アトラスアリーナ武蔵新城（その４）

２　適正管理のために管理組合が留意すべき基本的事項
管理組合の運営
・管理組合の自立的運営　→　区分所有者全員の参加，意見の反映
・運営にあたって　→　情報開示，運営の透明化，開かれた民主性
・総会運営　→　適切な判断が行われるような必要な資料の整備
・管理者　→　法令を遵守し誠実な職務の執行
管理規約
・マンション管理の最高自治規範
・区分所有法に則り，標準管理規約を参考にし，実態と区分所有者の意向を踏まえ作成し，必要に応　じて改正を行う
・使用細則等実態に即した住まい方のルールを定める
・規約違反があった時，管理者は勧告・指示を行うと共に，法令に則り是正・排除を求める措置をと　る
共用部分の範囲及び管理費用の明確化
・共用部分の範囲および管理費用を明確にする
・専有部分と共用部分の区分の明確化
・駐車場の使用に関する適正な利用と公平な負担の確保

管理組合の経理
・管理費と修繕積立金（特別修繕費）を明確に区分して経理を行う
・経理の透明性の確保　→　帳票類の作成・保管・開示
　長期修繕計画の策定及び見直し
・長期修繕計画の策定と必要な修繕積立金の積み立て
・ 長期修繕計画の策定及び見直し　→ イ)専門家の意見を求める　　 ロ)建物診断を行う
・計画の実効性確保　→　 イ)修繕内容，資金計画を明確に定める　 ロ)計画の内容を区分所有者に周
　知させる
・設計図書の保管　→　区分所有者の求めに応じ閲覧

３　適正管理のために区分所有者等が留意すべき事項
ⅰマンション購入者はマンション管理の重要性を十分認識する
ⅱ区分所有者はマンションが戸建て住宅と異なり，相隣関係に配慮を要する住まいであることを十分　認識する
ⅲ区分所有者は管理組合の一員として積極的に管理組合の運営に参加し，管理規約や総会決議を遵守　する
ⅳ区分所有者は管理に関する法律等への理解を深めるよう努める
ⅴ賃借人等はマンションの使用について区分所有者と同じ義務を負うことを認識する

４　適正管理のための管理委託に関する基本的事項
管理組合は，マンション管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで，管理会社に業務を委託する場合は，委託内容を十分検討し，書面をもって管理委託契約を締結する
管理会社の選定前　→　イ)事前に必要な資料を区分所有者に公開 ロ)住民説明会の開催
管理会社の選定後　→　イ)契約内容の周知 ロ)管理事務の適正化に努める
紛争発生時の措置　→　イ)契約している管理業者に解決を求める ロ)管理業者の団体に解決を求める

５　マンション管理士制度の普及
管理組合はマンション管理士の専門的知識の活用を考慮する

６　国，地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援
国，地方公共団体はマンションの実態の調査及び把握
情報・資料の提供
管理組合の相談に対応できるネットワークの整備
マンション管理適正化推進センターは積極的な情報・資料の提供


区分所有法の改正
　２００２年１２月１１日に改正区分所有法が公布されました。今回の改正は，１９８２年の大幅改正以来，２回目となります。１回目と比較すると改正点は限定されており，管理組合運営上の変化も多くはありません。しかし，共用部分の変更に関する改正等，重要なものもありますので，改正点について，十分に知っておく必要があります。

規約の改正
区分所有法改正にともない，管理規約の改正が必要となる場合があります。規約の改正は，区分所有者数及び議決権数の４分の３以上の多数による総会の決議が必要です。規約改正に関わる改正法の内容については，以下のとおりです。
１．共用部分の変更（大規模修繕工事は過半数決議で可能に）
法１７条の共用部分の変更の議決に関する規定が変更されました。改正のポイントは，建物の効用維持のために欠かせない大規模修繕工事を過半数決議で行えるようになったことです。
つまり，改正前は，共用部分の変更は，「改良を目的とし，かつ，著しく多額の費用を要しないものを除いて」，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成（特別多数決議）が必要とされていましたが，改正後は，共用部分の「形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除いて」，４分の３以上の特別多数決議とされたのです。「大規模修繕工事」という言葉は，法律上は使われていませんが，改正の趣旨は大規模修繕工事を過半数決議で行えるようにすることです。
規約の改正にあたっては，それぞれの管理規約の表現を踏まえて行う必要がありますが，法文の共用部分の変更の定義に関する部分を入れ替える方法が一般的と思われます。
また，「長期修繕計画に基づく大規模改修工事は過半数決議とする」旨，明記することも一つの方法でしょう。
２．管理者及び管理組合法人の代理権及び当事者適格について
法２６条に管理者の権限が定められています。管理者は，共用部分などの保存行為を行う権限を有し，またその職務に関し，区分所有者を代理することが認められています。しかし，これまで，共用部分などに対する第３者の不法行為（たとえば，自動車がマンションの塀に衝突して損傷を与えたような場合）の損害賠償請求を行う際には，請求権は各区分所有者が分割してもつものとされ，裁判所の判断でもそのようになっていました。これでは，不都合が大きいため，今回の改正で，管理者は，共用部分などについて生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に関し，区分所有者を代理するものとされたのです。規約には，管理者（理事長）の権限として，明記してもよいでしょう。

３．規約の適正化について
最初の管理規約は，通常，分譲側が用意した原始規約であることが多く，そうした原始規約に問題がある例も少なくありません。専有面積比に比べ議決権が多く与えられているなど，特定の区分所有者に一方的に有利な規約も見受けられます。
そこで，改正法３０条では，「規約は，各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設（これらに関する権利を含む。）につき，その形状，面積，位置関係，使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して，各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならないものとする」とし，これに反する規約は無効であると言えるようになりました。問題のある規約はすみやかに変更することが必要ですが，争いが生じた場合は，訴訟で決着を付けなければならないでしょう。

３．規約の適正化について
最初の管理規約は，通常，分譲側が用意した原始規約であることが多く，そうした原始規約に問題がある例も少なくありません。専有面積比に比べ議決権が多く与えられているなど，特定の区分所有者に一方的に有利な規約も見受けられます。
そこで，改正法３０条では，「規約は，各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設（これらに関する権利を含む。）につき，その形状，面積，位置関係，使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して，各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならないものとする」とし，これに反する規約は無効であると言えるようになりました。問題のある規約はすみやかに変更することが必要ですが，争いが生じた場合は，訴訟で決着を付けなければならないでしょう。

「区分所有法及び建替円滑法の一部を改正する法律」のポイント（法務省）　http://www.moj.go.jp/HOUAN/houan14.html

嘘ではありません。
難しいところかもしれませんけどね。ながなが難しい話になってしまいましたが、
ようはスポーツで言うところのルールブックですね。

あの〜迷惑なんですけど・・・

「法律の主旨」と「法律をどのように解釈し運用するか」は各マンションによって違うのでは？
これから管理組合等発足とともに住民の意見を諮って
当マンションの運用ルールを決めればいいだけの話ですよね。
ですので
あなたの思ってる解釈・運用は現時点ではまだあなたのルールでしかないのです。
総会等しかるべき場で主張なさればよいと思いますよ、是非。
ただこの場でのシロクロを勝手に決めつけたような投稿は少々出過ぎた感もあり見苦しくもあります。
御自分の主張を上手に他人に伝える…、そのための工夫や配慮はとても大事ですよ。

皆さんは登記の書類届きましたか？
うちは先週受け取りましたが、来月から確定申告に備えなくてはいけませんね

以前の住居では、税理士の方が無料相談会を開いてくれて
その会場に行けば、親切に書き方を指導してもらえたのですが
新城近辺では、どこかそのような相談会があるでしょうか？
税務署（川崎北ですか）に聞いてみるといいのでしょうか？

マンションのポストには、有料の税相談のちらしが入っていましたが
結構割高な気がしました
皆さんはどうされますか、やっぱり自分で申告されますか？

>1049
仕事に都合つけないとならないっていう大変さはありますが、
何度もやることではないので、自分でやってみたいです。
ただ逆に、何度もやらないからこそ、税理士に頼むって考え方もあるかもしれないですけど。

>>1049さん
川崎北税務署（県税務署に行くとそちらに行けと言われます）に
確定申告の相談コーナーが設置されてますよー。
住宅ローン控除は1月から申請できると聞いたので先日行ってきました。
会社で年末調整をしていて他に所得がなければ結構簡単で、
必要な書類が揃っていれば相談コーナーで係りの方に教えていただきながら
自分でも問題なくできましたよ。

>>1050さん
”自分でやってみたい”なんて、うちのパパに聞かせてやりたい
うちじゃあありえない、たぶん絶対私が行かされるので。

>>1051さん
もう手続き出来るんですね〜
相談コーナーが設置されているなら安心です
我が家も混む前に、行って来ようと思います
ありがとうございます

登記上の地番と住所が違うのはなぜ？
この土地の正式な地番はどっちなんでしょうか。

今日の駐車すごいですね。。

＞１０５３さん

地番は地番ですよ。

地番と住所が何で違うのかは入居説明会の時に私も尋ねたんですが、
そういうものなんですよみたいな説明で納得しちゃった気がします。

1051さん、
>必要な書類が揃っていれば相談コーナーで係りの方に教えていただきながら
>自分でも問題なくできましたよ。
ということは、「必要な書類」を一式持参すれば、その場で完了！ということでしょうか？
たしか、溝の口駅からちょっと歩いたところにありますよね。そう何度も足を運びたく
ないので事前に電話で必要書類をきいて持参し、一発で完了するようにしたいと思いました。

相○ナンバーのＳティ●でしょ！
あれすごいね、敷地内を転々として駐車してやがった・・・

規則違反車両は罰金取って、来客用の管理費に充てるってのはどう？？

うちの子供が轢かれそうになってました。
ああいう車の駐車は関係者の方にちゃんと指導して欲しいです。
管理人の方には言っておきました。

一応伏字にはしてあるけど、そこまでハッキリ書いてしまうのはいかがなものかと。
その車も持ち主も知らないし、どんな状況だったのかも見ていないので
どれだけご立腹なのかわからないけど（して「やがった」って書くくらいだから、
相当ひどかったの？）個人特定につながるし、そのうちエスカレートして思わぬご近所トラブルにも発展しかねませんし、苦情を書き込むならもうちょっとぼかしたほうがいいのでは？

ただの来客ですよ。
状況とかではなくとにかく基本的に規則違反でしょ。
大体、敷地内を転々として駐車してる点でおかしいでしょ。
それに近くの機械式駐車場の人の迷惑、ちゃんと駐車場代払ってるのに何で違反車の為に苦労しなきゃならないのか可哀相です。

ただの来客でしたよ。
状況とかではなく、とにかく基本的に規則違反でしょ。
大体、敷地内を転々として駐車してる点でおかしいでしょ。それにもし、緊急ならフロントガラス辺りに連絡先くらい書いておいて連絡つくようにするでしょ、知られたく無いからしないんでしょ。
それに近くの機械式駐車場の人の迷惑、ちゃんと駐車場代払ってるのに何で違反車の為に苦労しなきゃならないのか可哀相です。

1058さんの気持ちなんとなくわかります。

バイク駐車場にぴったりくっついて停めたり（バイクが出れない）、停める場所によっては、駐車場に入れる人が切り返しが何度も必要だったり、場合によっては出入り出来ないなんて、普通の常識の範囲外だと思います。
私が見たときはそういう状況でした。

苦労したり不便をしたりしながらルールを守ってる人がいる反面、管理人さんのいない日曜に、違反駐車がはびこるこの状況はなんか自分勝手な感じがして、同じマンションの住人として嫌（怖いような悲しいような、これ以上のトラブルを予感して困ったなと思うような）だなと思っています。

車種伏せ字くらい良いと思いますけどね。他に見た人はもっとはっきりわかっているんだし、見てない人は車種くらいじゃ誰だかわからないし、ドキッとするのは本人くらい？
そもそも、“相当ひどい”“あまりひどくない”の問題じゃなくて、ルール違反をしている以上、人に非難されて指摘されても、非難した人をとやかく言うのはおかしいと思いますからね。

なにか根本的な解決ができると良いなと思います。

駐車違反の来客の車、今日私も見ましたが、ルールがきちんとしていないのがまず問題だと・・。
とにもかくにも、早くあいているであろう、駐車場を有料でもいいので、来客用に貸してほしいです。
老人や赤ちゃんのいる人を来客に迎えるのに3時間とか1台しかないとかは少し悲しいので・・。

困りますよね！　違法駐車。今日交番へ聞きに行って来ました。違法駐車している時にナンバーを控え交番へ行けば（他の車、自転車の出入りが出来ないのであれば）持ち主に連絡をしてくれるようです。

1055さん、そうでしたか。
ありがとうございました。

オートバイが出せなかったのでその車の人に電話しましたが、
こんなに問題になってる車だったとは・・・
来客用駐車場に関しては何か対策考えないといけませんね。
１台分では明らかに対応できてませんし、コインパーキングから歩いてくるのが困難な
来客もいることでしょうし。

ホント１台じゃ困りますよね。
私も来客を土日に呼びたいのですが駐車場がとれず呼べない状態です。
お金を取ってもう少し増やしてほしいです。(*^。^*)

無断駐車の件、ルールが未整備なことが問題ではなく、
モラルの問題だと思いますが…

この間管理会社から届いていた収支計算書には、駐車場台122台分と記載されていました。
ということは駐車場は50台以上は未契約ということですよね。。。

管理費とか大丈夫でしょうか。

空き分は来客なり第三者契約なりしないと収支もあわなくなりますね。

＞1069さん
確かにモラルの問題ですが、ルールさえちゃんと決めればそういう事も減るのでは？
洗車場も、ゴミ捨て場前も夜は別に使用しないので、その時間は可能にするとか。
邪魔にならない場所になら、止めていただいても私は別に構わないです。隣のタワーでも他の分譲でもそれは行っていることですし・・。要はもし何かあれば、車を移動できるように札なりを作るなどのル−ルの整備だと思います。
今回の迷惑な方は、呼ぶ側もモラル以前の問題だと思います。悲しいですね。
今度の総会や理事会などでルールを早く制定して気持ちよく来客していただけるようにしたいです。

メインエントランス前の緊急車両出入り口前も長時間にわたり業者の車や来客車が止まっていますが、これも大型トラックを除いては他の場所を考えたほうが良いのではないでしょうか？
また、先日公園からエントランスに走ってくる子供が惹かれそうになっていました。エントランスから出てぶつかっている方も。公園側への車の出入りは危険です。マンション住民以外でも通行人との事故がおこりそうです。

北側はバイク駐車場前、洗車場前も緊急車両出入り口ですよね。来客車でいざというとき身を守れない可能性も・・・来客者駐車場不足も分かりますが、まずは居住者が安全で快適な生活をできる環境作りを優先して欲しいです。

洗車場前の無断駐車でその前の機械式駐車場の方が出し入れに苦労している姿、何度か見かけました。車の大きさにもよるのでしょうが、洗車スペースまで出し入れに必要なようで、切り返しの繰り返し。気の毒に思います。

>1070
車持っていても敷地内駐車場に入れられない人、何人かいるんですよね。
普通車でハイルーフ車用に入っている人、普通車用に移ってくれないかなあ。

＞1074さん
それは気の毒ですね。今現在普通車の方は確かに優先順位として譲ってほしいと思われるかも・・。

洗車スペースに車（無断駐車ではありません）があり、切り替えしが不便っていうのは逆に最初から余裕のない設計になっているんではないでしょうか？それは不便ですね。

住民の方が安全にというのももちろんですが、駐車場は維持管理共益費にもかかってくること。空いているものを有料で有効利用することも、住人の方の為になるのではないでしょうか？
私も各住居の方に来客車への札（連絡先明記）を作成するようにしたらいいと思います。
理事会で早く決めないといけませんね。

>1070
一般的には最初から稼働率８割くらいで計算しているはずですよ。

５０台もあいてるなら、機械だし１日５００円位で貸してくれたら良いのに。安い？

理事会の議案っていつ決めるの？

駐輪場の抽選がありますね。
皆さん応募しますか。
我が家は２年後には６台必要なので（後４台）
少しでも当選したいなぁ。

区画は選べないんですよね・・・
ウチはウイングなんですが、駐輪場がブライトにあってちょっと面倒。
ほんのちょっとの距離なんですけどね（笑）

うちもウイングなんですが、ウイング下の駐輪場も空いていますよ
（全部見たわけじゃないけど、数台なら）

入居の時、とんでもなく離れた場所だと、嫌だなぁなんて考えていましたが
一応ウイング下とブライト下の駐輪場が、割り当てられているようですね
今回も少しは考えてくれるのではないでしょうか？←推測

もしかするとブライトの方が、もっと奥の方で不便なんじゃないですか？

管理組合の設立総会についてなのですが
皆さんは、ご夫婦で出席ですか？ご主人だけですか？

うちは子どもがいるので、主人だけ出席してもらおうと考えていましたが
「出なきゃ駄目なのかなぁ〜」って・・・ガッカリ
初年度くらい自ら立候補して、管理組合の運営に携わって欲しいのに！！
やる気の無さに失望です

もちろんきちんと出席してもらいますが
管理組合の運営について、何の考えも持っていなさそうです
他の人から話を聞くと、役員の任期は１年で全員交代だと
やっと仕事が分かった頃に交代となるので
２年任期にして、１年で半数交代にするといい、と聞きました

有意義な話し合いが出来るといいのですが
初めての事ばかりで、不安ですね

＞１０８１さん

うちは夫婦で出席したいのですが、うちも子どもがいるので基本的には主人のみになりそうです。
立候補するには知識が足りないのでうちは今のところは立候補は考えておりません。

今日管理人さんに座席のことを聞いたのですが、エポック中原の大会議室の座席を調べたところ
180席らしいので基本的には一家に一人ですね。
来られない方もいるのでおとなしくしていられれば、もし騒いだら外へ一旦出てもらう、ということであれば一緒に参加してもらってもいいと言ってもらいましたが、さすがに2時間は難しいので、会場近辺で母子でうろうろしてようかと思ってます。

>2年任期で1年で半数交代
なるほど、確かに1年だとそうかもしれませんね。
でも2年やるかも、となるとちょっと大変そうだと尻込みする人も多そうです。。

最初の設立総会でどのくらい、どんな話が出来るのか楽しみです。
だんなにしっかり話を聞いてきてもらおうと思います。

入居者の皆さん、教えてください
ゴミの出し方で質問です

ダンボールや雑誌等の資源集団回収のものは
何曜日（または毎月○日）に出すとか決まっていますでしょうか？

それから一升瓶などのリターナブルびんなんですが
これらもやはりラベルを取って、ゴミ置き場に出していいのでしょうか？
くらしとゴミのカレンダーを見ると、酒屋で回収とあるのですが
酒屋に出す場合でも、ラベルは取っていますか？

申し訳ないですが、アドバイスお願いします

雑誌やダンボールなどの紙資源系は今のところまだ毎週火曜日の朝だったと
思います。入居時にエレベーターに張り紙がしてありました。
酒屋にビンをだすことについては酒屋さんにきいたほうがいいのでは
ないかとおもいますが。

皆さん、蛇口浄水器の定期交換の申し込みってされましたか？
うちは水はブリタで別に浄水している上、家族が少ないので、4ヶ月サイクルでも早いと思うんですが、それ以外に購入方法もないようなんで、迷っています。

1086さん
私も迷っているのです。定期交換以外購入方法がないので。。。。
半年サイクルぐらいで良いのに。
でも、定期交換しようと思っています。

総会、出席で届けを出したのに、
ポストに紙が入ってたんですが・・・

ところで、３ヶ月点検、もう出しました？？
どんなとこおかしくなってますか？

>>1088さん
うちはどうしても都合がつかず、総会欠席するのですが
ポストに何も入っていませんでした
どんな内容でしたか？
良かったら、簡単に教えてください