パークシティ武蔵小杉はどうですか？【8】

一般的なマンションの値段のつけ方、とのことです（転記）
参考にされては。


１　まず、その土地の坪単価を「容積率／100」で割ります。例えば、容積率300％の近隣商業地域の土地ですと、3で割ります。

２　次に、その数値に、建物の坪単価を加えます。標準的には、坪単価48万円です。これは、土地がどこにあろうが基本的に変わりませんから、単純に足すだけです。

３　最後に、出てきた数値に、1.7をかけます。業者によっては、1.6のときもあります。これは、諸経費＋利潤を上乗せするためです。

　例えば、購入した土地の容積率が500%、坪単価が400万円とすると、上記により、
（400÷5＋48）×1.7＝218万円が建てようとするマンションの販売ベースの坪単価になる、ということです。

　各住戸の販売価格の決定は、上記の坪単価218万円を中層階の標準的な住戸に設定し、条件により±の価格をつけていきます。例えば、±20％の範囲で価格設定をしていくとすると、販売価格帯は、坪単価174万円?262万円、専有面積75?uでは4,000万円?6,000万円、というイメージです。

はたしてＭＳＴはどうなんでしょうか。

建築費坪単価４８万円じゃ安くないですか？

148さん、150さん、151さん、ありがとうございます。
140です。
私がつまらないこと聞いたばっかりにすみません。
皮肉ったつもりではなく、単純に不思議に思ったから聞いただけです。
ふつうタワーマンションって、
上層階に行くほど広くて値段も高いのかと思っていたからです。
皆さんの説明でよく分かりました。ありがとうございました。

GW前半にパビリオン行ってきましたが、思ってたより混んでませんでした。
ちなみに二期の販売価格は一期と同じ値付けとの事でした。

153さん
いいえ、貴方は悪くありません。はじめの書き込みも、別に悪意は感じませんでしたよ。
それを勝手にネガティブに解釈して、汚い言葉で罵る人間こそ反省すべきだと思います

１期契約者です。
ざざっと最近のレスを見ましたが、１期と比較して２期が特段高くなったとは感じませんでした。
高くなったと感じた方は、どうしてそのように感じたのでしょうか。

高くなって欲しいという願望ですかね。

普通は、同じマンションなんだから、販売期が異なっても価格設定が変わる事はないよ。
あるとしたら、価格設定を高くしすぎて、売れ残った場合。特に販売早々の場合は、トラブル
回避のために、販売済みのものも下げる（返金）。

２期はさすがに苦戦するのでは。８０００万超は急に購買可能層が減りますから。

モデルルームで予定価格表いただいてきました。
前にも書き込まれていますが、40階を越えると70m2台が増えるので、
最終期も6000万円台が中心と買いやすい価格帯に抑えられています。
4000万円台で50m2前後の間取りもたくさん出ていますから、
半分投資目的や、通勤や仕事用のセカンドハウスの人も興味津々では？
私も見晴らしのいいところに、
仕事場として小さいのを１つ買ってもいいかな・・・と検討中です。
駅前にできる三井のを待ってもよいのですが、営業トークでは
後から建つほうはもっと価格が上がります、ってことなので思案中。

営業さんですか？

営業ががんばって書き込まなくても売れる物件だろう。
なんだかんだいって、みんな興味津々だからココにいるんでしょ。

下手な営業トークを展開されるとすぐばれる上に結構引きますよね。
なんでもっと上手く成りすませないのかなー。逆効果なの分からないかな。
ま、ここはマシなほうか。

必死なところあるよね。

営業の書き込みは、もっと上手に成りすましてるよ。
ごちゃごちゃ言ってる163も、そっちには気づかずに乗せられてるかもよ。

>>140
階の上下による格差を減らそうという目的もあるのかもしれませんね。
このマンションに住みたい人はプライドも高いでしょうから、
これだけ階の格差があるといろいろ大変そうです。

GW後半前に営業が書き込みですね。
てことは結構厳しいのかな。ここからがデベ的に一番売りずらいトコだし。

　こんな高いマンション買えるなんて、年収でいくらないと厳しい？

返済完了&引退まで30年以内なら、現在1500上かな？

マンションの部屋によって金額も違一概には言えないでしょう。
また、年収だけでなく、年齢、預貯金の額、親族の援助、今後の生活水準など様々な事情がありますし。でも過去のレスを読むと、１５００万円未満、１０００万円未満でも購入している人はいるのでようですね。
最終的には自分がどのような生活を送りたいかで決められたらどうですか。

ある程度の年収があって支払いのめどが立っていても、
2年近く先にローンの利率が決まるってコワくないですか？
普通のことなのかもしれないですが、
マンション買うの初めてなんで、このルールには驚いてます。
今利率が決まる住宅金融公庫の融資は、けっこうすでに高めだし。

あ、住宅金融公庫っていわないんでしたね。今。
171の自己レスです。すみません。

金利が上がるということは、景気が良くなって、
物価も正常に上がり、年収も増えるという事なので平気です。

マクロ経済学的にはそうかも知れないけど、個人レベルでは話が全然違うでしょ

ただ、日銀の配慮もあってか、それほど急激な上昇は今のところないですね。

↑卑屈にならないで！ガンバ！

そう、自己批判はやめましょうよ。

＞177
もう内覧会が行われているのですか？

>>177
頭が悪いのか？
マンションなんて隣の家の人ともコミュニケーション取らない時代です。
名札を胸につけて生活するなんてありえない。

格差だの
学歴だの
勤め先だの
貧乏人だの

下品だな。
そんなことを意識してるのはお前だけだよ。
嫌なら一戸建ての家を買えばいいんじゃないの？
それか広尾のマンションだな。

頑張れよ。

夜のパークシティのそびえ具合は結構コワイ。
今日も近くを歩いていてなんだかぞっとしました。わたしだけ？
駅のホームから見ればコワクないんですけど・・・。
早く住人が入居して、暖かい光が灯るようになって欲しいな(^^)/

　今、最終期ですけど、ＭＲはにぎわってますか？このくらいの価格だと２３区内でも十分買えるのに、なぜ小杉にするのですか？

２３区と比較はアバウトすぎるだろう、いくらなんでも。

なぜ２３区にこだわるんですか。通勤に便利なので自由ヶ丘から小杉に越す者ですが。

都内より通勤が楽だから。
良く行く場所全てへのアクセスが都内よりも良いから。

そんなところでしょうか。

不勉強なもので、教えてください。
パークシティは武蔵小杉という立地にしては、確かに割高感はありますが、
東急沿線から都心のあたりで、安っぽいと言われるこの程度の設備で十分なので
駅から近い似たような物件はあるのでしょうか？

朝の通勤が人口増によって、きつくなるのが予想されるため、都内に住みたいのは山々ですが、
中古で探しても、築浅で駅から近い物件で、このぐらいの価格帯というのが見つかりません。

別に、アミューズメント施設も百貨店も必要ありません。
食品スーパーが充実していれば、現状の生活を考えると十分です。
外食も、チェーンのお店で済ますことになると思います。
なので、居住地域の発展が無くても問題ないのですが、
ここから渋谷か目黒あたりまでで、駅から近い
この程度の設備の物件があったら教えてください
共有施設は、もう少ししょぼくてもいいです。たぶん使わないし

価格帯としては、この辺でいっぱいいっぱいだと思います。
もう少し出せば、というのは無いと思います。
なにかありましたら、教えてください。

パークの住人ではないけど、
>安っぽいと言われるこの程度の設備で十分なので、
この文は失礼かと。

>朝の通勤が人口増によって、きつくなるのが予想されるため、都内に住みたいのは山々ですが、
>中古で探しても、築浅で駅から近い物件で、このぐらいの価格帯というのが見つかりません。

だから、小杉が人気なのでは？
皆が187さん同様に散々検討してきたわけです。
普通の勤め人で、東横都内駅近である程度の広さのマンションを買うのは難しいと。
上のレスにもあるように交通便利な小杉でOKと。
これから街が出来上がる楽しさもありますしね。

187です。

すみません。
うまく文意が伝えられませんでした。

何人かの意見に、天井が低い、内装が安っぽいなど非難めいた発言があったことから
私個人としては、この設備で十分だと思っているという意味です。

あと、この価格なら、都内で買えば、みたいな発言も多いので
このレベルを維持しつつ、都内で買える物件なんて、あるのかなという意味で質問を出しました。

この物件の「この程度」にもかなりの幅がありますので。あなたの考えている「この程度」を具体的にして最寄りの不動産に相談するのが良いですよ。

私もかなり都内（世田谷・目黒・大田・渋谷・港・千代田区あたり）の物件探しましたが、
中古でも築5年以内を望むんでしたら6000?7000万円台で80平米はムリでした。
60平米まで落とせば、6000万円前後でもありますよ。
あるいは、都内といっても下町なら、十分あるんじゃないですか？

これだけの交通アクセスのよさで、7000万円以内で70?80平米を買いたい人は
ここって結構いいと思います。
それを高いと思う人はもっと郊外へ、安いと思う人は都心へ行けばよいかと。

187です。
>191さん
確かに、60平米、坪350と思えばいけるのかもしれませんが、
将来のことを考えると、踏み出せません。
60平米弱なら、20万しない賃貸が都心でも見つかるので、あまり心が動かないです。

下町については、いいと思ってはいる部分もあります、
CCRはTTTより高いとは思いますが、それでも東京圏と思えば割安感はありますし。
ただ個人的状況で、城南地区にすむ必要があるので、選択枝があるのかなというところです。

>190さん
内廊下、オール電化、ディスポーザー、広めの収納、2重床、各階ごみ収集、ペアガラス
などはいいなと思ってます。
もし、思いつく所があれば、教えてください。

オール電化だと、強火が必要な中華料理とかは、ちゃんと出来るんでしょうか？？

城南地区であまりマイナーじゃない駅徒歩5分以内、築浅ですと、
安くても坪単価350?400万円でしょう。
ある程度の広さで7000万円以下は難しいと思います。
あったら紹介して欲しいです。わたしも探してますから・・・。
多摩川を渡ることさえ目をつぶれば、位置的には城南同様です。
私はそう考えてここを検討しています。

187です。

IH対応調理器以外は無理でしょう。
現在、鉄製の中華鍋を使用していますが、捨てることを覚悟しています。
ただ、ステンレス製の高級鍋（ビタクラフト、フィスラー、クリステル）などは使えると思われ
ステンレス鍋に慣れることを試行錯誤中です。
ちなみに、私は、フィスラーを使ってます。

あまり気にしなければ、T-FALという線もあるかもしれませんが、
強火対応は出来ませんので。

だいたい、そんな火力の必要な中華料理作るのかよ？　と思ってしまう。

材質としては鉄OKだったと思いますが、
中華なべのように底が丸いのは材質を問わずNGだと思います。
いまのところ予定されているIHクッキングヒーターは3つ口で、
2.6kW、2.0kW、1.2kWみたい。
一般には2.0kWが多いから、多少は強火が期待できるかも。

ちなみに、GW中はIHクッキングヒーターの実演会やってますよ。
昨日いったら、なにやら炒めてました。
私はたぶん料理しないので、参加しませんでしたが。
気になる方は見に行って確かめたら？

187です。
中華なべは丸底なので、アウトです。
私は、ガスにしろIHにしろ料理をしなければならないのですが、
最近揃えた調理器具はすべてIH対応なので、大丈夫です。
IHの方が熱量は強いので、期待してる部分はあります。

オール電化に対する疑問は東京電力のショールームに行くのが
てっとりばやいと思われます。

中華料理屋を経営するのでなければ、ＩＨで十分ですよ。
ガスよりもＩＨの方が沸騰するのは早い気がします。