パークシティ武蔵小杉はどうですか？【8】

総務省の意向により、川崎市は政令指定都市１４市との財政指標の比較分析を行っているが、2005年度は次のようになっている。
・財政力指数：１．０２（第１位、平均値：０．８７）※値が大きいほど財政力があるらしい
・経常収支比率：８５．８％（第３位、平均値：９３．９％）※値が小さいほど財政構造に弾力性があるのでよいということらしい

川崎市の財政状況は少なくとも他に比べれば良いです。

今日購入者向けに児童生徒等の調査が郵送で来ましたね。
学校施設への影響を予測するためには、やはり概算でも把握しておきたいのでしょうね。

ＳＦＴは、頂上までたどり着きましたね。
ＭＳＴは５０数階です。
１年前はＦＲＯＭの方が高かったのに、立派に成長しました。

外側はできるの早いんですねー。契約が約２ヶ月前だからそれ以来見てないし。てことはほかの鹿島等のマンションもかなり全体像を表してきてるでしょうねー。横須賀線新駅の工事もはじまりましたか？

>>316
事業所税も入ってくるよ。

>327
毎日電車から眺めていますが、横須賀線新駅はまだNEC側の建屋を壊して整地した段階です。

329さん
お返事ありがとうございました。新駅は、まだまだですねー

以前どなたかが三井からコンストラクションレポートとやらが郵送されて来たと書き込んでいましたが、うちには来ないし。不二サッシの跡地が長谷工とかってのは来ましたけど。

330さんはもしかしてMST契約者？
コンストラクションレポートはSFT単独のものでした。
MSTのも送られているのでしょうか？

MST契約者の330です。
コンストラクションレポートはSFT単独のものって知りませんでした。もしかしたら
その書き込みもSFTのかたかも。はっきり覚えてません。
そもそもコンストラクションレポートがどういうものか、どのタイミングで出すのかも
よくわかってないですが
工事の進行状況報告ですよね？

331です。
工事の進捗状況（これまで＆今後）を、これまでの工程については写真つきで説明されてました。SFTとMSTでは工程は類似も工期的にMSTの方が後なので、今のSFTレベルの進捗（外壁としてはほぼ最上階まで行った）頃にはレポートがくるかもしれませんね。

なるほど。ありがとうございます。
レポート待ってますよー。三井さん。

ついにドコモショップが武蔵小杉駅北口に誕生！
直接マンションに関係ないけど、便利になるってことで（ドコモ利用者にとってはですけど）
いつオープンかは不明。求人してるってことしかわかりません。しかし時給が高いわ。

今日打合せでパビに行って来ました。
ＳＦＴは最上階はで到達しており、改めて大きいなぁ?と見上げてしまいました。
ＭＳＴも５０階超えくらいでスクスクと伸びていました。

一旦買って売れば儲かったりするかもよ。

337さん
購入者都合のキャンセルの場合、10％は返ってこない契約だったような…
ただし、購入者が病気などの場合は別だったような…契約書の内容を再確認した方がいいかと思います。

下記サイトは契約後のキャンセルなどについて専門家の話を聞く事ができます。もしよかったらご覧下さい。
マンションってどうよ　http://kanto.m-douyo.jp/　で

337さん、担当者に申し訳ないなんて、人が良すぎます。
手付金放棄のキャンセルになることは、まず間違いないでしょう！
私も、3年前に手付け金の３００万円を放棄してキャンセルしました。
デベは内心、儲かったとほくそえんでいたと思います。
この物件だと、引渡し後すぐ売却しても、買値を上回るでしょうから、
できることなら、住まなくても、キャンセルしないで転売してください。

契約上は手付け金は返すことになっていたと思います。

しかし、転勤など可哀想な場合には、契約の問題とは別に、返してくれることもあるそうです。
ですから、涙ながらに頼み込んでどうしても買えない事情を説明したら、返してくれることもあるかもしれません。

担当者から聞いた話では、ＳＦＴの北側に高層建築が建つ話しが出たところ、キャンセルが何件が出たそうです。でも、手付け放棄にはならなかったようですよ。ケチなことをして評判を落とす方が嫌なのでしょう。

この物件はキャンセル待ちの方が多いでしょうから、三井としても、無理に買ってもらわなくても十分売り切れる物件です。率直に担当者に電話してみることでは。
もしかしたら、契約では駄目でも、何とかなるかも。

何度交渉しても駄目な場合は、ほかの方もお勧めしているように購入後、即、転売でしょうか。
手付け放棄よりも損害が少ないかも。
もしかしたらは、転売益があるかもしれません。

転売出来ないにしても、賃貸という手もありますし。

おはようございます　皆様

わたしはＭＳＴ契約者ですが
わたしも　ココの前に地理的にかなり遠い物件を契約していて
事情がかわり
都心に引っ越すこととなったため
契約破棄いたしました

イロイロ　事情をいったり
がんばってみましたが
精神的につかれたあげく　数百万もっていかれた・・・という結果になりました

転勤などやむをえない場合は
デベによっては
手付金がかえってくることもあるとききます

転売にしても
高層階などであれば　割高なので　儲からないかもしれませんね


でも
日本はこれから
円にたいしてはインフレがすすむので
額面上　転売した場合　利益はのるとおもいますが・・・・

小杉の他の2つのうち1つを現金で購入したものですが、
もし、鍵引き渡し前に自分が死んだら手付けはどうなると聞くと、
片方では、返さないと言われ、もう一方では、死亡、癌等の重病は返すと言われました。
返さないと言われたほうも、遺族に残金払って買い取る権利は残ると。
自分も歳だし、入居まで長いですからね。

337さん、社長に手紙を書いたらどうですか？営業の仕方が気に入らなくて強引に買わされてノイローゼになったとか、デベロッパーの落ち度になる事を攻めれば返ってくるかも？

>>345
↑いくらなんでもこれは無理でしょう。
だって社長だってデベ側の人ですよ。
強引に買わされるような営業なんて絶対にしないですしね。
状況踏まえて考えてもこの作戦は絶対に無理。
弁護士なんて立てられたら話しにならんと思います。

基本的に契約不履行な事象でもおこらない限り頭金返金はありえないです。
返金しないことは頭金を納める時の契約ですから。

三井の物件しか買わないという人も多いので購入して転売した方がいいと思います。駅前物件だから売れると思います。欲をかいてぼったくらないで転売すれば、、、

芝浦アイランドも完成前は、以前さびれていた芝浦口ということで不評の人も沢山いましたが、完成後
の最終期販売の時は外車の高級車の人が沢山購入しにくるようになり、完成後は見方が変わります。小杉も今はさびれた町に見えますが、全てが完成した時は、田町の芝浦アイランドと同じようになるのではないかと思います。キャンセルはしないで購入した方がいいと思います。完成後に結論を出した方がいいと思います。

私も完成後に売却の方が良いと思います。
5000万の物件を購入して頭金を500万納める
今よりも武蔵小杉のインフラは良くなることは間違いないです。

そのインフラに対しても不動産評価の対象となります。

そうなると不動産価値としては上がる要素しか考えられないと思います。
ことさらＭＳＴを買いたくても買えなかった人がたくさん居るわけですからねぇ?。

完成後の即時売却物件を狙っている人も多いはずだしその期間が最も高値で売却できるチャンスだとも思います。

地価が何となく上がっていますし・・・・。
どうする？

約２年後をどう考えるかですがね。
私なら入居しないで売却を選択しちゃいます。
だって500万（例えばの話）なんてもったいない。

買い手を見つけて名義変更するってのはだめなのかしら-？

流れをブッた切ってすみません。
担当者の名刺に、名前だけ書いてあるのって
三井レジデンシャルの社員じゃなくて派遣さんってことなんでしょうかね？
商談コーナーに出てくる女の人は、ほとんど派遣さんなんでしょうか？

私の時は最初の説明は営業の女性のかたであとは派遣のかただと思いました。男の営業ってほとんど見えなかったけど電話には出てくるからいるかも。
営業の肩書きに宅地建物取引どーのがついてたか覚えてないけど。

契約解除の質問をした者です。
皆さん、契約解除の件、参考意見をありがとうございました。
倍率が少しでも低くなるから早くキャンセルして欲しいと言われる覚悟だったので、ありがとうございます。

中古物件で駅から少し離れるけど、私にとってのお買い得物件があるので、
無理してローンを組んで苦しむよりも良いかと思ったので迷っていました。
まだ最終販売に間に合うので、今なら手付金が戻ってくるかもなんて思って。

ただ完成後の売却だと、一括修繕、不動産取得税、抵当権設定諸費用、ローン諸費用、
そして売却時の仲介手数料等かなりの出費があるし、本当に２年も待って大丈夫かしら？

351さん
私は商談コーナーで女性の方でした。
宅建も持っていると名刺に記載されています。

３５３さん、その判断は最終的にご自分で決めなければならないのです。
そこまで分かっているのであれば、ご自身で判断するしかないでしょう。
誰も責任を取ってくれませんよ。

講談社ムック「セオリー」という雑誌にパークシティ武蔵小杉が頭のページで取り上げられていました。遅れて来た一等地とかいうちょっと恥ずかしいタイトルも。現在住みたい街の上位ランクには入ってないけど果たしてこれからどうよ的なことでした。あとコスギで買える大形物件は住友の物件ぐらいだー！とか。
都内はかなり値が上がって来ているようで。

私もその本を隣の駅の本屋で立ち読みして、かなり気分良く家族に話しました。その雑誌が読みたいというので近所で探したら、タイトル忘れ今日見つからずがっかりしていました。早速やはり買いたいです。
大型物件って本当にあと、住友くらいなのかなあ？と半信半疑ですが・・・
そして、販売済の3物件はどれも完売というし、コスギタワーの担当者の話でも安すぎた、もう少し高くしてよかったとかいう、談話でこれにも「そうなんだ、ＳＦＴもそんな感じに1年たつと、かんじるのかなあ？」と。少しよいしょした内容でしたが嬉しいですよ。

「セオリー」、たまたま数日前に買ったけどリアルリッチの世界という特集だったよ。
ちょっと捜したところでは武蔵小杉の記事は無かったよ。前号かもね。

大型物件と言えば、東京機械の跡地なのかと思ってました。
住友のシティハウス武蔵小杉は、予定地に垂れ幕が大きく貼ってありますね。
今年の秋から販売開始と書いてあります。確か完成は再来年の１月だったと思います。
なのに住友不動産のＨＰには、全く書いてないのが不思議ですが。

確か「土地ランキング」とかそういう名前では。昨日横浜そごうの紀伊国屋にはまだありましたよ。
大型物件は即分譲ではないにせよ三井・東急のタワー、内容未定ですが東京建物・長谷工の土地もあり、まだまだ供給があるのでは。
注目の再開発エリアなんで、川崎市も頑張って、学校新設・道路拡幅・住所今風に変えて欲しいって思うのは贅沢すぎますかね。

講談社MOOKのセオリー「土地のグランプリ」「東京土地のグランプリ」の２冊購入したけどおもしろかったです。「週間東洋経済」の4月15日号の「駅力」で決まるマンション選びにも武蔵小杉が出てました。

ＭＳＴの西側に建つ三井の次のタワーは
分譲に決まったという話と未定という話とどちらが本当なんでしょうか？
ＭＲでは、まだ何も分からなくて階数だけが分かったとのことですが。
ＭＳＴの西を買うなら、次の三井のタワーを待つべきなのか・・
次に何が建つかを考えてたら、高層マンションは買えないのでしょうが
せっかくある程度の高さを買っても、眺望がなくなるのも辛いですよね。

三井が売るのか、建設会社がどこかなど、
何も決まってないと聞きましたが。
ただ、なんとなしに階数くらいは決まってるのだとか。

分譲か賃貸かは聞いてませんが。

なんとなくパークシティの紹介のとき、Ｃ街区も紹介されているように見え、
パークシティの部分かのような錯覚があったのですが、あそこはまったく
PCMとは分離されたものだそうです。

>>３６３さん

３６２です。確かにＰＣＭとは別物のようですね。
階数が３７階なのは確かで、
ＭＲでも最初は販売会社は決まっていないと言ってましたが
、ちらりと同じ三井グループでも別会社が担当するので
詳細は分からないみたいなことを聞いたのです。
でもハッキリとではなかったので確かな情報ではないのですが。
ＭＳＴの販売が終わったら、分譲だと発表されるのかななどと
思ったもので。どちらにしてもＰＣＭが終わってからのことですから
大分待つことにはなりますね。

>>362さん

363です。
待てば待つだけ価格が上がっていきそうなご時世なので、
待つのは良策ではないと思いますよ。

今までの周辺環境の動きを見ると、
東向きが一番いい気がします。
西は、SFT・MSTそれぞれ影ができたり、
建物できたりでよくないでしょうね。

三井が建設現場に出している予想図によると、、、
このように結構デカイですねww

↑　このCG図はわりとすっきりしてるんだけどさ。どうもあの色ガラス貼りわけのデザインがあまり
好きになれません。もっとシンプルにして欲しかったわ-。

私も37階くらいと聴いた記憶です。
だって、その予定に基づいて、西側の眺望のCGも作られていましたよね。
でも366さんがアップした予想図ですと、それどころじゃないですね。
50くらいありそうじゃないですか。
デベは三井だけではなく、複数社なので（PCMもそうですけど）
三井が中心になって販売するかどうかは未定だそうです。

>>365さん
確かに東向きは眺望も良いし、間取りの良さの割りに価格も抑えめですね。
ＭＲルームのボードに付いてた花の状況を見ると、東は人気ですね。
この物件は南は間取りが良くないし。南は眺望的にどうなんでしょうか。
ＭＲのＣＧで見ると、鹿島やコスギタワー、東京機械跡地の物件と
色々ビルが乱立しますが距離が離れているから、意外と悪くないように
ＭＲでは説明されましたけども。

>>368さん
ＭＲにある模型ではＭＳＴの半分くらいの高さに作られてましたね。

MSTの重要事項説明書には、西側は販売予定で、販売に三井不動産が関与することがあると書いてありますよ。

タワー同士のお見合いだと、距離が離れていても近いように感じてしまいます。
勤務先のタワーの110m先に別なタワーがあるのですが、
向こうでタバコを吸ったりケータイを掛けたりしてるのがこちらから見えます。

どうせなら、3本目の三井も、SFT＆MSTと色合い・デザインを
ある程度似た感じにして欲しいな。

>>369さん
すいません。たぶんに主観的なことなのでしょうけども、
南向きって間取り悪いですか？前にも似たような書き込みがあったので。
モデルルームにもある90Fとか80Fがメインですよね。
私には、あの間取りが一番いいように感じるのですが…
実際に、値段も異常に高いですよね。

>>373さん

すみません。南の間取りが悪いと書いたのは、
ホントに主観です。しかも特別悪いと思うわけではなく、
他との比較や、価格の高さの割りに感じたまでです。他の向きと比べると
価格がとても高いので、もう少し間取りがステキだったらなという希望も
入ってます。
私も最初は90Ｆが気に入っていました。でも例えばリビングなど、同じ13畳でも
他の向きにある部屋と比較すると、ドアやキッチンの位置などから
上の部分のデッドスペースが大きくなってしまう
気がして。またＨＷやＨＥも南側で角部屋というのはすごく魅力ですが
リビングの形が難しいのと、４．２畳で柱があることで、使いにくいのではと。
でも好みの問題ですよね。各部屋の広さに重きを置く人もいれば、
各部屋がコンパクトでも部屋数を求める人もいるし。

実際、間取りや眺望では他の向きに惹かれながらも、
やはり南向きの方が暮らしやすいのではと悩んでいます！

川崎市のサイトだと駅東の物件は140Mの37階。商業施設＋住居460戸となってますね。
だいたい皆さんが聞いている通りみたいですね。パークシティが約200M・160Mなので
140Mもあると高さ半分ってことはなくなっちゃいますねー。そこそこ高いですね。

ＭＳＴの低層階は間取りのプラン変更ができませんね。
入居後のプラン変更とはどのくらいのコストが掛かるものでしょうか？
どの程度の変更かによっても値段が変わってくるかとは思いますが参考になるご意見ありましたらお願い致します。

>>369さん

365です。
南向きは、上の階はいいかもしれないですが、
低?中層はリビング脇の窓のない部屋があったり、ちょっと住むに不便なような
間取りも多いですよね。
東は、90Dと90Eでは、家族のスタイルに合わせて、リビングに部屋が隣接してるか
してないかとか、疑問符が付く間取りが少ないように思います。

これで、眺望の心配が一番少ないことを考えると東を購入して良かったと思います。
日光については、冬がちょっと涼しいことはありますが、夏は午前中だけなので、
涼しくていいかなって思ってます。

５/１８発売の週刊朝日の「もうマンションは買うな！」の記事によると、
年内にも不動産の需給バランスが崩れて、特にマンション市場はガクッと落ち込むそうです。
理由は既にＲＥＡＴや金融機関によるバブル状態であると。。

同じような記事を最近チラホラ目にしますが。

ここは残念ながらＰＳの位置が室内なんですね。。
躯体天井高はどのくらいなんでしょう？３０００はなさそうだけど。

>>395
たしかに需要供給バランスは崩れるのは間違いないでしょう。
ですがそれは立地の悪い物件に関して該当する話であって好立地の物件に関しては関係のない話ですね。
年内に限らず今でも完成物件で売れ残りのある物件はたくさんあります。
既に立地の悪い場所においては需要供給バランスは崩れているってことです。

ＲＥＡＴ？←この意味はわかりませんが金融機関によるバブルなど外的要因はともかくこのパークシティ武蔵小杉に関してはまったく関係のない話ですね。

不動産価値が高くなる立地・不動産価値が低くなる立地
需要が減ると二極化が進むってことです。

ガタガタ言わないでこの物件に早く契約した方がいいよ。

ところで、１階に入るスーパー（ダイエー？）のオープンのタイミングはいつなんでしょう。
すでに発表されているのであれば教えて頂けないでしょうか。
kosugi tower購入者ですが頻繁に利用させていただく予定ですので。

コナミスポーツのオープンが2008年の初夏らしい。
もしかしたらそのくらいかも、というレスは見たことあるが。
まだ未定なのでは。

情報ありがとうございます。
いろいろな施設があってうらやましいです。

将来の資産価値は誰にもわかりません。
ただ、駅そば物件でも値落ちリスクは当然あります。

バブル崩壊後、駅そばの物件を選んで綱島駅前徒歩１分のワンルームを節税対策で３０００万で買いましたが、１０年後に１０００万になってしまいました。
当時は損益通産できましたが、今はまともに喰らいますね。

つまらない事ですが。
高層マンションに避雷針は設置されてるんでしょうか。
雷で一度、家電がクラッシュしたことがあるので。の疑問です。

それと、このスレッドは進行内容の管理を専門の会社に委託してると思われます。
電子メイルにはＩＰアドレス（パソコンの住所）が有ります。
私は自前のＰＣでメッセージを発信する時は名前を公表している事を前提として文章を作成しています。
みなさんも同じですよね。

http://www.city.kawasaki.jp/23/23syomu/home/zaiseijyokyoitiran/17kessa...

財政について調べてみました。
URLの下の実質収支比率は何とか0.3だけど、経常収支比率は85.8。
財政は決して良くないと思います。

人口減になっていくことを考えると、地下鉄を作ったりして元をとるのに何年かかるのかな？
小杉に住んだら、私は地下鉄を利用しないだろうから、税金あげられたらヤダナ。

そういえば住民税も税源移譲で金額は変わらないといいつつ、定率減税のせいですっごい上がるし。

契約したら、したでローンが大丈夫か、頑張りすぎたかとか不安は尽きないものなのね。

>>396さん
>ここは残念ながらＰＳの位置が室内なんですね。。
>躯体天井高はどのくらいなんでしょう？３０００はなさそうだけど。

PSは住戸外です。
躯体天井高は2.88m。
日経トレンディを見ての投稿だと思いますが、
躯体天井高2.80m以上は評価Ａで最も優秀なものです。

>409経常収支比率は85.8。財政は決して良くないと思います。

ご存知のように、経常収支比率は高いほど財政構造の硬直化が進んでいることを表しますので、率が低いほど財政状況としては好ましい状態ですよね。
政令指定都市平均が93.9、全国市町村平均が90.2、神奈川県市町村平均が同じく90.2などであることを考えれば、まだ良い方ではないですかね。

確かに綱島で３千万円とは可愛そうですね。
月に６万円の家賃と考えると１千万でも高いと思う。

同じようなことを将来、小杉に関しても言われないと良いのですが。

こと資産価値の話になると妙に盛り上がる様ですが
完成後すぐ売却のかたは別として、PCMが小杉のランドマークとして存在するために、三井のいう「経年優化」が実現できるように住民も日々がんばるしかないんでないのー

ＰＳの位置は住戸によって違うのですかね？
私の契約した部屋は室内でした涙

週刊朝日読んだけど、確かに一理あるね。
まあ給料が大して増えないのにマンション価格が１年で２?３割も上がるなんてやっぱり普通じゃない。買う時は惚れ込んでるから、それが分らない。で買った後、我に返る。
ここ買うならやぱりＳＦＴだったな。キャン待ちへ。
ＭＳＴは新価格（新々価格）。

ＳＦＴとＭＳＴは２?３割も違いませんが・・・・・。

↑そういう意味じゃないと思うよ。

PCMが旧価格と思ってる人はいないでしょう。
MS業界ではSFTが新価格、MSTは新々価格と言われてますね。