住は東横線っぽくないから
外してしまえば・・・なんて言われていた頃に比べれば様相が変わってきましたね。
私も今回、物件検討で探しましたがいくら東横線に住み慣れていても小杉選択は無かったですね。
東横線・田園都市沿線者が検討・購入しているとどなたか言っておられましたが
あれだけの戸数ですからいないこともないでしょうが洗練されてる?両沿線住民が認めた街と
暗に訴えたいのでしょう。それに東横・田園都市住民は似て非なるもので住民の色合いがかなり異なりますしね。
小杉はたしかに便利だと思いますが横浜との比較でどちらが便利とは一概に言えないでしょう。
品川・新橋に出るなら横浜からは須賀線ではなく東海道を使いますし、迂回しない分時間はそれほど
変わりません。それに須賀線でも既に満員状態の車両に小杉から乗り込むのはきついでしょうね。
東海道の川崎乗車が至難の業と言うのと同様です。現在の朝の東横線も目黒線に乗り換える小杉
下車の方々で特急ですらどっと空きます。始発利点も日吉に移りますし、居住者純増から
朝の乗車は各線分散とはいえ、どの線にも既にかなりの乗車数で小杉に来るわけですから。
便利性で横浜と比較してもどうかと思います。

大変残念ですが荒れてますねぇ。
どこに住みたいかなんて人それぞれの価値観の違いだけなんですから。
他人の恋人や配偶者の悪口を言ってるのと同じですよ。
そんなことはやめましょうよ。

>>317
その通りですよね。でも大丈夫！みんなわかっていますよ。（^-^)/

みんなが転売目的で買うわけではないし、
年取ってからこそ、この物件の価値がいかされていくのかも。

私は老後のために買おうと思っています。子供たちが結婚していなくなると今の一軒家は二人には大きすぎますし、駅にも遠い。将来、車を運転することができなくなると駅に近いマンションが便利になると思ったからです。部屋を降りればスポーツジム、スーパーマーケット、きっとできるだろう映画館やデパート。目の前の電車にのれば銀座、渋谷、と友達と会うのも便利です。病気になれば近くに大学病院もあり、旅行に行くときは東京駅、成田に行くのも便利です。都心で飲んでも、武蔵小杉なら１万円以内でタクシーで帰ることができます。老人のための公共施設も近くにできるなら、武蔵小杉は高級老人マンションになるのではないでしょうか。老人にやさしい街を作って欲しいです。

駅が近くて利便性は最高にいいと思うが　街づくりが宜しくないですな。
川崎市がしっかり規制しないので、秩序のない街になるかも知れない。

まず道路を整備してくれないと。
今でもひどいのにこれから人口密度が上がると本当にごちゃごちゃになりますよ。

道路については全くもって同感です。
都内にはいる橋も。丸子橋も車線もっと増やして欲しいし、
ガス橋もっと太くして欲しいし、目黒通り延長線の新橋も早く造って欲しい。

荒れてる原因は価格にあるのでしょう。
東横沿線住民にしてみれば妥当な価格だし千葉、埼玉、神奈川県下の
住民にすると高すぎるということですね。

高いと思う人、横浜に買いたい人、内装がいまいちだと思う人の
書き込みの執念が凄くて面白すぎます。豊洲みたいに中心価格帯が
４０００万台だったらこうはならなかったんだろうけどね。

買える人しか買えないってことですよ

よく赤坂からタクシーで小杉まで帰りますが、深夜２割増、首都高使って６千円ちょい。

港区に住んでますがここ高いなと思いました。
4000万台なら324さんの言う通り妥当かなとは思いますね。

>港区に住んでますがここ高いなと思いました。
>4000万台なら324さんの言う通り妥当かなとは思いますね。
港区のどこでしょう？
4,000万円台って、坪単価いくらのことでしょうか？
港区なら坪300〜350。
小杉なら250〜270でいいのでは。

価値観なんて人それぞれですから書く方も読む方も
参考程度に考えれば良いのではないでしょうか？

元々工場主体の地域でしたから、住みやすい町にな
るのかどうかも数年後の姿で決まるのではないでしょ
うか？

川崎市と企業が地域のことを考えて開発すれば良い
町になるでしょうし、ばらばらで開発すれば住みに
くい町になるでしょうと思っています。

>>港区のどこでしょう？
白金台です。私が3年前購入したときは坪365台でしたけど…
私の言う4000万円台っていうのは今は建築コストや地価上昇もありますが小杉ならせいぜい300までですね。

日照、眺望あきらめればもっと安い部屋ありますね。

>私の言う4000万円台っていうのは今は建築コストや地価上昇もありますが小杉ならせいぜい
>300までですね。
あなたはね。

以前、南側に４０階建てのブリリアが建つとの情報が書かれていましたが、本当でしょうか？
私のような南面希望者にとっては大変重要な問題ですので、とても気になります。
パビに問い合わせても、「まだ未定」との返事です。（かん口令でしょうか）
逆に百貨店が決まると価格上昇するでしょうし。

かん口令じゃないでしょう。
移転先が決まらないことには、何も建てられません。
あれだけの敷地の移転先ってそんなにすぐには決まらないでしょう。
本当に未定でしょう。

っていっても、過去スレから判断してるだけ。小杉関連の板、全部
読んだけど、決定的意見はないよ。

昨日パビリオンに行ってきましたが、今期の販売の要望書数は少なかったようですね。
多くの住戸が２期以降にずれるのは個人的には歓迎ですが、ＳＦＴの時ほどの人気はないのかな？と感じました。行かれた方いかがでしたか？
南側の東京機械跡地開発の詳細が決まるまで様子見の方も多いのでは？

そうですか、ありがとうございます。
当面（ひょっとしたら２−３年）決まらないかもしれないですね。

建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので、このマンションの適正価格について積み上げ方式で試算してみました。

土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝50万円／㎡×9312.90㎡
　 　＝465,645万円・・・①
建設費＝建設単価×延床面積・・・・単価はパビリオン、図面から想定しました。上の下のクラスですね
　　　＝33万円／㎡×103343.31㎡
　　　＝3,410,329万円・・・②
経費＝（土地取得価格＋建設費）×0.15
　　＝（465,645万円＋3,410,329万円）×0.15
　　＝581,396万円・・・③
ここまでの計は
①＋②＋③＝4,457,370万円・・・④
建物全体（グロス）の坪単価は
④÷延床面積×3.3
＝4,457,370万円÷103343.31㎡×3.3㎡／坪
＝143万円／坪・・・⑤
住宅部分（ネット）の坪単価は
⑤÷住宅割合
＝143万円／坪÷0.7
＝204万円・・・⑥

例えば南面中層の売り出し坪単価は260万円なので⑥に対して1.27倍となっている。この27％分は売主の利益となります。通常のマンションでは10〜15％程度の利益を見込んで価格設定をすることからすると27％と言うのは、かなり売主にとっては利益率の高い、買主にとっては割高な物件と言うことになります。需要と供給、周囲の不動産価格、将来の動向等から最終的に価格を決定しますが、この価格は、買う側にとってはかなり割高ですね。
将来どうなるかは誰にもわからないことなので、まずはしっかり定量的に計算してから高い、安いを判断した方が良いのではないでしょうか。
金額的には割高でも建物自体や町の利便性等の重要な評価項目はひとそれぞれ、優先順位は異なります。あくまでもここで計算したものは金額面から見た１指標です。
上記の計算はあくまでも概算ではありますが、不動産価格を決定する際に通常使われる方法です。賃貸にする人は他に収益還元法とかも計算した方が良いですね。

３３７さん
土地取得価格がこんなものではないと思われますが？
公示価格と実勢価格に開きがあるものと思われますが。

３３７さんへ
なるほど、参考になります。

パビリオンで賃貸シュミレーションを見せてもらいましたが、大体２０−４０万に設定されていました。坪１２０００円位から。こちらも周辺相場から考えて高スギと感じました。

３３８さん
書かれている通り、想定している土地の取得価格は実勢価格とは異なると思いますが、あくまでも概算１例とお考えください。
そこで土地の取得価格50万円／㎡を100万円／㎡（ありえないと思いますが）で計算すると⑥の価格は228万円となり、売り出し価格はこの価格の1.16倍となります。
ところで、高層マンションの価格を決定する上で一番影響があるのは建設費です。いろいろなマンションの工事価格（公開されている統計値等）から判断して、このマンションが工事請負契約された2年前位なら、このマンションの仕様からすると337で使用した建設単価33万円／㎡は概ね妥当と考えます。工事価格が上昇し始めたのは、ほんのここ数ヶ月前で当時は、まだまだ安値でした。
ゼネコンはいままで、民間工事では安価で請負い、官庁工事で儲けていました。しかし、官庁工事が今後、増えることは可能性として極めて低いことや、資材単価や労務費が上昇していることから、ゼネコンは建設単価を上昇させる方針です。将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。将来の相場動向を予想して破綻したバブルの投資家が周りにもいます。あくまでも自分のライフプランを立て、自分がマンション購入で何を優先させるかを決めれば、本当の意味での自分のマンションの適正価格がでるのではないでしょうか。ひとそれぞれ事情は異なるのに、横浜や豊洲等の違う地域の違うグレードの物件の価格と比べても意味がないと思います。パークシティ武蔵小杉が割高と書きましたが、それはあくまでも建設費等から見た概算に対してのものであり、利便性や図書館、公民施設等の施設の充実を考えれば、人によっては割安かもしれません。

３３９さん
購入は賃貸の投資目的でしょうか。当たり前のことですが、賃貸価格は周辺相場に大きく影響されます。例え、良い物件で建設費が高かったとしても絶対価格で比較されがちです。建設費等から見た割高物件を投資目的で購入するのは危険かと個人的には思います。不動産の場合は流動性が株等と違い、極めて流動性が低いので、グロース投資（成長期待投資）ではなく、バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。昨年話題になった湾岸の建物の売り出し価格は建設費等からしても極めて割安でしたし、相場価格より安かったです。あれ位なら、投資目的も良いかと思いますが、パークシティ武蔵小杉は疑問符が付きますね。

３４１さん
とても参考になるご意見ありがとうございます。

ひとつ教えていただきたいのですが、現在の都内及び近郊の不動産価格は「バブル」ですか？
人口減少、増えない個人所得、マンション供給過剰　などからして近い将来不動産価格の下落が再現されるのではと個人的には読んでいるのですが・・
現在の状況はデベなど不動産業界による仕掛け的価格形成との意見もあります。
だとしたら今の時期のマンション購入自体リスキーと感じてしまいます。

バブルではないのではないでしょうか？
今まで土地の値段がどんどん下がってきてやっとあがり始めました。
株で言えはどんどん株価が下がって一番の買い時を過ぎあがり始めたところではないでしょうか？
今買わなければ、もう買えなくなる！
私はそんな気がします。

↑
ご意見ありがとうございます。
不動産は高額なゆえ慎重に判断したいものですね。

３４２さん
「バブル」とは資産の実体価値から大きくずれ、今後調整する（下がる）と言う意味でしょうか。私が興味がある東京、神奈川で駅近の８０〜１００平米の３ＬＤＫの物件（３０件位）で、積み上げ方式の価格と比べると売り出し価格は確かに割高（＝業者の利益率が高い）となってきています。損益計算法の価格で考えると、利回り５％程度で売り出し価格と大体同額となる価格となっています（２年位前は7、８％の利回りが得られました）。従って、割安な物件は少なくなってきていますが、実体から大きく離れ利益率も悪く、キャピタルゲインだけを狙った投資が主体となっている状態ではないと思います。
いい加減なマスコミや評論家がミニバブルだとか書いていますが、ただ単に売り出しの坪単価や土地の価格の上昇だけで、それを説明しているものが多数、見受けられます。ベンツとカローラをそれらの性能を無視して価格だけで比較、評価しているだけの無意味な評論だと私には思えてなりません。
将来のことは誰にもわかりませんので、不動産価格が今後、どうなるかは予想し得ないと思います。特に建築の知識のない方が今後の予想が難しい個別の不動産に投資するのは危険ではないでしょうか。また、株等の有価証券と違って不動産は流動性リスクが極めて高く、余程の金持ちでない限り複数の不動産への分散投資はできません。個人が不動産投資をする場合には、ＲＥＩＴに投資することで分散投資し、流動性リスクの低減も図った方が良いかと個人的には思います。ただし、ＲＥＩＴもかなり価格が上がってきていますし、内容が不透明なものもあるので、ＲＥＩＴに組み込まれている物件や負債比率等の内容をしっかりと吟味する必要があるでしょうね。ＲＥＩＴは株や債権と相関係数が低いので分散投資の一つとしては魅力ある商品と思います。
話は変わりますが、皆さんも知っているかと思いますが、経済評論家のある有名な人が将来、日本は少子高齢化や多額の国債等のためハイパーインフレになる可能性があるので今のうちに低利子で借金をして不動産を買ったほうが良いと言っています。もしかしたらそうなるかも知れませんが、将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。
話が長くなりましたが、普通の個人がこの物件だけを投資の目的だけで購入するのはリスキーだと思います。投資ではなく、この物件を気にいって住むつもりで買うのであれば、多少割高であっても良い物件と言えるのではないでしょうか。私の妻がブランドの鞄を買ったときに「高いなー」と言うと妻は「あなたには価値が分からないのよ」と言います。私は原価から考えて判断し、妻はブランド力から判断しているのですよね。人それそれ、その両者の視点からマンションも判断しないといけないですよね。

３４５さん
なるほど、ご意見ありがとうございます。とても参考になります。
私自身は株はやりますが、不動産投資は目利きが出来ずしたことがありません。
ＲＥＩＴもなんだか縁遠い印象でした。

ＭＳＴは実家に近いため、自己の居住用として検討しております。
ただ２０年後を目処に転居の可能性があるため、長期的な下落率が気になっておりました。
よく考えてみます。

小杉さん
すばらしい・・・、まるで東洋経済とかダイアモンドを読んでるようです。
ほんとに参考になります。でもわたしは投資目的でＳＦＴを買ってしまいました。

小杉さん、優れた見識をお持ちですね。すごい！

なんとなくですが、意匠屋ではない一級建築士さん。

・・・のような気がします、間違っていたらごめんなさい。


不動産投資、今からでは遅いと思いますね。特にサラリーマンの不動産投資は湾岸で終ったことくらい、小杉さんクラスならわかりそうなのですが・・・まだ行きますか？

ちなみに武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用は入っているのでしょうか？
新駅や電線の地中埋設の為にパークシティだけでも20億くらいは費用として上がっているのではないでしょうか？

>バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。

バリュー投資のことですか？