プラウド藤沢はどうですか？

今週末、モデルルームがグランドオープンみたいだけど…
本当に人気がないのですね。もう１０日もレスがつかないなんて…

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ホントに書き込み増えないですねーー。　購入を検討してる私としても見ててさびしいです。
皆さん、もっと情報交換しましょうよ！！
ちなみに、先週の日曜日に伺った時には、モデルルームの中は客で溢れかえってましたよ。
まだ、予約制だから書き込み少ないのかね。。
皆さんは、どの辺を検討してますか！？
私はモデルルームを見て最上階が大変気に入りました！！
主人は、４、５階で十分と言ってますが、高い買い物なんだから、絶対説得するつもりです。

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正直、いくら部屋の内容が良くても、見晴らしが良くても、実質的に駅徒歩１５分以上（坂もきつい）で７０ｍ２台・５０００万円以上は高いと思いますよ。自分は価格調整がないと検討に値しないと感じましたが・・・。
自分も日曜日に行きましたが、そんなに混んでなかったですよ。時間帯かな・・・？

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153へ

７０ｍ２台・５０００万円以上っていうのは間違いですよね。２度モデルルームに行きましたが
営業の方から頂いた価格表には、そんな高い価格は載っていませんよ。
それと余程遅い時間にでも行かれたんじゃないんですか？私が行ったときには、
２度ともすごく混んでいましたけど。

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155へ

７０ｍ２台・５０００万円以上というのは最上階のお話です。（152さんからの話の流れで書きました。言葉足らずですいません。）頂いた価格表には最上階の価格は書かれていませんでしたが、最上階想定のMRを見て気になったので、営業さんに聞いたら最上階はそういう価格とのことでした。

自分は午後の２時ごろに飛び込みで入ったので（予約なしでも見させてもらえました）、混雑集団からずれていたのか。みなさんがそういうのなら自分はラッキーだったんですね？ゆっくり見られました。

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もっと人気あるのかと思ったのですが、書き込み少ないのですね。
MR見に行って、素敵だなと思いましたが、高いですよね〜。
あと300万〜500万くらい下がらないかな。。。。
土地取得が高いから無理なのかな。
正式価格っていつ決まるのでしょうか？

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あの場所で5000万近くか・・・
坂の上だから見晴らしは良いかもしれないが、片瀬山があるから半径２〜３Ｋｍの展望だけだし当然海は見えないよなぁ？
またあの急坂だから駅まで歩く奇特な奴なんてホントに少数だし・・・
バスや車で駅まで行くのも村岡トンネルから先は平日の昼間でもあの渋滞だしましてや朝だとどの位時間がかかると思う？
買物するにも徒歩圏内だと坂の下のローゼンか林友くらいだよ。行きは良いけど帰りは荷物持って坂を上がるのよ。オリンピックなら何とか徒歩でいけるかな？
あとは大船のショッピングセンターに車で行くには近くて良いけど駐車場の確保が・・・

そんな場所に５０００万ですか？
それなら鵠沼や片瀬あたりの土地を買って家建てた方が???
ましてや近くの大鋸や柄沢、高谷、村岡東に一軒家建てたらお釣りくるよ！

俺は車通勤だからいくら野村でもあの場所だから３ＬＤＫで４０００万位なら検討しようかと思っていたが、何だかなぁ〜って価格だな。

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ほんとうに。３ＬＤＫで４０００万なら検討したいものです。

近所の賃貸に配られたチラシの購入プラン、あれは何だったんでしょう。人気のなさそうな向き（日当たり悪など）の値段かなにか？でも近所なら方角よくわかってますから、わざわざ日陰を今の高い家賃よりさらに高いローン組んで、とは考えませんよねぇ。

高層階の見晴らしは、たしかに海はみえないものの、片瀬山まではとてもひろびろしてます。うちはすぐ真西の高層階なので、この眺めは捨てがたい。そこで賃貸から分譲へとおもいましたが。

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藤沢市内で来春に向け購入検討中。先日モデルルーム、現地歩いてきました。
一期販売分は価格東向きの２階７３．５１の広さで３８８０万円からです。５階以上が眺めは良いとのこと、５階の広さ南向き　７３は４６８０万円、８０を超えると５０００万円台になってきています。
日当たりは良好、モデルルームも床材や仕様が気にいり、駐車場が借りられるのかどうかと
小学校まであの坂を上り下りするのを除けば物件的には気に入っています。

ちなみに辻堂海見え物件は広さ８０で４８００万円くらいでした。西向きなことと仕様やキッチンなど基本的なものが、３０００万前半の同じ会社が建てた物件と同じだったことなどチープに見えてしまい断念しました。

大道小学校の情報を集めて、よく考えようと思っています。

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No.161様　＞西向きなことと仕様やキッチンなど基本的なものが、３０００万前半の同じ会社が建てた物件と同じだったことなどチープに見えてしまい。。。

どの地域の物件でしょうか？最近、３０００万前半の物件を目にしてないもので。よろしかったら教えてください。プラウドは、自転車や徒歩のきつさで二の足踏んでます。駐車場に外れたら大変ですし。。。

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ＮＯ・162様　辻堂海側公園ちかくの物件です。ちなみに４５００万くらいが多いですよ。
３０００万前半はその会社の別のマンションです、キッチンも同じものが使用しているようだったので。駅まで子ども連れで徒歩２６分、自転車で８分(我が家の速度で）平らなのは魅力です。
西向きの棟は４階以上は海が遠望できます。

内装の感じ、自走式の駐車場、日当たりなど物件的にはプラウドが気に入ってます。

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MR見て気に入ったので、現地歩いてきました。
現在住んでいるところが、坂の上なんですが、今よりなだらかだけど、長さが倍って感じで、
結構苦しかったかも。
歩けなくはないけれど、小さい子が2人いたら、きつい。
ただ一応バスがあるのは強みだと思いました。
周囲も静かな住宅街でよいなあと思います。
が、総合的に見てもやはりちょっと価格が高すぎるような・・・・。
眺望はいいだろうけれど、眺望のためにこの値段はどうなんだろう？

正式価格発表はいつでしょうか？その時、価格が下がれば購入検討！という感じです。

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>>164 歩けなくはないけれど、小さい子が2人いたら、きつい。
うちは子供２人いますので悩んでいましたが、やっぱりそう思いますよね。
っで、候補から外します。

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あの立地でこの価格だから、絶対に外断熱でSIかと思っていますが・・・。
HPみたらSIになっているようですが、断熱については書いていないようです。
結露についてもあまり積極的な表示が見受けられないので、かなり気になります。
断熱について知っている方がいましたら教えていただけませんか？
100年コンクリを謳っているのに内断熱だと耐久性にあまり意味がないのではと思います。

それと先日この辺に住んでいる方に聞いたのですが、ここの学区の中学校は昔から評判があまり良くないらしいのですがこれも本当はどうなのでしょうか？
その方は御自分のお子さんは、色々な手を使ってこの中学を避けて違う学区の中学に入れると言ってました。
そんなに酷い学校なのかしら・・・？？

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166さんへ、外断熱だから耐久性が良くなる、ってあまり関係ないでよ。確かにコンクリートは保護されますが、内断熱だって今はタイルで保護されるし、むしろ一般的に外断熱に使われる発泡系断熱材は劣化が早くてやせる現象がおこり、タイルの留め付け強度も施工がしっかりしてないと不安だし。
あと、学校の件はその年度によって評判が変わるから一概には言えないですよ。
あまり根拠がないことは他の方の不安を募らせるだけですよ。

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人気ないですね〜。ほとんど残っているのかもですね。

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学校の評判ですが、公立中学ですから、本当に学年でまったく異なり、先生と、親次第ではないでしょうか。１６６のかたの言う昔、がいつなのかわかりませんが、昔はそれこそ県内でも一番の湘南高校進学者の多い中学でした。現在、ご近所の幼児のいる家族（幼稚園の父兄の方とか）は、皆さんとても良識のある感じです。私立の中学も良い学校がたくさんありますから受験してもいいかと思います。
工事が進んでいるのを毎日目にしていると、我が家の予算で検討できるといいなあ、と思ってしまいます。

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169さんの言うとおり、公立の中学の評判はそれこそただの評判であって、学年や教師や親の当たり外れの運によるものと自分も思います。
でも、高校の進学に関してはご近所の高校を考えるのは注意が必要。通える学校が多いのは確かですが、公立の湘南高校や近場の私立栄光学園をその頭数に入れるのはかなり無理があります。これらの学校は、フツーに頭が良いレベルでは入学は到底無理。成績の良い子供達の中でもさらに抜きん出た学力がないと入学は不可能なので、一般的に考えてこれらの学校は「無いもの」として考えるのが良いかと思われます。
是非こういう学校に行ってほしいと思うのは親心ですが、子供にあんまり無理をさせるのもどうかなと個人的には思っています。

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>170の訂正
でも、高校の進学に関してはご近所の高校を考えるのは注意が必要。通える学校が多いのは確かですが、公立の湘南高校や近場の私立栄光学園をその頭数に入れるのはかなり無理があります。これらの学校は、フツーに頭が良いレベルでは入学は到底無理。成績の良い子供達の中でもさらに抜きん出た学力がないと入学は不可能なので、一般的に考えてこれらの学校は「無いもの」として考えるのが良いかと思われます。特に栄光学園は中学からしか生徒とっていませんし・・・。

で、よろしいでしょうか？171さん。
言葉足らずでした。爆笑させてしまい、すいませーん。

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１６６さんのそんなに酷い学校？に過剰反応してしまった１６９です。
母校ですから。
まあ、私は藤が岡という場所が好きなので、あの場所に分譲マンションができるのならぜひ住みたいと思って、このスレを見てるわけです。正式な価格、管理費などがはっきりしたらＭＲ見に行こうと思いつつ、販売価格未定が続いているので、いくら素敵なＭＲでも、検討のしようもないです。
工作員になってお礼でも出るのなら、もっと地域礼讃しますけど。

いまちょうど、桜が、販売チラシの桜のように咲いてます。
もうだいぶ木が古いので、あの絵ほどには枝が広がってはいないようです。

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173さん

藤が岡に住んでいらしたのですね?
駅からのあの坂とずっと付き合ってきた訳ですか!
どんな感じでしたか?
やはり車は必需品ですよね?

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また１７１さんに笑われてるか、とここを開いた１７３です。


１７４さん。
駐車場、やはり心配ですよね。同感です。

私はあの坂とずっと付き合ってきました。
小学校は坂の下の公立です。子供たちは何の疑問もなく上り下りしていたので、多分とても体力がついて、鍛えられました。私自身では大雪の時が怖かった。

大人になってから、バスが通るようになったので、会社帰りはバスを利用。
バスが通る以前にはタクシーもワンメーターなので、ときには利用。
朝は奇特にも歩きで。歩いたほうが早い。
買い物の荷物などがあると、ミニバスはつらいです。

私は車が趣味なのですが、あまり生活上の役にたっているかは疑問。
ですから必需品とも言い切れません。
駅周辺は駐車場がいまひとつ。
横浜、東京方面へと思っても原宿の交差点が難関です。
大きな駐車場がある病院などへは便利ですが、私は通院はタクシーを呼ぶほうが多いです。
買い物は、食品、日用品は生協の宅配を利用しています。

小さい子供がいる家庭では、なにかと必要ですよね。やっぱり。

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おとなりさん。

ありがとうございます。

大雪ですか、、考えてなかった。
そういう時ってミニバスは走れるんですか？運休とか。

あと、藤沢駅からバスの場合、遠回りに循環していてマンション前の停留所までが
すごく時間がかかりそうですが、途中、近場で降りて歩くとしたら
どこが最寄の停留所になるのですか?

色々聞いてすみません。。
地元の方に聞くのが一番かと。

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>>おとなりさんへ
本当におとなりさんだったならば、工作員扱いしてごめんなさい。

ただの煽りだと思われているようなのでもう書き込みはやめようかと思ったのですが、誤解されたままでは不本意なのでまた出てきました。

おとなりさんも言っていますが、最近の新築マンションはこの物件に限らず販売価格未定のままの物件が多すぎます。
本来は土地関連費用と建物関連費用に広告費、利益をのせて価格を決定するものだと考えます。
所謂「新価格」になっていたとしても、これらの費用は確定しているはずなので価格を公表できるはずです。

ところが現状ではこのような時点でも、価格未定もしくは予定価格となっているものが大半です。
こうした状況ではデベは「新価格」を金看板に購入希望者の金利上昇等の不安を煽って、最高値で売りたいと思案していると取らざるを得ません。

そして残念ながら大手の物件であるこの物件の価格は、他のデベやその他の不動産価格に与える影響が多大であると推測しています。

そもそも「新価格」とは何でしょうか？
建築資材の高騰と土地価格の上昇の結果との答えが出るのが普通でしょう。
都内や横浜などの一等地であればそうなのかもしれません。

時間があれば地価公示を調べてください。残念ながら藤が岡２丁目は毎年地価は下落しています。
そして仮に地価が上昇していたとしても、新価格に反映すべきなのは価格上昇した土地を購入した物件であるべきではないでしょうか？

またおとなりさんには申し訳ないのですが、地価公示からみても分かるとおり藤が岡2丁目は藤沢では決して一等地ではありません。市内ではごく普通の土地であると言っても支障はないと考えます。
>>171　のレスでも述べましたが、この物件はごく普通の建物が（地価上昇とは言いがたい）ごく普通の土地の上に出来上がるものなのです。

それを何を意図としてか明らかに高い予定価格を黙認肯定したり、建物や土地周辺を事実以上に良いものであるとのイメージを植えつけようとする輩に対して、あのようなレスにて警笛を鳴らしたつもりでした。（ちょっと２ちゃん風すぎましたか？失礼しました。）

失礼ながらおとなりさんも無意識ながらそういう輩の片棒を担いでしまっていたと、私は感じてしまったのは事実です。
昨今の状況からこういった掲示板でも買う側以外の立場の輩の書き込みがあるどころか、そういった輩が話の流れを自分の意図にうまく持っていこうとすると考えるべきでしょう。
私からすれば購入検討者と称する者達が、横浜市と東京都のHPの評価について無反応なのが不思議でなりません。

長々すみません。要は何を言いたいのかというと、事実は事実として価格操作をせずに適正な価格にてデベは販売すべきである。また購入者も風潮に惑わされず購入者の基準で適正な価格で購入すべきであるということです。

私自身は当初マンションを購入して、数年住んでからは人に貸そうと思案していました。
ところが私の考える適正価格から大きく逸脱した物件が大半なので、マンション購入はやめて土地を購入して家を建てることとします。

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以下チラシの裏。

私の考える適正価格とは・・・

マンションPERというものがあります。http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20060908A/index2...
これを元におとなりさんに敬意を表してコンフォールの家賃を基準に私なりにPERを出してみました。またプラウドの価格は私の持つ資料をから161さんの書いてある中層階の価格は信憑性が高いので、それを元に試算しました。
するとPERは29を超えました。明らかに高すぎます。
首都圏平均のPER22,88で逆算すると坪166万強です。PER25ですと坪182万強です。

また違う試算をしてみました。
あるデベでは土地と建物の関連費用を公開している物件があります。
そこのデベの物件は通常より１〜２割建築コストが高いといわれている建物ですし横浜市のHPの評価ではプラウドよりそこのデベの建物の評価の方が上なので、建築費用が高騰しているといってもその数値を持ってきても問題はないと考えます。
また土地については公示価格を比較して、さらにプラウドにかなり有利な修正をして試算しました。

プラウドについては延床面積20,488、43㎡ですが容積対象外面積5,800、52㎡あります。容積対象外面積のうち駐車場を建築基準法で許される最大面積取ってあるとして試算しました。
また広告費と利益は通常言われている3割としてます。
試算結果は平均単価で坪170万強でした。

以上から私は当物件の適正価格は平均単価で坪170万円台であると考えます。
素人の考える試算ですからかなり誤差もあると思います。

手元の資料では70-B1の間取りで4300万〜とあります。
4300万としても坪192万以上です。90-Bですと坪198万以上です。

よってブランドは別にしても立地、建物そして価格から当物件は検討対象に値しないと判断しました。

最後にかなり上の方に建築基準法上は地上9階建て・地下1階建ての表記に懸念を表していた方がいましたが、この建物ですと地下部分は容積対象外になると思われますのでこういう間取りにしたと思われます。（どうせなら容積対象外に人を住まわせることなどせずに駐車場にすべきではないかと考えます。）この点からもこのデベは利益追従が烈しいと思いました。

本当に長々とチラシの裏的な書き込み失礼しました。
もう出てきませんので、ご勘弁を・・・。するとPERは29

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１７６さん
循環バス１４号はたしかに遠回りしたところですね。われわれだと１号で降りますが、1号だと一区画で少し距離がありますし、保育園の裏側あたりだとやはり少し歩きます。１号では多数の人が降りますので、疲れていれば空いた席に座り１４号まで、となるのでしょうか？
また、ここ数年大雪がないのですが、数年前には、タイヤにチェーンを巻いて、お迎え渋滞の道をバスが走りましたが、普段乗らない人も乗ったりして大混雑し大変でした。

１７８さん
藤が岡２丁目が、一等地かどうか？考えていませんでした。現在すでに住んでいるものとしては、住みよい環境、ということが大事なことです。一時期中学が悪評だったからといって、今後はわからないし、これから住み始める皆さんの意識によって、また学校も含めて、住みよい環境に、いくらでもなりうると考えているのです。

管理費、駐車場代も発表されたのですね。

肝心の正式な価格は・・・？

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たびたびすみません。途中で送信してしまいました。
１７８さん、１７９さんの冷静な検討を再度よませていただきました。

藤が岡２丁目の地価、確かな建物、と信じたい野村のマンションということを頭において、そろそろ、冷静にＭＲを見学に行くことにします。

無意識に工作員的な書き込みとなっていたことをおわびします。

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正式価格は、予定価格とほとんど一緒でしたよ。
ただ角部屋の４LDKは、少し価格を下げるかも？と話していました。
（下げるなら、正式じゃないんじゃないか？と思いますが）

プラウドの前にあるオーベル？が中古で売りに出ていました。
築１５年で126㎡が4150万だったと思います。
参考までに。

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>築１５年で126㎡が4150万
あまり部屋が広くても、掃除が大変。。

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１８４さん
詳細に教えていただきありがとうございます。

駐車場が高いものですね。
毎月おおよそ３万５千円をプラスして我が家で検討できる部屋は？？
今週末のＭＲ見学予定が楽しみなような、そうでないような・・・

今朝のことですが、コンクリミキサー車が大多数、柄沢橋あたりに待機してました。
プラウド用なんですかね。

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毎月３万五千円の他に税金にも注意。月割りにすると、プラス毎月１万数千円くらいと思われます。まあ、一戸建てだろうと、他のマンションであろうと掛かってくるものですが、予算上忘れてはなりませんね。

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駐車場高いですね。
茅ヶ崎のパークスクエアには私も見に行きましたが
一番高くても6000円だった気がします。
せめて、駐車場くらい安くてもいいのに〜

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しかも少ないしね。

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187さん＞
　パークスクエアでリクルートの住宅情報（マンションズ）の編集関係者のプレゼン聞きました？
”の”の字の法則とか、先進国の金利とか、購入する上での参考になる話が多かったと思っています。
　今検討中の人にはお勧めだと思いました。

ところで、東側道路を挟んで反対側の敷地にも野村不動産が土地を買っているのは
知っているかと思いますが、こちらの価格とかも気になりますね・・・。
完成はプラウド藤沢よりも半年以上先になるようですが。

検討中の皆さんは、他にどんなところが有力候補なんでしょうか？

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189さん

こんにちは。187です。
プレゼンの件、知りませんでした。
これから聞ける機会はあるのでしょうか？

これから出てくる物件は本当にどこも
手が届かない価格になってしまう気がして
怖いですね・・

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プラウドの東側、野村の建設計画は張ってありますが、あちらはプラウドブランドではないのでしょうか？どなたか質問されてますか？
この先２年以内の住み替え検討中の我が家では、プラウド南側の傾斜地のマンション（建設中）がどうなるかも気になりますが、建設反対運動も盛んなのでどんなものかと。

藤が岡で永住、を希望すると新築はこの３物件、あとは中古が出てくるのを待つ感じですか。
ヨーロッパ風建物のマンションはこのスレではあまり評判が芳しくないようですが、ＭＲ、参考に見学したいと思います。

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190さん>
　その編集の方は、湘南〜横浜エリアを担当しているような事を言っていました。
　なので、パークスクエアで実施していたのも、ある特定の期間だけだと思います。

　プレゼンの中に大型の土地の話が出ていたのですが、92年頃のバブル崩壊後、
　各企業がまとまった用地を手放した関係で、当面はマンションの土地は十分だったそうです。
　しかし、昨今は十分な土地が無く、大型のマンションを販売する事が困難に成っている為、
　駅前の大型物件　は今後大幅に減少するようです。
　各デベロッパーも一定の仕事量を確保する必要もあり、土地買収の価格高騰にも繋がるとか。

　何れにしても、購入をするタイミングとしては、遅れるほど値上がりしそうな気がします。
　足元見られそうですよね〜・・・。

191さん>
ヨーロッパ風建物は何処を見に行く予定ですか？
当方も２箇所見ました。
本郷台と戸塚ですが、戸塚の方がにぎわっていた印象があります。
戸塚は、”旧価格”との事で、やっぱり安いですよ。
85m2で、3500万円とかです。

これに1000万以上積んでプラウド購入するのは本当に勇気が要りますよ。
但し、戸塚のほうはＧＷ頃に一斉抽選をやる予定で、今は先着販売してくれないです。

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やっぱりプラウドは新価格ですよね。
以前にPERの話を書いてる人がいましたがここはずば抜けて高い！！
無理して買っては元取れないかもしれないと慎重に考えています。
5・6階が人気なのでうちも是非そこを・・・と思っていましたが良く考えるとありふれた景色だし、
考えれば考えるほど第一印象でイイと思ったのがイメージでしかなかったという現実に直面しています。
皆さん不安になりませんか？

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現在購入検討中です。
現地を歩いてみて、雰囲気がとても気にっています。
もちろん価格が高いのがネックです。

191さん>
　プラウド南側のマンションとはどこなのでしょうか？
　プラウドを気に入って現地に行ったのですが、南側は戸建てだった記憶が。。。
　眺望に影響があるような場所だと、また悩んでしまうので、よかったら教えてください。

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１９４さん
正確には西南方向なのですが、戸建エリアの先の崖の傾斜地を大規模に造成しています。崖に沿って建てるようなので、高層にはならないという説明（高くても戸建エリアの日照に問題がない程度）が、周辺にはあったようです。また、反対運動も続いています。
プラウド同様、静かで雰囲気のいい場所だと思います。

１９２さん
ヨーロッパ風、先週から実際の建物を公開し始めた、藤沢、です。
辻堂海岸は見学してきました。塩害を考えると、場所的にパスしました。
ですので詳細の比較検討はまだこれから（遅いんですが）です。

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１９６さん
本当ですよね。近頃は、土地勘のある成金な鵠沼居住者が多いようで。
そういう親の子供が高校に入ったあたりで、人を住所の地名で差別したりしてたりすると思うとお気の毒な限りです。
野村の宣伝がずれている感じはしますが、公団跡地を利用と言っているので、読めばわかるのでは。

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197さん
　ありがとうございます。
　プラウドの眺望にはあまり関係なさそうですね。

海側と北側で全然印象が違うとは聞いていましたが、
住所の地名で差別ですか・・・なんだか心狭いですね。
そんな差別に負けない子供に育ててみます。

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