グランドメゾン東戸塚　２

>>522
そうだよね。常識的にないよな。

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517さん　　私も通りがかりで見ましたが、だいぶ出来上がってきましたね。　信濃小学校から下った所にあるパチンコ屋さんの駐車場から、グランドメゾンのＣ棟とＧ棟方面の建物が見られますよ。　線路を挟んでやや上に見あげるこの建物は、まさに威風堂々、要塞のようなマンションですね。　これを見たら、「やはりそれなりの価格は至極当然、価値はあるなあ」と思いましたよ。みなさんもごらんあれ。

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524さん　私の解釈です。
まさに威風堂々、要塞のようなマンション
　→コストをかけたんだな〜。この値段で本当に完売できるのかよ。
「やはりそれなりの価格は至極当然、価値はあるなあ」
　→価値は需要と供給によって市場が決めるもの。具体的には（デベが勝手　　に付けた値段ではなく）最後の一戸の価格がその物件の本源的価値。
　　さて、この物件を市場はどのように評価するのか、楽しみ。

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↑多分５２４さんは市場価値ではなく、御自分の価値基準の中の”価値”の事を言っておられるのだと思います。

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５２４さん
信濃小学校は　品野小学校の誤りでしたね。

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５２７さん
品濃小学校ですよ。

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５２６さんのおっしゃる通りだと思います。
　
　５２５さんのような考えの方も多くいらっしゃると思いますので、書き込み
自体は別によいとは思いますが、他の方の書き込みに対して書き込まれるので
あれば、もうすこし文脈を読まれたほうが良いかと。
　
　さらに付け加えさせていただくならば、５２５さんの書き込み内容からはとても「購入検討中」には見えませんが・・・。

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５２９さん
後段全く同様です。５２５さん関連文体、文脈に関してはどうでも・・・。
入居されない方が・・と思えばよろしいかと。

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ペットOKのマンションを買ったんだから、ある程度は覚悟していますよ。
我が家は飼いませんが、ペットを抱っこしているのを見れば「降ろして散歩させてあげれば良いのに」って思うでしょうね。
普通は歩かせますよね〜散歩だもん。
ただ、ノーリードや糞をそのままにされるなどの明らかなマナー違反をする人が居ない事を祈ります。。。

それから、住む家を決めてから「近いから品濃小が良い」とかわがままを言い始めるのは良くないですよ。あっ、希望ですね。
だったら、初めから小学校の近い家を探すべきです。
今は電車で私立小学校にも通う時代。
２０分近く歩く事が危ないと思うなら、初めから検討するマンションではないと思います。

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不特定多数の出入りする掲示板です。煽りはスルーしましょう。

ところで、ペットの散歩に関しては管理規約（文面も確かに悪いが）を拡大解釈されているのではないかと思い書き込みます。
あそこのペットを抱く・若しくはケージに入れなければいけない土地の範囲は自宅ドア〜メインエントランスとなるはずですが、最近の書き込みは全ての土地と判断されている方が多いようです。

この物件は二重の入れ子のような構造になっており、住民でなくても立ち入りが認められている場所（散策路）が存在します。自分は契約済み・且つ周辺住民ですが、地域の人は普通に犬の散歩コースに繰り入れるはずですよ？地域との妥協点はそこにありますから。ただし「セキュリティーを通過しないといけないところ以外」とするとセンターガーデン等も繰り入れられてしまい、微妙になるためにあえて濁した書き方をしているのではないかと思います。

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>>531
散歩はマンションの敷地内でなくても公園や道路でもできますよね？
敷地内を散歩したいのであれば散歩可のマンションに住めばよいと思います。
うちは都内のマンションですが、犬用のベビーカーのようなもので散歩してる人も沢山いますよ。そして公園についたら歩かせるのです。

>>532
作成した人がどのような意図で作られたかはわかりませんが、土地及び共有部分といえば、間違いなくグランドメゾンの土地のことを示すと誰でも理解すると思います。もし違うのであれば、かなり誤解を受けやすい文章かと思います。

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>>525
「不動産に掘り出し物なし」って有名な言葉ご存知ですか？
全て不動産は相場なんですよ。高い・安いにはそれなりの訳があります。
しかしあまりにも高い物件は、数億円のダイヤモンドのようなものでなかなか売れない可能性もあります。それは価値が無いのではなく、買える人が少ないので売れるまでに時間がかかるのでしょう。グランドメゾンはそこまでの物件とは思えませんが。

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534さん　525です。
「不動産に掘り出し物なし」とは
　①時間軸を考慮しなければ、
　②適正価格より「安い」モノはない　という意味と思います。
売主に特別な事情がない限り、適正価格未満で売る必要はないからです。
＜根拠＞
①殆ど同じ間取り・階数の物件を定価で買う人もいれば、数ヶ月後に竣工後
　売れ残りを数百万円値引いてもらって買う人もいる
②適正価格に大幅な利をのせた価格で買う人もいれば、売主と交渉して適正
　価格で買う人もいる

売る人は出来るだけ高く売ろうとするし、買う人は出来るだけ安く買おうと
する。そのギリギリの妥協点が「成約価格」だと思います。

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不動産に掘り出し物なし。
まさしくその通り。
しかし、不動産には「割高」物があまりにも多く、殆どの消費者は
「割高」物を買ってしまう。
不動産に掘り出し物がない以上、出来るだけ「割高」物は避け、物件
本来の価値に見合った値付けのされた物を買うようにしたいものです。
残念ながら、この物件は「割高」物の部類に入るような気がします。

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それでは５３６さん、プロの目でご覧になった上でのこの物件近辺の他物件で割安物件を是非教えていただけませんか？お願いします。

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537さん　536です。
この物件の付近では、ロイヤルクレスト下永谷、京急プライム上永谷、グランノア汐見台、シティハウス上大岡などが割安でしょう。
その他、たまプラーザ美しの森の竣工済物件も1-2割値引きしてくれますの
で、うまく交渉すれば「お買い得」かと。

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５３７さん
５３８さんの物件Ｇ．Ｍ．東戸塚と比較になりませんよ。割安価格のみであれば別でしょうが。プロであればもう少し注釈がほしいですね。

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安けりゃいいってモンでもないでしょ。。。
どこにも魅力を感じませんよ、５３８さんのお勧め物件。

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>>538

おいおい、本当にプロか？
貴方の上げた物件は、

・旧価格時代に売り出した物件
・売れ残って値引き販売してくれる物件

全然、比較の前提条件が違うものを単純比較するとは・・・
（20年前の100万円と現在の100万円は単純比較できなのと一緒。比較するなら補正が必要でしょ？）

ここと”同時期に販売開始した物件”で、”本来の価値”から見て”割安”な物件を教えてくれ。


”本来の価値”と比べて”割安”な物件

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５３８さんによって、ここで使われる「割高」と言う言葉は単に（値段が高くて買えない）っていう意味だとはっきり分かりましたね。

それから、資産価値が有るとか無いとかも良く話題に上り、この物件は駅から遠いし坂道だから（それから学区が東品濃小じゃないから。。笑）資産価値が無いってよく言われてますけど。。
１０年２０年後に売った時にどれくらいの値段で売れるか、なんて考えて
買ってる人ばかりではないと思いますよ。
マイナス○千万円だとしても、住んだ分の元はとれるのではないでしょうか？
広々としていて緑が多くて気持ちの良い生活が送れると思っていますので。
資産価値に関しては、それぞれの懐具合いの違いが有りますので、ご心配なさらぬように。。。。

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>541
そういう意味で言うと、今はこちらもあちらも便乗値上げだから
ここに限らずどこも「割高」物件しかないでしょうね。
５３８さんの言いたかったのはそういうことでは？
確かに例としてあげた物件は売れ残り物件ばかりで笑ですけど。
昔の話をしょうがないかもしれないけど、人気があって
私が客観的に見て割安だなと思ったのはお隣のサンクタスと
上永谷のＬウイング、少し遠いところで、センター北の港北
センタープレイスかな。

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５３８さん、まさかそれって割安ではなく、単に坪単価が安いだけでは？

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ロイヤルクレスト、京急プライムは、ここと同時期にモデルルーム＆現地を見てきました。　主婦目線ですが・・
ロイヤルは確かに激安。でも、駅遠い・国道沿い・床暖房なし・スロップシンクなし・コンロがＩＨ（電磁波・火災等の心配）。京急は、オール電化じゃないのにコンロがＩＨ・ファミリー向け間取りが少ない・駅近でも市営地下鉄じゃ・・・等の理由で却下しました。やっぱり料理は直火でなくちゃ☆環2を通るたびにグランドメゾンにして良かった〜と思っています。

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>>545
ほぼ同意なんですが、IHには少し斜が掛かっているかなぁ・・・
適切な使い方（油の量が肝心）さえすればIHは本当に安全です。調理法は一部制限されることは確かですが、老人・子供を抱える家庭においては魅力的です。（実際火力(?)も大きいので普段の料理も実は楽になります。）問題はオール電化でないとメリットが生かしきれないことでしょうか・・・

グランドメゾンはもう少し台所が広いと良いのですが・・・

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プロは安く買って高く売るのが商売だからプロの目ではあるとは
思うけどロイヤルクレストは厳しいと思う。。。

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安物買いの銭失い・・・かな？

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ロイヤルクレストは120万円/坪です。叩けば100-110万円/坪になるで
しょう。つまりグランメゾンの半分！！！　都心までの通勤時間は
あまり変わりません。
人生いろいろ出費があるもの。多くの人にとってローンなしで買える
ロイヤルクレストはお買い得かもしれませんよ。

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マンション市場の潮目は完全に変わっています。
新築マンション成約率急低下、REIT市場の急落（ピークの3割ダウン、
年初最安値更新）、デベの完成在庫急増、都心地価の上げどまり.....。
本当は土地も建設資材も大して高騰していないのに、「新価格」「新々価格」と消費者を煽って価格を吊り上げたデベが現在、大量完成在庫をかか
えた上、消費者にソッポを向かれています。
あきらかにグランメゾンは割高であり、この戸数を竣工までに完売する
のは不可能。消費者もアホではありません。
ここは、じっと様子を見て3月決算前のバーゲンセールで安く買い叩く
のが賢い買い方でしょう。

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グランメゾンとサンクタスでは売り出し価格はサンクタスのほうが
安いけど、中古になると駅に近い分サンクタスが高くなるのかな？

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551さん
やはり中古を買うヒトは利便性を最重視するから、駅近が有利だね。
それと大規模物件の場合、中古に出される物件が数戸出てくると
値下げ競争になり、成約価格が下がるといわれています。
ここも700戸以上あるわけだから、何戸か売りに出されていたら、
早く売ろうとすれば他より価格を下げなければならないので、
結果的に「安く」売るハメになります。

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>>550
投資物件と比べられてもね。
グランドメゾンに投資需要は大して無いでしょ？横浜の通勤徒歩物件で売れ残っているようなのはタワーとか特殊なものを除いて見当たらないよね。戸建て需要もぼちぼち伸びてきたけどグランドメゾンとあたる地域はまだまだ高い（ってか8,000〜1億だし・・・）し、ここと比べて便の悪いところは横浜には掃いて捨てるほど有るから需要はそんなになくなることはないと思うんだよね。

ま、客の選択肢を限りなく少なくして効率良く建設を進めようというコンセプトには割高感というより価格に対する安っぽさを感じるけどね。あの値段で建売感があるとちょっとつらい。建売の戸建てでもフリープランでなくとももう少しいじれる。

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>>545
コンクリートの重量や鉄筋の量等、見えない部分でも価格は変わりますよ。
駅から遠くても周辺環境がよいとか、そういうのも考慮されます。
同じ物件は、どこの不動産会社が値段をつけてもほぼ（全くではありません）同じになるそうです。

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554さん
同じ物件でもデベの戦略により値段はかなり違ってきます。
①ブランド戦略
　例えば、「プラウド」と名を付けるだけで1割アップします。
　「グランメゾン」も5分くらいプレミアムがついているでしょう。
②価格メリハリ戦略
　当初販売価格を高めに設定し、価格に敏感でない消費者にある
　程度（全体の7割程度）販売して利益を確保し、残りは価格に
　敏感な消費者に値引きにより値ごろ感を出して販売するなど。

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＞555さん
価格メリハリ戦略はほぼありえないですよ。
世間的にはよく言われているようですが、実際にはそのような
ことはほとんどありません。少し前に、あまりにも売れ行きが悪かった
のを理由に、当初値段の5％〜10％程度安く売り出したら当初の段階で
買った住民に訴えられ、当然敗訴。これが現実ですよ。

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上の続き。書いている途中だったのに、誤って投稿ボタンを押してしまいました。失礼しました。

要は、価格メリハリ戦略は現実的には難しいってことです。
確か名古屋でこのような敗訴の事例がありました。
売れ残りの期間が数年を超えれば当初からの住民も納得して
くれるかもしれませんけどね。

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>「グランメゾン」も5分くらいプレミアムがついているでしょう。

たいてい内容も５分くらいプレミアムがついているものです。
壁紙がワングレード上のものだったり、フローリングが上質だったりします。

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名古屋の事例は、”価格を下げない”という文章を明記していた為だったと聞いています。近隣のマンション含め、ディスカウントしているマンションはいくらでもありますよ。（新築後１年経って、中古物件として、未入居売れ残りを売っているところもある）通常の商取引と同じ概念で、売れにくいものを安くするというのは、正しい考えと思います。

このあたり、駅近が良いなら、戸塚駅西口再開発、上大岡再開発、
買い物便利が良いなら、上大岡イトーヨーカドー隣、日産社宅跡地（野村）
大規模が良いなら、プリンス跡地の東京建物
と、開発が目白押し。

そういう意味で、ここはなんとなく中途半端で触手が伸びなかった。
ちょっと待っても遅くないと思っている。

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556さん
売主が公団で「絶対に価格を下げない」などと文書でうたっていれば
別ですが、価格は需要と供給により決まるもの。誰が誰にいくらで
売ろうがそれは売主の勝手というもの。クリスマスケーキだって
12/24を過ぎれば半額以下になります。サカナも夕方に魚屋に行けば
朝の半値程度で買えます。それが市場というもの。
「価格メリハリ戦略」はデベが好んで採用する戦略です。消費者は
アホな消費者と賢明な消費者に分かれますが、アホな消費者は全体
の7割-8割いるので、割高な価格を受け入れます。でも賢明な消費者
（つまり、間取りや階数にこだわりがなく、価格を重視する消費者）
は売れ行きを見極めてから、価格交渉に入ります。残り2-3割では
色も間取りも階数も選べませんから、その対価としての「値引き」
を要求するワケです。デベも選択肢が少ない残り住戸を販売するには
メリットがないとムリと理解していますから、当然「値引き」に応じ
ます。つまり、最初から2-3割の「賢い消費者」に1-2割の値引きを提示
することを前提に7-8割のアホな消費者向けの売り出し価格を1割程度
高めに設定している訳です。

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お金に余裕がある人は割高だろうがなんだろうが、好きな立地、好きな間取り、階数、向きを望むのでは？そういう人たちもアホなの？

ケーキとか魚とかの例を不動産の話に持ち出すのは的外れだと思うし、賢明とかアホとかの話も根拠が全くわかりません・・説得力なし？

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カネを有効に使える人を「賢明」、ムダに使う人を「アホ」と言って
います。ケーキもサカナもマンションも「商品」という意味では全く
同じ。価格は需要と供給で決定されます。
「好きな立地、好きな間取り、階数、向きを望むのでは？」そうです。
でも同じ立地、同じ間取り、同じ階数、同じ向きでも買うタイミングに
よっては数百万円の差が出ます。数百万円高く買った人が「アホ」で、
数百万円安く買った人が「賢明」です。少なくとも経済的見地ではね。

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562さんに同意します。
この物件は必ず売れ残り、竣工後1-2割引きで販売されます。
今売値で買うヤツは「アホ」以外の何者でもないでしょう。

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５６３さん　本当ですか！じゃあ、５１２０万円の部屋（高かったのであき
らめた）が売れ残れば４１００万円〜４６００万円で買えるということです
よね？そっかあ、１０００万円も値段が下がるんですねえ。あなたのいう事が本当なら。でも、「必ず」っておっしゃってますもんね。

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５６２，５６３
自己の要件を満たさずに割安獲得。これ賢明？？？？
アホなどと表現されたあなたは単なる夜中のＮＥＴ遊びでは？？？？

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アホでも結構！
お金に余裕もあるし、何より住まいは一生の買い物です。
割高と言われても、好きな立地、好きな間取り、階数、向きの部屋を契約します。
価格はもちろん重要ですが、そこだけを重視して　他を全て妥協したくはないものです。

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>>560>>562>>563
>間取りや階数にこだわりがなく、価格を重視する消費者

が賢明とは、驚きました。以下も同じ方の発言でしょうか？
季節限定であり生もののケーキと同じように考えるとは、正気でしょうか？それに新築後一年経ってれば、それは新築ではありませんから安くなって当然。
高いお金出して何十年も住む家を買うのですから、間取りや階数に拘るのは当然でしょう。中には拘らない人もいるでしょうが、たいていは経済的にゆとりがなくなるために妥協してます。
後悔しない買い物をする、これが賢い消費者だと思いますよ。
他の全てに妥協しないと買えない人でも、それで納得してれば良いのです。

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>>５６２
隣の区の駅直結物件を第１期で買ったけど、当初「高い！
売れ残りを値引きを狙う。」などいろいろ言われたけど、
結局、蓋を開けると完売し、値引きを待ってた人は買え
ませんでした。

好きな階数・間取りを買えて満足してるって人は多いと
思うよ。
家電とかなら、何処で買っても同じで安い方がいいけど、
同じ立地のマンションってないからね。

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>>562
売れ残るのを100%前提としてる時点で562は高値で買う人よりも
浅はかなのは明白でしょう。（住まいを買う立場での話しであれば）

単なる不動産を転がすだけであればそれもまたいい（リスクのあり
すぎる物には手を出さない）とは思うが、ここでのプライオリティは
自分が住む為の場所を買うという点に若干重きを置くべきかと。

ただ、だからと言ってこの物件はお買い得かどうかは疑問に思うけどね。
私的にはこの値付けは正直きついなぁとは思う。

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とりあえず今のところグランドメゾンは価値のある部屋から売れてます。すでに販売済みの部屋はもちろん、Ｃ棟も最上階角部屋から埋まっています。つまり人気ある部屋は価格を他の条件より重視しない人が買うので、事前販売の段階で契約されてしまいます。
間取りも向きも階数も気にしない、グランドメゾンでなくても、東戸塚でなくても良い、時期も何年先でも良い、少しでも安く買える方がいいというひとは一年前に出来上がったような売れ残り物件を探すのも良いかもしれませんね。

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>>562
全く同じ物件なんてありませんよ。特にグランドメゾンに関しては同じ棟の中部屋ですら間取りが異なっています。私は気に入った物件があったら１千万以内の差なら気にしません。大きな買い物ですから少しでも気に入った物件を購入したい。しかし借金しない範囲で。
ちなみにクリスマスケーキは有名なパティシエのものを毎年予約して買ってます。当日では買えませんし、クリスマス当日に売れ残るようなケーキでは満足できませんので。

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>>571
>全く同じ物件なんてありませんよ。

検討した住戸が”仮に”契約しなかった結果売れ残ったときの想定を
言ってるんだと思うぞ。

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