「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

私も楽しみにしています。
ヴィークコートを買わなくて良かった。（あの物件より高くなる事は無いですよね？）
立地、学区も我が家の希望にぴったりで、本当に待って良かったです！
パークテラス宮前平の時はグズグズしている間に希望の部屋が売り切れてしまい
苦い思いをしましたが、今回はガッ付きたいと思います。

ヴィークコートの惨状を考えると、その価格帯での販売はないんじゃないかな？
いよいよ解体工事が始まるみたいです。企画の発表が楽しみです。

価格が気になる所です。花霞は高値で売れ残りましたが、ｼﾝﾌｫﾆｰﾃﾗｽは価格が抑えめで抽選になりました。
三菱地所どう出るか。

楽しみですが、まだ解体中ですし、仕様がわかるのは来年になるのでしょうね。
ほどよい高級感は出してほしいです。機械式駐車場がそびえ立つようなのは、
やめてほしいです。

4000万円台後半〜5000万円代前半の部屋があればいいな。
最近のマンション事情はいかがでしょうか?

　どうみても、価格抑えてくるでしょうね。
価格抑えめだと設備・仕様もそれなりかなと。
立地・環境は悪くないので、多少の高級感も演出してもらいたいモノです。
少なくとも宮崎台シンフォニーテラスよりは高級感が欲しい所ですね。

>7さん
購入希望だから色々期待してるんですね(^^)

社宅、バリバリ壊してますね。
あらためてみると、かなり敷地は広いです。
最近の相場から見て、坪250万前後が妥当かな
地下室作ったら200万切るかな

90平米台の部屋が有って、8千万円代までで、天井が高ければ買います。

坪300万だせるなら、高級マンションのヴィークコート宮崎台が買えますよ。今なら、完成物件をゆっくり選び放題です。広さ、天井高は申し分なしで、地下平置き駐車場も完備してますよ。
さすがにこれから作る物件で、坪300万はないでしょうね

坪２５０～３５０万くらいまでのマンションは、
若干供給不足になっていることと、リーマン以降
の買い控えしていた購入予備軍が満を持して買いモード
に入っていることから少々エリア相対的に高額でも
即効で売れていくはずです。

このエリアの地位をよく知りませんが、待望のって感じ
の方が多いので更にってとこじゃないですか。

駅距離はどれくらいですか？

実際に駅から歩いてみました。正確な時間は測定しておらず体感値ですが、駅からブリリア宮前平の左側→階段→スーパー銭湯横のルートで５～６分、ブリリア宮前平の右側→歯科？クリニック→テニスコート横を通るルートでも同じような感じでした。

ヴィークコート宮崎台ではなく宮前平ですよ、ご近所さん。

>12さん
その時期はもう過ぎたよ。

確かに満を持して・・の方、多いかもしれませんね。

せっかく立地もよいのですから、価格高めでもよいので、
”それなり・・”でないマンションを期待しています！

＞１５
にっけいしんぶんとかよんでる？
マンションはんばいじょうきょうが
５ねんぶりのプラスってしってる？

べんきょうしましょう。

本命？満を持して？高額でも即効で売れる？

これって、本当に検討者の意見？関係者の希望的観測？

宮前平はルフォンとかブリリアとか最近も駅近の物件が出てるわけだし、５分以上急な坂をのぼる神奈川郊外のマンションで7000万とか8000万の金払って買う人が多いとは思えないけどね。宮前平2丁目は子供のいるファミリーにとっては魅力的な場所だけど、そんな高いと子供のいるファミリーが検討するのは厳しいと思います。そもそも、そんなお金出せるならもっと都心のマンションや戸建ても視野に入るわけだし。

一連の書き込みに違和感をおぼえるのは私だけでしょうか？

＞No.18さん　駅近の物件って…、近すぎません？
でも、以下の意見には同感です。
デベロッパーが感触探ってるんでしょうかね？

NHK社宅跡は大阪のデベが東京進出の足掛かりとして無理して高値で落札したという噂がありましたが、詳しい方がいましたらその辺り教えてください。

いくらデベがバカでも
こんな小市民ばっかの
サイトで感触なんかはかるか。

>そもそも、そんなお金出せるならもっと都心のマンションや戸建ても視野に入るわけだし。

そもそもこのエリアのマンションが欲しいというヒトもいるわけで・・・。
デベが納得感のある物件を開発できるかどうかなのでは？
妥協して購入を検討するヒトはもうちょい下の価格帯に多いのではないかと思う。

　あくまでも私的な意見ですが、
地所さんの周辺物件、花霞もシンフォニーテラスも
今ひとつなんですよね。
　ただ都内では、いい感じの物件が幾つかありますので、どんなデザインで来るのか、興味はありますね。
立地は悪くないので、ガッカリさせないで欲しいな。
価格帯はプラウド宮崎台並ではと勝手に予想。

解体工事も始まって、静かに盛り上がつてきそうな物件ではありますね。
発表が待ち遠しいです。

高級にしても売れなきゃ意味ないからね。
土地の仕入れが高いなら、仕様を落として値段を抑えて、あくまで、川崎市宮前区で売れるマンションを作りにいくでしょうね。

どうこう言っでも時期的に設計は終わってるけど。

即日完売のパークハウス二子玉川に近い仕様で価格も上げてきそうだけどなぁ。南向き3階6700万位と予想。
ディスポーザーは便利なので付けて欲しい。

マンション建つ度、なぜガッカリするのか分からない。
ガッカリじゃないマンションだったら買うの？

＞27さん
ガッカリでなければ購入しますが、何か？

迷わず買っちゃうような立派なマンションだといいね、ここ。

ここはいいと思うゼ！

また、少しずつ値段が上がってくるらしいから、そろそろ見送らず決心した方が良さそうですね。ヴィークコートも値下げのようなので比較できそう。

宮前平の駅前＝タリーズコーヒーの裏にマンションが出来るようです。
たぶん、N不動産の物件だと思います。
元駐車場で、現在は柵で覆っています。

尻手黒川道路＆鉄橋の近くですから、環境は今イチですが駅1分の立地です。

トシとったら、駅から歩くのに大変な場所だと思います＜NHK社宅跡地

32さん
そこ賃貸？
電車が通ったときすごくうるさいよね

毎日電車からその土地見えるけどあの狭さは賃貸っぽいよね。

いくら駅に近くても小台に魅力は感じません。
ましてや、大雨でよく水没している谷底です。
ここは、宮前平の魅力は南斜面の丘の上にこそあると、考える人のスレなのでは？

36

間違った情報を書かないように。
冠水実績のあるのは宮前平です。具体的には、駅前の神社の前です。
小台は、冠水実績がありません。
川崎市のHPを見れば明らかです。

それと、たしかに南斜面がいいのは認めますが、このNHK社宅跡地は駅から急こう配すぎます。
33さんの意見が的確です。

住民であれば、いつも大雨でターリーズ前がどうなるか知っていると思いますが…
さすがに小台も坂上は水没しないとおもうけど

>34さん

32です。
私の知る情報では、分譲マンションのはずです。

電車の走行音は、鉄橋のすぐ近くですから尋常ではないと思います。
また、尻手黒川道路に面しているようなものですので、車両の騒音＆排ガスの影響も大きいと思います。

　確かに宮前平駅までは急勾配ですね。
この点だけで考えると、ヴィークコートの方が、宮崎台駅にも行けて利便性は良いようです。
　この辺りは、駅までを考えて平坦な下(尻手黒川や区役所通り沿い)に住むか、展望なども踏まえ上に住むか、という所なのでしょうか？

ヴィークコートも値下げされたので、それも有りかもしれませんね。仕様があそこ以上になることは考えられないので。

>>41
値下げして坪270-280でしょ？とてもこの地域の相場じゃないよ。
買いたい人は止めないけど。

近隣に住むものとしての感覚ですが、この物件は相当の人気となる様に

思います。

南面の高台にあること。富士見台小学校区にあること（ヴィークとは違います）

マンション価格もそろそろ下打ちしそうなこと。

満を持して待っていた近隣の方々からは相当の期待を持って迎えられる様に

思います。特に南向きの眺望が開けている部屋は坪３００も十分あり得るのでは

ないでしょうか。

＞43さん

いくらなんでも、坪300万で下打ちはないでしょう？

>43
満を持してって言い回し好きなんですね。
確かに南側の眺望は素晴らしいでしょうね。

南側のロケーションはいいでしょうね。
でもなぁ、宮前平駅から歩けばわかりますが、あまりにもキツイ坂ですね。
老人になったら、スーパーの買い物袋を持って歩けないと思います。

とりあえず、どんなデザイン・構造・価格になるかによって判断したいと思います。

でも南側の空き地はマンションリスクありありでしょう。
低階は注意が必要と思いますよ。

南側は確か元々は清泉女子大のテニスコートと記憶してます。
今後の計画についてどなたか情報お持ちでしょうか。
地主さんは隣接の温泉施設の地主と同じ方なのでしょうか

>48さん

ご質問の主旨に、知識がなくお答えできませんが個人的な感想を記させていただきます。
先ほど、散歩ついでにマンション建設地とテニスコート跡地の間の道を歩いてきました。
テニスコートは草だらけで使われておらず、敷地内に数台の乗用車が駐車してありました。

マンション建設地に貼られた建築許可証？によると、売主が三菱地所・施工が木内建設・総戸数83戸・地上5階・地下1階・容積率200%・高さ15mと書いてありました。
高さ15mは、たぶん建築規制の上限値だと思います。

もし、テニスコート跡地にマンションが建ちますと、これも15mの高さになるでしょう。
となると、「宮前平二丁目計画」マンションの低層階は、現在の素晴らしい眺望が失われることになると思います。

個人的には、経済力が許せば4階以上を狙うのが得策と思います。

昨年の中古売買実績で、お向かいのブリリア宮前平ヒルズが、たしか坪単価240万円前後で売買されたと思います。
ってことは、ここも中古になっても値崩れしないと考えます。

現状のロケーションがいいですから（特に夜景）、ずっと見続けられればいいですね。

温泉ができる時、反対運動スゴかったですしね。
清泉のテニスコートが何になるかリスクですね。

用途地域的に、リスクというほどの箱物は建てられないよ

眺望を最優先に考える人にとっては大いにリスクです。私も近隣に住んでますが女子大がなくなってからずっと ここにマンションできたら買いたいなと目をつけてた場所です。でも何ができるかはわかりませんよね。隣の温泉もまさかこんな住宅街にできるとは思いませんでしたもんね。

テニスコートのところまで、露天風呂を拡大して運営してくれたり、個室休憩所を作ってくれたら、高層の建物にはなりませんから安心かも。

テニスコートは戸建てエリアにならないかなぁ

55さん

戸建て分譲地になる場所ではないでしょう。
期待できないと思います。

そこに戸建てが建つならむしろそっちに住みたいけど。

このマンションはデベ三菱地所も相当強気の価格設定にしてくるのではないでしょうか。
三菱地所は当マンションと同様の木内建設施工で近隣にパークテラスを数年前に分譲、成功させています。
２丁目は宮前区でも知られた閑静な住宅地、学区も申し分なく、近隣で苦戦しているマンションとはかなり違ってくるのでは？

そのパークテラスは地下室マンション作って、めちゃくちゃ安く売ってましたよね。サブプライムはじける前で、三千万台だった。
ここの地下1Ｆが駐車場なら高級だろうけど、地下室マンションだったら、格安の物件になるのでは？

駐車場は地下１Ｆには造らず機械式。地下室マンションも分譲するようです。

個人的に聞いた情報で真偽は不明ですが、ここの土地は三菱地所が入札で相当高値で取得したそうです。
これが本当であれば、当然ながら販売価格は高くなると思い、学区がいいことからビックリする価格で出るかもしれません。

いずれにしても、デザインや構造を含めて早く物件概要を知りたいものです。
恐縮ですが、パークハウス宮崎台シンフォニーなんとかのようなデザインは避けてもらいたいと思っています。

　土地が高値取得なら、低価格仕様でしょう。
高級路線にしたら、それこそヴィークコートの二の舞ですから。
環境はヴィークコートの方が2駅利用可能で良いのではないでしょうか。学区も最近では宮前平小のほうが評判いいですし。
あくまでも個人的意見です。

解体工事が進んでいるなと思って見ていましたが、とうとう南西角の桜の木が無残に切られてしまいましたね…
あと一回、きれいな花を咲かせてほしかったです。

残念だけど、他人の土地だからしゃーないわな。

８月に近隣住民に説明会を開いたようで、区役所に行ってその経過を閲覧しましたが、
以前の建物より壁面を後退そさせろだの、機械式駐車場の使用時間を制限しろだのと
無理な要望、無駄な意見が飛び交ったようです。そんなことはどうでもいいのですが、
説明会の資料には、当然のことながら図面が添付されていたようです。
間取りも載っていたのかなと、気になります。

近隣に住む者ですが、８月に資料が配布されましたが、間取りはほとんど３ＬＤＫでした。

価格が気になりますね。販売時期はいつでしょう。やはり高値かな。

いい場所だと思います。

気になるのは以下です。
・清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。
・年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。

値段は、不動産業界の人から聞くかぎりでは、相当高値で土地を仕入れたらしいですから、販売価格にも反映されるでしょうね。

あと１、２年以内に宮前平・宮崎台周辺で大手デベが建てるマンションが他にも出てくるのでしょうか？
プラウド宮崎台やパークハウス宮崎台のような物件です

68さん

宮前平駅前の、タリーズコーヒーの裏手がマンションになるはずです。
現在はシート＆柵で覆われています。

噂では、大手デベロッパーN社が土地を取得したそうです。
ただ、田園都市線の鉄橋間近であり尻手黒川道路にも近すぎで、場所が悪すぎます。

その他、尻手黒川道路に面する「すき家」斜め前や、土橋交差点から区役所に上る途中にもマンションが建ちますが、大手ではありません。

前に、駐車場は機械式って書いている人がいましたが、本当ですか？
ディスポーザーやミストサウナなんていらないけど、どうしても、機械式駐車場だけは許せないんで…

70さん

機械式＝将来に膨大なメンテ費用がかかるとお考えでしょうか？
だとすると、とても共感します。

現地に掲げてある建築許可看板？を見るかぎりでは、どのような駐車場になるかまで記載されていません。

あくまでも個人的な予想ですが、敷地の広さと総戸数から考えると機械式になると思います。

屋内の機械式ですと、雨に濡れず使い勝手がよくメンテ費用も抑えられますが、屋外となると最悪です。

コスト以外に出し入れや待ち時間が…
地下一階部分が駐車場であることを期待しているんですが、やはり違うんでしょうかねぇ

このあたりは、大型物件はないから自走式は無理だけど、数年前までは高額物件でなくても地下駐車場って結構あったのに、、、
やはり最近販売するのはリーマン前の高値つかみ物件になるのですかね

駐車場についての質問が多いようです。入手した8月の説明会での
資料には　機械式駐車場3段昇降式（屋外）との記載があります。
近隣での駐車場事情からするとやむを得ないのでしょうか。

駅徒歩５分圏内・高台の閑静な住宅地・富士見台小学校至近。
鷺沼・宮前平・宮崎台地区でここ数年の新築物件の中では
最高の立地。やはりの相当の人気＝価格となるのでしょうか。

同じ立地のヴィークコート並みの価格とはいくらなんでも
ならないと思いますが。

もう確定なんですね。残念です。
高台で冠水の危険性のない立地だからこそ、地下駐車場にして欲しかったです。

76さんの意見に同感です。

ま、私の場合はクルマ好きですので機械式のほうが安心なのですが、露天（屋外）駐車場というだけで購入検討から除外になってしまいます。

屋外駐車場、発表前から冷めてしまいますね。
スレ主さんも冷めちゃったかな？

スレ主です。
正直がっかりしてますが、パンフレット出来たらとりあえず頂きたいとは思ってます。

屋内駐車場、災害リスクの少ない立地、恵まれた学区、買い物至便、駅近・・・というものを満たしたマンションって少ないですね。

せっかく良さそうな物件なのに、駐車場だけで諦めちゃうんですか？
もったいなーい。
屋内駐車場がいい人はヴィークコートにしたらどうでしょう？？

たしかに”もったいない”です。

でも、ヴィークコートは趣味に合わないし高いし・・・。

現在、鷺沼までの中古を探そうとしております。

なんだ、また機械式駐車場ですか、、。
しかし地下を掘るのはコストが非常にかかるでしょうから、土地取得にかかっているコストを考えると致し方ないかもしれません。ヴィークコートの失敗は避けたいでしょうからね。

建築コスト削減のため、露天の機械式駐車場は致し方ないという考えに反対はしませんが、屋内とか地下駐車場を希望する方もいます。
この立地は傾斜地ですから、屋内駐車場の設計は容易だったかもしれません。

個人的には、残念だなと思います。

三菱地所レジデンスの今後の展開が日経新聞に掲載されていました。
ブランド名は｢ザ･パークハウス｣
仕様の統一化を実施でコスト削減。3000万〜6000万前半を最多価格帯にするような内容でした。
今までのブランドイメージがなくなりそうで悲しいです。パークホームズみたいになるのかも。

67さんの心配
・清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。
　→南斜面で道路幅もありますし、日照にはまるで問題ありませんね。
　　いずれ住宅となるでしょうが、万が一商業施設になっても・・・
　　
・年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。
　→私も現在、同地区に住んでいますが、疲れている時など、やはりこの坂を
　　登る時はキツイですね。少し遠回りして、宮崎台から歩いたりします。
　　年老いたら、坂下に住みたいと思いますね、きっと。

67です。

86さん、もう「入居予定」なんですか？（笑）

それはさておき、もし清泉の跡地に高さ18Mのマンションが建てば、隔てている道路は6Mほどのため、どうしても下層階は日照問題が発生すると思います。

坂については、まったく同感です。

この辺りは、都市計画法による用途地域区分で言うと、どれに当てはまるのでしょうか？
第一種とか低層・中高層とか住居専用地域とか、有りますよね？
ご存じの方いらっしゃいましたら、教えて下さい。

ザ・パークハウス　二番煎じですね。
イメージを壊さないように安売りはしないでしょうね。

ザ・パークハウス　二番煎じですね。
イメージを壊さないように安売りはしないでしょうね。

88さん

川崎市が、都市計画情報のインターネット提供サービスを行っています。
以下のリンクにアクセスしますと、詳細な情報を見ることができます。
なお、当地の高さ制限は18mで容積率は200%です。
建設地に建設情報の看板がありますが、上記制限の目いっぱいで建てられることが書いてあります。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/haisin/youto.htm

91です。

ごめんなさい、よくよく川崎市の都市計画情報を見ると、当地の最高高さは15mとなっています。
建築現場の看板には、18mと書いてあったと記憶していますが、どうも私の勘違いのようです。
申し訳ありません。

91さん、リンク先、大変参考になりました。
ありがとうございます。

傾斜地だから、一段低い南側が１階～５階で１５ｍ、一段高い北側が２階～６階で１５ｍ、
だとすると、南側の１階～北側の６階までは１８ｍになると思います。

94さん
なるほどね〜
南側1階は地下1階ということになるのかな？

95さん

南側1階は、実質的に地上1階になるのは間違いないでしょう。
物件概要が出ていないので明確なことは申せませんが、それほど傾斜の大きな場所ではありませんため、坂道沿いにエントランスが出来たとしても、そこも1階になると思います。

タリーズ裏の野村さんのお知らせ看板出ましたね。14階建て 37戸 2012年7月竣工

14階ですか・・・高層ですね。
でも、音って上に響くっていいますから、たとえ高層階に住んでも鉄橋の音は猛烈だと思います。
駅近を最優先に考える人には、いい物件かもしれませんね。

それにしても、あそこは…うるさい(-_-;)

14階で37戸なら、ワンフロア2戸か3戸ですね。あそこは南北の幅がないから、南面3室の可能性大ですね。鉄橋＆尻手黒川を背にする南の部屋なら、音の問題はクリアで、意外といいかも…

でも、所詮あそこは小台だから対象外

101

じゃ、どこがいいの？

>102
101さんはアドレスにこだわりがあるみたいだから、宮前区鷺沼、宮前平、宮崎辺りじゃないと嫌なのでは？

もちろん宮前平二丁目で検討してるから、このスレに興味があります。

宮前平二丁目、いい場所だと思います。
でも、本物件の立地は駅からの坂の勾配がきつく、特に歩いて荷物を持っての帰路が大変な場所ですね。
現在の眺望は素晴らしいですが、今後、清泉テニスコート跡地に建造物ができる可能性がありますから、ずっと眺望を期待できそうにありません。
悩むところです。

みなさん坂道を気にされてますが、南側斜面に立地しているからこそ
日照がいいのではないでしょうか。
駅近・学区（富士見小・宮中）・環境（閑静な道路沿い）・行政地区への近さ等
近隣（鷺沼・宮崎台含め）も含めここ数年の分譲
マンションでは立地上は圧倒的に良い物件と思います。
検討しない人はいないでしょう。ただただ価格が気になります。

良い場所だと思います。
ただ個人的には平置き駐車場を期待していたので、発表もされてもいませんが、残念でなりません。
現在、地上・機械式のマンションに暮らしていますが、不便で・・・。ヴィークコートは手が出ませんし、「平置き駐」物件って希少なんですねー。

このあたりで平置き駐車場を望むのは無理でしょうね。

だから、地下駐車場にしてくれればいいのにね

もうじき詳細がわかるさ。

いろいろ言われているけど、詳細発表までは楽しみではある。

まあ、アラを探せば難点はあるけど、魅力を感じる場所です。

パーフェクトな物件なんてなかなかないし、あっても高すぎます。
駐車場は妥協点じゃないでしょうか？

そうですね、どこか妥協点が必要ですね。
（買い物にキツイ）坂道と駐車場をどう考えるか・・・。

このあたりの奥様が、宮前平LOVEの人ばかりなのは、この坂道のせいかもしれないね。坂道×な人はやめておいたほうがいいよ。この地に永住住居買う人は本当に宮前平が好きな人ばかりだから…

不細工な奥さんが多いのは、なぜでしょう・・。

しかし、ブリリア、フォルム、パークテラスに続いて、短期間にこれだけ人気物件が売りに出るのはすごいと思う。
二丁目の丘の上は最強だな‼

ホント、いい場所です。
現在のロケーションは申し分ないし、南に向いてるし、閑静な場所だし。
屋外機械式駐車場が残念なことと坂道は辛いけど、魅力のほうが勝ると思います。
加えて、就学児童がいる家庭にとって垂涎の学区です。

昨年、小台に売り出されたマンションも良く、あちらは駅2分で屋内駐車場という魅力がありましたが、個人的にはこちらのほうに魅力を感じます。

瀟洒なデザインになることを期待しています。
宮崎台の、地所の茶色い外観の物件みたくなることだけは避けてほしいです。

シンフォニーテラスの抽選に外れた者です。
最近出来上がってきたのを見ると、仰る程悪くないです。むしろ老朽化が目立ちにくいデザインです。価格のバランスが取れた良い物件だったと思います。
まぁ施工会社が木内建設で同じですから大して差はないでしょう。土地の仕入れ価格が高いですから、あまり期待し過ぎないことです。

シンフォニーテラスは、いい立地ですね。
ここは、学区に恵まれている好条件を生かし、期待しすぎずに素敵なマンションになってほしいと思います。
木内さんのことはよくわかりませんが、地所が選んだ施工会社ですので、それなりにしっかりと完成させるのではないでしょうか。

同じくシンフォニーテラスの抽選にハズレました。
外観どうのより、立地優先なので価格さえ合えばここ買いたいです。
シンフォニーテラスを参考までに見に行きましたが、大手のディベロッパーらしい間違いのない仕上がりに感じましたよ。
早く詳細(価格)を知りたいというのが本音です。

宮崎台より高いでしょうね。倍率さらに高そう

マンションを買うにあたり、タイミングとか運とか巡り合わせってありがちで、私なんて熱くなりがちです。
その熱くなる自分を、何度も自問して冷静になるよう努めています。

で、この物件を自分なりに至極冷静に判断しますと、以下と考えます。
・現時点で南面のロケーションは最高だけど、そんなもん居住にあたり重要性は低い。
・坂の上に位置しているため、スーパーへの買い物がマジで大変。歩いて重い買い物袋を持つのは無理。
・学区は恵まれているけど、日常生活や通勤にとっていい立地とは思えない。

シンフォニーテラスとの比較で考えると、あらゆる側面でシンフォニーテラスのほうが優位と思います。
しかし、シンフォニー実物の仕上がりを見ましたけど、どう見ても一世代前のデザインのように思えてなりません。
値段比較ですが、駅からの距離と生活至便性から二丁目のほうが安いと思います。

ということで、私がこの二丁目物件を申し込んだとして、抽選でハズレても後悔しないだろうと思っています。

詳細発表もないうちから、かなり盛り上がってますね。価格さえ間違わなければ、きっと近隣物件同様スムーズに売れるでしょう。
でも、坂が気になる人は最初から検討しない方がいいですよ。まわりの雰囲気にのせられて、衝動買いしてしまったら、後で後悔するからね

どおですか？その後。

年末ですからなぁ。進捗なしでしょう。

久々にこのスレを見たら、当立地について坂道がネックとなる旨のコメントが多い様です。
近隣に住んで長いですが、皆さん買い物は休日に車ですませる方が多く、重い荷物を持って云々との
コメントは当物件の評価には当たらないでしょう。（車での生活を考えてない方は別ですが）
むしろ適度に駅から離れた閑静な高台の住宅地、日照の点からも好評価と思います。

以前（０５年当時）日経ビジネスに、宮前平２丁目は学校区・行政地区への至近さなどの理由から
ファミリー層に非常に人気が高く、不動産価格が下がりにくい稀な地域との記事が掲載されました。

宮崎台のシンフォニーテラスの立地も悪くないとは思いますが、近隣に長く住む身としての実感から
子供さんを持つファミリー層にはここ数年に出た近隣（含む鷺沼・宮崎台）の新築マンションでは
当物件は最高の立地と言えるのでないでしょうか。三菱地所・三洋ホームが高値で落札するのもその
辺のマーケットを読んでいるのでしょう。

大企業の社宅・グランド等の売却も一段落し、優良立地の物件がほとんど少なくなっている状況下
一般にマンション価格はマスコミ報道通り今後また徐々に上昇過程に入るものと思われます。

当物件を狙う者として、南側最上階であれば坪３００万もありえると覚悟してます。

私も近所に住んでおり、子供たちは富士見台小学校→宮前平中学を卒業しました。

>近隣に住んで長いですが、皆さん買い物は休日に車ですませる方が多く、重い荷物を持って云々との
>コメントは当物件の評価には当たらないでしょう。（車での生活を考えてない方は別ですが）

私は反対意見です。
若いうちは問題ありませんが、車が使えない老人になった場合は大問題だと思います。
現時点での近隣スーパーは、区役所方面もしくは尻手黒川道路の２つの「いなげや」です。

老後になる前に転居すればOKですが、さすがにそこまで考えてマンションは買わないでしょう。

若い今でも、深夜残業や飲んだ帰りに、このあたりの急坂を上って帰宅するのはキツイと思う時が多々あります。

私は、この物件は、南向き最上階で坪250あたりと思います。
間取り・広さがどうなるかによりますが、総額が5.500万を超えると販売に苦労するでしょう。
売主は300だなんて夢物語を見てないと思います。むしろ230を覚悟すべきでしょう。
低中層階で220-230でしょう。

シンフォニーテラスが250万円台。
その前のルフォンの240万円台。
そのまた前のプラウド宮崎台が250万円台。
どれも駅5分以内でしたね。

これらをもとに考えると、250弱の平均価格だと予想します。

>128さん
すごく近くに生協あるよ。
尻手黒川まで行かなくても成城石井あるし、
区役所方面に東急ストアも。

尻手黒川沿い馬絹のプラウドが230で一次完売したのだから、ここが230はないんじゃないの？

小さい子供連れで近隣（宮前区）で以前よりマンションを探しています。
つい最近ではルフォンやシンフォニーテラス色々考えて見送りました。

ＮＯ１２７さんの意見は参考になります。私も当立地は最高と思います。
本当にめったに出ない希少立地と思います。
（日経ビジネスの記事は私も見たことがあります）

いずれ子供が小学校入学を予定する我が家では、前面道路も広くて安全、閑静、且つ宮前トップ
人気の富士見台や区役所・図書館に数分程度の当立地は、あこがれの立地です。

老後の坂道は確かにきついですが、賃貸に出せば即借り手がつく地域と聞いてます。
老後になれば賃貸にだしてその賃料で平な処に住めば良いと割り切ってます。

ＮＯ１３０さんは坪２５０弱とのご意見ですが、従前よりこの宮前平・宮崎台は
駅より北側の高台が人気の場所です。マンション価格が下落傾向にある一昨年なら
ともかく今後あがるかも知れない中で、坪２５０でおさまるでしょうか。
私自身は２５０なら即購入でいきます。原材料価格も上がってきている様です。
価格は非常に気になります。

宮前平から坂道といっても宮崎台からはほぼフラット．
宮崎台から歩いても１０数分程度では？

同じ道路沿いのビークコートより学校も良いし、こりゃ
相当高いわ。

宮崎台から歩いたとしても、ちょっと起伏があります。ヴィークコートのあたりのことです。
普通に考えれば、宮崎台から10数分をかけて歩くよりも宮前平から向かうでしょう。

133さんのとおり、賃貸に出すとすぐに借り手が見つかる地域ですね。
新しいうちであれば、70平米台で20万円ほどで貸すことができます。

131さん、生協ですべて賄うのは無理でしょう。
昨日、成城石井に行きましたが、日々の食材を買うには高すぎる店ですね。

ヴィークコートの失敗もありますから、私としては250前後で出ると思います。
130さん、ルフォンは250ちょうどが平均価格でした。

いずれにしても、いい立地だと思います。
クドくなりますが、坂をどう捉えるかだと思います。

まあ、詳細がわかりデザインも見てみないと何ともいえませんね。

坂が気になる人は絶対にやめた方がいい。
宮前平二丁目は高台であることが利点なんだから、坂を欠点と考える人が何でここを検討するの？

>宮前平二丁目は高台であることが利点なんだから

乱暴すぎますよ。
たしかに眺望がいいことは利点ですけど、現在における利点は「駅からの距離」と「学区」それに「閑静な場所」だと思っています。

この急坂のてっぺんが利点と言えるはずがありません。

私の知っている限りでも、この地区で新築マンション出たら６０００万前後でも必ず検討するという
人がかなりいます。（むしろ待っていた感があります。）
皆小学生の子供さんを抱えている方たちですが、その位この地域は特殊なのでしょうか。

坪平均２５０程度なら速攻で売れていくような。

個人的には南側高層がいいな。（南高層階は坪２５０では無理でしょう）

なんとなーく地所の関係者の書き込みのような感じがします。

今のご時世で、いい立地＆物件であっても250万円超は庶民には厳しい価格だと思います。
庶民じゃない人が、あえてここを狙うとは思えませんし。

追伸です。

屋外の機械式駐車でもありますから、そんなに高くはできないでしょう。
小台アドレスですが、駅２分の充実した設備のルフォンでさえ２５０万円でしたからね。
ブリリアは、ちょっと無謀な価格で苦戦していますし。

学区学区っていうけど、小学校の学区ってそんなに大事なのでしょうか？
当然荒れているよりはいいですが、学力は所詮本人次第。

帰国子女をもつ親御さんならともかく、一般庶民がわざわざ高い資金を投じてこの地域の小学校に通わせる価値がどの程度あるのか分かりません。

学区もあるけど周辺環境が抜群に良い＝子供を通わすのに安心
ということでしょう。徒歩数分で区内有数の小中学校があるのは
やはり大きいのでは？
（学校自身も良い帰国子女受け入れに熱心な良い学校と聞いてます）
子供が居ない人にとってはやや高めと感じるかも。

物件近所の友達から『あそこにパークハウス宮前平が建つらしいよ』と聞きました。

高そうですよね。。

地下一階の部屋はパークテラス同様三千万代なんじゃないかな。地下室だけど、安い部屋希望の方は、検討してみてはいかが？

パークテラス宮前平の地下1階って3000万円台だったんだ。
5000万くらいかと思ってた。

以前パークテラスの抽選に漏れて悔しい思いをした者です。

その当時の価格を引っ張り出して見てみましたが、３千万台は６０ｍに満たない
２ＬＤＫの５０ｍ台の住戸が数件あるだけ。

３ＬＤＫは５千万台後半が主流で、地下といっても皆４千万台の後半でした。

三菱系分譲・抜群の立地の為か、非常に人気が高かったことを覚えています。

確か昨年、このマンションの一戸が売りに出され、分譲時と同様の価格であっと

云う間に買い手がついてました。（私も見に行きましたが仕様はさすがでした）


このマンションの地下でも３ＬＤＫでさすがに３千万台はありえないでしょう。

>確か昨年、このマンションの一戸が売りに出され、分譲時と同様の価格であっと
>云う間に買い手がついてました。（私も見に行きましたが仕様はさすがでした）

今年の年初じゃなかったでしたっけ？間違っていたらごめんない。
私も、仲介業者さんから売買実績のひとつとして見せてもらいました。
ダントツで高く売れた間取りですね。
今でも、何故あんなに高く売れたんだろうと不思議です。
ピンポイントで狙っていた方がいたのでしょうね。

ところで、ここ二丁目計画には地下室があるのですか？
建設地の建築概要（看板）を見ても、地下室があるように思いませんでした。

まずは外観が見たいものです。CGでいいですから。
それを見なければ、なんともいえません。

お願いですから、宮崎台の茶色いマンションのようなデザインだけはやめていただきたい。

146さん

うちの嫁さんは「こんな急な坂の上は嫌だ。買い物袋を持って歩く身になってよ。」と、いつも申します。
学区の良さは、嫁さんも十分承知しています。

でも、一般的には人気の場所なのでしょうね。
私も魅力を感じますが、嫁さんの同意を得られない物件は買うことができません。

坂はあるけど人気の高い地域だから、そんなの気にせずバンバン売れるんでしょうね。
坂が気になる人に宮前平駅までフラットな場所勧めると、
馬絹や尻手黒川線が不満だということになる。

１４７さん
看板には地下1階地上5階となっていたはずですよ。傾斜地だから地下部分は駐車場を期待してたけど、誰かが駐車場は屋外機械式で間違いないど言っていたからね。ヴィークコートで苦戦してるメゾネットはないと思うしね。
ぜひ、パークテラスの抽選に外れてよかったと思えるマンションにしてほしい！

ＮＯ１４７さんへ

売買は９月でした。私も検討していたので良く覚えています。

今年の年初とおっしゃるのは知りません
（確かこのマンションは未だ一戸しか売りに出されていないと記憶してます）

分譲時とほぼ同じ価格なのが気に入らず、仲介の不動産屋さんへ価格を掛け合った処、
見学だけで１０数件来ていて、購入意思を示した人も一軒だけでない、
値引きなんてとても　といった感じでした。

おっしゃる通り、立地・三菱系なのと宮前平公園側に面していた間取りなのが

人気の理由かと思いました。（公園で遊んでいるお母さんが多いから目立つのでしょうか）

147です。

151さん、152さん、ご教授ありがとうございます。
売買は今年の9月でしたか・・・。
だとすると、私の勘違いでしょう。
いずれにしても、今年のGWあたりに東急リバブルの担当者から直近の売買実績として教えてもらい、この二丁目計画地の近隣物件の事例であったことは明確に記憶していて、中古でありながらズバ抜けて高く、リバブルの営業さんも立地＆学区が強みであることを言っていました。
近隣となると、パークテラスかブリリアの２つしかありませんね。
話題が脱線しますが、パークテラスの前を通るたびにルフォン宮前平と外観イメージが似ていると思います。

駅から宮前区役所に向かう坂道沿いに、いくつものマンションが建っており、常にいくつかの間取りが中古で売り出されていますが、およそ坪200万円前後ですね。
中には築年数15年を超えたマンションもありますが、どこも同じような価格で売買されているようです。

こう考えると、二丁目計画の物件は、もちろん外観デザインや仕様を見ないと判断できませんが、この不景気でありながら強気の価格で販売されるかもしれませんね。
個人的には、平均で坪250～270万円の間だと思います。

今、ブリリア宮前平ヒルズが中古で売り出されています。
ご参考まで。

これを見る限りでは、二丁目の物件は高くは売り出さないと思います。
70平米で5000万円ちょっとでしょうね。


https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

ブリリアの東2階が坪225万で売れるなら、ここはやっぱり高くなりそうですね。

ブリリアの実際売買価格は、今まで数多くの売買事例を見てきた経験から、ネット表示より100～200万円下がると思います。
また、ネット上で売り出されているということは、売れ行きが好調ではないことも意味していると思います。
人気物件であれば、購入者は事前に物件指名して仲介業者に依頼しており、ネットやチラシで売り出される前に売買が完結するものです。

これらを含めて考えますと、個人予想ですがこの二丁目の新築物件は平均250万円台がせいぜいだと思います。
270万円を超えるような値付けをしたら、ヴィークコートの二の舞になるとも思います。

まあ、物件概要が明らかにならなければ何とも言えませんが、とんでもなく高級仕様のマンションになるとは思えません。この土地で88世帯の間取りですし。

どんな概要になるか、楽しみですね。

1月5日から工事開始となってるから、年明け早々には概要発表になるかもしれませんね。
今のところ、このスレは全く荒れてないけど、値段と仕様次第では他スレのようになってしまうのかな？

１４７・１５３さんへ。私も１５３にて記載されたのと同様の価格を予想しています。
平均坪２５０～２７０程度、南側高層階は２８０を超えるとみています。
（３００はさすがにどうでしょう）
この地域はやはり特殊で、他の駅近物件とは違うとみておいた方がいいようです。

近隣の三菱の仕振りから、また価格との折り合いから高級仕様には出来ないでしょう。

それでも相当の人気となると予想してます。デスポーザー標準仕様程度はして欲しいのですが。

南高層階が280だってさ。

決定したのですか？

坪単価でいろんなご意見がありますね。

コマ切れなら多少坪単が割高でも売れないわけじゃないでしょうが・・・。

総額ではこんな感じでは。

広さ3ＬＤＫで73-75、最上階は80平米（85位もあるかもね）、

総額（実売）で、最上階5.700万（80平米）、中層階で5.000-5.300万（73-75平米）、1階でヨンキュッパ。

こんな感じだと思うけどなあ。


匿名は、見てきたような嘘を言い。

物件を持ち上げといて、買う気なし。

野次馬に蹴られて痛い自尊心。

今の時点ではどんなコメントも予想の域を出ないと思いますが・・・
しかしさすがにそこまで安くはないでしょう、この地域の相場から逸脱し過ぎ>>162

162の価格は無いでしょう。

シンフォニーテラスの最上階は7000万超えで、4000万台は西や東向きの一階とか二階とかの一部。
そこと同等か、仕入値の高さからそれ以上だと思う。

南向きでこの値段なら、衝撃的ですね。
最安だった7〜8年前の価格だ‼

162さん

笑いました。
貴方の意見のとおりになるといいですね。

ホントにそうなったら、超人気になること間違いなしです。

最上階は8000万超えの可能性は高いでしょう。花霞は9000万超えでした。
ディスポーザーですが、100戸以下で一部の大手は高級物件にしかついていません。長谷工の物件はどこでも付いているので、多く出回っているイメージですが、グレードの低い物だと故障や維持費で苦労しそうで逆に怖いです。

同じく安くはないと思います。

同じ三菱地所・木内建設の『パークハウス桜新町』も場所・環境が悪いのにかなり強気の値段で今売り出してます

それでも売れてるらしいから、駅近・環境良のあの場所は高いかと・・

地所は、条件悪く売れ残った部屋を値引きしてくれますかね？

馬絹のプラウドでも最上階は6000万超えてますからね・・・

167さんへ
最近のマンションはほとんどがディスポーザがついていると思っていました。
（せめてオプションで）
パークハウスでは標準仕様ではないのですか？
マンション購入検討し始めた処で、よくわかりません。
よろしければ教えてください。

以前から付近に住んでいるものです。駅近の他のマンションより場所がいいので
価格によってはぜひ購入したいと思ってます。
建築表示を見ると年明け１月より着工、再来年早々には竣工とありますが、
通常、価格が出るのはどのタイミングなのでしょうか。

皆さん書かれてますが、南側の上の方は最高の眺望でしょう。
朝の散歩で、近くにある温泉施設の駐車場入り口（丘の頂上です）から朝日を眺めることが
多いですが、晴れた日の新宿高層ビル方向から登る太陽は、視界を遮るものもなく
水平線が見えてそれはそれは素晴らしい眺めです。

南側高層の価格は，私も８千万程度かと思ってます。
早く価格が出ないでしょうか。

172さん
朝日は新宿高層ビルではなくムサコビル群ですね(^_^;)

時々近くを通りかかります。南側高い部屋は景色抜群でしょう。
朝方散歩で近くの温泉施設（＊）の駐車場入口から日の出を見ることが多いのですが、
丘の上にある為、それはそれはきれいです。近くのマンションの上の方からみると
もっときれいかと思い、すんでいる方が羨ましく思ってました。

171さん

167です。ディスポーザーはトラブル等での維持費もかかるので最近のマンションはむやみにつけないんですよ。コスト削減もあるかも。
ディスポーザーを売りにしているデベもありますが、大規模若しくは高級でない限り将来的に大変になるでしょう。ディスポーザーにもランクがあるのでご注意を。
また、マンション全体で付けるので、残念ながら後付けはできません。生ゴミ処理機で対処する事になります。
三菱は高めの物件にしか付けないので、、どうなるでしょうね。

１６７．１７５さん。ご親切にありがとうございます。

ということは、最近の近隣マンション＝宮崎台シンフォニーテラスや
ブリリア宮前平・ルフォン宮前平等にはついて居ないのでしょうか。
それらについていなければ、このマンションもちょっと望み薄と考えた方がよさそうですね。
オプションもダメだとは、少しがっかりしてます。

質問ばかりですみません。

176さん

書かれた３物件の中では、シンフォニーテラスのみディスポーザーがありません。
残る２つは装備されています。

175さんの、ディスポーザーの維持費については、私はわかりません。

個人的な意見ですが、ディスポーザーがあれば便利ですが、なくても問題ないと思います。
それよりも、床暖房は必須だと思っています。

8000万あれば、結構良い戸建も買えますね。
私だったらこんな急な坂の上にあるマンションに8000万も出せないなあ。

たしかに、坂と買い物が問題と思います。
これらを納得できれば、いい立地だと思います。

タリーズコーヒーの裏がいいですよ。
プラウドです。

14階建て、37戸のマンションですね＞タリーズの裏。
野村の物件ですから、プラウドになるはずです。

そもそも尻手黒川を超えていいのであれば、二丁目の物件である必要は無いからね。

しかし上でも言及されてますが、現状の南側のロケーションは確かに魅力的なものの、将来的に正面のテニスコートに同規模のマンションが建ったりするとかなり印象は変わってしまうでしょうね。

尻手黒川を超えても、土橋小学校の学区です。中学は宮前平中学です。
修学児童がいるご家庭にとっては、学区の面ではどちらも魅力でしょうね。

宮前平で坪300とか
本気で云ってる？

おかしいんじゃない・・

バブルが終わったあとも、コスモ宮前平あたりは坪330万円ほどだったそうです。
中古を探していたとき、仲介業者さんから聞きました。

今は、新築で250万円前後、中古で200万円前後ですね。

最上階角部屋は坪300位いくかもね。

いよいよ建築始まりますね
近いうちに、発表あるかな

待ちきれず、ザ・パークハウスクラブに入会してしまいました。
マンションの情報が入ったら、投稿いたします。

地所の知人に聞いたところ、現段階では３月か４月に宮崎台にてモデルルームOPEN予定だそうです。

発表が待ち遠しいです。是非ディスポーザーはつけて欲しいです。
ところで最近の新聞にはマンションの売れ行きが好調との記事が載ってますが、
今後は徐々に価格も上がっていくと観た方がよいのでしょうか。
あるいは待てば下がることもあるのでしょうか
学校区の関係から当マンションに関心が高いのですが、現在は買い時なのかどうか迷ってます。
皆さんはどう思われますか。

そんなに富士見台小学校に通わせたいの？
べつに将来が保証されるわけではあるまいし。

わざわざ転校させたくないですからね

191

190さんじゃないけど。
誰も将来は保証されていないでしょう。
ただ、親としては子供を無難に育てたいと思うのが当たり前で、公立でありながら人気のある（不安要因の少ない）富士見台小学校や宮前平中学に通わせたいと思うのは当然の気持ちでしょう。

区役所通りを超えた交差点の角のＧＳ跡にプラウドできるみたいですね？

あそこなら.買い物至近で、宮崎台、宮前平、鷺沼三駅のバス利用すれば、坂道も関係ないね。

先程通り掛かかったら、販売広告の大きなポスターを貼り始めてました。

区役所前の物件は、スーパーが近くて便利ですね。
でも、駅から物件まで徒歩で到達するのが大変極まりないです。

眺望がいいわけでもないし交通量のある道路角ですから、二丁目計画地のほうが好ましいと思います。

【現地広告看板内容】
ザ・パークハウス宮前平エルド
今春宮崎台駅前にてモデルルーム公開予定
資料請求受付中
0120-320-783
www.miyamae83.com
三菱地所レジデンス
三洋ホームズ

ヘンな名前だな、エルドって。

エルドとは、

エルドラドの略語だと思います。
南米の想像上の都市で、黄金郷を意味します。