パークシティ武蔵小杉はどうですか？【１１】

住友も良いと思うけど、私的には線路に近すぎ。
JR駅近がいい人にはいと思うけど。
家族向けではないね。
DINKSか一人暮らしの賃貸向けかな。

地元民としては武蔵小杉に必要なのは
①大型保育園
②大型書店
③きれいな緑地
④府中街道の拡張
ってとこでしょうか。
高島屋なんかなくてもよいです。

①が必要なら小・中学校もね。
近隣の学校はすでにどこもパンクです。

ぶっちゃけパークシティ武蔵小杉は高級じゃないけど最高のマンションだと思う。俺的
だけど。まあ中目黒と比べると（別に都区部の東横線沿線どこでもいいけど）
①中目黒は駅から近いとこなんてもうないから中古の設備の悪いマンションしかない。
もちろん武蔵小杉は新築。
②中目黒はブランドで賃貸価値に比べても分譲価格が高い。もし駅２分に（住民が住むようなとこないけど）できたら坪５００万はするだろうね。パークは２３０万程度から。
③横須賀線で新橋、東京が武蔵小杉からのほうがアクセスが良くなっちゃいます。
④学校問題あるけど私立にいかせるから関係なし。いろいろ私立はあるしね。
⑤余裕ある敷地計画なので、スーパー、コナミがはいってマンション価値がさらに
落ちにくい。他に引っ越す人も少なそう（移るなら貸すほうが儲かるから）で高く
売れそう。

＞１５０

まさしく！

150が中目黒と比較してますね。
武蔵小杉がこれだけ売れたのはやはり横須賀線の新駅も
大きいと思う。他の東横線の全ての渋谷までの駅の学芸大、自由が丘、中目黒、代官山
ひっくるめて武蔵小杉からの方が品川、東京駅までの所要時間が短かくなってしまった
んじゃないかな？同じ沿線上で坪単価が安いところが東京までの所要時間が短いという
逆転現象が起きてしまったのと、川崎市の本気の再開発とスケールベネフィットでサラリー
マンベッドタウンとしては高い評価ができると思う。

ブランド価値が低いのも良いと思う。その分坪単価が低かったので。
今は坪単価２８０万から３００万になってしまったのでやはり、SFT、MSTの
２５０万台中心は安かったのでしょうね。

それにしても中目黒の再開発タワーは地権者の割合が多すぎ。もう都心に近いとこは
ああなっちゃうんだろうね。地権者半分以上で、新規に買う人が高いかねで買わなくては
ならないんせしょう。

外資系不動産投資ファンドに勤務する不動産鑑定士に話を聞きましたが、不動産相場は昨年９月頃にピークアウトしたという見方が業界では一般的のようです。今年以降は調整局面だそうです。

武蔵小杉の利便性など特長について主張しましたけど、所詮は工場の町であり、ブランド力がない以上例外ではないだろうと言われてしまいました。

………ひょっとして、高値掴み！？

>153
153さんは素晴らしいところに今頃気がついてますね！
所詮工場の街というところがポイントだったんですよ。
でなければSFT、MSTが東横線のこの立地で坪230万からでは買えないのですよ。
しかもコスタと違ってここはグランド跡地。価格は2006年設定だから旧価格ゾーン。
底値の坪単価は2004年武蔵小杉で駅10分で200万程度だからほぼ底値で買えたということ。
パークシティは2分だしね。

工場跡地だからこその大規模再開発であり地権者住戸が全くないという新規購入者
には嬉しいポイント。東京方面アクセスが他の東横線沿線よりも良い。（坪単価半分で！）

なので再開発の計画が現実味を帯びてくると、ナイス物件も坪300万で完売。
住友、駅直結物件も坪300万超と言われてるから、まあ坪250万で買ってれば
あがることはあっても下がることはないだろうね。

その安い原因だった東京機械の工場も移転がきまって、川崎市、JRも新駅に100億単位で
投資してもらえ、東京建物もショッピングセンターに100億単位で投資、東急も駅の改装で
投資してくれるしね。要は何百億円ものお金がこれからの武蔵小杉に投下されると言うこと。
それもこれも、企業が工場跡地のまとまった土地を手放してくれたお陰！

まあ坪単価はナイスが300万で売ってしまったのでこれからは坪300万を基準に上げ下げするん
だろうね。ここは90平米超が買える価格だったけど、これからは小さい70平米6500万みたいして
床面積をちいさくするんだろうね。

＞１５３
地元じゃないですが、東横線沿線の不動産関係者です。

あまりにもしょうもない話なのであえて突っ込みますが、
ピークアウトの話は新聞読んでいれば誰でも知っていますよ。
今後は価格が落ちる物件と、そうでない物件に、所在地により
変わってきます。物件価格に最近発表された再開発、そして
今後発表される再開発が織り込まれていない武蔵小杉は
今後も微増していくという特殊な例です。武蔵小杉に関しては
全ての発表が終わることが予想される２００９〜２０１０年に
ピークになるかもしれません。ただ、あまり下がりませんよ。坪単価
３５０くらいに今後なりますが、下がっても２８０〜３００に
落ち着くのではないでしょうか？

高値掴みという割には、常識を知らなすぎです。
大体ファンドに勤務する不動産鑑定士って、、、
どんな素人に聞いたんですか？
ダヴィンチという日本でも有数の不動産ファンドが手がけ、
恐ろしく高い値段で賃貸に出している物件知ってますか？

ダヴィンチの社長の先日の発表を読むことをオススメします。

まぁ、わたしも出遅れ組みなので、ダメな部類かもしれませんが、
たぶん早めに広い物件を押さえた方が一番の＊＊＊ではないでしょうか。
ＰＣＭでなくてコスタでも、レジでも。
坪単価よりも、結局購入できる総額の価格帯に左右されてしまうと思うので、
価格上昇にあわせて、平米数を抑えた物件がより増えると思います。
坪単価は変わらなくても、セントスクエアが完売してＰＣＭがまだなのは
そこにあると思います。
年月が経ったとき、希少物件になるのは広い物件な気がします。

>156さん

確かに、芝浦や品川でも、6000万円の物件はありますが、
大体５５−６５平米くらいですね。一昨年は6000万なら
85平米が買えました。

現在は小杉でも6000万で80平米前後が買えますが、
今後は７０、そして６５平米と狭くなっていくでしょうね。

PCMの状況を見て、業界各社は6,7000万を基準に、広さを
削ってくるのは間違いないですね。

そういう意味では坪単価は上がるけど物件価格は下がるのかな。