広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

結局、

定借は好ましくはないけど

広尾ならＯＫだとか

本物件は違うんだとか

ポジもそのレベルでしょ。

冷静にその価値観どう思う？

幼稚園児の駄々っ子じゃないんだから。

ネガがネガが言わずにさ。

三井や三菱なら定借が良くなるわけでもないよ。

純粋に居住生活するだけなら賃貸でもいいんだし。

久々にこのスレを開けて最近の50レスを見たら、今日の午後1時半頃から4時頃にかけていっぱい書き込みがあって盛り上がっているので驚きました。

阪神淡路大震災の際の倒壊したマンションがどのくらいあったの？といった書き込みがありましたが、これを知りたかったら、
山岡淳一郎さん著の「あなたのマンションが廃墟になる日」という興味深い本がありますので、お読みになるといいと思いますよ。

これを読むと、阪神淡路大震災の場合は、行政当局がもう少し物件ごとに時間をかけて修復方法を相談してくれれば壊さなくても修復できたはずのマンションがかなりあったようですが、一旦修復不可能と判定されて取り壊しになると、所有権物件であっても所有者間の合意を形成して建て替えることがいかに難しいかがよくわかります（そもそも阪神淡路の際に定期借地のマンションで倒壊し、建て替えの必要のあった事例があったのかわかりませんが、ご存じの方がおられたら教えて下さい）。

この広尾GFのWikiに以下引用のような興味深い記述があります。

阪神淡路の際に全壊したマンションは全体の1.6%程度と言われているようですが、この広尾GFのように山のほうにあって、81年耐震基準をクリアーしていたにもかかわらず（それでも通常は概ねコンクリート強度１８ニュートン/mm2程度と思いますが）、それでも倒壊したマンションはほとんどないように山岡さんの著書からは読めます。

万一、ここのように三菱・三井クラスが鹿島に施工させて３０ニュートン/mm2レベルの強度で作ったマンションでも修復不可能な倒壊になるのであれば、例えばプラウドの100年コンクリートでもどうなるのかわからないわけで、そうであれば関東で使用可能な状態で残るマンションは一体どの程度あるのか。これはもう国難であって、定期借地とか所有権がどうのこうのという問題ではないように思います。

まあここの住人の皆さんはお金持ちの皆さんのようだから、そんな場合は、きっぱりあきらめて解体準備金で当初の予定より早く更地に返して他のマンションに移り住むのではないかと思います。
基本的にここまで悲観的でないと思いますよ。長い投稿ですみません。

（広尾GF　Wikiより引用）
一般のマンションのコンクリート耐久設計基準強度は１８ニュートン/ｍｍ2なので、大規模改修不要予定期間は３０年、使用限界期間は６０年と、３１９さんがおっしゃられるように３０年もすると建替えの話が出てくる可能性があります。評論家の櫻井さんは、最近出てきている２４ニュートン/ｍｍ2以上の物件を選ぶと８０年程度は持つことを説明されていますが（この場合大規模改修予定期間は６５年です）、ここまでの強度があれば５０年やそこらは建替えの必要はありません。
ところが、この広尾ＧＦの物件はさらに上の３０ニュートン/ｍｍ2で作られており、大規模改修不要予定期間自体が１００年ですので、５３年で壊すのがもったいないくらいで、少なくとも５３年程度は建替えは必要のない構造になっています。

定期借地制度

定期借地制度とは、「借地借家法」（平成３年１０月４日法律第９０号　平成４年８月１日施行）に基づき新たに制度化されたもので、契約により一定期間の経過により、当然にその消滅が予定されている借地権の制度です。これまでの借地権（普通借地権）でも一応の期間はありましたが、借地人が望めば、土地所有者に「正当事由」（土地所有者が、自らのその土地を必要とする事情等）がないかぎり、この借地契約の更新を拒むことができませんでした。つまり定期借地権は、普通借地権とは異なり、更新のない借地権です。

定期借地権制度の目的

普通借地権では、土地所有者に正当事由がない限り借地契約の更新が可能であり、どうしても明け渡しを求める場合、高い立ち退き料を支払う必要がありました。これにより、土地所有者に「土地を半永久的にあげるようなものだ。」という認識が広がり、結果、借地による土地の供給が著しく不足するようになりました。
定期借地権は制度は、この土地の貸し渋り対策として登場しました。


定期借地権のメリット

定期借地権のメリットとして、土地所有者においては、期間満了時には土地が無償で更地の状態で戻ってくることなどです。また、借地人にとっては、所有権分譲と比べはるかに安い価格で持ち家を購入できることです。



所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

本来、定借物件とは
借地権物件と比較して
デメリットしかないのは当たり前です。

その分価格が安いんだから我慢しましょう
というのがそもそもの制度趣旨なのです。

ここで問題を悲劇的に大きくしているのは
このような、「高級定借物件」など
そもそも想定していなかったことです。

そんなニーズ、買い求めるような人が
いるなど考えてもいなかった。

根源的な欠陥は
高級であれ低級であれ
全く変わらないのに。

これはデベの悪知恵とも言うべきものです。
それに完全に乗せられたのです。

本来の制度趣旨としては
50年後に取り壊すレベルの建物でも良いのに
100年コンクリートだから大丈夫とか
詭弁を言い出す始末でもはや手に負えません。


デベの方、反論お待ちしております。

失礼、冒頭、借地物件ではなく所有権物件の誤りでした。

まあ、普通借の借地物件と比較してもデメリットしかないので意味は変わりませんが。

さらに言えば、定借は本来は戸建て建売を想定していたのです。
ミサワが当初から積極的に関与していたことからも疑いようがありません。

つまり、木造、乃至、まあ軽量鉄骨造あたりまでしか想定していないので
さて何年にしましょうかというときに、まあ50年もあれば耐用年数からも
十分過ぎるだろうとの判断だったわけです。

ところがマンションでこれが転用（悪用？）されるや、今度は時代背景として
建物を長持ちさせようというエコ時流に乗っかってしまい、本末転倒な事態に
至っているわけです。100年コンクリート発言の滑稽さはここに因るものです。

『定期借地権推進協議会』という業界団体があります。

以下が会員企業一覧です。
ハウスメーカーだらけなのが一目瞭然です。
こういった実態だけでも最低限知っておくべきです。
マンションデベは制度に便乗しているに過ぎないのです。

旭化成ホームズ(株)
伊藤忠都市開発(株)
伸松建設(株)
住友林業(株)
積水ハウス(株)
積和不動産(株)
全国農業協同組合中央会
大和ハウス工業(株)
東急不動産(株)
東急リバブル(株)
(財) 都市農地活用支援センター
パナホーム(株)
ミサワホーム(株)
三菱地所レジデンス株式会社

広尾はすごく良い街なので、自分の希望の間取りと予算との兼ね合いで定借もアリだとおもいます。
私は広尾に住みたかったですが自分の予算では充分な間取りをとれなかったので世田谷のマンションにしました。これはこれで良いと思っていますが。

>727

どうせなりすましで、ガーデンヒルズの住人の方ではないだろうけど、
ガーデンヒルズから引っ越して来た方も、結構いらっしゃいますよ。

また、ガーデンヒルズ「も」お持ちの方も、それなりにいらっしゃいます。

どっちにしてもレベル低いね！

真面目な話、

結婚、子供の出来ない同性愛者や

身寄りのないお年寄り辺りには

定借は向いている

高かろうが安かろうが

所詮好きにすればよいので

特に前者にとっては

新婚子育てコミュニティーに入れないから

珍味物件のほうが逆に望ましい

放射能も比較的影響は少ないと言えるでしょう

幸せですね

半壊で産業ゴミ確定

ここの建物がちょっぴりでも壊れるような地震が来たらネガのボロ屋は全潰だろうね

強がっても災害に弱いのが定借。

筋肉ゲイがまた出てきたようだな・・・イメージが更に悪くなる

そろそろこのバカネガはアク禁だな

老人向けマンションに越したくても売れないと困る。
東京の地価やマンション価格は暴落するんでしょ。
外資が帰ってくるまでここは塩づけじゃないですか。

ネガさんかポジさんかわかりませんが、お互いにもういいかげんに感情的な書き込みの応酬はやめたらどうですか。

外から見ていて恥ずかしい内容の書き込みになっていますよ。

少なくともこのスレッドの利用規約で禁止されている差別用語を連発するようなまねだけはやめて頂きたいものです。

やめて頂けない場合は、個別に削除依頼を出させて頂きます。

世の中がこんな状況になっている時に見ていて恥ずかしいです。もう少し冷静になって下さい。


管理人殿：もう少しきちんと頻繁に投稿内容をチェック下さい。見ていて情けなくなりました。

読み返せばすぐわかるが、733、737、739あたりで約1名住民がキレて
罵詈雑言を使いだしたから荒れただけ。
この住民をアク禁にすればよい。住民板で仲良く傷を舐めあってなさい。

だって貧乏人はリアルな世界ではいつも下を向いて、お金のある人間に媚びているのに
掲示板では生意気なこと言うから、ついつい釣られて言い返しちゃうんだよね

失礼ながら７６０さんはここの住人の方ではないように思います。
失礼にあたったらお許し願いたいですが、ここの住人の皆さんはよく挨拶などもされて愛想もよいし良識人の方が多いので、いくらネットの書き込みとは言ってもこんな差別用語を一杯書きたてるような言動は想像できないのですが。

もし７６０さんが住人の方であればこのマンションの管理規約を開けてみて下さい。

例えば、管理会社である三井不動産住宅サービスがその管理業務を遂行するのに必要な電気代などを全体管理組合（つまりはマンション所有者）がどこまで支払うかなどといった内容が第8条に書いてあるでしょう。

それでは、今回のような地震とかあるいは台風とかで発生した損害があった場合に、管理会社が全体管理組合に対してどこまで責任があるかを規定した条文は第何条でしょうか？

どのマンションの管理規約を見てもこうした内容は当然にカバーされており、この規程が何条かを世間様に知られても（どこまでカバーするかまで詳細に言わなければ）守秘義務違反にはならないでしょう。
単純に数字（例えば１５とか３０とか）だけでいいからお答え頂けますか？

あたっていればそうなのか、いろんな住人の方がおられるのだなと信じます。書けないか、あたっていなければ住人の方ではないと思われますので、住人に成りすますことは虚偽なので断じてやめて頂いて、あくまで一般の投稿者として投稿して下さい。

ありがとうございました。

やはり住人ではないということでわかりました。

今後住人と書かれても、最初からまともに信じてはいませんでしたが、当然とりあわないことに致します。

成りすましは本当の住人などにとって極めて迷惑であり、スレッドの利用規約違反ですからご留意下さい。
繰り返される場合はアクセス禁止を別途要請させて頂きます。

今回の震災、瓦礫撤去費用は国負担ですって。
ここは万一大地震で住めなくなれば、更地にする費用は負担しなくてサヨナラできそうですね。
震災で価値が下がる土地のマンション再建苦労から逃げられない、土地付き分譲と違って。

私は、ポジでもネガでもないので、その前提で読んでいただきたいのですが、そのニュースを読んで私か思ったことは以下です。

・「瓦礫撤去」費用の趣旨
→（津波ならあり得なくはないのかもしれませんが）、最近建てられたまともなマンションが地震でがれきになるということはおよそ考えにくく、あってもマンションの外形はほとんど留めたままで、住めなくなるという状況だと思われます（住めなくなるということ自体、ちょっと想像し難いのですが）。

この場合、がれきの撤去費用というより、「マンションの解体費用」ですが、これも国が負担てくれるのでしょうか？特に東京のように屈強なタワマンがたくさんある場所においては、解体費用はばかにならないと思われます（もし、国負担なら、タワマン族な私としてはうれしい限りなのですが。ここの方も、積み立てている解体準備金が戻ってきて嬉しい、ということなのでしょうが）。

・解体するか否か
前述のとおり、明らかに住めない、というようなことになるのは相当に稀だと思われますが、この場合、解体するか否かは住民の話あいになるのでしょうか。今回のケースで、「そんなの待っていたら復興作業が進まない」（＝個別対応していたら話が進まない）等の理由で、問答無用で（まだ住めそうなのに）解体されてしまった（但し国負担）、といった話はあるのでしょうか。それはそれで潔いというか、アリだなと思ったのですが。

・あと、そもそも論として、国or自治体が負担するか、みたいなニュースだったので、「がれき」（これに解体費用が入るかが、気になっているのですが）については、国or自治体（非住民サイド）の負担というのは、既に決まっていることなのかな、と思った次第です。

とりとめもないコメントですが、長文失礼いたしました。

所有権より安い以外のメリット教えて？？

広尾ガーデンフォレストは住みやすいからって意見が多いけど

それと定期借地って関係ないよね。

わざと論点ずらしてるのか、それとも天然なのか。

定期借地が出来たのは、地主のためだったよね。

だから、購入者側（借地人）からすれば、所有権よりイニシャルコストが安いってだけでしょ。


今回の震災で、建物の倒壊やら毀損やらクローズアップされてるけど（最新のマンションで倒壊とかありえないとは思うけど）

むしろ所有権マンションより再建築問題がやっかいなのは借地人のほうではないの＞772

http://www.nikkansports.com/general/news/f-gn-tp0-20110328-754040.html

マンション管理会社でつくる社団法人高層住宅管理業協会は２８日までに、東日本大震災に伴う東北地方のマンション建物の被害状況をまとめた。津波被災地を中心に協会関連マンションの約３０％が未調査の段階で、調査範囲では約２割で壁のひび割れなどがあったものの、倒壊などにより建て替えが必要なほど致命的被害のあった物件はなかった。

　同協会は東北６県で所属する会員２５社が受託する１５８４管理組合の物件について、会員社の技術者らが目視で点検し、１６日までに状態が把握できた１１０６組合の被害状況をまとめた。

　その結果、建て替えが必要なほどの被害を受けた「大破」はなく、大規模な補強・補修が必要な「中破」は２６組合（２・４％）、ひび割れやタイル落下など「小破」は２０８組合（１８・８％）。

　国土交通省によると、阪神大震災では１００棟以上のマンションで建て替えが必要となっており、同協会は「今回は物件の多い都市部の直下型地震ではなかったため、被害は比較的小さくなりそうだ」としている。（共同）

>669
>707

http://juki.nomaki.jp/tatekae.htm
http://ameblo.jp/atlaslaw/entry-10542998654.html

「阪神大震災で全半壊した兵庫県内のマンション172カ所」。

瓦礫撤去費用を持ってくれるって結構大判ぶるまいだよね　阪神大震災のときも倒壊した建物のかたずけって行政がやってくれたんだっけ？

>>781

建て替え出来るぐらい残存年数が残ってればまだ不幸中の幸いじゃないすか

中途半端に残ってると建て替えすらできない

あと、40年とかでも実際となると微妙では？

確かに節税効果はすごそうだけどねｗ

特損ドーーーン

>783

洗脳されていようがいまいが、幸せです！
早く原発問題が終息して、これからに向けて頑張りたいですね。

※「by ガーデンヒルズ住人」はやりすぎでは？
成りすましはよくないですよ～。

半壊で十分なのだが。

そうそう、なにも全壊しなくても、難しい状況
（＝建て替えたくても建て替えられない）になる。

そして、>778や、>779を見ること。

阪神大震災では、兵庫県内で172カ所
ものマンションが全半壊してるんだぞ。

ここは30ニュートン/mm2レベルだから大丈夫ってか？

http://www.bousai.go.jp/hou/pdf/koshutext2.pdfによれば、

⇒ 全壊の定義
－ 住家がその居住のための基本的機能を喪失したもの、す
なわち、住家全部が倒壊、流失、埋没、焼失したもの、また
は住家の損壊が甚だしく、補修により元通りに再使用するこ
とが困難なもので、具体的には、住家の損壊、焼失若しくは
流失した部分の床面積がその住家の延床面積の７０％以上
に達した程度のもの、または住家の主要な構成要素の経済
的被害を住家全体に占める損害割合で表し、その住家の損
害割合が５０％以上に達した程度のものとする。

⇒ 半壊の定義
－ 住家がその居住のための基本的機能の一部を喪失したも
の、すなわち、住家の損壊が甚だしいが、補修すれば元通
りに再使用できる程度のもので、具体的には、損壊部分が
その住家の延床面積の２０％以上７０％未満のもの、または
住家の主要な構成要素の経済的被害を住家全体に占める
損害割合で表し、その住家の損害割合が２０％以上５０％未
満のものとする。

日々、発展を感じる街　豊洲
震度７でも揺るがない街　豊洲
あえて政界有名人が購入する街　豊洲
ニッポンの礎の街　豊洲
日出ずる街　豊洲
国家一級のデータセンターが守られている街　豊洲
計画停電とは無縁な街　豊洲
芸能人が一番住みたい街　豊洲
東京都内で最も安全な街　豊洲
共同溝が発達している街　豊洲
美しいキャナリーゼが集う街　豊洲
セレブな街　豊洲
東大並みの頭脳を持つ小学生が集う日本の中心教育機関豊洲北小学校がある街　豊洲
日本の中心都心　豊洲

ナショナルがすいていますね。やな感じです。
お留守のおうちが多いのではありませんか？

ここに住んでるようなリタイア層は都心にいる必要ないしね。
麻布界隈の住人も脱出組は多いと思う。
ウチも高層階はほとんど電気ついてないし、建物全体的に暗い感じですね。
節電の事を考えれば悪いことではないけど。

なるほどここの住民の方は脱出した方も多いのでしょうか。
でも逃げ出さすにみんなで応援して下さい。

このスレッドに棲みついて執拗にこのマンションの倒壊を願っておられる方もおられるようですが（訴訟の原告関係の方なのか？定借嫌いであれば麻布台とか他の定期借地物件などにも書き込んでもよさそうなのに背景がよくわかりませんが)、他の方も書かれているように、このマンションは簡単には倒壊しそうもありません。

東京圏の地震強度のマップを見てもわかりますが、ここの土壌はもともと縄文時代に貝塚のあった土地で、このあたりでは相当に地盤の固い丘の上ですし、安政の大地震（1855年､M6.9）の際にここにあった老中筆頭堀田様のお屋敷を始めとする主要なお屋敷の歴史や、1891年に日赤広尾が現在の場所に移った後、関東大震災（1923年、M7.9）が起こった際の日赤の歴史を見ても特に大きな被害は出ていません。地盤は都心のなかでは相当に恵まれていると思われます。

上で何度も書かれている通り、このマンションのコンクリート強度は30ニュートン/mm2で現状のマンションでは最強水準ですし、最初から気にはしたので品質性能Handbookなども確認しましたが、地下２５ｍ以上下の支持層岩盤までしっかり抗を打っていますし、当然ダブル配筋（二重鉄筋）、ボイドスラブ（剛性・強度を上げるために床下に３０㎝以上の中空パイプのスラブを入れる工法のこと）まで入っています。
これで修復不可能なレベルで倒れるようなことがあったら、お隣の広域災害対策指定病院としてヘリポートまで備えて近代化されたばかりの日赤広尾もかなりの倒壊はまぬがれないでしょうし、関東全域でとんでもない状況になるでしょうね。ここまでのことが起これば万一倒壊しても仕方ないかなとも思います。

まあ世の中何が起こるかわからないので、最悪の事態も考えるべきでしょうが、現在考えられる耐震の対応としては、相当強固にできているマンションと思います。

それでも万一倒壊して住めなくなったら？

ここの定期借地の契約条件では、所有者が合意すれば、住めないと判断された時点で、それ以降の地代を払うことなく、その時点で現状復帰することにして定期借地契約を解除できる条件になっています。上物の解体は、最初に払った解体準備金で鹿島がやってくれます。

したがって建物が崩壊して、地代の支払いだけが残ることはありえません。

まあ、新築の後、１０年程度の早期で万万が一倒壊したら、地震保険のお金などでさすがに建て直すでしょうが、確かに３０年などたって、後２４年などという時点だったら所有者の意見も分かれて、建て直さずにあきらめようという結論になるかもしれませんね。

でもその際でも、上で指摘されている方がおられましたが、借地権の金額相当がど～んと特損となって出ます。

所有権の場合は地震などの人災、天災で万一住めなくなっても土地は永久なので償却不可能で土地だけついて回りますが、ここのような定期借地物件であれば定期借地契約自体が契約終了でき、最初に払いこんだ借地権のお金が全額、損金として認識できます。

マンション価格１億円当りの上物の価格はせいぜい２千万円から３千万円で、マンション価格の７０％～８０％が借地権（地上権）の価格なので、住めなくなって契約解除して移住した場合は、当初の１億円当り７千万円とか８千万円が損金として税金から控除できます。

このマンションにお住まいの方は、数千万円クラスの所得の方も多いようですが、その場合の実質税負担は４０％～５０％でしょうから、単年あるいは複数年でこの税効果を取り込めば、ざっと半分の借地権のお金はその時点で（あるいは最悪でも最終の５４年後に十分な課税所得があれば）回収できるでしょう。

まあ、３０年住んで、上物が地震保険で半分程度回収できて、借地権分の半分程度が税効果で戻ってくれば、所有権物件のマンションと比べてもあまり損はないのかなとも思います。
長い投稿ですみません。

原発問題が収束するには１０年単位の時間がかかるし、まだ「発災中」で、事態は楽観を許さない。出来る人はできるだけ疎開したほうがいい。子供だけでも関西の親戚にあづけたほうがいい。もちろんそれが無駄になればいいのだけれど。

確かに原発問題が完全に片付くまでには10年以上の時間がかかるかもしれませんが、さすがに東京が日本の政治・経済の中心としての機能を果たさなくなるような状況にだけはならないよう、国もアメリカやフランスの力を借りてでも全力をあげて対応してくれると期待しています。

もし多くの都民までが避難するような事態になれば、このようなスレッドで東京の不動産がどうのこうのと言っていられるような状況ではなくなるでしょうが、今はそこまで悲観することもないかと思って（願って）います。

今回の大震災については、海外のマスメディアが一部相当にパニック的な誤報道をしてくれたおかげで、私も海外の知り合いや友人から何件か「なんで大阪とかに逃げないの？」といったメールを頂きました。実際、外資の皆さんはかなりの数、関西などに避難されたようですし。

日経ビジネスなどにもこうした記事が出ています。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/manage/20110325/219150/?P=1

避難するのはもちろん個人の判断ですので、小さなお子さんを抱えたご家庭などにはそれも一策ですが、もう少し落ち着いてもいいようにも個人的には思います。

＞３０年住んで、上物が地震保険で半分程度回収できて、借地権分の半分程度が税効果で戻ってくれば、所有権物件のマンションと比べてもあまり損はないのかなとも思います。


あまり損はないの「あまり」意味がよく分かりません。

そもそもこの地盤でこの躯体、倒壊しないでしょ。
ここが大きくひび割れするような地震が来たら、東京は完全に壊滅。

たぶん負債も徳政令化するよ。

今は地震よりも原発が不安です。放射性物質が不安ということです。
フランスはチャーター機で在京のフランス人を避難させたのです。
アレヴァの思惑はまた別のようだし。ＧＥの蹉跌を好機とみているんじゃないですか。
今まで「安全だ～安全だ～」と唱えてきた学者たちのいうことも、にわかには信じがたい。
様々な計測地自体が不完全で信頼できる数字ではない。
内田樹さんもブログで「疎開のすすめ」を書いています。
念のため可能なひとは疎開しようかな。
関西でも軟化仕事あるでしょ。売れるうちに土地を売って引っ越そう。