パークシティ武蔵小杉はどうですか？【１１】

>>549
結構な頻度であるんですね。。。

豪雨で冠水、そして停電
エレベーターが止まったら
駅近じゃなくなってしまう。。。

高級車もやめておいたほうが良さそうですね。
うちは大衆車なので心配要りませんが。

豪雨の件ですが、洪水ハザードマップがあります。ご参考まで。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53kasen/home/hazado/hazado.htm

>>562
私も調べました。
やはり、川崎市の下水の排水能力に問題があるみたいですね。
是非、改善して欲しいです。

念のため、武蔵小杉の冠水についても検索してみました。

H19.5 マンションの地下駐車場が冠水
http://www.h6.dion.ne.jp/~goten/2007/hitorigoto_05.html

H19.9 綱島街道＆商店街の冠水
http://blogs.yahoo.co.jp/canario6161/20233079.html

↑すみません。補足です。
５月３１日のブログです。

>>563さん

情報ありがとうございます。
1時間に90mmの雨の実績があるんですね。驚きました。
1時間に52mmが限界のインフラでは冠水してしまいますね。ただ2006年の回答なので、もしかするとインフラが整備されている可能性はあります。下水道事務所に再度確認してみようと思います。

東京都の主要地域は1時間に100mmまで耐えれるよう、下水インフラを整備しているようです。川崎市も何か考えているとは思うんですが…

>>565さん

これだけ高層マンションを建てているのですから、
私も何か対策済みなのではないかと期待しています。

ところで、下水ってどこに排水しているのでしょうね。
どうやら多摩川の水位が上昇すると逆流するようなので、
排水場所が多摩川だったら意味がないような気がします。。。

レジデンス・ザ・武蔵小杉の中古物件が新価格（値下げ）になっていました。株安、円高、世界的な経済減速・・　あと入居まで1年、ひょっとしたら再開発が遅れるのでは・・　なんか不安です。こんなこと考えているのは私だけでしょうか。

もともと小杉の再開発は昭和63年に一度計画されてて、その後バブル崩壊で今に至っています。
小杉に限らず街の再開発が遅れたり、計画変更になることはよくあります。
むしろ、計画どおりに進むほうが珍しいとおもいます。

レジの中古価格引き下げは、売主が転売で儲けようと、欲を出しすぎていただけの話でしょう。yahoo等に出ているレジの価格は原価を考えると図に乗り過ぎです。武蔵小杉にそこまでのバリューはありません。80平米台のあの価格なら、ちょっと狭くなっても都心に向かうでしょう（もっとも、実際に販売する時は広告に出ている価格から値引かれていることも多いです）。

でも、プレミアを乗っけて転売、なんてことを考えていないのであれば、心配する必要は無いと思います。逆に既にここを買われているのなら、買値を大幅に割ることは無い、と考えた方が適切かも知れません。多少割れても、賃料で支払ったであろう価格を上回るマイナスになる可能性は低いんじゃないでしょうか。

再開発の遅れは、デベと地権者が様子見の態度を維持しているので、止むを得ないかもしれません。

>>568
最近、デベが土地を取得したまま建築をはじめていない物件が多いようです。建築資材高騰・マンション供給過剰により赤字が目にみえているため、建築は行わず損覚悟で土地を転売しているようです。でも、買い手はなかなかつかず、売値が付いたとき初めて土地の下落がはっきりするのでしょう。A地区、C地区が心配です。

そうなんです。
>>571
さんのような展開が一番怖いのです。
過去の書込みに再開発折込済みの価格と書いていた人が居ますが再開発が完成されないとまったく意味がありません。
ですがＰＣＭが完成してダイエーやコナミが稼動して人が住み始めるとまた違った展開が考えられます。
静観するしかないでしょうね。

キーポイントは隣のメディカルモール付タワーですね。
ここが今後を占う大切な建物だと思います。

メヂカルモールの商業施設はかなり気になります。
ダイエー同様、日々の生活で使える店舗になって欲しい。
まかり間違っても、ヴィトンみたいのはやめてくれ。

最低限、東京機械移転と駅開発（メディカルモール付タワー）は間違いなくできますよ。
東京機械は、現金のためにも、願ってもないチャンスですし、
駅開発は、どんな不景気になっても、ドル箱事業なので、逃せない。
再開発地区は、スケジュールどおり進みます。by市議会議員

値下がり煽ってるのは実際買ってない人だろう。

2006年前半に武蔵小杉再開発の３物件が売り出した時は一瞬にして決断を下さないと
即座に売り切れるだろうなと思ってコスタ、レジ、とここのMRで雰囲気を見にいったら
どこもとても混んでいて熱気を感じました。コスタが坪２００万ぐらいから、レジが
２１０万ぐらいから、SFTも坪２１５万ぐらいからで過去最低のの武蔵小杉の駅１０分の
坪単価が２００万だから駅からさらに近くてこの価格は皆さん安いと感じたのでしょう。

３物件が同時期に売り出すのでデベは安めに出さないと売り切れないのでかなり
頑張って安くしてきたと思えました。実際コスタ販売の伊藤忠販売もインタビューで
もっと高くしとけば良かったと苦笑いしてたぐらいでしたね。

２００６年の前半の６ヶ月でほぼレジとコスタとSFTの大部分の１３００戸が売れる
のをまのあたりにして安い（４，５千万台中心）だと瞬間蒸発するんだなと思いました。
今後出てくる物件も坪２００万程度なら瞬間蒸発だと思うよ。（笑）

なんでこんなことを書いてるかというと実際坪２００万そこそこの安売りで
売り出されてた当事ですら高い高いと買う決断を出来なかった人が
沢山いらしたみたいですから、結局いくらでも高い高いという人は
言い続けてるなと思いましたね。

当時は確かに「小杉に坪210万!?」と高いと思ってましたがレジを即決しました。
不安もいろいろありましたが、入居してしまうと「住めば都」という言葉どおり、自然と不安が無くなりました。

不安の解消になるとは思いませんが、久しぶりに画像をアップします。
東側の工事用ネットが外れて、全貌が見えました。
ベランダカラーの斜めのグラデーションがとても美しいです。
写真でははっきりと写らないのが残念です。

>>574 市議会議員側近さん

パブリックコメントの結果を拝見しました。
http://www.city.kawasaki.jp/pubcomment/info132/index.html

ほとんどの回答が「推進を図ります」とか「早期に努めます」とか曖昧な回答だと感じました。
せめて「○○年○月までに完成できるよう推進を図ります」などの具体的目標が欲しかったです。
って、匿名の掲示板に言ってもしょうがないんでしょうけど…

武蔵小杉の価格高騰の最も大きな要因は、その駅そのものの利便性にあり、
これに尽きると言ってもいい。既に工事に着工してるし、中止なんて
ありえないが、横須賀線の新駅がなくなったりしたら、それこそ今後の
価格要因に大きく影響するが、それ以外再開発の規模が縮小しようが、
何が来るとか来ないと全然関係ない気がする。ここのポイントは、
渋谷、恵比寿、新宿、六本木、日比谷、新橋、品川、東京、横浜、川崎に
全て乗り換えなしのダイレクトで15分〜30分アクセスできること。
そしてその駅前プロジェクトで、駅から数分のマンションが新築で
買えるということ。
ショッピングセンターが一つも来なくても、上記には何も影響ないので、
自分は心配していません。別に転売する気も一切ないので、その後の
価格もどうでもいいんですが。（税金のこと考えれば、下落した方が
いいかな。）

土地の価値を決めるのは最終的にはブランドです。川崎のイメージをどれだけ払拭できるか？交通便のみでは限界を感じますが・・

マンションの販売価格の下落が起ること、また起るエリアについても
すでに予測はされていました。

都心・都近郊の優良な立地のマンションは、開発が早めにあったため、
新価格になる頃には、販売済みは直前くらいでした。
こういう優良なところがなくなったため、
どんどん駅から離れたり、郊外に開発が波及ということなりました。
つまり、今販売苦戦している物件は、大概郊外立地のマンションです。

武蔵小杉でいくと、A地区、C地区共に今建っているマンションとは
同じタイミングで再開発が発表され、取得価格も単位当たりの価格は
駅からの立地に合わせたものです。
例外は東京機械跡地で、ここはちょっと計画の変更がある
可能性はあります。

そのため、A地区、C地区が計画通りにいかないということは、
なかなか想定できない事態です。
坪単価をちょっと下げても、取得価格との差はあるので、
資材費高騰という原価上昇分をなんとかするばいいだけです。

それに、ちょっとした景気の波に左右されて、
給与が変動してしまうような会社にお勤めの方には、
武蔵小杉の駅近物件は買えないでしょう。
売り余っているっている物件というのは、
価格が3000〜4000万の郊外型、駅遠距離型のマンションでしょう。

武蔵小杉のような利便性がいい駅近マンションは、
十分今後も需要が見込めます。
不動産事情のすべてが武蔵小杉に当てはまるという認識は、
さっさと捨てられた方がいいでしょうね。

川崎市中原区新丸子東３丁目１１００−１
住所パワーは堂々のＡクラスで都心並みでした。

http://www.ichiten.com/

この住所パワー評価って、駅そのものの利便性や横須賀線新駅のポイントってカウントされているのかな？

>>580
とにかく駅に超近い駅前再開発物件を新築で坪２００万台前半で買えたのは
大きいね。間取りも選びたい放題で。東横線沿線で駅に近い物件は中目黒
の再開発で坪５００万から６００万で代官山アドレスも６００万でサラリー
マンには８０平米クラスはなかなかに買えない価格。
ショッピングセンターなんて出来なくてもダイエーがあるからあんまり
関係ないしね。

購入者も他にここよりもよいマンションがなかなか無いから売らないでしょう。
むしろ８０平米で３０万弱で貸せそうだから（リエトより安いってこたーないだろうし）
法人にでも貸しとけばよい。

ここが値下がりするときは他の郊外マンションは全滅で別に相対的には
値下がり率は低いだろう。ローン減税分があるから早く住んだもの
勝ちと思う。

＞５７６レジさん

写真有難うございます

高層階までとても綺麗に撮れていますね

ミッドの入居を楽しみに待っています

まだまだ先の入居ですが宜しくお願いします

最上階のネット外れていましたね。
地表から撮ったら上に細くなる写真しか撮れなさそうなので、撮影は周辺マンションの方にお任せします。

開店日以来久々にデリドに行きました。いつものスーパーでは飽きるので。
客が少なくて寂しい感じでしたが、中丸子地区のタワー3本の入居
(リエトコート3月22日、ザ・コスギタワー6月)が進めばもう少し賑わうのかな。

景気減速で今建設中のシティーハウス以降はずいぶん計画が遅れてしまうかも。
しばらくはそこまでの再開発エリア住民だけで盛り上げていきましょう。

>>580
>>583

そのうち、急激な人口増加にインフラが伴わず住み難い街NO１になったりして・・　中目黒、代官山と比較すること事態ナンセンス。ここは、あまり武蔵小杉を知らない方が買うんでしょうね。

昨日撮影したパークの写真です。
確かにネットが取れていて全景が分かりますね。
モデルルームも週末までなので行って見て撮りました。

>>586
いやいや全然ナンセンスじゃないでしょ。（笑）
中目黒、代官山は同じ東横線沿線でありながらサラリーマンの
最重要項目のひとつ東京駅への通勤時間で武蔵小杉に負けてしまう
のだから。まあなかめも代官もほとんど賃貸人口だけどね。
それにそのあたりって一部高級地帯をのぞくをほんと古い築２０年超
の賃貸マンションばっかだしな。

武蔵小杉の再開発側はまあほとんどが大企業のまともなサラリーマン
だろうしそれなりに知性のある落ち着いた地域になるだろうね。
武蔵小杉はしょぼくても再開発側はまともな地域になることは間違い
ないどろう。リエトコートもあの家賃で入ってくるのはきちんとしてんじゃ
ないかな。平均的には。

>>586こそ、逆に中目黒や代官山知りませんね。

中目黒は、恵比寿と同じで下町の部類です。
今は住みやすくなってきてきてはいますが。

代官山は高級住宅街ですが、正直車をもっている人以外は不便です。

武蔵小杉は急激な人口増を除くと、
今後優良なエリアになることは間違いありません。
川崎？そんなこと関係ないです。

武蔵小杉は、その圧倒的な便利な立地に再開発によるによる魅力アップで、
今後より注目のエリアとなるでしょう。
街は10年もあれば大きく変わります。
現在恵比寿に住んでいますが、ガーデンプレイス、プレイムスクエアができるまでは、
ほんと町工場がひしめく下町でした。
ガーデンプレイスができて10年そこいらです。
どうです？
かつて下町なんて言われても屁でもないくらい、
街のイメージは大きく変わっています。

恵比寿のようにはならいにしても、
今後工場エリアのイメージがなくなるくらい街は変わります。

このコミュニティは、素人が知ったかぶりで書かれている方が多く、
正直もっと不動産知識や都市経済を知ってから、もっともらしい発言を
してほしいものです。
匿名性を利用して、ちょっとレベルが低い発言が多いですね。

武蔵小杉や新丸子には超大手でかつ年収も高い企業の
社宅がひしめいてます。三井物産、新日石をはじめ、
こういった上場トップ企業で武蔵小杉の便利さを知っている人が
購入していますね。

年収1千万では代官山や中目黒、自由が丘はもう買えないけど、
武蔵小杉なら何とか買えます。新橋や大手町へのアクセスを
考えると、職住接近でかつ、多摩川等の緑もあるし、
それで便利なら言うことなし。

>>589
川崎？そんなこと関係ないです
正直もっと不動産知識や都市経済を知ってから、もっともらしい発言をしてほしいものです。

586さんに加勢しますね。
多摩川を越えたら地価がどれくらい上がるかお分かりですか？田園調布１丁目と田園調布本町1丁目でどれくらい地価が違うかおわかりですか？なんだかんだ言ったって日本人はブランド大好きなんですよ。恵比寿にお住まいになりながら、本当に武蔵小杉を魅力的と思っていらっしゃるんですか？地元民としては？？？？

価値観は人それぞれ。
だから不動産取引がいろいろな地域で行われることになる。

恵比寿の駅5分より小杉の駅5分がいいとは、もちろん思いません。
でも現時点での不動産価格でもいいんですが、同じ6000万の新築マンション
の駅からの距離や広さを勘案すれば、正直小杉のほうが断然魅力的ですね。
恵比寿なんて比較になりません。
勘違いしないで下さいね。6000万で買える新築マンションという条件ですよ。
恵比寿の駅前で仮定したらどのくらいの広さですかね。ワンルームぐらいで
ですかね。パークシティなら80平方メートル買えましたね。
駅の利便性や総合的に、自分にはこっちが魅力的。
あくまで自分には。

589です。
595ではありません。

>>594さんは、独身の方でしょうか？

独身時代、妻のみの時は恵比寿は最高にいい街です。
ただ、わたくしは子供が生まれました。
そうした時恵比寿が子育てにいい環境かということです。
それに、子育てはものいりなので、そんなに生活に余裕ももてなくなります。
幸い20代でも1000万近くもらえる会社に勤めているので、
生活できないことはないですが、今後の子育て、資産形成を考えて武蔵小杉を
選んだまでです。
横須賀線の新駅できれば、職場まですぐですし。

交通の便、多摩川、平和公園、等々力緑地と子育てと親の趣味両方を
満たせる素敵な街だと思いますよ、武蔵小杉は。

あなたの価値観がすべてではないことを、
理解された方がいいですよ。
東京歴長いので、田園調布の話もわかりますが。
人間にはライフサイクルがありますよ。

地元民としては、小杉が子育てに向いているかというと疑問な部分もありますけどね…

とりあえず物件の話に戻しましょう。

さてＭＲも13日で終了ですね。
平日に行けたら行ってみたい。
今行かないと半年以上先の内覧会まで待たないとなりません。

この物件の近くの保育園ってどちらになりますか？

物件の中に保育園できませんでしたっけ？
ベネッセ？
保育園じゃないのこれ？

ベネッセは保育園ですが、来年4月開業と遅いことと、
認可保育園のため、抽選ということがネック。
倍率は相当高そう。
ぜひ入居者優先をしてもらいたい。

けどその前に保育園に入れたいので、他も検討するところです。

認可保育園なら、審査による優先順で、
認定保育園なら、抽選ってことですよね？
となるとここは、抽選じゃないってことですよね？
来年入園をしたいと思っていますが、いづれにしても厳しいでしょうね。。。