広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

いよいよネガも人格否定しか手がなくなってきたか？

↑よく読めよ。。。

冷静に読んでもそう読める。

しょせん言いがかりなんだからほっとけほっとけ。

＞いよいよネガも人格否定しか手がなくなってきたか？

もっとネガって下さいってことでしょ。

笑える。
どっちもがんばれ！

＞感情的にさせているのはあなたですよ。

ごめんね。言い過ぎたよ。。。

昼間にネガさんにおすすめの新築マンションについて質問した者ですが
今、レスを見たら、真っ赤になって怒ってるとか、掲示板でムキになるなとか・・・
せっかくの検討スレ。人格攻撃は無意味です。
ここが嫌いなのはわかったのでおすすめの代案はどのマンションですか。

代案のない人間は、自分の意見をしつこく主張しないのは社会の常識ですよね。

＞代案のない人間は、自分の意見をしつこく主張しないのは社会の常識ですよね。

？？

このマンションの批判をする人は
他のおすすめマンションを紹介しなきゃいけないの？

勝手な理屈だね。


ガーデンフォレストのデメリットや将来考えられるリスクを伝えるって事は、
検討スレなら、必要なんじゃないですか？
それともここは、良いネタしか書いちゃいけないとでも？？


中には面白半分で誇張しているネガもいるかもしれないけど、
定期借地マンションを買うリスクは所有権物件と比べて大きいのは明白じゃない。
ネットで検索すりゃ小学生でもわかることだし。


ここに限らず、相場より安いって事はそれなりのリスクやデメリットがあるからですよ。

そのリスクやデメリットを検討者に教えてあげて何が悪いの？



定期借地だから安い？

じゃあ何故安い？



購入する前に、１０年・２０年後に万一売却しなければならなくなった時どれだけの金融機関が融資付けしてくれる。とか銀行に直接確認しました？
既存の他の定借の中古物件の融資状況とか確認しましたか？
フラットも同様に確認しました？


おそらくしてないでしょうし、知らないでしょうね。





ご自分に都合の良いことばかり一方的に主張する所なんて
マンションの販売担当と一緒だね。
立地や環境の良し悪しに話すりかえたりさｗ



あんたがもしリアル住人で誤った情報を鵜呑みにしてるんだったら

単に「掴まされた」って事なんじゃないの？

あのー
わたしは２０年前のミサワが定借分譲を導入したころから定借については勉強していますけど。
積水、ナショナル、大東建託、野村、住友、三菱、三井
戸建、マンションをあわせて５０以上の現地を見ていますよ。

最後にひとつｗはやめたほうがいいですよ
もともと既出で中味のない長文ですが、なにを書き込んでも説得力ゼロです。

＞＞216

横槍ですが、具体的な説明はないんですか？

定借について詳しいんならなおさらだと思いますよ

＞５０以上の現地を見ていますよ。
＞最後にひとつｗはやめたほうがいいですよ

酔っぱらって書いてます？
なんか文章変なんですけど。w＝笑　？

＞なにを書き込んでも説得力ゼロです
何も説明無しに「説得力ゼロ」とか書かれても、何がどういう理由で説得力ゼロなのか全く持って不明なのですが

>216
よくいるよね〜こういう人。

デベ系に詳しいからって、流通にも詳しいってのは違うんじやない？

うーん
ポジの人がちょっと可哀想に思えてきた

＞２１５さん

中古で本物件を融資付き（フラット）で買ったものですが、あまりにもネガとかポジとか罵りあいが酷いので横槍を入れさせてもらいますね。


ネガさんの特徴はちょっと前（５～２０前）の投稿内容さえ見ずに反射的にネガレスするところですね。ポジの人から言えば「さっき言ったじゃん」てなりますよ。


今まで何度となく冷静に本物件の特徴である定期借地権のメリットデメリットを冷静にきちんと書いた人がいたのに、ポジのちょっとした甘い解釈の一言で、「全然分かってない馬鹿だあほだ」的なネガが呼応する。そしてそこからまたネガとポジの１００程度のレスの応酬、そこでまた冷静な解釈の一言でやや落ち着く。

これがマンコミュの全検討スレの特徴であり、限界なんだろうね。

Yahoo知恵袋のように投票式の「ベストアンサー」として残しておけばいいのにと、心から思います。混沌としたらそのベストアンサーを見れば大方解決するみたいな。



先程の２１５さんのレスに

＞定期借地だから安い？
＞じゃあ何故安い？
＞定期借地マンションを買うリスクは所有権物件と比べて大きいのは明白じゃない。
＞ここに限らず、相場より安いって事はそれなりのリスクやデメリットがあるからですよ。
＞そのリスクやデメリットを検討者に教えてあげて何が悪いの？


こうやって抜き出すと感情的になっているようですが、落ち着いてください。

定期借地権が所有権物件よりリスクが高いというご認識なのでしょう。確かにほとんど同じ価格だったら割に合わないし、リスクだけが高いように感じるでしょうが、事実、相場より３割程度安くなっているのですからそれでリスクと相殺していると判断されるでしょう。
どの世界でもリスクとリターンはトレードオフです。「３割」安いというのが適正なのかどうかは今後の世の中次第でしょうね。

でももし、所有権物件であったとしても、４０～６０年後の建て替え時に全体の３／４だったか４／５だったかの住民が合意するのは至難の業かと思います。

３０年前くらいのマンションであれば容積率の余裕分を使って総戸数を増やして住民負担をほとんどゼロに出来る手法もありますが、最近のマンションは容積率をめいっぱい使って建ててますから、将来の負担ゼロでの建て替えはほぼ不可能でしょう。全マンションが新東京タワーレベルの高さになっていたら別ですが。。


建て替えの住民の合意が困難の場合、取るべき道は２つしかありません。

１つ目はその後も老巧化とスラム化に耐えて住み続ける。

２つ目はとりあえず取り壊して、細分化している区分所有者の所有権の土地を一括して底地をデベロッパーに買い取ってもらう。取り壊し代金をデべ負担にする場合には、土地価格はかなり叩かれる。

１．２の場合共にかなり精神的には堪えます。

他の方が仰っていましたが、所有権の建て替えが不安というのは、築３０年以後いつ決着するか分からない上記１．２についてずっと悩まないといけないのが今から辛いというところでしょう。


そう考えると上記、特に２のケースで土地の所有権にどれだけの意味と価値があるのだろうと、私は感じます。

将来立て壊しの代金と相殺されてしまう可能性が高い土地の価値に今多額のお金を払うことに意味を感じない人もいるでしょう。追加ローン残高分の金利も含めたら４割以上高く払って将来価値が大幅に目減りする可能性もある底地の再分化した土地を買う。

それだったら、他の方が仰っていましたが、定借物件を買って浮いたお金を安定的に運用しながら、子供の教育資金や、充実の余暇資金、ゆとりある老後のお金に使う方が人生・家族にとって意味がある気がいたします。


＞購入する前に、１０年・２０年後に万一売却しなければならなくなった時どれだけの金融機関が融資付けしてくれ＞る。とか銀行に直接確認しました？
＞既存の他の定借の中古物件の融資状況とか確認しましたか？
＞フラットも同様に確認しました？

全部確認しましたよ。現状メガバンクではSMBCと三菱が定借に融資出します。ただ仰る通り借地残存期間が３０年を切ってくると、審査方法が変わると言っていました。
収益還元評価を基準に残存期間に対する総家賃を計算して、その７割程度の融資が可能だろうとのことです。自己資金はやや多めである必要はありそうです。

フラット３５については今回私もこれでしたが、所有権、定期借地権関係なくかなりあっさり融資出ました。みずほのフラットですが９月は当初１０年金利１．２８％で、破格です。

借地残存期間が融資返済期間のMAXです。それは当り前ですよね。

所有権の物件でも築２０年越えてきたら、３５年ローンは不可能です。広尾ガーデンヒルズが３５年ローン組めないのは本当ですよ。確認しましたから。

ようは、定期借地権であったとしても借りる気があればきちんとローンおりますし、条件もそんなに悪くないです。

定期借地権の物件をあまり表面的な情報だけで判断しない方が良いですね。


超長レス失礼いたしました。ちょっと暇だったんで書いちゃいました。お許しください。

しかしネガの人はなんでこんなにキレてるんだろう？
煽りもヘタだし、アタマ悪いとバイト料でないよ

223さんの様な丁寧に書かれたレスを読むと、
ホッとしますね。

>223
私も横やりですが、ちょっと気になった。

買った人が自分のマンション悪く言わないのはわかるけど


>相場より３割程度安くなってるのですからそれでリスクと相殺〜

ここで言うリスクって具体的に何を指してるのか？


>(銀行に)全部確認しましたよ

SMBCが「築10年でもこの物件は扱えます」とでも言ったんですか？

築20年の所有権物件は35年ローンが使えないって本気で言ってます？


住人のフリした販売担当がすっとぼけて適当な事言ってるのか？
それとも単なる釣り？


前者だったら危険だよ。

まあまあ

意地でも認めたくないんだよ。
買わされちゃったんだから。

SMBCは原則中古定期借地の取り扱いは無いに等しいと思います。

新築定期借地の場合、提携でなくても、別部署で住宅ローンとして扱えますが、中古だと審査のスキームが異なるので、ほぼ扱えませんって回答がきます。(一応受けますが本音は受けないという意味だそうです)

所有権の古い中古マンションや旧法借地権の戸建の場合は、(属性にもよりますが)プロパー(支店)扱いでいける場合があります。

が、中古定期借地は厳しいというのがどのメガバンクでも言えると思います。

SMBCの場合、体裁を保つために、定期借地用のパンフもありますが、ほぼ新築で、もしくは新築未入居での対応になっているようです。

メガバンクしかわかりませんが、
同じ中古借地物件でも、定期借地と旧法借地では扱いが全く異なるので気を付けた方が良いと思います。

かろうじて中古の定期借地を扱えるのは現在のところ三菱東京UFJのみですが、審査基準が厳しく、中古の場合、対象建物の詳細な資料が必要になる物件もあるので、
審査期間が一月という事もありますので、流動性が悪化する点に注意したほうが良いです。

>226
「言ったんですか？」とか「本気で言ってます？」じゃなくて、
あなたが確認した事書かなきゃな。
フェアじゃない。

ネガにフェアとか言ってもムダですよ
この１時間の投稿をみてもヘタな自作自演ばかりですから

まあ反論がない事ほどネガにとって虚しいことはないからな（笑）
２３２の自虐体質にはかけてやる言葉が見つからない。

憎悪というか＊＊に近いな。ここのネガの輩は。

地縛霊？ 病院が隣だから分からなくもない。

思います。とか、ですか？ じゃなくて確固たる事実を書きなよネガくん達。

購入者や真剣な検討者はあなた達のずっとずっと先をいってますよ。

面白半分の茶化しや揚げ足取りはもう飽きた。
ネガも相手にして欲しいんだったら、質をあげてくれ。
ネガは情報量と知識が足らなすぎ。

何だか目糞鼻糞みたいな展開になってるな


ここに限らず中古の定借は銀行が金貸さないのは担保評価がゼロだからだよ。
築浅でも三菱東京くらいしか扱えないし、本来借地に強いみずほや、りそなですら無理。

↑また同じ議論　ネガはちゃんと読み返してから書けよな。

前後不覚で反射的に投稿するから、あほ扱いされるんだよ。

火に油を注ぐようですが・・・

購入した側からすりゃマイナス面を認めたくないという気持ちもわからないでもないのですが
お互い表現の仕方に気をつけたほうが良いのではないかと思いますが如何でしょうか。

揚げ足取りをしていてもスレが荒れるだけなので置いといて発言させていただきます。


ネガさんの主張する「銀行融資の難しさ」に伴う「流動性の低さ」ってのは以前から指摘されている事で、
新築時には現金で購入したとしても、将来売却する際の対象者はローンを組む可能性は十分あるので、
実際それを理由に定期借地を避ける人も多かれ少なかれいるのも事実。

一方、ポジさんの主張する「フラットなら使えるじゃないか」という点について
借地期限を上限に借入は可能ではあるものの、仮に１．２％の金利に引き下げられたとしても
民間の変動には及ばないという点は短期で返済を考える人にはいまひとつ魅力にかける。
つまり、購入者によってはフラットが最適ではないという点も事実としてある。
１億の融資を受ける人間が35年も払い続けるという可能性は非常に低いが、
将来価格が下がった時を考えれば、民間でもフラットでも複数の商品から選べた方が競争力は高いわけで、
この点はデメリットとして挙げられる。

他にもいくつかあるのだけれど、あまり書くとスレが荒れるのでこの辺にしときますが

ここが安い理由は上記のようなリスクが含まれているからであるという事も踏まえて、購入を検討するのが良いと思います。

９月のフラット３５Ｓの当初１０年１．２％　１０年目以降２．２％固定はかなり破格の金利だと思うが。

確かに足元の変動の方が僅かに安いが、その差は０．３％前後と今後の金利上昇リスクを考えれば十分保険として考えても良い金利だと思う。民間銀行の住宅ローンの１０年固定が１．７～２．１％を考えたら、フラットはずば抜けているよね。

民業圧迫はなはだしいとも言える。

そうかな？
10年そこそこの借入期間だったらメガバンクの変動選ぶだろうし、
20年くらいで完済目指す場合なら金ｊ利上昇リスク考えると悩ましいところ
35年フルに借りるなら間違いなく固定は不利だよ。
選択肢が無いとか、固くいくならしょうがないけど
あえてフラット35ｓ選ぶのなら、15年1.2とかじゃないとメリットが無いように思える。

ある意味うまいとこ突いてるとは思うけど。

定期借地権物件にローンをつける銀行があるというのはわかりました。
その場合、期間は残存期間を最長とするということですが、支払不能になった場合、銀行は担保を処分して回収するまでのタイムラグはどうするんでしょうか。
売ろうとしたら、もう取り壊しに入っていたということもあるでしょうし、残存期間が短くなった定期借地権物件を買う人もそうはいないでしょう。収益還元で計算した金額なら売れるというのかもしれませんが、すぐに買い手がつくかどうかわかりませんし、買い手にとってもすぐに借り主が現れるかどうかもわかりません。
銀行がそんなリスクを負うとは思えないので、残存期間よりかなり短い期間しかローンを組めないのではないでしょうか。

>223
惜しいな
住宅ローンは収益還元に基づいて担保評価出すのは例外。金利の高い事業用ローンと混同してる。
貴方は住人ではなくておそらく不動産関係者かなんかが成りすましてるね？
少々勉強不足だけど

＞　残存期間よりかなり短い期間しかローンを組めないのではないでしょうか。

当然そうなりますよね。土地の持ち分が無いんだもんね。

関係無いんですよ、現実的にはおそらく40年後ぐらいに金銭的価値はほぼ０になっていくだろうけどそんな事気にしない人が購入してるんだと思いますよ。そういう事を考えられない業者が大量にキャンセルしたからこんな事になったんじゃないですかね。

知らずに買った個人ユーザーはいい迷惑だね。

ＨＰ見ると詐欺まがいなこと書いてあるな

定期借地権付マンションは近年、数多くの物件が市場に供給されています。流通面でも「銀座タワー」（2003年竣工、分譲/三菱地所）や「パークコート麻布鳥居坂」（1999年竣工、分譲/三井不動産他）など、市場での取引実績が見られ、今後物件数が増えるにしたがい、市場も成熟するかと思われます。


どれもこれもローンが付かなくて四苦八苦してるのに
成熟するわけが無いじゃん

色んな意味でここのマンションのリアル購入者が四六時中掲示板に張り付いてるってのは考えづらいんだが

住民板なんで住民以外は他で議論どうぞ

>>248

ここ検討板だよ？

まさかこんなしょぼい釣り針にかかるとは・・・

こんな書き込みしてるたちがここの営業なの？

使い回しですが、宣伝文です。ネガさんが活気づくかもしれませんが。

広尾ガーデンフォレストは、以下の諸点で、「他にない」といっても過言ではないマンション。
10年後、20年後が楽しみです。

・都心であるにもかかわらず、、
・有栖川公園、氷川神社、青山公園、自然教育園といった大きな公園・緑地に、広尾北公園その他の普段使いの公園も点在し、
・周囲にも、物件それ自体にも、豊かな緑があり、
・一定の歴史を経た、落ち着いた閑静な住宅街でありつつ、国際色豊かで開放的な雰囲気もあり、
・周囲の、青山・表参道、西麻布・南麻布、六本木、恵比寿といった魅力的な街も生活圏で、
・洗練された設備（建具が良いとった点だけではなく、開口面が広い、バルコニーが広い、フルフラット・幅広な廊下等のバリアフリーへの対応といった、建物の基本的な構造面も含む。）、
・ゲートコミュニティ（というほど大規模のものではなく、単に、公開空地ではない、という程度のことかもしれないが、大規模物件にあっては貴重であり、今後、重要視される要素の一つになるのではないか）であって、
・歩車分離が図られており（子供を持つ親にとってはありがたく、また、中庭に面している部屋からすると、「道路を経ずに」緑を感じられる）、
・高台にあり、穏やな見晴らしの良さを享受でき、
・サービスも抜群で、
・医療機関も近く、
・教育機関も充実している
・バス便も充実しており、公共交通機関へのアクセスも実は結構よい（渋谷や恵比寿はもちろんのこと、六本木・赤坂、新橋方面にも南青山7丁目のバス停からかなり容易にアクセスできる。） 。

なのに割高（笑）
おしいね。

いいマンションでよかったね。

利点と欠点両方書いて欲しいな。

そりゃ、豊洲にはかないませんよ。
豊洲と比較されたら、お手上げです。

欠点などない！

田舎もんだね

何を書こうと自由だけど、住民のふりして書き込むのは如何なものでしょうか。

どこぞの仲介業者や販売会社のうだつの上がらない暇社員しか集まらない糞板だからしょーがないっしょ

(i)ここ、解体費用はどれくらいかかると見込んでいるのでしょうか？

(ii)その見込額は、何らかの根拠に基づいて設定されたのでしょうか。
デベが適当にいっている金額？

(iii)いずれにせよ、かなりの金額になると思うのですが、積立金は
どのように管理・運用しているのでしょうか？
運用に失敗したり、あるいは、悪用・流用されたりすることはないのでしょうか？
管理しているのは、管理会社？


いざ解体となった際に、解体費用が想定外にかかる、想定外でないけど積立不足、
費用の見込みも積立も大丈夫だったけど、蓋を開けたら、管理会社が使い込み、
なんて事態がないのか、気になっております。


質問ばかりで恐縮ですが、お手すきの際で構いませんので、ご教示頂けますと幸甚です。

現地でもらったと思うけど資料に書いてあるよ

将来の経済状況によって変わるでしょうけど、想定以上の費用がかかったら破綻するんじゃないの？

その頃には生きていないから心配するなよ。

>264
本当に検討してるなら、デベに直接聞けば？
こんなとこで聞いてもまともな答えはでてこないよ。

だから、しょぼい釣りに引っ掛かんなってば。

中古で出てる坪530万て正気の沙汰じゃないな。

A棟のかなりお買い得になっていたやつは、
売れてしまったのですかね。
ノムコムの頁にでてないですね。

いくら安くなっててもこれほどお買い得感が得られないマンションも珍しい。
ここまできたらまず売り切れないでしょうね。

ここ買っちゃった人の多くは、なんちゃって富裕層か、そもそも勘違いしてる人なんだろうな

会ったことないんだろ？みっともねーな。

釣れた。

保守の人は四六時中張り付いてるんだね！？
反応早っ

どっちも会いますよ。
売りたいって人たちの相談が多いです。
だいたいの方が査定額提示すると唖然としますね。
なんちゃっての方が反応が強いですけど。
特にこのマンションに関しては、アホみたく高い売値で無理に媒介取っても、どうせ売れないのが目に見えてるし、客付けしてもローンとか面倒なんで、必要以上深追いしません。
新築のときの価格で買った人や買わせた人はある意味尊敬します。

278さんは不動産屋さんなんですね！

違いますよ？

あれ、違うのですか？
色々とご相談を受けたりしているそうなので不動産屋さんかと
思ったのですが…。

ここは不動産業界の人間しかいないスレなんですよね？

現地行ってみたけど本当に日赤の敷地内なんだね。
患者はうようよいるしバスのロータリーはうるさいし
夜間は救急車がしょっちゅうやってくるらしいし
なんか病院に住んでる錯角を起こしそうだった。

物件自体は悪くないんだけどね・・・。

わざわざレポートしなくていいんだけど。
どうせ買わないんでしょ？

いや、買いますよ。

あれ、違うのですか？
色々と欠点を指摘していたのでいつもの自演の人だと
思ってたのですが･････。

一億くらい何て事の無い人がいちいち反応するわけないだろ
せいぜい背伸びした挙げ句高掴みしちまった小金持ちか業者が悔しげに書き込むむ程度。
勢いでしか売れない時代遅れのマンションだよ。

３億７０００万円だけどね。

3億7000万が50年でゼロ！？
なんて愚かな・・

確かに。
>勢いでしか売れない

>289
3億7000万の所有権マンションは50年後どれくらいの価値があるの？？

>291
少なくともほとんどゼロではない。

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/10618400...

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35200310...



つうか、そもそも比べる対象ではないでしょ　＞所有権と定借

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35200390...

ここに出てくる野村のマンションてどこ？

http://www.cman.jp/network/support/go_access.cgi

>264

もらった資料をひっくり返すのが大変なので、不正確ですが、
断片的な記憶をば。

＞(i)ここ、解体費用はどれくらいかかると見込んでいるのでしょうか？

→数十億とか、もっと高かった気がする。そんなかかるんだ、
と思った記憶アリ。

＞(ii)その見込額は、何らかの根拠に基づいて設定されたのでしょうか。
＞デベが適当にいっている金額？

→鹿島から見積もりとったんじゃなかったけ？ここを作った建設会社
がいっているのだから、超インフレとかでも起きない限り、それなりの
精度ある見積もりなのでは？

＞(iii)いずれにせよ、かなりの金額になると思うのですが、積立金は
＞どのように管理・運用しているのでしょうか？
＞運用に失敗したり、あるいは、悪用・流用されたりすることはないのでしょうか？
＞管理しているのは、管理会社？

→預金とか国債とか、安全資産での運用だったような。使い込みは怖いですね。。。

＞294
あいかわらず
超てきとーだな

まぁ、そんなに気合いを入れて買うものでもないというか、
気になるのは、金銭面というよりは、環境とか、快適さとか、
そっちですからね。

まぁ買えない人の僻みだから
無駄な人生
親がカワイソウ

＞296　＞297

とても億のマンションを買う人のコメントじゃないよな
微笑ましい

減るのが嫌なら、土地だけを買えば

億だろうと、マンションの建物部分は所詮消耗品

まあ、環境や住みやすさが気に入っても、資産価値が気になるっていうなら、ガーデンヒルズ選べばいいんじゃない？

まあガーデンヒルズを検討する人はここを検討しないでしょう

そういえばこのスレで話題の中古
消えたと思ったら値上げしてましたね

＞減るのが嫌なら、土地だけを買えば

吉祥寺で一戸建てがいいと思いますよ。
一戸建ては土地メインで、かつ、単独所有ですし。
共有持分なんて、あってないようなものですね。

それなら買わずに賃貸が一番いいんじゃない？

定借購入者が所有権と比較してどうすんだ？

比べてあーだこーだ言うくらいなら最初から買うべきではない。
何年後にいくらで売れようが関係ない人が買うべき
賃貸の前払いみたいなものなんだから。
むしろ賃貸か定期借地かみたいな議論なんじゃないか？

賃貸は、不動産にお金を固定させないという意味では、
合理的ですよね。もはや、不動産はおいしい投資でも
ないでしょうし。

ただ、物理的にも、心理的にも、ちょっと不自由ですね。
気にならない人は、気にならないのでしょうが。