常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part3

№194さん、№195さん、地元ならではの日大病院の貴重な情報ありがとうございます。
やはり病院は選びたいので、一人で大変な時は土曜に車で連れて行く事になるかも知れません。
(でも日大とならば診察まで２～３時間待たされそう～)

値下げしたのかな

201さん

194です。
自分は日大病院を通院していた経験がありますので、
一回目は確かに待つ時間がかなりかかりましたが、
二回目以後は時間予約なので、予約時間通りで行けば、
長時間待たされることはないと思います。

医療の設備といい、医師のキャリアといい
一回日大のURLを確認すれば、良い判断が出来ると思います。

過去に日大の産婦人科に通っていました。
産婦人科は予約していても1～2時間は普通に待たされました。
朝一の予約ですら予約時間に行っても1時間は待たされたことがあり、
アナウンスで出ている診察開始時間よりフライングして入ってみたら
あまり待たずに受診できたことがあります。
診察科目によって待ち時間は異なると思います。

203(194)さん、204さん、日大の経験談大変参考になります、ありがとうございました。
大病院の診察でも予約ってあるのですね。
ガーデンソサイエティに引越したら、近くの飯沼病院や常盤台病院では少し不安なので、親には日大病院を利用させたい思います。
救急ならともかく、命を預ける病院は慎重に選びたいものですね。

ときわ台は病院が多いのも売りのひとつじゃないかな。

日大病院．．．私の小さい時はヤブ医者で有名でした。帝京に日大．．．板橋には良い病院がない．．．みたいな。今は変わったんですかね。
私の知り合いも誤診で隔離病棟に入れられていた方がいらっしゃいます。

板橋総合中央病院が良いですよ。

2011年３月で新築後２年経ちますが、未入居物件でも中古価格になるのでしょうか？
いくら強気な住友でも新古なら１割は値引いてもらいたいものですが…。

下げても気持ち程度だね。

一般的には、2年経つと中古になるの？

ウェリスときわ台 68.44平米～91.56平米 3600万台～5700万台 前野町2-24-9
常盤台ガーデンソサエティ 62.85平米～95.86平米 4800万台～7500万台 前野町2-16-1

近隣に安い新築物件が出てきちゃいましたね。
ここのマンションはもはや中古なのに高い、という最後通牒を突きつけられた感じかも。

…


というか、ウェリス(？)と比較検討するの？？



本気ではないよね？



徳丸のモデルルームをたまたま見る機会があったけど、NTTのマンションてあんな感じなのね。参考にはなりました。

どっちも長谷工だけどね。

お金に余裕があって前野町に特別な思い入れがあるなら、素晴らしい物件だと思います。
常盤台って冠も付いているし！

でも、長谷工物件は苦戦していますねぇ↓

どれくらい残ってる？

未だ100はあるね

100もまだあるんですか。
いつまで完売を目指すのですかね。

ここ、買いたかったんですよね。
駐車場も十分にあるし。。。
購入できる人が羨ましいです。

>>218
買いたかったら買えばいいと思うが。
しかし周囲の新築と1500万も値段が違ったら、買えないのは仕方ないとは思うけど。

近隣の小学校について教えて下さい、ときわ台小学校に通わせたいのですが遠いですか？中台小学校より近くないですか？

220さん、
ときわ台小学校は人気があるので、昨年も抽選になりました。入れないと思います。
入居予定でしょうか？

周辺に新築が出来るから、価格改訂しないと、いつまでも完売しないよね。

販売開始予定時期　平成23年2月中旬予定
販売を開始するまでは契約または契約の申し込み、および申し込み順位の確保には一切応じられません
と、記載された折り込みチラシが入っていた・・・
先着順じゃなかったっけ・・

>>223

ガーデンソサエティの事ですか？
もしそうなら、新築を装って再販売って事ですかね？

価格改定されれば、検討中の人には朗報かも。。

>>223
検索してみたけど確かにそうですね
築2年経ってるのに「最終販売」とかどうかと思いますがｗ
「絶対」先着制限とかないですよｗ


一秒でも早く売りきりたいのですから。


本当に購入したいのなら営業マンに値引き交渉してください
営業マンが出来る値引きとその上司が出来る値引きは違いますから
がんばって上司引き出して交渉することでかなり違いますよ。
いいなりになっては駄目です。

と に か く 余ってるんですから。

ここまで頑張ったんだから、永久（とわ）に今の価格で売り続けてほしい。

わりと近所に住んでいるけど、この物件は、好意的に見られてるよ。
前はタクシー会社で殺風景だったのが、歩道が広くなって、周りが急にオサレになったから。

確かに割高なんだけど、集合住宅は、購入者をフィルターにかけたいことがあるしね。
城南っぽい売り方で、もっと購入者を釣れたはずの物件と思うけど、タイミングが悪かったのと、すみとももびっくりの板橋民のキビシさで、苦戦だね。

ウェリスもできるし、
同じ住友で成増、大山、板橋本町が控えている。

こんな状況で価格下げないでどうやって売るんだろう？

その間に野村は志村坂上の2物件を即日完売･･･。

二年も経つと、忘れらる存在？
最近の情報はありませんか？
それなりに値引きされれば、周りの新築よりも魅力的な物件。

>営業マンが出来る値引きとその上司が出来る値引きは違います

どれくらい違いますか？？

知人が探してるので色々web上で見てるだけですが
近隣周辺ではここが一番薦めることが出来ますね。
>>231
ここの営業と話したことはありませんが
経験上、長期に渡って売れ残ってるものは1割～2割値引くものですけどね（現住民には内緒にしてくださいとお願いされますが）
一般の営業マンと支店長やエリア長？なんかでは当然もってる決済権（枠）が違いますよ
自動車なんかもそうですよね。
残してると余計な経費がかかりますから。

それにしてもこれだけ残ってるのは不可解ですね。
それとも管理組合と値引きしないようにと規約締結したんでしょうかねぇ。

スミフだからさ。

知り合いで、３割引きになれば買っても良いという人いますよ！！

ところで、原価で購入された方はどう思っているのだろう・・・？　

これだけ売れていないと、管理費とかどうなっているのかな？

住民負担なのでしょうか？

住友は何年経っても値引きしませんよ。それに空き部屋があっても
ある程度の期間が経つと何とかして
埋める方法があるようなので、一般に売れなくても大丈夫でしょうね。

>>234
原価て…

>>235
賃貸に出すということですか？

部屋が売れ残っているのは、この場合一概に悪いとも言えない。
すみともが管理組合の議決を左右できるわけだから。

板橋民には物珍しいコンシェルジュや保育所サービスを維持するなら、安物買いが好きな板橋民に管理を任せるのは危険。
その上で、競合物件は周りのマンションでなくて常盤台の一戸建て、売却損を狙っての購入有り、という志向なら、価格を下げる必要は無いだろうね。

>>236
家賃14万円くらいで
借りて住むのが一番賢そうですね。

家賃14万円として（管理費別）

14万×12ヶ月×35年=5880万円

これは得って感じですか？

3割引は無理でしょう。
今でも平気で二年前の価格を提示してますよ。

１５％引きなら、購入する人が増えるでしょう。

東向きの新モデルルームだって。
公表している以上に残っているかもしれない。

分譲賃貸７０平米が、１４万で出るわけないじゃん。
この辺りは古い分譲は狭いので、７０平米超の分譲賃貸なら、築２０年でもそのくらい取れる。

トロい管理組合なら、賃貸入居者にも区分所有者と同じサービスを提供するが、物件によっては、賃貸入居者には、共用施設や駐車場の利用を制限する。

ここは、今んとこ新築だし、賃貸で出すならすみともが入るだろうし、区分所有者と同じサービス提供する代わりに年間３００万ほどふっかけて来ても、驚かんわ。

ここが頑張ってくれれば、周りの相場も維持しやすいから、応援してる地元民は多いよ。

>>243
年間３００万ってあなた毎月２５万ですよ。
そんな価格で借り手がいるとは思えんけどね。
分譲が高値過ぎて売れないのに賃貸だってその値段じゃ無理だろ。
そんな強がり言ってるからいつまでも売れ残ってしまう。

>>244
>新築だし
とか言ってる時点で分かってないのを理解してあげないとｗ
脳内相場と実際の相場は違いますからね。
ここは向かいに病院もあるし通院は楽ですよ。>>243
相場は常識範囲でね。

財閥系グループの物件はたくさんありますが、住友って、格が違うのでしょうか？
プラウド・ブリリア・パークレジデンス・パークホームよりも高飛車に思えてしまいます。

>>244
243だけど、５年前にここが賃貸で、７０平米が礼敷込み年間３００万で出てたら、迷わず借りたわ。
身内が改築することになって、仮住まい先を探すのが、もー大変だった。
ふつうは公団を借りるらしいけど、年寄りはわがままで。

東上線沿線って、見事に広めキレイめの賃貸が無いんだよね。
板橋民には月賃料２５万は法外だけど、当時ミニバブルの都心寄りでは、まともな物件を借りるための防衛ラインってかんじで、しかも狭くて全ての家財は入らない。
城南私鉄沿線までは行けないし。

だから、こういう物件が一つくらいあってもいい。
すみともがいきなり叩き売りに転じて、管理困難物件になって、ついでにサントクとかも撤退するのが、最悪のシナリオ。

>>245
物件持ってないから、そんなこと言えるんだよw

築2年、駅徒歩10分以内で池袋まで10分、住友分譲、70㎡で
家賃月14万円で借りられる物件があるなら
ぜひ教えてほしい。

こっちのほうが相当ひどい妄想だと思う。

↑ようは住友信者なら妥当な価格だっていいたいんでしょ。
信者は価格に理解があるんだから買ってあげればいいのにww

私は中野区に住んでますが、
今朝ここの折り込みチラシが入ってました。

知ってる方がいらっしゃったら教えいただきたいのですが、、、
築後２年も経っていて、空き部屋分のこれまでの「修繕積立金」は
どうなってるんでしょうか？？
管理費はデベが負担してるとは、よく聞くんですけど、
修繕積立金までデベ負担してくれているんでしょうか？？？

もしデベが負担してないんだとしたら
ここまで長期間、100戸以上も空いていると
修繕計画にも影響があると思うのですが、、、

管理費も修繕金もデベが全て負担。
中小デベなら大変だが、
財閥系にはへのかっぱ。

南向き３LDK 4900万円から　あります！！
・・と、出てますけど。

財閥系といっても住友系ですよ。
住友と言えばケチで有名、社内で使用する文具などの備品も
簡単に支給してくれないって聞いたことがある。
100戸以上残っているとすると管理費と修繕積立金合わせて
年間2000万近い負担じゃないの？
担当者は真っ青で生きた心地がしないんじゃ？

100戸以上売れてない！というとすごいようだけど、ここはすでに７割を売ってるわけで、採算点は越えてるだろ。
そしたら年２千万ほどのことで、300戸の区分所有者と揉めることも無い。

＞担当者は真っ青で生きた心地がしないんじゃ？
何の担当者？
２千万くらいで真っ青になるようじゃ、100億超のプロジェクトで責任者は勤まらんのでは？

近辺（池袋など）には、即日完売の物件もあるって聞きました。
ここは、天下の住友なのに売れていませんね。

練馬区、板橋区と去年作りすぎました。それで売れ残っているだけですよ。

新しいマンションは続々登場、一方こちらはどんどん古びて行くだけ。
しばらくは細々と売り続けてゆくのだろうが、この先何年も管理費と修繕費の負担をして行くなると
どこかで売切る決断をするんじゃないの？このままじゃいつ完売するか目途たたないだろうし。
（住民と揉めるかもしれんけどね）
いくらでかい会社でも無駄な経費は使いたくないし使えないのが今の状況。

丸２年経過するのに、まだ残っているのですか？
同じ「常盤台」の名前が付いたライオンズレジデンスは完売していましたよ。

ライオンズは駅から遠い分割安だったからね。でもガーソサと比べるクラス・規模ではないね。今後もガーソサが引き立て役で周囲の新築が売れて行きそうな気がする。

西棟は残りわずか、
南棟は８～９割、東棟は２割弱の売れ行きって感じでは？

間口が狭い田の字ばかりで
仮に価格が下がっても部屋の選びようがない。

長谷工物件でよく言われるように
外見と中身の差がありすぎる。

ペンタックス本社跡は、どうなるんだろ。

駅前何も無いのにフォーラムが売れたのには驚いたが、メリーもパークスも売れて、大規模なら強気価格で行けるのかと思ったところで、ソサエティで息切れ。
消費税率上げ前の駆け込み需要に間に合わないとなると、ペンタ跡も、マンション建てたら苦戦かも。
そっちの値引きの方が、ここより早かったりしてw

HOYAには、ペンタックス本社跡地で、何らかの事業継続してもらいたいけどね。

>>254
７割も売れたと見るか３割も残ってると見るか、人それぞれだけど、
竣工後２年も経っていたら３割も・・・ってのが正直なところだと思うけど。
採算ラインは超えたといっても赤字では無いってレベル。
残りを売ってこれからようやく利益が出る段階だと思うけど、その残りが
売れないから始末が悪いって事。おまけに管理費他で相当な金額の負担を強いられるし。
最近他のマンションじゃ即日完売や早々の完売が相次いでいるけど、住友でそれやると
値付けが安すぎた（儲け損なった）として責められるなんて事を聞いた事がある。
それ位儲けに厳しいシブチン会社なのに禄に利益も上がって無い物件で垂れ流し状態はヤバイだろ。
大会社ほどあちらこちらの水漏れを厳しくチェックして止めないと全体を合わせて見ると
結構な金額になるしね。
年間２０００万（この物件だけで）が本当なら会社もほっとか無いよ、いまのご時勢。

ここが売れないのは、東上線オンリーだから。
だって、ときわ台のボロい券売機、やっと入れ替えるのかと思ったら半分だけ替えて、ボロの故障も貼り紙だけして放置だもん。
池袋までの駅舎も、サビとカビで崩壊寸前、廃線予定だから金かけないってかんじ。
スカイツリー、何それ？の世界。

メガシティは、埼京線と三田線に徒歩10分で売れた。
他のガーデンな大規模も、三田線沿い。

すみともは、東武鉄道の破壊力を甘く見過ぎたね。
負けずに頑張って欲しいわ。

>廃線予定

ソースは？
妄想？

東武鉄道のドル箱路線を捕まえて廃線予定とは・・・

>>264

何とも支離滅裂な文章だね。
頭大丈夫かいな？

>すみともは、東武鉄道の破壊力を甘く見過ぎたね。
>負けずに頑張って欲しいわ。

破壊力の意味間違って使ってない？
東武鉄道をけなしてんのか、ほめてんのかよう判らん。

新築の価格を公表しながら、ウラでは個別に
価格を下げているようですが、値引率が変動し、
ある意味ではフェアじゃない気がします。
仕方ないかもしれませんが、損しないためには、
最大限値引きする必要がありますね。

本気で買うって姿勢の人には話しありそうですね

決算期の３月までにはこの不良債権を売り切りたいでしょ。ローン実施までを考えると今週末は１５％近くの値引きもありえる！

>>270
そういう書き込みする目的は？

だってさー、このタイミングで値引きするメリットがスミフに無いのは、素人にも分かるもん。
板橋本町の方がこれからなのに、ここで値引きしてたら、本町の値付けにも影響してくるし。
本町のMRで、首都高が近い、スーパーが無い、とケチ付ける客には、こっちを勧めるのが、見えるようだわ…。

>>271
新築で買わないな客に中古勧めたらそれこそ大幅な値引きしなきゃ売れないよ。
選択肢はいくらでもあるんだし。

実情を分析してみましょう。実に簡単なことなんです。

主観的な意見や議論は何の意味もない。ビジネスの世界では特にそうだ。
全ての評価は客観的に行われる。その結果こそが現実的な評価となる。

「価値ありとした顧客のみが、その対価を払ってくれる。」

客観的な評価は、3割の空き部屋で証明される。
発売から2年、過ぎた時間は戻らない。
時間だけが平等である。旬も商機も気運も時間経過で廃れていく。
2年も人が居ない部屋、その有様を想像するのは難しいことではない。

会社の規模に関わらず負のビジネスに対する損失は清算の対象になる。
ビジネスは冷酷で冷徹な側面も存在するのは秘密でもなんでもない。
知らぬはいつでも当事者であり、事態は刻々と流れていく。

しかし、全てが暗いベールに覆われている訳ではない。
もちろん突破口も起爆剤もあるだろう。ただ、2年経過という事実が
そのスピードを鈍らせる。劇薬以外に短期的な解決策は存在しない。
10年を目途に完売を目指すなら、その必要もない。

チラシが全て予告広告ばかりだから
実情が見えないよね。

予告広告を出したら、同じ媒体で本広告を出す義務が
あると聞いたけど、いいのかしら？

実情が見えないと行く気になれないですよ。

本当にそうですね。


成増も予告ばかりだし、なぜ住友は価格を公開しないのでしょうか？


高級ブランドだし、価格わからないと怖くて行けません。


ただ、せっかく買うんだから良いものを買いたいです。


このエリアでは一番良いですよね〜？

では実情を見てみましょうか。
ＧＳの完成は、平成21年2月、入居は3月。
現在の公式ＨＰによると、第五期モデルルームを開催中（意味不明）で、まるで第五期受付開始と思わせぶりで、なりふり構わず詐欺まがいの記載をしている。
定義では、マンションは竣工後一年で、新古扱いになり、新築とはうたえない。誤解を招く恐れがある。
現実の室内は廃れていくも、モデルルームだけは進化していくという事か。では、みなさんの、一番の誤解と過信に思う部分を見てみよう。ＨＰの物件概要を見てよう。ここに、見なれぬ記載がある。それは管理準備金と修繕積立基金とある。それぞれ、25万～50万とある。みなさんは、竣工二年の売れ残りの物件の管理積立基金は、住友が補填していると勘違いされているが、なんて事はない。遅れて入居する住民が、この二年分の費用を払うのである。これがビジネスの本質である。この不測の不足分を企業が実質肩代わりするかは、採算次第である。人は自身にとって都合の悪い事は認めたがらない。しかし、世の中、建前で飯を食ってる企業はない。利益なきビジネスは、ボランティアと呼ぶ。
採算次第である。これが現実である。

>みなさんは、竣工二年の売れ残りの物件の管理積立基金は、住友が補填していると勘違いされているが、なんて事はない。遅れて入居する住民が、この二年分の費用を払うのである。

根拠は？

>>277
おいおい、管理準備金や修繕積立基金の意味くらい、調べてから書けよ、恥ずかしいな。

ついでに、固定資産税の解説もお願いしますよw

こっちは暇じゃないよ！

そんなエラそうな言い方だったら、自分で説明を書き込んだら？

>ＨＰの物件概要を見てよう。ここに、見なれぬ記載がある。それは管理準備金と修繕積立基金とある。

どんなマンション投資家さんですか？

気取り屋でしょ

282さんに賛成の一票！

気がつけば、竣工から2年経過ですね。

2年経過すれば、2割引してくれませんか。

若干エリアは違うが野村が志村にバンバン安いプラウドを建てて即日完売させているのをみると、ここも価格を板橋価格にしないと駄目ちゃう？

たしかに、なんだかんだ言っても板橋区前野町だからね・・
ただ、2割引きにしたら、抽選などで購入した人はどうおもうのかなぁ？
少しは戻ってくるのでしょうか？？

んなわけないでしよ。

最初から入居した人間からすれば、気分的に大幅値引きは面白くないでしよ。でも2年近く住んでるわけだしね。

ただいつまでもデベが管理費や修繕費を負担するとは思えないので値引きしてでも売ってほしいというのが心情では？

>>288
ここに関しては値引きしなくても、既にここの中古の査定価格が
過去のこのマンションの中古約定値から判断されて、買値からかなり下がっているから
値引きしてもしなくても、資産価値としては同じことだと思うが。

>>289
すまんが何を言いたいのかさっぱり判らないんだけど。

既に当初の価格より低い資産価値になっているんだから、価格改定しても購入者から文句でないだろうから、値引てください。

ってことじゃない。

291さん

そういう意味ですか。翻訳ありがとうございます。

しかし、残り分どうするつもりなんだろ？

容認事項には未入居物件の扱いについてどう書いてあるんだろう。。

まあ、買えない貧乏人の俺が心配する事じゃないけど。

仕様コンセプト共にこの界隈では秀逸なんだけど、スミフのブランド力が今一歩。
野村のブランドパワーだったら、前野町に風穴を空けることができたかも・・しれないと思うのは俺だけか。

野村だったら、ここまで高い価格設定しなかっただろうし、竣工半年たてば市況に見合った価格にディスカウントして売り切ったはずだよ。

住友不動産販売ときわ台営業センターが、販売物件が不足している、とゆーチラシ入れて来るたび、ガーデンソサエティを売れよ！と思ってしまうわ。
ガーデンソサエティに売れ残りがあるのを知らないのかね。
フリーダイヤルで、教えてやった方がいいのかな。

いやいや、ソサエティは諦めてるんじゃない？

中古物件不足という意味だろうけど、確かに295さんと同じく突っ込みいれたくなるね。。

仕様も秀逸というほどではないと思いました。

間取りは結局スパンの狭い、田の字間取りばっかりで、
長谷工仕様。

田の字で二部屋が共用廊下に面するにもかかわらず、
共用廊下の面格子はルーバーでもなく、
普通の団地みたいな縦格子。

キッチンは、浄水水洗が別についているのはいい点だが、
食洗機や食器棚はついていない。

風呂の栓は鎖つきゴム栓で、
フタもす巻き式のやつ。

このあたりでここまでの金額の割には
チープさがいろいろ目についてしまう。

広さは別にして、住戸内の設備が近くのウェリスにだいぶ劣る感じかな。

もちろん2年半の差や駅距離、大規模小規模の違いがあるので一概には言えないか。

大規模だとどうしても個々の設備が1ランク落ちる気がするのは俺だけかな。

戸田公園のグランシンフォニア923世帯も団地かと思ったし。

でも、住めるならソサエティ住みたいよ（完売つきで）

風強い日は半端ないビル風だなぁ
雨が降ってる時なんかは傘折れるし
と愚痴ってみる。

やっぱりマンションは立地だね。
ここはいい立地だと思います。