新百合ケ丘ダイヤモンドフォレスト

＞141〜143さん

実に冷静な分析有難うございました。こういうコメントが非常に参考に
なります。

実際このスレ小生がコメント書いた途端、今まで静かだった癖に急に
批判めいたもの入り、業者の匂い満載ですね。

おそらく2流ナイスを潰そうとしている三井の仕業か？？？

しかし、こういう2流を大事にしていかないと結局損をするのは消費者
なんですよね。三菱/三井/住友/野村だけではいけないです。

ここって結局、坪単価はおいくらくらいだったのでしょうか？

>144
私は126以降の批判的なレスの方がまともに感じます

物件の良い面をあげての反論ならともかく、大手デペに対する
対抗心での書き込み、どちらかというとあなたの方がナイスの
営業っぽく感じます

立地や筐体としての魅力(直床や変な間取り)、金額など考えて
少なくとも飛びつくべき物件じゃないと私は判断しました。

三井がナイスを意識するわけないじゃん（笑）。
逆にナイスさん、この物件がうまくいかないときついんじゃないの？
玉学の例の物件はどうにもならないし、人気の立地であるはずの武蔵小杉も苦戦。
そろそろ画一的なマンション作りでなく、本当の意味で立地にあったマンションを作るべきじゃないのかなあ。

今、チラシの入ってくる新百合のマンションの中で、チラシには、
山口台の写真を載せていないことは、評価しています。

＞立地や筐体としての魅力(直床や変な間取り)

立地は三井のほうが優っていると思います。
直床に関しては、それほど大きな欠点なのかどうかわかりません。
軽量床衝撃音に関しては直床でもLL４０という物件がたくさんありますし、重量床衝撃音に関しては、床スラブの厚さが問題で、直床か二重床かということは、直接的には関係ないように思います。
結局、直床と二重床の違いは、将来リフォームが比較的容易にできるかどうかくらいだと思っています。
ですから、直床ということに関しては、こだわる人はこだわるのでしょうが、自分はたいして気にしません。
変な間取り、ということでも、８０㎡代の４ＬＤＫは別に変ではないし、７０㎡そこそこで４ＬＤＫというのは、自分としてはちょっとと思いますが、そういう間取りが欲しい人が買えばいいだけです。
三井の物件でちょっと気になるのは、間口が総じて狭そうに思えることです。
ナイスのほうは間口が広い部屋がけっこうあるようなので、その点ではナイスのほうがいいかなと思っています。

>146/147

少なくとも私はナイスでもなく、不動産関係者でもありません。
従って、ナイスの事情は良く知りませんが、尻手に巨大マンションを
計画しており、そちらの販売の為、本物件は早めに売りたいと言って
ました。真相は知りませんが。

>>149さん

『直床でもLL４０』とありますが直床”だから”LL-40の”フローリン
グ材”を使うのではないでしょうか。LLは本来、床全体の遮音性能の指
標なのにモデルルームやパンフレットはフローリング材のLL値を示して、
ちっちゃい字で説明が書いてあるケースが多いように思います。

あと、直床と二重床の議論は遮音性能がフォーカスされていますが、隣
室からの振動に関しては直床は、文字通りダイレクトに伝わる点が弱点
かなと思います（実家のマンションが直床です）。

直床と二重床はどちらがよいかではなく、特性（とコストパフォーマン
スかな）を理解した上で納得して選択すればよいだけですが。

＞146殿

私もあなたのおっっしゃる通り、126〜140くらいまでのうちの、批判的なご意見の方がまともな感覚だと思いますし、大いに参考になりました。

ここ、そんなに悪い条件のとこじゃないと思うんだけど…
あんまり人気ないのかな？価格も含めて間取りに納得できたら
[買い]と思う私は間違っているのか…不安になってきました。
一応新百合徒歩圏だし、緑も多そうだし…
さらに値引きができれば最高に魅力的なんだけれど。

正式価格が少し下がればまずまず「買い」な物件なのでは？
と個人的感想を無責任に述べてみる。。
でも嫌いじゃないですここの環境。

間取りは、一応、変更できるプランもあるみたいですし。
価格もそうですが、駅までの距離に納得がいって、
環境が気に入ったら、買いでしょう。
個人的には、マンション内に、テナントが入らないのが、良いですね。
どうせ、新百合に住むなら、緑の多い環境が良いですし。

>153さん
周りの三井のマンションと比べて、ここはちょっと・・・という人もいるのでしょう。二重床対直床とか。
でも、駅から充分徒歩圏だし、立地や周辺環境、部屋数が欲しい人には良いところだと思います。庭も素敵そうですよね。

デベが大手でないのが、このマンションの最大の欠点なのでしょうね。

そうなんですよね。デベが三井とか野村で、直床じゃなく、間取りが普通であれば、私も買う気になると思います。

急行停車駅の駅近で、商業地でもなく緑も多い敷地内に、配置に余裕を持って建物が建っていて、価格も手頃で、大手デベが開発したような物件などあるのでしょうか。あれば教えてください。仮に、無いとすれば、それが出てくるまで待ちますか？

プラウド横浜鶴見二見台なんて159さんの条件にあうんじゃないかな。
価格は230万円/坪で、ことと同じくらいだけど。

159です。

確かに、こことはまた違う環境ですが、プラウド鶴見も候補先として、検討に値しますね。ここも捨てがたいし、悩みどころです。
160さん、ありがとうございました。

鶴見のプラウドは、あの坂さえ受け入れられるなら、立地としてはここより全然好きですね。建物自体の良さでも、こことは比較にならないでしょう。うちは、眺望の良い部屋が価格的に手が届かなかったのでやめましたが、心残りのする物件のひとつです。

>159さん
お勤め先によっては対象外かもしれませんが、グランドメゾン東戸塚は？
何かと言われがちな長谷工ですが、積水と組む物件は評判いいみたいですよ。
湘南新宿ラインも使えます。

グランドメゾンはこれまでの物件を見ているとぼったくり感が強いんだよね。
長谷工は別にいいんだけど、積水がちょっと勘違いしてる。

ここって庭が広いということは、その分維持費がかかりそうな気がしますが、どうなんでしょうね？

今日、新百合ヶ丘駅から歩いてみましたが、とても９分では到着できませんでした。坂も思ったよりきついですね。

川崎市建築物環境配慮制度のホームページで、
確認してみると良いですよ。
それだと、二重床以外は、あまり、プライムとの差はありませんね。

今日新百合丘の中古を色々と見ました（特に南側）。
どれも大した物件でも無い築20年のものなのに皆高いですね。

これなら新築を考えたいと思います。三井不動産は確かに
良いがちと予算的に。。。

だったらここかな？でもここも高いか。。

最近は、こういう傾向らしいですよ。

東京23区のマンション価格、大手ブランド信用で25％高ttp://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/

153です。いろいろなご意見聞かせてくださって
ありがとうございました。やっぱり自分の価値基準を信じて
いくしかないですよね。
私は、前向きに検討していこうと思っています！

私も前向きに検討しているところです。
駅から１０分程度で、それなりの広さがある物件はそんなにないと思いますし、予算的にも何とかがんばれる範囲かなと。
プライムガーデンも気になりますが、竣工はノブレスの１年後でちょっと先の話になりますし。
ほかに検討されている方、感想お聞かせいただければと思います。

ここは売れ残りしそうですね。
少し待って様子みた方がいいかと。。

171殿。
「売れ残る」とご判断された根拠は？

171ではありませんが・・・。
＜マクロ要因＞
・巷で言われているように、今年の夏から、新築マンション市場の
　トレンドは大きく変わりました。大量の売れ残りマンションが
　発生しており、消費者も買い控えています。
＜価格要因＞
・高すぎ。200万円/坪程度が「適正価格」。
＜競合＞
・三井はじめ、立地・デベで数段勝る物件が大量供給され、リッチ
　層を吸収するであろう。
＜間取り＞
・ここに住む人に「68㎡　4LDK」を求める人は多くいないと思われる。
　ナイス得意の極小4LDKも鶴見・川崎区民ならニーズはあるが、この
　エリアではあまりないと思われる。

私も171ではありませんが、次の理由により様子を見ます。
・デベが大手じゃない
・価格が高すぎる
・直床
・4LDKのゆとりがない間取り
・新百合というより百合ヶ丘

＞173様、174様
172です。ありがとうございました。
私もお二方とほぼ同意見です。
プライムと明暗を分けるような気がいたします。

場所（立地）については色々な見方ができるでしょうが、必ずしも悪いとは思わないのです。
せっかくの低層なのですからもっとリッチ・余裕がある感じのつくりにしてくれれば、アリーナシリーズとは別の存在感がある物件になったと思います。

この場所、山手地区でなんでこのエリアだけこのデベになっちゃったんでしょうね。野村・三井・住友・三菱・小田急あたりに手がけてもらって、上記コンセプトの物件を販売して欲しかったです。

確かにもったいないですね。
どうしてもうちょっと方向性を変えなかったのでしょうね。
極狭４LDKはやはりニーズが少ないと思います。
せっかくの緑の多いゆったりした敷地の低層マンション・・・
ナイスでも、もっと違ったコンセプトでやったら
売れると思うのですが。
もったいない！！

金額もナイスらしく200万円/坪を切るくらいの設定にすれば、
ある程度のニーズを呼び込めると思うのだが。
やはり三井とガチンコするなら、徹底した差別化が必要。
ナイスのこの物件に関して言えば、「圧倒的な低価格」くらい
しかないと思う。

きっと、山手地区の端だから、大手は手を出さなかったのでは？
意外と土地の仕入れ値が高くて、安くできないのかもしれませんね。

178さん。
山手地区の端って言えばその通りなのですが、一番静かで緑も豊富って良さもある訳で…

でも「60平米台の4LDK」なんてマンションじゃ、泣けてきちゃいます。

この地域のマンション（戸建もそうですが）、やっぱり大手のデベにトータルで開発して欲しかったです。無念…

>>173さん
教えてください。
＜マクロ的要因＞
私の認識では、
需要と供給のバランスが崩れている。需要は横ばいだが供給がそれを上回っている。
確かに高すぎという面はありますが、6,000万円を境に売れ具合が変わるそうです。しかしながら、いくらナイスとはいっても現在の土地価格、諸資材高騰、人件費高騰では安くすればそれなりの・・・という事態にもなりかねないと考えますが・・・
私は待っていてもバブルのころのような急激な崩壊はないとみておりますが、どうでしょう。
駅近、角部屋、最上階といった物件はこういっている間にもどんどん売れて、最後は値引きはできるけど物件は選べないといった状況になりませんか？

現在の土地価格、諸資材高騰、人件費高騰では安くすればそれなりの
---＞・公示価格や路線化価格を見てわかるとおり、郊外の地価は上昇
　　　したといっても前年比2-3％です。実際は高騰などしていません。
　　　外資を中心とした投機筋がReit等の金融商品を通じて都心の
　　　地価を吊り上げているに過ぎません。それもサブプライム
　　　ローンで剥げ落ちました。
　　・資材もすでに下落に転じており、北京オリンピック需要一服
　　　後は更に下げ足を加速させるでしょう。
　　・「人件費」など上がっていません。現場の職人さんの給料が
　　　上がっているなどという話は聞きません。人手不足であるだけ
　　　で、単価は変わりません。
いくらコストがかかろうが、それはデベの都合にすぎません。「価格」
（＝実売価格）は売り手と買い手が決めるもの。デベだけで一方的に決
められません。
バブルのころのような急激な崩壊はないとみておりますが
---＞2年前からマンション価格は2-3割上昇しています。ということは、
　　　2年後に2-3割下落しても何らおかしくないということです。
角部屋、最上階といった物件はこういっている間にもどんどん売れて
---＞最近の傾向として、「角部屋」「最上階」は高価格ゆえに売れ残る
　　傾向が顕著です。マンションは「立地」がすべてです。逆に北向き・
　　低層階など条件の悪いが安い部屋から売れています。売れ残りの
　　マンションを見学するといいです。売れ残っているのは高層階・
　　角部屋・南向き等の「好条件」の部屋がいかに多いことか！！！。

180さん
「値引きはできるが物件は選べない」って、具体的にはどんな状況を言うのでしょうか？

解りやすく教えてください。お願いします。

正直、意味が良く分かりません。
「物件」を「部屋」と置き換えれば若干解らなくも無いですが…
でも、ここどう考えても苦しいですね。

＞181
いろんな物件に出てくる人だな。
鉄鋼関連以外でも設備機器はまだ上昇してますよ。
建築コストはまだまだ下がるとはとうてい思えません。
マンション相場はこれ以上厳しいと思いますが
面積縮小や設備ダウンなどで対応するでしょう。

>181
どこにでも現れる通りすがりさん。
独特な需給理論を展開する。
彼の理論によると不動産の価格は常に「買える」値段に落ち着くという結論になる。めでたし、めでたし。

184さん
「買える」値段じゃないと、取引が成立しませんがな。

モデルルームにいってきました。
60平米台の４ＬＤＫはちょっと・・。という声が多かったので、図面もらってきて家で見てたのですが、意外に80平米台の4LDKが多いなあという印象でした。

我が家は子供も3人いるので、間取り・環境・予算の面からちょっと気になる物件なのですが、これほど評判が悪いとちょっと躊躇してしまいます。

そういわれると、モデルルームも結構閑散としてましたけど。。

186さん、評判も何も、よく読めば、実際にモデルや現地に行った人の感想はほとんどないでしょう、このスレ。（批判している人も擁護している人も）
十中八九はただの風評でしかなく、無責任です。

たぶん186さんが今時点ではここの物件のことを実際に一番良く知っているくらいなのでは。
真剣に興味持っている人はむしろ186さんの感想を聞きたいんじゃないかと思うけどなあ。

>187様。

172＝175です。私はモデルルームにも一度行きましたし、この場所が集合住宅エリアだと聞いて、イトマンスイミングやモデルルームができる前から楽しみにしていました。現地にはもう何度も足を運んでいますが・・・

だから残念なんです。

モデルルーム行きました。
大規模、大手デベのマンションを探していて、
それでも良ければ・・・とも思ったのですが。
結果はがっかりな感じでした。

やはり間取り悪さは否めないですね。
特に横型＆広々リビングを希望する方はいまいち
なんではないでしょうか。
間取り変更をしても梁が残ったりと、開放感が無い感じで。
モデルルームも正直微妙でセンスがなく、
もうちょっと良く見せることが出来るのではとも思ってしまう程です。

あと、敷地内に緑が多いのはいいですが、この建物のレイアウトはもったいないと感じました。展望台側の緑とは普段触れ合うことがなさそうで。
さらに人気が少なそうな展望台側のセキュリティ面に不安を感じました。

この地域のマンションに関心を持っている人は、現地のことを良く知っている人が比較的多いと思いますよ。

プライムの板は、新しい物件情報が少ない時期でも、「新百合ヶ丘の情報版」と化していることからも良く分かります。物件だけでなく、街全体に対する期待が大きいということでしょう。

従って、この板の書込み内容および例えばプライムの板との「盛り上がり方」の違いを、「風評」とは決して言えないと私は思います。

山手地域のマンションの中でも一番静かな立地だと思いますし、皆さん期待していたに違いありません。

186です。

いろいろなご意見、興味深く拝見させていただいてます。
かなり悩みましたが、仮登録しようと思っています。

この立地で、大手のデベで、もっとゆとりのある4LDKであれば、最高なのですが、たぶん今のものと同じ金額では出てこないですよね。
プライムアリーナも気になりますが、まずここよりは高くなるのではないかと。
我が家はそれほど資金的余裕もないため、子供の教育環境と利便性を優先させてここに決めようかと思ってます。

確かに70㎡台の4LDKはちょっと詰め込みすぎの感もありますが、ファミリー層にはニーズがあると思います。モデルルームに来ている人たちもほとんどが30代の家族連れでした。

真剣にご検討されている方がいらしゃったらぜひ感想をお聞かせください。

ちなみに大手のデベの括りで私は小田急線沿線の○友の物件も候補にいれているのですが、ここやプライムを検討している方はやはり新百合限定で探しているのですかね。
○友のはモデルルームに行きましたが、やはり高級感が有り、迷っているところです。
まあ街の感じはまったく異なりますがね。

新百合ヶ丘での衣類などのショッピングは、センスの良いものが安く買えることが多く、気に入っています。安くしないと売れない街なのかもしれません。
このマンションも、値段が高いので有名な売主だったら、もっと売れなかったのではないでしょうか。
この物件には売主の意気込みを感じます。しかし最初の値段設定には力が入りすぎです。
マンションに高い値段をつけたら、金持ちはみんな一戸建てに流れてしまうでしょう。
貴族への野望は夢。現実には「良いものお安くナイス」のコンセプトが新百合ヶ丘の物件向きなのでしょう。