「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

学区学区っていうけど、小学校の学区ってそんなに大事なのでしょうか？
当然荒れているよりはいいですが、学力は所詮本人次第。

帰国子女をもつ親御さんならともかく、一般庶民がわざわざ高い資金を投じてこの地域の小学校に通わせる価値がどの程度あるのか分かりません。

学区もあるけど周辺環境が抜群に良い＝子供を通わすのに安心
ということでしょう。徒歩数分で区内有数の小中学校があるのは
やはり大きいのでは？
（学校自身も良い帰国子女受け入れに熱心な良い学校と聞いてます）
子供が居ない人にとってはやや高めと感じるかも。

物件近所の友達から『あそこにパークハウス宮前平が建つらしいよ』と聞きました。

高そうですよね。。

地下一階の部屋はパークテラス同様三千万代なんじゃないかな。地下室だけど、安い部屋希望の方は、検討してみてはいかが？

パークテラス宮前平の地下1階って3000万円台だったんだ。
5000万くらいかと思ってた。

以前パークテラスの抽選に漏れて悔しい思いをした者です。

その当時の価格を引っ張り出して見てみましたが、３千万台は６０ｍに満たない
２ＬＤＫの５０ｍ台の住戸が数件あるだけ。

３ＬＤＫは５千万台後半が主流で、地下といっても皆４千万台の後半でした。

三菱系分譲・抜群の立地の為か、非常に人気が高かったことを覚えています。

確か昨年、このマンションの一戸が売りに出され、分譲時と同様の価格であっと

云う間に買い手がついてました。（私も見に行きましたが仕様はさすがでした）


このマンションの地下でも３ＬＤＫでさすがに３千万台はありえないでしょう。

>確か昨年、このマンションの一戸が売りに出され、分譲時と同様の価格であっと
>云う間に買い手がついてました。（私も見に行きましたが仕様はさすがでした）

今年の年初じゃなかったでしたっけ？間違っていたらごめんない。
私も、仲介業者さんから売買実績のひとつとして見せてもらいました。
ダントツで高く売れた間取りですね。
今でも、何故あんなに高く売れたんだろうと不思議です。
ピンポイントで狙っていた方がいたのでしょうね。

ところで、ここ二丁目計画には地下室があるのですか？
建設地の建築概要（看板）を見ても、地下室があるように思いませんでした。

まずは外観が見たいものです。CGでいいですから。
それを見なければ、なんともいえません。

お願いですから、宮崎台の茶色いマンションのようなデザインだけはやめていただきたい。

146さん

うちの嫁さんは「こんな急な坂の上は嫌だ。買い物袋を持って歩く身になってよ。」と、いつも申します。
学区の良さは、嫁さんも十分承知しています。

でも、一般的には人気の場所なのでしょうね。
私も魅力を感じますが、嫁さんの同意を得られない物件は買うことができません。

坂はあるけど人気の高い地域だから、そんなの気にせずバンバン売れるんでしょうね。
坂が気になる人に宮前平駅までフラットな場所勧めると、
馬絹や尻手黒川線が不満だということになる。

１４７さん
看板には地下1階地上5階となっていたはずですよ。傾斜地だから地下部分は駐車場を期待してたけど、誰かが駐車場は屋外機械式で間違いないど言っていたからね。ヴィークコートで苦戦してるメゾネットはないと思うしね。
ぜひ、パークテラスの抽選に外れてよかったと思えるマンションにしてほしい！

ＮＯ１４７さんへ

売買は９月でした。私も検討していたので良く覚えています。

今年の年初とおっしゃるのは知りません
（確かこのマンションは未だ一戸しか売りに出されていないと記憶してます）

分譲時とほぼ同じ価格なのが気に入らず、仲介の不動産屋さんへ価格を掛け合った処、
見学だけで１０数件来ていて、購入意思を示した人も一軒だけでない、
値引きなんてとても　といった感じでした。

おっしゃる通り、立地・三菱系なのと宮前平公園側に面していた間取りなのが

人気の理由かと思いました。（公園で遊んでいるお母さんが多いから目立つのでしょうか）

147です。

151さん、152さん、ご教授ありがとうございます。
売買は今年の9月でしたか・・・。
だとすると、私の勘違いでしょう。
いずれにしても、今年のGWあたりに東急リバブルの担当者から直近の売買実績として教えてもらい、この二丁目計画地の近隣物件の事例であったことは明確に記憶していて、中古でありながらズバ抜けて高く、リバブルの営業さんも立地＆学区が強みであることを言っていました。
近隣となると、パークテラスかブリリアの２つしかありませんね。
話題が脱線しますが、パークテラスの前を通るたびにルフォン宮前平と外観イメージが似ていると思います。

駅から宮前区役所に向かう坂道沿いに、いくつものマンションが建っており、常にいくつかの間取りが中古で売り出されていますが、およそ坪200万円前後ですね。
中には築年数15年を超えたマンションもありますが、どこも同じような価格で売買されているようです。

こう考えると、二丁目計画の物件は、もちろん外観デザインや仕様を見ないと判断できませんが、この不景気でありながら強気の価格で販売されるかもしれませんね。
個人的には、平均で坪250～270万円の間だと思います。

今、ブリリア宮前平ヒルズが中古で売り出されています。
ご参考まで。

これを見る限りでは、二丁目の物件は高くは売り出さないと思います。
70平米で5000万円ちょっとでしょうね。


https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

ブリリアの東2階が坪225万で売れるなら、ここはやっぱり高くなりそうですね。

ブリリアの実際売買価格は、今まで数多くの売買事例を見てきた経験から、ネット表示より100～200万円下がると思います。
また、ネット上で売り出されているということは、売れ行きが好調ではないことも意味していると思います。
人気物件であれば、購入者は事前に物件指名して仲介業者に依頼しており、ネットやチラシで売り出される前に売買が完結するものです。

これらを含めて考えますと、個人予想ですがこの二丁目の新築物件は平均250万円台がせいぜいだと思います。
270万円を超えるような値付けをしたら、ヴィークコートの二の舞になるとも思います。

まあ、物件概要が明らかにならなければ何とも言えませんが、とんでもなく高級仕様のマンションになるとは思えません。この土地で88世帯の間取りですし。

どんな概要になるか、楽しみですね。

1月5日から工事開始となってるから、年明け早々には概要発表になるかもしれませんね。
今のところ、このスレは全く荒れてないけど、値段と仕様次第では他スレのようになってしまうのかな？

１４７・１５３さんへ。私も１５３にて記載されたのと同様の価格を予想しています。
平均坪２５０～２７０程度、南側高層階は２８０を超えるとみています。
（３００はさすがにどうでしょう）
この地域はやはり特殊で、他の駅近物件とは違うとみておいた方がいいようです。

近隣の三菱の仕振りから、また価格との折り合いから高級仕様には出来ないでしょう。

それでも相当の人気となると予想してます。デスポーザー標準仕様程度はして欲しいのですが。

南高層階が280だってさ。