横浜・神奈川の新築マンション価格動向

今週の住宅情報マンションズ横浜・川崎・湘南版を見ましたが、
掲載されているマンションの約半分が
「分譲中マンション（要は売れ残り？？？）」
になっていますね。

半年前はこんなにも売れ残っていなかったように思うのですが。

やはり全般的にマンションが売れてないんですね。

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（消費者物価は下がっているのに）高騰したマンション価格と、
（企業収益は向上しているのに）9年連続で下がり続けている
民間所得金額が主たる原因でしょう。
いろいろな雑誌で特集していますが、郊外マンションの売れ残り
はかなり目立ちます。値崩れ必至でしょう。

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自分も見ました＞今週のマンションズ
検討中物件が、何週にも渡って「分譲中」と掲載されてる。。。
実際、そこのデベから値下価格での契約を持ちかけられたし。
このまま様子を見ようか、どうしようか迷い中。
同じエリアの某マンションは、完成後一年以上経過しているにも関わらず
完売していない為、未だに「分譲中」の幕が下がってるよ。
駅近の同じ区内のマンションは抽選販売したってのに。

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物件探しをはじめて半年経ちました。まだ勉強中です。差し迫って購入しなければならない事情はないけど、再来年までには引っ越したいなあ、と思ってます。

春先は、価格に驚いてばかりでしたが、だんだん見慣れてきました。
昨日、３月に資料請求したデベロッパーさんから、他物件のメールが来ました。
キャンセル住戸のご案内！でしたが。

価格については正規価格〜で、　担当の者に話していただければ更に条件良くご紹介〜と、はっきり書いてありました。

書いてないけど、駅まで１５分以上のはず。でも、学区も悪くなく、フツーの住宅地。のはずです。

駅からの距離と、デベの大小で、はっきり明暗分かれてきたなあ、という感じです。東京に通勤しない、地元で、地縁のある人にはいいんじゃないでしょうか。

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たまプラーザ美しの森　のマンションも大量に売れ残っているみたいですねぇ。
ブランズたまプラーザ　美しの森カレンス
ブランズたまプラーザ　美しの森グラシス
パークハウス美しの森パークフロント
ウェルフェアステージ美しが丘　とか

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06さん
グランノアはHPによると竣工8ヶ月にしてようやく「完売」したみたい
ですね。2割引のバーゲンセールでも売れ残り、9月時点で4戸残ってい
たので、おそらく半期末対策で買い取り専門業者にバルクセール（3割
引が相場）で損切りしたんでしょうね。

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>07
情報ありがとうございます。
このマンションを定価で買っちゃった人は悲惨ですね。こういった場合はデベがお金返してくれたりして？
って、そんなわけないですよね。定価で買っちゃった人、ご愁傷様です。

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やっぱり、マンションについて勉強して、こまめにMRを訪問して
営業マンと話をして自分なりの相場観を養うことですね。
そうすれば、「明らかに割高な物件」はすぐにわかります。

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そんなに郊外物件売れていないのに、どうして次から次へと建てるのでしょう。とくにたまプラーザ美しの森。
今ももちろん建設中、さらに新築マンションの前には明らかにマンション用の空き地が広がっている。
人口減少とか少子化とか言われ、環境破壊だ地球温暖化だと言われ、会社の冷房設定は28℃に設定されて暑い夏を乗り越えてきたというのに、そんな小さすぎる努力も森を一つ崩すだけで全てご破算どころか大損害なだけでは、と、今後の日本の未来にまで疑問を持ってしまいます。
でも、デベ生き残りのためには今後も自然を破壊させてマンションを建て続けるしかないんでしょうね。
極論かもしれませんが、マンションの値引きはせざるを得ないし、とことん落ちていくだけだと思います。デベもそれはわかっていて、表から見えないところでは相当安くあげているのではないでしょうか。

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企業は利潤を追求するもの。美しの森マンション群も、「たまプラ」
ブランド+今年前半までのマンション価格上昇で、何とか売り切れる
とデベ側は「ぼったくり価格」（徒歩10-15分で220-230万円/坪）で
売れると値付けしたのでしょう。この誤った価格設定が売れ残りの
主因。
①殺人的ラッシュの田園都市線（最近は憧れるより避ける人が多い）
②駅から徒歩10分以上
③「川崎市」「犬蔵」のマイナスブランド
④犬蔵小学校・中学校の低レベル
⑤1500戸の大量供給
という要因を考えると、180-190万円/坪程度が「適正価格」であった
と思われます。
おそらく、新百合ヶ丘のマンション群も同じ運命をたどることでしょう。

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マンションも人気物件と不人気物件に二極化
「後悔先に立たず」は売れない郊外物件を次々に建ててしまったデベなのか、それとも、そんな物件を定価で買っちゃった人なのか

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今のボッタクリ新価格は、消費者不在で業界が売り惜しみ、中古物件・土地の業者間売買で吊上げた実体の伴わないもの。破綻するのは当然。
とにかく焦燥感を演出して消費者を騙せるうちに可能な限りボッタくろうって戦略です。
ここ半年で契約された方は当にカモ。ご愁傷様です。

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一つの物件にも、
良い部屋と悪い部屋があり
人気がある部屋と人気のない部屋が生じる。

それをひと纏めに考えるのがおかしい。
いい物件のいい部屋を選んで買いましょう。

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>>11
①②は同意
③は"横浜"愛好者の一部だけの話(青葉区をそもそもリアル横浜と言えるのかという議論は別にして)。川崎はマイナスどころか見直されている（そもそももともと神奈川では平均地価は一番高かったが）。セントヴェールも最近は都内からの購入者が多いとのこと。
④は風評被害。根拠なし。
⑤は同意

一つのエリアで同時期にこれだけの大量戸数を売り切るには、広く大々的に広告展開して広域集客をすることが必須だが、
美しの森の場合、一つ一つのマンションが1000戸規模ではなくデベも違うため、そんな広告予算も取れなかった。取り敢えずＨＰを共同で立ち上げてみても、実務的な協力戦略は取れないという、まあデベ業界を表わしていたと言える。
にしては、まあ健闘しているのではないだろうか。犬蔵の街並みは成熟していくと整然とマンションが並ぶとても良い雰囲気になると思うし。
220-230万円/坪が現状ではやや高いとしても、180-190万円/坪は安すぎてありえない。ただ、現状で竣工完売できるレベルという意味では、200-220万円あたりが適当だったとは言える。
だが、都内の中心部の上昇が鈍化したといっても、都内全般のマンション価格はまだしばらく上がるので、何だかんだと、ここも結局早期に売れていくと予想。

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15さんとほぼ同意ですが、たまプラ最寄り駅とはいえ
駅徒歩10分以上、大量供給、港北NTのような大キャンペーンなしで
220-230万円/坪は現時点ではチャレンジャーかなとは思います。

後は城東、城北、リアル川崎あたりの売れ行きと連動していくと思います。

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「川上（業者の土地仕入れ価格上昇、建築コスト上昇）＝インフレ」にも係わらず、「川下（賃金伸びず、CPI低迷）＝デフレ」なので在庫が膨らむことが容易に想像出来ますね。
私は完成在庫を狙います。

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>>17
犬蔵のように供給の多い地域には狙い目かもしれませんね。
供給が少ない地域は金利が安いだけにしばらくは売り渋り（というか売れ残り）が続くと思われます。

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>10

横浜市に今残っている森は全てマンションになると思ったほうがい。横浜はそういう町。環境保護だなんてみんな口先だけなんだから。

>11

犬蔵は高級住宅地が多い。イメージが先行しているだけでは？犬蔵を散策することをお勧めしたい。だが、住宅地をずっと抜けてたどり着くマンションが建っている辺りは別。あの辺りは蛍も生息する美しい森だった。

川崎の一番のデメリットは、今も駅付近に売春婦(外国人が多い)が何人も立って客引きをしていること。警察の取り締まりはないのか？

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ぼったくり、という判断は難しいと思ってます。

契約するときに暴力で脅されてハンコ押させられたのならともかく^^;
原価・販売価格に関係なく、（ぼったくり価格でも）売れるときは売れるし、（利益０でも）売れないときは売れないのでは？

ちなみに、竣工前完売、というのが一番利益があるわけじゃない、ってのはわかりますよね？

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高くても買える裕福な人はたくさんいるので、最初から安い価格設定にする必要はないというのが業者の判断だと思います。安くして即日完売するよりも、高い価格で売れる分は売って、あとは状況をみて売れ残り分の価格を調整していくというのは、きわめて合理的な行動だと思います。建築コストの増加等は事実ですので、業者としては、在庫が増えていても、このような販売戦略をとらざるを得ない状況は続くと思います。当面はマンションの販売価格（定価）が劇的に下がることを期待するのは難しいと考えます。
その反面、消費者についていえば、いわゆる定価で気に入った部屋や間取りを選ぶのも、売れ残りの部屋や間取り（一般的には不人気）を安く買うのも、それは消費者の自由です。ただ、立地条件等条件のいい物件、高値でも完売してしまうでしょうから、後者の戦略は、どうしても人気物件には使えなくなりますね。

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>21
同意です。
つまり狙っている物件が人気物件なのかどうか(完売するかどうか)を見極めないといけないということですね。
今の状況を見ていると、人気物件と言えるのはごく一部のマンションだけなので、見極めやすそうですけど、それでも自分では人気物件だと思っていたものが実は違うかったりということがありえそうです。

とにかく21さんの意見通りであるとすれば、ほとんどのマンションは
「初期価格設定は高めで、その後売れ残ったら値引き販売」
ということなので、
定価販売はパスして、どこまで値引きを引き出せるかということがマンション購入のポイントになりそうです。

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>15

③について。
川崎はマイナスどころか見直されているということですが、川崎は所詮川崎ですよ。

例えば田園都市だと、東京(渋谷〜二子玉川)と神奈川（二子新地より先）では利用客の雰囲気が大きく違う。
川崎も最近西口が再開発されているけど、再開発地域を一歩外に出ると昔ながら川崎がそのまま残っている。なにか変わっていない。
武蔵小杉も同様。
もっと具体的に分かりやすく書こうと思えば書けるけど、怒られそうのでこれ以上は書きませんが。

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>15

③川崎市か横浜市かって問題だけじゃない気がします。川崎市でも宮前区鷺沼や土橋だったら、あまり気にならないけど、犬蔵とか聞くとまず「犬」かよ、なんかかっこ悪い地名だなと思ってしまう。で、実際に犬蔵がどんなエリアかと見てみると、最寄駅から渋谷まで20分程度でいけるにもかかわらず、とんでもなく田舎くさい。緑豊かといえば聞こえはよいが悪く言えば薄気味悪い雑木林、高速インター近くでラブホあり、ダンプやトラックが多数出入りするような会社？あり、尻手黒川沿いもあの辺りは田舎の国道沿いのようです。犬蔵をよく知らない人は気にしないんじゃないかと考えるかもしれませんが、美しの森から、犬蔵小学校まで歩いてみると、その辺りを幸か不幸か一気に見ることができてしまいます。

④生徒の質が劣るかは分かりませんが、犬蔵小学校の私立進学率は一ケタ台で、他の宮前区や青葉区の小学校と比べて相当低いようです（あるデベに見せてもらった資料ベースですが）。少なくとも親の教育に対する考え方や姿勢にはかなり違いがあるようですね。また③とも関係しますが、通学ルートの環境がお世辞にもよいとはいえない。これも犬小学区域がマイナス評価を受けている理由のひとつと思われます。

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川崎は所詮川崎と言っても、今の川崎はよそ者ばかりですね。
また、青葉区は横浜だと胸を張ってみても、ここもまたよそ者ばかり。
再開発や大規模開発、そして大規模マンションの建設が進むと、ここは横浜だ、そっちは川崎だなどと言い張っても、現実は同じようなレベルの人たちが、たまたま川崎市民だったり横浜市民だったりするわけで、まあ多少の違いはあるにしても、あまりに違いを強調し過ぎるのはためにする議論と言われても仕方がないでしょう。
それから、横浜か川崎かにこだわる人がなぜか田園都市線沿線、なかんずく青葉区に異常に多いように感じられるのですが、そもそも青葉区は横浜らしい横浜なのか、あまりに横浜を強調されると首を傾げざるをえません。

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>例えば田園都市だと、東京(渋谷〜二子玉川)と神奈川（二子新地より先）
>では利用客の雰囲気が大きく違う。
>川崎も最近西口が再開発されているけど、再開発地域を一歩外に出ると
>昔ながら川崎がそのまま残っている。なにか変わっていない。
>武蔵小杉も同様。
>もっと具体的に分かりやすく書こうと思えば書けるけど、
川崎駅付近はそれなりにわかりますが、
田園都市線の東京都と神奈川、武蔵小杉も同様については
だいぶ独断と偏見入ってませんか？

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青葉区は横浜らしい横浜ではありません。横浜市青葉区という別のブランドです。なぜか世間ではこのブランドが一定の支持を得ているようです。

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生まれからの地元です。
青葉区はリアル横浜でないです。
地方の友人に説明するとき、横浜駅周辺の南と
勘違いしないように、横浜だけど北の山のほうと説明します。
今まで犬蔵とたまプラーザは丘で隔離されていたので、
東急のきれいな開発地域とそうでないところに
分かれていましたが、たまプラ側の犬蔵は別格でしょう。
犬蔵ということで値段を低くした物件が合ったので
検討しました。小学校の子供が尻手を渡り
通学するのは危険とのことであきらめました。
川崎市が近く学校をつくるのであれば購入でした。
犬蔵だからといっているのは他県の人の場合ではないでしょうか。
田園都市で青葉区にこだわるのも他県の人でしょう。
川崎のごみ収集、地下鉄の負債がないことを考えると、
川崎のメリットはあります。

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横浜に憧れ、川崎より横浜と思っているのは、100％田舎者ですね。
埼玉とか千葉か、もっと地方の出身者でしょう。

もともと神奈川東部地域で育った人は、
地元のガラの悪さ、品の良さ、治安の良さ、悪さ、便利さ、不便さなど、、、感覚的に体で解ってるレベルなので、そんな行政区分に振り回されないですね。各地域の良い面悪い面それぞれを知ってますから。

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観光客のイメージする、横浜らしいところに住みたい人は根岸線沿いですね。田園都市線沿いに住むと、いわゆるミナト横浜と縁の無い暮らしが出来ます。横浜も川崎も藤沢も相模原も町田も新興住宅地は似たようなモノです。通勤距離だけ考えて住めば良いんじゃない。

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横浜、川崎といっても、海の方と山の方ではぜんぜん違う。一緒に議論するのは無理。山の方は横浜も川崎もいずれも歴史のそれほどない住宅地であり、個人的には大差がないと思う。鷺沼もたまプラもどっちでもかまいません。ただ犬蔵はちょっと・・・
ちなみに私は田園都市線の沿線の川崎市民です。

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横浜らしい場所と言えるのは家からランドマークタワーが見える地域だよね
そこらに限って言うならまだ値上がりするんじゃないか
ＭＭ地区や横浜駅周辺のオフィス開発が加速してるからマンション供給が
需要に追いつかなくなってくるとおもう。でもちょっと離れると
随分と売れ残ってるみたいだし２〜３年は２極化が進むんじゃない

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ＭＭ地区は埋立地です。今は横浜のイメージ映像に使われるのでＭＭが横浜と考えているのでは？
ちなみに横浜球場の辺りは昔は遊郭でした。山下公園は死体置き場として使用されていましたよ。
歴史の古い場所は、色々と知っている者としては住みにくいようにも思われます。鎌倉なんかももちろんそうです。
ですので、田園都市線の、かつては山の方で歴史の浅い所を好んで移り住む人もけっこういます。30年ほど前は田園都市線の人気エリアは本当にタダみたいなものだったので、大豪邸も建てることが可能でした。
また、犬蔵のたまプラーザエリアは豪邸が多いです。田園調布ほどではありませんが、少なくともひけはとらないほどです。
地名で勝手にイメージを作っている人が多いのではないでしょうか。

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33さん
鶴見はどうですか。

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上京する人が東京タワーが見える所に住みたいというのと同様で、ランドマークタワーが見えるのを条件に家探しする人多いと思います。
そんなわけで購入を考えるならランドマークタワー中心に半径５ｋｍがお勧め、市役所も隣接地に移転するしきっと値上がりします。これホント。

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横浜の住宅として一番の出てくるのは
山手です。

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36さん
息子が聖光学院に通っていますが、あのあたりですか？

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新子安は？

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＞37
恐らく「山手町」のことだと思います。
駅でいうと石川町、周辺には山手教会やフェリス女学院などがありあます。
ちなみに、聖光学院のある辺りもとても良い住宅街です。

＞41
昔ながらの工業地域です。
少なくとも高級住宅街ではありません。

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>33

犬蔵のたまプラエリアのどこに豪邸エリアがあるのか知りたいです。犬蔵のたまエリアの中心は美しの森あたりになると思われますが、ここはいまマンション開発中です。それよりも鷺沼よりですか？北部市場よりですか？それとも尻手黒川方向？私は犬蔵近辺をときどき通るのですが、田園調布を彷彿させるような邸宅街などみたことがありません。

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当方厚木住民です。
厚木近辺の講釈についても一席お願いします

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新子安の「ライオンズ横浜新子安ハーバーコート」と「ナイスアーバンステイツ横濱新子安」はどうなのでしょうか。

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新百合丘はどうですか？

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二極化には確実になりそうですね。
特に神奈川県は、ある一部の人気物件とその他大勢の不人気物件に分かれそうです。

資産価値が落ちにくい人気物件とは、どれが該当しますかね。

昨年、今年、来年以降分譲する（または販売終了した物件でもかまいません）有力物件をずばり書いていただければと思います。

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犬蔵のたまプラエリアの豪邸界隈とは、美しが丘の１丁目から３丁目あたりのことでしょうね？この人は本当にこの辺りのことを分かっているのかな？

３０年前は田園調布沿線はただ当然の地価？
昭和４１年のつくし野駅前東急の分譲地で５０坪が５０万円程度でした。
当時の大卒初任給が２万５千円、部長クラスが１５万程度、ライカM3が２５万、今から見れば安いけど、ただ当然とは言い難いでしょうね。

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新百合について・・・・、

駅前の広場や商業施設の老朽化が進行、小田急は駅周辺を更新する元気がなさそうだし、駅前から住宅地に広がる道路は狭くいつも渋滞し、高齢化が進行しつつある戸建住宅地に囲まれたこのエリアは、少しでも早く売り逃げるところで、ババは引かないように構える必要のあるところです。

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37さんへ>
42さんが説明している通り山手町です。
横浜の高級住宅地＝山手町と昔から
憧れをもって思っていますが。
48さんの補足をすると、
金属バット事件の時、宮前平の駅前１００坪の
地価が一億と報道されていたと思います。

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>>48

「ただ当然」って・・・
２度も書いてるから、きっと誤記じゃないんだろうな・・・
日本語がめちゃくちゃ・・・

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>>48さん
当時の大卒初任給が２万５千円だから、単純に10倍して現在に換算すると50坪500万。
住居用に75坪と考えても当時の新興住宅地の値段としては手頃な価格でも
タダ同然は言い過ぎということですね。

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>>47

昔からマンションは立地を買えっていうからね。
実際の住人の満足度は別として、純粋に資産価値だけで考えれば
川崎・横浜の主要駅近でデベが信頼できる大型物件が王道だと思うよ。
ほとんど分譲が終わった物件だから今さらどうしようもなかったり
既に高くなってるのがほとんどだけど、最近のだと
川崎だと、川崎駅近でラゾーナ、クレッレント、ブリリア。小杉駅近でパークシティ、コスギタワー。
横浜だと、横浜駅近でナビューレ、PT横浜ステーションプレミア、PT横浜ポートサイド、横浜ポートサイドプレイス。
だったら確実に資産性は高いと思うよ。
みなみとみらい、たまプラ、青葉台あたりも景観や住環境は良いし資産性
あるかもだけど、マンション知らないから良くわからん。

あと都心になるべく近いのも重要。マンション価格は地価とほぼ連動してるから、
都心に物理的に近い地域ほど地価が高いこと考えるとかなり重要。
近年再開発が進んだ地域だとなお良いだろうね。
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/cyousakekka/sub7_1.html
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/cyousakekka/sub8_1.html

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横浜駅東口界隈も一部のタワーマンションは絶対価格が高いですが、
タワーじゃなければ坪単価200万円以下が相場ですから80平米くらい
でも十分手が届く範囲かと思われます。

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マンションの資産価値について参考になると思います。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/contents/feature/market07/03/ind...

この情報によると、
　・(昔から)資産価値維持率の二極化が明確である。都心部は維持率が高くて、郊外部は維持率が低い。
　・相場賃料と資産価値維持率には高い相関がある。

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いずれにしても駅から遠いマンションは売却時に足が出るのは間違い無い。
その辺考えて一部地域が値上がりしてるからと言って
「今買っておかないと大変だ」
みたいなデベさんのセールストークにだけは乗らないようにするのが正解。

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はるひ野はどうですか？？

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田都沿線は、地方から来て東京に勤務する人が住むところ。
渋谷に出るのは便利だし、街並みも広々としていて綺麗です。
通勤しなくなった世代が住むところかどうかは解らないけどね。

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はるひ野は小田急多摩線沿線です。

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>>54
東口界隈で、タワーでない坪単価200以下なんてマンションありますか？
中古？

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>>60
逆に坪単価200万円以上のマンションなんてありませんよ。
ここ最近は新築物件がありませんが、売り出された当時（4-5年前）はいずれも坪単価は200万円以下です。
ヨコハマタワーズのサウスコート（低層架）でも新築販売時の坪単価は200万円以下です。
中古取引実績では坪単価は〜240万程度なので、2割程度上昇しているのが実態です。
ライオンズマンションは間取りはすでに公表されていますが、価格は未定です。

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> ランドマークタワーが見えるのを条件に家探しする人多いと思います。
ランドマークタワーに住むのは無しって事ですか？
東京タワーや横浜ランドマークタワーには住めないけど、
武蔵小杉の新ランドマークタワーであるミッドスカイタワーに住むと、
ランドマークタワー中心に半径５ｋｍの０ｍながら見えないぞ。

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ライオンズマンションはすぐに値引き販売するから、定価で買いづらい。

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53のように根拠のない感覚的な見解に惑わされないようにしましょう。
2006年のマンション平均騰落率は以下の通り。三井や野村やモリモトはある程度のレベルを維持してるけど、そんなに上位じゃないよ。いまだに財閥系の名前が信用力高いと思ってるんじゃない？古いよ。このグローバル社会で三井、三菱、住友、安田なんて死語でしょ。

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ゴクレが6位(笑）

よくこんな資料信じるね(T_T)/~~~

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プロパスト、ダントツだけどなんで？有明マーレ？ぐらいしか思い出せないんだけど。

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<<64
このデータって神奈川のじゃないだろ？
新築坪単価300万以上の騰落状況見せられても。。。
一体いつどこの話なのよ。。。
ソースも怪しげだし。。。

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>>53の肩を持つわけではないが、
>>64に同意する人はいないね。
53のほうが的を得ている。


>>53みたいな視野が狭い人は、ゴクレでも買って騙されてください。
条件が違いすぎる資料は当てにならないし、一つだけで説得しようとしても誰も信じませんよ。

誰も財閥系が良いとは言っていない。

立地、利便性、信用力トータルを勘案して選別してるだけ。

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>>64
ア・ホだね。

＊＊＊の僻みにしか聞こえません。

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ゴクレが三井より上っていうのは激しく違和感があるな。。。
プロパストの物件は検討したことないけどそんなにすごいの？

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>このグローバル社会で三井、三菱、住友、安田なんて死語でしょ。

あなたが死語です。

外資にでも騙されてください。

資料が幼稚すぎる。

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>>64
バ・カだね。

貧・乏・人の僻みにしか聞こえません。

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<<64
この資料残念ながら、どっかのデベが自社をアピールするために作った
販促資料の可能性大かと。
せめてソースだけでも教えてくれ。

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>>64
は1年間勉強してから書き込んでください。

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まあまあみんな落ち着いて！
住まいサーフィンの相場情報に出てるよｗ
売主別中古マンション騰落率ランキング
（資産価値の落ちにくい会社は？） new!

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住まいに詳しい人、お前がドンだけ住まいに詳しいか教えてくれ。

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64は釣り師としては優秀だと思う。

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>>６４

情報古いわりに偉そうだね。

64に聞きたい。神奈川での今後有望な物件を。

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で、６４が住んでいるのは、トーシンかな？

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また釣られた＊＊が出た。

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>>79
釣り氏がそんなこと教えるわけないだろ！

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64もどうかとおもうけど、72の方、たぶん53の方かな？人格疑われるよ。

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このスレッドそろそろ閉鎖にしたらどうでしょう。

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いや、閉鎖しなくていいでしょう。

とにかく64さんの資料の話は終わりにしましょう。

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神奈川県新築マンション
　・販売中　　　　　　　　　　289棟
　・完成済み(要は売れ残り？)　118棟
　・完成済み＆駅徒歩10分以内　58棟

情報元：住宅情報ナビ(2007/10/08 11:00現在)

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いつも思うが売れ残り物件ってどうするんだろうか。
どうやっても売れない物件がうちの近くに二棟あって
さすがチラシは入らなくなったけど
営業の人が路上で看板を持って案内している。
営業の人も大変だな〜と思った。
あまり大手のデベではないから他人事ながら心配、
というのもその中の一室を知人が買ったから。


大手のデベだとそれなりのルートがあるのだろうか、
ある物件は10部屋くらいずっと残っていたが
竣工済みから一ヵ月程度で一気に完売に持っていった。
（完売といえるのかどうか定かでないが）
蛇の道は蛇ではたとえが悪いがどうもなんらかのからくりがありそうに思えた。

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売れ残り物件を引き受ける会社がありますよ。今はかなりの需要があってようやく我々の時代が来たと、その会社の社長さんがテレビで語っていました。

あとは、自社の社員に格安で売り、社員が1年後に転売する。
売れなかったことはふせて賃貸で市場に出す。
などのケースをよく聞きます。

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売れ残り買取専門会社があり、売れ残り物件の定価の7割程度でデベから
購入します。（これを業界用語で「卸（おろ）す」といいます）
デベもエンドユーザーに直接売却した方が利益が出るので竣工後も
ある程度営業展開しますが、MRの賃借期間・コスト、人件費、その
他の物件への人員配置などを考慮して竣工後1-6ヶ月で卸すことが
多いみたいです。
野村なんかは売れ残りをきらいますので、竣工したら即バルクセール
で卸すようです。
ゴクレは売れ残りを一律5-10百万円値引きして販売しますが、それ
でも売れないものは賃貸に出すようです。

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知り合いが、ゴクレの竣工３ヶ月の物件を６００万値引きしてもらって買ったと聞いたことがあります。

またある本によると、完成した物件は定価で買う必要はないと言うし、値引きの話題が２チャンネル載ったらあっというまに完売してしまったという実例もあるらしいです。

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どっちにしろ、売れ残り物件があるようなマンションの資産価値はありませんね。

資産価値を考えないで買う人はいいけど。そんな人いるか？

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永住思考の人は安ければいいと思う人もいるんでないの？

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売れ残り買取専門会社が買い取った物件は、その後どういうルートで市場に出てくるのでしょうか。
そういう業者は、当然大量の売れ残り物件を仕入れているわけですし、もともと売れ残った物件ですから、そんなに高く転売できるわけがない。
だからといっていつまでも抱えていたら、将来仕入れ値より多少高く転売できたって、その間の利息の支払いで赤字になりそう。
売れ残り物件の買取専門会社はどういうやり方で利益を上げてるのでしょうか。

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90さん
＞どっちにしろ、売れ残り物件があるようなマンションの資産価値はありま＞せんね
「売れ残り」と「資産価値」は関係ありません。「値付け」の問題です。
売れ残りは「値付け」が竣工前完売するには高すぎたということで、必
ずしもデベにとって悪いことではないんですよ。むしろ竣工より大分前に
完売するということが、「値付け」が安すぎた＝もっと高く価格設定して
いれば、もっと儲かった　ということになり、デベにとって失敗なのです。
例をあげましょう。
---平均原価が40百万円/戸、総戸数100の物件があったとします。
①定価を50百万円（利益10百万円/戸）にしたら、竣工直前に完売した　
　　デベ利益：1,000百万円
②定価を45百万円（利益5百万円/戸）にしたら、竣工半年前に完売した　
　　デベ利益：500百万円
③定価を55百万円にしたら、竣工前に80戸販売（利益15百万円/戸）し、
　売れ残り15戸を2割引で販売（利益ゼロ/戸）し、あと5戸を3割引で
　買取専門会社にバルクセール（損失5百万円/戸）して「完売」と
　なった
　　デベ利益：1,175百万円
となり、結局売れ残ってバルクセールした③がデベにとって最も利益が
出たことになります。
①②③も資産価値（＝再調達価格とします）は40百万円/戸で同じです。
デベも営利企業である以上、「いかに安く建てて、いかに高く売るか」
を考えます。逆に賢い消費者は「いかに価値のあるものを、いかに
安く買うか」を考えます。
上の例でいえば、賢い順に
③で2割引（40百万円）で買った人＞②で45百万円で買った人
　＞①で50百万円で買った人＞③で55百万円で買った人
となります。

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>>93
だけでは言い切れませんね。よく3流デベが考える計算式。

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>>93
販促費等は加味しなくても大丈夫ですか？単純すぎると思うのですが。

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>94
自転車操業的３流デベに、計算式を考慮するゆとりはあるか？

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>92
私もその後の物件の行方が気になります。売却までの期間は賃貸するのでしょうか？そうすれば金利くらいは支払えそうですよね。

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安く買う人＝賢い　って図式は、どこかのスレにもあったけど、そんなに単純じゃないでしょう。１千万余計に出しても気に入った間取りを　って人はたくさん居る。東南角の高層階は売れ残る可能性は低い（極端に高い値段ならともかく）。今は安い部屋か高い部屋から売れ、残りは中途半端な中住戸ってのが多い。

転売用や賃貸用ならともかく、自分が住む家は多少高くても気に入った間取りに住みたい。

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98さん
「価格」も「間取り」「駅からの距離」「最寄り駅のパフォーマンス」
「階数」「向き」「エリア」と同じくマンション購入を決める要因の
一つに過ぎないと思います。要はバランスでしょう。
「10百万円余計に出しても気に入った間取りがいい」と思う消費者
もいる一方「10百万円安いなら、間取りを妥協してもいい」と思う
消費者もいます。また、買うタイミングによって、同じ間取りの高層階
の部屋をその直下の部屋より10百万円安く買った」という話もゴマンと
あります。私も売れ残り物件を2ヶ月前に購入しましたが、直下の部屋
（定価で購入したと聞いた）より8百万円程度安く購入しました。

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某品川区のマンションで売れ残り住戸３戸のうちの１戸。最上階。
元値１億ちょっとだったが、７０００万弱までの値下げに合意した。
デベとしては、買い取り業者よりも、実際のエンドユーザーに購入
して欲しいようなことを言っていた。ま、その方が条件が良いという
こともあるんだろうけど、安値販売したという事実が外部に漏れにく
いというのもあるのかも、と思った。

結局、周辺環境が気に入らず断ってしまったけど、銀行の住宅ローン
担当者の計算した担保価値を下回る売買価格だったから、買っても
損はしなかったかも。２年くらい前の話ね。

結局はMMのマンションを購入したけど、住みやすさは都内の奥まった
住宅地に住むより上だと思う。車を電柱や外灯で擦る心配も少ないし。

やはり自分が住む自宅の購入となると、割安だからというだけでは
決められないな。

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>100
>やはり自分が住む自宅の購入となると、割安だからというだけでは
決められないな。

確かにそうなんです。だけど、だからといって高くで買った物件が後で値引き販売されると悲惨だし、今年度は期末(3月)に向けて、値下げの傾向が強まりそうだから、

今は買わないほうがいいかもしれませんね。

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>101
しかし賃貸住まいの今、
先延ばしにした分だけ捨て銭を支払っているわけで、
しかも定年くらいまでにローンを完済するめどをつけたいと思うと
少しでも早く買ってしまった方が・・・
とも思う。

買うときの価格のみでは計れないものがあるから、
やっぱり単純に今は買わない方が・・・とも思えない。

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今買わない方がいいねって、一見判断を先延ばしにして様子をみているようだけど、現時点の状況で”今は買わない”っていう重大な判断をしていることになるんです。
結局情報に踊らされて自分の軸足がぶれている人は、ずーっと様子をみながらズルズルいってしまうんじゃないですかね。
極端な経済の動向でもない限り、最適購入時期はその購入する人それぞれじゃないんでしょうか。

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価格下落時は賃貸の方が有利ですよ。
年間150万円家賃を払ったとしても、100万円売値が下がれば、管理費＋修繕積立金＋固定資産税で50万という出費を考慮すると同じ事。

住宅も家電製品や車と同じく、耐久消費財と割り切ってしまえば、買った後値段が下がっても腹も立たないでしょう。欲しいものが買える値段で売っていれば、買えばいいんですよ。買えない値段なら、我慢してお金を貯める。

どうして、家だけ資産だなんだといって特別扱いするのかな？

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原油、穀物、材料費といった物価は上がる、金利は上がる、消費税は上がる、税制優遇も終わる、マンションの供給量も減りつつあるといった局面をどう捉えるか。結構あとあと重要な判断になると思う。

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買取業者が買い取った大量の売り残り物件をその業者はどうやってさばいて利益を上げているのでしょうか。この掲示板で買取業者に売却したとされている物件のその後を調べてるのですが、全然情報がありません。
そんなにたくさんの売れ残り物件をいつまでも抱えていたら会社はもたないと思うのですが。

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>>105
2003年の金融機関の危機を大底として、32〜35歳あたりの団塊ジュニア購入のピークも
過ぎてますし、昨日は中小デベの新規手控えによる材料費低下のニュースも出ており
マンションの供給量も徐々に減ってきているので人気のある地域は高騰はないにしても高止まりするんじゃないでしょうか？

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>105
>金利は上がる、消費税は上がる、税制優遇も終わる、マンションの供給量も減りつつある

という文句で、デベが一般庶民を煽り続けるのが私個人的には腹が立つ。

ここ3年ぐらいはほんとデベの思惑通り。
この文句で煽り続けて、新築マンション価格がまんまと高騰。デベ大儲け。

そして、３年前から金利も消費税率もマンション供給量も変わらない。

今の新築マンション価格には、既に将来の金利上昇分も消費税率上昇分も織り込み済だと思うんだが。

なのに、今でもデベは煽り文句で新築マンション価格を高騰させようとしている。

これからも、一般庶民はデベの煽り文句に踊らされ続けないといけないのでしょうか。

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１０６さん

このスレの中でもちょっと前に同じことを言っている人がいたけど同一人物？
買い取り業者、買い取り業者ってうるさい。
買い取られた物件のその後なんて、この掲示板でもそんなに表立って出てくるとは思えない。自分で買い取り業者にでも聞いてみたら？って言いたくなる。

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>109さん

あなたがあっちこっちの板でバルクセール、バルクセールと煩いほど書き込んでいる人かどうかは知りませんが、別にその人を批判しているわけでもないのにそんなに逆上するというのは腑に落ちませんね。
わたしがこの件で質問したのは２回だけですよ。１度聞いたけど誰も答えてくれなかったので、もう一度聞いただけです。
大量に売れ残って２、３割引のバーゲンセールをしたとか、買い取り専門業者にバルクセールしたとかという書き込みは、いろいろな板でしつこくやってるじゃなしですか。
その書き込みがあまり目につくから（それが狙いなのでしょうが）、それでは、その買い取り専門業者なるものは、その大量に買い取った売れ残り物件をどうさばいているんだろう、売れ残り物件ばかりをそんなに買い漁って商売になるんだろうかという疑問を持つのはごくごく普通の感覚ではないでしょうか。
しかも、そうやって買い取り専門業者に大量にバルクセールしたといわれている物件がその後全然市場に出いてない（少なくともネットで調べた限りでは出てこない）となれば、そもそも、そのバルクセールの話自体が怪しいのではないかと思えてきます。
売れ残り物件を引き取る業者がいるということは想像できますが、何か、売れ残った物件はすべて２、３割のバーゲンセールをやって、それでも売れなければ全部買い取り専門業者にバルクセールしているという話には、かなり誇張があるように思えるのです。
そうでないというなら、どこそこの売れ残り物件がバルクセールされ、その後、どの業者が当初の販売価格の何割引きで売りに出したという話を具体的に聞かせて欲しいものです。
別に、わたしのことが気に入らなくても、そんなのは全然かまわないし、２、３割引の大バーゲンセールやバルクセールの話もそれが本当ならそれでいいのです。ただ、誰もが疑問に持つであろうことを質問しただけで逆切れされるようでは、大バーゲンセールの話もバルクセールの話もみんな作り話なのではないか思われてもしかたがないのではないでしょうか。

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>110
長いよ。落ち着いてください。

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質問に答えてください。それだけです。

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通りすがりのものです。
不動産市場の研究をしています。
そのままスルーすることもできず、真面目にレスします。

新築分譲物件のバルクセールは本当に存在します。
２〜３割引というのも概ね当てはまります。

ただ、本来バルクセールは頻度としてはレアなのです。
デベさんにとってバルクセールは「負け」であり、
競合他社に対してもお客に対しても恥ずかしいからです。

だから基本的には売れるまで待ち続け、個人客が来たら、
極秘裏に２〜３割値下げしても売る。
どう値引きしても売れない、
在庫維持コストやPRコストはかけられない、
といった時のみ最終手段としてバルクを使います。

最近は都市近郊物件で増えてはいるようですが
（一種の秘密取引なので業界としての統計は無い）、
決して頻繁に起こるものではないことをまずご承知置きください。

一方、買取業者は転売相手が居ないのに買うことはしません。
予め不動産販売会社や社宅ニーズのある法人を廻って御用聞きをし、
ニーズを把握した上でバルクに応じます。

不動産販売会社に売った場合は、その会社のお客に販売する場合と、
利益をちょっと乗せて他の販売会社に売る場合があります。

前者の場合、この物件は販社にとって「隠し玉」になります。
表立って出すと元デベの面子に関わる一方、
物件を探しているお客に「隠し玉」を見せると、
お客のロイヤリティが上がって成約に至りやすくなるからです。

後者の場合、その次の販売会社がさらに転売したり、
社宅が必要な法人や、隠し玉として個人に販売します。

需給ギャップが満たされるまでこのようなことが繰り返されます。
こんな仕組みですから、調べてもなかなか表立っては来ないのです。

お分かり頂けました？

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>>108さん
「金利は上がる、消費税は上がる、税制優遇も終わる、マンションの供給量も減りつつある」というデベの煽り文句で買った人は少なくて、
人口の多い団塊Jrが結婚や出産などのライフステージの変化によって買った人が多いんじゃないでしょうか。
あと団塊Jrが30年超のローンを組むには年齢的にそろそろ限界が来ているためという面もあると思います。

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>113さん

バルクセールについて質問した者ですが、カラクリがすこし分かってきました。ありがとうございます。

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青葉区のマンション価格の上昇はすごいですね。
ミニ一戸建てと変わらないくらい。
もとの適正価格にもどしてほしいものです。
値上がりしすぎて駅近は買えなくなりました。

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ミニ戸建てよりマンションの方が高いのは前からではないでしょうか？
都内では当たり前。
特に最近の都内のミニ戸建ては、
ミニ化に拍車がかかり、以前は２０坪３階建てが主流でしたが、
１５坪３階建てが主流と思われます。

まあ、好みはそれぞれですので、
お好きな方を選べばよいだけの話ですが。

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青葉区はこれから少し色あせてくるかもしれません。

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↑　ソースは？

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>119さん
青葉区の今後の見通しの参考になりそうなデータを。

田園都市線中心に展開している新興デベのノエル（事業費率はデベ60％弱）の決算が発表されましたが
売上高49,686百万円（前年同期比44.5％増）、営業利益は3,641百万円（前年同期比25.1％増）と好調、
しかも今期の売上見通しも56,835百万円とかなり強気な予想でした。

茨城や千葉を中心に展開しているデベの中には大幅下方修正を出している企業もあるので、
郊外でも地域によって人気・不人気の差が大きいと思われます。

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121です。

>120さん
不動産取得競争により土地の仕入れ価格は上がっているにも関わらず、IRの通りノエルは強気な売上見通しを発表しています。
120さんが指摘するように間取りのダウンサイジングというアプローチもあるかもしれませんね。

いちデベの動向ですが、参考になるかと思い掲載しました。
http://www.noel.co.jp/ir/irnews/pdf/ir_20071011_01.pdf

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>121
誤：事業費率→正：事業比率
でした。

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青葉区か〜、何がいいんだろうね。まったくそそられんかった。
青葉区っていうブランドが、何の価値のブランドなのか。
「横浜市？川崎市？」ってよく聞かれたよ。

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名前の響きが良いんじゃない。
横浜市青葉区ってさぁ。
妻が言っていました。
しかし、旦那には全く魅力がわかりませんね。。。

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>124さん
>125さん
まあマーケットに聞いてください、としか言えませんね（笑

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>125さん
旦那には全く魅力がわからない、で思い出したんですが
アットホームが行った住まいに関するアンケートで住みたい沿線・街に対する調査のご紹介を。
http://www2.athome.co.jp/atweb_static/research/vol07/index.html


どの世代・性別も似たような結果ですが興味深いのが男性30代の人気上位で、京浜東北・根岸線が田園都市線を抑えて4位です。
このあたりのオフィス街へのアクセスの良さが一般的な「旦那が魅力を感じる沿線」なんでしょうね。

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通勤する旦那さんは、田園都市線の殺人的ラッシュのつらさを身にしみて知っているからです。
主婦にとって買い物や水周りなどが、毎日のことであることと同様に、通勤は毎日、しかも避けられない要素です。

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横浜市民の中でのエリア価値は、
横浜中心部＞＞＞南部＞北部
という意見が多い。

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>129
横浜中心部の方ですか？

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>>129
惜しいね。

中区、西区 >>>越えられない壁>>>それ以外の区

横浜市とえいば確かに広いけれど、「横浜」とは本来、今の中区と西区
のことでそれ以外の区は市政統合によりあとから組み込まれた地区です。
よって、どうしても横浜で価値は中区、西区に偏ります。

また、関東平野のはずれということで平坦な土地が少ないため、平坦な
平坦なところほど人気があります。

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↑何の価値ですか？
公示地価は違いますね
港北区都筑区青葉区のように都心に近い側が高いです

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>>131
『「横浜」とは本来、今の中区と西区のことで
それ以外の区は市政統合によりあとから組み込まれた地区です。』

・・・だから何？ってのが正直な感想。
「横浜村」ね。砂州の上の寒村ですよ。

「むかしおもへば苫屋のけむり　ちらりほらりと立てりし所」ってね。

歴史ある城下町ならいざ知らず、外圧でひょっこり出来た町の
「本来」に声を張り上げるほどの「価値」はありません。

「来るものは拒まず」が、根っこを持たない都市
ヨコハマの良いところなのだから、「本来は・・・」なんて
講釈垂れるのは、生粋の「浜っこ」のすることではありませんよ！

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東京に一番近い「鶴見区」が一番価値が高いと思いますよ。

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東京に一番近いところが価値が高いなら、
県内では、川崎市が一番いいんだね。
実際に、市全体の住宅地の平均地価は、
横浜市より川崎市が高いみたいだし。

川崎市の場合、
利便性は、南部だけど、環境は、北部だね。

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>>131
区毎で考えるなら、中区と西区は一緒じゃないのでは。
中区＞西区でしょう。

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住宅地に関しては、中区306,000＞西区233,300
商業地に関しては、西区1,495,600＞＞＞中区678,600だね（平均地価）。
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/cyousakekka/sub2_1.html

商業地の議論をやっているのか、住宅地の議論をやっているのかによるな。
商業地地価に関しては、西区に勝てる場所は県内にはない。
それに、近年の西区あたりのマンションは商業地のど真ん中に建っていて
利便性を売りにしているわけで。

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住宅地に関しては、

　中原区324,900
　　　　↑
　中区　306,000
　　　　↑
　西区　233,300

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>>133

途中までちょっとやな感じの書き方だったが
最後の3行で賛成。
たしかに、みんな「3日住めば浜っ子」でしょ、
3代住んで江戸っ子、旧東京市以外は
江戸じゃないみたいな排他的な思考は元々ないってのが
横浜の良いとこじゃん。
外から「横浜中心部」に来た人でしょうか？

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今の時代、神奈川で一番地価が高いのは、中原区。

昔は関係ない。

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区平均の地価で言えばまあその通りだね。
しかし、スポットで見ればやっぱり１位は中区山手町。

１位　横浜市中区山手町\462,000
２位　川崎市中原区木月\406,000
３位　横浜市港北区日吉本町\378,000
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/tikareport/sub4.html

それに、１位・３位は第1種低層住居専用地域、２位は第1種中高層住居専用地域
ということも考慮する必要があるな。
２位の中原区のマンションを買える人も１位や３位の場所は買えないというのが現実だな。

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中区山手町はまさに横浜のイメージですね！
反論のしようがないというか憧れます

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１低専と１中専はさすがに高さ制限が全然違うので同列な比較は不可能と思われます。
山手町なんかはコンビニすら規制に引っ掛かるので存在しないし。

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川崎市中原区木月って、元住吉じゃん。
情報が古すぎる。

中原区だったら、新丸子東が現在のトップ価格です。

西区山手町はブランドかもしれませんが、
新丸子東の分譲価格で平均6000万ぐらいだから、
余裕で山手町でも買えますよ。

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山手町は立派な戸建てが買えるなら魅力的だけど、マンションだったらなにも山手町にこだわる必要はなし。

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横浜市北部の代表的な区が港北区だとすれば、南部はどこなのでしょう？港南区ですか？

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１位の場所は、高さ制限１０ｍ、山手風致保全地区指定ですからね。
マンションなんか存在しませんよ。

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>>147
えーっ、横浜北部の代表は青葉区ではないですか。たまプラとかあざみ野とか青葉台とか。古いっちゃー古いですが金妻で全国区ですからね。
南部・・・とりあえず一番南は金沢区ですね。金沢八景は有名だと思います。

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金沢八景って八景島とかあるから名前知れてる？かもだけど
（というか八景島がなかったらこれといって有名でないかも？）、
住宅地としてはどうなのかな？
南部だったら、港南台とかのような気がするけど？
住宅地として考えるとね。

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>148
>高さ制限１０ｍ、山手風致保全地区指定ですからね。マンションなんか存在しませんよ。

前半が事実かどうかは確認してみないと分かりませんが、それでも低層マンションなら建ちますよね。実際に山手町に低層マンションありますし。後半はテキトーなこといっていませんかね？

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斜面地マンションも建っちゃったしね。

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中原区木月ってごみごみしてる印象しかないが、地価高いんだ。
日吉は多少大きめの戸建があるね。

戸建地区とマンション地区を路線価の高低で議論しても仕方ない
ような気がする。
中原区のマンションが6000万しようが、あざみ野の戸建は6000万
じゃ土地の半値にしかならない。
区画の大きさとかも重要。

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山手は5階建くらいのマンションはいっぱいあるよ。古いけど。新しいのは
コルティーレで揉めたので当分建たないでしょう。山手駅周辺は6000万で
戸建て買えるけど、山手町内ではまず無理では。ちなみに生活するには
山降りないと何にもないので至極不便。

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ヤフー不動産からここ5年間の横浜市、川崎市の新築マンションの平均坪単価を取得してみました。
供給量は出していませんが議論の参考にでもなれば。

■横浜市中央部・ＭＭ

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■川崎市

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■横浜市港北部

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■横浜市京浜北部

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■横浜市南部

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■横浜市西部

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なお、横浜市金沢区はデータが存在しなかったため掲載していません。

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ということで神奈川県上位3位は

1位：横浜市神奈川区
2位：神奈川県西区
3位：川崎県中原区

という結果でした。
（ボリュームが見えないのがイマイチな点ですが。）

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間違えました。

神奈川県西区→横浜市西区
川崎県中原区→川崎市中原区

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高さ10m制限の風致地区にどうやって５階建てマンションを建てるのかね？
どう頑張っても３階建てが限度。
（５階建てなんかあるのは本当の山手ではないナンチャッテ山手だろう）

ちなみに１位となっている場所はこの辺だよ。すべて個人邸宅だが。
右を見ても左を見ても、築７０年〜８０年、大事に住み続けている洋館ばかり。
http://homepage2.nifty.com/351217/youkan2.htm

www.y-p-c.co.jp/ypc/project/yamate/yamate_kyoutei.pdf
■建物の高さ制限：１０ｍ
■敷地面積：最低165m2以上
■道路側２ｍ、隣地側１ｍ以上外壁後退（電柱は宅地内化せよ）
■宅地内の樹木は適切に管理すること、樹木はどんなに敷地の狭い家でも４本以上
■それぞれの家を象徴するような木を１本以上植えること
■建物は傾斜屋根など、個性的かつ周囲と調和するようにすること
■道路境界にはブロック塀や１．２ｍ以上の高さの塀を設けること
などなど、守らなければならないことが山のようにある。

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横浜の高級住宅街に住んでいるといえば、
山手で決まりでしょう。
否定する人は横浜を知らないだけです。
住んでみたいですよね。
起伏があるかもしれないけど、
アッパータウンは最高でしょう。
品位も必要かもね。

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164>>
1970年代のマンションがたくさんある。丘公園の向かい、山手十番館の隣、
ブリキのおもちゃ博物館の向かい、フェリスの周辺などなど。風致地区の
建築制限は新規の建築物に対しての制限なので、それこそ昔からある建物は
この規制に縛られていません。一度、元町公園や山手本通周辺を歩いてみて
くださいませ。もっとも、この辺をナンチャッテ山手というならなにも言う
ことはありませんが。

なお、山手町地区地区計画区域はコルティーレが「やっちゃった」ので、
最近慌てて制定された近い将来開発が行われるであろう地域で、坂の途中の
ある意味では「本当の山手」ではない地域です。

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横浜って言ったら、西区・中区が中心なのは認めます。

都内勤務だと、どうしても錯覚で都内に近いほうが便利で高く感じでしまいます。
だから武蔵小杉が一番と書きましたが、横浜の人にしたら、西区・中区、特に山手が一番のブランドなのは、今も未来も変わらないでしょう。

もっと言うなら、みなとみらいは同じような立地が都内にもあるので、そのうちすたれるかもしれませんが、山手ブランドは永遠です。

山手周辺はオンリーワンです。

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>もっと言うなら、みなとみらいは同じような立地が都内にもある

私の認識では都内に同じような立地はないのですが、、、

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167
何言っているんだよ。
横浜でナンバーワンといえば、東京に一番近い鶴見に決まってら。

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>167
ここはマンションのスレですよ。
販売価格がそうじゃないことを物語っています。

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みなとみらいのやっていることは、都内の湾岸地域と同じ。

>>168
バ・カだろ！

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西区在住だけど山手なんて住みたい気にならない。
道はクネクネしてて危ないし坂はきつい、港の見える丘公園なんて過去の名所で
今は大さん橋や臨港パーク、野毛山公園の方がずっと眺めはいい
おまけに周りは首都高に囲まれてるしね
山手は勘違いしたおばさんに多少人気があるだけでしょ

>>130
誰がどう見たって中心部に住みたいだろ(笑)
都心の一等地に住みたいのと同じ

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住めば都、かな〜？

また、蓼食う虫も好き好き、色々あって結構、結構！

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鶴見区って平均坪単価194万円なんだな。
都心へのアクセスはいいが周辺環境と教育環境がいまいちだからな。

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＞鶴見区って平均坪単価194万円なんだな。
都心へのアクセスはいいが周辺環境と教育環境がいまいちだからな。

足立区、荒川区などの城東と似たような感じかな。
利便性がよい割にはそれほど高くない地域ということで検討してみる価値はあるかなと思っている。

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>175
工業地帯というのも今は昔で、外国人居住者も減っているんじゃないのかな？
ただ鶴見区のヤンキーの評判はまだ聞くからね。。。

DINKSには穴場、子育て環境として適切かどうかを調査してみることで検討する価値はありそうですね。

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>>171 みなとみらいのやっていることは、都内の湾岸地域と同じ。
馬・鹿だろ！

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>>172
価格が物語ってるがな

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鶴見＝ヤンキー

一生価値は上がりません。

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ニュースでちらっと見て気になったんですが、
耐震偽装した建築中の横浜のマンションってどこなんでしょう？
他にもあるようなこと言ってましたけど。。。

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神奈川県で11件あるそうですね。
どこなんでしょうか？
すごく気になります

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大京の営業マンが
「今、土地の値段は下がっていますが、バブル末期と同じで土地の仕込みは下がる前に終えているので、しばらくマンション価格は下がらないでしょう」と言ってましたが、
ではマンション価格はいつごろ下がり始めるのでしょうか。

ほんと今の状況はバブル末期と似てますね。
在庫が積みあがって、価格を維持するためにデベが供給を抑えている。

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首都圏のマンション発売、価格上昇響き２割減・９月
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20071016AT3L1604G16102007.html

記事より
・首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比19.8％減の5202戸となり、２カ月ぶりに減少、月間契約率も65.9％と前年同月比12.1ポイント低下
・１戸あたりの販売価格が平均4481万円と前年同月比7.5％（311万円）上昇しており、「価格の上昇に客が付いてきていない。主力購買層の団塊世代ジュニアの手が届く価格から離れつつある」（同研究所）
・９月末の販売在庫数は7894戸と前月末より400戸膨らんでおり、同研究所は「営業状況はかなり厳しい」とみている。

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新築マンションの正規販売価格は下がらないが、売れ残ると大幅
に値引きして売らなければならない。
成約価格は需要と供給により決まるもの。来年の3月決算を前に
大バーゲンセールが展開されるでしょう。
今はじっと「様子見」が正解です。

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ただ立地の良さげな新築マンションはあんまり売れ残ってないんだよね。
新築値崩れで価格の落ちた築浅中古が狙い目かなあ。だいぶ供給がだぶつき
はじめたし。

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まあそんなもんでしょ。
需給で決まるんだから欲しい物件ほど売り切れ、投売りされそうな物件はそもそも欲しくない。

世の中うまくできてるわ。

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そうそう。立地のいい物件はなんだかんだで売れ残らない。全体的には需要が低下して、売れ残りが増えているのは事実のようですが、好条件の物件に対する需要は根強く、これらの物件がバーゲンセールに出てくる可能性はあまりないように思います。

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↑価格によりますよ。港北NT駅近マンションもかなりの高額にも
かかわらず分譲初期は絶好調に売れていましたが最終期
に差し掛かってキャンセルや売れ残り（件数は少ない）
が発生しているようです。ほんとにはじめの勢いからは
想像できず驚いています。

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港北ニュータウンは高いですね…。
５０００万出しても７０平米台しか買えないのでは？
環境がいいので住みたいですが、手が出ません。

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>>182さん
それはデベの言い分で、下がらないでしょうではなく下げられないでしょうの間違いでしょう。
結局、土地の高止まり、人件費の高騰、諸資材の高騰の一方で供給は過剰。でもデベは不良在庫を抱えて期は越せないので、値引き販売をせざるを得ないのではと考えますが・・・

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値引きになるとうれしいですが、
やはり売れ残りになると、
あまり間取りや立地などの良い物件がほとんどないんですよね。
それで、結局は高いと思いつつも、
気に入ったところで契約してしまいました。

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>189さん

港北ニュータウンは環境がいいのでしょうか？
何度か現地に足を運びましたが、あの物件の敷地が面している道路は車の通行量が非常に多く、その排気ガスによる空気の悪さを感じました。
駅周辺の便利さは至れり尽くせりといった感じですが、虚構の世界をむりやり現実世界に引き写したような不自然さも感じてしまいます。
たまプラーザや青葉台を生身の人間の心臓とするなら、センター北は人工心臓といった感じがします。
また、高齢化社会のなかにあって、そこだけは住民の年齢層が若い世代に極端に集中しており、高齢者が非常に少ないというところにも、人為的に作り上げられたニュータウンの不自然さを感じてしまいます。
とはいえ、駅に近く、かつ、徒歩圏内でほとんどすべての必要が満たされる生活環境は魅力です。近くに広い公園や豊かな自然もあります。
あのくらいの大規模物件ともなれば、あの程度の売れ残りは仕方がないのではないでしょうか。
高すぎたから売れ残ったというより、売れ残りがあの程度しかなかったということは、あの価格が決して高すぎなかったという見方もできるかと思います。

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>>188
あと1年くらいあって残り十数戸ならかなり余裕だと思うぞ。
これを売れ残り物件といったらほとんどが売れ残りマンションだぞ。

価格＆売れ行き的には丁度いい感じ（早く売れすぎても、売れ残りすぎ
ても値付けは失敗なんで）デベの読み勝ちって感じの物件だな。
まぁ買った人は高く買わされた感が否めないのは間違いないけどね。

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港北NTのファミリー向け物件が即日完売しようものなら
逆にそっちの方がマンションバブル的危うさを感じけどなあ。

竣工一年弱で残り十数戸/450なら売れ行きはいい方でしょ。

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No.192は港北ＮＴの一部しか見てない
と思ったのは私だけではないだろう。

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今週の日経ビジネスの特集記事を一読されたし。
なかなかシビアな現状が。。。

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私の知っている人で、S社のマンションを買う際、実際値引きして買ったようです。どなたか、売れ残りを嫌うN社のマンションで、値引きで実際に買ったという人が周りにいた人はいますでしょうか？？

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N村なら竣工前に値引きありますよ。
鶴○○場の物件では私が竣工前に行った時、49百万円の部屋を
44百万円と言われました。10戸以上売れ残っていました。
もう少し値引きを引き出そうと粘ったところ、一気に「完売」
となりました。バルクセールに出したみたいです。
N村は竣工後2ヶ月程度で見切ってバルクに出すようなので、
そのすぐ手前の時期なら2-3割程度の値引きは期待大でしょう。

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今の状況は３ヶ月前とは全く違ってますね。

188さんが書かれてますが、
>↑価格によりますよ。港北NT駅近マンションもかなりの高額にも
>かかわらず分譲初期は絶好調に売れていましたが最終期
>に差し掛かってキャンセルや売れ残り（件数は少ない）
>が発生しているようです。ほんとにはじめの勢いからは
>想像できず驚いています。

以前は絶好調に売れていた物件がここに来て、売れ行きが鈍っている。
もちろん今までも売れなかった物件はさらに売れなくなっている。

このまま行けば、３ヵ月後はさらに売れ行きが鈍っているでしょうね。
在庫が積みあがって、売れない物件が増えて。そういった状況が今よりも多くの人たちに知れ渡って。負のスパイラル。

港北NTのマンションは分譲開始が去年の12月だから、今のマンション不況の影響は少なくてすむかもしれませんが、これから分譲するところは厳しそうです。もちろん今売れ残っているところも厳しいでしょう。

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今日の日経新聞にも「新築マンションの売れ行きが不振だ」
と出ていましたね。マスコミも騒いでいますから、買い手は
「じっくり待とう」という人が増えるのでしょうね。
私もその一人です。去年よりも1-2割高い物件なんて、アホらし
くて買えません。

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