横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

656です。

>それをマンションと車・家電を比較して物が違うからどうこう・・・
>論点がずれています。

同じ目線で比較できるかどうか、あなたも夏休みの間でもマンション工事現場で
アルバイトしてみたらどうですか？
ちなみに私は学生時代家電メーカーの生産ラインに住み込みで累積１年ほど、卒業後
自動車部品メーカーで１０年ほど、その後携帯電話メーカーで５年ほど開発や設計の
仕事をやって、管理職もやりましたし製造業のいろんな改善努力がどうのこうのは
もうさんざんやってきましたよ。そんな異色の経歴だから率直に比較して感じることを言ってるんですよ。

何度も言うように建築物はほとんどが一品物なんですよ。現場で歩く道、手の動かし方
道具の持ち方など製造業でやっているような繰返し作業での効率改善の話なんか持ち込んだら
笑われますよ。

もっとも違うことは、現場というのは工場のラインと違って刻々と状況が変わっていて、そこには
予期せぬ危険が増えていることも多いんですよ。さっき通った仮設通路も３０分後に通ったら
足場や手摺が一部変更になっていて通行禁止になっていたり、新たに資材が持ち込まれ通路が
狭くなっていたり、養生中などでせっかく重い思いをして遠くから道具を運んできても通れなかったり、溶接の火の粉が降ってきたりして、ほんときれいな工場なんかで働いている人だと逃げ出したくなるような環境ですよ。
そんな変化の中で職人は、まず身の安全を考えることが第一で、次にその場で最善となるような
動きを絶えず考えなくてはならないのです。ボーとしてても物が流れてくるラインとは違うんですよ。
もちろんそんな中でも仕事のできる職人は同じ時間の中で施工速度や品質が違いますよ。
そんなできる職人にコツを教えてもらいながら、危険を身をもって体験しつつ手に職をつけていく
のがこの業界なんです。現場が大きくなれば、毎朝の朝礼や安全対策の改善提案やKY活動
新規入場者教育、元方安全衛生管理者制度などあなたが想像しているより
はるかに日々安全、法律遵守を第一に各人がＰＤＣＡまわしていろいろなことをやっていますよ。


>トヨタがなぜ世界のトヨタになったのか？まずそこを勉強してください。

勉強？
世界一なんて聞いてあきれるよ。おれはいろんなメーカーの開発者とつきあったけど
とくにあそこはひどかったよ。生産車をやってるとくにエンジンやってるやつなんか
ろくに内燃機のことなんか知らないし、制御アルゴリズムだってほとんど部品メーカーまかせ。
製品の中身にはこだわりも何もない。Ｎ社やＥＵのメーカーとは大違いだよ。
車検でディーラー行けば、壊れてない部分も強引に関連付けして故障箇所の見積もりを過大に出してユーザーの不安をあおり新車への買い替えを勧める手法。他でも少なからずあるような話だが
TのＤラーは特にひどい。
悪いがあんなサギじみた商売やっている会社に踊らされていては本物は見分けられないね。

>世界と戦う力がない保護された業界
そういうあなたも会社の制服やバッチを外した状態で、腕１本でもいいし、ＯＳとＯＦＦＩＣＥくらい入ったＰＣ１台（必要ならＳＤＫでもつけましょうか？）でもいいから、体1つで世界で戦えるのかな？まあ今は戦えてもあと１０年。１５年後にはどうかな？
悪いけど言葉は通じなくても、手の動き、完成した物の仕上がりを見れば、あなたがたがけなす
業界の人たちは十分体1つで世界に出てもすぐに認められるひとがたくさんいますよ。

>業界の人たちは十分体1つで世界に出てもすぐに認められるひとがたくさんいますよ。

優れた職人がたくさんいることと、コンクリート問題と、横浜・神奈川の新築マンション価格動向とは、どのような関係にあるのでしょうか？

>>661さん
あなたはどのような業界で働いてるの？
そもそも家電、自動車の製造業とゼネコンを比較する自体が「あなたこそ論点がずれている」
と思うのは私だけ？
なんかＮＨＫスペシャルのようなドキュメンタリーそのままいってるだけような感じが
するのだけど。少なくとも自動車や電化製品のように消費者が取捨選択できるような
ものをつくっている訳ではないからね。デザイナーや建築士がいてそのまま、ありのままを
つくるそこで何のコストダウンができるの？人件費削るしかないのでは？
とにかくここ最近の資材高騰は異常です。これを企業努力で吸収するという愚かな
考えはやめたほうがいいです。赤旗くらいならわかりますが・・・

資材高騰には代替資材や安い資材で対応する。
土地高騰には安い土地を仕入れる（割高な土地を入札で取得しない）ことで対応する。
自分たちが土地を高騰させておいて、それを最終消費者に押し付けようといっても
ムリがあります。

663さん、冷静な書き込みありがとうございます。
神奈川限定ネタではありませんが、マンション価格の展望について、自分は下記のように
考えています。盛り上がってる職人/ゼネコン体質問題は②③辺りに影響しますかね。

①土地代：長期的には人口減により人気あるエリア以外は下がる。
②原材料：デベ経営努力による吸収範囲を超えて高騰しているため、上昇する。
③加工費：？？（派遣業法の改正等でコスト上昇、新たな官製不況？）
④その他：生コン偽装を契機に規制強化。規制対応コストは上がっても下がらない。
⑤金　利：長期金利は底近辺。上がることはあっても、下がらない。

⑤は前にカキコされた方いましたが大きいですよ。借入3,000万円を30年固定・毎月定額
（ボーナス加算なし）で返済した場合、支払利息総額は借入利息3.0%で1,558万円、同4.0%で
2,164万円、同5.0%になると2,812万円になります。

個人的には、①以外の要素については、この先数年間（５年位としときますか）下がる
見込がない（グレードを下げることで価格が下がることはあると思いますが、便宜上グレード
は同一で維持されると想定してます）と考えているので、不相当なプレミアがついてる物件
（この判定が一番難しいですが）以外に、気に入った物件があるのであれば、現時点で買っても
良いのではないかと考えてます。

こゆこと書くと、デベの営業か？というご意見が必ずあると思いますが、買い時でないとお考え
の方、ご意見いかがでしょ？

>>665さん
お幸せな考えをお持ちのようで・・・鉄鋼業界なんて、ほぼ新日鉄とＪＦＥの2強状態ですよ。他かから購入できるわけないでしょ。それにブラジル、オーストラリアの鉄鉱石がいくら値上がりしているか、きちんと新聞よんでる？いまの諸資材高騰は相見積もりなんてできるような状態ではないのですよ。
それに代替資材ってなに？

６５６さん、
なるほど、システム化しにくい、まさに人間力が重要な世界なのですね。では不適切なコンクリをこっそり使用したり耐震精度を偽装したりするような意図的な不正はどうやれば防げるのですか？規格化された製造業ではそのような不正は起きにくい。

>規格化された製造業ではそのような不正は起きにくい

その規格化された製造業で不正が起きたわけだが。

６５６です。

６６６さん、状況整理ありがとうございます。

６６８さん、
>不適切なコンクリをこっそり使用したり耐震精度を偽装したりするような意図的な不正は
>どうやれば防げるのですか？規格化された製造業ではそのような不正は起きにくい。

製造業とのものづくりの違いで感じた大きな点は以下のようなことです。
１．製造業の製品は、動いたり、熱を出したりしますよね。観賞用は別ですが。
　　そういう製品は手抜きをすればいつかクレームやリコールとなり、重大事故の賠償などに
　　よるおおきなしっぺ返しをくらうので、部品を作る側も受け入れて組み立てる側も量が
　　量だけに厳格な検査を行います。
　　工事現場での受け入れ検査は製造業に比べれば無いに等しい。
　　なにせ出来て引き渡してしまえば、施工品質の程度が表に出るような部分は内装くらい。
　　まあ公共工事なんかは材料並べていろいろ簡易的な抜き取り検査をやったりしますが
　　一般的には規格適合品を使用することで、受け入れ検査はかなりの材料が省略されている。

２．製造業とは企業間どうし、人間どうしの関係がまったく違う。
　　製造業では下請け工場を含め、1ロット出荷のみの関係というケースはまれで、継続的な
　　取引により、発注者の信頼を裏切るような行為は起こりにくい。
　　ところが建築現場は、材料支給のケースも多く、部材メーカー、納入業者、施工者、監督
　　それぞれがその現場限り、その日限りの付き合いであることが多いので、どうしても
　　自分だけが儲かって工期に影響なければ他はどうでもよい的な考えが蔓延している。

３．製造業でも車などの最終製品の場合、出荷時期やロットを自分の都合で決められる。
　　中には客にせかされるケースもあるが、材料調達や生産設備トラブルなどの諸事情で
　　間に合わなければそれで済まされるケースが多い。ましてや工場内の部署間で、生産計画の
　　乱れによる損害賠償なんてことにはならないでしょう。
　　しかし建築現場では、工期遅れはデベ、購入者、周辺住民への賠償以外に他業者の
　　工事遅れの補償などが発生するためなんとか工期を守ろうと必死になる。
　　突貫工事は検査や監理もずさんになり品質が低下する。
　　
まだまだありますがこの辺にしておきます。
でも規格製品の製造業も最近は信用にならないのでご注意を。
上でも書いたように、壁や天井に使うボードの偽装や最近ではパイプなどのＪＩＳ規格品の
偽装出荷など。どれも施工で使われてからでは、改修には膨大な費用と時間がかかります。
市場を独占するとへんなおごりがでるのか知りませんが、ＪＩＳ規格以外に勝手に
社内基準というものを作る傾向があるようですね。それが規格内ならいいんですが、中には
基準の解釈の最低ラインを製品分布の中心値にもってくるようなものも多く、一部は。。。。

私もこのような信用ならない世の中で、どのように顧客の信頼と施工品質を維持するか
日々悩んでいるところですよ。

コストに転嫁できる業種と
できない業種があって
マンション・不動産は後者であるだけ、

バブルで痛い目みた銀行も
さっさと見切りをつけ蛇口を閉めたしね

それに鋼材高騰うんたらってアホか
それでも売れてるもんは、売れてる

たいていの業種が高騰の煽りをくらいながら
そのマネーが国内に還流してるわけでもなく
資源国への税金みたいに消えている

そんななか個人にできることは、固定費を抑える
車から自転車へ、消費を抑制、高コストからエコへのシフト

街の仕組み、物流もモーダルシフトへと
ドイツやオランダのようにね

その流れは、とても嬉しいが、
日本の建築物や街ってどうだい
カスじゃね
全体の纏りがなく、バラバラで、それが日本中に似たように広がってる
センスのカケラもなく、クソだよ、醜悪そのもの、
狭くて、貧相で、戦後駅前パクッたチョーセン不動産だけのせいなのか？
（そんななかでも、個人的にはマシなとこに選んで住んではいるが）

ポイントはというと
企業にできることも、状況も、
個人と何ら変わらんということ

あらゆる効率を良くするのは当然

質を上げて、デザインを優雅にし、楽しくしなきゃ
先は、ないね

長文失礼

内装業を営んでおりますが，
昨今の諸資材高騰には頭を悩ませています。
燃料費をはじめ，
会社の運営諸費もかなり膨らんでいるために，
数年前と同じ量の仕事をこなしても，収入は半減しています。
人件費を削減すると，短時間で多くの仕事をこなすことが要求され，
当然のことながら，仕事の質は下がります。
自分のところでは仕事の質を下げないために，無駄を省き，かなりの努力を払っています。
それに加え，ほとんどの休日を返上して働いていますが，それでも経営は困難になっています。
安い労働力を使うことも質の低下につながるためにできません。
仕事の単価を上げてもらわないことには，どうにもならない状況なのです。
数年前と同じ仕様のものを同じ値段で仕上げるなんてことは到底無理な話なのです。

海外暮らしの経験者からすると、日本の街はそう悪くないと思うよ。欧米の大都市やアジア圏は日本とかわらんか日本以下の町並みだし、欧米の住宅街は綺麗にまとまってるとは物は言いようで、悪く言えば個性がないし、活力も感じられない。欧米至上主義者なら素直に欧米に移住するこったね。

>>673
日本と変わらんって、どこ？
物価、熱気、背景を比べると
ソウルくらいしか思い浮かばん
景観云々じゃなくて、ブサイクだから苛められて
世話になった国に馴染めなかった、とかいうオチじゃないよね

ちなみに、日本のそう悪くない街ってどこ？
固有名で挙げてもらえますか？

おれも国内・海外問わず、様々な土地で暮らしてきたが
非常に興味がある

671,674さん
豊富な経験と見識をお持ちのようですね。
我が国の行く末については個人的にも興味がありますので、諸外国で経験された事例等から
勘案して、我が国は何をどうしていくべきかについて、ご意見いただけませんか？

下記コメントだけですと、具体的なイメージが沸きにくいので、よろしくお願いします。

>質を上げて、デザインを優雅にし、楽しくしなきゃ
>先は、ないね

旧街道沿いの宿場町とか全国各地の小京都とか保存されてる所は美しいよねぇ…マジでさ。

>>673
町なみの良し悪しというのは主観が入ると思いますが、言い方で変わるものですね。
日本がきれい？それは一部はきれいでしょ。だけども個性？要は言い方を変えればばらばら、
住宅街の色相の統一感もないし、市街地はパチンコ屋のネオンやサラ金の看板だらけ、どこが
美しいの？
京都では祇園、先斗町を抜かせば昔の面影はほとんどなし。どこが個性なの。単なる自分勝手に街づくりをしてるだけでしょ。

>>673はエア海外暮らしの経験者

色相の統一感が美観を生むかどうかは疑問ですが、ネオンや看板、そして無秩序な音の氾濫は不快です。これに対する日本人の鈍感さは世界一かもしれません。最近ではそんな雑多さこそが日本文化だと煽る輩もいて辟易しますが。

ここって「横浜・神奈川の新築マンション価格動向」のスレなんですよね？
横浜・神奈川限定じゃなくても良い話で白熱していますね。

>>681
いや、パチンコやソウカ、チョウセンが景観を壊していない
街はないものかと
横浜・神奈川限定で話し合ってるだけだろ

オレも知りたい

>>680

662さんじゃありませんが、客観的に読んで662さんの意見の方が説得力があります。
680さんも批判するだけではなく、対案をださないと誰にも相手してもらえませんよ。
会社でも教えてもらいませんでしたか？
会議等では批判するだけではなく、対案を出せと…

例えば「建築現場のここが無駄なので、こういう対策をすればコスト削減することが可能だ」と
具体案を提案できれば誰も否定しないと思います。

途中から読んだので680さんが前に書かれた意見を全て読んでいる訳ではありません。
もし対案をお持ちでしたら訂正してください。

昨日の日経に「大成や清水が鉄骨を使わず鉄筋コンクリだけを使用する建設手法で
工費を5-10％削減する戦略」と出ていましたね。
土地もデベが愚かな入札で価格を吊り上げるなんてことをしなければ、もっともっと
安く入手できるはず。
マンション価格を下げるのは、アタマを使えば容易にできるのですよ。

633、645、656、662、670です。
皆様、ここ最近、価格動向に直接関係ないともとれる議論で板を汚して申し訳ありませんでした。

私はこのたびのコンクリート偽装、それに伴う多くの住宅や建物の購入者、施主の皆様が
この業界への不信、不満をいだき、掲示板では土建業不要とまで言われるような極論まで
飛び出しておりましたので、板違いの論議とは知りつつも皆様に誤解をまねかれないように
また皆様の住宅購入代金がどのように分配されて、だれがもうけているか、末端で手を
汚している人にそのお金がうまく回らない状況で、さまざまな不正が発生していることも
説明してきたつもりです。

今回の偽装により神奈川一体のマンション需要の冷え込みや、一部では物件不足による高騰の
心配もあると思います。業界としてもコンクリート業界だけでなく、施工ストップなどによる
工事代金未回収のために関連業者の多くの倒産、廃業が予想されます。よって建築だけでなく
設備や電気関係の業界からも、建物の骨や肉となる躯体の施工管理を厳しく追及され
結果法律等が改正される動きになるのではと心配しています。
そうなれば現場検査、分析などにに余計に費用がかかり、大型の建物ではミキサー車ごとの
抜き取り検査や第３者検査機関の立会いなどが義務付けられるかもしれません。
皆がまじめにやればいいのに、そういう余計なコストがかかることでそれが販売価格の上昇に
つながることは避けられないと思います。

以下は私自身でやってみたコストダウンの例なので、あまり参考にならないかもしれませんが。

これからの自衛策として、もう少し業界のコスト構造やできる範囲での施工技術や関連法律に
について研究されれば、マンション販売価格は別としても、業者のいいなり価格でオプション工事
などを発注せずに済みますし、施工会社との関係をうまく築けば、自分で器具を持ち込んで工事を
行う一般的に言う施主支給工事（マンションでは契約者支給になりますが）だって可能です。
私も最近マンションを購入しましたが、かなりのオプション工事を、自分自身でやらせてもらいました。もちろん施工に必要な許可や免許を提示して、下請けの施工体制台帳に載せてもらいましたので何ら問題はなかったですよ。おかげで施工会社見積の半値以下で工事できました。まあ契約者
自信の要請だから許可されたことだと思いますが、こんなコスト削減の方法もあるんです。

>>680さん
662でも663でもないが、反論には反論で返したら？あなたの意見は漠然としすぎている。具体性に乏しいから反論される。それでいうに事欠いて

＞俺が言いたいのは、「やる前から諦めている・無理だというその精神がおかしい」という事。

これを具体的に言えばなんかしらの事例があるの？だから反論されるんだよ。

三大都市すべてで中古マンション価格が下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200807180003.html

記事より
・東京カンテイはこのほど、６月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。それによると、三大都市圏のすべてで中古マンション価格が、前月比下落する結果となった。
・首都圏中古マンション価格は、3,165万円（前月比1.2％下落）で、３カ月連続の下落となった。07年12月以降、下落傾向が続いている。
・近畿圏の中古マンション価格は、1,861万円（同1.5％下落）。
・中部圏の中古マンション価格は、1,504万円（同1.1％下落）で弱含みで推移する結果となった。


相変わらず、中古マンション価格が下落している、そうです。

６月のマンション供給、首都圏で30％減少に　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200807160004.html

記事より
・不動産経済研究所はこのほど、６月のマンション市場動向を発表した。
・それによると、６月に首都圏で新規発売されたマンション戸数は4,004戸（前年同月比30.0％減少）となった。新規発売戸数に対する契約戸数は、 2,589戸で月間契約率は64.7％（同4.4ポイントダウン）。１戸当たりの平均価格は4,638万円（同4.4％ダウン）で、平米単価は63.4万円（同1.6％ダウン）となった。
・一方、近畿圏で６月に新規発売されたマンション戸数は2,556戸（前年同月比7.7％減少）となった。新規発売戸数に対する契約戸数は、 1,649戸で月間契約率は64.5％（同6.3ポイントダウン）。１戸当たりの平均価格は3,772万円（同7.8％アップ）で、平米単価は48.6万円（同2.5％アップ）となった。


６月に首都圏で新規発売されたマンション戸数が前年同月比30.0％減少したにもかかわらず、
この戸数に対して、月間契約率は64.7％しかなかったそうです。
相変わらず、売れてないですね。

さらに、価格も下降傾向のようです(水面下で行われている値引きを含めるとさらに…)。

創建ホームズ、戸建て住宅事業を再編
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008070601163p2

記事より
・　建売戸建て住宅の販売などを手がける創建ホームズは4日、戸建て住宅事業を再編すると発表した。注文住宅を手がける全額出資子会社の創建ハウス（横浜市、丸本吉紀社長）を吸収合併するほか、首都圏に6カ所ある営業所を1カ所に集約する。創建ホームズは 2008年2月期の連結最終損益が6億円弱の赤字となった。事業再編で収益回復につなげる。
・創建ハウスの吸収合併は09年2月期中にも実施する。創建ハウスの従業員は約20人。希望退職者を募っており大半は希望退職に応じる見通しという。人員をスリム化した上で、本体に吸収する。


創建ホームズは戸建て住宅事業を再編する、ようです。

創建ホームズ、全従業員の４割が希望退職
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008062509554p2

記事より
・　創建ホームズは25日、102人が希望退職に応じたと発表した。希望退職者は全従業員の４割にあたり、７月31日付で希望者全員が退職する。募集人数は100人だった。これにともない合計で約２億3000万円の費用が発生し、2009年２月期に特別損失として計上する。
・同社は住宅需要の低迷の影響で、08年２月期の連結最終損益が５億8200万円の赤字となった。このため、７月末までに首都圏に８カ所ある営業拠点を統廃合し、都内５カ所体制に再編する方針を打ち出しており、これにともない発生する余剰人員の削減を目指し希望退職者を募集した。同社の５月29日時点の従業員数は258人だった。


創建ホームズ、全従業員の４割が希望退職、だそうです。

ゼファーが民事再生手続き、不動産市況の悪化が資金繰りに打撃
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-32822920080719

記事より
・ゼファーは１８日、民事再生手続き開始を東京地裁に申請し、受理されたと発表した。
・ゼファーによると、不動産取引が停滞するなか物件の売却が思うように進まなくなり、資金繰りがひっ迫した子会社（近藤産業）が破産。関係会社整理損１４２億６４００万円を計上したゼファーも自己資本が大きく毀（き）損し、担保価値の低下なども相まって資金繰りに行き詰まった。


ゼファーが民事再生手続き、不動産市況の悪化で資金繰りに打撃を受けた、そうです。

新興不動産会社ピンチ　サブプライムの影響で破綻相次ぐ
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/080719/fnc0807191945006-n1.ht...

記事より
・新興不動産会社の経営環境が厳しさを増している。
・背景には、米国の低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題を機に金融機関が不動産関連の融資を厳格化していることがある。
・このため、新興不動産の物件に買い手がつかず、資金繰りが悪化している。市場の先行き不透明感は増しており、体力のない新興不動産には厳しい状況が続きそうだ。
・不動産関連融資の絞り込みを理由に、スルガコーポレーションなど上場不動産の破綻が相次いでいる。建設業界にも余波はおよび今月、北陸トップクラスのゼネコン、真柄建設が破綻した。
・マンションの大量売れ残りやオフィスビルの空室率上昇など業界を取り巻く環境は厳しい。新興不動産の株価も下落しており、１８日もダヴィンチ・ホールディング（ヘラクレス）が連日のストップ安を付けた。当面、厳しい逆風は収まりそうにない。


新興不動産会社がピンチだそうです。

08年上半期首都圏戸建供給、3.9％減少の3,224戸　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200807150003.html

記事より
・不動産経済研究所は７月15日、08年上半期（１月から６月）の首都圏建売住宅市場動向を発表した。
・それによると、08年１月から６月に首都圏で供給された建売住宅は、3,224戸（前年同期比3.9％減少）となった。地域別では、千葉県が1,209 戸（同25.5％増加）で大幅に増加しているが、神奈川県が598戸（同36.2％減少）、東京都が700戸（同9.4％減少）、埼玉県が676戸（同 9.7％増加）、茨城県が41戸（同36.9％減少）と地域により違いのでる結果となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は1,322戸で、平均契約率は41.0％（同5.0ポイントダウン）となった。
・１戸当たりの平均価格は約4,634万円（同5.3％ダウン）となった。


契約率がたったの41.0%で、１戸当たりの平均価格も前年同期比5.3%ダウンだそうです。

横浜、川崎中心の陽光都市開発は大丈夫でしょうか？株主なんですが…。

いろいろ盛り上がってますね。

１．町並み景観のお話はごもっともなお話と思いますが、その先の話が良くわかりませんね。
　　だからなんなんでしょ？単なる感想文だとさびしいですね。
　
２．コストダウンの話題について、相変わらす680さんの感情的な発言萎えますねえ。
　　もうすこし論理的な議論展開があると楽しいのですが、反論に窮すると精神論になったり、
　　なにも要約してない思い込みの「ようするにお前たちは〜」という決め文句。この掲示板
　　をご覧になってるということは、それなりのキャリアをお積みになっていると推測するの
　　ですが、なんか新入社員にダメだししてるみたいで悲しいですね。680さん、もうちょっと
　　頑張りましょうよ！

３．マンション販売不況について、実需がない投資用不動産や億ションをメインにやってた
　　デベさんは市況悪化で真っ先に倒れそうですね。実需向け物件は販売不振物件や高値仕入
　　土地の多寡により暫く体力勝負となりそうですが。

　　それにしても「１戸当たりの平均価格は約4,634万円（同5.3％ダウン）となった。」という
　　記事、すごいですね。 バス利用エリアでは4000万円未満の物件も数でてると思われるのに
　　平均してこの価格というのは・・。自分が高額物件なんぞどうせ買えないので無視してた
　　だけかもしれませんが、皆さん、平均約4,634万円って感覚的にあいますか？

倒産情報(速報)
http://www.tsr-net.co.jp/new/sokuho/index.html

不動産関連が多いですね。

673だけど、忙しくってね。連休の朝っぱらから掲示板に張り付いてる脳内は即時で相手できんのよ。
日本には汚いとことは少なくないけど、大都市が多いわりには割に安全だし、都市によって違った顔も見れるし、減っては来てるけど自然と調和した田舎町もまだたくさんある。日本を一通りまわった外国人で日本の街が汚いという人には会ったことがないよ。

アジア圏は年単位で住んでないけど、大都市は綺麗なところもあるが大半がスラムを抱えてて、上辺、底辺を平均して見たら日本の方が上。リゾートは綺麗だけど、それは日本の観光地にも良いところはあるからね。

アメリカはボカラトンに年単位で住んだ。超高級別荘地ね。見かけは綺麗だけど、建物はボロボロだし、ハリケーンの直撃で二週間停電して大変だったし、日本のインフラが恋しかったね。ロス、サンフランシスコ、ボストン、NY、マイアミあたりも行ったけど、綺麗なところもあるが、どこも大きなスラムを抱えてるのはいっしょ。常に銃で死人でてるしね。日本のドヤなんかかわいいもの。

ヨーロッパもあんまり長居したことないけど、ロンドンはボストンに似てたな。オランダとドイツは観光に行っただけだけど、北海道の都市に似てたね。アテネにはちょっといたけど、埃っぽかったなあ。遺跡はすごかったけどね。

どこの国も大抵スラムを抱えてて、ネオンや看板、無秩序な音の氾濫なんてどの都市にもあるもの。観光客は行かないから知らないだけで。「これに対する日本人の鈍感さは世界一かもしれません」とか言ってるのは、あまりに世間知らずというか、東京近郊でしか生きてきたことないんじゃない？大阪あたりでも、ちょっと駅前離れりゃ静かよ？

身の回りの粗は見えやすいし、隣の芝生が青く見えるのだろうけど、日本の都市はそう悪くはないよ。
とまあ、神奈川と関係ないので、これまでにしときます。

680さんが空回りしてるのは、カイゼン推進者独自の感覚というか「出来るはずなのに出来ないと言い放つヤツが一番の癌」という感覚によるものが大きいと思います。
きっと680さんもカイゼンの立場で現場に入れば色々な事は指摘できるでしょう。しかしその場限りの職人さんが多い建築現場でトヨタ式のカイゼンがどこまで通用するかは疑問。
おそらく、徹底的にコテンパンに現場の親方にやられ、最終的には現場に出入りできなくなるのではないでしょうか。

自分も建築業界の体質は大嫌いで680さんの気持ちは分からなくはないですが、全ての物件をゼネコンが自社工場でユニットを組み立てて社員が現場で組み立てるようなユニット工法が一般的にならない限り、680さんの感覚は通用しないと思います。
もちろん、そんなやり方ではコストが激増して一部の需要にしか応えられないものになりますがね。

651です

久ぶりに見たらずいぶんレスが進んでる・・・

No.656 by 契約済みさん　

一通り読みましたが、みなさん原料高騰だから仕方ないと言う方が多いようですね。
私も680さんの様に感覚的に納得できないのですが、建築資材に限らず原材料費の全て
が高騰しているのに、他の業種と比して値上がり率、ペースが速いんじゃないのと言う
感覚的なものです。
でも感覚的な事ばかり言っても始まらないので、建築費に占める建築資材の原価率が
どの程度かを解説したサイトは知りませんかね？。
（同じ鉄を使っても、車の価格はそれほどアップしてませんよね）
もう限界ですと言う根拠を数字で知りたいんですよね。すいませんわからずやで（汗。

それと「No.656 by 契約済みさん」とは少し論点がずれていた事に気づきましたよ。
私自身はマンションデベ本体がもっとコスト削減の努力ができるないのかと考えて
いるだけです。
モデルルームなど作らずに全て竣工売りにするとか、つまらない映画をやめるとか
紙のパンフレットを止める、販売代理に払う仲介手数料を下げる等々、あると思う
のですが。

数年ぶりに成田に降り立って、
感慨に耽りながら、電車に揺られていると、
目に飛び込んできたのがスラムでビビッたことはある。

それはスラムが広がっているのではなく、普通の街並みだったんだが。
これって、オレが普通の感覚と違ってるのかな〜？
自国（特に横浜・神奈川）は、綺麗であって欲しいから、あえて言うが、
パチンコ、サラ金、広告に埋め尽くされた景観は、美観ではなく、
ただのゲロ。

>>698のような昭和脳に
若者はウンザリしている

７０１さん

>机上の空論なら誰でも言えます。
>それを実行出来る能力と立場にいるかどうか？

対案と言われたからから、素人が考えた事や問題の思ったことを少し書いただけです。
実行できる立場にいるものしか書く事ができないのであれば、ここにはデベしか居ない
事になりますが。

>竣工売りも結構。
>しかし青田売りの青田買いが主流の現在、竣工後に売っていると人気がないか問題あり物件と思われやすくなります。
>デベの金利負担は増えますよね。借りてる額がでかいから金利負担は必ず増えます。

それはあなたのイメージだと思いますが。
そもそもデベの都合で竣工売りしているものはいくらでもありますよ。
昨年前半迄の様に値上がりが見込めそうでかつ販売戸数が少なかったり、値上がりが確実に
見込めそうな物件なら、平気で竣工売ります。
要はデベにとって遅らせた方がメリットがあるかどうかが販売開始の基準です。

ただ悲しいかなほとんどのデベは土地も建物も、ほとんど借り入れに頼っているので青田売り
しか選択肢がないだけなんです。なのでちょっと銀行が融資を絞ればあっという間に倒産。
これまでの好調だった数年に、ある程度の内部留保を積み上げて竣工にかかる有利子負債の
比率を少しでも圧縮していれば、現在の様なバタバタ倒産する事もないし、金利負担が減れば
販売コストも下げる事が出来るんじゃないかと思いますが。

>オプションは

分譲のうちの半分は完全に仕上げて、残りは契約後に内装とかでも良いじゃないですか。
その分価格が高くなっても、それは購入者にとっての付加価値ですよね。

>下請けイジメをして安く買いたいですか？

イジメって単純な。だったらあなたは値下がりしたものは全て買わないのですか？。
不動産の仲介の手数料はほとんどは一律（法律の上限）ですが、最近は半額だった
りする会社もありますよね。同じ様に販売代理も会社によってかかる経費は違う訳です
から、そのつど最適な会社を選らぶ事で、少しでも価格転嫁を抑える事ができるので
は考えただけです。

>>702
>オレが普通の感覚と違ってるのかな〜？

そうだと思います。
数年ぶりに成田に降り立った人の感覚なんて知った事じゃないですよ。
ずっと日本に住んでる人とは同じ感覚じゃない＝自分は普通じゃない、
って早く認識してくださいね。

７００さん

６５６です。

>建築費に占める建築資材の原価率がどの程度かを解説したサイトは知りませんかね？
こんなところで語られていました。ご参考まで。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm?from=os2

>（同じ鉄を使っても、車の価格はそれほどアップしてませんよね）
これについてはいくつか考えられる違いがあります。ひとつは購入している材料のボリュームです。自動車メーカーの使用している材料の量と一施工会社が物件ごとに仕入れる量を比べれば
その差は歴然ですよね。つまり小売かどうかというレベルです。もちろん大規模プロジェクトに
なれば鋼材メーカーも直に参入するケースもあるでしょうけれど。
もうひとつは、原材料が上がった分を他の経費で圧縮できる余力がないということです。
前にも書きましたが、自動車部品メーカーは同じ品番の製品を自動車メーカーへ納入する場合
最初の納入金額から毎年１０−２０％の削減を要求されます。つまり部品メーカーは原材料の
高騰＋自動車メーカーからの値下げ要求に応じているから現在のような価格が維持できていると
いえます。またメーカーは、生産地、生産時期、生産数量などコストを下げるための選択肢を
多く持っていますので、その時点でもっとも安く生産できる手法をとります。また生産能力に
ついても物にもよりますが品質に影響ない範囲で５−１０％くらいの余力はもっていますから
調達コストが上がった分を生産能力で補うこともできるのです。
ところが建築の世界では、一施工会社が安い施工費を求めて海外の人間を多く使うことは
品質や施工速度の確保という意味からも限度があります。また施工に関しても年々道具や
材料の進化で簡略化が進んでいるとはいえ、人間が多くかかわる作業ですから
製造業ほどの施工速度の余力は期待できませんので、結局は材料の仕入れ量が少ないため
仕入れ価格の変動もモロに影響を受け、その受けた影響をカバーできる要素が人件費削減しか
ないため限度があるということになります。
もちろん上でも他の方が書かれているように、デベの経費を圧縮して、その分建築費に回せば
もっとよりよいものはできると思います。

>>702
俺も全く同じこと思った。数年ぶりに見る日本はただのスラムで呆然とした。こんなとこで生きてたのかという。。

>>703
結局何も考えていないと同じではないですか。

安いものを買うのではなく予算の範囲で欲しいものを欲しいとき（使うとき）に買う。
基本はこれです。そんなに安いものを探すときってなんですか？
特に不動産は同じものはないと言ってもいいくらい多種多様です。
もしそれがマンションだったら同じ棟内で安い部屋を買えばいいと思います。

身分不相応の不動産を買ってもメンテは出来ない税金は払えない、周りの住人と生活水準が違いすぎてついていけない。そんな不動産に住みたいとは思いません。

竣工後の売りだって体力があれば出来ますが、実際はそんな体力があるデベはそういません。
そんなことわかっているにのに竣工後にこだわっても無駄です。
デベの都合で竣工後売りしている物件なんて極々少数です。しかも昨今のプチバブルの売り惜しみ物件が多いのではないでしょうか？本当に良心的に竣工後売りしている売り主は本当に極少数です。

驚いたのが価格が上がってもいい？？？
付加価値だから余計な手間賃を払う？？？
この掲示板でいったどれだけの人がそんな余裕があるんでしょうね？
それをしたいならコーポラティブハウスに参加したほうが現実的だと思います。
気に入った立地に都合よくあるとは思えませんが、、、

販売委託手数料だって結局は下請けいじめです。
仲介業で多くは３パーセントですが、それより低くなるのは仲介業の競争が厳しくなってきたときだけでしょう。新築物件の販売と中古物件の販売を一緒くたにして考えるのもどうかと思いますよ。

安く代えるのはいいことかもしれませんが、それが全て全て正義のような考え方には賛同できませんね。

>>698さん

誰に対して言っている言葉か分かりませんが、私もレスをした一人なので少し・・・
３連休お忙しいというのはサービス業ですか？旅行代理店か何かにお勤めで、世界中に住んで尚且つ休日も忙しいのかな？
それにしては以下の文言、

＞673だけど、忙しくってね。連休の朝っぱらから掲示板に張り付いてる脳内は即時で相手できんの　よ。

こういう言い方って、インテリジェンスを感じさせませんよね。２ちゃんねるにありがちなとても世界中を知っているというある程度年を召した方の言い方ですか？
疑うわけではないんですけど、少しうさんくささを感じてしまうのですよね。別に３連休だからパソコンに貼りついてもいいのでは？世間は休みですよ。それともあなたは家族サービスで忙しい？私はあなたと違ってドメスティックなので、大阪と名古屋に転勤していたくらいです。海外は旅行以外はバンコクに長期出張かな？
ちなみに大阪は特徴はありません。駅を離れれば静かなのはどこの地方都市も同じですよ。

＞日本を一通りまわった外国人で日本の街が汚いという人には会ったことがないよ。

あたりまえです。面と向かってその国の悪口をいう知り合いがいますか？きれい汚いは主観が入るところがほとんどなので全ては否定しませんが、日本の都市が全てとは言いませんが、計画的につくられていないところがほとんどです。それに色調（これは異論はあると思いますが）の統一感もない。パチンコ屋のネオンのどこがきれいなの？
基本的に東アジア人は鈍感な部類といわれます。ヒマラヤでもゴミを投げ出してくるのは東アジア系の登山隊に多いそうですよ。
ちなみにこんだけいろんなところ（リゾート系も含め）いっておられるあなたはどんな仕事をなさっているのですか？まあ脳内なんとかって言わないで答えてよ（笑）いや尊敬します。海外経験が長いのに日本の２ちゃんねらーにも通じておられるんですね。

私は基本的に６９８さんに同意しますが、いつも海外にいて
思うのは、単純に日本よりも貧富の差が激しいのだな、という事です。
今後は日本でも同様の景観が広がるのかもしれません。

７０５さん

７００です。

＞こんなところで語られていました。ご参考まで。

読ませていただきました。ざっと都内の4,000万円のマンションの内訳はこの様な数字
らしいのですが
　土地代　　　　　　　　　　　→　1,200万円
　建築費　　　　　　　　　　　→　1,500万円、
　マンションの事業主へ　　　　→　1,000万円（販売経費を含む）
　販売代理業者の手数料が最大　→　 240万円（売価の6％）
　デザイン会社へ　　　　　　　→　 30万円（建築費の2％が相場）
　（合計すると30万円足りないがこれは誤差だそうです）

これを元に、原材料費の高騰分が物件価格に与える影響を計算すると
かなり余裕をみて建築費の７５％が原材料費だとして
　１５００万 ＊ ７５％　＝　１１２５万
原材料費が１．５倍になったと仮定すると
　１１２５万　＊　１．５　＝　１６８７．５万
なので、その場合の建築費は１６８７．５万＋３７５万＝２０６２．５万です

合計すると　１２００＋２０６２．５＋１０００＋２４０＋３０＝４５３２．５万

原材料費が１．５倍になっても物件価格は１３％程度しか影響を受けない訳ですね。
なんとなく土地も建築費も上昇分をそのまま価格転嫁している様に感じるのは私だけですかね。
（すいません、また感覚的な話になってしまって）

>>７０７さん

どこをどう読んだら「それが全て全て正義のような考え方」に思われるのか理解に苦しみ
ますが、まあそう取られる方が一人でもおられるという事は私の書き方のどこかに問題が
あったのでしょう。

>そんなに安いものを探すときってなんですか？

何か勘違いされているようですからあらためて。
別に安いものを探してる訳ではありません。スレタイからも分かる様に価格動向を
語っていた訳で、その価格動向について大まかに下記２つの考え方が有っただけです。

①今後は原材料費が上がって行くので、土地価格が下がっても物件価格は上がる
②土地が下がれば原材料価格の上昇が続いても、デベにはまだコスト削減余力が
　有るだろうし下げる事はできる。

その上で、私は②の考え方を持ってるだけで、原材料価格の高騰分のコスト削減余力が
（建設会社側には）もうないと仮定しても、デベにはファイナンスの部分や販売方法等
に工夫（コスト削減）の余地があるではないかと言ってるだけです。

>竣工後の売りだって体力があれば出来ますが、実際はそんな体力があるデベはそういません。
>そんなことわかっているにのに竣工後にこだわっても無駄です。

竣工後にこだわってる訳ではありません。こだわってるのは、体力が無いデベが多い
ことです。個人の家計に置き換えれば、貯金０、頭金０で土地・建物に諸費用分まで
ほぼ限度額いっぱい迄借り入れて家を建ててる様なものですよ。公務員ならそれでも
返せるかもしれませんが、景気動向に大きく左右される民間企業の方はそこまで勇気
のある方はごく少数でしょう。

しかもデベが銀行から借り入れた金利分も最終的には物件価格に転嫁されるんでから
せめて建物か土地価格位は自前でなんとかして欲しいと言ってるんですよ。
マンションの立替時期まで会社が残ってくれないと安心して購入できないじゃないですか。

>販売委託手数料だって結局は下請けいじめです。
>仲介業で多くは３パーセントですが、それより低くなるのは仲介業の競争が厳しくなってきたときだけでしょう。

結局はイジメだという意味がわかりません。
会社運営にかかる費用もサービスも会社によって違うのに、一律同じという
いまの状況が不自然だと思うことがおかしいですか？。

>新築物件の販売と中古物件の販売を一緒くたにして考えるのもどうかと思いますよ。

中古や新築の販売仲介・代理から新興マンションデベになる会社は多いですよ。
販売代理は今後の新興デベに予備軍の一員です。またマンションブームがやってきた
時には、同じ様に自転車操業のマンション建築を繰り返す可能性があるんです。

あらためて言いますけど、なんでもかんでも安ければ言いといってる訳では
ありません。ただ旧態依然とした業界の仕組みや体質を見直して、無茶な経営
を排除して欲しいだけです。そうすることが適正なコスト管理にもつながり
持続的な会社経営が可能になると思うだけです。

長々と失礼しました。

数年ぶりの日本でこんなところに書き込みなんて(笑)面白すぎ(笑)
あ、帰国後しばらく経ってＭＳ検討でした？

あまり値下がりを狙いすぎて、俺みたいに欲しい物件逃さないようにね　泣
売れるとこはやっぱり売れるてるよね。

710のソースを書いた人自体が、他の書籍からの伝聞だったので、
手短な大手デベで調べてみた。

藤和不動産のH20/3期の有価証券報告書（個別財務諸表）より抜粋。記載単位100万円

不動産販売高　 　148,387 100.0%
不動産販売原価
　土地　　　　　 43,654 29.4%
　外注費 69,706 47.0%
　経費 5,063 3.4%
計　　　　　　　　　　 118,425 79.8%
不動産販売益　　　　　　 29,964 20.1%

他を見たら違うかもしれんが、710の例より外注費（原材料費込）の比率が大きいね。
粗利20％なので、販管費以下はこっから引かれるからね。

誤）粗利20％なので、販管費以下はこっから引かれるからね。

正）粗利20％だけど、販管費以下はこっから引かれるからね。

表が崩れたすまん

７１５さん

ありがとうございます。
都心や郊外等にもよるのでしょうが、モデルケースが東京と言う事を
考えると、藤和の建築費比率の方が神奈川県では近いのでしょうね。
そう考えると、資材高騰分の影響はもう少し強くでそうですね。

①ゼファーの記事読んでみました
ttp://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=8882&NewsItemID=20080720NVS0050&type=2

②ゼファー自身の業績推移です
ttp://www.zephyr.co.jp/ir/highlight/index.html

①の情報で興味深いのが「外資系ファンドからの買いが急減…」。もともと実需目的の商売では
なく、外資系ファンド狙いの投資物件を中心に手がけていた投機筋デベなんですかね？更に②の
業績推移を見ると営業利益率が10％未満で、715の藤和不動産の20％と比して半分なので、もと
もとあまり儲かってなかったんですかね。

不動産業界が厳しい環境にあるのは事実でしょうが、上のゼファーのように実需がない（想定）
ところ向けとか、バス物件に高値つけちゃったところ等から苦しくなるんでしょうね。

>今回の不況は（１）目当てでどんどん（２）した（３）の見通しの甘さが
>原因だが、余波が大きく大手でもかなりのダメージを受けそうとの意見もある。
（主に証券アナリストなんかから）

こうすると汎用的に使えますね。

（１）値上がり、（２）高値でも土地を購入、（３）マンションデベ
（１）シェア拡大、（２）過剰とも思われる設備投資を　（３）半導体メーカー

この人たちは億ションとか転売物件を狙い。

サブプライム余波、ついにマンション業者に波及
ttp://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080722/165918/

この記事読むとゼファーは、「郊外」「低価格」「流動化」の3つをキーワードに拡大
してきた新興マンションデベだとか。いわゆるバス物件ねらい。

実需が弱い（？）両極端の物件がまず売れないということですかね。

マンションの架空販売とか、どうなってんだろ？

野村アーバンネットの地価＆中古マンション情報が更新されたけど
※ＰＤＦファイルです

「住宅地地価」価格動向（平成20年7月1日）
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200807house_kanagawa.pdf
下落は変わらず、半年で17%も下げた地域も（最寄駅：新百合丘）

地価に比べてマンション価格の値下がりは遅れるので、マンション価格も下落幅が大きくなる事が予想されます。

景気悪化は間違いないので、これからもっと地価下がると予想出来ます。

デペもゼネコンもつぶれても民事再生法で復活していつも泣きをみるのは小企業の下請け業者です。なんで税金を使い復活させるのか。倒産させたゼネコンの上層部など引っ掛けた下請け業者
に最初は頭を下げるが、民事再生法が適用されて復活しょうものなら、その罪も忘れ、普通なら迷惑かけた業者に少しでも還元するのが筋だと思いますが、倒産したゼネコンはしばらく手形なしの
オ−ル現金なのでハイエナのように付き合いのなかった下請け業者がよってきて結局は値引き競争がはじまります。自転車操業の業者はお金を回すため原価を割って受注するところもあります。
そのような業者は原価を割っての受注なのだから、まともな工事などするわけがない。
そして手抜き工事は行なわれる・・・・・

>756さんへ

世界動向を見てみたらどうですか。

FXや株式投資をしている人達は、これから世界経済がどのようになるかを
薄々気づいています。

つい最近話題になっていたアメリカの不動産関連のGSE債。

規模として5兆2千億ドルあり、日本では2300億ドル、中国では3800億ドル所有しているそうです。

アメリカの不動産価格低下がいつ止まるのか、いづれどこかの銀行が損失を引き当てないと
いけない状況に迫られると思います。(が、怖くて出来ないだろうな。。。)

これが火を噴くと、アメリカ中の銀行の多くが破綻し、さらなる価格下落に見舞われ、
数年間に渡って、世界中の銀行が損失処理に追われます。シティやバンカメの倒産も
致し方なしでしょう。

要は、向こう数年間は、いくらマンション価格が下落しても、ローン審査が厳しくなりすぎて
購入するのが難しくなります。また、多くの国内企業も赤字決算に見舞われるでしょうから、
買う気にもならないでしょう。

数年待てる人は待てばよいし、待てない人は覚悟を決めた上で買うしかないでしょう。
ただし、想定される最低賃金になった時にでも、支払えるローンで購入出来る物件が対象です。

また不動産に限らず、保険や投資商品をお持ちの方は、運用先が債券の場合でも
元本の毀損が発生する可能性があるので、調べた方がよいでしょう。

私自身も、終身保険の運用先にGSE債が入っていたので、来週にも解約します。

アメリカ政府は、至って安全だ、政府は保証する、ような事を言ってますが、
いつかは投げますよ。ただ単に時間稼ぎしてるだけで、自国(ドル)の利益が
最優先ですから。

ただし、「自国の利益＝自国民の利益」では無いです。

長文、失礼しました！

景気って回復してるとか去年は言ってたんじゃ…
どうなってるんだ
来年はどうなるんだ

マンションの購入を真剣に考えてるんだったら、モデルルーム巡りをして気に入った物件を
探すベシ。次に提示された価格で購入しても良いかを悩むベシ。

気に入った物件にめぐり合えるか否かは運命のいたずら。地価が下がり価格が下がろうとも、
気に入った場所・立地・間取りの物件に次に巡り会える保証はないんだから。

スタグフレーションがどうだとか、景気がどうだとかいうマクロな話や総論の話をしてる人は、
投資不動産狙いか、モデルルームにも行かずネットや雑誌で机上の空論捏ねてる人。

本当に興味あるんなら、モデルルーム見学してみたら？新聞やネットに書いてないこと、体感
しないと分からないこともいっぱいあると思うけど。

ローンの返済は20年や30年も続くんだから、足元の景気だけ見てもしょうがないんじゃない？
マンション買ってローン組んだら腹くくって返済頑張るしかないし。
それが怖ければ賃貸でいいじゃん？

730さん
頭金もそこそこ貯まって年収5倍で購入可能物件があるとしたらどうするの？

貴方のご意見は程度の差はあれどこ見ても書いてあることで、当たり前すぎて
議論の余地もないんだけど。

729さん

>マンションの購入を真剣に考えてるんだったら、モデルルーム巡りをして気に入った物件を
>探すベシ。次に提示された価格で購入しても良いかを悩むベシ。

どのようなお考えで、提示された価格で購入するかお決めになるんでしょうか。

この先、不安でしょうがありません。

732さん、ご心配いただきありがとう。暑くて朝早く目が覚めますね。

真剣に購入したい物件が見つかり価格が分かったんですよね？

そしたら近隣のマンション相場、近隣の家賃相場、ハザードマップや近隣の犯罪発生状況、
時間あれば路線価とか過去の販売価格等その他、生活環境としてスーパー、病院等の立地、
子供がいれば近隣の保育施設、幼稚園や小/中学校までの通学ルート等の情報集めます。
更に朝/晩の通勤時間や平日昼間現地に行ってイメージつかむとか、ローン返済計画を
立てて、現在の家賃支払からどれぐらい負担が増えるかも計算しますね。

上記のような情報集めた上で、その物件の価格が、物件購入から得られる効用の対価として
適当か否かを、うんうん悩みながら考えるんじゃない？

で、732さんはこんなことしないの？

733さん
コメントありがとう。

>>729
>危険ですね　その考え方は。

いえいえ、どの辺りの記述から危険と判断されたのか分からなかったので、
コメントさせて頂いたのです。

購入検討者の方がご覧になる掲示板なので、購入資金としてどの程度必要
なのか当然お分かりになっている前提で記述したのが頂いたのが、誤解を
招いたのであればお詫びします。

本当にいいマンションは結局なかなか買えません。
というのは人気物件は明らかにいい物件だから倍率がついて抽選ではずれます。
いい物件なんて少し詳しければ誰にでもわかること。

【死の淵に立つ倒産不況】
http://gendai.net/?m=view&g=syakai&c=020&no=37794
　今年６月、日経がマンション投げ売りのニュースを報じた。業界大手の大京、ダイア建設が値引きも含めた在庫処分に乗り出すという記事だ。大京は「決算の発表の席で可能性として語ったことが大きく報じられた」と困惑、ダイア建設も「一斉処分の決定はしていない」と否定したが、ある中堅マンションディベロッパーの社長はこう言った。
「報道には１０％引きもとあった。この数字に衝撃を受けた。ふつう、マンションディベロッパーは粗利２５％を見込み、その中から販売手数料３〜５％、広告宣伝費５％、本部経費などを出していく。最終利益は１０〜１５％が普通です。１０％値引きは出血覚悟の叩き売りということです。大手が値引きをすれば、中小も追随せざるを得ない。赤字覚悟で売っていれば、銀行がバランスシートのチェックに来る。収益計画に狂いが生じているのが分かれば、自動的に融資をストップされてしまう。正直、なんていうことをするんだ、という気持ちになった」

やれやれ。

>736
何が「良い」かの判断基準は人それぞれ違うんじゃないの？周りの人が良い
という物件が貴方にとっていい物件という価値観な人ならゴメンな。

誰でもわかるとか、賢いフリするのはいいから、本当に気に入ったマンション
を購入したいなら行動してみなよ。

>737
自分の頭で考えて答えが出せないんなら、やめときなよ。

抽選を勝ち抜く方法もある

三菱地所4—6月期　住宅事業が赤字
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPnTK014291120080731?rpc=1...

記事より
・住宅事業の営業損益は赤字だった。マンションの販売が減少したほか、４月から新規連結した藤和不動産の営業損失が響いた。４—６月のマンションの引き渡しは２８０戸（前年同期は３６３戸）、新規発売は４０３戸（同４８０戸）だった。また、４—６月期のマンション粗利益（単体）は２０．４％。２００８年３月期の実績は２４．６％で、２００９年３月期の見通しは２１．９％となっている。
・記者会見した清沢光司・執行役員は、マンション市況について「一般的に短期間で完売する物件が少なくなりつつある」と語った。都心部の物件を中心とする三菱地所については「目立った売れ残りは出ていない」としたものの「モデルルームの来場者は減っており、販売に時間がかかるようになっている」という。


不動産不況の影響でしょうか。

三井不、08年4—6月営業利益は前年比‐8.5％の270億円
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK014341720080731?rpc=1...

記事より
・三井不動産は３１日、２００８年４—６月の営業利益が前年同期比８．５％減の２７０億円になったと発表した。通期予想に対する進ちょく率は１３．５％。
・２００９年３月期の営業利益予想は前年比１１．６％増の２０００億円で据え置いた。ロイターエスティメーツによる主要アナリスト１５人の予測平均値２０１９億円を０．９％下回っている。


こちらも不動産不況の影響でしょうか。

東急不、４—６月営業益28％減
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=8815&NewsItemID=A...

記事より
・　東急不動産の2008年4—6月期の連結営業利益は前年同期比28％減の65億円前後となったもようだ。分譲事業は堅調だったが、不動産市況の冷え込みを背景に、不動産仲介事業や請負工事事業などが振るわなかった。
・仲介事業は法人取引を中心に仲介件数が前年同期を大幅に下回った。請負工事事業は注文住宅受注が振るわなかった。リゾート会員権販売も低調だったようだ。

また、

「株式」 東急不−個別銘柄ショートコメント
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080731-00000022-fis-biz

記事より
・第1四半期決算は、営業利益で前年同期比28％減の65億円となったもようだと伝わっている。不動産市況の悪化で、不動産仲介業や請負工事事業が低迷したようだと。これを受けて下げ幅を広げるかたちで推移している。


こちらも不動産不況の影響でしょうか。

東栄住宅の前期、純利益９８％減。(2008/3/18)
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=8875&NewsItemID=2...

記事より
・東栄住宅が十七日発表した二〇〇八年一月期の連結決算は、純利益が前の期比九八％減の四千三百万円となった。主力の分譲戸建て住宅の販売が不振で、利益率が大幅に低下した。土地の値下がりで特別損失に販売用不動産評価減四億円を計上したのも響いた。
・売上高は一三％減の千三十一億円だった。戸建て住宅の販売戸数が二二％減った。株安などを背景に顧客の様子見姿勢が強まり、販売ペースが大幅に鈍化した。


こちらも不動産不況の影響でしょうか。

野村不ＨＤ、４—６月期連結最終益32億円——前年同期は48億円
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=3231&NewsItemID=M...

前４—６ 今４—６ 通期予想

売上高 844 731 5,000

営業利益 10,258 7,649

経常利益 8,461 5,720 61,500

最終利益 4,803 3,260 35,500

１株利益 32.17 21.83 237.74

（注）単位：売上高は億円、利益は百万円、１株利益は円、▲は損失


こちらも不動産不況の影響でしょうか。

マンション分譲のマツヤハウジングが民事再生法申請、負債279億円
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-32964420080729

記事より
・帝国データバンクによると、マンション分譲のマツヤハウジング（東京都品川区）が２９日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は２７９億円。急速な不動産市況の悪化による販売価格の下落で損切り販売に追い込まれたほか、買い取りを予定していたファンドの撤退もあり、資金繰りが悪化して７月末の手形決済のめどが立たなくなった。　


急速な不動産市況の悪化による販売価格の下落が原因のようです。

住宅地価は長期の調整局面へ
http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20080729kk000kk&p=1

記事より
・住宅市場では、マンション販売にブレーキがかかり、住宅着工も総じて低水準横ばいで推移している。このところ米国の住宅市場にばかりスポットライトが当たっているが、わが国の住宅市場も、陰りが鮮明になってきたようだ。中期的にみても、人口減少などにより実需の増大は見込みにくく、今回の「ミニバブル」の調整は長期化する可能性が高い。
・住宅市場の「ミニバブル」崩壊が鮮明に
・住宅地は、05年10−12月期から２年余りの上昇に歯止めがかかり、下落に転じた。
・これを県別にみると、東京、埼玉はまだ横ばい圏内の推移であるが、千葉、神奈川は下落に転じ、そのペースも速いように感じる。東京都内は、東京圏の中でも市場が多様なので一概に判断できないが、都心部ではまだ上昇の気配が残るものの、北東部、多摩地区は横ばい、南西部は下落に転じている。
・総じて足元の住宅地の地価動向をみると、一部の優良ポイントを除いて横ばい圏にあり、都心から距離的に遠くなる周辺部では下落に転じている。これはマンション、戸建業者とも手持ち在庫の増加を避けるべく値引きに応じている状況も反映している。今回の地価上昇局面を「ミニバブル」と呼ばせていただくとすれば、住宅地でみる限りそのインパクト（上昇率）は2005年のボトムから東京で５割、神奈川で３割、千葉、埼玉で２割ということになる。そのすべてが直ちに調整されて（下落して）元に戻るかどうかは、今後の経済動向による面が大きいが、長い下り坂になることを覚悟する必要があるだろう。


住宅市場の「ミニバブル」崩壊が鮮明になり、今後、長い下り坂になるとのこと。

ささやかれるマンション価格「9月暴落」説
http://www.j-cast.com/2008/07/25024063.html

記事より
・マンション建設や分譲販売を手がける建設・不動産業者の経営破たんが相次いでいる。いまのマンション業者の破たんは、銀行の「貸し渋り」が原因とされるが、この傾向は当分続きそうで、それが「投げ売り」を招き、マンション価格が9月に暴落するという話がささやかれている。
・ 建設・不動産業者への追加融資などがあり得る状況ではないし、借金を返済できなければ分譲中のマンションといえども担保として銀行にとられてしまう。そんな物件が市場で「投売り」されるという思惑が働いている。


マンション価格「9月暴落」説がささやかれている、そうです。

新築マンション在庫セールで秋には半値！？
http://news.livedoor.com/article/detail/3738490/

●ディベロッパーは青色吐息

　マンションがさっぱり売れない。

　不動産経済研究所の調べでは、首都圏の２００８年上半期のマンション発売戸数が前年同期比２３．８％減の約２万１５００戸。販売実績は９３年上半期以来の低水準で、ディベロッパーの株価も軒並み急落している。

　マンション業界の不況は深刻だ。日本格付研究所（ＪＣＲ）は６月、業界を取り巻く厳しい状況を受け、ディベロッパー各社の緊急レビューを実施。格下げされるところも出ている。

「ディベロッパーは旧財閥系とオリックスを除き、厳しい状況です。デフォルト（債務不履行）しそうな会社を挙げたら、すぐに４０〜５０社浮かぶほど。それだけ資金繰りに悩む会社が多くなっています」（帝国データバンク情報部・中森貴和氏）

　マンション価格の上昇と過剰供給に伴う消費者離れ、資材高騰や販売不振による収益悪化が予想以上に早く進んでいるのだ。

「ディベロッパーは、マンションが売れても売れなくても、地主やゼネコンに億単位のカネを支払う。売れない分は自己資金で穴埋めせざるを得ないため、急速な販売不振は経営に直結するのです。おかげで、大手が新築マンションの在庫セールを始めたり、『秋以降は半値になる』とのうわさが出たりしている。３０戸の新築マンションに１０戸しか入居がなく、管理会社から空室分の共益費を請求されるケースも出始めました。『マンションを買った途端、ディベロッパーが倒産した』という話もあります」（業界事情通）

　マンション販売をめぐる相談に応じている「ＮＰＯ法人日本住宅管理組合協議会」はこう警告する。

「トラブルを避けるには、青田買い（図面だけで判断して買う）をしないこと。契約書を法律家に見てもらうことが重要です」

　購入はくれぐれも慎重に……。

【2008年7月18日掲載】

やれやれ、それにしてもこんなに大量に権威のありそうな人の言葉を借りないと自分の考えが
主張できないとは、ご苦労さまですな。

調べるのが大好きそうなので、下記の事項についても調べて見たらどうですか。
・景気が良くなると企業はリストラしないという主張は正しいか
・景気一定と想定して、自分がリストラされるリスクは現在、5年後、10年度、何時が一番高いか。
・長期金利は底値付近にあるが、過去の水準から上昇した場合何％程度になると予想されるか
・消費税率の引き上げが検討されているが、何%になると言われているか

不動産は工場で生産する部品じゃないんだから、それぞれに違いがあるのに、同一の規格品にしか
見えてないんだね、貴方には。

ｗやっぱ、こう不安をあおるだけの人ってどこにでもいるんだよなぁ。と最初は
不快に思っていたんですけれど、最近は記事のコピペと短絡的な結論文が面白くて
次は何がくるか楽しみになってきていましたけどｗ。
反対にポジティブな記事をものすごい勢いで書き込む人っていないんですかねｗ？
いたらもっと面白いんですけど。

ホジネタをひとつ

東京近郊の完売マンション　理由は「価格」でなく「駅近」
ttp://www.j-cast.com/2008/05/04019523.html


>投資・転売目的で買ったマンション売れたのかなあ・・・・
マンション価格暴落記事を立ち読みしたら、こんなマンションが売れないという記事だった。

750
評論家きどりでばかみたい

最近、さくら事務所の名物会長、長嶋修氏がブログで、http://ameblo.jp/03630912/「新築は最低だが〜中古市場は絶好調〜」と語っています。やはり日本も欧米並みに、住宅市場は中古中心になってゆくんですかね〜

大手不動産の４—６月決算、三井不など３社減益
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008073108681p2

記事より
・大手不動産会社の2008年４—６月期連結決算が31日、ほぼ出そろった。三井不動産、東急不動産、野村不動産ホールディングス（ＨＤ）の純利益が前年同期比で減少。藤和不動産は最終損益が赤字となった。住宅事業の伸び悩みや不動産仲介事業の不振などで各社とも売上高が減少した。三菱地所は増収増益だった。

三井不動産が2,300円台へと続落　1Qの9％営業減益で不動産市況の悪化が警戒される
http://moneyzine.jp/article/detail/81056/

記事より
・前日に発表された第1四半期決算では、営業利益が前年同期比9％減益の270億円となった中、分譲事業の収益計上の比重が強まる下期の不動産市況が依然として根強いとの見方が強まり、売られている模様。


三井不動産の株価が続落した、そうです。

[不動産流動化関連]　アセット・マネジャーズ、ダヴィンチなど売り傾斜
http://moneyzine.jp/article/detail/81025/

記事より
・不動産流動化関連に売り殺到。
アセット・マネジャーズ（２３３７・ＨＣ）は７月３０日発表の下方修正を引き続き嫌気し、連日のストップ安。
・ダヴィンチ（４３１４・ＨＣ）、パシフィック（８９０２）もストップ安。
・ケネディクス（４３２１）のほか、セクター内で比較的安心感があるとされるレーサム（８８９０・ＪＱ）も安い。
・アセット・マネジャーズに関しては、第１・四半期の決算発表からわずか２週間余りで大幅下方修正を行い、投資家の不信感が増幅。


不動産流動化関連の株価も売り傾斜、だそうです。

東急不動産は年初来安値更新が目前に　第1四半期の大幅減益決算で処分売り圧力が再燃する
http://www.kabutocho.net/news/livenews/news_detail.php?id=102138

記事より
・不動産流通市場において大変厳しい状況が続いたために、売買仲介やリテール・ホールセールともに成約件数が減少、成約価格も急低下した影響を受けたたために、第1四半期における連結営業利益が前年同期比51.7％減益の43.58億円に、経常利益も同64.0％減益の27.36億円に急減したと発表したことを受けて処分売り圧力が高まっている模様。


東急不動産の株価が年初来安値更新目前、だそうです。

６月の首都圏中古マンション価格、1.1％下落・カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008073108930p2

・不動産情報会社の東京カンテイ（東京・品川）がまとめた６月の中古マンション価格動向によると首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県）の平均売り出し価格は3.3平方メートル当たり149万5000円となり、前月比1.1％下がった。下落は３カ月連続。
・東京が0.6％下落したほか、神奈川が0.7％、千葉も0.3％下がった。埼玉は0.3％上がった。


中古マンション価格も下落している、そうです。

コピペ川柳さん頑張ってるね。