パークシティ武蔵小杉はどうですか？【8】

６２６さんのが違っている気がしますね。
減免前６?８万で減免後が２０?２５万は、建物１／２では、計算が合いませんね。
６２０さんのは、現時点での算定ではほぼ間違いがないと思います。
ただし、今後地価上昇や建物の減価償却で若干の変更はありますが。

TRENDY６月号21Pに載っていたのですが、マンションの外壁は１８cm以上あるとベストで、外壁が薄いと水や温度変化でコンクリート厚が無いとひび割れをしやすくなるとあります。
そしてコストを削減して立てた建物は外壁が15cmの場合もあると記事にあります。

先日ここのモデルルームでコンクリートの厚みを聞いたのですがこのマンションの外壁は全て10cmであると説明されました。
この記事のことを出して、本当に大丈夫なんですか？と聞いたのですが、設計士が計算した結果だから大丈夫だと思いますとの返事。曖昧な返事ででやや不安に感じました。
この件で他に聞いた方はいますでしょうか？

>652さん

こちら参考になりますでしょうか。

http://kanto.m-douyo.jp/question/s4363/

あの類の指標は私も大好きで、建築に詳しくなくても比較できて良いですね。
でも、建物の種類（タワーマンションなど）によっては異なったり、
多少オーバーかな？と思う基準（既出のエレベータ設置数など）の時もあるので、
注意が必要です。

要するに
・高層マンションは軽量化必須で壁の厚いマンションはありえない
・どうしても壁の厚いところに住みたければ低層マンションに住みなさい
ってことか。

・風圧で結構曲がる
・遮音性能は低くなる
ってことも。

パークシティの毎月かかる最低限の維持費の結論は、720と同じ年数で

90?uクラスの部屋で経費が

最初は、毎月約6万2千円。　　　　　　年額約 744,000円
11年目から、毎月約8万5千円。　　　　年額約 1,020,000円
26年目から、毎月約10万5千円となる。 年額約 1,260,000円
30年目以降も住む人はさらに修繕費が上がる。　

と言うことなんですね。(実際は5年おきに費用が上がる）
ある程度の年数になるとには賃貸住むのと大して変わらない気が…。
このほかに駐車場とローンがあるし。

小杉のほかのマンションもこんななんでしょうか？
それともタワーだからなんでしょうか？
市民税と県民税も6月から昨年よりかなり上がったし減税はどんどんなくなるし、税金は本当に恨めしいですね。

最近、間違った情報が多いですね。
こちらの物件は最大150N/mm2のAPCコンクリートですので、
風圧で結構曲がるとか遮音性能は低くなるということはありません。
上のリンクをよく読めば分かることかと。
間違った情報はもっともらしく書いていてもすぐ分かるものです。
不安を煽るのではなく、正しい内容の記載をお願いします。

652ですが653さんのおかげで現状はよく分かりました。有難うございます。
ただTRENDYで心配していたのは外壁で筐体を支えることではなく、経年変化に対して(修繕、補修のしやすさ)に対しての不安要素です。
鉄筋量やコンクリートの厚みが足りないとひび割れが起きやすくなりマンション自体の資産価値が落ち、修繕費が大変かかりますよということを言っています。

記事によると厚さが12ｃｍまでだと鉄筋をあまり入れられない、15ｃｍ以上あれば外壁に鉄筋を多く入れられるが、無理なく鉄筋を入れるには18ｃｍ以上必要だと書かれています。
コンクリートは厚いほうが鉄筋を多く入れられ鉄筋の劣化を防ぐことが出来ます。

高層マンションなので仕方ないとも思いますが後々の維持にかかわる部分でしょうからやはり気になります。
薄く作って本当に問題ないなら低いマンションでも薄くすると思います。軽い方が建物的にもコスト的にも良いでしょうし。
こういった議論をすることも意味があると思います。真剣に検討してますしとても高い買い物ですから。

657さん、上のリンク先は外壁がALC造りの話ですよ。
よく読めば分かる通りに。

今住んでいるマンションは75?uなのですが実際の固定資産税は69?uで課税されています。
しかしパークはデベに話を聞くと固定資産税・都市計画税は専有部分だけでなく共用部分も持分に応じて課税されとのことで、買おうとしている部屋?u×1.6倍の面積が課税?uになるとのことです。
つまり80?uの部屋を購入するならば、共有部分も含め130?u位が課税対象となります。

ちなみに120?u以上の部分に関しては固定資産税の住宅用地の特例に当てはまらなくなくなります。（1/２にならない）

３階以上の対火構造・準対火構造の新築５年間1/2の減税も来年3月末日までが期限なので、ＭＳＴ引渡し時(2009年4月）には現行の減税が延長されない限り100％の額が最初からかかります。
市民税、県民税もこの6月から減税が延長されることなく無くなった事から延長されないと考えた方がよいかもしれません。
上記のことはデベに聞くと教えてくれます。
参考まで。

いいマンションなんだから、維持費や資産税が高いのは当然です。
むしろ、個人的には高い管理費・修繕費を取っていい状態を維持して欲しいです。
それが良い住環境、高い資産価値につながるんですから。
厳しい見方と言われるかもしれませんが、ある程度以上の経済力のある世帯のみが入居して欲しいです。

高くても良いから、
支払いに見合った管理や修繕をしていただきたい。
例えば、パークシティ豊洲は毎月窓拭きするそうです。

税金は滞納すれば延滞税や資産の差し押さえ等で強制できますが、管理費修繕費を滞納してもなかなか強制力がない。ギリギリ世帯ばかりで不払い問題に発展しなきゃいいが。。

確かに管理費修繕費を滞納されたら困りますね。
今住んでいるマンションは修繕費を段階的に上げていく方式を取っていますが
先日管理会社の人と話したところ、
何年かにまとめて一時金を徴収するタイプは絶対に避けたいそうです。
必ず払えない世帯が出てきて、管理会社が苦労するとか。
現在住んでいるマンションの修繕費はかなり安い方なのに、
それでも滞納する人が出てくるなんて驚いてしまいました。
パークシティのように大型のタワーでは、修繕費が高いのは当然ですが
滞納など出ては困りますよね。

>>661
パークシティの営業にこの件を聞けばちゃんと教えてくれます。
根拠もなくそんなことはないとか、なにも調べずにマンション検討する方がおかしいと思います。
聞かなかった人は他の入居者に滞納などで迷惑をかけないで下さい。
売る方も聞かれないことには答えませんが、聞かれたことはきちんと答えます。
そんなことはないという前にまず販売側に聞いてください。

給食費未納問題みたいに、みんなで負担する費用は支払い能力があっても払わない世帯が必ずありそうですね。
仮にそのような世帯が出た場合、管理組合には厳重に対処して公平性を保って欲しいものです。

滞納には管理人がまず催促をして、
だめなら理事長が裁判をおこすのが普通です。

>厳しい見方と言われるかもしれませんが、ある程度以上の経済力のある世帯のみが入居して欲しいです。

・・・ってどれくらいの年収ならお許しがいただけるのでしょうか？
６６２はさぞ大金持ちなのでしょうね?

しかしまぁ皆さん細かい事を気になさるのですね（＾＾；
あまり何も考えずに当たってしまったのでとても勉強になります。
しかも↑“経済力”のお許しがいただける程の年収は無いかと思います。
でも何とかなるさ！と思いながら２年後の入居が楽しみです。

けっこう最終期でも次期に回る物件も多いですね。
要望書が出なかったということか・・・。

ついに最終期ですか。SFTの時のネガキャンが懐かしい。!(^^)!
小杉を狙ってる人にとっては、残るは住友、長谷工、東京機械
跡地の多分ブリリアかな？と駅につながってるっぽい2本のタワー
があるから迷うでしょうね。価格が後から売り出される方が安いと
思えば待ちだろうしそうでないと思えば買いだろうね。
多分たいして変らないだろうけど。そうするとその間の家賃を
考えると買っちゃった方がいいかもね。

要望書が出なかった部屋も、
余裕を持たせるために少し加えて出してるそうですよ。
家賃生活の方が簡単には買えない金額の部屋が多かったのでしょうか。

>>671
最終期だけれども第一次ね。
第二次も計画しているような感じですが全部売り切る自信がないのか？三井さん。

後から販売される物件は価格向上の要素ばかりな気がします。
小杉のインフラはよくなる一方ですよ。

さあ!!買ってしまえ!!

７０００万超える物件はそう簡単には売れないでしょう。
一気に購買可能層が減りますから。
まあじっくり２年かけて売るのでは。

ここはネガキャンも無く議論がきちんとなされてますね。
川崎関係のスレはみんなおかしくなってますけど・・・。

パークシティの掲示板だけ
文字化けしています。どうして？

676さんのは読めますが、他は全て文字化けしてますね。
有用な情報も多いので、直ればいいのですが・・・。

皆さん文字化けしてるんですね…
私だけかと思い先ほどから設定いじってました。

おおけやき。

工事現場の一部に移植されて、
シンボルツリーとなるべくまた移植される時を待ってますが、
なんとも貧弱な木ですね。

枝が少なく、元気がない感じ。

とても、シンボルツリーになりそうにありません。

と、この前建設現場を見に行って感じました。

ここの物件、部屋タイプは多種多様あるとはいえ、
平均的にわりと面積広いですよね。
一覧表を見ていると、マンションに多い７０㎡クラスでも
「あれもしかして私が選ぼうとしているものは狭いのかな？」と
なんだか不安になったりしちゃいます。

>680さん

家族の人数にもよりますが、
70㎡台では狭いでしょうね。

三井がその辺を理解して、80㎡台〜を多くしているのでしょう。

ここ数年70㎡が増えてきたのは、ディベロッパーが少しでも
部屋数を稼ぐためなので、そういう意味ではPCMはクオリティ、
広さ、立地条件、ブランド等がバランスがいいということでしょうね。

>681
ありがとうございました。参考になりました。
予算に限りがなければ、面積＆向き＆間取り＆階数
すべてに理想的なものが選べるのでしょうが、こればっかりは・・・！
ため息とともに自分の優先事項を見極める今日この頃でございます。

私は掃除を面倒臭いと思う身なので、
家族数によっては広すぎる床面積も考え物なんですけどね。

>>683
広すぎて悩むようだったら、ここの購入者の方でしょうから、
ダスキンだのなんだのに頼めばいいのでは？
6000万とか7000万の物件が買える人なら、
ハウスクリーニングを業者に任せるのなんて
屁でもない金額でしょう。

ヒマラヤスギじゃなかった？

タワーマンションの傑作だよね。ここって。
モデルルーム行きまくりましたがここに決めました。
ほんと川崎イメージで安めな価格設定に感謝です。
川も近いし、南武線で全ての私鉄に環状でいけて横須賀線で
海近くて、みなとみらいで中華街もすぐ。
会社渋谷なんで言う事なしです！
でも高層階は高いですね。

>ハウスクリーニングを業者に任せるのなんて
屁でもない金額でしょう。

!!!ここってそんなに高額所得者の物件なのですかーーー？？
７０㎡すらも買えなかった我家はどうなることやら・・。
周りにクリーニング業者にばかり掃除を頼む奥様方の中で
大丈夫かしら・・？

大丈夫でしょう！
類は友を呼ぶ・・・。

高額所得者ならハウスクリーニングを頼むとは限りませんよ。

それに高額所得者用タワーなら、最上階付近はプレミアム階で超豪華になってるのが普通だし。