ブランズ巣鴨

ほんとネガな人多いね。

＞２０

＞巣鴨でこの立地で坪230〜260万円なら結構安い印象だね

現地ご覧になりました？

ざっと見ましたが、さほどネガティブな印象は無かったですよ。何か気になる点や問題はありますか？

現地を見たのですが、近くのマンションで、ベランダにネットを張っているお宅が多かったです。
これはカラス避けかと気になりました。

巣鴨在住ですがカラスは確かに多いですね。六義園がカラスの住処になっているので、
このマンションに限らずこの地域であれば仕方ないかなと。

商店街に近いと煩いかな・・と思っていましたが、商店街は18時くらいには閑散としますし、夜は静かなので気になりませんでした。白山通り側はうるさそうですが、商店街向きのAタイプなら大丈夫でしょう。

日当たりは、南東のマンションがあるので、10階以上か商店街寄りのAタイプでないと厳しそうですね。商店街側には当分高い建物は立たなさそうなのはよかったです。

北西側はマンションが建ちそうですが、計画道路が間に入っているので距離があり圧迫感はないでしょうし、日当たりには影響ないでしょうから特に気になりません。

駅から近いのはGoodです。商店街に至近なので便利です。コンビニもたくさんあります。治安については住んでいて怖いと思ったことは一度もありません。商店街に近い巣鴨3丁目、4丁目でこの物件より近いところにマンションが建ちそうな気配はないですし、元々巣鴨は気に入っているので、Aタイプならかなり魅力的と感じました。

ただ、少し共用設備がイマイチな印象ですね。

そうですね。
たしかに共用設備は微妙な感じがします。
というか普通のＭＲに比べると明らかに資料の量が少なく、情報が足らない感じです。
価格を当初から下げたようなので、広告費削っている感じです。
なので、どんな体裁のマンションなのかいまいちイメージがつかないです。
ただ、ＭＲのＡタイプは、仕様もよいし、間取りもGOODではないかなと。
その他、最近あまり見かけないＳＲＣ（鉄骨鉄筋）なんですよね。
土地の形が変だから、ＳＲＣにしなければならないのかもしれませんが・・・。
全体的にコストはかかっていそう仕様のマンションのようです。
ニュージーランドの大地震もあり、マンションの構造にを意識が高まるかもしれません。
価格は、山手線、都営駅近のわりに安いのかなと思ったりしますが、巣鴨といっても駒込方面ではないので、妥当なのかもしれません。
あまり、このスレ人気ないのが不思議です。

北側のタワマンのはなしが出ていますが、気になってネットで調べてみました。豊島新聞というローカル新聞で2月に2回ほど記事になっていましたよ。
地元の皆さんが反対運動を始めたとか。

長谷工さんが地元のお寺に寄付金という名の買収まがいの行為をして、お寺さんが怒ったとか・・・いろいろと書いてありますよ。

しばらくは、長谷工さんも強硬着工はできないかもしれませんね。

あの広場にスーパーで来てくれたら嬉しいんだけどな。

確かに豊島新聞に書いてありますね。着工は暫く先になりそうですね。それか、15階くらいまで階数が下がるか。区有地との一体での開発を考えているなら、地元と揉めている間は手を出せないでしょう。それがなくとも、北西側で日当たりにはあまり関係ないですし、この物件とは距離がありそうなので気になりません。

共用設備はイマイチですが、さりとて設備があったとしても十分に活用するのは難しいですし、管理費が節約できるなら却ってその方がいいかもしれません。

生活の利便性なら明らかに巣鴨＞大塚、巣鴨＞駒込でしょう。それ故に、大塚のタワーに高い金を出して買うなら絶対こちらですね。巣鴨のタカラレーベンは何だか安っぽいし、電車がうるさそうですし、気がすすみません。

駒込寄りの巣鴨1丁目・2丁目はコンビニやお店が無くて不便ですし夜は暗いので、巣鴨はやはり3丁目・4丁目が好みです。26様のおっしゃるように、SRCなのは安心ですね。建築費用に金をかけたので共用設備が簡素になったのでしょうか(笑)。

なのでこの物件には強い興味があります。Aタイプは人気が出そうですね。

最近の物件でSRCは珍しいですね。私は南大塚のパークホームズと相互検討中です
生活利便性はこちらの方が良さそうですが管理費が高額なのがネックです
東急コミュニティーはどこも高いですね....

長谷工のマンションってこの事でしょうか？
http://www.toshima.ne.jp/~shinbun/more/201102/20110202_01.html

賄賂とか長谷工はやることが汚いですね。
私も好きな巣鴨の町並みを破壊されるのは嫌なので巣鴨に行った時は建設反対の署名してきます。

管理費については、高い印象があります。ほかのマンションとも比較しましたが0.5～1割くらい高い印象です。（タワー除く）
そんななか、最近でた週刊ダイヤモンドの2月26日号に載っていた大手管理会社実力ランキングで東急コミュニティーが1位になっていたのは驚きました。2位の長谷工が2位なので？？でもありますが・・・。
高いんだから、質も高いと考えるのか解釈が分かれるところではありますが、少なくとも悪くはないかなと思います。
実際何してくれるのか、いまいちよくわかりませんが（笑）あと修繕管理費も最初から高いです。これもしっかりしていると解釈もできますので、悩ましいですね。

３２です。

＞2位の長谷工が2位なので？？でもありますが・・・。


日本語になっていませんね。ごめんなさい。

2位が長谷工コミュニティーなのは？？ですが・・・

の間違いです。

巣鴨はとても交通の便がよく、いいところなので
このマンションにはとても興味があります。

構造もよく、仕様も問題ないようですね。

私も共用施設はたぶん使用しないと思うので
とくに気になりません。

ただ毎月払わなくてはならない管理費が高めだと悩ましいですね．．．

私もパークホームズと合わせて検討中です。管理費はあちらのほうが安いですね

管理費はコンシェルジュとか24時間有人管理とつけば高いのは一目ですが、ここはそうではありませんね。
管理費も一旦それで回収しますが、管理組合で見直していく（修繕費も同様）と考えると、最初の管理費、修繕費だけで判断するのも危険かなと思ったりします。
私が見た中では、住フの物件は、他より管理費が安いものが多いなという印象でした。

こちらの物件はＡタイプが人気ですね。あとどのくらい残っているのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

すでに先着順になってしまっており、気になるところです。
17号線沿いもファイミリータイプの３ＬＤＫだった気がしますが、こちらを検討している方はいらっしゃいますか？

管理費は、最初安く抑えられいても後で急に上がったりするので、最初の金額だけで比較するのは適切ではないですよね。修繕積立金も同じ。見かけをよくする為に最初は管理費・積立金を意図的に下げているマンションがあるとはよく聞きます。

管理組合で管理会社任せにせず各種費用についてキチンと相見積もりを取る等すれば費用は下げられますね。

利便性では巣鴨ですし値段も手を出しやすいので、大塚のパークホームズやタワーではなくこの物件に絞ります。

やはりAタイプですよね。第一期ではAタイプが3〜4部屋販売されたと思います。白山通り沿いは日当たりや騒音が心配です。それでいて坪単価はAタイプに比べて安いという訳では無かったので、やはりAタイプですかね。Aタイプと他で大分人気にバラつきが出てきそうですね。

こちらの巣鴨物件を見た帰りに、駒込のディプティエレメンツも見に行ったのですが、モデルルームの体裁に驚いてしまいました。今まで見た数々のＭＲの中でも類を見ない趣味の悪さ（レーベンさんごめんなさい）をかんじました。
それに比べると、ここのモデルルームはいい感じでした。駒込４丁目にこだわる人にはディプティエレメンツもありかと思いますが、利便性、間取りに関してはこちらでしょうか。
皆さんの投稿を拝見すると、駒込よりも、大塚側との比較検討といった感じですね。

前の方も書いているように、Ａタイプに人気が集中する気がいたします。

修繕費の上がり方なども合わせて他物件と検討してますが、それでもここは高すぎだと思います。

修繕費のお話で盛り上がっていますね。私もそれが気になる検討者です。
東急コミュニティーは他と違って40年スパンの修繕計画を「提案」しているとＭＲで聞きました。
その他のマンションは確か30年の修繕費がほとんどでしたので、ちょっと驚きました。
マンションに40年も住むのかなと考えたりもしますが・・・

高めに設定設定しておいて貰って、あとで削減であれば、管理組合での話も通りやすいと思いますが、最初に安いと上げるときに大変なのは容易に想像がつくことを考えると、あとは管理組合の努力次第かなと思ったりします。
あくまで計画は「提案」と営業さんは言っていたのでそんなこと思った次第です。

それと同じく、重要説明等できびしめのルールを当初に作っておいてもらうのも必要なことと感じます。
あとから禁止事項を多数決で決定するのは、予想以上に大変なことと思います。
他のマンコミでのルール改正に対する（ベランダでの喫煙、自転車等の玄関前置きなどのポーチ利用）荒れ方を見て痛感するところです。
（皆さんの内なる声を垣間見る、とても参考になるサイトです）