レジデンス・ザ・武蔵小杉【4】

>787さんへ

多摩川の東京側河川敷のレジ裏辺りから見ると、ものすごくきれいに富士山と夕焼けが見えていました。東京機械跡地が出来るまでの期間限定で、眺望を楽しめるでしょうね。
まあレジ検討者は眺望の優先順位が低いでしょうから、期間限定でも「儲けもん」と思ったほうがいいのでしょうね。

レジはあと何戸残ってるんでしょうか？
教えてください。

レジのモデルルームの跡地は長谷工コーポレーションが購入したそうです。
またマンションが建つんでしょうね

うーむ、行政は街づくりの展望や方向性についてどう考えているのか・・・
無秩序開発地域にならないか心配になってきました。
NECや東京機械の跡地にどーんと大規模商業施設ができれば、
結局は文句は言いませんが・・・

一応、購入した土地は用途地域などの条件の範囲で
業者の自由ですが、地域の条件が８０ｍといった高さ制限ですと
高層マンションか高層業務棟に当然になりますよね・・・
緑を残すといった視点で、そのような高さ制限の地域条件にしている方針のようですが・・・

長谷工ですか。リクコスと共同で訴訟を起こされたところですね…
長谷工は周りのマンションにお構いなしにマンションを建てるので有名ですから、気をつけた方が良いですね。レジデンスにのぼりが立つ日が来るかも。
不二サッシを含めた場所は確か高さ１００ｍ制限だったと記憶しています。

希望で言えば、東京機械の跡地には大きな公園が欲しい（絶対あり得ませんね…）

長谷工の物件はいくつか見ましたが、いまいち。
見えないところで費用を浮かして、生活者の視野にたった設計、
施行ができていないように印象を受けました。
私は途中から長谷工というだけで、候補からはずすようになりました。
近隣などのトラブルも多いみたいですし、、、

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48119/
http://www7.plala.or.jp/atochi/link/index.html

>795さん
不二サッシの建物がある場所は25m（セットバックを条件に45m）です。

リクルート発行の住宅情報マンションズを見られた方はおられます？
11.14号にあるコスモスイニシアの広告に、「全物件に標準装備」となっている装備で、いくつかレジデンスには装備されていないものがあります。気になる方は営業に相談を！
過大広告に注意しましょう…

>797さん
モデルルームの跡地は不二サッシの土地も含めて高さ制限100mと記憶していましたが、違っていたらごめんなさい。
再開発対象地で一番高さ制限が厳しいところがレジデンスの80mと思ってました。

797です。
現在駐車場になっている場所は100mです。現在不二サッシの建物がある場所から20mになります。
…すみません、(誤)25m→(正)20mです。

ただ、物理的にあと土地の間口の細さでは、100mの建物を建てるのは不可能でしょう。80m程度に落ち着くものと思われます。

間口がどのくらい小さいか具体的には分かりませんが、狭い土地でも３２階建てのマンションが建つみたいですよ。各階に５部屋くらいしかないと記憶しています。清○白○の物件ですが、どうなんでしょう。
今の技術力であれば結構行けるのでは？タワーなら長谷工もどこか別の施工会社に頼むでしょうし。

>801さん
タワーなら長谷工もどこか別の施工会社に頼むでしょうし。

よくご存知でいらっしゃる。
隣の住友不と組んで間の道路を廃道して一体開発しようという動きがもしあれば、廃道手続きには断固反対しましょう。
レジの竣工後であれば住民が反対しますが、レジの建築中はイニシアのほうで反対してください。（すみません。廃道の手続きがあればというあくまで想定の話です）

容積率500%の制限もあることだし、住友の方は11月中旬着工済のはずなので大丈夫だと思うのですが…。（そう信じたい。）

>797さん
無知な私に教えてください。
セットバックを条件に４５ｍとありますが、
セットバックとはどうゆう事なんでしょうか?
よろしくお願いします。

＞804
　通りに対して敷地境界線ぎりぎりにまでは、建築できないということです。
　簡単に言うと、敷地境界線ぎりぎりまで建築するのであれば高さ制限２０ｍ、敷地境界線よりも内側へセットバックして建築すれば４５ｍの建築が許可されるということです。

>805さん
よく分かりました。ありがとうございました。

戸数を増やす為には敷地境界線よりも内側にセットバックして建てて
高層にする可能性が高いですかね。でも長谷工ってそんなに高層は建ててないですよね。

>802さん
あの道路は私道なのですか？

>808さん
長谷工にそんなセンスはありません。豊洲なんてそれは…（豊洲の方がいたらごめんなさい）
川口元郷の長谷工物件なんて、数年前にたてた長谷工物件の目の前にできるので、その長谷工物件の住民に反対運動を食らってましたよ！！センスも礼儀もないのが長谷工です。
レジデンスの話題からはずれてすいません。

>810さん
そういえば、激しい反対運動があった都立大学院跡地の深沢ハウスも長谷工でしたね。
…ちょっと心配になってきたなぁ。

長谷工てイメージ良くないな。

住友も工事着手したようですが、どんなマンションですか？

長谷工があの地区に入ってくるなんて、すごくショックです。。。
以前検討していた、長谷工物件ですごく嫌な思いをさせられ、結局解約に至りました。

日本綜合地所ユーロピアンシリーズって長谷工がやってなかった？

他スレでも書かれているとおり長谷工物件もピンキリですよ。
最近では野村プラウドだって長谷工物件ですから。
コンセプトや監理のしっかりした売主がつけばいいのですが、
単なるまる買い売主だと・・・・。

でも長谷工が土地を購入したって事は、、、
やはりオール長谷工のベタな壁が建つ可能性が高いような・汗
いまから心配しても仕方がないか。

レジデンスの下に入るお店は決まったのでしょうか？

僕も気になります、お店は？
あと何戸くらい残ってるんでしょうね？
そして建物はもう２４階まで出来たんでしょうか？
最近のレジの近況わかる方教えてください。

いろいろと疑問点があって、コスモイニシアの営業部次長と話す機会がありましたが、まったく購入者側をなめた姿勢しか見せませんでしたね。購入検討する方は営業に十分な説明を要求した方が良いでしょう。
QIT活動なんて形だけで本当に実施されているか分かりませんよ。嘘の広告を平気で出す会社です。

ちなみに、ちゃんと数えてませんが２０階くらいまではできていたような気がします。

その時は訴訟するよ

>820

差し支えなければ、具体的にどういうことに対して不愉快になったか
教えて頂けませんか？
情報共有して、購入者、検討者の声が大きくなれば、
またコスモスさんも対応も違うかもしれませんよ。

下に入るショップ時は飲食店もあるんですかね？

>822
多分798さんが指摘されている点かな？す。
具体的に何なのだろ？

QIT活動がちゃんと行われていないとしたら、大問題ですね。企業活動の根幹でしょう。
ただ、もし本当にちゃんとしてないんだとしたら、必ず淘汰されるんじゃないですか。
自分が勤める会社（不動産とは全然関係ないですが）、でもコンプライアンスやCSRについては
かつてないほど、うるさくなっていますし、軽んじれば解雇や部署毎、取り壊しになったりする
雰囲気です。
耐震偽装以降、不動産業界全体によい教訓として根付こうとするものを、ないがしろにするのは
天に唾するようなものです。雪印しかり、三菱自動車しかり、消費者は馬鹿ではありません。

822です。
内容を具体的に書かないと読み手が判断できないので良くないですね。
①検討者や契約者のみなさんは、ホームページや説明の中で、QIT活動はこんな概要です、こんなことをやってます、と聞いていると思いますが、実際に実施された結果を確認されましたか？たとえば、報告書、活動記録、等。それらを見せて欲しいと依頼したら、社内の啓蒙活動の一貫で社内資料だから見せられないと言われました。また、最終的な引き渡しの中でも実施記録などは管理組合にも提出されないそうです。それで実施したと言えるのでしょうか？
②レジデンスメール２０．５号の修繕積立金の他タワーマンションとの比較。
「計画値」が他のタワーマンションよりも少ないことを自慢している内容について問題とは思っていない。将来、他のタワーマンションよりも修繕費が高くなる結果になっても関係ないようですが、ま、「計画値」なのですから（笑）。また、この２０．５号は配信された人しか見ることができないようです。
③現場撮影会での写真撮影禁止の理由が「（まだ内装の無い部屋についても）撮影される部屋の所有者に許可を取っていないし、許可をもらえないだろう（コスモイニシアの予想。確認はしてくれない）」安全上の理由もあるようですが、他社は実施していますし、単に、安全を確保する面倒を放棄していると感じました。
④マンションズに掲載された標準装備の嘘の広告について、「本社がやっていること（なので知らない）」「標準装備の中からそれぞれの物件によって適正なものを選んでいる」。と言ってました。
そうそう、コスモイニシアの腰掛け浴槽の定義は、「浴槽外縁に腰をかけられる幅があること（だからレジデンスの浴槽は腰掛け浴槽にあたる）」とのことでした。HPやカタログには書いてありませんが、常識なのでしょうか、知りませんでした。

少しでも気になる方は、本文書を信用せずに営業さんに聞いてみてください。
（私的な意見を含めた長文失礼しました）

826さんの購入者としての姿勢にはとても感心します。

①ですが、826さんの主張は至極ごもっともかと思います。
QIT活動を対外的にアピールポイントにしているのですから
当然、その結果を対外的に公表すべきでしょう。

＞社内の啓蒙活動の一貫

コスモスさんの上層部が主張したというこれは明らかにおかしいですね。
社内の啓蒙活動であるなら、QIT活動は対外的にアピールすべきでありません。

③の現場説明会、撮影禁止は個人的にはあまり気にしていません。
やましい事があれば、現場説明会など実施できず、実施されること自体に意義があると思っています。
特にレジの場合は、購入者数が多いので、少なからず建築関係の購入者もいることが
予想され、撮影がなくとも、十分に施工のチェックとしての機能になると考えています。

④ですが、該当号のマンションズはもう手元にないので、あまりはっきりとは覚えていませんが、
確かに標準装備として書かれているもので、レジにないものもあるなぁと記憶はしています。
レジはとっくに設計が終わり、施工段階になっているので、
これから新規販売のコスモスさん物件の標準装備なのかな？と思っていました。

私は建築家ではない為、③のようなチェックは直接難しいですが、
趣味で宅建試験に合格もしていて、この種の法律関係にはそれなりの知識もある為、
④について調べてみようと思います。
虚偽広告ではあれば、当然違法、各種規定違反になるため、
ちょっと下記などを参考に違反にならないか調べてみようと思います。
http://www.sfkoutori.or.jp/index.html

価格パフォーマンス等から、前向き検討中です。
マンション選び始めて思う事は、不動産購入に於いては、相応に妥協する要。
今はコスギと決めた上で、レジかＭＳＴかその他を待つか・・・・

私も826さんの姿勢にはとても感心いたします。
1点お伺いしたいのですが、文中の①に関し、
レジデンスのホームページ、及び配布資料に、
「ご契約のみなさまに施工レポートを2回ご報告する他、
現場見学会も開催し、実際に現場の様子をご自分の目で確認いただけます。」
という文言がありますが、この施行レポートの送付が実際には行われないということでしょうか。

>826さん
私も購入者ですが、①QIT活動内容の開示について同様の回答を受けた記憶があります。

ちなみに日経トレンディの今年3月号「安全な家！」デベ比較でのリクコス（イニシア）の回答は
「設計図書・地盤調査報告書のコピー、貸出」について「コピー可、貸出不可」ですが、
レジの設計図書等についてもコピーを要求すればきちんともらえるのでしょうか。

イニシア横浜支社も本社のせいなどにせずに、開示すべきはしっかり開示すべきだと思います！

＞④ですが、該当号のマンションズはもう手元にないので、
我が家にはまだありますよ〜、以下のように載ってます。

誰にとってもやさしい住まい。全物件で標準仕様です。
・浴室インターホン　・玄関腰掛けベンチ　・荷物用フック
・滑りにくい床　　　・腰掛け浴槽　　　　・突起物の解消

私は契約の際に、QIT活動内容の情報開示について課長さんへ説いたところ、「見せてくれる事を言ってましたよ。ただ、専門的な数値ばかりですので、何が書いてあるか分かりませんよ」という具合でした。

827です。

＞レジの設計図書等についてもコピーを要求すればきちんともらえるのでしょうか。

私は設計図書は見せてもらいました。コピーはNGでしたね。
設計図書の完成版は管理組合に納品されます。

QITの活動内容の情報開示ですが、結局コスモスさんの上層部が適当な回答したのはないでしょうか。
MR再開したら、見せてもらえるか私も聞いてみようと思います。

＞我が家にはまだありますよ〜、以下のように載ってます。

情報ありがとうございます。
いついつの物件からとか特記事項等、何も記載なかったですよねぇ。

広告記載の中でレジにないものがあるという事実よりも、
上層部（横浜支社？）が本社のせいにする無責任な回答に怒りを覚えますね。

ちなみに微妙な内容の標準装備のように思えますが、
どれがレジにあって、どれがレジにないのでしょうか？

・浴室インターホン　あり
・玄関腰掛けベンチ　なし？
・荷物用フック　　　なし？
・滑りにくい床　　　あり？
・腰掛け浴槽　　　　なし？
・突起物の解消　　　あり？

自分もこの記事読んで気になったんですが、個人的には玄関腰掛ベンチって
他のリクコスの物件で以前見たんですが、あまりいいなぁって感じはしなか
ったんですよね。
あと、レジはリクコス単独の物件ではなく明豊とやってる物件だからいわゆ
る標準装備じゃないのかなぁともおもったんですが、それにしては、その後
の路線図と物件一覧には載っていましたからね・・なんらかの手違いがある
んだとは思いますね。

荷物用フックはあったような気がする。
「荷物がいっぱいでもここにひっかけられて、なおかつ非接触キーでかぎをあけられるんですよ〜」って聞いたような・・・（別のマンションでの記憶だったらすみません）

820=826です。
もう少し書かせて頂くと、
とにかくコスモイニシアの対応は「契約者に見せないと決まっているから見せられない」「できないと決まってるのでできない」の一点張りでまともな理由を説明できないのです。理由を言っても訳のわかない理由ばかり。対応してくれたのは横浜支社建築管理部の次長でした（820では間違ってましたね）。
QIT活動をしている証拠を見せて欲しいと迫ったら「検討します」と言われました…
また、他でこんなことを言う方はいないのに、とも言われました（五月蠅いのはおまえだけ、と言う意味ですね）。

広告の虚偽についてはマンションズの今週号(11.28号）の巻末に訂正とお詫びとして小さく載りました。このやり方もかなり不満ですね。広告の誤りなら、広告の中にお詫びを書くべきと思います。まるでマンションズの編集部が間違ったような記載…最低限の対応。

ちなみにレジデンスに無いのは腰掛けベンチと荷物用フックだそうです。現状の浴槽は全戸腰掛け浴槽だそうです（イニシア営業談）。荷物用フックは機械式駐車場のあるところに採用で、レジは機械式を採用していないので無いとの説明。これだけは至極納得しました（笑）
一部始終は録音したので、いつでも確認できます。録音されているのは私の怒号がほとんどですが（涙）

また、現場見学会で第３者を同伴させようとしたのも断られました。私の義父は建築の専門家なのでまだ良いのですが…私も仕事柄客先立会検査をやりますが、何も言われなければ自分たちの都合の良いところしか見せませんね。専門家でも「見学する」だけでは不良などは分からないのではないでしょうか。（分かるところは決して見せないと思われます）

そうそう図面のコピーも見せてはくれますが、もらえません。理由は「まだ施工途中なので」…本当は家具のスペースとかの関係で柱突起の詳細が欲しいんですよね。

きりがなくなるのでこの辺で。勝手な不満ばかり長文にて失礼しました。
小さなことでしか不満を言えないのが歯がゆいです。表面にでない大きなところで嘘や手抜きがないことを願うばかりですね。

>830さん
施工レポートはこれから配信する予定とのことです。どんなタイミングでどんな内容かは全く不明ですが…

>836さん
私も購入者ですが、836さんは決して五月蠅い少数派ではないと思います。

話がそれて恐縮ですが、
世田谷区の某大型高級マンションは、購入者で組成される管理組合サイドで
第三者専門機関のデューデリジェンスを実施し、その調査報告に基づいて
デベロッパーに対してアフターサービス基準に基づいた修繕を要求したそうです。

836さんにはそのような意識を高く持たれた購入者でいていただきたいし、
私も及ばずながらその一員でありたいと思います。