横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

賃貸が増えてくると、今乱立してる分譲マンションは、５年１０年したら、だぶついてきそうだな。

2015年ピーク説の論拠はこのあたりですか
ttp://www.asahi.com/special/061213/TKY200612220409.html

人口減少の主張はマクロ視点では正しいと思いますが、人口増減は
地域間格差がありますから、結局は首都圏エリアでの二極化が促進
される方向に働くと考えられませんか？

人口減少するからといって、住宅地として人気あるエリアで住居が
余るという現象は考え難いですよね。

いえいえ、人気の住宅地もそうでない住宅地も、人口減少の中では虫食い状態になるという予測です。人気の住宅地の方が虫食いが少ない状態になるだけです。

人気の住宅地もそうでない住宅地も皆が住みたい土地がピンポイントであるし、住みたくない土地もあるということ。

土地の価値はピンポイントです。高く取引される土地の隣は、誰も買わない土地とかね。
それが顕著になっていく。

ハンドルネーム固定していないので、同じ人の主張かわからないけど、
各項目の要旨はこんな感じかな。

599: 2015年には住宅余りが予想される
602: 2015年人口ピークは人口流入を折込済みだ
604: 賃貸といえども余る
607: 土地の価格はピンポイントだからどこでも虫食い状態になる

議論するのは嫌いじゃないんだけど、607は何年後の話ですか？

2015年人口ピーク説から607までかなり論理飛躍してますよ。

結局、一律住宅需要が減するのではなく、二極化が進むのでは？
という私の主張と同じこと言ってませんか？

少子化で、東京が空き、地価が下がるのは大歓迎だよね。
でもそうなれば、東京近郊に住んでる人がその隙間を埋めてくんじゃない？
今より安くなれば、分譲でも賃貸でも東京に住み替えてくる人は結構いる
と思う。デベだって、安く土地を仕入れられればその分価格を下げることが
できるわけだし、人気という点ではやっぱり都市部に人口は集中するんじゃ
ないかな。だから少なくても2015年なんて近い将来に、いきなり東京が虫食い
にはならないでしょ。企業が東京から離れない限りね。
教育機関も、東京は充実している。
大学から上京した子供が、そのまま東京でサラリーマンになるなんて、
今や自然の流れになってる。地方に充実した働き口が待っていない限り、
Ｕターンは今の段階ではまだ難しいよね。

つまり、「地価は今よりは一時的に下がるだろうけど、都市部への人口流入は
まだ当分続くだろう、人気があれば期待するほど土地が下がらず、また上昇」
ってのが私の予測かな。本当は都市の人口集中なんて続いて欲しくないけどね。

609さん、あなたの主張はよくわかりましたから、これ以上は結構ですよ。
私は二極化という点で608さんの意見に賛成だけど、あなたの見方も一つの
参考となりました。

東京に流入するだろうと言うのはわかったけど、
で、神奈川は？

深夜、お昼休みと精力的な書き込みご苦労様です。
頂いたコメントからこれまでの主張をまとめると、こんな感じですかね。

近い将来、日本国の人口はピークを迎え、人口は減少し始める。首都圏エリアといえども
人口減少に伴い全体としては住宅需要は減少する。需要が底堅い人気のあるエリアを除き（①）
総じて地価の下落、需要の減少が続くため現時点よりも住宅の購入がしやすくなる（②）。

（凡例）
　①：私の主張（値段が上がるように読めましたが、下がり難い、に修正します）
　②：貴方の主張

まとめしてての感想ですが、将来、建築資材等の高騰が進むと、土地の価格はたいした問題では
なくなる可能性もありますねぇ…。

匿名さん、地方から首都圏への人の流入については、上記と切り離して別論点としてやっても
いいですけど、感情を抑えて、もう少し落ち着いて文章を書きましょうよ。

みなさん裏づけのない独自理論を展開されているので私も裏づけの無い持論を。（笑）

日本の住宅エリアを強引に以下の3つに分類するとき
・地方エリア
・大都市近郊エリア
・大都市中心エリア（＝都心）
私は、今後の最大の変化は大都市近郊エリア縮小の形で現出するのではないか、考えています。

まず基本は614さんのお話になると思いますが、613さんの主張もある程度納得できます。（ただし「最大の産業は公務員」という日本語は変です）
都市圏から遠い地方エリアも徐々に少子化が進み地価も下がりますが、極端な変化は無いでしょう。少子化によって大都市志向の減少が予想され、さらに現時点でも低い土地の利用率が多少下がっても影響は少ないからです。

そして東京に限らず大都市中心部（＝都心）も土地の利用率の低下は基本的には起こらないでしょう。よほどの不景気が来れば別ですが、日本がある程度の経済活動を維持できている限り大都市（特に東京）は常に経済活動の中心地です。
投機筋の資金が入り込んだプレミアクラスは別ですが、実需で相場が動いてきた土地市況はそれほど変わらないでしょう。

では少子化の影響はどこが一番大きく受けるかと言えば、それはベッドタウンと呼ばれるそこそこ土地利用率の高い大都市近郊エリアでしょう。
このエリアには他のエリアと異なり、都心に手が出ないため“仕方なくそこに住んでいる層”が結構な割合で存在します。この言わば“都心空き待ち組”が少子化によって念願の都心へ移った後入ってくる層がおらず、土地利用率が下がるため大きく値を下げる事と思います。
首都圏では都心へ電車で1〜2時間のエリアがこのケースに当たるのではないでしょうか。

正直、景気も悪いし、少子高齢化人口減で不動産はどんどん値が下がるんじゃないかな。
かなり高額だけど人気がある、憧れの鎌倉駅周辺のお屋敷街や葉山のビーチフロントも２，３年後には半額以下になる可能性が高いですね。
これから買おうと思ってる人にはチャンスですよ。

出たよ、２年後には半額ってのがｗ

≫616
住まいに詳しい人らしいから信じてあげましょう(笑)

過剰反応しすぎ

葉山だぞ、あそこら無駄に上がってたんだから、下げはするだろ
それなりに

>>616
憧れの、って書いてるあたり主観丸出しですね（笑）
下がって欲しいんですね（笑）

数多のあなたみたいな人がインターネット開闢「２年後半額」と言い続けてきましたが、ただの一度もそうなったことはありません。全国の公示地価はバブル絶頂期から15年以上かけてピークの1/3強のところまで落ちてきました。2年間では92年〜94年の間に2割下がったのがせいぜいです。
あの狂乱バブル後でそうなのですから、近年のミニバブル程度がはじけたって大して変わりませんよ、残念ながら。

葉山・鎌倉は買い手多そうだがな。

>>616
>かなり高額だけど人気がある、憧れの鎌倉駅周辺のお屋敷街や葉山のビーチフロント

今現在、高額でも人気があるなら、下がる要素ゼロじゃん。

現実を見ろ、庶民には住めんよ。。。

台風の日
サーフィン禁止って条例つくって
周りから失笑を買った鎌倉だぜ

シーシェパードを公然と支援しているパタゴニアが
店を構えられる鎌倉だぜ

内地の田舎もんしか、もう住んでないよ

皆様、活発な書き込みありがとうございます。
デベが仕事で生き残れるか否かを掛けて将来予測する訳ではないのですから、裏づけなんて
なくてもいいじゃないですか（笑。ビールでも飲みながら議論を楽しみましょうよ。

615さんが私の言葉足らずを補ったコメントをして頂き、元の話題はネタ切れですので、
622さんからコメント頂いている資材価格の高騰に関して。

高騰否定（懐疑）派の方の主張はおおよそ622さんのご意見に集約されると思います。私も基本的
には異論ありませんが、少し目先を変えて、①デベの設計変更等の工夫で吸収できる範囲内に資材価額
の高騰は収まるか？②収まらない場合どうなると予想されるか？、についてご意見如何でしょう。

いくらデベが工夫するにしても40㎡の3LDKみたいな無茶な商品は売れないですよね・・？

>>624
パタゴニアなんて、そこら中にあんじゃん…
書き込みの端々にセンス（笑）が表れますね。

まあ、でも値段に関係なく、信用ならない生コンじゃ結局売れないと思いますけどね。
実態は地域限定かもしれないけど、「横浜・神奈川」ってだけで県外の人は広範囲の物件を疑って見てることでしょう。

>>625
> ②収まらない場合どうなると予想されるか？

もちろん工夫程度では収まらないので質を下げるしかないでしょう。
デベも当初から赤字覚悟で作るわけにはいきませんから。
様々な付加価値はもちろん、平米数を減らしてでも価格を下げることになるはず。
ただ、景気が悪いとはいいつつも格差が広がっている関係で金持ち層は増えているかもしれないので、優良物件の価格はむしろ上昇するかもしれませんね。

話題になっている葉山の物件なんて神奈川でもトップレベルの地価ですから、資材が爆上げしていることを考えると今後も下がるどころか上昇する可能性すらありますね。

上げれば、買ってもらえず。
下げれば、利益出ず。
マンションデべ残酷物語の始まり始まり〜♪

また言っちゃいますけど、土建業界は一度全部つぶれればいいんですよ。

一言で言えば、業者が多すぎるんです。東国原知事が入札制度改革で談合をなくしたらバタバタ倒産する会社が出たので議会が入札制度改革の見直しを知事に迫る、なんて分かりやすくて滑稽な例ですね。程度の低い腐った業界でしか働けない、努力を知らない人たちを保護して本当に国のためになりますかね？
そして小さい業者が死滅した後に瀕死の大手がなんとか業界を再編し、まともな産業に立て直してくれるよう願います。
例えば大手ゼネコンはバブル崩壊で死にかけたところも多く幹部には危機意識があると思いますが、同じ意識は六会コンクリートにはなかったわけです。

不正をしなきゃつぶれるところは一度全部つぶれるべきです。
そのために日本経済が足を止め後退しても、です。

結局、体力のある数社が日本の不動産業界を取りまとめ、必要なコストはケチらず使って一定の品質の住宅をある程度の価格で供給するという体制があるべき姿だと思います。
その結果「高い」と消費者が思えば市場はどんどん縮小し、ある程度の生活レベルを維持できる層だけがまともな住宅を買えるという世の中になり、これからはますますひどい格差社会になっていくことでしょう。
品質・技術・意識の向上と経済成長が同時に進んだ昭和の時代とは違うんです。そろそろ我々も成長の夢から覚めないと。

626こういうのが内地の田舎もんか。

>結局、体力のある数社が日本の不動産業界を取りまとめ、必要なコストはケチらず使って一定の品>質の住宅をある程度の価格で供給するという体制があるべき姿だと思います。

それは業界を知らなすぎですよ。
そんなことしたら企業間の競争が起こらずに、大手の体力あるところが不当に利益を上げる
だけです。いくら販売価格を高くしても、コストＵＰした分の工事費は末端の会社までまわって
こないのが現状です。むしろ中小規模クラスが元請になれなくなり、ゼネコンの配下で仕事を
奪い合う過当競争になりますよ。そうなると原価割れ受注が横行して施工品質もよほど監理者を
多く配置してしっかりやらないとだめです。
官製談合で問題になったゼネコンだって、結局施工ノウハウが数社に集中したため、談合に
かかわったゼネコンを完全に排除はしきれてないでしょう？それと似たことになります。

作業者自信のモラルが問われるわけですから、補導歴、逮捕歴があったり税金、反則金、公共料金の滞納者などを現場に入れないようにするだけでもずいぶん違うと思いますが。

３４街区の開発計画がとうとう発表されましたね。住宅と商業の複合施設で複数棟を考えているようです。１２０メートルの高度制限をいっぱいに利用するかどうかは不明ですが、残念ながら、特にフォレシスＲ棟・Ｌ棟とお隣りＭＭＭのそれぞれ南側の眺望（階によっては日照も）はほとんど遮られるようになりそうです。
地所から説明を受けていたとはいえ、フォレシスをたてるときに６０階建ての建設計画がＭＭタワーズ住民の反対によって３０階建て２棟に変更された経緯もありますので、効果のほどはともかく、できるだけ近隣住民の意見を集約して地所に要望を伝え働きかけの価値はあると思います。
なお、重説には確かに開発計画の可能性と高度制限は記載されていましたが住宅の記載はなかったと記憶しています。販売担当者の説明では例の１万人の居住人口制限にいおって今後マンションの計画はないとのことでしたので、その点は地所の事前の説明と異なると思います。

業界のご意見番、碓井民朗氏が住まいサーフィンで「ゼネコン生き残りのためには2次下請、3次下請を切り捨てよ」と提言していますね。もし実現すれば、資材高騰と相殺しても建築費は下がるでしょう。土地の値段も下がってゆくだろうから、やはり3〜4年は待った方が良いのでは。

でもその分金利が上がったら？？

資材高騰ネタはあまり盛り上がりませんね。
現在高騰している資材は輸入物ですので、国内で自給自足できる建材、例えば無駄に植林しすぎた
杉を活用して安価な木造戸建住宅を供給し、鉄筋コンクリは高級マンションに限定的に供給される、
といった手もあるかな、とふと思ったり。人口減りはじめると、郊外の安くて広い土地に戸建を
建てる方が魅力的かもしれませんね。

土建（建設）業界の多重下請け構造に否定的なご意見ありますが、個人的には、多層下請構造の
最大の利点は、元受にとって内製した場合に固定費になる人件費を受注連動の変動費として処理
できることではないかと考えています。
このように考えると、下請けを統合して階層をフラットにする、極端に言えばデベの社員と
して雇用すると、需要変動と関係なく固定費が発生しますから、下請間接費の削減効果を人件費
増効果が上回るんじゃないかと懸念するのですが、上でご紹介されている業界のご意見番の方の
コメントには、この辺りの解説どうでしょか？（業界の方、理解違ってたらご指摘PLS）。

それと、建設業の方のモラルに関して。六会や過去の事例等を見ても不正を指示するのは会社の
経営者層であり、現場でまじめに働いている方の問題じゃないですよね。現場の職人さん達を
どうこう言うのは筋違いじゃないですか？

>>622

どこの業界でもコストダウンの工夫をする？
どのように？従業員の給料を減らす？安価材をつかう？どのようなことでも限度があるでしょう。
今回の資材高騰はあまりにも許容限度を超えております。
川上の資材高騰を川下に転嫁するのは資本主義の基本です。いま日本が競争力を失っているのは
あまりにも川下が力をもちすぎているから、固有名詞を言えば直接不動産とは関係ないがイオンの
岡田、ヨーカドーの鈴木、これらが日本の癌だな。

コストダウンの工夫をして安かかろう悪かろうのマンションを買うの？

638さん
資材高騰の前に資材を購入しておけばよかったのです。
土地高騰の前に土地を購入しておけばよかったのです。
現にそうしているところはゴマンとあります。
相場動向を十分に調査して先手を打てば、高値で土地や資材を買う必要は
全くないのです。
メーカーだって、円高に振れる前に輸出予約や外貨プットオプションを購入
して円高に備えますよね。
イオンやヨーカドーは消費者の声を代弁しているだけ。川下とは結局消費者
のこと。消費者がチカラをもつのは当然。
結局、売れないものは作らないのが正解。

>>639さん
もちろん消費者が最終選択権があるのはもちろんです。
但し、イオンやヨーカドーが消費者の声を代弁しているのはどうかと思いますよ。
一部マスコミの声を聞きかじった程度に感じられます。
この１０年間彼らはなにをしましたか？大店法の改正に伴い、郊外型大店舗を次々に
開店しました。その結果何が起こりましたか？人口に見合わないオーバーストア状態、
その結果デフレーションによる物価の低下＝給料があがらない。
日本の価値は下がり、いまや日本の魚でさえも外国に買い負けている状態です。
日本の物価が必要以上に下がったため、資材高騰でさえもアップアップです。
円とドルだけが置いていかれて他の通貨はどうですか？ロンドンの地下鉄の初乗りは９３０円
ですよ。あなたのような短絡的に安ければ何でもいいという消費者が日本をだめにする。

640さん
企業は自らの利益を最大化するように行動します。なにも国民や消費者の
ことを思って経営をしている訳ではないのですよ。
デフレーションは別に悪いことではありません。物価が下がるわけなので、
消費者にとってみればWELCOMEです。
魚を外国人が高く買いたいのであれば、買えばいいのでは。
別に魚を食べなければ死ぬわけではありません。
安い食材はゴマンとあります。
物価は市場が決めます。神の見えざる手が作用します。
経済に関しては市場に委ねるのが一番合理的です。

日本の多重な下請構造の欠点を補うほどの利点なんてこのご時世ないと思うのですが。

641さん
デフレは最悪ですよ。
物価下落→売り上げ減少→所得減少→物価下落の悪循環で経済がどんどん縮小してしまいますから。
経済を市場原理だけに任せていたら大変なことになります。

物価だけ下落するとすれば円高くらいでしょうか。
そういう意味では消費者としては円高WELCOMEなんですけどね。

不景気のインフレの方が最悪でしょう。

637さん

633ですが、
>下請間接費の削減効果を人件費増効果が上回るんじゃないかと懸念するのですが、
この件は、もし下請け階層をなくしてすべてゼネコンやデベの階層社員として雇ったらおっしゃるとおりになると思います。でもそれは現実的ではありませんね。私が伝えたかったことは、どんな業界でも限られた会社が業界を席巻して力のない会社が淘汰され過ぎると、最初は安心でものちのちユーザーは高いものを買わされ続けることになりますよということです。
いい例がマイクロソフトじゃないでしょうか。

>現場の職人さん達をどうこう言うのは筋違いじゃないですか？
そういう意味で言っているのではありません。現場の職人は、自分がやっている工事や作業が
不当なものかどうか一番理解していると思います。不正の中で会社が組織ぐるみで行っているもの
は、主にコストダウンのしわ寄せです。これらは職人レベルの話ではありませんが、実態を
一番よく見て、状況というかことの重大さを感じているはずなんです。

また現場での過剰な安全対策や現場ごとの法令解釈の融通の無さ、他業者や天候不順などで作業工程の遅れの影響による工期短縮を行うための帳尻合わせという不正もあります。
とにかく引渡し日は決まっているわけですから、どこかでトラブルが起こると必ず後工程にしわ寄せが行きます。それを法的に問題ないように、外見からわからないようになんとか工期内に仕事をまとめあげるのが現場です。
ここで私が言いたかったことは、世の中さまざまな偽装がありますが、すべての職人に対して、
会社に損害が出ようとも、理不尽な施工図面がまわってきても、工事が遅れて元請から寝ずにでも終わらせろと言われようとも、その帳尻を合わせるための偽装や不正工事が行われるのを
絶対に許さずに、断固として加担しないようなモラルが必要だということなんです。
どんな不正でも、誰から指図されても、現場で見抜いて排除できるのは職人しかいないんです。
でも上で書いたような人たちの多くは、自分の人生や生活をまともに管理できない状態で、
まわりからいろんな困難な状況を押し付けられた時、どこまでモラルを守れるか疑問なんです。
まあそれだけ仕事に誇りをもってやっている人が少なくなったせいかもしれません。

今の世の中、何でも金、買うほうも安ければ良し、問題あっても金で解決、こんな調子だから
他より少し給料多くだせば危ない仕事だろうが平気で引き受ける職人はたくさんいるわけですよ。

６４６さん
素人さんのご意見としてはまあまあですか。

ただし、もう少し勉強されることをお奨めします。

↑

勉強した結果を知りたい

>>641さん
アダムスミスの言葉を用いてなんか経済をかじっているところをひけらかしてるけど、
基本的にはいいものを安く買うということと、デフレとは意味が違います。デフレはおわかりだとは思いますが、その商品をつくっている多数の人間の給料を下げます。だからマクロ的には
多少のインフレが必要なんです。デフレというのは国力も下げます。外国人が日本の食糧を買いたければかえというのは亡国論ですね。非常に浅はかな考え方です。
但し、現在のインフレは価格高騰分が資源大国に流れているので好ましい流れではありません。
あなた、外国人が買いたければ買わせればいいって将来、日本人が食べるものなくなりますよ。
そんな悠長なこといってていいの？
>>646さん
資材の見直し。具体的にどうするの？安いところがあるの？コンクリートなんてどこも一緒だし。
Ｈ鋼や山形鋼なんて、新日鉄とＪＦＥの寡占状態だよ。
工程の見直し・・・具体的にはゼネコンさんに教えてあげてください。できたらみんなやってるよ。
発注ロットの見直し？　商流を少なくする？ロットを少なくするの？ではそのロットをすくなくすることによるコストアップ分は？ロットを大きくするのであれば保管料やその他の経費をどうするの？
いや素人ですね。言うは易し・・・

646さんの思い込みもある意味すばらしいです。

>トヨタも松下もやってる事が何故マンション業界では出来ないのか？
車や電化製品の多くはプラットフォーム化されていて、外見は異なっても同じ生産ラインで
大量生産できますよね。
もしすべての建物がまったく同じ外観、間取り、設備そして同じ土壌や地質、気候、そしておなじ周辺環境条件なら今よりかなり安く早く完成できるでしょうね。
でも実際の建物は一つ一つ一品ものなんですよ。
建築現場には工場にあるような治具も、作業標準手順書もないですよ。職人と監督で刻々と変わる
状況のなかで最善のやり方や順序を話し合い変えながらひとつひとつやっていくもんなんです。
それでも現在の建築業界はものすごい勢いで施工の簡略化が進んでいますよ。これ以上簡略化が
進めば、資格も知識もない素人が手を出すようになって危険ですよ。
ハウジングを例にあげてますが、さきごろ工場で大量生産された国交省認定のはずの不燃ボードが、実際は基準を満たしていなかったのにすでに多くの建物に使用された事件を知ってますか？
あなたの言うように工場をすべて信用しても、収益のためなら現場でバレなければよいという
風潮がメーカーの中でさえあるんですよ。

建設業界は、働く人、監督、材料を購入する人、材料の種別を決める人、運ぶ人などが系列も
資本関係もなくその現場限りの請負という形で成り立っているんです。それらの利害関係の
異なった人々をつなげているのが図面と法律なんです。その現場でなにか不正じみたことが
見つかっても自分の仕事や売上に影響なければ黙っているというのが当たり前になって
いるんですよ。これが製造業なら社内でコンプライアンス委員会みないなところに匿名で
指摘できますよね。そういう自浄作用はこの業界には乏しいんです。

製造業のように目に見えない部分の多くの部品を共有化して、毎年部品メーカーに一定割合
の値下げ要求を突きつけて最高益をあげておいて、ろくにシステム検証しないで次から次へと
製品出すからクレームやリコールだってとんでもない台数になって、
挙句の果てには死者まで出して回収騒ぎ。
品質を売りにして大量生産している製造業ですらこんなザマですから、こんな製品は
建設業でいえば手抜き工事や重大な工事ミスですよね。
もうコストダウンはどの業界もそろそろ限界にきているということです。
きれいごと言うのはやめにしましょうよ。

646じゃありませんし、素人ですが

＞それでも現在の建築業界はものすごい勢いで施工の簡略化が進んでいますよ。これ以上簡略化が
＞進めば、資格も知識もない素人が手を出すようになって危険ですよ。

そもそも現在でも新興デベという名の素人があちこちにマンションを建てて
上場を果たして、ファイナンスしたお金をもとに土地の価格を高値で仕入れて
物件価格を押し上げる。そして新価格とか新新価格と言って土地価格以上の
便乗値上げっぽい価格をつけながら、最高益を更新。
すっかり天狗状態で、勘違いに気づかずに、ふと振り返ったらほとんどの
購入希望者はついてこれず。
しかも、もともと自転車操業だったのですこし蛇口が閉められるとあっさり倒産。
驚くべきは、そんな新興デベがあっさり上場できるほど簡単に儲かると言う
事です。本日も一部上場企業がいきましたが、この程度不況で、あっさりと
倒れる経営がとても合理化しているとは思えません。

好調だった数年間に、デベも建築業界もどれほど
自分たちの無駄を削ぎ落とす努力は十分でしたか？。
財務体質を強化する努力は十分でしか？。

＞建設業界は、働く人、監督、材料を購入する人、材料の種別を決める人、運ぶ人などが系列も
＞資本関係もなくその現場限りの請負という形で成り立っているんです。

この形を変える事は本当にできませんか？

不都合・非効率があれば変えなきゃいけないんですよ。ただ建てて売るを繰り返す
だけの経営はもう成立しません。
全てを潰せとは思いませんが、バブル時に中途半端に残した皺寄せが来てるの
でしょうから、これを機会に筋肉質の体質としっかりとした経営指針と市場分析
ができる業界になって復活して欲しいですね。

いやいや、建設業界は圧倒的にコストダウンの必然や経験が少なく下手ですよ。

下請け問題は盛り上がりってますねぇ。
上のご意見で建設業界の構造はけしからんから改善すべし、とご主張されている
ように読めますが、コメントの中で具体的に何が問題なのかという点の議論があまり
なされていないように思われます。

不正にからめたコメントもありましたが、不正が発生した主たる要因は業界構造なの
でしょうか？他の業界（自動車メーカー、食品、商社、公務員、教職員etc..）でも
不正はありますよね？

自分は先にコメントしたように、多重下請けはそれなりに機能してると考えている
ので、マイナスポイントを理解できていないのですが、建設業界怪しからん派の皆様、
いかがでしょ？

なんでもかんでも新興デベのせいにするのは簡単だが、同じことを大手だってしてるので同罪。
そして新興デベが居なくなると、大手の寡占になって、やりたい放題になるだけなのでいいことはない。

６５１です

>コメントの中で具体的に何が問題なのかという点の議論があまり
>なされていないように思われます。

残念ながら私は門外漢なので、業界のルールも仕組みも知りません。
ただ、もうコストダウンは限界だとの意見にも、根拠はありませんので
まだまだ工夫・改善の余力があるんじゃないのかという個人的な気持ちを
述べただけです。
しいて問題点をあげるなら、この業界のほとんどが自転車操業で長期的な
戦略がない様に見受けられる事ですかね。しかも上から下まで全部が。

>不正にからめたコメントもありましたが、不正が発生した主たる要因は業界構造なの
>でしょうか？他の業界（自動車メーカー、食品、商社、公務員、教職員etc..）でも
>不正はありますよね？

不正については私はコメントしてませんが、個人的にはモラル低下や犯罪程度にしか
捕らえていません。常に色々考えるものはいるので、その事を不況や構造に原因を
求めるのは、ただの言い訳にしか聞こえません。

>自分は先にコメントしたように、多重下請けはそれなりに機能してると考えている
>ので、マイナスポイントを理解できていないのですが、建設業界怪しからん派の皆様、
>いかがでしょ？

機能してるのと効率的なのとのは別だと思いますが。
今の仕組みがベストとは言いませんが、ベターと言う事ですかね？。

６５４さん

全てを新興デベのせいにしたつもりはありませんが誤解させたのなら申し訳ない。
新興デベでもゴクレの様にまったく問題なさそうな会社もあります。
非上場の会社でも、採算がとれそうもないので仕入れをストップした会社もあります。
要は市況や需給に併せた戦略が有ったのかどうかです。
簡単に上場を果たし、株価を維持する為に利益の増大が必要なので、手っ取り早い
方法として、販売戸数アップの為にとにかく仕入れて建てるを繰り返すだけで
なんの戦略も工夫も見られません。

６５１さん

>この程度不況で、あっさりと倒れる経営がとても合理化しているとは思えません。
この程度不況なんて悠長なこと言ってられる自体、本当の業界の中身をわかっていない証拠です。

２年ほど前あたりから北京五輪の影響などで、銅、ステンレス、鉄鋼材などもうとんでもない
値上がりをしているんですよ。昨年後半あたりなんかステンレスは半月に一度価格が改定される
ほど時価のような相場だったんですよ。私はデベの経営を擁護するつもりはありませんが
一般論として、受注してから引渡しまで1年以上かかる建築の世界では、受注前の見積もり段階での
資材の価格と比べて受注時、材料発注時の価格上昇がもう企業努力でなんとかなる範囲をはるかに
超えているんですよ。しかも値上がりを予想してまとめ買いすれば、倉庫荒らしにあったり
もうさんざんなんですよ。これに加えてマンション在庫のダブつきによる採算度外視の値引き
合戦がが新興デベの経営を破綻させたことも考えられると思います。

>この形を変える事は本当にできませんか？不都合・非効率があれば変えなきゃいけないんですよ。>ただ建てて売るを繰り返すだけの経営はもう成立しません。
私も今の体質がベストであるとは思いません。しかし業界の底辺を支えているのは皆我こそ親方
というような方々が多いのです。これらの人間を排除して、ゼネコンの直轄ですべての職人を
統合すればよいなんていうご意見の方もいらっしゃいましたが、こんなことをすればちょっとした
修繕や作業でもすぐにゼネコンに発注しなければならず、１−２万円で終わる工事が数万円に
膨れ上がることになりますよ。つまりピンハネです。
まあ底辺というか、実際に施工で手を汚している人たちも、資材高等、原油高に加えて
地球温暖化対策や省エネ、リサイクルなどいろんな社会的要求に答えるべく必死で食らいついて
いってますよ。そんなわけで皆さんから指摘されなくても、これら社会的要求についていけない
業者は次々に淘汰されています。あとこの状態が５−６年続くと公共工事もだれもやらずに
勝手にやれば状態になって不成立が続出し、業界で働く人たちの格差もかなりひどい状況に
なるのではないかと思います。

６５３さん
>不正にからめたコメントもありましたが、不正が発生した主たる要因は業界構造なのでしょうか？
それはその時の状況によりけりだと思いますよ。教員や公務員の不正は、彼らは何もしなくても
生活は保障されているわけですから、立場を利用して私腹を肥やすことが多いんじゃないでしょうか？それとは別に手抜き工事や不良品は、監理、検査の落ち度があったり、そもそもその物を
作るために与えられた時間が少なかったり、熟練度が足りなかったりしたためではないでしょうか。また設計ミスによるリコールや工事ミスなどは、設計や監理ノウハウが不足していたり、レビュー不足が多いんじゃないでしょうか。これらも設計している人間が与えられた時間や資源では
検証しきれないとわかっていて、とりあえず次工程に進めたりしたら偽装と同じですよね。
故意の偽装はまた別で、何も偽装しなくても経営が行き詰まらなければそんな危ない橋を渡る
人はいないですよ。そこには原材料、原油の高騰や原材料の調達の行き詰まりもあるでしょう。
上のほうで何人かの方がコメントされてますが、日本という国に食料や資源が入りにくい状況
つまり需給バランスが大きく崩れ、需要過多になればなるほど巧妙な偽装はこれからも続くんじゃ
ないでしょうか。まあそうなれば多くの大手メーカーは不定期なロットで物を生産するようになりバターと同じように一時的に市場から物が消えることもあるでしょう。そうなったら○○がないからあなたの家は電気や水道など壊れた部品や設備を直すのに１ヶ月使えませんなんていうことを
平気で言われることにもなりますね。

バブル崩壊の時と比較してどうなんですかね？今回のマンション不況は・・・
あのときのほうが影響が大きいような？
マンションのコストダウンというとどうしても、安普請や専有面積が小さくなるという
ことになる気がするので、イメージがよくないですね。

生コン偽装の続報はなしか？
怖いね〜


生産性で盛り上がっているようだが、
海外で戦えないような会社＝日本でしか商売できない会社は
この先も退場するよ。

消費者にそっぽ向かれ
厳罰化もままならない＝消費者無視

コストパフォーマンスに優れた商品を造っているわけでもなく
繰り返されるのは、不毛な自転車操業
フロント家業に勤しんで、ヤバくなったら、さっさとエグジット

消費者にとって高いのは、価格とリスクだけって商品
誰も見向きはしないわな

ウザイ営業にしたって、そんな良いならオマエガ買えと
それら諸々の透明性なしだもんね

新日本監査法人絶好調!!!

>生コン偽装の続報はなしか？


六会製生コン　監査３度すり抜け
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/kanagawa/news/20080719-OYT8T00121.htm

関係書類改ざんか　業界対応不十分の声

　藤沢市の生コン業者「六会コンクリート」が日本工業規格（ＪＩＳ）で認められていない骨材「溶融スラグ」を生コンに混入していた問題で、同社がこの生コンの出荷を始めた２００７年７月以降、県内の生コン業界が実施した計３回の品質監査をすり抜けていたことが、分かった。溶融スラグ使用を隠し、関係書類を改ざんしていた疑いが強い。業者側が提出する配合表をうのみにした業界監査の不十分さを指摘する声も上がっている。

　監査は、六会コンクリートなど６８工場が加盟する「県生コンクリート工業組合」（飯田康勝理事長）などが実施。昨夏と昨秋、今年初めの計３回にわたり、藤沢市にある同社の本社工場に担当職員が立ち入りし、生コンに含まれる空気量や軟らかさや強度などを調べる監査を実施した。

　このうち、昨夏の監査は、総合監査として、生コンにどのような骨材が含まれているかを記す「配合表」などを念入りに調査した。

　同組合によると、一連の監査では、コンクリートの表面がはがれる「ポップアウト」現象を引き起こす溶融スラグを混入しているとの記載はなく、配合表にはＪＩＳに適合した骨材を使用しているとする虚偽の記載がされていたという。この結果、同社には、基準に適合していることを証明する合格証が交付された。

　だが、通常、総合監査の場合は１か月前に業者側に通告、他の２回も前日の夕方までには連絡される。このため、同社が監査日に合わせて、虚偽の配合表を作ったり、溶融スラグの混入を止めたりして、監査をすり抜けていた疑いがある。

　同社は読売新聞の取材に「（小金井弘昭）社長はどこにいるのか分からず、答えられない」としている。

　今回の問題について、学識者や行政、業界関係者らで構成する「県生コンクリート品質管理監査会議」の議長を務める池田尚治・横浜国大名誉教授は「現状の監査では業者から渡された配合表を確認するだけで、溶融スラグなどが入っているかは見抜けない。他県でも同様の監査方法を取っており、全国的な見直しが必要になる」としている。

◆国交省が対策委

国交省が対策委　国土交通省は１８日、コンクリートの専門家らでつくる対策技術検討委員会の初会合を開き、溶融スラグ混入問題の対応を協議した。

　この結果、ポップアウトが起きたコンクリートをくりぬいて調べるコア抜き検査で成分の詳細を確認するほか、実際に溶融スラグを混ぜたサンプルを使って、表面のはく離がどの程度の期間、起こりうるのか調査することを決めた。

　委員長を務める桝田佳寛・宇都宮大教授は会合後、「過去の文献によれば（ポップアウトは）３年程度で一応収束するが、１０年後ぐらいに出るものもある」と述べ、２か月後をめどに、安全確保策をとりまとめる考えを示した。
（2008年7月19日 読売新聞）

六会コンクリートの納入先で起きたポップアウト現象（同社提供）
http://www.yomiuri.co.jp/zoom/20080719-OYT9I00120.htm

656です。

>それをマンションと車・家電を比較して物が違うからどうこう・・・
>論点がずれています。

同じ目線で比較できるかどうか、あなたも夏休みの間でもマンション工事現場で
アルバイトしてみたらどうですか？
ちなみに私は学生時代家電メーカーの生産ラインに住み込みで累積１年ほど、卒業後
自動車部品メーカーで１０年ほど、その後携帯電話メーカーで５年ほど開発や設計の
仕事をやって、管理職もやりましたし製造業のいろんな改善努力がどうのこうのは
もうさんざんやってきましたよ。そんな異色の経歴だから率直に比較して感じることを言ってるんですよ。

何度も言うように建築物はほとんどが一品物なんですよ。現場で歩く道、手の動かし方
道具の持ち方など製造業でやっているような繰返し作業での効率改善の話なんか持ち込んだら
笑われますよ。

もっとも違うことは、現場というのは工場のラインと違って刻々と状況が変わっていて、そこには
予期せぬ危険が増えていることも多いんですよ。さっき通った仮設通路も３０分後に通ったら
足場や手摺が一部変更になっていて通行禁止になっていたり、新たに資材が持ち込まれ通路が
狭くなっていたり、養生中などでせっかく重い思いをして遠くから道具を運んできても通れなかったり、溶接の火の粉が降ってきたりして、ほんときれいな工場なんかで働いている人だと逃げ出したくなるような環境ですよ。
そんな変化の中で職人は、まず身の安全を考えることが第一で、次にその場で最善となるような
動きを絶えず考えなくてはならないのです。ボーとしてても物が流れてくるラインとは違うんですよ。
もちろんそんな中でも仕事のできる職人は同じ時間の中で施工速度や品質が違いますよ。
そんなできる職人にコツを教えてもらいながら、危険を身をもって体験しつつ手に職をつけていく
のがこの業界なんです。現場が大きくなれば、毎朝の朝礼や安全対策の改善提案やKY活動
新規入場者教育、元方安全衛生管理者制度などあなたが想像しているより
はるかに日々安全、法律遵守を第一に各人がＰＤＣＡまわしていろいろなことをやっていますよ。


>トヨタがなぜ世界のトヨタになったのか？まずそこを勉強してください。

勉強？
世界一なんて聞いてあきれるよ。おれはいろんなメーカーの開発者とつきあったけど
とくにあそこはひどかったよ。生産車をやってるとくにエンジンやってるやつなんか
ろくに内燃機のことなんか知らないし、制御アルゴリズムだってほとんど部品メーカーまかせ。
製品の中身にはこだわりも何もない。Ｎ社やＥＵのメーカーとは大違いだよ。
車検でディーラー行けば、壊れてない部分も強引に関連付けして故障箇所の見積もりを過大に出してユーザーの不安をあおり新車への買い替えを勧める手法。他でも少なからずあるような話だが
TのＤラーは特にひどい。
悪いがあんなサギじみた商売やっている会社に踊らされていては本物は見分けられないね。

>世界と戦う力がない保護された業界
そういうあなたも会社の制服やバッチを外した状態で、腕１本でもいいし、ＯＳとＯＦＦＩＣＥくらい入ったＰＣ１台（必要ならＳＤＫでもつけましょうか？）でもいいから、体1つで世界で戦えるのかな？まあ今は戦えてもあと１０年。１５年後にはどうかな？
悪いけど言葉は通じなくても、手の動き、完成した物の仕上がりを見れば、あなたがたがけなす
業界の人たちは十分体1つで世界に出てもすぐに認められるひとがたくさんいますよ。

>業界の人たちは十分体1つで世界に出てもすぐに認められるひとがたくさんいますよ。

優れた職人がたくさんいることと、コンクリート問題と、横浜・神奈川の新築マンション価格動向とは、どのような関係にあるのでしょうか？

>>661さん
あなたはどのような業界で働いてるの？
そもそも家電、自動車の製造業とゼネコンを比較する自体が「あなたこそ論点がずれている」
と思うのは私だけ？
なんかＮＨＫスペシャルのようなドキュメンタリーそのままいってるだけような感じが
するのだけど。少なくとも自動車や電化製品のように消費者が取捨選択できるような
ものをつくっている訳ではないからね。デザイナーや建築士がいてそのまま、ありのままを
つくるそこで何のコストダウンができるの？人件費削るしかないのでは？
とにかくここ最近の資材高騰は異常です。これを企業努力で吸収するという愚かな
考えはやめたほうがいいです。赤旗くらいならわかりますが・・・

資材高騰には代替資材や安い資材で対応する。
土地高騰には安い土地を仕入れる（割高な土地を入札で取得しない）ことで対応する。
自分たちが土地を高騰させておいて、それを最終消費者に押し付けようといっても
ムリがあります。

663さん、冷静な書き込みありがとうございます。
神奈川限定ネタではありませんが、マンション価格の展望について、自分は下記のように
考えています。盛り上がってる職人/ゼネコン体質問題は②③辺りに影響しますかね。

①土地代：長期的には人口減により人気あるエリア以外は下がる。
②原材料：デベ経営努力による吸収範囲を超えて高騰しているため、上昇する。
③加工費：？？（派遣業法の改正等でコスト上昇、新たな官製不況？）
④その他：生コン偽装を契機に規制強化。規制対応コストは上がっても下がらない。
⑤金　利：長期金利は底近辺。上がることはあっても、下がらない。

⑤は前にカキコされた方いましたが大きいですよ。借入3,000万円を30年固定・毎月定額
（ボーナス加算なし）で返済した場合、支払利息総額は借入利息3.0%で1,558万円、同4.0%で
2,164万円、同5.0%になると2,812万円になります。

個人的には、①以外の要素については、この先数年間（５年位としときますか）下がる
見込がない（グレードを下げることで価格が下がることはあると思いますが、便宜上グレード
は同一で維持されると想定してます）と考えているので、不相当なプレミアがついてる物件
（この判定が一番難しいですが）以外に、気に入った物件があるのであれば、現時点で買っても
良いのではないかと考えてます。

こゆこと書くと、デベの営業か？というご意見が必ずあると思いますが、買い時でないとお考え
の方、ご意見いかがでしょ？

>>665さん
お幸せな考えをお持ちのようで・・・鉄鋼業界なんて、ほぼ新日鉄とＪＦＥの2強状態ですよ。他かから購入できるわけないでしょ。それにブラジル、オーストラリアの鉄鉱石がいくら値上がりしているか、きちんと新聞よんでる？いまの諸資材高騰は相見積もりなんてできるような状態ではないのですよ。
それに代替資材ってなに？

６５６さん、
なるほど、システム化しにくい、まさに人間力が重要な世界なのですね。では不適切なコンクリをこっそり使用したり耐震精度を偽装したりするような意図的な不正はどうやれば防げるのですか？規格化された製造業ではそのような不正は起きにくい。

>規格化された製造業ではそのような不正は起きにくい

その規格化された製造業で不正が起きたわけだが。

６５６です。

６６６さん、状況整理ありがとうございます。

６６８さん、
>不適切なコンクリをこっそり使用したり耐震精度を偽装したりするような意図的な不正は
>どうやれば防げるのですか？規格化された製造業ではそのような不正は起きにくい。

製造業とのものづくりの違いで感じた大きな点は以下のようなことです。
１．製造業の製品は、動いたり、熱を出したりしますよね。観賞用は別ですが。
　　そういう製品は手抜きをすればいつかクレームやリコールとなり、重大事故の賠償などに
　　よるおおきなしっぺ返しをくらうので、部品を作る側も受け入れて組み立てる側も量が
　　量だけに厳格な検査を行います。
　　工事現場での受け入れ検査は製造業に比べれば無いに等しい。
　　なにせ出来て引き渡してしまえば、施工品質の程度が表に出るような部分は内装くらい。
　　まあ公共工事なんかは材料並べていろいろ簡易的な抜き取り検査をやったりしますが
　　一般的には規格適合品を使用することで、受け入れ検査はかなりの材料が省略されている。

２．製造業とは企業間どうし、人間どうしの関係がまったく違う。
　　製造業では下請け工場を含め、1ロット出荷のみの関係というケースはまれで、継続的な
　　取引により、発注者の信頼を裏切るような行為は起こりにくい。
　　ところが建築現場は、材料支給のケースも多く、部材メーカー、納入業者、施工者、監督
　　それぞれがその現場限り、その日限りの付き合いであることが多いので、どうしても
　　自分だけが儲かって工期に影響なければ他はどうでもよい的な考えが蔓延している。

３．製造業でも車などの最終製品の場合、出荷時期やロットを自分の都合で決められる。
　　中には客にせかされるケースもあるが、材料調達や生産設備トラブルなどの諸事情で
　　間に合わなければそれで済まされるケースが多い。ましてや工場内の部署間で、生産計画の
　　乱れによる損害賠償なんてことにはならないでしょう。
　　しかし建築現場では、工期遅れはデベ、購入者、周辺住民への賠償以外に他業者の
　　工事遅れの補償などが発生するためなんとか工期を守ろうと必死になる。
　　突貫工事は検査や監理もずさんになり品質が低下する。
　　
まだまだありますがこの辺にしておきます。
でも規格製品の製造業も最近は信用にならないのでご注意を。
上でも書いたように、壁や天井に使うボードの偽装や最近ではパイプなどのＪＩＳ規格品の
偽装出荷など。どれも施工で使われてからでは、改修には膨大な費用と時間がかかります。
市場を独占するとへんなおごりがでるのか知りませんが、ＪＩＳ規格以外に勝手に
社内基準というものを作る傾向があるようですね。それが規格内ならいいんですが、中には
基準の解釈の最低ラインを製品分布の中心値にもってくるようなものも多く、一部は。。。。

私もこのような信用ならない世の中で、どのように顧客の信頼と施工品質を維持するか
日々悩んでいるところですよ。

コストに転嫁できる業種と
できない業種があって
マンション・不動産は後者であるだけ、

バブルで痛い目みた銀行も
さっさと見切りをつけ蛇口を閉めたしね

それに鋼材高騰うんたらってアホか
それでも売れてるもんは、売れてる

たいていの業種が高騰の煽りをくらいながら
そのマネーが国内に還流してるわけでもなく
資源国への税金みたいに消えている

そんななか個人にできることは、固定費を抑える
車から自転車へ、消費を抑制、高コストからエコへのシフト

街の仕組み、物流もモーダルシフトへと
ドイツやオランダのようにね

その流れは、とても嬉しいが、
日本の建築物や街ってどうだい
カスじゃね
全体の纏りがなく、バラバラで、それが日本中に似たように広がってる
センスのカケラもなく、クソだよ、醜悪そのもの、
狭くて、貧相で、戦後駅前パクッたチョーセン不動産だけのせいなのか？
（そんななかでも、個人的にはマシなとこに選んで住んではいるが）

ポイントはというと
企業にできることも、状況も、
個人と何ら変わらんということ

あらゆる効率を良くするのは当然

質を上げて、デザインを優雅にし、楽しくしなきゃ
先は、ないね

長文失礼

内装業を営んでおりますが，
昨今の諸資材高騰には頭を悩ませています。
燃料費をはじめ，
会社の運営諸費もかなり膨らんでいるために，
数年前と同じ量の仕事をこなしても，収入は半減しています。
人件費を削減すると，短時間で多くの仕事をこなすことが要求され，
当然のことながら，仕事の質は下がります。
自分のところでは仕事の質を下げないために，無駄を省き，かなりの努力を払っています。
それに加え，ほとんどの休日を返上して働いていますが，それでも経営は困難になっています。
安い労働力を使うことも質の低下につながるためにできません。
仕事の単価を上げてもらわないことには，どうにもならない状況なのです。
数年前と同じ仕様のものを同じ値段で仕上げるなんてことは到底無理な話なのです。

海外暮らしの経験者からすると、日本の街はそう悪くないと思うよ。欧米の大都市やアジア圏は日本とかわらんか日本以下の町並みだし、欧米の住宅街は綺麗にまとまってるとは物は言いようで、悪く言えば個性がないし、活力も感じられない。欧米至上主義者なら素直に欧米に移住するこったね。

>>673
日本と変わらんって、どこ？
物価、熱気、背景を比べると
ソウルくらいしか思い浮かばん
景観云々じゃなくて、ブサイクだから苛められて
世話になった国に馴染めなかった、とかいうオチじゃないよね

ちなみに、日本のそう悪くない街ってどこ？
固有名で挙げてもらえますか？

おれも国内・海外問わず、様々な土地で暮らしてきたが
非常に興味がある

671,674さん
豊富な経験と見識をお持ちのようですね。
我が国の行く末については個人的にも興味がありますので、諸外国で経験された事例等から
勘案して、我が国は何をどうしていくべきかについて、ご意見いただけませんか？

下記コメントだけですと、具体的なイメージが沸きにくいので、よろしくお願いします。

>質を上げて、デザインを優雅にし、楽しくしなきゃ
>先は、ないね

旧街道沿いの宿場町とか全国各地の小京都とか保存されてる所は美しいよねぇ…マジでさ。

>>673
町なみの良し悪しというのは主観が入ると思いますが、言い方で変わるものですね。
日本がきれい？それは一部はきれいでしょ。だけども個性？要は言い方を変えればばらばら、
住宅街の色相の統一感もないし、市街地はパチンコ屋のネオンやサラ金の看板だらけ、どこが
美しいの？
京都では祇園、先斗町を抜かせば昔の面影はほとんどなし。どこが個性なの。単なる自分勝手に街づくりをしてるだけでしょ。

>>673はエア海外暮らしの経験者

色相の統一感が美観を生むかどうかは疑問ですが、ネオンや看板、そして無秩序な音の氾濫は不快です。これに対する日本人の鈍感さは世界一かもしれません。最近ではそんな雑多さこそが日本文化だと煽る輩もいて辟易しますが。

ここって「横浜・神奈川の新築マンション価格動向」のスレなんですよね？
横浜・神奈川限定じゃなくても良い話で白熱していますね。

>>681
いや、パチンコやソウカ、チョウセンが景観を壊していない
街はないものかと
横浜・神奈川限定で話し合ってるだけだろ

オレも知りたい

>>680

662さんじゃありませんが、客観的に読んで662さんの意見の方が説得力があります。
680さんも批判するだけではなく、対案をださないと誰にも相手してもらえませんよ。
会社でも教えてもらいませんでしたか？
会議等では批判するだけではなく、対案を出せと…

例えば「建築現場のここが無駄なので、こういう対策をすればコスト削減することが可能だ」と
具体案を提案できれば誰も否定しないと思います。

途中から読んだので680さんが前に書かれた意見を全て読んでいる訳ではありません。
もし対案をお持ちでしたら訂正してください。

昨日の日経に「大成や清水が鉄骨を使わず鉄筋コンクリだけを使用する建設手法で
工費を5-10％削減する戦略」と出ていましたね。
土地もデベが愚かな入札で価格を吊り上げるなんてことをしなければ、もっともっと
安く入手できるはず。
マンション価格を下げるのは、アタマを使えば容易にできるのですよ。

633、645、656、662、670です。
皆様、ここ最近、価格動向に直接関係ないともとれる議論で板を汚して申し訳ありませんでした。

私はこのたびのコンクリート偽装、それに伴う多くの住宅や建物の購入者、施主の皆様が
この業界への不信、不満をいだき、掲示板では土建業不要とまで言われるような極論まで
飛び出しておりましたので、板違いの論議とは知りつつも皆様に誤解をまねかれないように
また皆様の住宅購入代金がどのように分配されて、だれがもうけているか、末端で手を
汚している人にそのお金がうまく回らない状況で、さまざまな不正が発生していることも
説明してきたつもりです。

今回の偽装により神奈川一体のマンション需要の冷え込みや、一部では物件不足による高騰の
心配もあると思います。業界としてもコンクリート業界だけでなく、施工ストップなどによる
工事代金未回収のために関連業者の多くの倒産、廃業が予想されます。よって建築だけでなく
設備や電気関係の業界からも、建物の骨や肉となる躯体の施工管理を厳しく追及され
結果法律等が改正される動きになるのではと心配しています。
そうなれば現場検査、分析などにに余計に費用がかかり、大型の建物ではミキサー車ごとの
抜き取り検査や第３者検査機関の立会いなどが義務付けられるかもしれません。
皆がまじめにやればいいのに、そういう余計なコストがかかることでそれが販売価格の上昇に
つながることは避けられないと思います。

以下は私自身でやってみたコストダウンの例なので、あまり参考にならないかもしれませんが。

これからの自衛策として、もう少し業界のコスト構造やできる範囲での施工技術や関連法律に
について研究されれば、マンション販売価格は別としても、業者のいいなり価格でオプション工事
などを発注せずに済みますし、施工会社との関係をうまく築けば、自分で器具を持ち込んで工事を
行う一般的に言う施主支給工事（マンションでは契約者支給になりますが）だって可能です。
私も最近マンションを購入しましたが、かなりのオプション工事を、自分自身でやらせてもらいました。もちろん施工に必要な許可や免許を提示して、下請けの施工体制台帳に載せてもらいましたので何ら問題はなかったですよ。おかげで施工会社見積の半値以下で工事できました。まあ契約者
自信の要請だから許可されたことだと思いますが、こんなコスト削減の方法もあるんです。

>>680さん
662でも663でもないが、反論には反論で返したら？あなたの意見は漠然としすぎている。具体性に乏しいから反論される。それでいうに事欠いて

＞俺が言いたいのは、「やる前から諦めている・無理だというその精神がおかしい」という事。

これを具体的に言えばなんかしらの事例があるの？だから反論されるんだよ。

三大都市すべてで中古マンション価格が下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200807180003.html

記事より
・東京カンテイはこのほど、６月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。それによると、三大都市圏のすべてで中古マンション価格が、前月比下落する結果となった。
・首都圏中古マンション価格は、3,165万円（前月比1.2％下落）で、３カ月連続の下落となった。07年12月以降、下落傾向が続いている。
・近畿圏の中古マンション価格は、1,861万円（同1.5％下落）。
・中部圏の中古マンション価格は、1,504万円（同1.1％下落）で弱含みで推移する結果となった。


相変わらず、中古マンション価格が下落している、そうです。

６月のマンション供給、首都圏で30％減少に　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200807160004.html

記事より
・不動産経済研究所はこのほど、６月のマンション市場動向を発表した。
・それによると、６月に首都圏で新規発売されたマンション戸数は4,004戸（前年同月比30.0％減少）となった。新規発売戸数に対する契約戸数は、 2,589戸で月間契約率は64.7％（同4.4ポイントダウン）。１戸当たりの平均価格は4,638万円（同4.4％ダウン）で、平米単価は63.4万円（同1.6％ダウン）となった。
・一方、近畿圏で６月に新規発売されたマンション戸数は2,556戸（前年同月比7.7％減少）となった。新規発売戸数に対する契約戸数は、 1,649戸で月間契約率は64.5％（同6.3ポイントダウン）。１戸当たりの平均価格は3,772万円（同7.8％アップ）で、平米単価は48.6万円（同2.5％アップ）となった。


６月に首都圏で新規発売されたマンション戸数が前年同月比30.0％減少したにもかかわらず、
この戸数に対して、月間契約率は64.7％しかなかったそうです。
相変わらず、売れてないですね。

さらに、価格も下降傾向のようです(水面下で行われている値引きを含めるとさらに…)。

創建ホームズ、戸建て住宅事業を再編
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008070601163p2

記事より
・　建売戸建て住宅の販売などを手がける創建ホームズは4日、戸建て住宅事業を再編すると発表した。注文住宅を手がける全額出資子会社の創建ハウス（横浜市、丸本吉紀社長）を吸収合併するほか、首都圏に6カ所ある営業所を1カ所に集約する。創建ホームズは 2008年2月期の連結最終損益が6億円弱の赤字となった。事業再編で収益回復につなげる。
・創建ハウスの吸収合併は09年2月期中にも実施する。創建ハウスの従業員は約20人。希望退職者を募っており大半は希望退職に応じる見通しという。人員をスリム化した上で、本体に吸収する。


創建ホームズは戸建て住宅事業を再編する、ようです。

創建ホームズ、全従業員の４割が希望退職
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008062509554p2

記事より
・　創建ホームズは25日、102人が希望退職に応じたと発表した。希望退職者は全従業員の４割にあたり、７月31日付で希望者全員が退職する。募集人数は100人だった。これにともない合計で約２億3000万円の費用が発生し、2009年２月期に特別損失として計上する。
・同社は住宅需要の低迷の影響で、08年２月期の連結最終損益が５億8200万円の赤字となった。このため、７月末までに首都圏に８カ所ある営業拠点を統廃合し、都内５カ所体制に再編する方針を打ち出しており、これにともない発生する余剰人員の削減を目指し希望退職者を募集した。同社の５月29日時点の従業員数は258人だった。


創建ホームズ、全従業員の４割が希望退職、だそうです。

ゼファーが民事再生手続き、不動産市況の悪化が資金繰りに打撃
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-32822920080719

記事より
・ゼファーは１８日、民事再生手続き開始を東京地裁に申請し、受理されたと発表した。
・ゼファーによると、不動産取引が停滞するなか物件の売却が思うように進まなくなり、資金繰りがひっ迫した子会社（近藤産業）が破産。関係会社整理損１４２億６４００万円を計上したゼファーも自己資本が大きく毀（き）損し、担保価値の低下なども相まって資金繰りに行き詰まった。


ゼファーが民事再生手続き、不動産市況の悪化で資金繰りに打撃を受けた、そうです。

新興不動産会社ピンチ　サブプライムの影響で破綻相次ぐ
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/080719/fnc0807191945006-n1.ht...

記事より
・新興不動産会社の経営環境が厳しさを増している。
・背景には、米国の低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題を機に金融機関が不動産関連の融資を厳格化していることがある。
・このため、新興不動産の物件に買い手がつかず、資金繰りが悪化している。市場の先行き不透明感は増しており、体力のない新興不動産には厳しい状況が続きそうだ。
・不動産関連融資の絞り込みを理由に、スルガコーポレーションなど上場不動産の破綻が相次いでいる。建設業界にも余波はおよび今月、北陸トップクラスのゼネコン、真柄建設が破綻した。
・マンションの大量売れ残りやオフィスビルの空室率上昇など業界を取り巻く環境は厳しい。新興不動産の株価も下落しており、１８日もダヴィンチ・ホールディング（ヘラクレス）が連日のストップ安を付けた。当面、厳しい逆風は収まりそうにない。


新興不動産会社がピンチだそうです。

08年上半期首都圏戸建供給、3.9％減少の3,224戸　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200807150003.html

記事より
・不動産経済研究所は７月15日、08年上半期（１月から６月）の首都圏建売住宅市場動向を発表した。
・それによると、08年１月から６月に首都圏で供給された建売住宅は、3,224戸（前年同期比3.9％減少）となった。地域別では、千葉県が1,209 戸（同25.5％増加）で大幅に増加しているが、神奈川県が598戸（同36.2％減少）、東京都が700戸（同9.4％減少）、埼玉県が676戸（同 9.7％増加）、茨城県が41戸（同36.9％減少）と地域により違いのでる結果となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は1,322戸で、平均契約率は41.0％（同5.0ポイントダウン）となった。
・１戸当たりの平均価格は約4,634万円（同5.3％ダウン）となった。


契約率がたったの41.0%で、１戸当たりの平均価格も前年同期比5.3%ダウンだそうです。

横浜、川崎中心の陽光都市開発は大丈夫でしょうか？株主なんですが…。

いろいろ盛り上がってますね。

１．町並み景観のお話はごもっともなお話と思いますが、その先の話が良くわかりませんね。
　　だからなんなんでしょ？単なる感想文だとさびしいですね。
　
２．コストダウンの話題について、相変わらす680さんの感情的な発言萎えますねえ。
　　もうすこし論理的な議論展開があると楽しいのですが、反論に窮すると精神論になったり、
　　なにも要約してない思い込みの「ようするにお前たちは〜」という決め文句。この掲示板
　　をご覧になってるということは、それなりのキャリアをお積みになっていると推測するの
　　ですが、なんか新入社員にダメだししてるみたいで悲しいですね。680さん、もうちょっと
　　頑張りましょうよ！

３．マンション販売不況について、実需がない投資用不動産や億ションをメインにやってた
　　デベさんは市況悪化で真っ先に倒れそうですね。実需向け物件は販売不振物件や高値仕入
　　土地の多寡により暫く体力勝負となりそうですが。

　　それにしても「１戸当たりの平均価格は約4,634万円（同5.3％ダウン）となった。」という
　　記事、すごいですね。 バス利用エリアでは4000万円未満の物件も数でてると思われるのに
　　平均してこの価格というのは・・。自分が高額物件なんぞどうせ買えないので無視してた
　　だけかもしれませんが、皆さん、平均約4,634万円って感覚的にあいますか？

倒産情報(速報)
http://www.tsr-net.co.jp/new/sokuho/index.html

不動産関連が多いですね。

673だけど、忙しくってね。連休の朝っぱらから掲示板に張り付いてる脳内は即時で相手できんのよ。
日本には汚いとことは少なくないけど、大都市が多いわりには割に安全だし、都市によって違った顔も見れるし、減っては来てるけど自然と調和した田舎町もまだたくさんある。日本を一通りまわった外国人で日本の街が汚いという人には会ったことがないよ。

アジア圏は年単位で住んでないけど、大都市は綺麗なところもあるが大半がスラムを抱えてて、上辺、底辺を平均して見たら日本の方が上。リゾートは綺麗だけど、それは日本の観光地にも良いところはあるからね。

アメリカはボカラトンに年単位で住んだ。超高級別荘地ね。見かけは綺麗だけど、建物はボロボロだし、ハリケーンの直撃で二週間停電して大変だったし、日本のインフラが恋しかったね。ロス、サンフランシスコ、ボストン、NY、マイアミあたりも行ったけど、綺麗なところもあるが、どこも大きなスラムを抱えてるのはいっしょ。常に銃で死人でてるしね。日本のドヤなんかかわいいもの。

ヨーロッパもあんまり長居したことないけど、ロンドンはボストンに似てたな。オランダとドイツは観光に行っただけだけど、北海道の都市に似てたね。アテネにはちょっといたけど、埃っぽかったなあ。遺跡はすごかったけどね。

どこの国も大抵スラムを抱えてて、ネオンや看板、無秩序な音の氾濫なんてどの都市にもあるもの。観光客は行かないから知らないだけで。「これに対する日本人の鈍感さは世界一かもしれません」とか言ってるのは、あまりに世間知らずというか、東京近郊でしか生きてきたことないんじゃない？大阪あたりでも、ちょっと駅前離れりゃ静かよ？

身の回りの粗は見えやすいし、隣の芝生が青く見えるのだろうけど、日本の都市はそう悪くはないよ。
とまあ、神奈川と関係ないので、これまでにしときます。

680さんが空回りしてるのは、カイゼン推進者独自の感覚というか「出来るはずなのに出来ないと言い放つヤツが一番の癌」という感覚によるものが大きいと思います。
きっと680さんもカイゼンの立場で現場に入れば色々な事は指摘できるでしょう。しかしその場限りの職人さんが多い建築現場でトヨタ式のカイゼンがどこまで通用するかは疑問。
おそらく、徹底的にコテンパンに現場の親方にやられ、最終的には現場に出入りできなくなるのではないでしょうか。

自分も建築業界の体質は大嫌いで680さんの気持ちは分からなくはないですが、全ての物件をゼネコンが自社工場でユニットを組み立てて社員が現場で組み立てるようなユニット工法が一般的にならない限り、680さんの感覚は通用しないと思います。
もちろん、そんなやり方ではコストが激増して一部の需要にしか応えられないものになりますがね。

651です

久ぶりに見たらずいぶんレスが進んでる・・・

No.656 by 契約済みさん　

一通り読みましたが、みなさん原料高騰だから仕方ないと言う方が多いようですね。
私も680さんの様に感覚的に納得できないのですが、建築資材に限らず原材料費の全て
が高騰しているのに、他の業種と比して値上がり率、ペースが速いんじゃないのと言う
感覚的なものです。
でも感覚的な事ばかり言っても始まらないので、建築費に占める建築資材の原価率が
どの程度かを解説したサイトは知りませんかね？。
（同じ鉄を使っても、車の価格はそれほどアップしてませんよね）
もう限界ですと言う根拠を数字で知りたいんですよね。すいませんわからずやで（汗。

それと「No.656 by 契約済みさん」とは少し論点がずれていた事に気づきましたよ。
私自身はマンションデベ本体がもっとコスト削減の努力ができるないのかと考えて
いるだけです。
モデルルームなど作らずに全て竣工売りにするとか、つまらない映画をやめるとか
紙のパンフレットを止める、販売代理に払う仲介手数料を下げる等々、あると思う
のですが。

数年ぶりに成田に降り立って、
感慨に耽りながら、電車に揺られていると、
目に飛び込んできたのがスラムでビビッたことはある。

それはスラムが広がっているのではなく、普通の街並みだったんだが。
これって、オレが普通の感覚と違ってるのかな〜？
自国（特に横浜・神奈川）は、綺麗であって欲しいから、あえて言うが、
パチンコ、サラ金、広告に埋め尽くされた景観は、美観ではなく、
ただのゲロ。

>>698のような昭和脳に
若者はウンザリしている

７０１さん

>机上の空論なら誰でも言えます。
>それを実行出来る能力と立場にいるかどうか？

対案と言われたからから、素人が考えた事や問題の思ったことを少し書いただけです。
実行できる立場にいるものしか書く事ができないのであれば、ここにはデベしか居ない
事になりますが。

>竣工売りも結構。
>しかし青田売りの青田買いが主流の現在、竣工後に売っていると人気がないか問題あり物件と思われやすくなります。
>デベの金利負担は増えますよね。借りてる額がでかいから金利負担は必ず増えます。

それはあなたのイメージだと思いますが。
そもそもデベの都合で竣工売りしているものはいくらでもありますよ。
昨年前半迄の様に値上がりが見込めそうでかつ販売戸数が少なかったり、値上がりが確実に
見込めそうな物件なら、平気で竣工売ります。
要はデベにとって遅らせた方がメリットがあるかどうかが販売開始の基準です。

ただ悲しいかなほとんどのデベは土地も建物も、ほとんど借り入れに頼っているので青田売り
しか選択肢がないだけなんです。なのでちょっと銀行が融資を絞ればあっという間に倒産。
これまでの好調だった数年に、ある程度の内部留保を積み上げて竣工にかかる有利子負債の
比率を少しでも圧縮していれば、現在の様なバタバタ倒産する事もないし、金利負担が減れば
販売コストも下げる事が出来るんじゃないかと思いますが。

>オプションは

分譲のうちの半分は完全に仕上げて、残りは契約後に内装とかでも良いじゃないですか。
その分価格が高くなっても、それは購入者にとっての付加価値ですよね。

>下請けイジメをして安く買いたいですか？

イジメって単純な。だったらあなたは値下がりしたものは全て買わないのですか？。
不動産の仲介の手数料はほとんどは一律（法律の上限）ですが、最近は半額だった
りする会社もありますよね。同じ様に販売代理も会社によってかかる経費は違う訳です
から、そのつど最適な会社を選らぶ事で、少しでも価格転嫁を抑える事ができるので
は考えただけです。

>>702
>オレが普通の感覚と違ってるのかな〜？

そうだと思います。
数年ぶりに成田に降り立った人の感覚なんて知った事じゃないですよ。
ずっと日本に住んでる人とは同じ感覚じゃない＝自分は普通じゃない、
って早く認識してくださいね。