うそみたいな未来：THE KOSUGI TOWERは？【５】

350さん、私もまったく一緒です！それで迷い中です
ただ広さや間取り的に考えて選ぶと、このタイプの天井になってしまうんですよね
私は上階が欲しいので、たぶん窓は開けない暮らしになると思うんです
なので天井にファン付き照明をつけるんですよ
そしたら余計に天井が高くないと…と思ってしまって。ちょっと2mじゃ厳しいです。

ファンつき照明だと2.6メートル以上はないと辛いよ。
友達のマンションが恐らく2.5メートル無いくらいなんだけど、目線の高さでグルグルとファンが
回っていると圧迫感以前の問題でしたから。
海外なんかでも物凄く高い天井にファンがあるから見栄えが良いのであって、低天井だとファンの
意味無くなってしまうよ。ダウンライトにすべき。

契約者です。
やっぱり、ファンつきは無理ですか。
つけたかったのに。。
あー、どうしよう。

天井からぶるさがる感じの物でなくて、天井に近い距離の所で
ファンが回っているファンつきの照明を見たこともあるのですが、
それでも無理でしょうかね〜。それだったら平気かな〜とか思ったのですが
やっぱり駄目でしょうか…

部屋の中心部は2m50あるわけだし、ファン付きの照明をつけるには
中心部に設置ですよね？だから,OKじゃないですか？
うちは、大して高くない天井にファン付きつけてますけど、圧迫感ありませんよ。

薄型のファン付き照明ありますよね。
恐怖感もないと思います。

そもそもファンって室内の空気の揺らぎをつくる効果は
あるけれど、換気はそれとは別に必要と思います。

市ノ坪の交差点近くにあった弁当屋がフレッシュネスバ-ガ-に変わってますねwww

どなたか教えて下さい。
最上階のスカイバスとスカイコート，スカイラウンジ(?)の利用料を予定でもいいので聞いた方いらっしゃいますか？

最上階のスカイバスが1000円だったか2000円。
宿泊用の部屋がスカイコートですか？5000円/日と言ってました。
でもほんとに使えるのかな？いつでもいいというわけではなく、使いたいときに使えないとあまり意味が無いような気も。。。

>いつでもいいというわけではなく
いつも混んでいるかも、ということです。

スカイバスは、居住者限定で１．５時間で１０００円。宿泊用の部屋はスカイが５０００円／日、ガーデンが３０００円／日と聞きました。スカイラウンジは無料との事でしたよ。

修繕費高くないですか？大規模タワーの中でも頭二つくらい飛び出してる感じ。
所詮計画とはいえ、ちょっと心配だ・・・。

>373
１０年後、２０年後、３０年後の平米あたりの修繕費、どれくらいですか？

１戸あたりの平均ですが、11年目で14000円くらい、21年目で29000円くらい、31年目で42000円くらいです。その他、10年おきくらいに一時金43万円くらい。35年住んだ場合の修繕費の合計額は730万円くらいです。

そんなもんだと思っていたんですが、高いんでしょうか。
逆に、大規模修繕が行われた時に追徴されるよりはいいかな〜、
と考えていたんですが…１２年毎の一時金なんかは妥当な金額だと
思っています。

ここはエレベーターが多いですから、修繕費は高いと思います
エレベーターとビューバスが管理と修繕の大半を占めるでしょうから
仕方ないですね

維持費が高いと不評の都内某タワーの修繕費が３０年で４００万です。マンション内に街を作っちゃった港南の某物件では余裕を持って積算して契約時に修繕費を確定させていますが、それでもここより安いです。相当余裕を持った修繕を計画してるのでしょう。

結局どのくらいかかるか、わからない話ですからね。
他の物件より高めに見ているのなら、安心では？
途中で見直せる話ですから。

問題は単に余裕を持った計画になってるだけなのか、他のマンションより高くなる原因を抱えているのかですね。前者なら問題ないですが、後者だとちと辛いっす。

機械式駐車場が要因ですかね。
ここはほぼ全数が機械式ですよね。

契約者です。
先日、建築現場周辺を見てきました。
再開発が終わればすばらしい環境になりそうですね。マンションの周りは他の物件の公開空地と合わせて大きな公園のようになりそうで駅まで歩いていくのも楽しみです。
裏にある東京応化工業本社も庭がきれいに柴で整備されていて良い感じでした。

ただ、近くに冨士仙元武蔵中丸教会というあやしい建物がありましたが何かの信仰宗教でしょうか？

>>381,381さん
ど〜なんでしょうね？
近くに物件で言えば三井もほぼ全数が機械式ですし、
他のタワー型もそうですしね。

機械式でも単価の高いタワータイプだからかな？

修繕費はとても高いですね。ですがタワーマンションのくくりの中で見ると妥当なところではないでしょうか？

タワーの中でも高めだと思いますよ
上でも言われていますが、他のタワーよりエレベーターが多い事と
機械式駐車場が原因だと思われます。
エレベーターは思うより結構高いんですよね。
何年後かには総入れ替えで買い替えなければならないし。

タワーの中では、安と思います。
品川辺りと江東辺りののタワーで、資産した時は、
もっと高かったですよ・・・。

パークシティ武蔵小杉の修繕費はもっと高かったよ。なんだかコスギタワーが普通に思えてきたｗ

同じクラスのマンションで比べたらぜーったい安くないですよ。
パークシティ豊洲の約１．５倍ですよ！？　たしかパークシティ武蔵小杉も同じくらいじゃなかったっけ？
修繕費が月４万＋一時金になったら厳しいっす。管理組合のがんばりでどこまで抑えられるか・・？

ここは修繕計画は確か35年だったですよね？
他のタワーとかは25年ぐらいが多かったけど
年数の違いも関係あんのかな？

タワーって25年しかもたないんでしょうか？

25年しか持たないなんて事は無いと思いますが…
営業の方の説明によると、30年目で大規模修繕がある予定で、
このマンションの管理会社は随分ゆとりのある金額を見積もっているらしいです。
なので、タワーで機械式駐車場での積み立て修繕費はこれくらいで妥当だと
私は思っています。

最近のタワーはほとんどが大規模修繕無しで３世代はもつ仕様になってるよ。

ＴＫＴは修繕費増加の幅が少々大きめ。30年目くらいをみると非タワーで2万、高層タワーで3万が相場に対して、ＴＫＴは4万オーバーだもの。価格に見合った修繕で高いクオリティが維持されれば、一応納得ですけどね。

ところで、ここの角部屋の固定窓の掃除って業者がやってくれるんですかね？

393さん
たしか年４回の掃除だったと思います。
（私は角部屋じゃないので、真剣に見てないのでうろ覚え・・・）

>393
>最近のタワーはほとんどが大規模修繕無しで３世代はもつ仕様になってるよ。

三代って何年間？　建物の外壁の仕様にも影響されるんじゃないかな。
屋上の防水や吹きつけタイルは約10年ごとにメンテナンスが必要でしょ。
屋上の防水を３代＝仮に100年とすると、そんな期間持たせる技術なんて
確立されてないと思うけど。

タワーマンションの外壁は構造上軽くする必要があり、一般的な中低層の
ＲＣ造と比較すると耐久性にも防音性にも劣る、というのが通説だと思うが。

>タワーマンションの外壁は構造上軽くする必要があり、一般的な中低層の
>ＲＣ造と比較すると耐久性にも防音性にも劣る、というのが通説だと思うが。

おっしゃるとおり。高さを望むとそれなりに失うものも大きいです。

タワーマンションってそんなに耐久性ないんですか？
なんかブルーになってきました

>>395

外装のメンテナンス等は大規模補修じゃないよ。
3世代は75年とか100年でしたっけ？大規模補修が不要な期間は住宅性能のランクで明示されてるはず。タワーはたいてい高強度＋プレキャストで施工されるので、耐久性が低いということはありません。

タワーって今はやりだけど、眺望を重視した高層階にしか価値はないんだよね
なので10,20年後の中下階層のタワーは暴落すると思う
しょせんこのあたりの階は高層階をささえる土台でしかない
買うなら最上階近辺だよ
それが買えなきゃ低層マンションの方が将来的には価値がある

２０年も経てば最上階付近ももれなく暴落する可能性は高いと思うよ。維持費が高い20年落ちなんてニーズ無いよ。ある程度長く住んで売るつもりなら、駅近の普通のマンションが手堅い。

下取り気にしないなら、タワーは設備類は整ってるので悪くないと思うけど。

将来的に売却するかもという前提で購入したのですが、このスレを拝見していて
不安になってしまいました。
そんなに暴落してしまうのでしょうか?
買値の2割減くらいでは売れるかなと楽観視してたのですが。

403さん　そんなに心配しなくても良いのでは・・・
私も購入者ですが、マンションを売ってここに決めました。
中古市場は周りの環境と、売主・買主の希望や、管理の良さ等
色々な条件が重なるので　本当に売る時どの様になっているかは誰にもわかりませんし。
私は　一度経験したので、何とかなると思っています。

中古マンションは仮住まい的な位置付けで買われる方が大多数のようで、高額物件や維持費の高い物件は敬遠され、よほどの付加価値が無い限り値は下がります。
5年以内程度なら、新築の延長として購入対象にする方はおられると思うので、いい値段で売れるかもしれませんね。

>403
>404さん
ありがとうございます。とても気にいって購入したので、あまりタワーマンションに詳しくないのに
購入してしまったので、不安になってしまいました。
今中古で武蔵小杉のマンションはあまり出ていませんが、これからたくさんマンションが出来ると
やはり価格はある程度覚悟しておいた方が良いのでしょうね。
うちの場合もし売却するとしても、多分近い将来ではなく10年後15年後になってしまうと思うので
そう考えるとやはり難しいのかなと思ってしまいました。

私はここではなく別のタワーを買う予定ですが、やはり10年くらいで売却し
他の一戸建てに買い替える予定です。
でもマンションの売値は買った時の半分にならなければいいや
くらいの気持ちでいますよ。高くなる事はありえないし。
ただ10年をすぎると管理費の高いマンションは売りにくいだろうなとは覚悟してます。
でもまあ、そこはそれ。自分が住む間がどれだけ気持ちいいか、ですよ。

>398さん　　395です。
>外装のメンテナンス等は大規模補修じゃないよ。

国土交通省や関連団体もしくは認可団体が、大規模修繕、大規模補修の定義
を公表しているのでしょうか？

ちなみに住宅性能表示制度を確認しましたが、「劣化の軽減に関すること」
という項目で「構造躯体等に使用する材料の交換等大規模な改修工事を必要
とするまでの期間を伸長するため必要な対策の程度」とあり、大規模修繕と
いう一般的な概念ではなく、建物の躯体自体の性能と理解したほうが良い
と思います。

したがって、改修工事が不要＝大規模修繕が不要ということにはならない
と思います。

しかも、「大規模補修」って微妙に表現を変えてるし。

建物は定期的なメンテナンスが必須ですよ。

いくらでも交換できる設備や外装の修繕は除きマンション本体に絞って話をすると、国交省の定める日本住宅性能表示基準では、劣化対策等級(構造躯体等)の項で大規模改修工事を必要としない期間について表示があります。最近のタワーマンションはほとんど等級３で、設計性能としては３世代(おおむね75〜90 年)は躯体本体は改修不要です。
あくまで設計上の話ですが、等級２，１の低層マンションよりは劣化しにくい性能を有しているということであり、タワーだから供用可能年数が短いということはありません。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/060601hyouj...

408さん、ありがとうございます。
なんだか安心しました。
それにしてもみなさん詳しいですね。
感心してしまいます。

躯体事態については、408のおっしゃるとおりですが、配管やバルコニー
屋上等の防水、外壁の修繕については通常のマンションと同様、定期的な
メンテナンスが必須です。
しかもかなり大掛かりな工事が必要で、修繕積立金もかなり割高になります。

外壁の構造や防水については低層〜高層マンションの方が一般的には
優れていると言われています。

408さんは「いくらでも交換できる」とおっしゃいますが、現実的には
費用が伴いますので、20年後30年後の状態は、管理組合の運営次第で
しょうね。

低層、高層マンション、タワーって
それぞれ何階くらいで分類分けするんですか？

私も他のタワーマンション購入希望者ですが
（30階なのでタワーと言えるか疑問ですけど）
武蔵小杉はニーズがあると思いますよ。
駅前（というか駅）はかなり便利ですし。
子供がいるなら武蔵小杉でしたね。

ここって、エレベータが少ないと思いません？
６台ですよね？

モデルルーム改装中って本当でしょうか？
たしかに、モデルルームの南向き７５m2とか完売でしたもんね。

自分の間取りはまだ残っているようなので、
みてみたいな〜、なんて変な期待をしているのですが(^^)

先日付近を散歩していて思ったんですが、東側に面している部屋は電車の騒音がかなり気になると思うのですが、どうでしょうか？
また、このマンションはほかの物件に比べて梁や柱がかなり部屋を圧迫しているように見えますが、何か理由があるのでしょうか。もう少し外側に張り出すようにできないものかと素人的に考えてしまいます。
側の賃貸が同じ高さで４７階建てということは、この物件より階高が高いということですか？
賃貸よりこちらの方が仕様が劣っているようなことがないといいんですが。。。
購入を真剣に考えているので、ちょっと気になってます。

>>415さん
階高はじゅうぶんで、レジ等と比較しても十分なスラブ厚を確保できていると感じました。

東側の騒音も、それこそ、三井、レジと比較して優位だと感じました。
但し、その分駅からは距離がありますが（東急駅7分、横須賀線新駅2分）。

梁や柱は、レジと違ってアウトフレームじゃないから、しょうがないのでしょうね。
採光性は劣るでしょうが、眺望はむしろ比較優位と思います。

まあ、一長一短ですね。

>>４１６さん、
返答ありがとうございます。
今角部屋検討しているため、以前にも話のあった LD の梁が気になってます。

今週からパークシティもモデルルーム始まるようなので、小杉が気に入っているので、どちらかで決めたいですね。
パークシティの角部屋は手が出せなそうですが。。。

早く東京機械の跡地が決定するとよいですね。
年内には発表あるのでしょうかね。

こちらも書き込みがすっかり減って閑散と
してしまいましたね。
小杉地区では先行して売り上げを伸ばしている
余裕でしょうか？
２期で完売でしょうかね。　楽しみです。

先行して売上げを伸ばしてるっていうより
売り始めた時期が最も早いし、再開発地域ではいちばん安い物件だから
売りきれるのも早いのが当然でしょう
最初にCMしたのもここだし、正直あせって飛びついてしまった

土曜日に三井のモデルルームを見たものですが、業者っぽい人が数人うろついてました。特に気にしてはいなかったのですが、コスギタワーの営業？の人のキャッチセールスでした。ちょっと怪しかったので、素通りしようとしたら「眺望の良い方が絶対いいですよ」といわれました。他社のＭＲの前で行う行為でしょうか・・・？コスギタワーを真剣に購入検討していたのですが、営業のやり方が怪しすぎますね。会社を疑います。

眺望は良いほうがいいとは思いますが、いずれきっと飽きるんですよね。
三井、リクコスの物件の駅に近いという利便性は捨てがたいです。
でも消防署や電車の騒音を考えると、私は眺望のことは除いて考えても
コスギタワーにするかもしれないな〜。生活していく上で、騒音源は
あまり無いほうが私は好きです。でも、コスギタワーの建物の中の機械式駐車場の
音がどの程度になるかがわからないので、こっちにも騒音源がある…
さて、どっちにするべきか…迷ってしまいます…

コスギタワーの北側に建つ二棟の賃貸マンションは眺望を遮るので残念でしたが、三棟分の公開緑地で周りが公園のようになりますね。特に中心部は周りからも離れているのでプライベートガーデンみたいになりそう・・

購入を真剣に考えているものです。コスギタワー周辺は２棟の賃貸タワーと低層マンションが建つみたいですが、全部ちゃんと埋まるでしょうか？周りが公園のようになると思って期待してるのですが、賃貸部分が埋まらないと周辺共有部分の維持費が分譲のコスギタワーに降りかかってきたりはしないのでしょうか？マンション購入初めてでちょっと気になってしまいました・・・

>>423さん
さすがにその問題は大丈夫でしょう。
西側の低層賃貸はオリックス、北側のツインタワーはＵＲ（都市再生）と、
運営主体もしっかりしたところですので、整備もしっかりしてるだろうと
思います。
少なくとも、ここの住民に維持費が降りかかるなんてことはないでしょう。

公園といえば、南側にちょっと歩けば平和記念公園もあるので、
お子さんがいらっしゃる方には、メリット有りと思いますよ。

私は、第１期購入者ですが、一緒に住めたらいいですね。
そのときはよろしく御願いします。

>420
都内の人気物件とか見に行ったことある？
他でもみんなやっていることだ。
またMR免疫たんないみたいだけど、もうちょっと勉強しようねー

425>

私は420ではないけど、みんなやってるかなぁ？
結構色んなところ見てきたけど、一度もなかったよ、そんなこと。
やってるとこもあるのだろうけど、少なくとも「みんな」ではない。

言葉尻あげ、ですが。

ここはちょっと強引だと思う
それが原因で買わなかったわけではないけど。
私はリクコス、三井どちらも買いません。
どうしても欲しい武蔵小杉物件がこれから出るので。

もうこれ以上武蔵小杉にマンションできなくて良いです。

大型商業施設希望

どうしても欲しい物件って、どんな物件?
知りたい!教えて!

ここはレジがオープンしたときもモデルの
まん前で散らし配って客引きしてたよね。

まー中山美穂で武蔵小杉の知名度を上げたのは
ここだから集客したお客さんをみすみすよそに
持って行かれるのはつらいよね。
それにしてもなんであんな地の利の悪い
元住吉にギャラリーを持って行ったんだろう？

>>429
これから新しく発表になる東急駅側のタワーです
これはもともと賃貸の予定でしたが
分譲に変更になりました

>431
それ本当？
ソース教えて。
どこが分譲するの？

着工している物件が賃貸から分譲に変わるなんてあるのですね。
共用施設も賃貸と分譲では大きく違いそう。

>431
それってどこよ？三井より駅近の？

教えてチャン、うざい。

ちょっとは自分で調べてみれば？

本当のことだとすれば、鹿島の２棟のうちの西側の物件では？
２棟とも賃貸って多すぎると個人的には思っていました。

>425さん
420です。
武蔵小杉周辺で検討しているので、都内のMRは見ることもありません。
比較できるMRだけを見て決めるつもりです。
沢山見て免疫つける気もありませんし・・・。
ただ、売れている物件だったら他社のMRの前でキャッチセールスしなくても
良いのではないでしょうか？

私も三井のモデルルーム行ったとき、武蔵小杉駅でみましたがチラシ配ってた
だけでしたよ。これぐらいはどこでもしているのでは？？

＞436
鹿島なの？
決まってるんだ？

別に何の不思議でもない。三井の前でコスタのチラシをもらったこともあるし、コスタの前で三井のチラシをもらったこともある。
マーケティングする人間なら効果の高いところを利用するのは当たり前。

コスタの１期の頃も、モデルルームの前で溝の口の物件の業者さんが、チラシ配ってましたよ。
どこの業者さんも必死な世の中ですよ。
私はどこも売り残さない様、頑張ってもらった方が良いと思います。
小杉の他の物件においても・・・やはり空きがあるのは色々問題出ますしね。

バイトが散らし配りはよくしているけど、営業マンが
行き返りのお客さんを捕まえてセールス始めるのは
コスタだけだよね。
おれもレジの前で営業マンに話しかけられて鉄道の
音が煩いだの、鉄粉が飛んでくるだの言われたよ。

小杉３物件全部回ったけれど他社の悪口を言いまくるのも
ココだけ、自分の物件の良いとこをアピールした方が
好感は持てるよね。

検討者です。営業マンによってそんなに話が違うのかな？
私の時は、良いとこ・悪いとこちゃんと説明してくれましたし
他の物件については特に言ってませんでした。
たとえ、言ってたとしてもそんなに気にすることですか？

＞443
同感です。第１期で契約した者ですが、近隣の物件も見ておくように
勧められましたよ。

そりゃ〜営業マンによって違うでしょうね、営業トークは。

他物件をけなして、それで気持ちよく買える人と不快に思う人がいるって
ことですよね。

私は…不快に思うと思います。他の悪口を言う人を基本的に信用できないです。。

私も契約者ですが、担当の営業の方は三井の事をほめていたけれど
けなしてはいなかったし、感じのいい方でした。
別に強引な印象も無く、こちらの不明な点に対する回答も明確で
とてもいい人でした。営業の方との相性もあると思います。
私はたまたまいい方にめぐり合えて、満足して契約することができました。
そんなに悪口言いまくる営業の方がいるんですか。。。
なんだか契約者として悲しい気持ちです。

検討者ですが
三井の営業の方もコスギの営業の方も良い方でしたよ。
悪口なんて全然でないですし、それぞれの良さを言ってました。
他社の物件を悪く言う人っているんですね。
なんか悲しいですね。

今度もう一度コスギに行く予定なんですが、この前聞き忘れてしまったのですが
機械工場の土地は東京建物が所有しているのでしょうか？
もし、そうなら何が出来るか教えて頂けるんでしょうか？

自分はここ契約寸前でしたが、営業がいまいちで止めちゃいました。先着順の部屋検討してたとき、入居までの間にやむを得ない事情でキャンセルした場合の頭金の扱いについて聞いたら「返金できません」との回答。頭金はすぐ振り込んでと迫ってくるし、返金されないわけないと分かっちゃいても営業にそんなこと言われたら躊躇するよ。
レジの営業もハズレっぽかったし、武蔵小杉は営業運悪かったみたい。

>448さん
貴方の考えのほうが違っているかも・・・・
普通契約したらローンが通らないなど特約がついている
以外のキャンセルは手付けは返金されませんよ。
会社によっては契約者がなくなったりしたときには
返金されますが会社の友人は転勤でも手付けは戻りませんでした。

コスギタワーがおかしい訳ではないと思います。

キャンセルについては449さんの言う通り。
販売側がキャンセルのときは手付金（10%）倍返しだからね。

ただ、手付金は返金できませんと機械的に言われると448さんのように感じてしまうのは止むを得ないかも。
こういう時の言葉の伝え方、説明の仕方に営業力が出るのだと思います。

448です。ここ以外の幾つかのＭＲでも同じ質問をしてますが、どこも「原則はダメ。だけど、やむを得ない理由の場合は相談していただければ大丈夫です。」という説明でした。実際は、やむを得ない事情のキャンセルの場合は、諸々実費を差し引いて返金される場合は多いようです。

営業の話に戻すと、上記は気になった一例で、全体的に質問に対する回答が的はずれであることが多く、その割に契約だけはやたら急かすので、妻が呆れて「営業変えてもらおう」と言い出す始末でした。今回マンション探しで多数のＭＲを回って、あたりはずれはあるものの、全体的には財閥系とそうでないデベの営業の質の差を非常に強く感じました。
コスギタワーはマンションとしては気にいってましたが、残念ながら縁がなかったようです。

営業が悪くても、マンションの内容は変わらないんだけどね。
ま、営業が悪いことを理由にやめるんで有れば、
縁が無かったということなんでしょう。
私は気に入ったなら、そんなことでめげずに買うけど。

ちょっと駅から遠いのがネックだな

確かに、駅からの距離が気になります。東横線武蔵小杉駅から新しい道が出来たら7分といいますが、ほんと？と思ってしまいます。大きい建物ばかりが建つので近そうに見えて結構時間かかるのではと・・・でも予算的に三井、とレジデンスは厳しいので決めようと思ってます。

そうなんですよね。
地図で建物の位置と入り口を、もらった設計図でちゃんと見ると
改札から10分強は見たほうがいいと思います。実際歩いてみて思いました。
（できてない道は地図で想像）
しかも建物の入り口から家までも結構かかるし
東急まで電車に乗るなら１５分はみて家を出ないといけないと思う。
私は今の所、三井に要望書出しで抽選にはずれたらレジにするつもりです。

距離を正確に測ると7分ですね。
綱島街道で信号待ち1分としても改札からエントランスまで８分でしょう。

住友だから多分高いと思います。