リエトコート武蔵小杉ウェストタワー

おれはスレの書き込みなど読まない
そんなことは時間のムダでしかない

だがスレの伸びる速さには興味がある
過去の人気物件と同じことが起きている
きっと価格は強気、それでも売れるだろう

ダヴィンチは資金繰りの都合から、急遽資金回収に走ってるんでしょ？
瞬間蒸発価格出してくるんじゃないのかね。仕様見ても賃貸仕様にしか見えないし、
東棟、小杉タワーに囲まれて、景色も悪いよね？坪200以下じゃないの？

プラウド武蔵小杉　2005年発売　坪220万程度　当時、1000万位高いと悪評高い
レジデンスザ武蔵小杉　2006年発売　坪210万程度　半年くらい掛けて売れた。途中、販売停止あり

2007・8年が異常期と考えると、そんなもんではないか？

ＪＲと東急の駅がつながっている小汚い駅時代から知っているが、隔世の感だなぁ。
小杉って、ゴミゴミしていて、元住吉や日吉の方がよほどいい町だったんだけどね。

プラウドって今販売中の野村のやつか？他にプラウドがあるのか？
レジデンスは新駅直結になることを考慮すれば安いくらいだろ

>ダヴィンチは資金繰りの都合から、急遽資金回収に走ってるんでしょ？
>瞬間蒸発価格出してくるんじゃないのかね。仕様見ても賃貸仕様にしか見えないし、
もう既に、うっぱらわれてるからダヴィンチ物件じゃないんだよね。住友・三井物件になっちゃってる。
そこが、価格の予想の難しい所。でも、瞬間蒸発する位の価格を出さないで、ゆっくり売るリスクをさすがに住友商事は知っていると思います。なんせ、商社ですからね。利益／時間　でしょう。
そこで、私も２００前後を予想します。

>>712
プラウドシリーズ、この辺に結構ありますよ。

プラウド武蔵小杉
パークフロント武蔵小杉
プラウド元住吉

711さんの言ってるプラウドは１つ目に挙げた
今井南か今井西の辺にあるプラウドのことですね。

>>711

地元民の常識はそのあたりの線で、
それより上はすべて高値つかみだよね。

高値覚えってすごいもんだな、と思う。
このいわくつきの物件に２２０以上とか出したい人がいるなら、まあいいけど　苦笑

再開発とかいっても、何か価値が変わったか、というと、
実際何も変わってないしね。
変わったというと、
東横特急ができて数分渋谷に早く着くようになったことくらいかな。。。

>>712さん
>>レジデンスは新駅直結になることを考慮すれば安いくらいだろ

駅直結だから、高いのか　と思っていました。
当時、武蔵小杉で6000万以上も出して、マンション買うなんて、考えられなかった。
レジも瞬間蒸発どころか、一生懸命駅直結と自走式駐車場を売りにして頑張って売っていました。
そのうち、ここらはプチバブルの塔になるかもしれない。

>>714さん
言葉足らずを補って頂き、ありがとうございます。

ああ、自走式駐車場だから安めなのか？機械式よりメンテ代や建設費用がかからんのだろ
しかしこの立地だと坪210万はお買い得に思えるが、これでプチバブルなら
コスギタワーやらパークシティやらシティハウスはどうなるんだ
ましてリエトはいわくつきだぞ、坪200だといいなと予想してるのに
それでも高いってことになるじゃないか

ひょっとしたら、坪２００でも高いのかもしれませんね。高値を煽ってる人がいるみたいなのに
引きずられて知らず知らずに暗示にかかって．．．．．。
１−２年後にな〜んであんなに高かったんだろうなんて思ってるかも。

東横特急停車・駅近・築浅（パークと同時期）等考えると、200切るとはとても思えないが…

南武線の他駅・駅遠並み以下になるなんてあり得なくね？

そうとも言えないじゃないかな。
パークを投資用として考えていた人が、賃貸での借り手が着かず、
売却なんてこともあるだろうし、供給は増えて、需要が追いつかなければ、
ずるずる下がることはあり得るでしょう。
インフラ整備が進んでないのに、急な人口増加には無理があるように思います。

>南武線の他駅・駅遠並み以下になるなんてあり得なくね？

　その辺はもっと大暴落するでしょ。全体的に下がっているんだから。

鴨居のように先に商業施設を作るべきだった。
それなら多少高くても買い手としては納得する。
リエト周辺から駅前を見てきたけど、現在はめぼしい施設が何もない。
新駅完成は再来年だというし。
将来性や再開発が計画通り進むことを信じるかどうか。
それで判断するしかない。今の景気だと大したハコが建ちそうにないような。

鴨居じゃ駅直結や仮に坪１００万でもいやだ。
どんな商業施設があっても無理。
こことは駅の利便性が比較にならない。
納得する奴の頭の中を見てみたい。

武蔵中原でも坪２３０万円から、日吉でも２３０万、元住吉で２５０万の時代に
坪２００万円で売り出されるわけない（ｗ

ただ坪２００万説の人の気持ちはわかる。長年せっせと働いてきてたかだか
武蔵小杉ですら買えなくなってきてる。年収も１０００万円にすら届いて
いないのだろう。そりゃあ坪２００万以下で欲しいよね。

２００以下だったら、再開発地域より、昔から住んでる周辺地域のほうがつらいでしょ。
神奈川の東横線沿線で駅１０分なんて坪１００ぐらいまで落っこちるんじゃない。
共用施設もない普通の１０階ぐらいのマンション買った人なんて涙目じゃすまんだろう。

金は、頭が普通とかでも株やらでそこそこもうけられるが、
経済学、社会学、都市経済学やらを学んでいると、
ここの価格のやりとりは滑稽。

諸条件を考えると、200なんてありえないだろ。
めでたいね。
北の低層でも狙ってたら。

君が一番滑稽だな。君は学問から価格をはじき出すのかい。
経済学はともかく、社会学って。。。
こんなへんてこな事書くのは、売り主の関係者の方ですか？

>金は、頭が普通とかでも株やらでそこそこもうけられるが、
>経済学、社会学、都市経済学やらを学んでいると、
>ここの価格のやりとりは滑稽。

>>724

売りにでてても実際今それで不動産が動いているかだよね。
完全に止まっているでしょ？まさに不動産。
中原なんてものすごく安くしないと売れない、けど原価がかかっているので
業者は損切りする決断がなかなかできない。

>>728
違うよ。726はインテリぶりっこちゃんですよ。
学問というのは偉い人たちが書いた本の内容をなぞること、と思いこんでいる永遠に本質に辿りつけない人たち。
同僚とかに延々とどこかで聞いた話を自分の考えたことのように語り、煙たがられるタイプ。
空回りして痛々しくて辛いねえ。

学問を熱心に学んだ人間を、お遊びで大学行ってた連中が笑うのも滑稽。

>>726の言うことにすべて賛同できないが、なんとなくわかる。
726がどこで学んだか知らんが、この板にいる連中のどれくらいがまともな大学行ったんだろね。
文系なら東一京早慶だな、やっぱり。

>武蔵中原でも坪２３０万円から、日吉でも２３０万、元住吉で２５０万の時代に
>坪２００万円で売り出されるわけない
ってこれもう過去の事じゃん。今は、もてはやされた東京湾岸地域で大暴落中だよ。この辺りに
及んでくるのも時間の問題。先物に敏感な商社は当然そのあたりを読んでるんじゃないかな。
此処で高値の事を話してる人は殆ど高値覚えの人だよね。実需で考えると高すぎるって気がつかないかな。

誰かがマンション好況時と今のいくつかのエリアの坪単価出せばいいじゃん。
いずれわかる価格の話を延々とアホくさ。

それより実際中見たことある人間の内覧レポートやらを見たいね。

↑自分でやれ。

>>731
勉強は大学までなんだ(笑)
人生は長いぞ。

>>726

> 諸条件を考えると、200なんてありえないだろ。めでたいね。

分かります。やっぱり180ぐらいが適正価格ですよね。おっしゃるとおりです。

本気で購入を検討しているものです
これを見ている売主様へ、庶民の声を届けます

坪２２０まででなら、８０平米程度の部屋を購入します
階数方角は問いません

あなたには最上階、南東角部屋をご用意致しますので、
週末モデルルームへお越し下さい。

価格発表まで夢を見るのは勝手。
つっても高値覚えを連呼して２００でも高いと言ってるのは本気で検討してるわけでも
ないんでしょう。周辺相場とかどんな物件が激しく値落ちしてんのかとか掴んでればここが
ギャップダウンの値づけするはずないとわかるはず。

渋谷まで１３分、新駅から品川まで１３分東京まで２０分の徒歩物件。
周辺にスーパーも大病院も複数。毎日行く必要もないラゾーナは車で１５分。
サラリーマンが生活するのに不便はない。
変に周辺相場より格安にしたらプロに知れ渡って一般客が買いにくくなるので勘弁してほしい。
２５０以上なら見送り、２１０〜２３０なら検討、２４０なら様子見、２００なら広めの
角部屋ねらいたいとこだけどきっと倍率高くて無理。

いくら便利な場所でも、需要以上に供給されれば値崩れするのは、
経済学と社会学と都市経済学を学べば自明ですな。

ちなみに私は賃貸仕様で展望の悪い高層マンション、200以下でも買いません。
高くてもパークシティの中古買います。

パークシティも仕様はコスギタワー以下のヘボらしいぞ
MSTの40階以下とSFTの20階以下は買わない方がいい
西向きは駅から部屋が丸見えだし
SFTの北向き高層か、MST40階以上南向きくらいしか…
それだって価格につりあっているかは疑問だけど。

７４０は最後の一言で馬脚をあらわしてる。高く売れないとこまるんですね。わかります。

欲しい人は、多数いるんだから、お値打ち価格で捌けばいいじゃん。
たかだか500戸強の新古物件に商社は、注力せんでしょ(笑)
20代そこそこの人間が電卓弾いて値付けしてるさ。

パークシティの北東約90m2が6500万円で売り出されている。
今の時期に売り出すなんて、よほど苦しいのだろうから、
500万以上は容易に値切れるんじゃないかな。

としたら、市場では、坪単価200を割ってるんじゃないだろうか。

この物件は大夫前から出てて、８月に200万値下げされたんだよね。
200万程度の値下げでは相手にされていないと言うことかな。

タワーは立地が命。
答えは？
そうだね、良くできました。

>>744 さん　>>745 さん
どこかのＨＰでその物件確認できますか。できる様ならば教えて下さい。

ふつーに武蔵小杉、パークシティ、中古でひっかかりますよ。
ちなみにこれは定価ですから、通常５−１０％の値引きがあるようです。

んな、あほな。計算は下っ端がやっていても、承認はずーっと上でしょう。
500戸って売り上げいくらだと思ってんのよ。

>たかだか500戸強の新古物件に商社は、注力せんでしょ(笑)
>20代そこそこの人間が電卓弾いて値付けしてるさ。

>>749 さんありがとう
本当だ、Googleで引っ掛けると一番上にに出てくるね。
3LDK 89.61m2 2009年03月新築 6480万円ですね。
6000万とすると２２１万／坪　5500万とすると２０２万／坪だね。
仕様はコッチの方が上なんでしょ？

やっぱりリエトコート２００万／坪　未満の気がしてきた。

これ売ってる人、ローン破綻でもしたんだろうか？　きっと２００万引くのがやっとなんじゃない。
でも、もし買うんなら１５００万くらい引いて欲しいよね。

うん、ちょっと買う気にならんなぁ…
リエト次第ではあるけど

リエトなら6500万までは出す気になる。
頭金4000万で。
ロフトの部屋が見たい。
眺望はいらんけど広さがほしい。
部屋数いらんからリビングは20畳以上ほしい。
ただここ、間取り変更とかは当然できないんだよなぁ…
それがネックだ。

仲介物件で売り出し中のパーク・MIDの2物件の売り出し時の値段を調べてみた。


http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=14&md=...

89.61㎡　6,480万円　238.63/t　は　M1913号室内装チェリー　6,280万円　最終期売れ残り販売物件

79.89㎡　6,480万円　267.67/t　は　M4414号室内装不明　6,020万円　第1期2次販売物件

今までに売りに出た物件も全て売出時（06年の春から秋）の価格に500万程度乗せていた。
なお、ローンが借りられなくなる事由が生じた場合は、ノーペナルティーでキャンセル可能
になるので、上の人が言っているように投げ売る必要性は全くない。今売却しようとして
いる人は、不動産屋が買っていて儲けようとして売っているものと考えられる。

とすれば、少なくとも損してまで売るかは疑問、値引きはあまり無いように思われる。

もちろん指値するのは自由だが。

すごい、ずごい。さすがは情報網をもっている人がいるんだ。でそうすると、不動さん屋さんが
５００万上乗せしようとして失敗しているって事ね。８９．６１でぴったりだから今２００万上乗せ
して出しているわけだ。まあ、このご時世どうみても６２８０万では売れないから、賃貸にするか
投売りにするか見ものってわけだ。もう一つは高いね。

こう言うのを失敗物件っていうんでしょ。

私、考えたんだけど。もし、リエトが安く売られると今、中古で出しているのも一斉に安くしないと
売れないって事ね。だから、高く売りたい人がいて　相場、相場って言って高く言うのね。
でも、プロでも読み間違えてるってことかな。

リエトが周辺相場より妙に安すぎると、こういう輩が引き渡し後周辺相場かそれ以上で
売却して鞘抜きしようと目論んでいっぱい集まってくる。
パークの場合は契約時と状況が大きく変わって目論みはずれてるけどね。

引き続き状況が変わりつつあるから、今の時期はリエトが相場を形成して、周辺が一斉に下がる
事になるんじゃないかな。さすがに、こういう輩も今は怖くて鞘抜きできないんじゃないかな。
それと良く考えてみると、上の6280万の物件は売れ残りだから、安く叩きうられた可能性もある。
となると、かなり値引く可能性もある。

>武蔵中原でも坪２３０万円から、日吉でも２３０万、元住吉で２５０万の時代に
>坪２００万円で売り出されるわけない

実際に住むとなると、日吉や元住吉は住みやすいですよ。特に元住吉。
日々の買い物、学校までの距離、医療機関、公園までの距離、どれをとっても小杉の再開発地域よりも便利です。通勤も元住吉・日吉は始発電車があるため座っていけます。

たしかに元住吉の商店街はいい。
日吉は魅力感じないけど。
でもどっちも今はもっと値段さがってる

>>759
現金買いで２割引くらいで買ってるだろうから、
現販売価格の１割くらいは引いてくれるかもね。
しかし引き渡し前未登記物件を売り出すことなんて
できるんだね。まだ自分の物でもないのに・・・

そりゃ、無理ってもんや。５００戸もでるんやろ。周辺相場が引きずられて安くなるのがオチですわ。５００戸全部買い占めるなら別だが。
それより周辺相場がいくらか分からんね。なんせ全然、成約してないからね。
都心の中古物件（特に湾岸）のだぶつき具合を見ると、期末に暴落するんじゃないかなと思う。

>リエトが周辺相場より妙に安すぎると、こういう輩が引き渡し後周辺相場かそれ以上で
>売却して鞘抜きしようと目論んでいっぱい集まってくる。

いまどき鞘抜きとか考える奴がいるのかな？一直線で暴落してるのに...。

不動産転売で儲けることのできる時代は終わり。
たとえ坪180万でも、転売して利益をあげるのは無理でしょう。
まあ、チャレンジするのは勝手だけど、まだreitとか日経平均で勝負した
方がマシだと思う。

まあ、武蔵小杉の辺りの住民の人は新線（新駅）という救いがあるから、まだ割との〜んびり
してられる感じだけど、やっぱり全体の大きな波に飲み込まれる（下げ相場の）気がします。
湾岸辺り（ベイクレとか今話題の有明とか）はもう、一直線に暴落中という感じをひしひしと
受けます。この辺りの人が実感しだすのはもう少し先かな。

今回の鞘抜きは住商（笑）
安く買い叩いていくらで売るかねぇ。

まあ、そうだね、住商がその上に鞘を抜かせる様な事をゆるす訳がない。

>>766　安く買い叩いたつもりが、市場の暴落はさらに進んでいて、
結局不良在庫を抱える羽目になりそうです...。さすがの住商も
日経平均が10000円を割れることまでは想定していなかったのでは？

下落相場での鞘抜きって難しいですね。プロでもうまくいかないのだもの。

この辺のガキは武蔵小杉をムサコスって言うの？

コスギです

たまに、ケインとも呼ばれます。

株も不動産も底値を拾うのは難しい。
2003年のマンション湾岸戦争の頃、不動産はもっと下がってマンションなんて半値になると
かまびすしかった。週刊誌で５００万１０００万値引きもあると報道されてた。
企業が立地の良い土地を放出し、たくさんの物件ができてオフィスは供給過剰になるという
2005年問題が騒がれていた。
でも結果は外資などが安値を拾って開発を始め空室率も下降。都心の地価は反転。
2005年徐々に郊外の地価も反転しはじめてたけど姉歯事件が勃発。一般庶民が買い控えている
間にマンション価格は2006年以降新価格、新新価格とみるみる上昇。
結局2003年〜2005年に買い向かった人は結果的に底値を拾った。

そして今度はサブプライム問題勃発。
レジやコスタは2006年の初め、実質2005年価格。セントスクエアやシティハウス、販売中の
プラウドは新新価格。
今後下落トレンドはどこまでいって反転するか読むのは難しい。
過ぎた後、後からはいかにもという話は誰でもできるんだけどね。

日経平均も先日の７０００円台が底値かどうか今はまだわからない。株価も先日の

プラウドは2005年発売だったのに
まるで新価格だったから
一概に年数では底値で買ったか分けられないぞ
今から考えると川崎のラゾーナマンションは破格に安かった

↑前のプラウドのことね

名人、天井売らず、底買わず

>>755

普通業者は借金して買ってる。
ここからさらに地価が下がるのが確定的だから、
個人の不動産投資家なんてまじであっけなく自己破産するかどうかの瀬戸際の人も多いだろう。
不良債権ってそうしてできていく。

最初からフローリングも直射日光さらされ続けて日焼けした物件…

やだ…

普通は利息を払いながら、売却を狙うので、ある程度はたえられる。
地価ってのは不景気のどん底から2年程度で底を打つのがパターン。
ここからまだまだ下げるよ。
230とかだったら、駅直結を待つよ。同じかそれより下で買える可能性たかいからね。

ところで、イーストタワーってどういう状況なの？
ちゃんと入居者増えているの？

未入居とは言え、新築と中古だと税制上の優遇措置が異なりますし
（特に今度の住宅ローン控除は強力です）、
中古よりは高くなるでしょう。

従って坪200〜220が妥当な線でしょう。
それ以上なら、パークシティの中古を待ったほうが良いです。

どなたかの書き込みで「損してまで売らない」という書き込みがありましたが、
どうしてもキャッシュが必要な個人や法人もいるでしょうから、
赤字覚悟で売ることも十分有り得ます。

このままじゃ年が越せないと焦っている個人や法人は、
必ずいると思います。

年末や期末になれば、状況が判明するでしょう。

うん、坪２００（低層）〜２３０（高層）あたりなら数ヶ月かで完売しそうですね。
そのあたりの金額なら、私は購入です。

パークシティを転売目的で買った人は不動産市況がここまで悪くなることも計算外の上に、
引渡し時期（彼らにとっては売却時期）にリエトが分譲販売されることが追い討ちをかけて
かなり焦ってるでしょうね。タイミング悪すぎ。
買い手にとっては買い叩くチャンスか。

今日は水曜日なので業者の書き込み少なくて静か♪

確かに。「２００なんてあり得ない！」とか言う書き込みがないね。

２００なんてあり得ない！

>>775が名言を書き込んでる件

>>779

CLASSY TOWERが順調に売れて、依然としてイーストの入居状況が悪い場合、
そちらも分譲されたりして。そのときはデベも価格も変わるかもしれませんが。

高いよ、武蔵小杉！

>２００なんてあり得ない！
分かります、もっと安いよね。２００なんてあり得ない！高すぎる。

>高いよ、武蔵小杉！
分かります、確かにタワーの高さは高いよね。でも、きっと価格はずっと低いから。

もうここまできたら150切らないかしら。
株価上がっちゃったしアメリカ立ち直りそうで景気よくなりそうだけど。。。
株は完全に買いどき逸した気がする。。
目当ての株が軒並み３割以上も上がってしまいました、、、

株はまだまだでしょ。単なるリバウンド。
だと思う。

と、皆が思って居る時が、チャンスだよ。

株はだいじょうぶ。必ずもう一度さがるから。だってアメリカむちゃくちゃ景気悪いから。
おかげで、うちの会社もリストラありそう。でも、今度下がった時は簡単にリバウンド
しない気がするな。とりあえずアメリカのクリスマス商戦（１２月）前後があぶない。
オバマは口はうまいけど、実績はないは、スタッフは貧弱だわで、まともな政策はうてない
だって、大企業に課税するっていってるけど、ＧＭなんか課税されたら、つぶれて逆に失業者
が増えるよ。まっ、いずれにしてももう一度か２度　株がさがらないと収まらない。

と言う訳で←どんな訳？　で、リエトは安くでるかも。

先日資料請求申し込みました。
3日後はどの価格帯を狙っている人とライバルになるのかな？
週末モデルルームに行けたら行ってみたいです。
って予約制なのかな？
ともかくどうなるのか楽しみです。
まあ気に入って部屋は大抵抽選になるんですけどね。
今まで2回落ちてますし。。

しかしあまり安いと、それはそれで倍率上がって結局買えない気がする。。
品川のは本当に酷かった。
あんなの当たるわけがない。

でも、品川あたった人はラッキーだよね。２−３千万ただでもらったみたいなもんだかられね。
東京都のバラマキ行政此処に極めり　な〜んてどこかに書いてあったよね。

ここも、それくらいの抽選にならないかな。そしたら瞬間蒸発だけどね。

心配しなくても、坪200でも売れ残りますよ。
まだイーストタワーもあるし。どうせ入居者増えないでしょ。

品川は上物だけだが、120万/坪、30坪で3600万。
容積率600%として土地持分5坪×200万/坪　1000万

が、瞬間蒸発価格か。大体160万/坪。土地代をいくらと見るかだけ。

初日（次の土曜日）に予約とれたので、さっそく行ってきます。
価格帯も発表とのことで楽しみです。

>初日（次の土曜日）に予約とれたので、

今から電話して予約がとれるということは、がら空きなのでしょうｗ
　しかし、水曜日に電話して予約がとれるの？定休日じゃないの？
　おかしいね...。

>>793

HPみると、予約制と書きながら予約しなくても見られるようなニュアンスに
変わっていますね。平日なら予約なしでも良いかもしれませんが、
週末に行くのであれば、ちゃんと予約した人に迷惑にならないように、
予約してから行った方が良いと思いますが。

今週土曜日に予定価格が発表になっても、恐らくここには必ずしも真実では
ないことが書き込まれて、どれが本当かわからなくなるような気がするので、
私は自分の目で確かめて来ます！

資料請求してから一週間経ちますがまだ届いていません。
他の物件は２・３日で届いているのに‥‥‥。
こちらの資料を請求された方、どの位で届きましたか？

もう価格次第だよ！価格帯でも分かったら
アップよろしくお願いしますね！！
買いたい！

ほんと値段次第ですよね
再開発地域の中じゃ
東急にも横須賀線にも直結じゃないし、ちょっと離れてるし
立地おちるんだから安くしてほしい

>>801
発表直後に請求しましたが、届くまでに実質10日程かかりました。

>>802
こうやって自分だけ楽して情報を得ようという人がいるけど、
もし本気で買いたいと思っているなら、自分でモデルルームを見に行くなり、
せめてデベに直接問い合わせればいいのにって思うけど。

>>804
価格重視で安ければ興味を持つけど、安くなかったら興味ゼロという人は、
とりあえず価格帯だけ先に知りたいのです。

８０４さんありがとうございました。
もう少し待ってみます。　801です。

やっと明日から内覧できますね！
価格が気になる