レスが1000を超えたのでその2を立てました。
情報交換していきましょう！
所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3丁目20-37（地番）
交通：京急大師線 「東門前」駅 徒歩3分
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[スレ作成日時]2008-05-31 21:31:00
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233 賢明な消費者
224マンション投資家さん
>>172さん
とても面白い計算ですね。
機会があれば参考にさせて頂きたいと思います（笑）
この理論ですと今後は「マンション投資」よりも「戸建て投資？」が理想ですね！
戸建て投資はあまり流行らないんですけど…
実践されているようなので健闘をお祈りしております。
ちなみに再販実績は徒歩10分の戸建てより駅近マンションっていう常識はご存知ですよね？
⇒ 私は投資家ではありません。実際に一生住むつもりだが、人生何が起こるかわからない
ので、仮に10年後20年後に売却するとなっても出来るだけ実現損（購入価格-売却価格）
が少なくて済むような物件を購入したいと思いました。つまりインカムゲインを狙って
いるのではなく、潜在的なキャピタルロスを極小化しようとしています。
マンションほど戸建ては中古で売りに出す人が少ない（永住志向が強い）ため、流通
件数では 中古マンション＞中古戸建て であろうと思います。しかし、実現損を
考えると、購入価格の約7割を占める土地価格（相場によって上下しますが）は必ず残り、
管理費+修繕積立金+駐車場代がタダの戸建ての方が有利であるのは自明の理でしょう。
>>173さん
何度も言いますが、不動産の相場は過去の販売価格との比較で検討するのは賢明ではありません。
「販売価格」と「数年後の資産価値」とは別物です。
⇒（私は173ではありませんが）
だから過去の近隣物件販売価格より割高な物件を買うと20-30年後に売却する際に非常に
不利となります。立地がほとんど同じのリヴィエマーレ（160万円/坪）とこの物件（180
万円/坪）が20年後に売りに出されたとして、「ここは販売価格がリヴィエマーレより
20万円/坪高かったから、20万円/坪高く売れる」ことにはなりません。おそらく1-2年
の竣工年数の前後はありますが、ほとんど同じ坪単価でしか売却できないでしょう。
>>同じエリアでここ1-2年前に分譲された物件と比較すれば2-3割は割高。
そこに注目です。
では何故、この状況下で価格が上昇傾向にある物件に契約が殺到しているのでしょうか？
契約者はみなさん盲目的に契約していると本気でお思いですか？
そんな安易に考えてはいけません。
⇒ 契約者には予算があり、それを越えると売れ行きが極端に鈍ります。川崎区の
ボリュームゾーンは35百万円-45百万ですので、その予算に収まるこの物件の
売れ行きがいいのではないでしょうか。必ずしもこの物件の立地・設備が気に入って
購入する人が多いわけではないでしょう。
契約者は価格や条件には非常に敏感で、各々が厳しい選択判断を行なっております。
投資というのは過去のデータを列挙して比較できるほど甘くはありません。
データに囚われずに、今後、化ける土地や物件を感じる能力が必要です。
投資家に限らず、消費者は将来性を見ています。
⇒ 消費者は将来性よりも自分の「フトコロ具合」を優先します。夢より現実です。
あとは各々が判断すれば、物件は淘汰されていきます。
ましてや、販売時に売れ残った在庫処分の値引き物件を勧めていますが、そのように淘汰された結果である売れ残り物件に資産価値を期待して再販価値を見い出せるでしょうか？
⇒ 最近の売れ残り物件は、モノが悪くて売れ残るのではなく、「高いから売れ残った」場合が殆ど
です。ような物件を粘り強く交渉して安く手に入れたとしたら、再販価値は十分にあるでしょ う。 -
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by 管理担当
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